Decisión nº 13 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Febrero de 2007

Fecha de Resolución27 de Febrero de 2007
EmisorJuzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteJose Daniel Pereira
ProcedimientoApelacion

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº 5.128

PARTE ACTORA:

CENTRO DE DESARROLLO TECNOLÓGICO FARMATEC S.A., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 1° de julio de 1991, bajo el Nº 14, Tomo 9-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

R.B.T., M.R.C., GITSEL C. JELAMBI GARCÍA, M.R. MAIONICA, N.R.M., TENNYNSON VILLEGAS, L.M.V., H.T.L., J.E. D’APOLLO, A.L.D., E.M.R., I.R.G., E.J.Q.M., G.D.J.G., J.R., L.B. y G.F., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 65.980, 63.767, 66.922, 63.393, 69.492, 110.183, 15.817, 11.568, 19.692, 17.680, 17.912, 46.843, 62.692, 71.182, 112.077, 112.839, y 112.356, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

ESTACIONAMIENTO MAMPOTE C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 18 de febrero de 1988, bajo el Nº 11, Tomo 54-A Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

A.B.B., A.A.G., RHADME LIVINALLI MATAMOROS y N.J.D.G., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 17.498, 23.343, 71.704 y 39.165, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

Cumplido el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa, a los fines de decidir los recursos de apelación interpuestos en fechas 19 y 26 de mayo de 2005 por las abogadas E.R.A. y P.G., actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada y demandante respectivamente, contra la decisión dictada el 1° de abril de 2005 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Primero.- Parcialmente con lugar la pretensión contenida en la demanda intentada por la sociedad mercantil CENTRO DE DESARROLLO TECNOLÓGICO FARMATEC S.A. contra la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO MAMPOTE C.A. Segundo.- Ordenó la entrega del inmueble libre de personas y cosas. Tercero.- Condenó a la demandada a cumplir la obligación de pagar a la parte actora la cantidad de VEINTISÉIS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.886.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde el 1° de julio de 2001 hasta el 1° febrero de 2002. Cuarto.- Negó el pedimento de la parte actora referente al pago de los cánones de arrendamiento que se siguieran causando hasta que la sentencia quede definitivamente firme. Quinto.- Condenó a la demandada a cancelar NOVENTA Y DOS MILLONES SEISCIENTOS SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 92.607.292.00) por concepto de cláusula penal. Sexto.- Ordenó la corrección monetaria sobre las cantidades señaladas. Séptimo.- Eximió de costas.

Los recursos de apelación fueron oídos en ambos efectos por auto de fecha 4 de julio de 2005, disponiéndose en consecuencia la remisión de las actas procesales al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 11 de julio de 2005 se recibió el expediente y por auto de 16 de septiembre de 2005, previa corrección del error de foliatura por el juzgado a quo, se le dio entrada y se fijó oportunidad para la presentación de informes; los cuales fueron rendidos por la abogada P.G. en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en siete folios útiles. No hubo observaciones.

En fecha 1° de noviembre de 2005 el Tribunal dijo “VISTOS” y acordó dictar el fallo dentro de los sesenta días consecutivos siguientes.

Por auto de 20 de diciembre de 2005, la doctora C.F.A. se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba, en razón de su designación y juramentación como Juez Suplente de este Juzgado, dejando constancia de que el lapso de sesenta días continuos fijados para dictar sentencia comenzaría a computarse a partir de esa data, inclusive; a la vez se advirtió que el mismo no correría durante el período comprendido desde el 24 de diciembre de 2005 al 6 de enero de 2006, ambas fechas inclusive.

EL 16 de enero de 2006 este Juzgado, a cargo de la doctora C.F.A. para ese entonces, dictó sentencia, declarando inadmisible la demanda.

Contra este fallo anunció y formalizó recurso de casación la empresa querellante, el cual fue declarado con lugar por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión de fecha 20 de noviembre de 2006, por estar afectada la recurrida en casación del vicio de ultrapetita, al modificar “la verdadera petición de la parte actora”, por lo se anulò la misma y se ordenò al Juez que resultara competente dictar nueva sentencia, sin incurrir en el defecto de forma indicado.

En fecha 10 de enero del corriente año se fijó el plazo de cuarenta días continuos para sentenciar, previa notificación de las partes. Cumplida esta formalidad, por auto de 31 de enero de 2007 se estableció que dicho lapso comenzó a correr desde ese día, inclusive.

Encontrándonos dentro del mismo, se procede a resolver, de acuerdo con el resumen descriptivo, razonamientos y consideraciones expuestos a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició este proceso en virtud de la demanda presentada el 8 de febrero de 2002 ante el Juzgado Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por el abogado M.R.C. en su condición de apoderado judicial de la empresa CENTRO DE DESARROLLO TECNOLÓGICO FARMATEC S.A., contra la firma mercantil ESTACIONAMIENTO MAMPOTE C.A. Los hechos relevantes descritos por dicho representante como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:

  1. - Que en fecha 20 de octubre de 1998 su representada celebró un contrato de arrendamiento con la empresa ESTACIONAMIENTO MAMPOTE, sobre un terreno con un área de 41.650 mts2. aproximadamente, ubicado en la Carretera Vieja a Caracas, Km. 1, Guarenas, Municipio Plaza, Estado Miranda, el cual acompañó marcado “B”.

  2. - Que según la cláusula segunda del referido contrato, el plazo de duración convenido para el arrendamiento era de tres (3) años fijos contados a partir del 1° de diciembre de 1998, prorrogable por términos consecutivos de un (1) año, a menos que una de las partes notificase a la otra con por lo menos dos (2) meses de anticipación a la fecha de vencimiento, su voluntad de no prorrogarlo.

  3. - Que de la simple lectura del contrato se evidenciaba la inexistencia de un número telefónico al cual pudiese hacerse dicha notificación; por lo que procedieron a realizarla en fecha 25 de septiembre de 2001 por medio de la Notaría del Municipio Plaza, la cual consignaron marcada “C”. Que en ese mismo sentido, en fecha 28 de septiembre de 2001 solicitaron al Juzgado del Municipio Plaza del Estado Miranda, con sede en la ciudad de Guarenas, que se trasladara al descrito inmueble a los fines de notificar a los arrendatarios la no prórroga del contrato de arrendamiento, actuación que se cumplió debidamente el 28 de septiembre de 2001.

  4. - Que según la cláusula tercera del mencionado contrato, la demandada convino en pagar por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 4.481.000.00) mensuales. Que desde el mes de julio del año 2001 “los demandados no han cancelado las respectivas cuotas de arrendamiento”.

    En cuanto a las razones de derecho, la demanda hace expresa invocación del contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.265, 1.269, 1.270 y 1.271 del Código Civil y 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    En virtud de los razonamientos expuestos, demandó a la empresa ESTACIONAMIENTO MAMPOTE C.A. para que conviniera o en su defecto fuese condenada, en lo siguiente: PRIMERO: Cumplir con el contrato de arrendamiento y en la entrega del inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Pagar a su representada los cánones de arrendamiento vencidos desde el 1° de julio de 2001 hasta el día 1° de febrero de 2002, que ascendían a la cantidad de VEINTISÉIS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.886.000.00) así como los que se siguieran causando hasta la sentencia definitiva. TERCERO: Pagar a favor de su representada, de acuerdo con la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento, por concepto de cláusula penal, la cantidad de NOVENTA Y DOS MILLONES SEISCIENTOS SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 92.607.292.00). CUARTO: Las costas que se causen con motivo del presente proceso, incluidos los honorarios profesionales de abogados. QUINTO: La corrección monetaria en función de la depreciación del valor de la moneda nacional sobre las cantidades demandadas.

    Solicitó se decretara y practicara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado y, por último, medida preventiva de embargo sobre bienes muebles de la demandada.

    A la demanda se acompañó: marcado “A”, poder conferido por CENTRO DE DESARROLLO TECNOLÓGICO FARMATEC S.A. a los profesionales del derecho R.B.T., M.R.C., GITSEL C JELAMBI GARCÍA, M.R. MAIONICA, N.R.M. y P.M.G.C.; marcado “B”, contrato de arrendamiento suscrito entre CENTRO DE DESARROLLO TECNOLÓGICO FARMATEC S.A. y ESTACIONAMIENTO MAMPOTE C.A., autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal el 21 de octubre de 1998 bajo el Nº 38, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; marcada “C”, notificación realizada por medio de la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas, Estado Miranda, dirigida a los ciudadanos J.M.O.D.P. y A.O.C.S., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 10.115.955 y 3.156.096, en su carácter de representantes de ESTACIONAMIENTO MAMPOTE C.A.; y marcada “D”, notificación de fecha 28 de septiembre de 2001 realizada por el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la que se dejó constancia del traslado del tribunal a la empresa ESTACIONAMIENTO MAMPOTE C.A., Carretera Vieja a Caracas, Km. 1, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, a objeto de comunicarle la determinación de la arrendadora de no prorrogarle el contrato de arrendamiento.

    Por auto de fecha 11 de marzo de 2002 el juzgado a quo admitió la demanda por el procedimiento del juicio breve y luego de la solicitud pertinente de la demandada, de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil repuso la causa al estado de admisión de la demanda por la vía del juicio ordinario, declarándose la nulidad de las actuaciones posteriores al auto de fecha 11 de marzo de 2002.

    Por auto de 10 de junio de 2002 se acordó la notificación del Procurador General de la República.

    En fecha 17 de junio de 2002 se admitió la demanda por el procedimiento común.

    En fecha 30 de abril de 2003 el abogado A.B.B. en su condición de co-apoderado judicial de la demandada ESTACIONAMIENTO MAMPOTE C.A, procede a contestar la demanda, de la siguiente forma:

  5. - De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, invocó la falta de cualidad de la accionante y de su representada “por inexistencia del vínculo jurídico invocada (sic) en el libelo”, por cuanto, en su concepto, no hay contrato de arrendamiento por falta de nexo material de su representada con el objeto de la demanda, a lo que añade que la ley no permite el ejercicio de la acción propuesta por las causas expuestas en el libelo, amén de que la acción ejercida es incompatible con los pedimentos contradictorios allí contenidos.

  6. - Que la accionante no tiene legitimación ad causam para asumir el carácter de arrendadora del “Terreno” en razón de que perdió su carácter de comodataria y futura propietaria así como su identidad jurídica cuando entregó el terreno a la accionada.

  7. - Que no se alegó que la accionante fuera administradora o mandataria del legítimo propietario del terreno; que los comodatarios no pueden ceder la ocupación del bien dado en préstamo de uso porque al hacerlo pierden el único derecho subjetivo sobre el inmueble.

  8. - Adujo, de conformidad con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 eiusdem, que la ley no permite el ejercicio de la acción propuesta porque sólo puede hacerlo el propietario o administrador o mandatario, y en casos excepcionales el arrendatario autorizado a subarrendar y no la comodataria y futura propietaria, quien ya perdió su vínculo jurídico con el terreno por carecer del carácter invocado.

  9. - Que la actora está obligada a obtener del propietario del terreno toda la documentación necesaria para tramitar el contrato de venta perfeccionado con la oferta y su aceptación, lo cual no hizo; en tal sentido, acompañó instrumento marcado “Doc-1”.

  10. - Asimismo, opuso la excepción non adimpleti contractus y la falta de causa debido a que la demanda no contiene pedimentos lógicos que puedan ser acordados, en virtud de que son contradictorios y tendientes a incumplir sus presuntas obligaciones, pues la actora pretende la desocupación del inmueble y que se le sigan pagando los cánones de arrendamiento hasta el final de la demanda, pues no pide los pagos aludidos por concepto de daños y perjuicios ni demanda el pago de los cánones sin permitir su causa.

    Con base en los alegatos de hecho expuestos, e invocando el contenido normativo de los artículos 1.724 y 1.137 del Código Civil, el prenombrado apoderado judicial de la accionada solicitó que fuese declarada sin lugar la demanda intentada, con la respectiva imposición de las costas procesales.

    En la etapa probatoria, únicamente la parte actora ejerció tal derecho, de la siguiente manera: 1) Hizo valer el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal el 21 de octubre de 1998 entre la sociedad mercantil CENTRO DE DESARROLLO TECNOLÓGICO FARMATEC S.A. en su carácter de arrendadora y ESTACIONAMIENTO MAMPOTE en su carácter de arrendataria (folios 18 al 26). 2) Consignó documento privado de contrato de comodato, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal el 13 de agosto de 1998, celebrado entre GRUPO FARMA S.A. y la sociedad mercantil CENTRO DE DESARROLLO TECNOLÓGICO FARMATEC S.A. (folios 177 al 180). 3) Consignó copia certificada del instrumento contentivo del contrato de compraventa protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda el 26 de junio de 2002, celebrado entre GRUPO FARMA S.A. y CENTRO DE DESARROLLO TECNOLÓGICO FARMATEC S.A. (folios 182 al 188).

    Dichas probanzas fueron admitidas el día 19 de septiembre de 2003, previo rechazo de la oposición formulada por la representación de la demandada.

    En fecha 28 de noviembre de 2003 los abogados M.R.C. y P.M.G.C., co-apoderados judiciales de la actora, consignaron ante el Juzgado de cognición escrito de informes constante de ocho folios útiles. (Folios 201 al 208).

    En fecha 1° de abril de 2005 -como antes se indicó- el Juzgado Segundo de Primera Instancia sentenció la causa en los términos señalados ab initio.

    Habiendo apelado ambas partes, a esta superioridad toca revisar en su integridad el fondo de todo lo juzgado por el tribunal de primer grado.

    El recuento precedente constituye, a criterio de este sentenciador, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la actual controversia.

    MOTIVOS PARA DECIDIR

PRIMERO

En fecha 26 de mayo de 2005, la abogada P.G. solicitó al juzgado a quo que negara la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva emanada de ese Despacho, ya que en su opinión dicho recurso fue ejercido antes de que se iniciara el lapso legal contemplado a tal fin. Sostiene la nombrada profesional del derecho, en efecto, que la parte demandada se dio por notificada el 19 de mayo de 2005 y en la misma fecha apeló, lo que denota que el recurso fue incoado extemporáneamente por adelantado.

Para decidir, se observa:

La recurrida, publicada el día 1º de abril de 2005, ordenó la notificación de las partes. Estando notificada la representación actora, en fecha 19 de mayo de 2005 la abogada E.R.A., en su calidad de apoderada judicial de ESTACIONAMIENTO MAMPOTE C.A., se dio por enterada del fallo en cuestión y en esa misma oportunidad apeló; sin embargo, esto no quiere decir que la impugnación por ella deducida sea ineficaz, pues, si se tiene en cuenta que el derecho de defensa debe ampliarse antes que restringirse, representaría un exceso, en situaciones como la de autos, declarar la extemporaneidad de la apelación, porque ello sería tanto como sancionar la diligencia de la parte, en beneficio exclusivo de su contrincante. A criterio del tribunal, sólo puede declararse la extemporaneidad del recurso cuando es incoado una vez transcurrido el plazo legal establecido a esos fines, por consiguiente, se desecha el pedimento formulado por la abogada P.G. en los términos señalados.

SEGUNDO

La demandada alegó, de conformidad con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Còdigo de Procedimiento Civil, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, pues, a su juicio, únicamente el propietario de un inmueble o su administrador o mandatario, y en casos excepcionales, como lo sería el arrendatario autorizado a subarrendar, pueden ejercer acciones con respecto a un contrato de arrendamiento, condición que no tendría la demandante, ya que ésta se identifica con el carácter de “comodataria y futura propietaria”, es decir, que la actora no es titular del derecho subjetivo invocado “en virtud de que perdió su vínculo jurídico con el “Terreno””.

Para decidir, se observa:

El artículo 341 del Còdigo de Procedimiento Civil prevé la inadmisión de la demanda sólo cuando ésta es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En la realidad procesal discutida, la demandante, atribuyéndose la condición de arrendadora, vale de decir, de parte en la relación material, ha peticionado el cumplimiento del contrato, lo cual no tiene nada de ilegítimo, pues, pretensiones como esa, lejos de estar reñidas con alguna disposición legal, o de ser contrarias al orden público o a las buenas costumbres, està explícitamente amparada por nuestro legislador.

Efectivamente, el artículo 1.167 del Còdigo Civil, norma invocada por la accionante como razón de derecho, preceptúa que en los contratos bilaterales -de cuya naturaleza participa el de arrendamiento- si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

No comparte el tribunal el planteamiento del apoderado de la querellada, plasmado en la contestación de la demanda, de que por el hecho de tener la arrendadora el carácter de “comodataria y futura compradora” del terreno, al cederlo en arrendamiento pierde el derecho subjetivo derivado de la relación jurídica celebrada con la demandada, porque el orden normativo no sanciona de esa manera el arrendamiento a terceros de la cosa recibida en comodato. En todo caso, no puede pretender la arrendataria, quien al momento de celebrar el contrato nada reparó acerca del título de la demandante para arrendarle el inmueble, que luego ésta queda imposibilitada de pedirle judicialmente el cumplimiento de las obligaciones derivadas del negocio jurídico con ella celebrado.

De todos modos, importa subrayar, a mayor abundamiento, que la demandante promovió y consignó, en primer lugar, el contrato de comodato celebrado entre ella y GRUPO FARMA S.A., cursante a los folios 177 al 180, donde se le faculta para arrendar el terreno, y, en segundo lugar, copia certificada del instrumento protocolizado en fecha 26 de junio de 2002, formante de los folios 181 al 188, demostrativo de que la actora adquirió el descrito inmueble a través de una operación de compraventa, lo que evidencia que aquella expectativa de “futura compradora” se hizo realidad, todo lo cual pone de relieve que a la actora le asistía el derecho de incoar la acción en los términos en que lo hizo. Así se declara.

TERCERO

La representación accionada, aparte de la defensa anterior, opuso la falta de cualidad o legitimación ad causam, apoyándose en el siguiente razonamiento:

…Falta de cualidad o legitimación ad causam. Es indubitable que la accionante no tiene legitimación en causa para asumir el carácter de arrendadora del “Terreno”, en virtud de que perdió su carácter de “comodataria y futura propietaria” así como su identidad jurídica cuando lo entregó a mi representada; en efecto, así se identifica, cuando aduce, que “… da en arrendamiento un Terreno del cual es legítima comodataria futura propietaria”; por otra parte, no existe un derecho subjetivo para comparecer en juicio con el carácter de “futura propietaria”, pues el derecho real subjetivo que tiene tutela real y efectiva debe ser actual, o mejor dicho, debe haberse materializado antes de acudir al órgano jurisdiccional para obtener la tutela real y efectiva del mismo, de suerte, que sólo el propietario o su mandatario pueden ejercer un derecho de propiedad sobre la cosa, derecho que no tiene el Accionante, pues sólo tenía el derecho de ocupar el “Terreno”, hasta antes de ceder su ocupación a mi representada, pues cesó su vínculo jurídico con el Terreno, una vez que lo entregó a mi representada, en virtud de que en el libelo no se expone otra relación jurídica alguna o derecho subjetivo de la Accionante, sino que es “legítima comodataria y futura propietaria” del Terreno.

No se expone, que la Accionante es administradora o mandataria del legítimo propietario del Terreno, y los comodatarios no pueden ceder la ocupación del bien dado en préstamo de uso, por cuanto al hacerlo, pierden de inmediato el único derecho subjetivo sobre el inmueble que se les ha cedido con el carácter de préstamo de uso. Por ello oponemos la falta de cualidad de ambas partes y la falta de nexo jurídico de mi representada con el objeto material del proceso; pues los comodatarios pierden su condición y derecho al ceder la ocupación a otra persona natural o jurídica; por ello es improcedente la acción por falta de nexo material de mi representada con el objeto del presente proceso…

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Para decidir, se observa:

Como se refirió ut supra, la empresa accionante cedió en arrendamiento a la demandada el inmueble de marras, para lo cual estaba facultada, puesto que la comodante GRUPO FARMA S.A., propietaria anterior del terreno, así lo convino con la comodataria, por consiguiente, siendo la actora parte en la relación sustantiva, tiene cualidad e interés para pedirle a la arrendataria el cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por ésta en razón del negocio arrendaticio celebrado, pues, en este caso hay la exigida identidad entre la persona a quien en abstracto la ley concede la acción y el sujeto que en concreto la ha intentado, y contra quien la ley la concede y la persona que específicamente ha sido demandada, en consecuencia, es manifiesto que en la situación de especie no se da la situación de falta de cualidad activa y pasiva alegada. Así se decide.

CUARTO

En lo que a la cuestión de fondo atañe, tenemos que la empresa demandante afirmó que en fecha 20 de octubre de 1998 dio en arrendamiento a la demandada un terreno ubicado en la Carretera Vieja a Caracas, Km.1, Guarenas, Municipio Plaza, Estado Miranda, el cual tiene un área de 41.650 mts2 aproximadamente, por el plazo de tres años fijos contados a partir del 1º de diciembre de 1998, prorrogable por términos consecutivos de un año, a menos que una de las partes notificara a otra, con por lo menos dos meses de anticipación a la fecha de vencimiento de una cualesquiera de sus prórrogas, su voluntad de no prorrogarlo.

Para demostrar esa relación contractual, produjo con la demanda, original del instrumento autenticado el 21 de octubre de 1998 en la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal bajo el número 38, tomo 138 de los libros de autenticaciones, cuyo encabezado y cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA y QUINTA rezan textualmente lo siguiente:

Entre, CENTRO DE DESARROLLO TECNOLÓGICO FARMATEC S.A. (que en lo adelante se denominará LA ARRENDADORA…. Por una parte; y por la otra, ESTACIONAMIENTO MAMPOTE C.A. (en lo sucesivo identificada como “LA ARRENDATARIA”). Se ha convenido en celebrar el presente contrato de arrendamiento que se regirá por las siguientes cláusulas:

PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA un terreno (en lo sucesivo “EL TERRENO”), del cual es legítima comodataria y futura propietaria, ubicado en la Carretera Vieja a Caracas, Km. 1, Guarenas, Municipio Plaza, estado Miranda, y el cual tiene un área de 41.650 mts2 aproximadamente.

EL TERRENO será destinado por LA ARRENDATARIA exclusivamente para f.d.D. y/o Almacén de VEHÍCULOS ATOMOTORES, debiendo LA ARRENDATARIA obtener todos los permisos y autorizaciones correspondientes por parte de la “Autoridades Gubernamentales Competentes” para su debido funcionamiento. LA ARRENDATARIA no podrá darle a EL TERRENO otro destino sin el consentimiento expreso y por escrito de LA ARRENDADORA.

SEGUNDA: El plazo de duración convenido para el arrendamiento es de tres (3) años fijos contados a partir del 01 de Diciembre de 1998, fecha efectiva de inicio del presente contrato, prorrogable por términos consecutivos de un (1) año, a menos que una de las partes notifique a la otra, según la modalidad establecida abajo en la Cláusula Décima Quinta, con por lo menos dos (2) meses de anticipación a la fecha de vencimiento de una cualesquiera de sus prorrogas, su voluntad de no prorrogarlo.

TERCERA: el canon de arrendamiento mensual, el cual será cancelado por LA ARRENDATARIA los primeros cinco (5) días de cada mes, ha sido convenido en la siguiente manera: 1.- Para los primeros Seis (6) meses de vigencia de este Contrato, LA ARRENDATARIA pagará la cantidad de Tres Millones Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 3.280.000,oo) mensuales; 2.- Para los Segundos Seis (6) meses de vigencia de este Contrato, LA ARRENDATARIA pagará la cantidad de Tres Millones Setecientos Mil Bolívares (Bs. 3.700.000.000,oo) mensuales 3.- Para el Segundo (2ndo.) Año de vigencia de este Contrato el canon de arrendamiento a pagar por parte de LA ARRENDATARIA será el resultante de incrementar a el Promedio Mensual de los cánones de arrendamiento pagados durante el Primer (1er.) Año de vigencia de este Contrato, esto es, la cantidad de Bolívares Tres Millones Cuatrocientos Noventa Mil (Bs. 3.490.000,oo) mensuales el mayor de los siguientes factores. A discreción de LA ARRENDADORA: a) el Índice de Inflación que haya sufrido el País en el año contractual inmediatamente anterior, tomando como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana según lo determinado por el Banco Central de Venezuela; o b) los incrementos en los alquileres inmobiliarios habidos en el Municipio Plaza en el año contractual inmediatamente anterior; y 4.- para el Tercer (3er.) año de vigencia de este Contrato, así como para el de las prorrogas (sic) si las hubiere, el canon de arrendamiento a pagar por parte de LA ARRENDATARIA será el resultante de incrementar a el canon de arrendamiento vigente para ese momento, el mayor de los siguientes factores, a discreción de LA ARRENDADORA: a) el Índice de Inflación que haya sufrido el País en el año contractual inmediatamente anterior, tomando como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana según lo determinado por el Banco Central de Venezuela; o b) los incrementos en los alquileres inmobiliarios habidos en el Municipio Plaza en el año contractual inmediatamente anterior. Sin perjuicio de lo establecido en la Cláusula Octava de este contrato, todo retardo en el pago del canon de arrendamiento causará intereses de mora, calculados a la tasa bancaria activa máxima, fijada por el “Banco Central de Venezuela”, y que en ningún caso podrá ser inferior al 1% mensual.

PÁRRAFO ÚNICO: “LA ARRENDATARIA” no podrá hacer deducción alguna del canon de arrendamiento por cancelación de cuentas pendientes o reparaciones que correspondan a “LA ARRENDADORA”, debiendo para todos los casos en que hay cualquier deducción, tener autorización escrita de éste.

QUINTA: Si al término del contrato LA ARRENDATARIA no entrega EL TERRENO, se establece como Cláusula Penal a favor de LA ARRENDADORA, la suma correspondiente a Diez (10) días de canon de arrendamiento vigente por cada día que transcurra después del vencimiento, además del alquiler estipulado y de los gastos de cobranza a que hubiere lugar

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Con el referido documento, la actora acredita la existencia del contrato de arrendamiento, en los términos señalados. Ahora bien, consta de las actuaciones cursantes a los folios 27 al 30 y 31 al 55, que CENTRO DE DESARROLLO TECNOLÓGICO FARMATEC S.A. notificó a la arrendataria a través del Notario del Municipio Plaza y del Juzgado de esa misma entidad, en la dirección prevista en la cláusula DÉCIMA QUINTA (“Carretera Vieja a Caracas, KM 1 Guarenas Municipio Plaza”), en fechas 25 y 28 de septiembre de 2001 respectivamente, su voluntad de no renovar el contrato.

Dado que la obligación debe ser cumplida exactamente como ha sido contraída, haciéndose responsable el deudor de los daños y perjuicios en caso de contravención ( artículo 1.264 del Código Civil), la arrendataria, una vez impuesta de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, estaba obligada a entregar el inmueble objeto del arrendamiento en el próximo vencimiento, por tanto, tiene razón la parte actora al solicitarle a su adversaria el cumplimiento de los compromisos contractuales contraídos, entre ellos la entrega (devolución) de la cosa arrendada. Así se determina.

En relación con la pretensión indemnizatoria formalizada en el petitorio del libelo, la demandada opuso, por boca de su apoderado judicial, la exceptio non adimpleti contractus y la falta de causa, con base en la siguiente argumentación:

“(…) Oponemos a la Accionante la exceptio non adimpleti contractus y la falta de causa. Sin subsanar los vicios señalados, a todo evento, la demanda no contiene pedimentos lógicos que puedan ser acordados mediante resolución judicial, en virtud de que son contradictorios y tendientes a incumplir sus presuntas obligaciones; en efecto, la única manera de obtener la desocupación judicial de un inmueble es mediante el ejercicio y procedencia de una acción resolutoria o la del cumplimiento hasta la fecha de la demanda; en el presente caso no se ejerce alguna de dichas acciones, pues según se puede colegir de lo demandado, la accionante quiere que se le sigan pagando los cánones de arrendamiento hasta el final de la demanda, pues no pide los pagos aludidos por concepto de daños y perjuicios, sino, que en su pedimento “SEGUNDO”, demanda que mi representada sea condenada “A pagar los cánones vencidos” que ascienden a la suma de Bs. 22.886.000,oo así como los que se sigan causando hasta la sentencia definitiva. (nuestras las negrillas y la subraya), de suerte que si es eso lo que demanda, debe cumplir su contraprestación, que consiste en permitir a mi representada la ocupación del inmueble hasta que termine el presente juicio, pues lo que se demanda es el pago de los arrendamientos hasta que se dicte el fallo definitivo. No demanda el pago de los cánones sin permitir su causa. Por consiguiente la demanda no tiene causa, toda vez que persigue el pago de cánones de arrendamiento sin permitir el goce del inmueble presuntamente arrendado la causa del pago de los cánones de arrendamiento es la contraprestación goce y ocupación de la cosa arrendada y mi representada no puede ser constreñida a pagar cánones de arrendamiento sin que se le permita el goce del inmueble dentro del plazo, cuyos cánones se demandan (…)”.

Para decidir, se observa:

La excepción de contrato no cumplido está prevista en el artículo 1.168 del Còdigo Civil, de esta manera:

En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

.

Estima el tribunal, que la defensa bajo comentario está desprovista de soporte jurídico, pues, la demandada no explica ni demuestra cuáles fueron las prestaciones incumplidas por la accionante que la llevaron a abstenerse de satisfacer las pretensiones demandadas, consistentes en el reintegro del objeto alquilado y en el pago de los cánones o pensiones de arrendamientos vencidos desde el 1º de julio de 2001, hasta el 1º de febrero de 2002, así “como los que se sigan causando hasta la sentencia definitiva”, ambos conceptos referidos al cumplimiento, como lo estableció la Sala de Casación Civil en el fallo inserto a los folios 372 al 384.

En situaciones como la de autos, puede pedirse junto con el reintegro del inmueble por fenecimiento del lapso contractual, el pago de las pensiones atrasadas y los daños y perjuicios causados con motivo del uso del bien más allá del vencimiento del término convenido, daños que ordinariamente equivalen al monto de las pensiones arrendaticias, puesto que de lo contrario se desconocería el principio según el cual el que ilícitamente cause un daño a otro debe repararlo, amen del principio de equilibrio económico de las partes en el contrato.

En el sub examine, la demandante asevera que de acuerdo con la cláusula tercera del referido contrato, la demandada convino en pagarle la cantidad de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 4.481.000.oo) mensuales por concepto de canon de arrendamiento, por mensualidades vencidas, el día último de cada mes, siendo el caso que desde el mes de julio de 2001 “los demandados” (sic) no han pagado; en tal virtud le exige el pago de VEINTISEIS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.886.000.oo) por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos desde el 1º de julio de 2001 al 1º de febrero de de 2002.

No obstante esa alegación, lo cierto es que la mentada estipulación no reza exactamente que la pensión mensual de arrendamiento fue fijada en aquella suma (Bs. 4.481.000.00 mensuales), ya que lo acordado en la misma fue que durante el primer semestre la pensión sería de TRES MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.280.000.oo) mensuales y de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.7000.000.oo) durante el segundo semestre; estableciéndose luego una fórmula para el cálculo de la pensión durante el segundo y tercer año del contrato, que consistía (para el segundo año), en promediar lo pagado mensualmente en los primeros dos semestres (Bs. 3.490.000.oo) y a esta cifra incrementarle el mayor de los siguientes factores: El índice de inflación que haya sufrido el país en el año contractual inmediatamente anterior , tomando como referencia el Índice de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas publicado por el Banco Central de Venezuela o b) los incrementos en los alquileres inmobiliarios en el Municipio Plaza en el año contractual inmediatamente anterior; previéndose asimismo que para el tercer año del contrato y sus prórrogas si las hubiere, el canon de arrendamiento a pagar sería el obtenido durante el segundo año más el incremento resultante de aplicarle el mayor de aquellos dos factores, siempre a discreción de la arrendadora.

Dado que la inflación en nuestro país es un hecho notorio, pues, periódicamente así aparece reflejado en los registros llevados y publicados sobre el particular por el Banco Central de Venezuela, y la demandada, por su lado, no contradijo la afirmación de hecho de la actora de que ya para julio de 2001 el canon era de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 4.481.000.oo mensuales), el tribunal da por probada dicha afirmación y con base en ese monto ordenará el pago de los conceptos principales reclamados cuya procedencia determine.

Empero, importa conveniente aclarar si tiene o no razón la actora al pedir que se le paguen no solamente los cánones causados para el momento del vencimiento del contrato, sino también los que hacia el futuro se siguieran causando, hasta la sentencia definitiva, además de la cláusula penal y de la corrección monetaria.

Ya hemos dicho que el arrendador puede reclamarle al inquilino, en situaciones como la de autos, a título de indemnización de daños y perjuicios, el pago de las pensiones insolutas para el día de la introducción de la demanda y las que se causen durante el desarrollo del procedimiento, lo que viene a representar el contravalor por el uso de la cosa arrendada.

El artículo 1.258 del Código Civil pauta que “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación”.

Esta misma regla dispone que “El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”.

Dicha cláusula penal fue pactada en la estipulación QUINTA del contrato de arrendamiento, en los siguientes términos:

Si al término del contrato la ARRENDATARIA no entrega EL TERRENO, se establece como Cláusula Penal a favor de LA ARRENDADORA, la suma correspondiente a Diez (10) días de canon de arrendamiento vigente por cada día que transcurra después del vencimiento, además del alquiler estipulado y de los gastos de cobranza a que hubiere lugar

.

A pesar de la fuerza vinculante del contrato, derivada de la autonomía de la voluntad de las partes, juzga el tribunal que en el asunto que nos ocupa no es posible acumular las pensiones pretendidas luego de vencido el contrato, con la cláusula penal, porque de sumarse estos conceptos tendríamos entonces una superposición de indemnizaciones, es decir, que el hecho de la no entrega del terreno al vencimiento de la relación arrendaticia sería doblemente penalizada, con manifiesta prescindencia de la debida proporcionalidad que debe existir entre las respectivas prestaciones de las partes, lo que configuraría el primer tipo de usura previsto en el artículo 108 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, que aunque puede ser ajena a la actuación de los Tribunales Penales, es inconstitucional, según lo expresara la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 24 de enero de 2002, expediente 01-1274, caso créditos indexados.

En consecuencia, por resultar dicha acumulación, a criterio de este ad quem, contraria a las buenas costumbres, lo que permite la actuación oficiosa del órgano jurisdiccional, el tribunal declara improcedente el pago de las pensiones demandadas, correspondientes a los meses siguientes al 1º de diciembre de 2001, exclusive, mas no así el cobro de la cláusula penal, que reputa legítima, de conformidad con las normas de los artículos 1.258 y 1.276 del Còdigo Civil. Así se establece.

Finalmente, para cumplir con el requisito de exhaustividad de la sentencia, el tribunal hace constar que no le asigna ningún valor probatorio a las copias simples producidas por el abogado A.B. con su escrito de fecha 3 de mayo de 2002 a través del cual pidió la reposición de la causa, cursantes a los folios 65 al 70, ni a la copia simple marcada “Doc-1” consignada por dicho profesional con su escrito de contestación a la demanda (formante del folio 161), por cuanto se trata de probanzas que nada tienen que ver con el mérito de este litigio, las primeras por referirse a la autorización concedida por las autoridades administrativas a la demandada para operar el estacionamiento, y la última, por consistir en un rechazo de la demandante a la proposición de su contrincante para adquirir el terreno.

DISPOSITIVO

En fuerza de todo lo explicado y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento y cobro de daños y perjuicios interpuesta por la sociedad mercantil CENTRO DE DESARROLLO TECNOLÓGICO FARMATEC C.A. contra la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO MAMPOTE C.A.; en consecuencia, se condena a la demandada a cumplir con la obligación de entregar libre de personas y cosas, a la demandante, el inmueble constituido por un terreno ubicado en la Carretera Vieja a Caracas, Km. 1, Guarenas, Municipio Plaza, Estado Miranda, el cual tiene un área de 41.650 M2 aproximadamente. SEGUNDO.- Se condena igualmente a la demandada a pagar a la actora, en primer lugar, la suma de VEINTISÉIS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.886.000.00) por concepto de las pensiones vencidas y no pagadas, correspondientes a los meses que van desde el 1º de julio de 2001 al 1º de diciembre de 2001; y en segundo lugar, la cantidad de NOVENTA Y DOS MILLONES SEISCIENTOS SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 92.607.292.00) por concepto de cláusula penal. Se ordena la indexación de dichas cantidades, desde el 8 de febrero de 2002 exclusive, fecha cuando se introdujo la demanda, hasta el día cuando quede definitivamente firme esta sentencia, ambas fechas inclusive. Para el cálculo de esta indexación, se ordena practicar una experticia complementaria del fallo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a cuyo fin los expertos tendrán en cuenta los Índices de Precios al Consumidor en el Área Metropolitana de Caracas, publicados por el Banco Central de Venezuela durante dicho espacio temporal. TERCERO.- SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 19 de mayo de 2005 por la abogada E.R.A. en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 1º de abril de 2005 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. CUARTO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 26 de mayo de 2005 por la abogada P.G. en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la mencionada decisión. QUINTO.- Haber dado cumplimiento al dispositivo de la sentencia proferida en esta causa por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de noviembre de 2006.

Queda CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del recurso tanto a la parte demandante como a la demandada., por no haber tenido éxito las apelaciones por ellas interpuestas.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de febrero del año dos mil siete (2007). Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

ELJUEZ,

DR. J.D.P.M.

LA SECRETARIA,

ABG. E.R.G.

En esta misma fecha, 27/02/2007 se publicó y registró la presente decisión constante de dieciocho (18) folios útiles, siendo las 12:10 m.-

LA SECRETARIA,

ABG. E.R.G.

Exp. Nº 5.128.

JDPM/ERG/cs.

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