Decisión nº 861-13 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Cojedes, de 26 de Noviembre de 2013

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES

SENTENCIA Nº: 861/13

EXPEDIENTE Nº: 0959

JUEZA: Abg. M.B.M.S.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

DEMANDANTE: C.T.D.B., titular de la cédula de identidad Nº E-300.894.

APODERADO JUDICIAL: Abogado: O.M.P., inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 49.049

DEMANDADO: G.D., titular de la cédula de identidad Nº V- 24.244.555.

TERCERO FORZOSO: EL SUPERIOR, C.A..

APODERADOS JUDICIALES: Abogados: F.M.B., F.J.R.B. y E.D., inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nº 48.177, 48.646 y 54.044, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

PROLEGÓMENOS

Suben las presentes actuaciones a esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado F.R.B., en su carácter de apoderado judicial de las partes demandadas, contra la sentencia de fecha nueve (09) de octubre de dos mil trece (2013), dictada por el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró con lugar la demanda de Desalojo, intentada por la ciudadana C.T.d.B., contra el ciudadano G.D. y la sociedad mercantil El Superior, C.A.

Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión.

I

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos.

Alega la parte actora, que dio en calidad de arrendamiento a tiempo determinado por tres (03) años, en el mes de abril de 1986, al demandado un bien inmueble de tipo edificio identificado con el Nº 14-18, de dos plantas, para uso comercial, cuyas especificaciones se encuentran detalladas en los contratos anexos, y los cuales le pertenecen según documentación que anexa, ubicado en la Avenida Bolívar entre calles Carabobo y Ayacucho, bajo los siguientes linderos; Norte: Avenida Bolívar que es su frente; Sur: Inmueble que es o fue el Cine Tropical; Este: Terreno y local comercial propiedad de C.T.; Oeste: Inmueble que es o fue del Cine Tropical.

Que el primer contrato se venció en abril de 1989 y resolvieron mantenerlo vigente, celebrando un nuevo contrato en fecha 28 de enero de 1993, por ante la Notaría Pública de San Carlos, con una vigencia de dos (02) años.

Que en dicho contrato vencía en fecha 01 de febrero de 1995 y la arrendadora en fecha 28 de noviembre de 1994, dos meses y dos días de anticipación notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato.

Que el inquilino no dio cumplimiento voluntario al acuerdo arrendaticio, lo que motivó que la ciudadana C.T.d.B., a instaurar demanda judicial por cumplimiento de contrato, en fecha 13 de febrero de 1995, la cual concluyó con un acuerdo transaccional que puso fin al juicio, en la misma no se hizo otra cosa que mantener vigente la relación arrendaticia iniciada en abril de 1986.

Que debido a la transacción realizada se obligaron a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, por un (01) año, debidamente notariado en fecha 15 de mayo de 1996.

Que vencido el anterior contrato, en fecha 15 de mayo de 1997, se suscribió un nuevo acuerdo, por un (01) año fijo, el cual fue prorrogado por un (01) año, del 15 de mayo de 1998, hasta el 15 de mayo de 1999 y en fecha 12 de mayo de 1999, se suscribió un nuevo acuerdo por un (01) año prorrogable por un periodo igual.

Que el anterior contrato venció el 15 de mayo de 2000 y se prorrogó sucesivamente hasta el 15 de febrero de 2005, cuando se suscribió un nuevo contrato privado, con vigencia desde el 15 de febrero de 2005, por un (01) año prorrogable por un período igual.

Que el anterior contrato tuvo vencimiento el 15 de febrero de 2006 y se suscribió un nuevo convenio privado con vigencia desde el 15 de febrero de 2006, por un (01) año prorrogable.

Que el anterior contrato tuvo vencimiento en fecha 15 de febrero de 2007 y se prorrogó automáticamente hasta el 15 de febrero de 2009, fecha en la cual se suscribió un nuevo contrato por un (01) año prorrogable.

Que este último convenio venció en fecha 15 de febrero de 2010 y se prorrogó automáticamente por el lapso de un año más que comenzó a correr el 15 de febrero de 2011, siendo el contrato actualmente vigente.

Que en todos los contratos se desprende que el inquilino no es otra persona que el ciudadano G.D., como persona natural. Que no se admite en forma alguna la cesión del contrato como se estableció en la cláusula Sexta de los contratos relacionados.

Que el arrendatario, cedió el contrato de arrendamiento a una empresa mercantil conocida como El Superior, C.A., debidamente registrada.

Que el contrato de arrendamiento tiene naturaleza de contrato a tiempo indeterminado, por lo que invoca lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el arrendatario en nombre de la sociedad de comercio El Superior, C.A., solicitó la regulación de alquileres por ante la autoridad Municipal. Que la sociedad mercantil El Superior, C.A., se rige como solicitante de la regulación del canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente litigio e igualmente, que la dirección que aparece en el Registro de Información Fiscal (RIF) de la citada empresa, es la misma dirección donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de arrendamiento.

Que de conformidad con lo establecido en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, plantea la tercería forzada de la sociedad mercantil El Superior, C.A.

Por lo anteriormente expuesto, es que la ciudadana C.T.d.B., demandó por desalojo al ciudadano G.D. y a la sociedad mercantil El Superior, C.A., estimando la presente acción en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), equivalentes a mil quinientas setenta y ocho, con noventa y cuatro Unidades Tributarias (1.578,94 U.T), y fundamentando la presente acción en los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 7, 33 y 34 literal G de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 1.159, , 1.579, 1.580, 1583 y 1.160 del Código Civil.

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

El libelo de la demanda fue presentado por la ciudadana C.T.d.B., debidamente representada por el abogado O.M.P., ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha tres (03) de noviembre de dos mil once (2011) anexando documentos, marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”.

Admitida la demanda, por auto de fecha 09 de noviembre de 2011, se ordenó el emplazamiento de las partes demandadas.

En fecha 03 de febrero de 2012, el alguacil del tribunal consigno las boletas de citación de las partes debidamente firmadas.

Mediante escrito de fecha 07 de febrero de 2012, la parte demandada, ciudadano G.D., debidamente asistido de abogado, dio contestación a la demanda, con anexos B, C, D, F, G, H, I, J, K, y M.

En fecha, 09 de febrero de 2012, el ciudadano G.D., en representación de la sociedad mercantil El Superior, C.A., tercero forzoso, asistido de abogado, consigno escrito de promoción de pruebas, con anexos E, M, N, y Ñ.

Mediante diligencias de fecha 09 de febrero de 2012, los demandados G.D. y la sociedad mercantil El Superior, C.A., consignaron instrumento poder que les otorgaran a los abogados F.M.B., F.J.R.B. y E.D., inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nº 48.177, 48.646 y 54.044, respectivamente.

Mediante escrito de fecha 14 de febrero de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada, consigno ampliación de la promoción de pruebas.

Por auto de fecha 14 de febrero de 2012, se admite el escrito de pruebas presentado por la demandada, salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha 16 de febrero de 2012, compareció el abogado O.M.P., apoderado actor, a los fines de consignar escrito de pruebas, siendo admitido por auto de fecha 17 de febrero de 2012, salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha 22 de febrero de 2012, el apoderado judicial del demandado y tercero forzoso, consignó escrito mediante el cual rechaza, niega y contradice el escrito de promoción de pruebas de la parte demandante.

Mediante escrito de fecha 24 de febrero de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada, consigno escrito de alegatos probatorios, con anexos 1, 2, 3, 4, V y VI, admitiéndose dicho escrito en fecha 24 de febrero de 2012, salvo su apreciación en la definitiva.

Por auto de fecha 27 de febrero de 2012, se fijó lapso para dictar sentencia, siendo diferida dicha oportunidad, en fecha 06 de marzo de 2012, por un lapso de 30 días.

Mediante sentencia de fecha 09 de octubre de 2013, el tribunal de los Municipios San Carlos y R.G. de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia declarando con lugar la demanda por desalojo incoada por la ciudadana C.T.d.B.; apelando de dicha decisión en fecha 16 de octubre de 2013, el abogado F.J.R.B., en su carácter de apoderado judicial del demandado y tercero forzoso, oyéndose la misma en ambos efectos, ordenándose remitir el presente expediente a este Juzgado Superior.

Por auto de fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil trece (2013), se le dio entrada al expediente en este Juzgado Superior, signándolo con el Nº 0959 (nomenclatura interna de este tribunal).

Vista las anteriores actuaciones, por auto de fecha 07 de noviembre de 2013, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Quedando planteado el problema, pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes observaciones:

Para que se configure el desalojo por la causal establecida en el literal “G”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida al subarrendamiento del inmueble sobre el cual se intenta la referida acción, es necesario la existencia bien del contrato de subarrendamiento o la existencia de elementos probatorios que permitan determinar la existencia del mismo, así de la revisión dé los medios de prueba producidos en juicio por la parte actora, podemos deducir lo siguientes hechos: En primer lugar, el contrato de arrendamiento del año 1986, suscrito por la arrendadora ciudadana C.T.d.B., identificada en autos, el cual se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; siendo otorgado al ciudadano G.D., con una duración de tres años mediante el cual en su Cláusula Segunda se estableció lo siguiente: “EL ARRENDATARIO” destinara el inmueble arrendado única y exclusivamente para la venta de mercancía seca (Ropa, Calzado, etc.), quedando comprometido a no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito por “EL ARRENDADOR”. En segundo lugar, el registro de comercio de la Sociedad Mercantil “EL SUPERIOR C.A”, estableció una duración de treinta (30) años y fija como domicilio legal, Avenida Bolívar Nº 14-18, entre Calle Carabobo y Calle Ayacucho, del Municipio San Carlos, dirección esta que coincide con el local objeto de la presente acción de desalojo. Y así se declara.

Ahora bien la mencionada empresa establece como objeto “la importación, exportación, compra, venta al mayor y detal de línea blanca, electrodomésticos, ropa para damas, caballeros y niños, bisuterías, nacionales e importadas, además de la venta de accesorios, pudiendo dedicarse a cualquier otro acto de licito comercio, conexo o no, con el objeto principal y que se realicen bien a través de contratación directa o a través de licitación.” (Subrayado de la Jueza)

Por otra parte, el ciudadano G.D., es miembro integrante de la tan mencionada Sociedad Mercantil, sobre él recae la presidencia, lo cual desvirtúa lo estatuido por la parte actora en su escrito libelar al señalar que el contrato de arrendamiento es con el antes referido ciudadano y no con la sociedad mercantil desarrollada bajo su dirección, en este sentido el contrato de arrendamiento expresa: “…“EL ARRENDATARIO”, se obliga a destinar los locales arrendados únicamente para comercio y a no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito de la arrendadora, de quien es potestativo y siempre que lo considere conveniente a sus intereses…” tal como el mismo documento del fondo de comercio, lo indica se dedica al comercio y como quiera que éste, está bajo su dirección (G.D., como presidente de la sociedad Mercantil “EL SUPERIOR C.A”), sin que ello implique subarrendar, traspasar o cambiar el objeto del contrato de arrendamiento. Y así se declara.

Considera prudente quien aquí decide el resolver, previo al mérito de lo debatido, lo relativo a la naturaleza del contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora, el cual no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada en tiempo hábil, razón por la cual, resulta evidente la existencia de una relación contractual arrendaticia existente entre las partes.

De las actas procesales se desprenden diversos contratos de arrendamientos en los siguientes términos: Primero: En el contrato del año 1986, con una duración de tres (3) años, Cláusula Segunda, se estableció: “EL ARRENDATARIO”, destinara el inmueble arrendado, única y exclusivamente para la venta de mercancía seca (ropa, calzado, etc), quedando comprendido a no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito de “EL ARRENDADOR”; Segundo: En el contrato del 28 de enero de 1993, con una duración de dos (2) años, Cláusula Cuarta, se estableció: “EL ARRENDATARIO”, se obliga a no destinar el inmueble dado en arrendamiento a otro fin que no sea el de explotación Mercantil del negocio de su propiedad, que gira en esta plaza bajo la denominación comercial de “ ALMACEN OLIMPICO”, y no cambiara su destino sin la previa autorización por escrito de la arrendadora, de quien es potestativo y siempre que lo considere conveniente a sus intereses; Tercero: En el contrato del 01 de febrero del año 1995, con una duración de un (1) año, Cláusula Tercera, se estableció: “EL COMODATARIO”, se compromete a destinar el inmueble objeto de este contrato única y exclusivamente para la explotación mercantil del negocio de su propiedad, que gira en esta plaza bajo la denominación comercial de “ ALMACEN OLIMPICO”; Cuarto: En fecha 14 de mayo del año 1996, se celebro transacción entre las partes donde fijan un (1) año de duración del contrato, sin establecer cláusulas; el cual comenzó a regir el presente contrato el 15 de mayo del año 1996, con una duración de un (1) año, Cláusula Cuarta, , se estableció: “EL ARRENDATARIO”, se compromete a utilizar dichos locales únicamente para comercio y a no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito de la arrendadora, de quien es potestativo y siempre que lo considere conveniente a sus intereses; Quinto: En el contrato del 15 de mayo del año 1997, Cláusula Cuarta, con una duración de un (1) año, se estableció: “EL ARRENDATARIO”, se compromete a utilizar dichos locales únicamente para comercio y a no cambiar su destino sin la previa autorización por escrito de la arrendadora, de quien es potestativo y siempre que lo considere conveniente a sus intereses; Sexto: En el contrato del 15 de mayo del año 1999, con una duración de Un (1) año, Cláusula Cuarta, se estableció: “EL ARRENDATARIO”, se obliga a destinar los locales arrendados únicamente para comercio y a no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito de la arrendadora, de quien es potestativo y siempre que lo considere conveniente a sus intereses; Séptimo: En el contrato del 15 de mayo del año 2002, con una duración de un (1) año, Cláusula Cuarta, se estableció: “EL ARRENDATARIO”, se obliga a destinar los locales arrendados únicamente para comercio y a no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito de la arrendadora, de quien es potestativo y siempre que lo considere conveniente a sus intereses; Octavo: En el contrato del 15 de febrero del año 2005, con una duración de un (1) año, Cláusula Cuarta, se estableció: “EL ARRENDATARIO”, se obliga a destinar los locales arrendados únicamente para comercio y a no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito de la arrendadora, de quien es potestativo y siempre que lo considere conveniente a sus intereses; Noveno: En el contrato del 15 de febrero del año 2006, con una duración de un (1) año, Cláusula Cuarta, se estableció: “EL ARRENDATARIO”, se obliga a destinar los locales arrendados únicamente para comercio y a no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito de la arrendadora, de quien es potestativo y siempre que lo considere conveniente a sus intereses; Décimo: En el contrato del 01 de febrero del año 2008, con una duración de un (1) año, Cláusula Sexta, se estableció: “EL ARRENDATARIO”, se obliga a destinar los locales arrendados únicamente para comercio y a no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito de la arrendadora, de quien es potestativo y siempre que lo considere conveniente a sus intereses y Décimo Primero: En el contrato del 15 de febrero del año 2009, con una duración de un (1) año, Cláusula Cuarta, se estableció: “EL ARRENDATARIO”, se obliga a destinar los locales arrendados únicamente para comercio y a no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito de la arrendadora, de quien es potestativo y siempre que lo considere conveniente a sus intereses, lo cual hace concluir a esta Juzgadora que la ciudadana C.T.d.B., sabia del uso que se le estaba dando a los locales comerciales y había dado consentimiento de manera tacita, sin que el ciudadano G.D., cambiara de modo alguno su uso que es el Comercio, por el hecho de haber registrado una empresa mercantil que expresa en exceso cual es su objeto. Y así se decide.

Por otra parte se observa que el ciudadano G.D., viene utilizando los dos locales comerciales a través de un contrato de arrendamiento que empezó siendo a tiempo determinado convirtiéndose en el transcurso de los años a tiempo indeterminado, por aproximadamente veintisiete (27) años consecutivos ininterrumpidos, poseyendo el bien inmueble de manera pacífica, notoria, reiterada, ininterrumpida y como si fuera su dueño, estableciéndose que en dichos contratos variando siempre el numero de la cláusula, que era para el uso comercial, y todo comercio necesita de un Registro de Comercio, sino estaría de forma ilegal evadiendo impuestos al Fisco Nacional y demás impuestos Municipales, establecidos en nuestro ordenamiento jurídico, articulo 19 Numeral 8º del Código de Comercio. Y así se decide.

Se entenderá que hay consentimiento tácito, cuando hubieren transcurrido lapsos prudenciales, como en el caso de marras que en fecha 31 de marzo de 2008, el ciudadano G.D., realizo el Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil “EL SUPERIOR C.A”, a un año de la renovación del contrato y aproximadamente a tres años de la admisión de la presente demanda.

En este mismo orden de ideas, el consentimiento tácito es aquél que entraña signos inequívocos de aceptación.

Respecto de la causal “G” del articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, constituye causal de desalojo que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

La norma en comento establece, que es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar el desalojo o la resolución del contrato.

Ahora bien la parte demandada presento Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil “EL SUPERIOR, C.A”, en el año 2008, la cual se le otorga valor probatorio por cuanto emana de un ente publico capas de darle fe publica, por la parte demandada; donde se demuestra que el ciudadano G.D., parte demandada, actúa como accionista, con el cargo de presidente de dicha empresa, cuyo objeto es comercial. Evidenciándose con ello que no ha existido cesión ni subarrendamiento del contrato a la Sociedad Mercantil “EL SUPERIOR, C.A”.

Igualmente no consta en autos pruebas presentada por la parte actora donde demuestre la cesión o subarrendamiento, hecha por la parte demandada, a la empresa mercantil u a otra persona; por lo que en éste sentido no fue debidamente comprobada la causal invocada, debiendo en consecuencia desecharse. Y así se decide

A su vez, dispone Artículo 7 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

No habiendo sido desconocido, impugnado ni tachado los contratos de arrendamiento que dio génesis a la relación contractual, que hoy nos ocupa, queda demostrado que aun habiendo operado la tácita reconducción, las cláusulas en el contenidas surten sus efectos legales en el tiempo y deben cumplirse como lo pactaron las partes.

Al respecto se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 17 de julio de 2002, expediente 99-044, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, así:

(…) Para decidir, la Sala considera:

El consentimiento de las partes es uno de los elementos esenciales del contrato, una condición sine qua non para su existencia, según lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil.

La doctrina define este concepto como la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes para normar una relación jurídica. Esta manifestación puede ser expresa o tácita, según las diversas situaciones, y la apreciación de su existencia en cada caso la hace el Juez del mérito en forma soberana, de acuerdo con las normas que regulan el establecimiento de los hechos y de las pruebas.

La doctrina define este concepto como la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes para normar una relación jurídica. Esta manifestación puede ser expresa o tácita, según las diversas situaciones, y la apreciación de su existencia en cada caso la hace el Juez del mérito en forma soberana, de acuerdo con las normas que regulan el establecimiento de los hechos y de las pruebas.

Tal como lo señala el máximo tribunal, es constante el criterio sentado respecto del artículo 1.141 del Código Civil en el que prevé que una de las condiciones requeridas para la existencia del contrato es el consentimiento legítimamente manifestado por las partes contratantes.

El consentimiento, en sentido técnico y tal como lo preceptúa nuestro Código Civil, resulta un elemento substancialmente bilateral, para cuya existencia se requiere la concurrencia de algunos requisitos, a saber: 1) La existencia de dos distintas declaraciones de voluntad que emanen de inversos polos de intereses, las cuales pueden ser tácitas o expresas, de acuerdo al negocio jurídico en el que se requiera, y no estar viciadas. De allí surge la necesidad de revisar éstos requisitos, pues si el consentimiento adolece de alguno de ellos, la declaración de voluntad del individuo estaría viciada y como consecuencia de ello, el consentimiento, técnicamente hablando, estaría viciado también. Ejemplo de tal circunstancia resulta de la declaración arrebatada mediante el uso de violencia física, pues jurídicamente dicha declaración no es válida, y el consentimiento que resulta de la concurrencia de las declaraciones de voluntad, no podría considerarse legalmente formado; 2) Las declaraciones no sólo deben emitirse válidamente, sino que además se requiere sean notificadas a la otra parte, para que éstas tengan conocimiento de ellas y entiendan su alcance y consecuencias; 3) Se requiere que las declaraciones de voluntad se concierten y complementen recíprocamente. Ello distingue al contrato de un simple acuerdo. Así, en el primero, los contenidos de las voluntades son distintos pero se complementan, mientras que en el segundo la voluntad de la mayoría que toma un acuerdo resulta idéntica; tomando como ejemplo el caso que nos ocupa, en el contrato de compra venta, clásico contrato consensual, el comprador quiere adquirir la propiedad de un bien determinado y el vendedor quiere transmitir dicha propiedad.

Respecto a este punto, el autor E.M.L., (Pág. 449) señala que, “el Código Civil da preferencia a la voluntad interna de las partes, ya que la fuerza obligatoria de los contratos tiene su fundamento en la libre autonomía de la voluntad de las mismas, pero si no se logra probar la voluntad real, se otorga primacía a la voluntad declarada”.

En cuanto al subarrendamiento de los locales comerciales objeto del presente juicio, observa esta Juzgadora que la parte demandada al momento de dar contestación al fondo del asunto controvertido, negó dicho alegato manifestando que siempre ha sido el quien ha ocupado y disfrutado el local objeto del presente juicio, por lo que correspondía al demandante la carga de probar sus alegatos en cuanto al subarrendamiento del local comercial; sin embargo, durante la secuela del proceso la parte actora no trajo a los autos prueba alguna que demostrara el subarrendamiento del local comercial por ella alegado, razón por la cual considera esta Juzgadora improcedente la presente acción fundamentada en el Literal “G” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.- Así se decide.-

El abogado O.M.P. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, alega en su escrito consignado en fecha 26 de los corriente que no hubo subarrendamiento sino cesión del contrato de arrendamiento por parte del ciudadano G.D., a favor de la sociedad Mercantil “EL SUPERIOR, C.A”.

Sobre la cesión del contrato de arrendamiento cabe hacer algunas consideraciones, a cuyo efecto resulta oportuno citar lo expuesto por el Doctor G.G.Q. en su “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Volumen I (2006, p. 206 y ss), donde explica:

La cesión prohibida del contrato de arrendamiento por el arrendatario, consiste en el traslado de la condición o posición jurídica de éste en beneficio de un tercero, sin el consentimiento del arrendador; en cuyo caso el arrendador continúa en su misma posición que ha tenido, frente a un cesionario con el cual él no tiene ninguna vinculación. Con la cesión no autorizada o consentida se pretende trasladar al aparente cesionario, las acreencias, obligaciones y derechos del arrendatario a que se refiere el contrato y la misma ley, pues de haber sido consentida por escrito la cesión, es indudable que la misma implica el traslado todo del contenido del contrato en orden a los derechos y las obligaciones del mismo. La cesión inconsentida por el arrendador constituye un incumplimiento definitivo por el arrendatario, de la obligación que tiene de continuar como tal hasta la conclusión o extinción del contrato y cumplir sus obligaciones, pues el mismo fue celebrado en atención a la persona del locatario, su especial consideración de persona aceptada por el locador, que lo llevó a darle en arrendamiento el inmueble correspondiente; y es con él mismo y no con otra persona, con quien se atenderá en sus relaciones vinculantes. El arrendatario cede el contrato por razones económicas o simplemente como una liberalidad, y la forma de la misma no interesa porque ha podido ser instrumentada o simplemente verbal, que en todo caso se observará la cesión realizada con la presencia del tercero o cesionario ocupando el inmueble y poseyendo el mismo…

.

En lo que respecta al subarrendamiento, las normas que lo regulan son los artículos 1.583 y 1.584 del Código Civil así como el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se transcriben a continuación:

Artículo 1.583: “El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso en contrario”.

Artículo 1.584: “El subarrendatario no queda obligado para con el arrendador, sino hasta el monto del precio convenido en el subarrendamiento de que sea deudor al tiempo de la introducción de la demanda, y no puede oponer pagos hechos con anticipación. No se reputan anticipados los pagos hechos por el subarrendatario de conformidad con los usos locales”.

En tanto el Artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo

La inteligencia de las citadas disposiciones jurídicas evidencia, con claridad notoria, que el arrendatario no podrá subarrendar el inmueble, esto es celebrar un contrato de arrendamiento con un tercero llamado subarrendatario; como tampoco podría ceder a un tercero, llamado cesionario, los derechos derivados del contrato y que tiene frente al arrendador.

En tal sentido, tenemos que la parte actora afirma que el arrendatario ciudadano G.D., no ocupa el descrito inmueble; así las cosas, luego del estudio pormenorizado de las actas procesales que reposan en esta causa, se pudo verificar lo siguiente:

- De la inspección Judicial realizada por el Juzgado aquo en fecha 24 de Febrero del 2012, en las instalaciones del local comercial arrendado, que una vez constituido el Tribunal se procedió a notificar a un ciudadano el cual se identifico como G.D., manifestando el mismo que era el encargado.

- De los contratos de arrendamiento consignados por ambas partes donde la actividad a desarrollar es la del comercio, con una data de aproximadamente Veintisiete (27) años, donde el Registro mercantil de la Sociedad Mercantil “EL SUPERIOR, C.A”, data del año 2008, siendo renovado nuevamente el contrato de arrendamiento en el año 2009.

Así las cosas, al adminicular tales circunstancias, es concluyente para quien aquí se pronuncia, que siendo el ciudadano G.D., el arrendatario y estando ocupando el inmueble la relación locativa, resulta determinante que el prenombrado demandado no permitió y dispuso el uso del inmueble a favor de una persona distinta, ello, sin el consentimiento dado por la arrendadora, ya que como exprese anteriormente la ciudadana C.T.d.B., dio su consentimiento tácito al continuar por aproximadamente tres (3) años otorgándole en arrendamiento el antes referido local comercial, manteniéndose el demandado en el uso goce y disfrute del bien inmueble arrendado. Así se establece.

Por otra parte alega la Sentencia de fecha 07 de Agosto de 2008, emanada de la Sala de Casación Civil, Magistrado Ponente Carlos Oberto Velez, dicha sentencia cita a su vez otra Sentencia Nº 999, de fecha 31 de Agosto de 2004, caso E.J.M.P. contra I.M., C.A., expediente N° 2004-000316, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente la cual expone:

“...El ciudadano M.C. alega su condición de accionista, sin embargo, ello no le da facultades para representar a la empresa, pues ésta es únicamente ejercida por los administradores, según los parámetros de actuación y representación que se hayan delegado en los Estatutos o a través de la Asamblea de Accionistas. El artículo 201 del Código de Comercio establece una separación entre las compañías, como entes individuales, y los accionistas propietarios de ese ente, al señalar que, “...Las compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios...”; por tanto, si bien el socio tiene facultades decisorias a través de la Asamblea de Accionistas, por tener la compañía personalidad jurídica propia, los administradores serán los únicos que puedan representarla directamente en sus derechos, o aquellas personas que expresamente determine la Asamblea de Accionistas...”. (Negritas y cursivas del texto).

De la sentencia parcialmente transcrita se desprende que, si bien el socio tiene facultades decisorias a través de la Asamblea de Accionistas, por tener la compañía personalidad jurídica propia, los administradores serán los únicos que puedan representarla directamente en sus derechos, o aquellas personas que expresamente determine la Asamblea de Accionistas, lo cual no ocurre en el caso de marras, ya que se desprende del Registro Mercantil de la sociedad Mercantil “EL SUPERIOR, C.A”, que el accionista mayoritario es el ciudadano G.D., con Novecientas (900) acciones de un mil (1000) que posee la empresa, a parte de esto ejerce la Presidencia investido de las mas amplias facultades de administración y disposición sobre bienes de la compañía, por lo que estamos en presencia de un socio mayoritario. Y así se decide.

Llama poderosamente la atención de quien aquí decide que la demanda fue interpuesta el 16 de marzo del 2011, exactamente un (1) mes y un (1) día después de que el ciudadano G.D., interpone por ante la Alcaldía del Municipio San Carlos la solicitud de regulación y fijación de alquileres, la cual cursa a los folios 240 al 242, regulada en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en los artículos del 65 al 76.

En virtud de las anteriormente consideraciones, habiendo quedado demostrado plenamente que la parte demandada no dio un uso distinto al convenido en el contrato de arrendamiento, dándole un uso comercial al inmueble arrendado, cuyo arrendatario es el mismo al poseedor del mismo, resulta procedente la declaratoria con lugar del recurso de apelación y declarar revocada la sentencia apelada. Así se decide.

IV

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta por el ciudadano G.D., asistido por el abogado F.J.R.B., contra la sentencia de fecha nueve (09) de octubre del año dos mil trece (2013), emanada del Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. SEGUNDO: SE REVOCA, la sentencia de fecha nueve (09) de octubre del año dos mil trece (2013), emanada del Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes que declaro: Con lugar la demanda principal por DESALOJO, fundamentada en el artículo 34, literal “g” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesta por la ciudadana C.T.D.B., representada por el abogado en ejercicio O.M.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.049, en contra del ciudadano G.D., representado por los abogados en ejercicio F.M.B., F.J.R.B. y E.D.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.177, 48.646 y 54.044, todos suficientemente identificados en los autos. TERCERO: No se ordena la notificación, por cuanto las partes se encuentra a derecho CUARTO: No se condena en costas vista la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese y cópiese. Remítase el expediente en su oportunidad al Tribunal de la causa.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. En San Carlos, a los veintiséis (26) días del mes de noviembre del año dos mil trece (2.013). Años 203° de la Independencia y 154º de la Federación.

Abg. M.B.M.S.

Jueza Provisoria

Abg. C.M.

Secretario Suplente

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, sentencia, siendo las tres horas y veinticinco minutos (3:25 p.m.) de la tarde.

El Secretario Suplente

Definitiva (Civil)

Exp. Nº 0959

MBMS/cm.