Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Marzo de 2007

Procedimiento:Desalojo
Ponente:Cesar Dominguez Agostini
Número de Expediente:7822
Fecha de Resolución:21 de Marzo de 2007
Emisor:Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito
RESUMEN

PRIMERO: Se declara CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por los apoderados judiciales de la parte actora y demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de abril de 2006. SEGUNDO: Se declara CON LUGAR el vicio de incongruencia, alegado por la parte actora en su escrito de informes presentado ante esta Alzada, y en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, se declara la NULIDAD de la sentencia recurrida. TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo, incoada por la C.A. Metro de Caracas contra la Sociedad Mercantil Fuente de Soda UD-TODOS, S.R.L., identificadas en la primera parte del presente fallo. En consecuencia se ordena la desocupación y entrega material a la parte actora del inmueble constituido por el local ubicado en el Boulevard de Car..... (ver resumen completo)

 
CONTENIDO

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. No. 7822

“VISTOS” CON INFORMES DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL C.A. METRO DE CARACAS, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 8 de agosto de 1997, bajo el No. 18, Tomo 110-A, cuya última modificación quedó inscrita en la misma Oficina de Registro, el 4 de septiembre de 2001, bajo el No. 72, Tomo 170-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES: MARYORIE GARBOZA CEBALLOS, NAHOMÍ ISABEL FIGUERA RENGEL, MARÍA ALEJANDRA GÓMEZ, CARLOS FLORES, BLANCA AZUCENA ZAMBRANO CHAFARDET, KILSON RAFAEL TORO VILLEGAS, JUAN PEDRO GRATEROL B., MARÍA GABRIELA BAZANTA, ANTULIO DE JESÚS MOYA TOVAR, NATHALYE ZOGHBI ESTABA, FELIPE NERIO TORRES y JOSÉ LUIS MARTÍN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 49.375, 48.362, 53.180, 75.326, 28.689, 82.212, 11.114, 72.010, 21.562, 98.869, 79.653 y 97.988, en su mismo orden.

PARTE DEMANDADA: FUENTE DE SODA UD-TODOS, C.A., domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de agosto de 1985, bajo el No. 30, Tomo 36-A-Sgdo. APODERADOS JUDICIALES: JULIAN BLANCO RAVELO y DANIEL JESÚS SALERO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 23.090 y 23.435, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

DECISIÓN APELADA: SENTENCIA PROFERIDA POR EL JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN FECHA 17 DE ABRIL DE 2006.

Recibidos los autos procedentes del Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia del 1° de agosto de 2006, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10mo.) día de despacho a partir de la referida fecha, para dictar sentencia definitiva.

Llegada la oportunidad, pasa esta Alzada a decidir sobre la base de las siguientes consideraciones:

-PRIMERO-

Alegan los apoderados actores en su escrito libelar que en fecha 1° de enero de 2000, su representada celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Fuente de Soda UD-TODOS, C.A, sobre un inmueble constituido por un local ubicado en el Boulevard de Caricuao, con un área de doscientos dieciséis metros cuadrados (216 mts2), identificado con la letra ”S”, destinado única y exclusivamente para Fuente de Soda. Que la empresa demandada no ha cumplido con su obligación de cancelar el cánon de arrendamiento en los términos expuestos en el contrato y a pesar de las múltiples gestiones de cobro extrajudiciales realizadas por la C.A. Metro de Caracas ha sido imposible lograr su cancelación. Que desde el mes de enero de 2002 y hasta la presente fecha, la demandada ha cesado en el pago de los correspondientes cánones de arrendamiento, no obstante seguir ocupando el inmueble objeto del contrato, incumpliendo de esta manera con sus obligaciones contractuales y legales establecidas en las disposiciones de la Cláusula Tercera del Contrato y ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, referidas a la obligación de la arrendataria de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, adeudando por ello a su representada, la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS SETENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTINUEVE CENTÍMOS (Bs. 3.770.286,29), correspondiente a cuatro (4) mensualidades de arrendamiento vencidas que comprenden los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2002, a razón de NOVECIENTOS SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 906.759,00) cada una. Que debido al incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento del contrato por parte de la accionada y de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Dieciocho del mencionado Contrato de Arrendamiento, se generaron intereses de mora sobre los cánones insolutos, los cuales fueron calculados conforme al promedio de la tasa pasiva de las seis (6) principales entidades financieras conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela, ascendiendo a la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON VEINTINUEVE (Bs. 143.250,29) hasta la presente fecha, según posición deudora al 11 de abril de 2002, elaborada por la Oficina de Facturación y Cobranzas de la Gerencia de Administración y Finanzas de la C.A. Metro de Caracas. Que esta falta de pago de cánones de arrendamiento y los intereses generados por tal incumplimiento, constituyen daños y perjuicios ocasionados a su mandante. Que en la Cláusula Séptima del Contrato se estableció que la demandada se obligaba a no efectuar ningún cambio en el inmueble, ni construir, ni agregarle nada, sin el previo consentimiento de la C.A. Metro de Caracas dado por escrito. Que no conforme con su insolvencia en el pago del cánon de arrendamiento, la accionada incumplió nuevamente con su obligación contractual al construir dos (2) habitaciones en el fondo del local arrendado sin la previa autorización dada por escrito de la demandante. Que la demandada expende bebidas alcohólicas y permite la realización de juegos de suerte, envite y azar dentro del local arrendado; circunstancia ésta que demuestra por parte de la accionada un cambio en el uso o destino del inmueble acordado en el contrato de arrendamiento, incumpliendo así lo establecido en la Cláusula Primera del referido Contrato, así como los literales a) b) y k) de la Cláusula Quinta del mismo. Que la demandada, igualmente, incumplió el Contrato de Arrendamiento en su Cláusula Catorce, correspondiente a la obligación adquirida de suscribir una póliza de seguro contra los riesgos de incendio, inundación, hurto y robo que cubriera los bienes muebles de su propiedad que se encontraran dentro del inmueble arrendado e incluir en ella a la C.A. Metro de Caracas como coasegurada, toda vez que la póliza de seguros no se encontraba vigente. Que fundamentan la presente acción en los artículos 1.159, 1.579, 1.592, 1.264, 1.271, 1.273, 1.594 del Código Civil, y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la demandada ha incumplido de manera continua y reiterada las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, en cuanto al pago oportuno de las pensiones de arrendamiento y cambio del uso o destino del inmueble arrendado. Que también, violó la Cláusula Séptima del Contrato al realizar cambios, modificaciones y construcciones en el inmueble sin autorización de su representada. Que igualmente, quebrantó la Cláusula Quinta en sus literales a), b) y k) del Contrato, por destinar el inmueble arrendado a un uso distinto a lo establecido en la Cláusula Primera sin la debida autorización y por expender bebidas alcohólicas en el local y, al permitir la realización de juegos de suerte, envite y azar en el inmueble arrendado. Que también incumplió la demandada, la Cláusula Decimocuarta del Contrato al no tener al día la Póliza de Seguro prevista en dicha cláusula. Que ese reiterado incumplimiento de las cláusulas contractuales antes descritas y siendo infructuosas las gestiones de cobro extrajudicial realizadas por la C.A Metro de Caracas, se han ocasionado graves daños y perjuicios a su representada al no recibir el pago de los cánones de arrendamiento y continuar la demandada ocupando y usando el inmueble arrendado en forma gratuita, no obstante necesitar su mandante los montos adeudados y el inmueble, por ende, es evidente que la falta de pago de los cánones de arrendamiento en la forma contractualmente convenida le ha originado daños y perjuicios a su poderdante en los términos de los artículos 1.271 y 1.273 del Código Civil, de la Cláusula Dieciocho del Contrato y del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la presente acción cumple con los requisitos establecidos en el artículo 34, literales a) y d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tanto en lo que respecta a que el Contrato de Arrendamiento es a tiempo indeterminado, toda vez que al vencimiento del término la accionada continuó como arrendataria y en posesión del referido inmueble de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, como en lo concerniente a la falta de pago de más de dos (2) mensualidades consecutivas y cambio del uso o destino que para el inmueble se pactó en el Contrato de Arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito de su representada. Que por las razones de hecho y de derecho alegadas, procedieron a demandar a la Sociedad Mercantil Fuente de Soda UD-TODOS, C.A., para que convinieran o en su defecto fuesen condenados por el Tribunal: 1) Que se ordene la desocupación y por ende la entrega material a su representada del inmueble constituido por un local, ubicado en el Boulevard de Caricuao, con un área de doscientos dieciséis metros cuadrados (216 mts.), identificado con la letra “S”, por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de enero, febrero, marzo y abril de 2002, y cambiar el uso o destino del inmueble sin autorización del arrendador. 2) Que declarada con la desocupación del inmueble de marras, se acordara la entrega del mismo totalmente libre de bienes y de personas, solvente en cuanto a los servicios públicos se refiere, así como en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado, a tenor de lo dispuesto en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento y artículos 1.594 y 1.595 del Código Civil. 3) De conformidad con los artículos 1.271 y 1.273 del Código Civil, en concordancia con el artículo 340, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, demandaron la cancelación de los daños y perjuicios ocasionados a su representada, los cuales se estiman en la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS SETENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTINUEVE CENTÍMOS (Bs. 3.770.286, 29), por la conducta insolvente de la accionada, debido a la falta de pago de los cánones de arrendamiento e intereses correspondientes a los meses transcurridos desde Enero a Abril de 2002, ambos inclusive, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, con los intereses que hubieren devengado de conformidad con lo establecido en la Cláusula Dieciocho del Contrato y el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 4) Que las sumas condenadas a pagar en la sentencia definitiva sean ajustadas con la corrección monetaria por el método indexatorio desde esta fecha hasta la ejecución del fallo de conformidad con el índice inflacionario del país. 5) En pagar las costas y costos procesales, así como los honorarios profesionales de abogados. Señalaron que de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estiman la presente acción en la cantidad de DIEZ MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO OCHO BOLÍVARES (Bs. 10.881.108,00) que comprenden la sumatoria de las pensiones de arrendamiento de un año. Solicitaron se decretara medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado de acuerdo a lo previsto en los artículos 585 y 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil. Pidieron que la citación del representante legal de la accionada, se practicara de conformidad con lo previsto en los artículos 218 y 138 eiusdem. Por último, solicitaron que la demanda fuese admitida de acuerdo con los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 3 de junio de 2002, el Tribunal A quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la Sociedad Mercantil Fuente de Soda UD-TODOS, C.A., en la persona del ciudadano Teodardo José Villegas; para que compareciera por ante el Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a citación, a fin que diera contestación a la demanda.

El 14 de agosto de 2002, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda bajo los siguientes argumentos:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda, ya que los hechos en el libelo narrados no son acorde con la realidad de lo acontecido. Negó, rechazó y contradijo que el 1° de enero de 2000, la empresa C.A. Metro de Caracas haya celebrado contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Fuente de Soda UD-TODOS, C.A., cuando la realidad es que el 20 de noviembre de 1985, se celebró el contrato en el cual se dio en arrendamiento el kiosco identificado con la letra “S”, de doscientos dieciséis metros cuadrados (216 mts2), ubicado en el Boulevard de Caricuao, comenzado a regir el mismo a partir del 1° de enero de 1986. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, este contrato se acogió a la tácita reconducción y se transformó en contrato a tiempo indeterminado, tal y como lo reconoce la parte actora en su escrito libelar. Que la demandada conciente que el contrato estaba vigente y ante la amenaza que le intentaran una acción para rescindirle ese contrato, se vio obligada a firmar el 7 de noviembre de 2000, un nuevo contrato, dejando que colocaran la fecha de celebración como si fuese el 1° de enero de 2000, con una vigencia de dos (2) años contados a partir de la referida fecha. Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, lo referente a los cánones de arrendamiento que alega la parte actora se le han incumplido, ya que la accionante ha hecho caso omiso al cumplimiento de su obligación de reparar la tubería que lleva el agua al local arrendado y por esta razón la demandada no ha podido desarrollar la actividad para lo cual le fue arrendado el local, pese a las diferentes comunicaciones enviadas por la accionada tanto a la accionante como a Hidrocapital. Que la demandada no es que ha incumplido sino que se acogió a la facultad que le otorga el artículo 1.168 del Código Civil, y como consecuencia se ha negado a pagar hasta tanto la parte actora cumpla con sus obligaciones, subsumidas tanto en el contrato como en el Código Civil. Negó, rechazó y contradijo que se haya violado la Cláusula Séptima del Contrato, por cuanto está demostrado que la accionante autorizó esta construcción, además que la misma se hizo en terrenos que no pertenecen a la C.A. Metro de Caracas, y así lo reconoció la actora cuando la demandada le solicitó permiso para construir en el pasadizo que causaba un gran problema tanto al local como a la colectividad. Negó, rechazó y contradijo que en el local se expendan bebidas alcohólicas y se permitiese la realización de juegos de suerte, envite y azar dentro del local arrendado, y que se hubiese realizado un cambio de uso o destino del inmueble acordado en el Contrato de Arrendamiento, e igualmente se haya incumplido lo establecido en los literales a), b) y k) de la Cláusula Quinta del mismo. Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la actora, en cuanto al incumplimiento de la Cláusula Catorce, correspondiente a la obligación adquirida por la accionada de suscribir una póliza de seguro contra los bienes de incendio, inundación, hurto y robo que cubriese los bienes muebles propiedad de la demandante e incluir en ella a la C.A. Metro de Caracas, ya que no es causa de resolución toda vez que en la misma cláusula se establecieron alternativas. Que la realidad de los hechos es que en fecha 20 de noviembre de 1985, la C.A. Metro de Caracas celebró un Contrato de Arrendamiento con la empresa Fuente de Soda UD-TODOS, donde le dieron en arrendamiento el inmueble de marras, el cual comenzó a regir a partir del 1° de enero de 1986, por el período de un (1) año, prorrogable por períodos iguales, salvo que algunas de las partes notificara a la otra, con dos (2) meses de anticipación por lo menos, al vencimiento del plazo inicial o de cualquiera de las prorrogas, su deseo de darlo por terminado. Que en ese primer contrato se convino que el local sería destinado exclusivamente para fuente de soda y se establecieron las condiciones acorde con el objetivo social que esta especificado en los Estatutos de la empresa. Que durante la vigencia del contrato del período 1986, la demandada, a pesar que tenía la obligación de efectuar reparaciones menores que no excedieran de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), de acuerdo a lo convenido en la letra “G” de la Cláusula Cuarta del contrato regido a partir del 1° de enero de 1985, invirtió en reparaciones la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.841.600,00). Que con el consentimiento de la demandante, la accionada solicitó ante la Dirección de Rentas Internas, Región Capital del Ministerio de Hacienda, el permiso de expendio de cerveza y vinos, autorización ésta que le fue otorgada en fecha 7 de junio de 1988, como consta del Registro No. 002-CVC-4031. Que a la demandada previa solicitud le fue expedida el 11 de septiembre de 1989 la Licencia de Industria y Comercio, para la explotación del ramo de Cafetería, Heladería sin venta de licor y Restaurant con expendio de cervezas y vinos. Que la accionada obtuvo todos los permisos para desarrollar su objetivo social para lo cual fue creada la Fuente de Soda, pese a que la demandante por lo general siempre le solicitaba a la accionada la obtención de los permisos y la Patente de Industria y Comercio que aun en el año 1994 la estaban solicitando pese a que en sus archivos existían para el momento copia de la que le fue otorgada a la demandada. Que el cánon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.800,00). Que durante ese contrato en fecha 23 de febrero de 1990, la accionada solicitó el cierre de la parte posterior del local donde funciona el establecimiento, solicitud ésta que fue respondida por la demandante en fecha 23 de agosto de 1990, de la siguiente manera: “…Con respecto al cierre de la parte posterior del local, el proyecto fue remitido a la División de Arquitectura y Diseño Ambiental de la Gerencia de Proyectos para su análisis…”. Que por cuanto la demandada no recibió respuesta alguna, el 8 de mayo de 1992, dirigió otra comunicación a la Gerencia de Finanzas de la Oficina de Relaciones Comerciales de la C.A. Metro de Caracas, donde expuso los graves problemas que se venían presentando en el local “S” del Boulevard de Caricuao, donde funciona la Fuente de Soda, tales como filtraciones de aguas blancas, obstrucción de las tuberías, hurtos, inseguridad del local, delincuencia, originado por un pasadizo. Que el contrato se renovó automáticamente, y estando vigente en fecha 29 de junio de 1993, la C.A. Metro de Caracas, decidió aumentar el cánon de arrendamiento y a tal efecto estando ya renovado el contrato del año 1986, hizo un nuevo convenio, que la accionada se vio obligada a firmar, donde se estableció que la duración del mismo era por un (1) año, contado a partir del 1° de enero de 1993, con efecto retroactivo, estableciendo que el nuevo cánon de arrendamiento era fijado en la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 43.200,00) mensuales, conviniendo que de llegarse a prorrogar ese contrato de arrendamiento durante el año 1994, el cánon sería aumentado automáticamente en un veinte por ciento (20%). Que en cuanto a las condiciones quedaron las mismas que el anterior contrato, precaviendo y respetando para que fuera destinado, como consta de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento del período 1993. Que durante ese período la demandada continuó explotando su objetivo social y haciendo uso de los permisos ante señalados. Que ese contrato también se renovó automáticamente por un período igual, con el aumento del veinte por ciento (20%) señalado. Que el 3 de mayo de 1994, estando renovado el anterior contrato, la accionante decidió aumentar nuevamente el cánon de arrendamiento y vuelve a hacer un nuevo contrato que se vio obligado a firmar estableciendo nuevamente que la duración del contrato era por un (1) año contado a partir del 1° de enero de 1994. Que el cánon fue fijado de acuerdo a la Cláusula Tercera de la siguiente manera: “para el período comprendido desde el 1° de enero de 1994 hasta el 30 de junio de 1994, era la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 75.600,00) mensuales”. Que a partir del 1° de enero de 1995 el cánon sería regido por períodos anuales en el entendido que si se prorrogaba el contrato en las mismas condiciones el monto a cancelar por la accionada sería el correspondiente al mes que antecede a la prorroga, quedando con las condiciones acordes para el funcionamientote la Fuente de Soda, como se evidencia de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento del año 1994. Que en fecha 3 de marzo y 14 de noviembre de 1994, la demandada, dirigió una nueva comunicación planteando la problemática que existía para aquel entonces, pero como la actora no había tomado ninguna medida para la solución de ese problema que impedía el uso y disfrute del local arrendado, solicitó que autorizaran a la accionada a costa de su propio peculio el poder cerrar la parte trasera del local y así eliminar ese pasadizo. Que esta solicitud fue contestada por la demandante en vista de tanta insistencia, donde le manifestaban que el pasadizo no pertenecía a la C.A. Metro de Caracas. Que ante la manifestación de la parte actora, la demandada procedió a dirigirse a la Alcaldía del Municipio Libertador, solicitando el permiso para construir en el pasadizo. Que una vez señaladas las especificaciones comenzaron a realizar los trabajos indicados en la solicitud, concluyendo los mismos a finales del mes de abril de 1995, donde la accionada invirtió la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS TREINTA MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 58.230.820,00). Que la Junta de Vecinos a objeto de eliminar el juego indiscriminado que venían haciendo algunas personas en el área del boulevard, sugirió a la demandada, que implementaran un centro hípico en el local. Que el 30 de mayo de 1992, la accionada solicitó a la demandante la autorización para implementar un centro hípico que se regiría por las normas legales establecidas por el Instituto Nacional de Hipódromo, autorización que fue negada. Que como ya había celebrado un contrato de arrendamiento de las máquinas denominadas vende paga con el Instituto nacional de Hipódromo y estos le habían mandado las máquinas, el 13 de octubre de 1997, la demandada se comprometió a retirar del local las máquinas, las cuales fueron retiradas el día siguiente.

Señala que en fecha 17 de abril de 1997, estando renovado automáticamente el contrato anterior, la demandante, aplicando la retroactividad decidió aumentar nuevamente el cánon de arrendamiento y en base a esto realizó un nuevo contrato que tuvo que firmar la accionada, estableciéndose en el mismo que entraría en vigencia a partir del 1° de enero de 1997 hasta el 31 de diciembre de 1997, y fijándose el cánon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 245.700,00) mensuales, manteniendo las condiciones acorde para el funcionamiento de la fuente de soda. Que como consta de la factura del 20 de febrero de 1998, para terminar la construcción realizada en el pasadizo tuvo que invertir otra cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS CATORCE MIL TRESCIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs. 5.614.304,00). Que el 26 de octubre de 1998, la parte actora dirige una comunicación a la demandada, manifestándole que ha fijado el cánon de arrendamiento a partir de enero de de 1999 en la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 694.000,00) mensuales, y que de acuerdo al monto considerado para las reparaciones menores, el mismo se fijaba a partir del 1° de enero de 1999 en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00). Que el 24 de agosto de 1999, la parte accionante redactó un nuevo contrato que la accionada se vio obligada a firmar, estableciéndose el mismo cánon de arrendamiento y la duración del contrato por un (1) año contado a partir del 1° de enero hasta el 31 de diciembre de 1999, pero en cuanto a las condiciones en la Cláusula Quinta se agregó a las obligaciones de la arrendataria en la parte segunda, a no expender ni consumir bebidas alcohólicas, lo que es un error por cuanto esto impedía ejercer el objeto establecido en los estatutos de la fuente de soda, el cual venía desarrollando desde el primer período arrendaticio del año 1986, donde se determinó que el arrendamiento era única y exclusivamente para fuente de soda. Que en fecha 26 de octubre de 1999, la demandante comunicaba a la demandada, que procedía a ajustar en un 17,7% el cánon de arrendamiento mensual a partir del 1° de enero de 2000, fijándose el mismo en la cantidad de OCHOCIENTOS DIECISEIS MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 816.900,00). Que el 28 de octubre de 1999, la accionante le envió a la accionada una comunicación, donde le manifestaba que motivado a reparaciones mayores, debía de abstenerse de utilizar el local por un período de tres (3) semanas a partir del 27 de octubre de 1999. Que la parte actora no cumplió con lo establecido en el artículo 1.590 del Código Civil, sino que por el contrario el 7 de noviembre de 2000, decidió aumentar nuevamente el cánon de arrendamiento, y a tal efecto redactó un nuevo contrato, estableciéndose que la duración del mismo sería de dos (2) años contados a partir del 1° de enero de 2000, con un cánon de arrendamiento de OCHOCIENTOS DIECISÉIS MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 816.900,00) mensuales, acordándose que el cánon de arrendamiento mensual para el segundo año de vigencia del presente contrato se determinaría de acuerdo al avaluó que haría la parte actora, manteniendo las mismas condiciones acorde para el funcionamiento de la fuente de soda. Que el 1° de febrero de 2001, la demandada recibió de la parte actora, una comunicación donde le notificadaza que había renovado la póliza de seguros correspondiente al año 2000, que ampara al inmueble arrendado, y que por la misma tenía que pagar la cantidad de VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 28.872,00). Que el 17 de abril de 2001, la accionada recibió de la accionante una notificación, donde le participaba que había renovado la póliza y que debía cancelar su cuota parte que era la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CENTÍMOS (Bs. 67.491,61). Que en fecha 30 de diciembre de 2001, se reventó la tubería de agua que surte el local arrendado, lo que motivó que ese mismo día la demandada tuviese que suspender sus actividades durante parte del mes de enero y febrero, esperando a que repararan la tubería previa las diligencias realizadas ante Hidrocapital, pero la respuesta que le dieron era que la reparación le correspondía a la empresa C.A. Metro de Caracas, por lo que dirigió comunicación a la referida empresa, pero nunca recibió respuesta. Que la demandante estaba en la obligación de reparar la tubería de agua, para que Hidrocapital restableciera el servicio, y así darle cumplimiento que la obligación, para que la accionada diera cumplimiento a sus obligaciones establecidas en el contrato y que basado en el incumplimiento de la parte actora, se ha abstenido a ejecutarla de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil. Que la demanda versa sobre un kiosco identificado con la letra “S” que tiene una medida de doscientos dieciséis metros cuadrados (216 mts.). Que ese local esta adyacente a unas bienhechurías de cuatrocientos metros cuadrados (400 mts), que construyó la demandada en el año 1994 a sus únicas expensas en terreno adyacente, que no le pertenecen a la accionante. Que la accionada realizó una construcción en ese terreno y tomó las medidas de protección del local que le fue dado en arrendamiento sin alterarlo y sin incorporarlo a ese local, por lo que las bienhechurías realizadas en el terreno que no pertenece a la demandante nada tiene que ver ni guarda relación con el arrendamiento. Por último, solicitó que la demanda fuese declarada sin lugar, con la expresa condenatoria en costas a la parte actora.

Fijada la etapa probatoria en el Tribunal a-quo, ambas partes hicieron uso de ese derecho consignando sus respectivos escritos de promoción de pruebas.

Mediante autos de fechas 16 y 25 de octubre de 2002, el Tribunal A quo admitió las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 17 de abril de 2006, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, profirió sentencia, declarando con lugar la demanda de desalojo.

El 1° de agosto de 2006, este Tribunal Superior dictó sentencia, fijando de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el décimo (10mo) día de despacho siguiente a la referida fecha para dictar sentencia.

El 11 de agosto de 2006, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de fundamentación de la apelación, señalando que la sentencia recurrida no cumplió con el requisito establecido en el artículo 243, numeral 5° del Código de Procedimiento Civil, ya que omitió pronunciarse sobre el pedimento de pago de las pensiones arrendaticias que se continuaron causando desde el mes de mayo de 2002 y sus respectivos intereses.

En la oportunidad fijada para llevarse a efecto el acto de informes, solamente la parte demandada hizo uso de ese derecho, mediante escrito presentado el 18 de septiembre de 2006.

-SEGUNDO-

-PUNTO PREVIO-

El apoderado judicial de la parte actora, en su escrito de fundamentación a la apelación, alegó que la recurrida no cumplió con el requisito establecido en el artículo 243, numeral 5 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto señaló:

“En demanda de desalojo incoada por mi representada contra la referida empresa, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en fecha 17 de abril de 2006, la cual declaró con lugar la demanda; condenó a la accionada a entregar el inmueble a mi mandante; declaró terminado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 01 de enero de 2000; condenó a la querellada a pagar a mi podataria la cantidad de tres millones setecientos setenta mil doscientos ochenta y seis bolívares con veintinueve céntimos (Bs. 3.770.286,29), “…por concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a abril de 2002, ambos inclusive, así como los intereses devengados de esa cantidad de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, calculados desde el 06 de febrero de 2002, hasta el 03 de junio de 2002, fecha de admisión de la presente demanda”, por lo que se condenó en costas a la querellada.

Dentro del lapso legal ambas partes interpusimos recurso de apelación contra el mencionado fallo, la cual fue admitida en ambos efectos, correspondiéndole a este Juzgado conocer del indicado recurso.

Es el caso, ciudadano Juez, que en el petitorio del escrito libelar, mi representada demandó el pago de los daños y perjuicios causados por la accionada a mi podataria, representados por la cantidad de tres millones setecientos mil doscientos ochenta y seis bolívares con veintinueve céntimos (Bs. 3.770.286,29), constituidos por los cánones insolutos e intereses correspondientes a los meses comprendidos desde enero hasta abril de 2002 “y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, con los intereses que se hubieren devengado..”.

Sin embargo, el fallo apelado omitió pronunciarse sobre el pedimento de pago de las pensiones arrendaticias que se continuaron causando desde el mes de mayo de 2002 y sus intereses, por lo que no cumplió con el requisito establecido en el artículo 243, numeral 5, del Código de Procedimiento Civil, por no contener “Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida…”

Vale decir, la sentencia del a quo soslayó un punto contenido en el petitorio de la demanda, por lo que no llenó los extremos consagrados en la disposición adjetiva antes mencionada.

En razón de lo antes expuesto, solicito se declare con lugar la apelación formulada por nuestra parte contra la sentencia proferida el 17 de abril de 2006, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y corolario de ello, se conde además a la querellada a pagar a mi representada los cánones de arrendamiento generados por el inmueble desde el mes de mayo de 2002 hasta la fecha de su entrega, así como sus respectivos intereses”.

Al respecto esta Superioridad observa:

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18 de agosto de 2003, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, caso: María Rosalía Pirela de Huerta y otros, expediente No. C-2002-000775, ha dejado asentado que:

“En relación a los requisitos intrínsecos de la sentencia, la Sala, en sentencia No. 72 del 5 de abril de 2001, caso Banco Hipotecario Venezolano, C.A. contra Inversiones I.L.L.C.C., expediente No. 00-437, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, señaló:

“…Los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como se ha establecido en numerosos fallos de esta Sala, son de estricto orden público. En este sentido, se ha se ha señalado “que los errores in procedendo” de que adolezca una sentencia de última instancia, constituyen -como atinadamente expresa Carnelutti- `un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la rescisión de la sentencia´, en cuanto que los errores de tal naturaleza se traducen en violación del orden público, por en fin de cuentas reconducirse en la vulneración de alguna `de las garantías no expresadas en la Constitución...”.

Igualmente, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, en sentencia de fecha 21 de agosto de 2003, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, caso: Ciro Alberto Uzcategui Vivas, expediente No. 02-339, dejó establecido que:

(…Omissis…)

La congruencia es unos de los requisitos determinantes para que se cumpla en la sentencia con el principio de la exhaustividad, el cual impone a los jueces el deber de considerar y resolver sobre todas las alegaciones que componen el “thema decidemdum”, vale decir el problema judicial que las partes han sometido a su conocimiento.

La infracción del artículo 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, cuya violación determina la incongruencia del fallo, se verifica cuando la sentencia no contiene decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta norma constituye una reiteración del principio del dispositivo, característico del procedimiento civil en el ordenamiento jurídico venezolano, de conformidad con el cual el juez debe atenerse a lo alegado por las partes; deber éste igualmente previsto en el artículo 12 eiusdem. En consecuencia, el juez no debe extender su pronunciamiento respecto de alegatos no formulados en el proceso (incongruencia positiva), ni omitir decidir los alegatos hechos por las partes (incongruencia negativa)”.

El apoderado judicial de la parte actora, señaló que el Tribunal de Instancia violó la norma establecida en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, ya que omitió pronunciarse sobre el pedimento de pago de las pensiones arrendaticias que se continuaron causando desde el mes de mayo de 2002 y sus intereses.

Ahora bien, observa esta Superioridad, los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden público. En tal sentido, los errores in procedendo de que adolezca una sentencia, constituyen un indicio de injusticia que debe reprimirse por medio de la nulidad de la sentencia, pues los errores de tal naturaleza se traducen en violación de orden público.

En este orden de ideas, se desprende de autos que la sentencia proferida por el Tribunal A quo, esta incursa en el vicio de incongruencia positiva, toda vez que no se cumplió con el requisito establecido en el artículo 243, numeral 5, del Código de Procedimiento Civil, al no emitir pronunciamiento con respecto al pedimento de la parte actora referente al pago de las pensiones arrendaticias que se continuaran causando desde el mes de mayo de 2002 y sus intereses, por lo que conformidad con lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, se declara la nulidad de la sentencia proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de abril de 2006, y así se decide.

Declarada con ha sido por este Tribunal Superior, la nulidad de la sentencia proferida por el Tribunal A quo, procede esta Superioridad a emitir un nuevo fallo bajo los siguientes parámetros:

-TERCERO-

-EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS-

Los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, en el momento de dar contestación a la demanda, alegaron lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, arguyendo que:

“En fecha 22 de julio de 2002, el Inspector Comercial de HIDROCAPITAL ciudadano PEDRO HERNÁNDEZ envía un informe a la economista MAGALY VELIS, Jefe de la Unidad de Altos Consumidores y le indica que el motivo por el cual fue suspendido el servicio de agua en Diciembre del 2001 por parte de HIDROCAPITAL, era por la perdida de agua y porque estaba colapsada la tubería que llevaba el agua y que dicha tubería pertenecía a la C.A. METRO DE CARACAS, como se evidencia de copia de dicha comunicación que anexo constante de dos (2) folios útiles, marcada con la letra y número “H-2-F”, por lo que la empresa C.A. METRO DE CARACAS, esta en la obligación de reparar la tubería de agua, para que HIDROCAPITAL restablezca el Servicio y así darle cumplimiento a su obligación que tiene como ARRENDADOR, para que La FUENTE DE SODA UD-TODOS C.A. como ARRENDATARIO de cumplimiento a sus obligaciones establecidas en el contrato y que basado en el incumplimiento del ARRENDADOR se ha abstenido a ejecutarla de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil”.

Para decidir este Tribunal de Alzada observa:

La exceptio non adimpleti contractus es la expresión con la que se designa la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto. No es una verdadera excepción, porque el demandando ha de probar que cumplió o esta dispuesto a cumplir.

El artículo 1.168 del Código Civil establece que:

“Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

Esta disposición se refiere a la excepción del contrato no cumplido que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, por lo cual en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.

En Roma no se conoció en su fundamento actual la excepción non adimpleti contractus, ya que se empleaba como sustitutiva de la misma la excepción de dolo, por lo cual, la parte exigía el cumplimiento de una obligación y no había dado cumplimiento a la suya, se le configuraba que había incurrido en dolo. Fue durante la Edad Media bajo la influencia del Derecho Canónico donde surge esta excepción que luego se conoce en el Derecho Moderno como excepción de contrato no cumplido.

En nuestro Derecho Civil, la disposición legal contenida en el artículo 1.168 del Código Civil fue incorporada en la reforma de 1942 y tomada del proyecto franco italiano de las obligaciones.

La excepción non adimpleti contractus suspende los efectos del contrato; no lo extingue, por lo cual se diferencia de la acción de resolución de contrato que va dirigida a obtener la terminación del contrato. En materia procesal esta excepción es una defensa de fondo o perentoria, que la parte demandada debe oponer en la contestación a la demanda para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.

En este sentido, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, con ponencia del Magistrado Conjuez Francisco Carrasqueño López, en el juicio de Bárbara Alejandrina Verde contra Marco Tulio Briceño Ramírez, expediente No. 02055, dejó establecido que:

“La excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es:

“La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, página 502. Universidad Católica Andrés Bello, 1995)

Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra para inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado”.

Por su parte, la Sala de Casación Civil del mas Alto Tribunal de la República, en sentencia No. RC-00116, de fecha 12 de abril de 2005, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y Marcelo Enrique García Jiménez contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, expediente No. 04109, dejó asentado que:

“…Arguye el formalizante que al constatar el juzgador de la recurrida que los actores no habían cumplido con su obligación de pagar el precio tal como se desprende del dispositivo y, alegada por su representada la excepción “non adimpleti contractus”, lo ajustado a derecho era declarar procedente la defensa opuesta y aplicar el contenido del artículo 1.168 del Código Civil. Dicho artículo establece:

“…En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”

La norma legal transcrita prevé la excepción “non adimpleti contractus”, la cual determina que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo”.

En tal sentido, de las jurisprudencias transcritas, se desprende que para que proceda la excepción opuesta por la parte demandada, el artículo 1.168 del Código Civil, requiere que la contraparte haya exigido el cumplimiento de su obligación, y que verse sobre obligaciones principales y no sobre obligaciones secundarias.

En el caso de autos, la parte demandada alegó que no cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento a la parte actora, en virtud que éste no incumplió con su obligación de reparar la tubería de agua, ya que se encontraba colapsada y por lo tanto Hidrocapital se vio en la necesidad de suspender el servicio de agua.

Ahora bien, del análisis que esta Superioridad hace de las actas procesales que conforman el presente expediente, observa esta Superioridad, que la parte demandada no logró demostrar el incumplimiento en el que habría incurrido la parte actora, referente a la reparación de la tubería de agua, la cual estaba colapsada según se evidencia del informe emitido por Hidrocapital, por lo que concluye esta Alzada que la excepción contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, opuesta por la parte accionada es improcedente, y así se decide.

-CUARTO-

-MOTIVACIONES PARA DECIDIR-

La parte actora, con la demanda interpuesta persigue el desalojo del bien inmueble de su propiedad constituido por un local ubicado en el Boulevard de Caricuao, con un área de doscientos dieciséis metros cuadrados (216 mts2), identificado con la letra “S”, destinado única y exclusivamente para fuente de soda, en virtud de haberse negado la arrendataria-demandada a cancelarle el cánon de arrendamiento, correspondiente a los meses que van desde el mes de enero, febrero, marzo y abril de 2002, a razón de OCHOCIENTOS DIECISEIS MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 816.900,00) mensuales, y cambiar el uso o destino sin autorización del arrendador.

Para demostrar tal incumplimiento, acompañó a su escrito libelar Contrato de Arrendamiento privado que se suscribiera el 7 de noviembre de 2000. Asimismo, consignó el documento denominado “Posición Deudora” al 30 de abril de 2003, emanado de la Gerencia de Administración, Oficina de Facturación y Cobranzas del Ministerio de Infraestructura.

Las anteriores probanzas, no fueron impugnadas ni desconocidas en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, razón por la cual son apreciadas en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en torno al hecho demostrativo de la existencia del contrato y del incumplimiento de las obligaciones contractuales de la parte demandada.

Igualmente, promovió original del documento titulado “Posición Deudora” al 15 de octubre de 2002, emanado de la Oficina de Facturación y Cobranza de la Gerencia de Administración de la C.A. Metro Caracas, en el que se determinan los cánones de arrendamiento adeudados por la demandada y no pagados por ella, correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2002, con sus respectivos intereses de mora.

Este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se declara.

Asimismo, promovió comunicación del 24 de mayo de 2001, suscrita por la ciudadana Ruth Quereguan, a través de la cual le comunicaba a la C.A. Metro de Caracas, las situaciones que se verificaban en el local comercial objeto de la presente demanda.

Este instrumento, aun cuando no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada durante la secuela del proceso, carece de valor probatorio, toda vez que no fue ratificado de acuerdo a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

Promovió, igualmente, comunicación No. 96-03002, de fecha 22 de octubre de 1996, mediante la cual el Gerente Ejecutivo de Administración y Finanzas de la C.A. Metro de Caracas, le notificaba al ciudadano Teodardo Villegas Moya, en su condición de representante la arrendataria, de la negativa en autorizar la solicitud formulada para instalar centros hípicos o vende paga en el local comercial objeto del presente litigio; original de minuta de reunión de fecha 13 de octubre de 1997, celebrada entre los representantes de la parte accionante y el ciudadano Teodardo Villegas Mora, en representación de la arrendataria, y comunicación No. GFI-ORC 0969, del 20 de marzo de 1998, mediante la cual el Gerente de Finanzas de la C.A. Metro de Caracas, exhortaba al representante de la arrendataria, a cumplir con su obligación de mantener en óptimas condiciones de higiene y limpieza el local comercial que le fue arrendado.

Estos instrumentos no fueron tachados ni desconocidos por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, tienen pleno valor probatorio, y así se decide.

Asimismo, promovió Inspección Judicial practicada el 23 de noviembre de 2001, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al local objeto de la presente controversia.

Esta Inspección Judicial aún cuando fue practicada extralitem, no fue objetada por la parte demandada, por lo que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se decide.

Ahora bien, la representación de la parte demandada, como quedó expuesto, sostiene que incumplió con su obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento, en virtud que la parte actora no cumplió con su obligación de reparar la tubería de agua que se encontraba colapsada, según el informe emitido por Hidrocapital, razón por la cual le suspendieron el servicio.

Con la finalidad de demostrar sus alegatos promovió las siguientes pruebas:

1) Facturas Nos. 008, 003, 006, 010 y 016 de fecha 20 de marzo de 1986, 30 de enero de 1995, 30 de febrero de 1995, 24 de marzo de 1995 y 28 de abril de 1995, respectivamente, emitidas por la Empresa Construcciones Metalúrgicas y Civiles, S.A.

Estos instrumentos fueron ratificados por el ciudadano Santiago Enrique Vargas Cedeño, mediante la prueba testimonial evacuada el 30 octubre de 2002, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, tienen valor probatorio, y así se decide.

2) Documento Constitutivo de la Sociedad Mercantil Fuente de Soda UD-Todos, S.R.L., debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de agosto de 1985, bajo el No. 30, Tomo 36-A-Pro.

Este documento no fue tachado de falso por la parte actora durante la secuela del proceso, por lo que a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se declara.

3) Registro y Autorización Nos. 002-CVC-4031, de fechas 7 de junio de 1988, expedidos por la Dirección de Renta Interna del Ministerio de Hacienda.

Estos instrumentos no fueron tachados de falsos por la parte actora durante la secuela del procedo, y por constituir documentos que emanan de funcionarios públicos, tienen valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y así se declara.

4) Copia simple de la Licencia de Industria y Comercio expedida por la Superintendencia de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Libertador, No. 003307, de fecha 11 de septiembre de 1989.

Este documento no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se decide.

5) Comunicaciones emitidas por la C.A. Metro de Caracas, y otros emitidas por el representante legal de la arrendataria, cursantes a los folios setenta y seis (76) al setenta y nueve (79), noventa y tres (93) al ciento uno (101), ciento siete (107) al ciento (111), ciento cincuenta (150) al ciento cincuenta y tres (153), ciento sesenta y cinco (165) al ciento sesenta y nueve (169) del expediente.

Estos instrumentos no fueron impugnados por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, tienen pleno valor probatorio, y así se declara.

6) Comunicación de fecha 27 de marzo de 1995, suscrita por la Asociación de Vecinos de la UD2 Caricuao, y dirigida al ciudadano Teodardo José Villegas.

Este instrumento fue ratificado por el ciudadano Luis Octavio Leal Chirinos, mediante la prueba testimonial evacuada el 30 octubre de 2002, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, tienen valor probatorio, y así se decide.

7) Informe de fecha 22 de julio de 2002, emanado de Hidrocapital, referente a la inspección realizada en la tubería de distribución de la Estación Caricuao y locales anexos.

Este documento no fue impugnado por la contraparte durante la secuela del proceso, antes por el contrario fue ratificado mediante la prueba de informes conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento, por lo que se le otorga valor probatorio, y así se decide.

8) Inspección Judicial practicada el 5 de noviembre de 2002, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Esta inspección judicial fue practicada conforme a lo establecido en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil, por lo que tiene pleno valor probatorio, y así se decide.

Analizadas las pruebas aportadas por las partes en el presente juicio, procede esta Superioridad a conocer del fondo de la controversia, y al respecto observa:

El presente juicio esta referido al Desalojo del inmueble constituido por el local ubicado en el Boulevard de Caricuao, con un área de doscientos dieciséis metros cuadrados (216 mts2), identificado con la letra “S”, destinado para Fuente de Soda, conforme al Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la C.A. Metro de Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 8 de agosto de 1997, bajo el No. 18, Tomo 110-A, por una parte, y la Sociedad Mercantil Fuente de Soda UD-TODOS, S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital del Estado Miranda, en fecha 12 de agosto de 1985, bajo el No. 30, 36-A-Sgdo.

Ahora bien, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC-1590 del 10 de noviembre de 2005, con ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora Díaz, juicio de Ganadería La Pradeña C.A. contra el actualmente liquidado Instituto Nacional Agrario, expediente No. 04610, ha establecido que:

“A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes, regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:

“Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre dos o más personas, es decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.

El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Osorio, enseña:

“Contrato. Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (Dic. Acad.). En una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. Capitant lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las personas capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligación a las partes contratantes en iguales términos que la ley”. (Obra cit. Editorial Heliasta, página 167)

Se observa que en la definición plasmada en el Diccionario ya citado, también se expresa que el contrato es un pacto, convenio o acuerdo entre dos o más personas.

Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, menester advertir que el Código Civil venezolano, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:

“El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta con el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autos de la oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocatoria antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.

(…Omissis…)”

Así pues, y vista la transcripción de la norma que antecede, es preciso orientar que a los efectos de que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al posible comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.

Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:

“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1) Consentimiento de las partes;

2) Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3) Causa lícita”.

La disposición legal copiada en las líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos de que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico”.

De manera pues, que adminiculada la jurisprudencia transcrita al caso en concreto, se puede verificar la existencia del contrato de arrendamiento, asimismo se puede comprobar que la parte demandada, incumplió con sus obligaciones contractuales pactadas en las Cláusulas Tercera, Quinta, Novena y Décima Tercera del contrato, en el cual hubo voluntad entre las partes para aceptar el convenio de arrendamiento, tal como lo confesara en su escrito de contestación de la demanda.

En caso de marras, quedó plenamente demostrado que la parte demandada incumplió con sus obligaciones contractuales, toda vez que no canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2002, y cambiar el uso del inmueble sin autorización de la parte actora, de acuerdo a lo establecido en el Contrato de Arrendamiento, en consecuencia demostrado como ha quedado el incumplimiento por parte de la accionada, concluye esta Superioridad que la presente demanda de Desalojo debe prosperar, y así se decide.

-TERCERO-

-DISPOSITIVO-

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por los apoderados judiciales de la parte actora y demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de abril de 2006.

SEGUNDO: Se declara CON LUGAR el vicio de incongruencia, alegado por la parte actora en su escrito de informes presentado ante esta Alzada, y en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, se declara la NULIDAD de la sentencia recurrida.

TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo, incoada por la C.A. Metro de Caracas contra la Sociedad Mercantil Fuente de Soda UD-TODOS, S.R.L., identificadas en la primera parte del presente fallo. En consecuencia se ordena la desocupación y entrega material a la parte actora del inmueble constituido por el local ubicado en el Boulevard de Caricuao, con un área de doscientos dieciséis metros cuadrados (216 mts2), identificado con la letra “S”.

CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS SETENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTINUEVE CENTÍMOS (Bs. 3.770.286,29), por concepto de la falta de pago de los cánones de arrendamiento e intereses correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2002.

QUINTO: Igualmente se condena a la parte demandada a pagar a la actora, los cánones de arrendamiento que sigan venciendo desde mayo del 2002, inclusive, hasta la entrega definitiva del bien inmueble.

SEXTO: Se condena a la Sociedad Mercantil Fuente de Soda UD-TODOS, S.R.L.., a pagar a la parte accionante, los intereses moratorios que sigan venciendo desde el mes de mayo de 2002, inclusive, hasta que se produzca sentencia definitivamente firma, para lo cual para lo cual se ordena practicar una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta los peritos como puntos de base los siguientes: desde el mes mayo de 2002 hasta que haya sentencia definitivamente firme; debiéndose ceñir para ello al Índice de Precios al Consumidor que al efecto emane del Banco Central de Venezuela.

SEPTIMO: Con respecto a la indexación judicial solicitada, se observa que los intereses moratorios se causan por el retardo culposo en el cumplimiento de una obligación, en tanto que la indexación judicial es la actualidad del valor de la moneda que se ha depreciado por el transcurso del tiempo. Ahora bien, los intereses moratorios constituyen una indemnización para el acreedor por el retardo en la satisfacción de su acreencia, sin embargo, no puede acordarse si se solicita simultáneamente la indexación judicial, por cuanto la misma actualiza el valor de la moneda desde el momento en que debió producirse el pago hasta, en este caso, la fecha de publicación de la sentencia, y por tanto, comprende a la suma que resultaría de los intereses moratorios. En tal virtud, resulta improcedente acordar intereses moratorios e indexación judicial, ya que implica un doble pago por el incumplimiento de la obligación, y así lo ha establecido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de de Justicia, en sentencia de fecha 29 de abril de 2003. Así se declara.

Por cuanto la parte demandada no resultó totalmente vencida en la presente causa, no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese, Regístrese, Diarícese y Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Palacio de Justicia. En Caracas, a los Veintiún (21) días del mes de marzo de 2007. Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ.

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI. LA SECRETARIA.

NELLY B. JUSTO M.

En la misma fecha se publico la anterior sentencia, siendo las 3:15 p.m.

LA SECRETARIA.

Exp. No. 7822

CEDA/nbj.cd