Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 21 de Octubre de 2013

Fecha de Resolución21 de Octubre de 2013
EmisorSuperior Civil Mercantil Transito y Trabajo
PonenteFanny Rodriguez
ProcedimientoRetracto Legal

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 21 de octubre de 2013

203° y 154°

Expediente Nº: C-17.136-12

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES SUMAR C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el día 8 de diciembre de 1999, bajo el N° 68, Tomo 998-A, representada por las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., venezolanas, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.189.449 y V-3.519.079, respectivamente.

APODERADA JUDICIAL: Abogada A.R.M., Inpreabogado No. 4.262.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., portugués el primero y venezolana la segunda, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.187.508 y V-8.685.940, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados E.C. y B.Y.M., Inpreabogados Nos. 126.241 y 48.825, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

ANTECEDENTES

Las presentes actuaciones suben al conocimiento de esta Instancia Superior, procedentes del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra de la decisión de fecha 25 de abril de 2011, dictada por el Juzgado anteriormente identificado.

Dichas actuaciones fueron recibidas en este despacho en fecha 28 de febrero de 2012, según nota estampada por Secretaría (Folio 34, II pieza), luego este Tribunal, por auto de fecha 05 de marzo de 2012 (Folio 35, II pieza) fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente para dictar sentencia, en conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 07 de marzo de 2012 presentó escrito por medio del cual promovió pruebas en esta instancia. (37 al 43, II pieza)

En fecha 14 de marzo de 2012 este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la recurrente.

  1. DE LA DECISIÓN APELADA

    Cursa a los folios 4 al 22 de la II pieza del presente expediente, decisión recurrida de fecha 25 de abril de 2011, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en donde expresó, entre otras cosas lo siguiente:

    (…)En relación con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se ha pronunciado la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 24 de enero de 2006, Exp. No. AA20-C-2005-000409, al atribuirle a los efectos de la protocolización del documento negocial, efectos meramente presuntivos, y en ese sentido fijó el criterio para el caso que el arrendatario, encontrándose presente, no haya sido notificado o avisado de la enajenación del bien, a fin que tenga el derecho de ejercer el retracto dentro del lapso de cuarenta días contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

    El criterio antes citado, hace referencia al documento protocolizado, requerido por la Ley para todo acto traslativo de propiedad de inmuebles. Se desprende del documento de compra venta, celebrado por los ciudadanos H.G.M.A. y F.F.D.A. y M.F.L.D.A., plenamente identificados, según documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracay, anotado bajo el No. 44, Tomo 177, de fecha 29 de diciembre de 2006, con respecto a la firma del propietario vendedor y autenticado por ante la misma Notaría, en fecha 23 de marzo de 2007, bajo el N° 58, Tomo 35 con respecto de la firma de los demandados y posteriormente registrado en fecha 07 de noviembre de 2007, por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 2, Folios 11 al 17, Tomo 15, Protocolo Primero, se evidencia que para la fecha 17 de julio de 2007, la cual es el momento alegado por la demandada de autos de haberse enterado de la enajenación del inmueble objeto de la presente controversia, hay que destacar que el documento de venta para la fecha antes indicada no cumplía con la formalidad esencial del registro, en consecuencia, el contenido de los mismos no podía ser oponible a terceros, de conformidad con el artículo 1.924 del Código Civil, el cual establece: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.

    Del anterior análisis, concluye quien decide, que no pudo operar la caducidad que alega la parte demandada, en razón que el referido documento no podía surtir efectos frente al actor para quien no le había nacido el derecho de preferencia ofertiva, previsto en el artículo 42 y 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y por ende la oportunidad de ejercer la demanda de retracto legal arrendaticio no podía ser hasta tanto no se cumpliera con la formalidad del registro que fue realizada en fecha 07 de noviembre de 2007, por lo que la parte accionante si realizó su acción dentro del plazo indicado en el artículo 47 eiusdem y así se declara.

    Por todo lo antes expuestos y en virtud lo aportado y probado en autos esta Juzgado llega a la convicción de la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, indefectiblemente no puede prosperar en derecho y así se decide.

    DECISION

    Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., actuando en su carácter de representantes legales de la Compañía Anónima de este domicilio, denominada INVERSIONES SUMAR, C.A., contra los ciudadanos F.F.D.A. Y M.F.L.D.A.. SEGUNDO. SE condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil Notifíquese a las partes de la presente decisión.-

    PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA. (…)

    (sic)

  2. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE

    Cursa al folio 31 de la II pieza del presente expediente, diligencia de fecha 19 de julio de 2011, relativa al recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, donde señaló únicamente lo siguiente:

    (…) Aun cuando por diligencia de fecha 23 de mayo de 2011, que riela al folio 26 de la segunda pieza del expediente, apelé, en forma anticipada y en atención a la doctrina vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de la sentencia dictada por este tribunal en fecha 25 de abril de 2011 y tomando en cuenta que la última de las partes quedó notificada de dicha sentencia el día 15 de julio de 2011, apelo nuevamente de la sentencia dictada por este tribunal en fecha 25 de abril de 2011 y que riela a los folios 4 al 22 de la segunda pieza del expediente (…)

    (sic)

  3. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    Este Tribunal de Alzada pasa a decidir Tribunal la presente causa, en los siguientes términos:

    El presente juicio se inició por demanda de retracto legal arrendaticio incoada en fecha 26 de noviembre de 2007, la Sociedad Mercantil INVERSIONES SUMAR C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el día 8 de diciembre de 1999, bajo el N° 68, Tomo 998-A, representada por las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., venezolanas, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.189.449 y V-3.519.079, respectivamente, debidamente asistidas por la abogada A.R., Inpreabogado No. 4.262. (Folios 1 al 8, I pieza)

    En fecha 28 de noviembre de 2007 el Juzgado A Quo admitió la presente demanda. (Folio 44, I pieza)

    En fecha 21 de octubre de 2008 la parte demandada contestó la presente demanda. (Folios 98 al 102, I pieza)

    En fecha 25 de abril de 2011 el Juzgado A Quo dictó sentencia definitiva. (Folios 4 al 22, II pieza). Luego, en fecha 19 de julio de 20111, la parte demandante interpuso recurso de apelación. (Folio 31, II pieza)

    En fecha 28 de febrero de 2012 esta Alzada dio por recibido el presente expediente. (Folio 34, II pieza)

    En fecha 05 de marzo de 2012, este Tribunal en conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente para decidir. (Folio 35, II pieza)

    En fecha 07 de marzo de 2012, la parte recurrente consignó escrito de “informes” y promoción de pruebas ante esta Instancia. (Folios 37 al 43, II pieza)

    En fecha 14 de marzo de 2012 este Tribunal admitió las pruebas promovidas.

    En fecha 19 de febrero de 2013, la Juez Fanny Rodríguez, se abocó al conocimiento de la presente causa (folios 108 y 109).

    Ahora bien, descrito cada uno de los hechos relevantes acaecidos en el Tribunal de la causa, en esta Instancia Judicial y vencido el lapso de avocamiento, visto que la parte recurrente apeló genéricamente de la decisión definitiva dictada por el Juzgado A Quo, resulta forzoso para quien decide entrar a conocer y analizar el fondo del asunto debatido, tomando en consideración todas las circunstancias de hecho y derecho a los fines de formar una decisión. Así se declara.

    PUNTOS PREVIOS:

  4. DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA

    Esta Alzada observa que la presente causa versa de una demanda que por retracto legal arrendaticio interpuso la Sociedad Mercantil INVERSIONES SUMAR C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el día 8 de diciembre de 1999, bajo el N° 68, Tomo 998-A, representada por las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., venezolanas, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.189.449 y V-3.519.079, respectivamente, debidamente asistida por la abogada A.R.M., Inpreabogado 4.262.

    Ahora bien, de la revisión exhaustiva del libelo de la demanda, esta Juzgadora evidencia que la parte demandante, pretende subrogarse en los derechos de los ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., portugués el primero y venezolana la segunda, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.187.508 y V-8.685.940, respectivamente, provenientes de la compra de un inmueble que éstos suscribieron junto al ciudadano H.G.M.A., mayor de edad, de nacionalidad libanesa, soltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 742.429. Dicha compra venta tuvo como objeto un local comercial distinguido con el No. 25, ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado “CENTRO COMERCIAL PARQUE SAN JACINTO”, situado en la Avenida Bolívar, Urbanización San Jacinto de esta ciudad de Maracay Estado Aragua, inmueble éste, que las demandantes alegan que estaba siendo ocupado por ellas en calidad de arrendatarias al momento en que se realizó la mencionada compra venta, por lo que, el propietario debió habérselo ofrecido y vendido a ellas antes que a cualquier tercero.

    Así las cosas, este Tribunal observa que los demandados de autos al momento de contestar adujeron que:

    (…) ante el evidente incumpliendo de la carga procesal, que corría a cargo de la demandante de llamar a juicio a todos los legitimados pasivos (litis consorcio pasivo necesario) tal y como acertadamente lo apunta la jurisprudencia patria, debe ser declarada con lugar la ilegitimidad pasiva por falta de llamamiento de uno de los titulares pasivos de la acción como lo es el ciudadano H.G.M.A. (…) quien actúo como (propietario-vendedor) del inmueble supra identificado; así expresamente lo solicito, declarando consecuencialmente sin lugar la demanda incoada en contra de mis representados (…)

    (sic)

    Ahora bien, para dilucidar el alegato de litisconsorcio pasivo necesario aducido por los demandados en su contestación, esta Alzada debe citar lo señalado por el procesalista patrio A.R.R., en su conocida obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987” (Vol. II, pp. 24-27), en el cual expone lo siguiente:

    (…) En general se dice que el proceso con pluralidad de partes origina la figura procesal del litisconsorcio, mas la doctrina moderna distingue ambas situaciones y considera que la pluralidad de partes es la situación genérica y el litisconsorcio la específica, en tal forma que si bien en todo litisconsorcio existe pluralidad de partes, en cambio, no toda pluralidad de partes constituye un litisconsorcio. No la constituye La mera presencia de varias personas en el proceso, con autonomía de intereses, ocasionalmente unidas por una acumulación subjetiva de pretensiones diversas. Para que exista el litisconsorcio en sentido técnico, es necesario que haya un interés común de varios sujetos, determinado por la comunidad de derechos respecto del objeto de la relación sustancial controvertida, o por la identidad de fundamento jurídico o de hecho de dicha relación.

    En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas persona vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso, voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados o como actores de un lado y como demandados del otro (…)

    (Sic).

    En ese sentido, se puede señalar que la doctrina reconoce diversas clases de litisconsorcio, a saber:

    1. El litisconsorcio activo, cuando la pluralidad de partes se tiene solamente del lado de los demandantes. Hay varios demandantes y uno solo demandado.

    2. El litisconsorcio pasivo, cuando la pluralidad de partes se tiene solamente del lado de los demandados. Hay un solo demandante y varios demandados.

    3. El litisconsocrio mixto, cuando la pluralidad de partes se tiene simultáneamente de ambos lados. Hay varios demandantes y varios demandados.

    4. El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. (Arts. 146 y 148 C.P.C.).

    En el caso del litisconsorcio pasivo necesario, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aun a los que no han asumido la condición de demandados y no separadamente a cada uno de ello, siendo por tanto necesario o forzoso el litisconsorcio.

    Ahora bien, en materia de retracto legal arrendaticio, este Tribunal Superior considera pertinente indicar que el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente:

    El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

    En ese sentido, resulta evidente, que la norma anteriormente descrita no dispone que el documento traslativo de propiedad que perjudica los derechos del arrendatario se tendrá como nulo, sino que, establece que el locatario tiene el derecho de subrogarse, es decir, de colocarse en la posición del comprador en dicha negociación, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos en la ley.

    Siendo así las cosas, entiende este Tribunal Superior, que en los casos en que se pretenda un retracto legal arrendaticio la cualidad pasiva recae únicamente en cabeza del comprador, toda vez que, éste es el único quien resultaría efectivamente afectado en el supuesto de una declaratoria con lugar, ya que, se le desplazaría del negocio jurídico celebrado.

    En ese caso el negocio jurídico celebrado (compra venta) no se consideraría nulo como ya se mencionó, por el contrario, tendría plena validez en cuanto a las condiciones allí establecidas sobre las cuales se subrogará el arrendatario demandante.

    Cabe destacar que el ciudadano H.G.M.A., ya identificado, al momento de vender el inmueble objeto de la presente demanda recibió obviamente una contraprestación pecuniaria, la cual, para nada resultará afectada con una posible declaratoria con lugar de la presente demanda.

    Por todo lo anterior es que se concluye que los ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., en su carácter de compradores del bien inmueble objeto de la presente demanda son los únicos legitimados pasivos para sostenerla, por lo que, se deberá declarar SIN LUGAR la falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandada, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

  5. DE LA CADUCIDAD ALEGADA

    La parte demandada en su escrito de contestación también opuso la caducidad de la acción. Respecto a lo anterior, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dispone que:

    En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

    Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

    Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.

    (Negrillas agregadas)

    En ese sentido, se puede observar que el artículo supra transcrito permite que el demandado en su contestación oponga la falta de cualidad (activa o pasiva), la cosa juzgada, la caducidad de la acción y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, como excepciones perentorias o defensas de fondo.

    Ahora bien, respecto a la definición de caducidad el maestro J.M.O. en su obra “La Prescripción Extintiva y la Caducidad” (2006), Págs. 159 y 160, citando a otros autores, establece que:

    La caducidad (del latín: caducus: que ha caído) es la pérdida de una situación subjetiva activa (derecho, en sentido lato) que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisión de tal situación. De este concepto de caducidad en sentido amplio, que abarcaría inclusive supuestos en que ella opera por violación de un deber (a título de pena), o por incompatibilidad de la situación sobrevenida al titular de la permanencia de esa situación en cabeza suya, se individualiza el supuesto en que la caducidad tiene como presupuesto el no cumplimiento del específico comportamiento previsto durante el preciso término prefijado por una norma, y se habla entonces de caducidad en sentido estricto.

    Es claro entonces que la caducidad se refiere a la pérdida de un derecho por no haber realizado un específico comportamiento en el término establecido por la ley. En ese sentido, la presente demanda versa sobre un retracto legal arrendaticio que pretende la parte actora y, respecto a ello, es importante señalar que el artículo 47 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que:

    El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente (…)

    Sobre tal aspecto la Sala de Casación Civil mediante sentencia publicada en fecha 18 de octubre de 2011 en el expediente No. AA20-C-2011-000259, determinó que: “(…) los cuarenta (40) días para que se produzca la caducidad en los casos de retracto legal arrendaticio, deben contarse a partir de que se demuestre que el arrendatario tuvo conocimiento de la venta del inmueble que ocupa (…)”

    Siendo así las cosas, se evidencia que el lapso de cuarenta (40) días para que se produzca la caducidad de la acción en materia de retracto legal arrendaticio empieza a correr una vez que se demuestre que el locatario tuvo conocimiento cierto de la enajenación del bien inmueble.

    En el presente caso, la parte actora indica que tuvo conocimiento de la venta en fecha 10 de noviembre 2007, lo cual fue contradicho por la parte demandada quién en su contestación alegó que “(….) es que en fecha 11 de julio de 2007… se le practicó una medida preventiva de secuestro… es decir, se entero en fecha 11 de julio de 2007, que el inmueble que ocupaba en calidad de arrendataria había sido vendido y no como falsa y maliciosamente alega en su libelo en fecha 10 de noviembre de 2007 (…)”

    En ese sentido, visto lo afirmado por la parte demandada, esta Alzada considera que era carga de ella demostrar que en efecto las arrendatarias aquí demandantes tuvieron conocimiento de la venta realizada en fecha 29 de diciembre de 2006, sin embargo, esta Juzgadora evidencia que no consta en autos prueba alguna que dé asidero a dicho argumento, toda vez que, de las actuaciones de la medida de secuestro de fecha 11 de julio de 2007, que corre a los folios 212 al 221, no se verifica de ningún modo que las accionantes hayan tenido conocimiento del negocio jurídico celebrado.

    En consecuencia, este Tribunal Superior estima que la caducidad opuesta debe ser declarada SIN LUGAR, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

    DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

    La parte demandante en el libelo de demanda alegó lo siguiente:

    -Que “(…) nuestras representada ocupa, en su carácter de arrendataria, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 25, ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado “CENTRO COMERCIAL PARQUE SAN JACIENTIO”, situado en la Avenida Bolívar, Urbanización San Jacinto de esta ciudad, en jurisdicción del Municipio Girardot, propiedad del ciudadano H.G.M.A., de mayor de edad, de nacionalidad libanesa, titular de la cédula de identidad No. 742.429 (…) (sic)

    -Que “(…) la relación arrendaticia se inició el 01 de abril de 2000 a través de un contrato de arrendamiento suscrito con la Compañía Anónima de este domicilio, denominada INVERSIONES B-01, C.A. (…) siendo el último de los contratos firmados, el otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 08 de diciembre de 2004 (…) es decir, que al relación arrendaticia se ha mantenido por más de cinco (5) años, además que, por efecto de la tácita reconducción, al no manifestar el arrendador su voluntad de no renovar el contrato a la fecha de su vencimiento, el contrato se convirtió en uno sin determinación de tiempo (…)” (sic)

    -Que “(…) en fecha 27 de julio de 2005, en el establecimiento mercantil propiedad de nuestra representada, denominado DIGITEL, ubicado en la sede de la Compañía, en el mencionado Centro Comercial San Jacinto de esta ciudad, una de las Directoras de nuestra representada, concretamente, E.d.S., recibió una comunicación que dice estar suscrita por el Licenciado IVAN GARCÍA GONZÁLEZ, a nombre del ciudadano B.B.P., quien alegando falsamente ser propietario del local arrendado por nuestra representada, le hace una oferta de venta del mismo por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 245.000.000,oo) (…)” (sic)

    -Que “(…) Esta comunicación no fue respondida por nuestra representada por dos razones fundamentales: a) no esta suscrita por el propietario, ni por ningún mandatario suyo; y b) lo exagerado del precio (…)” (sic)

    -Que “(…) el día 10 de noviembre de 2007, la ciudadana E.d.S., Directora de la Compañía es informada por el abogado G.N. que el actual dueño del local arrendado es un ciudadano de nacionalidad portuguesa, con quien tiene que entenderse nuestra representada para las futuras relaciones arrendaticias. Ante nuestra sorpresa y haciendo la investigación respectiva en el registro inmobiliario, nos encontramos que efectivamente, sin notificación alguna a nuestra representada, el inmueble arrendado había sido vendido el 29 de diciembre de 2006, a los ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A. (…) por el precio de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,oo) según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, el 29 de diciembre de 2006, bajo el No. 44, Tomo 177, con respecto a la firma del propietario, autenticado con respecto a la firma de los terceros por ante la misma Notaría en fecha 23 de marzo de 2007, bajo el No. 58, Tomo 35 y registrado reciente y concretamente el 7 de noviembre de 2007, por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el No. 2, folios 11 al 17, Tomo 15, Protocolo Primero (…)” (sic)

    -Que “(…) en el supuesto que la carta enviada por el Lic IVAN GARCÍA GONZÁLEZ se considere válida, el propietario no hizo ningún nuevo ofrecimiento a nuestra representada y vendió a un tercero, a los dos (2) años siguientes y por casi la mitad del precio que aparece establecido en dicha misiva. Como puede observarse, cualesquiera que sean las circunstancias que quieran ser analizadas, es indudable que en el caso de autos, fue violado por el propietario del inmueble arrendado el derecho a la preferencia ofertiva que para adquirir el mismo tiene nuestra representada; derecho que es irrenunciable y en el cual está interesado, por ende, el orden público (…)” (sic)

    Por todo ello la actora demandó a los ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., ya identificados, y pidió lo siguiente:

    (…) PRIMERO: La subrogación o sustitución de nuestra representada INVERSIONES SUMAR, C.A, de este domicilio y debidamente identificada en autos, en la situación de los compradores demandados , ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., también identificados anteriormente, adquirida por medio del documento de compra venta del inmueble arrendado, autenticado por ante la Notaría Segunda de Maracay, en fecha 29 de diciembre de 2006, bajo el No. 44. Tomo 177 con respecto a la firma del propietario-vendedor H.G.M.A.; autenticado por ante la misma Notaría en fecha 23 de marzo de 2007, bajo el No. 58, Tomo 35 con respecto a la firma de los demandados y posteriormente registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 07 de noviembre de 2007, bajo el No 2, Tomo 15, Protocolo 1o., constituido por un local comercial, ubicado en SAN JACINTO, situado en la Urbanización San Jacinto, jurisdicción del Municipio Girardot, en la ciudad de Maracay, Estado Aragua e identificado con el número catastral 040101483101000025 (…)

    (sic)

    (…) SEGUNDO: Que como en efecto de la subrogación convenga o se declare la resolución, es decir, la nulidad de la venta con respecto a los compradores, celebrada entre los demandados de autos F.F.D.A. y M.F.L.D.A. y el ciudadano H.G.M.A. (…)

    (sic)

    (…) TERCERO: Que la sentencia que recaiga sea declarada como constitutiva del derecho de propiedad, a favor de nuestra representada, del local comercial y sus accesorios, objeto de la acción de retracto y que una vez registrada, sirva de título de propiedad a nuestra representada del mismo, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones se dejaron establecidas en el aparte primero de este petitorio e identificado en el documento registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 07 de noviembre de 2007, bajo el No. 2, Tomo 15, Protocolo 1o (…)

    (sic)

    (…) CUARTO: El monto de la cantidad a reembolsar por nuestra representada a los demandados, por concepto de gastos y costos de la venta, a tenor de lo establecido en el encabezamiento del artículo 1.544 del Código Civil, aplicable por remisión que al mismo hace la norma consagrada en el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)

    (sic)

    (…) QUINTO: El término en que nuestra representada deba pagarle a los demandados, la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,oo) que fue el precio de venta fijado en el contrato de compra-venta (…)

    (sic)

    (…) SEXTO: El pago de las costas y costos del presente proceso cuya estimación dejamos al mejor criterio del Tribunal (…)

    (sic)

    Fundamentó su demanda en los artículos 7, 42, 43, 47 y 48 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada, al momento de contestar la demanda, señaló entre otras cosas lo siguiente:

    -Que “(…) Niego, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la infundada demanda incoada en contra de mis representados, de igual forma rechazo, niego y contradigo que la demandante tenga derecho a la preferencia legal ofertiva (…)” (sic)

    -Que “(…) en lo relativo al segundo de los requisitos esenciales concurrentes a que alude el artículo 42 de LAI; referente a que el arrendatario se debe encontrar en estado de solvencia; requisito que el demandante ha incumplido de manera reiterada infringiendo con su obligación fundamental, que es pagar puntualmente el canon de arrendamiento, encontrándose ya en estado de insolvencia para la fecha en que se produjo la venta del inmueble objeto de la demanda, específicamente el día 29 de Diciembre del año 2006 (…)” (sic)

    -Que “(…) ante el evidente incumpliendo de la carga procesal, que corría a cargo de la demandante de llamar a juicio a todos los legitimados pasivos (litis consorcio pasivo necesario) tal y como acertadamente lo apunta la jurisprudencia patria, debe ser declarada con lugar la ilegitimidad pasiva por falta de llamamiento de uno de los titulares pasivos de la acción como lo es el ciudadano H.G.M.A. (…) quien actúo como (propietario-vendedor) del inmueble supra identificado; así expresamente lo solicito, declarando consecuencialmente sin lugar la demanda incoada en contra de mis representados (…)” (sic)

    -Que “(…) por mandato expreso del artículo 47 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) el interesado “arrendatario” dispone de un lapso de cuarenta (40) días para intentar la acción de retracto arrendaticio, contado dicho lapso desde el momento en que tiene conocimiento cierto de la operación de compra-venta realizada sin su concurso, de lo anterior, es evidente que los lapso que disponía la demandante para intentar la acción fueron superados por lo que opero de pleno derecho la caducidad de la acción, de allí que la demandante en un intento de manipular la verdad y la buena f.d.T., indique una fecha distinta (11 de noviembre) como supuesta fecha en la que tuvo conocimiento de la venta, cuando la fecha cierta, tal y como se indicó fue cuatro meses (ciento treinta y ocho días) atrás, en razón de ello, pido de este Tribunal se sirva declarar, por vía de consecuencia la caducidad de la acción, declarando por consiguiente sin lugar la demanda incoada en contra de mis representados (…)” (sic)

    De esta forma, vistas las afirmaciones de hecho realizadas por la parte demandante en el escrito libelar, y el rechazo tanto genérico como específico opuesto por la demandada en su escrito de contestación, así como también las afirmaciones esgrimidas por ella en dicha actuación, esta Alzada estima que lo procedente en la presente causa será, analizar la totalidad de las pruebas producidas a fin de verificar la procedencia o no de lo peticionado. Así se declara.

    PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

    En este orden de ideas, la parte actora junto al libelo de demanda promovió los siguientes medios:

    1. Marcado “A” Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil Inversiones Sumar C.A., debidamente protocolizada en fecha 08 de diciembre de 1999 bajo el N° 68, Tomo 998-A (folios 10 al 15 de la pieza I). Al respecto, observa esta Superioridad que el referido documento constituye un instrumento público el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la constitución de la Sociedad Mercantil Inversiones Sumar C.A. y cuyas representantes y accionistas son las ciudadanas G.M. y E.P.D.S..Y así se decide.

    2. Marcado “B” copia simple de Contrato de venta de pacto con retracto entre el ciudadano B.B.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.143.846, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES B-01, C.A. y el ciudadano H.G.M.A., antes identificado, documento este de fecha 29 de marzo de 2000, el cual fue protocolizado por ante el Registro Subalterno Primero del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 33, folio 123 al 125. (folios 16 al 19 de la pieza I). Observa esta Superioridad que el referido documento por ser un instrumento público el cual no fue tachado por su adversario en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la venta que le hiciere INVERSIONES B-01 al ciudadano H.G.M.A.. Y así se decide.

    3. Marcado “C” Copia simple de contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de abril de 2000 (folios 20 al 28 de la pieza I). Al respecto, observa Alzada que el anterior documento no corresponde a las copias que señala el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha del proceso. Así se decide.

    4. Marcado “D” Copia simple de contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 08 de diciembre de 2004 por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Aragua bajo el N° 43, Tomo 80 (folios 29 al 34 de la pieza I). El anterior documento constituye un instrumento público el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, quedando demostrada la relación arrendaticia entre las Sociedades Mercantiles Inversiones B-01 C.A. e Inversiones Sumar C.A. Y así se decide.

    5. Marcado “E” Notificación de fecha 27 de julio de 2005, por el ciudadano I.G.G., a nombre del ciudadano B.B.P., que riela al folio 35 de la pieza I, donde le ofrecen en venta el inmueble arrendado, en la suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 245.000.000,00), prueba esta que al ser un documento privado emanado de un tercero el mismo debió ser ratificado mediante prueba testimonial tal y como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en atención a ello este Tribunal desecha la prueba. Y así se decide.

    6. Marcado “F” Copia simple de documento de venta, autenticado en fecha 29 de diciembre de 2006 por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Aragua bajo el N° 44, Tomo 177 y posteriormente Protocolizada en fecha 07 de noviembre de 2007 por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 2, folio 11 al 17, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto, Cuarto Trimestre del año en curso (folios 36 al 41 de la pieza I). Al respecto, se observa que el anterior documento constituye un instrumento público el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, quedando demostrada la venta que le fuere realizada por el ciudadano H.G.M.A., antes identificado a los demandados en la presente causa. Así se decide.

      Ahora bien, en el lapso probatorio la parte actora promovió los siguientes medios:

    7. En los Particulares PRIMERO al CUARTO promovió las documentales consignadas junto al libelo de demanda, los cuales fueron analizados por esta Superioridad en líneas anteriores.

    8. En el particular QUINTO Marcado “A” promovió Copia de demanda de cumplimiento de Contrato (folios 227 al 232 de la pieza I). Al respecto, se observa que el anterior documento constituye un instrumento público el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, quedando demostrada una demanda instaurada contra la parte actora. Así se decide.

    9. En el Particular SEXTO Marcado “B” Copia simple de documento de condominio (folios 233 al 250 de la pieza I). Al respecto, observa esta Superioridad que el anterior documento resulta inconducente a los fines de demostrar el hecho controvertido en la presente causa el cual consiste en verificar la procedencia o no de la demanda por retracto legal arrendaticio, razón por la cual, se desecha del proceso. Así se decide.

    10. En el Particular SEPTIMO Marcado “C” Auto de admisión de demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento (folio 251de la pieza I). Al respecto, se observa que el anterior documento constituye un instrumento público el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, quedando demostrada una demanda instaurada contra la parte actora. Así se decide.

    11. En el Particular OCTAVO Marcado “D” Copia simple de acta de práctica de medida de secuestro de fecha 11 de julio de 2007 (folios 252 al 262 de la pieza I). Al respecto, se observa que el anterior documento constituye un instrumento público el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, quedando demostrada la practica de una medida de secuestro dentro del transcurso de un proceso por cumplimiento de contrato, instaurada en contra de la parte actora en la presente causa. Así se decide.

    12. En el Particular NOVENO Marcado “E” Copia simple de escrito de fundamentación de apelación (folios 263 al 270 de la pieza I), la cual resulta inconducente, por lo que se desecha del proceso. Y así se decide.

    13. Promovió las testimoniales de las ciudadanas E.A.C.P. y H.C.C.P., cuyas declaraciones constan en actas de fechas 04 de noviembre de 2008.

      Con relación a las referidas declaraciones, se observan que las mismas constan en actas de fecha 04 de noviembre de 2008 (folios 343 al 346 de la pieza I), de las cuales se desprenden que:

      Conocen a la ciudadana E.P.; que saben y le consta que la mencionada ciudadana es dueña de una empresa que ocupa un local comercial denominado Spacio Digitel en el Centro Comercial San Jacinto; que conocen al doctor G.N.; que presenciaron en fecha 10 de noviembre de 2007, como a las 10:00 am, cuando el doctor Narváez, le comunicó a E.P. que iba a tratar de ayudarla hablando con el nuevo propietario del local, un portugués; en el momento que fueron repreguntadas alegaron lo siguiente: que el doctor G.N., físicamente, es alto pecoso, pelirrojo, de cabello claro; que se encontraban en dicha tienda en condición de clientes; que se encontraban cerca cuando el doctor G.N. hizo la propuesta a la señora E.P., ya que la tienda es pequeña; que la relación que tiene con la ciudadana antes mencionado es de clientes; que no presenciaron el día 11 de julio de 2007, que se le haya practicado ala empresa Inversiones Sumar, C.A., medida de secuestro; que no saben si consideran justo que le hayan vendido a los demandados en vez de venderle a la ciudadana E.P. de Sumoza

      .

      De las deposiciones anteriores observa esta Alzada que las mismas no tienen conocimiento alguno de los hechos que se ventilan en la presente causa, por lo que esta Juzgadora analizando las deposiciones de las declaraciones de las testigos llega a la convicción de que las mismas son netamente referenciales y que no aportan nada a lo debatido en la presente controversia, por lo que se desechan del proceso. Y así se decide.

    14. Copia Simple de instrumento poder otorgado por la Compañía Anónima Inversiones B-01 C.A. a los ciudadanos G.N.C., O.P.P., J.A.V.B. y M.D.L.A.V. (folios 278 al 280 de la Pieza I). El anterior documento constituye un documento público el cual merece valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, quedando demostrada la representación de la parte demandada. Así se decide.

    15. Copia Certificada de demanda de desalojo proveniente del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial (folios 281 al 287 de la Pieza I). El anterior documento constituye un documento público el cual merece valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, quedando demostrado un proceso instaurado en contra de la parte actora. Y así se decide.

      PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

      La Parte demandada junto a la contestación de la demanda promovió:

    16. Marcado “A” copia certificada de expediente de consignaciones arrendaticias N° 2863 proveniente del Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A. (folios 103 al 207 de la Pieza I). El anterior documento constituye un documento público el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente sino que la parte actora sólo se limito a impugnar las referidas documentales de forma simple y no mediante la tacha de documento públicos consignados en copias certificadas, por lo que, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, quedando demostrada la solvencia por parte de la actora de autos en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2005 hasta el mes de febrero de 2007, ambos meses inclusive. Así se decide.

    17. Marcado “B” Copia simple de acta de práctica de medida de secuestro de fecha 11 de julio de 2007 (folios 212 al 221 de la pieza I). Al respecto, se observa que el anterior documento constituye un instrumento público el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, quedando demostrada la practica de una medida de secuestro dentro del transcurso de un proceso por cumplimiento de contrato, instaurada en contra de la parte actora en la presente causa. Así se decide.

      Ahora bien, en el lapso probatorio la parte demandada promovió:

    18. Primero reprodujo el merito favorable que arrojan los autos, en este sentido, ha sostenido la doctrina jurisprudencial moderna que la reproducción del mérito favorable de autos constituye por si mismo una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al Juez, que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Por último, cuando la parte reproduce el mérito probatorio no invocando un medio de prueba en específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales. Así se decide.

    19. Promovió las testifícales de los ciudadanos G.N., A.E.C., J.A.V., M.D.L.A.V. y O.P.P. (folios 348 al 357), los cuales fueron tachados por la parte actora en su oportunidad legal, por lo que en atención a ello, considera esta Superioridad oportuno señalar lo siguiente:

      El artículo 499 del Código de Procedimiento Civil preceptúa:

      La persona del testigo solo podrá tacharse dentro de los cinco (05) días siguientes a la admisión de la prueba. Aunque el testigo sea tachado antes de la declaración, deberá tomársele ésta, si la parte insistiere en ello. La sola presencia de la parte promovente en el acto de declaración del testigo, se tendrá como insistencia.

      Observa esta Juzgadora que la parte actora tachó a los testigos promovidos por la parte demandada, aduciendo que los mismos están incursos en las causales de inhabilidad prevista en la norma consagrada en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto consta a los folios 208 al 210 del expediente que los mismos son abogados de Inversiones B-01 C.A., causante de los demandados en relación con el inmueble adquirido por estos últimos y cuyo rescate se pide en esta pretensión, que la mencionada empresa, a través de estos abogados, fungiendo falsamente de propietarios del inmueble, interpuso una acción de desalojo, contra su representada; que es evidente que estos testigos tienen interés en las resultas de este juicio.

      A tenor de lo antes dicho, el artículo 478 ejusdem establece:

      (…Omissis…) No puede tampoco testificar el que tenga interés, aunque sea indirecto…”.-

      La parte demandante dentro de la oportunidad legal establecida promovió los siguientes documentos a los fines de demostrar la procedencia de la tacha de testigo:

      - Copia de instrumento poder otorgado por INVERSIONES B-01, C.A., a los testigos objeto de tacha.

      - Copias certificadas expedidas por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, de la acción de desalojo, interpuesta por la mandante de los testigos, INVERSIONES B-01, C.A.

      - Copia del acta levantada en el momento de la práctica de la medida de secuestro, donde aparecen como representantes de la parte actora los testigos, O.P.P. y J.A.V.B..

      Dichos documentos fueron valorados en líneas anteriores por esta Superioridad.

      En otro orden de ideas, tachar a un testigo significa la impugnación que hace un litigante sobre las condiciones personales del testigo o la sospecha que pudiera tener sobre su imparcialidad; así, se denuncia la inaptitud legal para prestar declaración en la causa, por encontrarse incurso en alguno de los casos de inhabilidad absoluta o relativa; asimismo, por existir sospechas en torno a la imparcialidad del testigo por razones de parentesco, dependencia e interés, entre otras cosas, con relación a las partes o sus apoderados.

      Sostiene Rengel Romberg, que: “…La tacha origina una incidencia dentro del proceso principal, pero con la característica de que la prueba de la misma no da lugar a la apertura de un lapso procesal ad hoc, sino que la prueba ha de verificarse en el mismo lapso probatorio del juicio principal; que resulta ser único para ambos procedimientos; y por otra parte, que la incidencia de tacha no requiere una sentencia interlocutoria independiente, sino que la valoración de las pruebas de la tacha se realiza simultáneamente con la valoración de las pruebas del juicio principal, en la etapa de decisión de la causa…”.

      Ahora bien, por cuanto de lo anteriormente señalado se evidencia que los testigos promovidos por la parte demandada, son apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES B-01, C.A., desprendiéndose así que los mismos a criterio de esta Alzada pueden tener interés en las resultas del asunto controvertido y su imparcialidad no puede demostrase, y habiendo cumplido la parte tachante con las formalidades establecidas en la Ley en cuanto a la Tacha de Testigos se refiere, es por ello que este Tribunal declara Con Lugar la Tacha de Testigos intentada por la parte demandante y en consecuencia desecha los referidos testigos. Así se decide.

      Una vez valorado todo el acervo probatorio consignado por las partes, esta Alzada a los fines de verificar la procedencia o no de la acción por retracto legal arrendaticio, procederá hacer las siguientes consideraciones:

      Ello así, resulta menester indicar que el artículo 42 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que:

      La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

      (subrayado y negrillas de la Alzada)

      Igualmente, el artículo 43 ejusdem establece que:

      El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

      Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho.

      El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: 1°) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, 2°) que se encuentre solvente en los pagos y 3°) que satisfaga las aspiraciones del propietario.

      Para que no proceda la acción de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal instaurada contra ella por parte de la accionante, ya que en este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

      Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

      El Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, señala: “…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…”

      Asimismo los autores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, expresan que para que pueda existir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse tres requisitos de ley para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia, entre lo cuales está: Que tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años; Que tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

      En este orden de ideas, el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.

      Se aprecia entonces, dos figuras claramente definidas por el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La preferencia ofertiva, la cual pertenece al arrendatario y consiste en el derecho que éste tiene de que se le ofrezca en venta en primer lugar, antes de a cualquier tercero, el inmueble que ocupa como consecuencia de un contrato locativo. Para que tal derecho sea exigible, el arrendatario: i) debe tener más de dos (02) años como tal; ii) debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; y iii) debe satisfacer las aspiraciones económicas del propietario. Por su parte, la forma de exigir ese derecho es mediante el retracto legal arrendaticio, que consiste en la posibilidad que tiene el arrendatario, siempre y cuando cumpla con las condiciones anteriormente mencionadas, de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado.

      Dicho lo anterior, es necesario precisar que los requisitos contenidos en el artículo 42 eiusdem deben ser concurrentes, la falta de uno de ellos trae como consecuencia la pérdida del derecho de preferencia ofertiva.

      En este sentido, con relación al Primer requisito para la procedencia de la preferencia ofertiva, referido a que el arrendatario debe tener más de dos (02) años arrendados, de la revisión exhaustiva de las actas procesales y específicamente del contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 08 de diciembre de 2004 por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Aragua bajo el N° 43, Tomo 80 (folios 29 al 34 de la pieza I) quedó demostrado la existencia de la relación arrendaticia por un lapso superior a dos (02) años, por lo que se encuentra cumplido el primero de los requisitos en la presente causa.

      Con relación al segundo de los requisitos relativos a que el arrendatario “debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento” observa esta Alzada de la revisión efectuada a las actas procesales que consta a los folios 103 al 107 de la primera pieza, copia certificada de expedientes de consignaciones arrendaticias N° 2863, donde se desprende que la parte actora realizó por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A. el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2005 hasta febrero de 2007, asimismo se evidencia que para la fecha en que se realizó la venta del inmueble cuya subrogación se solicita, la parte actora se encontraba solvente, vale decir, que para el día 29 de diciembre de 2006, la parte actora había pagado en fecha 13 de diciembre de 2006 el canon de arrendamiento vencido correspondiente al mes de noviembre de 2006, todo lo cual se evidencia de consignación arrendaticia cursante al folio 177 y 178, dando así cumplimiento a su obligación como arrendatario de conformidad con lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que, en la presente causa se encuentra cumplido el segundo de los requisitos. Así se decide.

      Ahora bien, con relación al tercer requisito relativo a que el arrendatario “debe satisfacer las aspiraciones económicas del propietario”, al respecto, observa esta Alzada que la parte actora en su petitorio solicitó lo siguiente: “…El termino en que nuestra representada debe pagarle a los demandados, la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (BS.150.000.000,00) que fue el precio de venta fijado en el contrato de compra-venta…” de lo cual se hace evidente que la parte actora esta en la disposición de satisfacer las aspiraciones económicas del propietario encontrando cumplido el tercero de los requisitos en la presente causa. Así se decide.

      Explicado lo anterior, se observa de plano, que la parte demandante siempre tuvo el derecho preferente de que se le ofreciera en venta el inmueble objeto de la presente demanda, ya que cumplía todas las condiciones concurrentes dispuestas en el artículo 42 ejusdem, por lo que, a criterio de quien juzga la acción por retracto legal arrendaticio es procedente. Y así se decide.

      En base a los fundamentos de hecho, derecho y jurisprudenciales expuesto y aplicando una sana administración de justicia por parte de esta Superioridad, le resulta forzoso declarar Con Lugar el recurso de apelación interpuesto por la abogada A.R.M., Inpreabogado No. 4.262, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SUMAR C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el día 8 de diciembre de 1999, bajo el N° 68, Tomo 998-A, representada por las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., venezolanas, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.189.449 y V-3.519.079, respectivamente, contra la sentencia dictada en fecha 25 de abril de 2011 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en consecuencia, se revoca la sentencia dictada por el Tribunal A Quo en fecha 25 de abril de 2011. Y así se decide.

  6. DISPOSITIVA

    Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y T.d.l.C.J. del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada A.R.M., Inpreabogado No. 4.262, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SUMAR C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el día 8 de diciembre de 1999, bajo el N° 68, Tomo 998-A, representada por las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., venezolanas, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.189.449 y V-3.519.079, respectivamente, contra la sentencia dictada en fecha 25 de abril de 2011 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

SEGUNDO

SE REVOCA por los motivos arriba señalados, la decisión dictada en esta causa por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de abril de 2011. En consecuencia:

TERCERO

Sin Lugar el litisconsorcio pasivo necesario, alegado como defensa de fondo por la parte demandada ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., portugués el primero y venezolana la segunda, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.187.508 y V-8.685.940, respectivamente.

CUARTO

SIN LUGAR la defensa de fondo de caducidad de la Acción alegada por la parte demandada, ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., portugués el primero y venezolana la segunda, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.187.508 y V-8.685.940, respectivamente.

QUINTO

CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES SUMAR C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el día 8 de diciembre de 1999, bajo el N° 68, Tomo 998-A, representada por las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., venezolanas, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.189.449 y V-3.519.079, respectivamente, debidamente asistida por la abogada A.R.M., Impreabogado No. 4.262, contra los ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., portugués el primero y venezolana la segunda, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.187.508 y V-8.685.940, respectivamente.

SEXTO

Se ordena a la parte actora Sociedad Mercantil INVERSIONES SUMAR C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el día 8 de diciembre de 1999, bajo el N° 68, Tomo 998-A, representada por las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., venezolanas, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.189.449 y V-3.519.079, respectivamente, que en un lapso perentorio de diez (10) días continuos contados a partir de la recepción del presente expediente en el Tribunal de la causa, proceda a consignar a través de cheque de gerencia la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 150.000,00), a favor de los ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., portugués el primero y venezolana la segunda, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.187.508 y V-8.685.940, respectivamente, suma esta que constituye el precio de la venta autenticada en fecha 29 de diciembre de 2006 por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Aragua bajo el N° 44, Tomo 177 y posteriormente Protocolizada en fecha 07 de noviembre de 2007 por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 2, folio 11 al 17, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto, Cuarto Trimestre del año 2007.

SEPTIMO

Una vez cumplido lo ordenado en el particular SEXTO, la actora Sociedad Mercantil INVERSIONES SUMAR C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el día 8 de diciembre de 1999, bajo el N° 68, Tomo 998-A, representada por las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., venezolanas, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.189.449 y V-3.519.079, respectivamente, queda subrogada en los derechos que le correspondían a los ciudadanos F.F.D.A. y M.F.L.D.A., Portugués el primero y venezolana la segunda, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nos. E-81.187.508 y V-8.685.940, respectivamente, sobre el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 25, ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado “CENTRO COMERCIAL PARQUE SAN JACINTO”, situado en la Avenida Bolívar, Urbanización San Jacinto de esta ciudad de Maracay Estado Aragua, cuyos linderos son: NORTE: Con cuarto de gas, SUR: Con pasillo de circulación, ESTE: Con local Nº 24 y OESTE: Con fachada Oeste 25, por ende debe tenerse a la Sociedad Mercantil INVERSIONES SUMAR C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el día 8 de diciembre de 1999, bajo el N° 68, Tomo 998-A, representada por las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., venezolanas, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.189.449 y V-3.519.079, respectivamente, como compradora y única propietaria del inmueble arriba descrito.

OCTAVO

La presente sentencia servirá como título de propiedad sobre el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 25, ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado “CENTRO COMERCIAL PARQUE SAN JACINTO”, situado en la Avenida Bolívar, Urbanización San Jacinto de esta ciudad de Maracay Estado Aragua, cuyos linderos son: NORTE: Con cuarto de gas, SUR: Con pasillo de circulación, ESTE: Con local Nº 24 y OESTE: Con fachada Oeste 25 a favor de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SUMAR C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el día 8 de diciembre de 1999, bajo el N° 68, Tomo 998-A, representada por las ciudadanas G.M.M. y E.P.D.S., venezolanas, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.189.449 y V-3.519.079, respectivamente.

NOVENO

Se Ordena al Tribunal de la causa librar los oficios respectivos al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, a los fines legales consiguientes.

DECIMO

Se condena en costa en el juicio principal a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

DECIMO PRIMERO

No hay condenatoria en costas por la interposición del recurso de apelación.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, T.d.l.C.J. del Estado Aragua, en Maracay, a los veintiún (21) días del mes de octubre de 2013. Año: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

DRA. F.R..

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. R.R..

En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 02:30 pm de la tarde.-

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. R.R..

FR/RR/fcz

Exp. C-17.136

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