Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Mayo de 2015

Al desalojo y consecuencialmente a la entrega totalmente desocupado de bienes y personas un inmueble constituido por un lote de terreno, ampliamente identificado anteriormente.

A pagar por conceptos de daños y perjuicios la cantidad de sesenta mil novecientos sesenta y dos bolívares (Bsf. 60.962,00) equivalentes a los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2013.

Pago de costas y costos del presente juicio.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Encontrándose el presente proceso en estado de dar contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, la representación judicial de la parte actora-reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención, en el cual se expone:

Se oponen a los alegatos esgrimidos por la demandada en su escrito de contestación de la demanda, mediante los cuales pretende justificar toda una serie de conductas ilegítimas y fraudulentas que ha venido desarrollando Inversiones Mata de Coco, C.A., desde el inicio mismo de la relación arrendaticia que la vincula con su mandante, conductas que han tenido como propósito el vulnerar e incluso hasta desconocer los derechos que como arrendataria le corresponden a su patrocinada y producto de ese estado de vulnerabilidad en que siempre se ha pretendido someter a su mandante conseguir a sus intereses el desalojo de ésta del inmueble que tiene arrendado, lo cual es lo que se ha tratado en todo momento, es decir, allanando en todo momento el camino desde el inicio de la relación arrendaticia para que llegado el momento que por convenir a los intereses de la arrendadora, necesitara el inmueble alquilado, poder obtener el desalojo de su mandante de la manera mas expedita posible y, valiéndose de cualquier ardid, manipulación o componenda para lograr desalojar ilegalmente del inmueble a su mandante.

Rechazan niegan y contradicen en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la reconvención planteada, la cual establece en su punto “b)” que la demandante se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento a Inversiones Mata de Coco, C.A., estableciendo que esa situación sería demostrada por medio del examen de ciertos hechos que se refieren en su conjunto a la consignación de los cánones de arrendamiento que M.E.S., C.A., procedió a realizar en día 13 de noviembre 2013, de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del 2013. La referida consignación fue realizada por su representada ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), para lo cual se dio apertura al expediente Nº 2013-0199.

Si bien es cierto que se anunció por medios de comunicación impresos la entrada en funcionamiento de dicha oficina a partir de agosto de 2013, no es menos cierto que luego de haber estado por mas de un año cerrado el extinto Juzgado 25 de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual era el encargado de recibir las consignaciones arrendaticias tanto de inmuebles destinados a vivienda como los destinados a la actividad comercial, ha sido por todos conocido que la puesta en marcha de dicha oficina tuvo innumerables inconvenientes por falta de información, así como por la excesiva cantidad de empresas que se volcaron hacia la misma pretendiendo ser atendidas inmediatamente, lo cual trajo como consecuencia colas interminables, siendo imposible para su representada proceder a realizar las consignaciones correspondientes.

Alegan que cuando en noviembre de 2013 se realizó la primera consignación ante la OCCAI, desde el mes de junio de 2013 y hasta los primeros días del mes de noviembre del mismo año, su patrocinada mantenía conversaciones a fin de que su arrendadora depusiera la actitud que mantenía y procediera a entregar los recibos que correspondían a los alquileres que se le habían pagado de los meses de junio hasta octubre del 2013 y que por insistencia de la arrendadora los pagos fueron realizados a nombre de una empresa denominada Representaciones S.C. 2112, C.A. (sic), siendo que los recibos que venían siendo entregados a su mandante provenían de ésta última empresa con quien su representada no tenía ningún tipo de relación comercial.

La razón por la cual se procedió a realizar tales consignaciones se debió al hecho de que siendo una constante el pago puntual del canon de arrendamiento a la arrendadora por parte de su mandante, y la elaboración, emisión y posterior entrega por parte de aquella de los recibos de pago respectivos, a partir del mes de junio del año en curso dicha arrendadora, hoy reconviniente, por intermedio de su representante legal, F.M.B., solicitó a su patrocinada de manera sorpresiva que por cuanto su representada mantenía una supuesta deuda con una empresa denominada Representaciones S.C., 2012, se realizara el cheque correspondiente al pago del arrendamiento directamente a nombre de la prenombrada empresa, supuesta acreedora, por el mismo monto del canon de arrendamiento, con el compromiso de enviar los recibos correspondientes a dichos pagos de arrendamiento, como era costumbre, emitido por la arrendadora Inversiones Mata de Coco, C.A., y dirigido a M.E.S., C.A., en su condición de arrendataria.

Sin embargo, aduce que, para sorpresa de su mandante, lo que se envió a sus oficinas por medio del mensajero, fueron unos recibos de pago por el monto del arrendamiento, pero elaborados por la empresa Representaciones S.C. 2012, C.A., supuesta acreedora de la arrendadora. Agregan que, a pesar de las múltiples solicitudes y reclamos en torno a que la arrendadora por medio de su prenombrado representante legal depusiese esa actitud fraudulenta, engañosa, nunca se pudo conseguir que emitiese y entregase los recibos en la forma adecuada tal y como se había prometido.

Alegan que lo ocurrido en el presente caso es que la demandada efectivamente cobró el canon de arrendamiento pero utilizando esta interpuesta persona jurídica denominada Representaciones S.C. 2012, C.A., para intentar evitar el acaecimiento de una tácita reconducción.

No obstante los múltiples esfuerzos realizados por Inversiones Mata de Coco, C.A., para torcer la verdad y lesionar los derechos que como arrendataria tiene su mandante, la íntima relación que tienen las empresas Inversiones Mata de Coco, C.A., y Representaciones S.C. 2012, C.A., llevará a la conclusión que en efecto su mandante sí cumplió con su obligación principal del pago del alquiler a que estaba obligada y que aquella empresa sí cobró dichos cánones de arrendamiento que ahora demanda como insolutos que corresponden a los meses de septiembre y octubre de 2013, valiéndose para ello de que esta interpuesta persona jurídica vinculada a la arrendadora quien recibía tales pagos por cuanta de ésta.

DE LA SENTENCIA APELADA

De fecha 24 de noviembre de 2014:

La norma jurídica antes mencionada y la cláusula contractual transcrita constituye en este caso, el esquema objetivo de comprensión y análisis del caso en concreto. Efectivamente, el legislador ha establecido que el pago debe hacerse al acreedor o a la persona que éste, la ley o el juez autoricen, y ello tiene su fundamento lógico en que el acreedor de un pago no solo al recibirlo, sino al constituirse validamente como tal, tiene en su patrimonio un derecho de crédito del cual solo puede disponer si media su voluntad expresa. En otras palabras, siendo lo pagado propiedad del acreedor, no es posible que se disponga del objeto del pago sin la expresa autorización de este, de la ley, o de la autoridad judicial, efectivamente, el artículo 1.688 del Código Civil establece que si el mandato es general no pueden realizarse con el actos de disposición, y que para ello el mandante debe expresar de forma indubitada en el mandato si su voluntad es que el mandatario pueda ejercer actos que excedan de la simple administración, y que impliquen, entre otras cosas, la enajenación, es decir el ejercicio del derecho de propiedad respecto de bienes de cualquier naturaleza. Así las cosas, si el objeto del pago es una cantidad de dinero, que por derecho pertenece y es propiedad del acreedor, no es posible que mediante cualquier presunto acuerdo, o por la sola voluntad del deudor, el mismo sea efectuado a persona alguna distinta a la del acreedor, o a las que en su caso, haya autorizado el juez o establecido la Ley. En el caso concreto además las partes claramente establecieron en el documento contentivo de la relación locativa que solo podía pagarse a un tercero distinto al acreedor mediante autorización escrita y expresa conferida por el arrendatario, lo cual no consta en autos que hubiere ocurrido. Por lo tanto, este Juzgador considera que, más allá de los hechos que en criterio del demandante reconvenido constituyen indicios que pudieran hacer presumir a quien decide el pago de sus obligaciones como arrendatario, para demostrar el cumplimiento de la obligación de pago era necesario, más que un cúmulo indiciario, la evacuación del algún medio probatorio que pudiera permitir establecer la circunstancia fáctica que plantea el primer párrafo del artículo 1.286, a saber, que el pago hecho a quien no estaba autorizado por el acreedor para recibirlo es válido cuando este lo ratifica o se ha aprovechado de él, de tal manera que en el presente caso, le correspondía a la parte demandante reconvenida demostrar que la erogación dineraria efectuada a favor de la sociedad mercantil Representaciones S.C. 2112 C.A., persona no autorizada expresamente para recibir pago alguno, había sido ratificado por el acreedor (demandado reconviniente) o de alguna manera éste se hubiere aprovechado de el, circunstancia que no ocurrió en el presente caso, razones por las cuales este Juzgado considera que en el presente caso, los indicios alegados por la parte actora no son elementos de suficiente contenido probatorio como para acreditar en juicio el pago de las obligaciones a que se comprometió frente a la arrendadora demandada y así expresamente se decide.

Finalmente, el Tribunal observa que la parte actora trajo a los autos recibos de consignaciones efectuadas ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, de los cuales se evidencia que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2013 fueron consignados el día 13 de noviembre de 2013, esto es, de forma extemporánea por retrasada, alegando la actora que dicho retraso obedece a que por hecho de príncipe que además es notorio, publico y comunicacional, la circunstancia misma de la puesta en marcha de la referida oficina generó un colapso que le impidió cumplir con sus obligaciones oportunamente. Pues bien, al respecto este Juzgador debe necesariamente aclarar que, además del ejercicio del Cargo como Juez en el Tribunal que me honro en presidir, también concurro como Juez Coordinador del Circuito Judicial y está bajo la supervisión de quien subscribe la referida oficina, y efectivamente del monitoreo que diariamente se realiza a la misma no ha habido colapso alguno en las instalaciones de este Circuito Judicial, ni en el funcionamiento y operatividad de la misma, antes por el contrario, a pesar de contar con estaciones físicas reducidas, la fluidez con la que ha venido operando la referida oficina ha sido reconocida incluso por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. De tal manera que alegar un presunto colapso de la misma como razón para no haber cumplido con las obligaciones que como arrendatario debe asumir, y no habiéndose demostrado en autos tal colapso, este Tribunal debe necesariamente concluir que los pagos efectuados ante la OCCAI y correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2013, son manifiestamente extemporáneos por retrasados y por ende debe tenerse a la demandante reconvenida como insolvente respecto de los mismos, y así se decide.”

DE LOS INFORMES EN ESTA ALZADA

En la oportunidad procesal destinada a tal fin, los abogados A.B. y M.B., en su carácter de representantes judiciales de la sociedad mercantil Inversiones Mata de Coco, C.A., parte demandada en el presente juicio, presentaron escrito de informes, en los siguientes términos:

Posterior a hacer un recuento y apreciaciones sobre lo acaecido en el presente juicio, proceden a precisar ciertos aspectos de la sentencia recurrida:

Aducen que en relación a la reconvención, están de acuerdo con la dispositiva, sin embargo difieren de la motivación por cuanto en su criterio el Tribunal de la causa no ha debido valorar los supuestos indicios como posible prueba de pago, ya que existía una prohibición expresa de ley.

Que en efecto el Tribunal de la causa parece establecer que si podría haberse probado con una prueba de indicios el pago, para luego concluir que dentro de esos indicios era necesario probar que la arrendadora, se hubiese aprovechado del dinero pagado por la arrendataria al tercero quien supuestamente recibió el pago en su nombre.

Señalan que si bien el razonamiento les parece correcto, en su criterio y atendiendo a los alegatos de su contraparte, no era necesario descender a ese nivel, ya que tal y como había quedado demostrado en el juicio, la parte actora reconvenida había confesado no tener ninguna prueba de pago tempestivo, contando solo con indicios que a su decir, demostrarían el pago pero que en su criterio no podían ser valoradas como prueba válida.

Alegan que al momento de intentar el recurso de apelación, la parte actora alegó que la norma que prohíbe la prueba de indicios de la manera que hemos señalado, solo es aplicable a juicios civiles y en este caso estamos en un juicio mercantil.

Ante dicho alegato, destacan: que el arrendamiento inmobiliario es un acto esencialmente civil por lo que en aplicación del artículo 3 del Código de Comercio, el presente juicio no puede considerarse de naturaleza mercantil, aún cuando se haya instaurado entre compañías y; que según lo establece el artículo 8 y 1.111 del Código de Comercio, el Código Civil se aplica de manera supletoria en todo lo no regulado por el anterior y sobre todo en materia probatoria, lo cual incluirá la valoración de la prueba de indicios.

Discrepan en la motivación de la sentencia por haber pasado a analizar la inadmisibilidad de la reconvención solicitada por la parte actora al momento de la audiencia, ya que si bien la solicitud no tenía asidero jurídico, el Tribunal ha debido declararla extemporánea y no entrar a analizarla en detalle.

Aducen que la parte actora reconvenida insiste al momento de ejercer la apelación en el punto antes mencionado, petición que no solo resulta contraria a lo dispuesto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, sino contraria a los principios de celeridad, simplificación, economía procesal y búsqueda de la verdad.

De la adhesión de la apelación:

Se adhieren a la apelación intentada por la sociedad mercantil M.E.S. (M.E.S.), C.A:, en contra de la sentencia dictada en fecha 25 de noviembre de 2013 por el Juzgado 17 de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, circunscribiendo dicha apelación, a los fines de que se declare inadmisible la demanda intentada por M.E.S. (M.E.S.), C.A., en virtud de lo establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, a tales fines reproducen los alegatos planteados en el escrito de contestación a la demanda.

Si bien es cierto, como se estableció en la sentencia apelada, que sobre la duración y naturaleza temporal del contrato no existe contención, no es menos cierto que plantear una demanda mero declarativa para tales fines es totalmente inadmisible o en todo caso improcedente, más aún cuando en casos como el presente había una evidente pérdida de interés procesal al no existir contención sobre ese punto.

Finalmente solicitan que en sentencia definitiva sea declarada sin lugar la apelación intentada por M.E.S. (M.E.S.), C.A., y con lugar la adhesión a la apelación por la representación de la parte demandada y en consecuencia sin lugar la demanda y con lugar la reconvención, ordenando el desalojo y entrega a su representada del inmueble objeto del presente juicio.

Por su parte, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, encontrándose el presente juicio en etapa de informes, dicha representación procede a ejercer su carga presentando escrito del siguiente tenor:

Observan falta de cualidad e interés en intentar la reconvención por la parte demandada-reconviniente. En fecha 13 de enero de 2015, la representación antes citada, consignó en el cuaderno de medidas distinguido con el Nº AN3D-X-2015-000001 de la nomenclatura de l Juzgado de la causa, documento protocolizado por ante el Registro público del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 27 de agosto de 2013, mediante la cual la sociedad mercantil Inversiones Mata de Coco, C.A., vende de forma pura y simple, perfecta e irrevocable, efectuando además la tradición legal, del inmueble a la sociedad mercantil con domicilio en la I.d.B., Antillas Menores, denominada Majorstuen Properties, C.A., LTD, constituida bajo la forma de compañía de negocios internacionales y debidamente inscrita por ante la Oficina de Corporaciones Extranjeras y de la Propiedad Intelectual de Barbados, en fecha 19 de junio de 2013 al Nº 37166, documento del cual se evidencia la titularidad del derecho de propiedad y el ejercicio de la acción (reconvención) correspondía a la adquirente “Majorstuen Properties, C.A., LTD” y no a la accionante en reconvención, Inversiones Mata de Coco, C.A., desde la fecha de dicho documento, es decir, poco menos de diez (10) meses antes de la interposición de la reconvención; documento que consta en las actas procesales que cursan ante esta Superioridad.

Es de hacer notar, que tanto el escrito de reconvención como el de pruebas, la demandada reconviniente reafirmó una condición de propietaria que no ostenta.

Luego, establece el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la prohibición expresa de dictar y aplicar medidas cautelares de secuestro sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente.

Aducen que tanto el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio como el juzgado Séptimo de Municipio, ambos de ésta Circunscripción Judicial, incurren en violación de normas de orden público, al dictar y aplicar la medida de secuestro, a pesar de existir la prohibición supra mencionada.

Alegan que la demanda contentiva de la acción mero declarativa que encabeza las presentes actuaciones fue admitida según los lapsos previstos para el procedimiento breve. Posteriormente la parte demandada reconviene en desalojo y el aquo admite dicha reconvención mediante el procedimiento pautado para los juicios orales, por remisión del novísimo decreto-ley de arrendamientos para locales comerciales. Alegan que dicha reconvención debería ser declarada inadmisible por las siguientes razones: primero, la acción mero declarativa persigue el reconocimiento de la existencia o no de un derecho y en ningún caso deriva en una sentencia de condena, no así la reconvención planteada en el presente juicio, cuyo propósito es la obtención de una sentencia condenatoria de desalojo. Esta situación se traduce en que ambas pretensiones son de naturaleza excluyente; en segundo lugar, tanto la demanda como la reconvención fueron admitidas por procedimientos distintos, esto es, procedimiento breve y juicio oral, respectivamente, a pesar que para la fecha de la admisión ya se encontraba en vigencia el referido Decreto-Ley mencionado.

La demanda mero declarativa fue admitida el 20 de mayo de 2014, errando el aquo al establecer para su sustanciación el procedimiento breve establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el oral previsto en el decreto-ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, razón por la cual solicitan se decrete la nulidad de todo lo actuado a partir del auto de admisión de la demanda de mera declaración.

Advierten que, el aquo no valoró entre sí las pruebas indiciarias contenidas en el escrito de contestación a la reconvención así como las promovidas y evacuadas por esta representación en el lapso probatorio, mucho menos las concatenó con otras pruebas que constaban en el expediente, con lo cual no dio a las mismas el tratamiento que estaba obligado según el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.

Alegan que el presente procedimiento es de carácter eminentemente mercantil, pues las partes que intervienen en el mismo son dos sociedades mercantiles y el contrato que las vincula tiene por objeto establecer la sede social de una de ellas, por lo que constituye actos objetivos de comercio, razón por la cual no le es aplicable la prohibición de admitir la prueba testimonial ni la prueba indiciaria.

Señalan que, la sentencia apelada acuerda y declara el desalojo del inmueble objeto del proceso, pero ni en la narrativa, motiva o dispositiva condena a devolver la cosa objeto de litigio, razón por la cual no se encontraba ni se encuentra presente en forma concurrente con los demás requisitos de procedencia para que se decretara el secuestro del mismo inmueble, razón por la que solicita se sirva levantar el mismo.

En fecha 09 de febrero de 2015 decretó y fijó oportunidad para la ejecución de una medida de secuestro, declarando ineficaz la fianza constituida por empresa de seguro presentada por su patrocinada, con fundamento en una errada interpretación del artículo 590 del Código de Procedimiento Civil, en la que hace extensible a las compañías de seguro y a las instituciones bancarias el requisito de la presentación del último balance certificado por contador público, de la última declaración presentada al impuesto sobre la renta y del correspondiente certificado de solvencia. El error del a quo aumenta cuando haciendo suya la errada interpretación del artículo mencionado, no procedió en el auto de fecha 19 de enero de 2015, a requerirle a su patrocinada en forma expresa, positiva y precisa la consignación, junto con la fianza principal y solidaria, de los documentos supra mencionados. Las empresas de seguro se encuentran fiscalizadas y controladas por la Superintendencia de la Actividad Aseguradora, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Finanzas, por lo que no le son exigibles los requisitos previstos en el artículo 590 del Código de Procedimiento Civil, para los otros establecimientos comerciales.

Ratifica en todas sus partes la solicitud de revocatoria de la medida de secuestro decretada y ejecutada en este proceso.

Finalmente, solicita sea declarada con lugar la apelación propuesta.

DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES

Estando el presente proceso en el estado correspondiente para tal fin, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, procedió a presentar escrito de observación a los informes en los siguientes términos:

Señalan que la parte actora reconvenida en su escrito de informes alega hechos sobrevenidos los cuales deben ser decididos ante esta alzada, si bien esto es cierto para casos excepcionales, los hechos alegados por la dicha parte no pueden ser encuadrados en ninguno de estos casos excepcionales.

Los hechos que pueden ser alegados se refieren a vicios ocurridos durante el proceso que impliquen la reposición de la causa, o que vicien la apelación tal como la interposición extemporánea del recurso.

Alega la parte actora que la demandada no tiene cualidad para sostener este juicio por cuanto existe en el expediente un documento de compraventa consignado en el cuaderno de medidas, donde su representada vende el inmueble, obviando que durante todo el proceso han actuado y han reconocido como arrendadores, lo cual les da suficiente cualidad para actuar y seguir actuando en el presente juicio.

La cualidad de su representada para sostener este juicio se basó en su condición de arrendadora y esta nunca fue cuestionada, por lo que mal podría a estas alturas alegar una falta de cualidad basada en la propiedad del inmueble, cuando existen suficientes pruebas que demuestran que después de la venta del mismo, su representada continuó actuando como arrendadora y M.E.S., (M.E.S.), C.A., continuó reconociéndola como tal.

Por lo expuesto, solicitan que se desestime el alegato de falta de cualidad esgrimido por la actora.

Señalan que la parte actora cuestiona el decreto de ejecución de la medida de secuestro dictada por el juzgado de la causa, sin percatarse que ésta alzada solo tiene competencia para decidir sobre el juicio principal.

En cuanto al alegato en relación a que deben anularse lo actuado luego de la admisión de la demanda mero-declarativa, alegan que no entienden que busca la parte actora con estas solicitudes tan temerarias. Es incoherente que se diga que la reconvención fue admitida por un procedimiento distinto a la demanda, cuando es bien sabido que las leyes procesales tienen aplicación inmediata y al admitirse la reconvención por el procedimiento oral, ya la demanda estaba tramitada por el mismo procedimiento a pesar de que el auto que la admitía, por ser anterior a la nueva ley, decía que el procedimiento aplicable era el breve. En conclusión, tanto la demanda como la reconvención deberían tramitarse por el mismo procedimiento de arrendamiento, por lo tanto ésta no podía ser una causal para inadmitirlas.

En relación al alegato esgrimido sobre las pruebas indiciarias, señalan que el tribunal si admitió y analizó en su conjunto la prueba indiciaria para luego determinar que de ellas no se desprendía el hecho del pago que pretendía demostrar la parte actora.

Señalan que las pruebas de indicios si debieron ser inadmitidas por violar, en virtud de la prohibición de ley contenida en los artículos 1399 y 1387 del Código Civil.

Reiteran que el arrendamiento inmobiliario es un acto esencialmente civil, por lo que en aplicación del artículo 3 del Código de Comercio, el presente juicio no puede considerarse de naturaleza mercantil, aún cuando se haya instaurado entre compañías.

Solicitan que sea declarada sin lugar la apelación ejercida por M.E.S. (M.E.S.), C.A., y con lugar la adhesión a la apelación planteada por la demandada reconviniente.

Por su parte, la representación judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito de observaciones en los siguientes términos:

Señalan que es cierto que la demandada reconviniente en todo momento haya afirmado que el contrato fuese a tiempo indeterminado, en efecto, lo afirmó tanto en la dolosa demanda de desalojo que interpuso ante el Juzgado Octavo de Municipio, lo afirmó también, al momento de reconvenir en desalojo a su mandante M.E.S. (MES), C.A., en el presente juicio. En ambos casos, la demandada pretendió acciones de desalojo casi en simultáneo contra dos distintas empresas sobre un mismo inmueble, fundamentándolas en una supuesta falta de pago. Así tenemos que en el caso que nos ocupa, la demandada reconviene a su representada por los meses de septiembre y octubre de 2013 y en el caso de desalojo que intentara otrora contra la empresa Corporación Visora, C.A., la demanda por los meses de febrero, marzo y abril de 2014. Esta situación los lleva a la conclusión que para el momento en que Inversiones Mata de Coco, C.A., demanda a la Corporación Visora, C.A., por los meses señalados, estaba reconociendo que no existía acreencia alguna que reclamar del año 2013.

Aducen que, se consignaron los cánones de arrendamiento demandados a todo evento, a pesar de ya haber sido pagado a Inversiones Mata de Coco, C.A., a través de la interpuesta persona jurídica señalada por ésta denominada Representaciones S.C., 2112, C.A.

Señalan que los pagos que su patrocinada realizó a la sociedad mercantil Representaciones S.C. 2112, C.A., por orden de la arrendadora, constituyen verdaderos pagos de alquiler, los cuales al confrontarlos con los demás indicios que constan en el expediente, tales como los recibos reconocidos emanados de la demandada reconvenida, conllevan a la demostración que el pago mensual y consecutivo hecho por su patrocinada a esta empresa relacionada con la arrendadora por el mismo monto del alquiler, constituyen un verdadero pago de alquiler percibido por una empresa muy relacionada con la arrendadora lo cual evidencia el estado de solvencia de su representada.

La prueba de presunciones alegadas y constituida por los graves, precisos y concordantes indicios de hechos conocidos, permiten establecer sin ningún lugar a dudas, hechos desconocidos, todo de conformidad con el artículo 510, del Código de Procedimiento Civil, la cual fue obviado por el aquo. Todo lo señalado evidencia que Inversiones Mata de Coco, C.A., si se aprovechó, a través de interpuesta persona, del pago que su representada realizó a ésta en forma mensual y consecutiva hecho que se constata valorando los indicios que establecen los hechos conocidos antes narrados, todos los cuales constan en las actas del expediente.

Alegan que no es cierto que el contrato de arrendamiento sea por su naturaleza esencialmente civil, ya que si se trata de que una de las partes sea comerciante y celebre un contrato de arrendamiento para establecer allí su sede social, éste acto escapa de la jurisdicción civil y constituye un acto de comercio.

Su representada no pretende que se le reconociera el pago hecho a la empresa Representaciones S.C. 2112, C.A., actuando como empresa autorizada al cobro, por el contrario, siempre se ha sostenido que ésta empresa actuó de manera maliciosa por orden de la hoy demandada reconviniente, por como interpuesta persona jurídica, percibiendo por aquella los cánones de arrendamiento disfrazándolos de supuestos pagos de servicios de mantenimiento, coincidiendo con los que emitió con anterioridad la arrendadora.

Finalmente, solicitan sea declarada con lugar la apelación, con lugar la acción mero declarativa y sin lugar la reconvención.

DE LAS PRUEBAS

De conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, procede este tribunal a analizar las pruebas traídas a los autos por las partes:

PARTE ACTORA

• Copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil M.E.S. (M.E.S.), C.A., y del acta de asamblea extraordinaria de la referida sociedad mercantil, protocolizadas ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, la primera inscrita bajo el Tomo 437AQTO, bajo el Nº 49 y la segunda inscrita bajo el Tomo 168-A, Nº 55 del año 2010, (f 7 al 20). Estos instrumentos se aprecian documentos conforme a los establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por tratarse de documentos públicos. Así se establece.

• Copia simple de poder otorgado por la sociedad mercantil M.E.S. (M.E.S.), C.A., a los abogados J.T. y L.P., autenticado en fecha 11 de noviembre de 2013, por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el Nro 39, Tomo 195 (f 21 al 22); del cual se aprecia el carácter con el que actúan los apoderados judiciales de la actora, por lo tanto es valorado por este tribunal conforme lo establecen los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre las sociedades mercantiles INVERSIONES MATA DE COCO C.A., y M.E.S. (M.E.S.) C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda, autenticado en fecha 28 de julio de 2009, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 69, Tomo 147 de los Libros llevados por esa notaría, (f 23 al 30); se aprecia que dicho instrumento contiene las obligaciones contraídas por las partes, en consecuencia se aprecia conforme lo establecen los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por tratarse de documentos públicos. Así se establece.

• Copia simple de contrato suscrito entre las sociedades mercantiles INVERSIONES MATA DE COCO C.A., y M.E.S. (M.E.S.) C.A., mediante el cual conviene en dar por terminado el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de julio de 2009 y se acoge a la prórroga legal de 3 años contados a partir de 1º de julio 2010 al 31 de mayo de 2013, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29 de julio de 2010, bajo el Nº 10, Tomo 256 de los Libros llevados por esa notaria, (f 31 al 32); se aprecia conforme lo establecen los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.

• Recibos emanados de la sociedad mercantil INVERSIONES MATA DE COCO C.A., para M.E.S. (M.E.S.) C.A., correspondientes a los cánones de arrendamientos de los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2012 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2013, por Bs. 34.138,72 cada uno con su respectivo sello de pagado, (f 33 al 44); estos instrumentos no fueron impugnados por la contraparte, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.364 del Código Civil surten plena prueba respecto al pago de los cánones respectivos. Así se establece.

• Copias certificadas de expediente Nº AP31-V-2014-000626 nomenclatura del Juzgado Octavo de Municipio de ésta circunscripción judicial, contentivo del juicio que por acción de desalojo interpuso la aquí demandada contra Corporación Visora, C.A., y en la cual aparece como tercero la sociedad mercantil M.E.S. (M.E.S.) C.A., (f 155 al 543), no siendo impugnadas por la contraparte, se aprecian conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

• Copias simples del expediente Nº 2013-0199, de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), contentivo de las consignaciones de alquileres efectuadas por la sociedad mercantil M.E.S. (M.E.S.) C.A., a favor de Inversiones Mata de Coco, C.A., las cuales son apreciados de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que las mismas son copias simples de instrumentos públicos y no fueron impugnadas por la contraparte. Así se establece.

PRUEBAS DE DEMANDADA RECONVINIENTE

• Copia simple de contrato de cesión mediante el cual la sociedad mercantil M.E.S. (M.E.S.) C.A., cedió a la empresa CORPORACION VISORA, C.A., sus derechos inherentes al contrato de arrendamiento celebrado con INVERSIONES MATA DE COCO C.A., siendo la fecha efectiva para el traspaso de dichos derechos en fecha 31 de mayo de 2010, en el cual se establece que a partir de esa fecha la arrendataria es la empresa CORPORACION VISORA, C.A., autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 28 de julio de 2009, bajo el Nº 72, Tomo 148 de los Libros llevados por esa notaria, (f 73 al 75); no siendo impugnado por la contraparte, en consecuencia, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, se aprecia con pleno valor probatorio. Así se establece.

• Copia simple de contrato suscrito entre las sociedades mercantiles M.E.S. (M.E.S.) C.A., y CORPORACION VISORA, C.A., mediante el cual convienen en rescindir del contrato de cesión suscrito en fecha 28 de julio de 2009, autenticado en fecha 29 de julio de 2010, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 18, Tomo 256 de los Libros llevados por esa notaria, (f 76 al 77); no siendo impugnado por la contraparte, en consecuencia, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, arroja pleno valor probatorio. Así se establece.

• Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda a nombre de la sociedad mercantil M.E.S. (M.E.S.) C.A., protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado de Miranda, en fecha 25 de febrero de 1972, bajo el Nº 20, tomo 2, Protocolo Primero (f 78 al 96); no siendo impugnado por la contraparte, en consecuencia, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, arroja pleno valor probatorio. Así se establece.

• Copia simple de comprobantes de consignaciones, llevados en el expediente 2013-0199, por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), de este Circuito Judicial, por la sociedad mercantil M.E.S. (M.E.S.) C.A., (f 97) no siendo impugnado por la contraparte, en consecuencia, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, arroja pleno valor probatorio. Así se establece.

• Copia simple de publicación mediante la cual se informa que la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio, inicio actividades el día 5 de agosto de 2013, (f 98) no siendo impugnado por la contraparte, en consecuencia, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, arroja pleno valor probatorio. Así se establece.

FALTA EL DOC DE PROPIEDAD ANEXO AL CUADRNO DE MEDIDAS POR ANALIZAR

CAPITULO II

PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA EN ALZADA

Sostiene en alzada la actora reconvenida que la demandada reconviniente no tiene cualidad para sostener el presente juicio por cuanto el inmueble objeto del contrato de arrendamiento no es de su propiedad y a tal efecto consignó documento de venta donde consta que el propietario es na sociedad mercantil domiciliada en la I.d.B., ahora bien, tal argumento puede ser resuelto con base a lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial que establece lo siguiente:

Artículo 6. La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no.

De la redacción de la norma citada se puede inferir claramente que la relación arrendaticia no implica que el arrendador tenga que ser obligatoriamente el propietario del inmueble, por lo tanto, sostener que al no ser la demandada reconviniente propietaria actual del inmueble, carece de cualidad, no puede ser considerado como un argumento válido para impugnar la posición procesal de ésta, tanto más cuanto que la propia actora ha sostenido durante todo el proceso que la demandada reconviniente es su arrendadora, al extremo de demandarla en una acción mero declarativa para que reconozca su estatus de arrendataria y llama precisamente a quien ahora pretende desconocer como arrendadora. Por lo tanto, en virtud de la falta de fundamento legal para desconocer la cualidad de la demandada reconviniente, así como por lo contradictorio que resulta la conducta procesal de la actora, se desecha este alegato. Así se decide.

MOTIVA

Una vez analizado lo anterior, procede este tribunal superior en uso de la potestad revisora legalmente atribuida, a emitir su fallo de conformidad con los siguientes razonamientos:

En la presente causa se aprecia la existencia de dos acciones distintas claramente identificadas, la actora pretende obtener mediante el ejercicio de la acción mero declarativa, un pronunciamiento judicial que establezca la certeza de su situación jurídica como arrendataria a tiempo determinado de un inmueble constituido por un lote de terreno que forma parte de mayor extensión y las bienhechurías que sobre el mismo se han construido, tiene una superficie aproximada de ochocientos cincuenta y ocho metros cuadrados con setenta y seis decímetros cuadrados (858,76 mts2). Dicho terreno se encuentra en el lugar denominado Mata de Coco, avenida Blandín, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuya arrendadora es la sociedad mercantil Inversiones Mata de Coco, C.A., representada por el ciudadano F.M.B..

Por su parte, la demandada Inversiones Mata de Coco, C.A. al momento de contestar la demanda, alegó la inadmisibilidad de la acción mero declarativa por cuanto a su decir, la actora está en posesión del inmueble dado en arrendamiento, mediante un instrumento auténtico y la reconducción tácita del contrato opera de pleno derecho. De otra parte, procedió a reconvenir a la actora por desalojo, argumentando la extemporaneidad de ésta en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2013.

Ahora bien, se observa que no está en discusión la existencia de la obligación existente entre las partes respecto al arrendamiento de un inmueble constituido por un lote de terreno que forma parte de mayor extensión y las bienhechurías que sobre el mismo se han construido, tiene una superficie aproximada de ochocientos cincuenta y ocho metros cuadrados con setenta y seis decímetros cuadrados (858,76 mts2). Dicho terreno se encuentra en el lugar denominado Mata de Coco, avenida Blandín, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuya arrendadora es la sociedad mercantil Inversiones Mata de Coco, C.A.

Así las cosas, se observa que la actora alega que la reconvención debió ser declarada inadmisible por cuanto en su decir, las acción mero declarativa es, por su naturaleza jurídica, contrapuesta a una acción de condena como la ejercida por la demandada. A este respecto se observa que el alegato esgrimido por la actora respecto a la admisibilidad de la reconvención no tiene sustento jurídico válido, ello por cuanto el objetivo de la figura procesal de la reconvención está sostenido por un fin práctico que no es otro sino la economía procesal, por ello, el demandado puede reconvenir dentro de un mismo juicio a su contendiente actor, ejerciendo una acción que bien puede tener relación con la demanda principal o puede ser un asunto completamente distinto a éste, ello es así por cuanto el legislador fue claro al establecer las causales de inadmisibilidad de la reconvención, limitándolas a circunstancias eminentemente de índole procesal, es decir, por razones de competencia por la materia del tribunal donde se presenta la reconvención o por incompatibilidad de procedimientos, de ello se deduce que la “naturaleza jurídica” de una acción no impide la admisibilidad de la reconvención, en consecuencia el alegato relativo a la inadmisibilidad de la acción debe ser desechado y así se decide.

Respecto a la acción principal, es decir, la mero declarativa, coincide este tribunal superior con lo expuesto por el aquo por cuanto de las declaraciones emitidas por la demandada se puede concluir sin lugar a dudas, que se reconoce la existencia del contrato de arrendamiento, que el mismo fue en un principio a tiempo determinado y luego, como consecuencia de la conducta desplegada por la demandada, se reconoce la existencia del mismo y que se trata de uno a tiempo indeterminado, por ello es inoficioso establecer la prórroga que corresponda ya que se escapa de dicha regulación por tratarse de un contrato de arrendamiento reconocido por ambas partes a tiempo indeterminado. Así se decide.

Resuelto lo anterior, corresponde entonces determinar la pertinencia del reclamo ejercido por la demandada reconviniente respecto al cumplimiento de las obligaciones contractuales que corresponden a la actora reconvenida por efecto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es decir, si la actora ahora reconvenida cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento tal y como fueron pactados en el contrato suscrito. A este respecto se observa que la actora alega que la demandada verbalmente le manifestó que el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente los meses de junio de 2013en adelante, fuesen pagados a una sociedad mercantil de nombre Representaciones S.C. 2112, C.A. pero que al percatarse que los recibos emitidos por esa sociedad mercantil no expresaban claramente el concepto del pago, se vio obligada a acudir a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios de los Tribunales de Municipio y consignar ahí los cánones de arrendamiento a partir de junio de 2013 en adelante. Sostiene que a los fines de demostrar sus alegaos, existen en el proceso una serie de indicios que así lo confirman, a saber:

1. Los recibos emitidos por la arrendadora y representaciones S.C. 2112, C.A. son firmados por la misma persona;

2. El monto expresado es idéntico;

3. El contenido escrito de los recibos es igual;

4. Hasta mayo os recibo los emite la demandada y a partir de junio Representaciones S.c., C.A.;

5. Que el comisario de la arrendadora demandada es accionistas de Representaciones S.C., C.A.; y

6. Que la abogada que visa los documentos es la misma que suscribe las actas de asambleas de ambas empresas.

A este respecto, debe señalarse que en efecto, el arrendamiento de inmuebles es un acto de naturaleza esencialmente civil, por ello, a tenor de lo previsto en el artículo 1.399 del Código Civil, las presunciones sólo serán admisibles cuando la Ley admita la prueba testimonial para demostrar ese hecho, siendo así, es evidente que la obligación que se pretende demostrar supera el límite establecido en el artículo 1.387 del Código Civil y por lo tanto, no puede considerarse la prueba indiciara como determinante a los fines de establecer hechos en una causa como la presente. Así se decide.

Ahora bien, respecto a la tempestividad del pago, se observa que en cuanto a los pagos efectuados a Representaciones S.C. 2112, C.A., si bien la actora alega que los efectuó por indicación verbal de la arrendadora, tal hecho era obligación de la actora demostrarlo y no lo hizo, por lo tanto, el simple alegato que además es negado por la contraparte, no basta como fundamento para justificar el pago y motivo del mismo; y en cuanto a la consignación de los cánones de arrendamiento efectuados por la actora en la oficina administrativa destinada al efecto, se deben hacer las siguientes precisiones:

Los cánones de arrendamiento consignados en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2013, se consignaron en fecha 13 de noviembre de 2013, cuando que los cánones debían pagarse por mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes, lo cual permite inferir que está demostrado el incumplimiento por parte de la actora reconvenida a los acordado n el contrato suscrito entre las partes, es más, resulta interesante destacar que el aquo señala que ante el argumento relativo al colapso de la oficina de consignaciones señala que en persona supervisa la mencionada oficina desde su creación y que no existe tal colapso ni prueba alguna que así lo demuestre, por lo tanto no pudo justificar el retraso en el cumplimiento de su obligación por ende debe proceder la reconvención. Así se decide.

Finalmente, respecto a la medida de secuestro dictada en la presente causa, se debe señalar que al tratarse la presente apelación del fondo del asunto debatido y por aquello de la autonomía de la sustanciación (Art. 606 Código de trámites), no corresponde a esta alzada pronunciarse al respecto.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

SIN LUGAR la acción mero declarativa intentada por la sociedad mercantil M.E.S., C.A. contra Inversiones Mata de Coco, C.A. en consecuencia se declara parcialmente con lugar la apelación.

SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por la parte actora contra la demandada.

CON LUGAR la reconvención por desalojo intentada por la sociedad mercantil Inversiones Mata de Coco, C.A. contra la sociedad mercantil M.E.S., C.A., en consecuencia se condena a la actora reconvenida a entregar libre de bienes y personas el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un lote de terreno que forma parte de mayor extensión y las bienhechurías que sobre el mismo se han construido, tiene una superficie aproximada de ochocientos cincuenta y ocho metros cuadrados con setenta y seis decímetros cuadrados (858,76 mts2). Dicho terreno se encuentra en el lugar denominado Mata de Coco, avenida Blandín, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuya arrendadora es la sociedad mercantil Inversiones Mata de Coco, C.A.

Se condena a la actora reconvenida M.E.S., C.A. al pago de Bs. 60.692,00 por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2013.

Dada la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los seis (06) días del mes de mayo de dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

EL JUEZ TITULAR,

DR. V.J.G.J..

LA SECRETARIA temporal,

ABG. M.E.R..

En esta misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° AP71-R-2015-000044, como quedó ordenado.

LA SECRETARIA,

ABG. M.E.R..