Decisión nº 132-S-17-09-09 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 17 de Septiembre de 2009
| Fecha de Resolución | 17 de Septiembre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores |
| Ponente | Marcos Rafael Rojas GarcÃa |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
EN SU NOMBRE
Expediente: Nº 4430.-
Síntesis de la controversia
Demandantes: J.S.Z. y G.Z. de SANCHEZ integrantes de la Sucesión de S.S.G..
Apoderado: abogado M.U.V., matrícula N° 60.195.
Demandada: R.A.G.d.P., cédula de identidad Nº 730.492.
Apoderados: Abogado O.F.B. y M.A.V., matrículas N° 5.504 y 14.833.
Demanda: Resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento en el pago de alquileres, servicios públicos y entrega de la cosa arrendada (y uso distinto dado a ésta; y subarrendamiento no autorizado), según contrato de arrendamiento que se celebró el 1° de abril de 1994, por un año, y en el cual, se han dejado de pagar los alquileres, desde el 30 de enero de 2006 hasta el 30 de mayo de 2008, por un monto de doscientos mil bolívares fuertes (Bsf. 200,oo), cada mes.
Cosa arrendada: Casa quinta, ubicada en la Avenida J.C., de la ciudad de Coro, Municipio M.d.E.F..
Acto judicial impugnado: Apelación por parte del demandante de la sentencia del 27 de noviembre de 2008, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar la demanda.
Argumentos de la parte demandada: Reconoció el contrato y el monto del alquiler, pero, negó los hechos de la demanda al señalar que no había subarrendamiento, que estaba solvente en el pago de los alquileres porque los venía consignando por el procedimiento pertinente, que había realizado reparaciones al inmueble; que el arrendador está en un estado de salud precaria, que no conoce a las personas; que la cosa arrendada se había publicitado para la venta.
Razonamiento del fallo, con base a las pruebas producidas por las partes
Pruebas del demandante:
-
- Poder otorgado por la ciudadana G.Z. de Sánchez, ante la notaria pública de Coro el 20 de mayo de 2008, autenticado bajo el Nro. 33, tomo 6 y el poder otorgado por el difunto a su cónyuge, inscrito ante el Registro Inmobiliario de Coro, el 16 de abril de 2006, bajo el N° 1 folios del 1 al 6, protocolo tercero, tomo primero, segundo trimestre de ese año. El mandato otorgado por la mencionada ciudadana en nombre del difunto S.S., al abogado M.U., se extinguió con la muerte de éste; y en todo caso, nada tiene que ver con la controversia, pues el poder, simplemente acredita la legitimidad del abogado; en todo caso los ciudadanos J.S.Z. y G.Z. de Sánchez otorgaron poder apud acta al abogado M.U. (folios 141 Pieza I). Por otro lado se observa, que si el difunto en vida estaba en precario estado de salud, debió demostrarse por experticia o por una sentencia que hubiese declarado su interdicción, con anterioridad al otorgamiento general otorgado a su esposa; porque si esta situación se produjo durante el juicio no tenía incidencia en el poder; en todo caso la demandada pudo hacer valer la cuestión previa respectiva y no lo hizo.
-
- Documento de propiedad de la cosa arrendada, inscrito ante el Registro Inmobiliario antes mencionado, el 25 de febrero de 1966, bajo el Nº 56, folios 139 - 145, protocolo I, Tomo: II, primer trimestre del año respectivo, que acredita la propiedad de los demandantes sobre la casa arrendada y es oponible a terceros, conforme a los artículos 1359, 1360, 1380, 1920 y 1924 del Código Civil, que a los efectos de este juicio, sirven para demostrar dos hechos: que tiene esa propiedad y que en caso, de una medida de secuestro, el depósito de la cosa arrendada puede ser acordada en ella. Es decir, que faltaría complementar esta prueba con otras pruebas adicionales; y así se determina.
-
- Contrato de arrendamiento celebrado el día 01 de abril de 1994, acompañado en original, entre el difunto S.S. y R.G.d.P., autenticado el 11 de septiembre de 2003, bajo el N° 61, tomo 66, prueba admisible conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que no fue desconocida por la parte demandada, quien al contrario reconoció la existencia de la relación arrendaticia entre el causante arrendador, la señora Amarilys P.G. y ella.
-
- Copia de inspección judicial practicada en el inmueble objeto de la demanda, por el Juzgado Tercero del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, para dejar constancia de la existencia del contrato de arrendamiento, del canon a pagar, de la duración del contrato, si el inmueble arrendado funciona como venta de pasapalos, si es una vivienda, si está solvente; y si ha sido modificado sin autorización. Por inspección no se puede comprobar el contrato de alquileres ni el contenido de sus cláusulas, ya que éste se demuestra con el propio contrato de arrendamiento que fue reconocido por la parte demandante, tanto en su objeto, duración, monto de alquiler y el fin para el cual se alquiló, que no fue otro que para el uso exclusivo de casa de habitación. Sin embargo por esa inspección ocular quedo demostrado que la casa también se utilizaba para la venta de pasapalos, es decir, para la ejecución de un acto de comercio distinto al fin señalado, lo que constituye un incumplimiento del contrato.
-
- Merito favorable de los autos, que no es un medio de prueba. El juez está en la obligado a valorar todas las pruebas, conforme a los principios de comunidad y adquisición de la prueba. La sanción de confesión ficta, no es un medio de prueba se trata de una sanción por no haber ejercido el derecho de defensa siempre y cuando conste en autos que no se dio contestación a la demanda, que la pretensión deducida no sea contraria a derecho y que la demandada no pruebe nada que la favorezca. En el presente caso, independientemente, que no se haya contestado la demanda, la demandada promovió dos escrituras del contrato de arrendamiento, celebrados en vida con S.S. con la señora R.G.D.P. y Amarilys P.G.; y que además, consignó el expediente de procedimiento de consignación de pensiones de alquiler llevado por ante el Juzgado Segundo del municipio M.d.E.F., donde se reconoce el monto por doscientos bolívares fuertes (Bsf.200,oo); y finalmente las pretensiones deducidas en la demanda con base al contrato de arrendamiento y su incumplimiento, no son contrarias a derecho, están tuteladas por la ley, por lo que no se produce la confesión ficta.
Pruebas de la demandada:
-
Merito favorable de los autos. Mutatis mutandi, es aplicable al anterior comentario a esta frase, nacida de una practica forense basada en los epítomes jurídicos.
-
Contratos de arrendamientos celebrados en vida con S.S. y R.S.d.P. y aquél con la ciudadana Amarilys P.G., este último autenticado el 20 de mayo de 1994, bajo el N° 14, tomo 43, admisible según el artículo 429 del Código adjetivo civil, que como hemos señalado prueba la existencia de la relación arrendaticia y no un subarrendamiento, porque S.S., contrató por separado con ambas ciudadanas y no se trata que la ciudadana Amarilys P.G. haya subarrendado a la demandada, quien es su madre según partida de nacimiento, acompañada en autos, que en todo caso era innecesaria para demostrar la existencia o no del subarrendamiento; de manera que esta causal de demanda es improcedente..
-
Copia certificada de expediente N° 40-2006, relativo a las consignaciones arrendaticias, a favor del demandante, hechas por la demandada ante el Juzgado anteriormente mencionado para acreditar su solvencia. En ese expediente aparecen los siguientes recibos: a) De fecha 16 de mayo de 2006 por la consignación de los meses febrero, marzo y abril de ese año; b) del 19 de julio de 2006, por la consignación de junio y julio de ese año; c) de fecha 22 de noviembre de 2006, por la consignación de los meses agosto, septiembre octubre y noviembre de ese año; d) de fecha 04 de mayo de 2007, por los meses enero, febrero, marzo y abril de 2007; e) de fecha 02 de agosto de 2007, por los meses de mayo, junio y julio de ese año; f) de fecha 14 de noviembre de 2007, por los meses de agosto, septiembre y octubre de ese año; g) de fecha 10 de enero de 2008, por los meses de noviembre y diciembre de ese año; h) de fecha 15 de abril de 2008, por los meses de enero, febrero y marzo de 2008; I) de fecha 17 de julio de 2008, por los meses de abril, mayo y junio de ese año; no consta que se hubiese logrado la notificación del arrendador (ero esta situación no invalida el procedimiento consignatario, habría que determinar si el pago de cada alquiler se hizo en el tiempo fijado en el contrato y en la ley especial respectiva) así, el contrato señala que se pagara por mensualidades vencidas en la casa del arrendador o a quien represente sus derechos; mientras que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51 señala que cada mensualidad deberá consignarse ante el Juzgado competente dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la misma; de acuerdo con los recibos otorgados a la demandada, que hace la prueba en contrario, que exige el artículo 56 eiusdem, se desprende que venía haciendo los pagos fuera del plazo de gracia otorgado por la Ley, bastando con señalar que el pago de los meses de abril, mayo y junio de 2008, se consignaron el 17 de julio de ese año, abril y mayo, debieron consignarse, a más tardar, el 15 de mayo y el 15 de junio, respectivamente, para no referirnos a julio; de modo que no se pago de manera oportuna y el arrendador no está obligado a recibir el pago de alquileres, ni siquiera por este procedimiento, en la oportunidad que le venga en gana a la locataria, púes su contraprestación es de tracto sucesivo, todos los días está obligado a garantizar el goce y disfrute del arrendamiento; esta conclusión hay que unirla a lo establecido en el artículo 52 eiusdem, que señala que cuando el juicio se fundamenta también en el impago de alquileres y éstos son consignados judicialmente y el demandante los retira, se produce el desistimiento de la demanda. En el expediente no consta que el causante en vida hubiese retirado los alquileres o los integrantes de su Sucesión de S.S.. Por lo que debe concluirse, que la ciudadana R.G.d.P. incumplió con el pago oportuno de los alquileres; y así se declara.
-
Comprobantes de gastos realizados por la demandada, en mejoras de la cosa arrendada (pruebas que no se produjeron).
-
Página 23 del Diario La Mañana, de fecha 25 de marzo de 2006, donde aparece un cartel de publicación de venta del inmueble arrendado. Prueba impertinente, pues si se vendió la cosa arrendada, debió promoverse el retracto legal arrendaticio, para lo cual se requiere comprobar que se hizo la venta, al menos por escritura privada.
-
Testimoniales de los ciudadanos Anneily Zorimar G.Á. y J.O.L.. A estos testigos se les interrogó de manera sugestiva, es decir, las preguntas que se les hicieron llevaban inserta la respuesta que debían dar, por ello se limitaron a responder simplemente “si” y “Eso no le sabría decir si está al día o no y por que tengo mucho tiempo conociéndola”, en el caso de J.O.L.; y con relación a la otra testigo, se limitó a responder “si las conozco” “si”, “si me consta” y “por que las conozco desde hace mucho tiempo”; de donde concluye este tribunal que se trata de testigos no veraces, tanto por la manera en que fueron preguntados y respondieron a las preguntas formuladas, no desprendiéndose de ello nada favorable a la parte demandada.
En conclusión, debe declararse con lugar la demanda de resolución de contrato fundada en el uso distinto dado a la cosa arrendada y en el no pago oportuno de los cánones de arrendamientos, por lo que se ordena la entrega del inmueble arrendado, el pago de los alquileres causados hasta el momento de la entrega material del inmueble, y el pago de los servicios de agua y de luz eléctrica hasta esa fecha. Se condena en cotas a la parte demandada y se revoca la sentencia apelada; y así se decide.
Decisión
En fuerza de los anteriores razonamientos, este Tribunal Superior impartiendo justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara.
Con lugar la apelación interpuesta por el abogado M.U., apoderado de los ciudadanos J.S.Z. cédula N° 405.001 y de G.Z. de Sánchez, cédula 707.597, integrantes de la Sucesión de S.S.G., contra la sentencia del 27 de noviembre de 2008, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar la demanda.
Con lugar demanda de resolución de contrato de arrendamiento por impago de alquileres y uso distinto al inmueble intentada inicialmente por S.S.G., contra la ciudadana R.A.G.d.P..
Se condena a la ciudadana R.G.d.P. a pagar a los ciudadanos G.Z. de SANCHEZ y J.S.Z., integrantes de la Sucesión de S.S., los alquileres causados desde el 30 de mayo de 2006, hasta el 30 de mayo de 2008 y los causados hasta la fecha de ejecución del presente fallo, bien por cumplimiento voluntario o por ejecución forzosa a la entrega de la cosa arrendada, a razón de doscientos bolívares (Bs.200.oo) mensuales; y acreditar su solvencia en el pago de los servicios de luz eléctrica y agua potable, para lo cual el Juez de la causa al poner en ejecución la sentencia solicitará informe sobre la deuda a HIDROFALCON y a ELEOCCIDENTE.
Se ordena a la demandada hacer entrega material de la cosa arrendada, consistente en un inmueble situado en la avenida J.C. de la ciudad de Coro denominado Quinta “Chela”, municipio M.d.E.F..
Se revoca la sentencia apelada.
Bájese el expediente en su oportunidad correspondiente.
Agréguese, regístrese y publíquese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en S.A.d.C., diecisiete (17) días del mes de septiembre de dos mil nueve (2009). Años 199 de la Independencia y 150 de la Federación.
EL JUEZ
Abg. MARCOS R. ROJAS G.
LA SECRETARIA (T)
YELIXA TORRES BRIZUELA.
Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 17/09/09, a la hora de ________________________________( ) Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.
LA SECRETARIA (T)
YELIXA TORRES BRIZUELA.
Sentencia Nº 132-S-17-09-09.-
MRG/YELIXA.
Exp. Nº 4430.-
