Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 30 de Octubre de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

205° y 156°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES AYXSHA, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 02 de marzo de 2011, bajo el Nº 66, Tomo 11-A RM MAT, representada por su gerente administrativo ciudadano A.J.R.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.634.568 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos S.V.B. y N.N.B.F., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.773.860 y V-8.368.984 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.335 y 32.782, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante al folio treinta y siete (37) del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A., originalmente inscrita ante la oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 11 de abril de 2007, bajo el Nº 9, Tomo A-1, y posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 2011, bajo el Nº 48, Tomo 55-A; representada por su director principal suplente E.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.844.441 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos A.H. y MAIVELIS BRAVO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.611.009 y V-13.814.057 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 43.756 y 146.211, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante del folio cuarenta y seis (46) al cuarenta y ocho (48) del presente expediente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

EXPEDIENTE Nº 012229.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 02 de marzo de 2015, por el abogado A.H., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 30 de septiembre de 2014, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, inserta del folio noventa y seis (96) al ciento cinco (105) de los autos y la cual en extracto de seguidas se copia:

“(…) MOTIVA. Antes de decidir el fondo del asunto en controversia, este Tribunal pasa a decidir los tanto los Puntos Previos señalados por la demandada en el Capitulo II de su Escrito de Contestación de Demanda de fecha 11 de Junio de 2.014, relativos a una inepta acumulación de pretensiones y a la violación al derecho de defensa por omisión del término de distancia, como las Cuestiones Previas opuestas en el Capítulo III del mismo escrito, referidas a la falta de jurisdicción del Tribunal, prevista en el numeral 1 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y a las relativas a la omisión de los requisitos previsto en el numeral 2 y 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.- 1.- En relación al primer asunto, es decir, a la inepta acumulación de pretensiones que harían inadmisible la demanda, la parte demandada alega que el petitorio de la actora sobre continuar pagando un determinado canon de arrendamiento, constituye una controversia sobre el monto del canon de arrendamiento lo que no puede acumularse ni es compatible con el procedimiento breve aplicable a las demás pretensiones de esa parte.- No comparte este Tribunal tal criterio, por cuanto de la lectura del escrito de demanda se observa que en el Capitulo III, en la parte relativa al petitorio que hace el demandante, en la letra c) se puede leer claramente que no está solicitando ninguna fijación ni revisión de canon de arrendamiento, sino que aspira de ser declarada con lugar su pretensión de tácita reconducción, con la finalidad de continuar pagando el último canon de arrendamiento que venía cancelando conforme al contrato vencido, hasta que se ajuste el canon conforme lo establece el artículo 14 de la Ley, lo que no constituye en criterio de este sentenciador ni solicitud de regulación ni revisión de canon de arrendamiento alguno, por lo que es forzoso declarar sin lugar el mencionado punto previo, se ratifica la admisión de la demanda, continuando el Tribunal teniendo jurisdicción sobre el asunto planteado y así se declara.- 2.- En cuanto al segundo punto previo, referido a la Violación al Derecho a la Defensa del demandado por omisión del Término de la Distancia, para la contestación de la demanda, considera este Tribunal que no tiene materia sobre la que decidir, por cuanto dicho asunto fue resuelto negativamente por auto de fecha 10 de Junio de 2.014, inserto a los folios 49 y 50, considerando el Tribunal que no era necesario concederle a la parte demandada término de distancia, por haber ella misma renunciado a su domicilio natural al escoger como domicilio especial y único para todo lo relacionado con ese Contrato de Arrendamiento a la ciudad de Maturín, por lo cual, habiendo quedado firme dicho auto, por no haber sido apelado por la parte interesada, no tiene el Tribunal materia sobre la que decidir, y así se declara.- Seguidamente este Tribunal pasa a decidir las Cuestiones Previas opuestas, lo cual hace de la siguiente forma: 3.- En relación a la Cuestión Previa de Falta de Jurisdicción del Tribunal, es criterio de este Sentenciador tal asunto fue resuelto negativamente por el Tribunal cuando decidió sobre la solicitud de inepta acumulación planteada, por considerar que tal petición no constituye ni solicitud de regulación del nuevo canon, ni revisión del mismo, ni tampoco constituye una controversia que amerite la intervención de un organismo de la administración pública inquilinaría, diferente a este Tribunal, y por ello se aplica a esta cuestión previa lo ya decidido, declarándose sin lugar la misma, por cuanto no hay ningún asunto que en criterio de este Tribunal, competa a la administración inquilinaría, por lo cual este Juzgador tiene plena jurisdicción sobre la presente causa y así se decide .- 4.- En cuanto a las Cuestiones Previas de defecto de forma de la demanda, previstas en los numerales 2 y 4 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la omisión del domicilio de la demandada y de la identificación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento el Tribunal precisa lo siguiente: -a) En relación a la primera de ellas, o sea la omisión del domicilio, siendo la demandada una compañía anónima, su domicilio conforme lo establecido en los artículos 263 y 213 numeral 1 del Código de Comercio está en el lugar que determina su Acta Constitutiva, por lo cual entiende este sentenciador que al señalarse en el escrito de demanda el Acta Constitutiva de la demanda incluyendo su número de Registro de Información Fiscal se ha cumplido legalmente con la indicación del domicilio, por cuanto el mismo aparece en dicho documento, y así se decide.- Por otra parte, habiendo las mismas partes escogido un domicilio especial, único y excluyente para todos los efectos relacionados con el contrato de arrendamiento que cursa en autos carece de importancia la no mención del domicilio social, toda vez que ello no afecta para nada el derecho a la defensa de la parte demandada,.- En consecuencia, se declara sin lugar dicha cuestión previa.- b) y en relación a la última de ellas referida a que no se señalaron ni los linderos ni otros datos del inmueble arrendado, el Tribunal considera que el objeto de la pretensión del demandante no es relativa a ese inmueble, sino a otros aspectos del contrato de arrendamiento, por lo cual resulta inoficioso aplicar tal cuestión previa a un asunto que no constituye la pretensión del demandante, por ser este el requisito que exige dicha cuestión previa. En efecto, de la lectura del numeral 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil se parecía que cuando el objeto de la pretensión sea un inmueble se debe indiciar en el escrito de demanda su situación y linderos. Por ello, no siendo el objeto de la pretensión de la demandante un inmueble, no se le puede aplicar tal supuesto, declarándose en consecuencia sin lugar la referida cuestión previa.- Así se decide.- Resueltos como han sido tanto los puntos como las cuestiones previas opuestos por la demandada el Tribunal pasa a decidir el fondo del asunto planteado por la demandante en su escrito de demanda, que podemos resumir en los siguientes puntos: 1.- Nulidad de las Cláusulas Séptima y Vigésima Novena del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes sobre el local Comercial No. 39, situado en el Centro Comercial Sigo de la ciudad de Maturín, por prohibir la tácita reconducción inquilinaría 2.- Renovación Tácita del contrato y 3- Pago de un canon de arrendamiento igual al último realizado antes de vencer el contrato de arrendamiento.- En relación a la nulidad de las cláusulas Séptima y Vigésima Novena del Contrato, relativas a la no aplicación de la Tácita Reconducción, es criterio del Tribunal que las mismas son contrarias a la ley y por ende nulas en forma absoluta.- En efecto, el artículo 1.600 del Código Civil estableció que los supuestos de hecho que hacían procedente la institución de la tácita reconducción exigiendo que se tratara de un contrato a tiempo determinado en el que el tiempo fijado había expirado pero el arrendatario se había quedado ocupando la cosa arrendada y el arrendador lo había dejado en posesión de ella.- Siendo una institución establecida por la Ley, la cual no contempló ni su renuncia ni su inaplicación mal podía una de las partes del contrato, impedir su aplicación, pues de ello permitirse se estaría admitiendo que la ley puede derogarse o suspenderse por convenios particulares lo que está expresamente prohibido por los artículos 7 y 8 del Código Civil.- Por lo antes expuesto se declaran nulas las mencionadas cláusulas Séptima y Vigésima Novena, siendo por tanto perfectamente posible la aplicación en dicho contrato de la institución legal de la tácita reconducción , y así se declara.- En relación a la pretensión de la demandante de que en su caso se operó la tácita reconducción del contrato, por cuanto a su vencimiento ella había quedado en posesión del inmueble arrendado, sin oposición del arrendador, el Tribunal observa lo siguiente: La Tácita reconducción es una institución propia de los contratos a tiempo determinado, como es el contrato de arrendamiento de autos y consiste en que la ley presume renovado el contrato, cuando a su vencimiento el arrendatario continua en posesión del objeto arrendado, sin oposición del arrendador.- En el caso que nos ocupa el arrendador ha señalado que no hubo tal Tácita Reconducción, sino la Prorroga Legal que le correspondía al inquilino en razón del tiempo de la relación arrendaticia y consignó al efecto original del Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado para demostrar que el demandante tenia dos (2) años de relación arrendaticia, por lo cual le correspondía un año por prorroga legal automáticamente que se iniciaría el día siguiente al vencimiento del Contrato de Arrendamiento, el cual venció el 4 de Noviembre de 2.013 por lo que la prorroga legal de un año se inició el 5 de Noviembre de 2.013 y concluirá el 5 de Noviembre de 2.014.- Este Tribunal considera necesario precisar que la prorroga legal es una nueva institución inquilinaría que contrariamente a lo expresado por la parte demandada, no procede automáticamente al vencerse el tiempo pactado en el contrato a tiempo determinado.- La Ley requiere que el inquilino exprese que hará uso de ella y por ello establece que la prorroga legal es “obligatoria para el propietario y optativa o facultativa para el inquilino” lo que evidencia que no procede automáticamente al vencimiento del contrato, sino que debe pedirla o alegarla el inquilino.- Tampoco puede proceder automáticamente, porque si el inquilino no está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales ( articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ) tal prorroga no procede.- Es cierto que la ley dice que opera de “pleno derecho“, pero ello no significa que opera automáticamente. “De pleno derecho” significa que ocurre o se aplica aun cuando las partes no la hayan mencionado en su contrato o la hayan prohibido, por lo cual se aplicará siempre que el inquilino la solicite, esté solvente en sus obligaciones contractuales y legales y se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, vencido. En el caso de autos, tenemos que no se ha comprobado en forma alguna que el demandante hubiese solicitado prorroga legal del contrato, por lo cual el propietario demandado no puede invocarla ya que no estamos en presencia de ella.- En efecto, al no haberla solicitado el inquilino demandante y no proceder en forma automática como lo ha expresado este Tribunal el arrendador no puede invocar la figura de la prorroga legal ya que para él es obligatoria siempre que el inquilino la hubiese solicitado, lo que no se comprobó en autos.- Y así se declara.- Por tanto, la situación de hecho consiste en que el inquilino demandante al vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito con Sigo Venezuela S.A., sobre el Local Comercial No. 39, ocupado por la demandante en el Centro Comercial Sigo de la ciudad de Maturín, en fecha 04 de Noviembre de 2.013, continuó ocupándolo en la misma condición de arrendatario, sin mediar oposición de parte de el arrendador, indudablemente que se operó la tácita reconducción del mencionado contrato, pues como ya se dijo el inquilino no hizo uso de la prorroga legal.- El Tribunal en inspección judicial realizada en dicho local en fecha 20 de Junio de 2.014, al folio 93 pudo apreciar que la empresa demandante funcionaba en el mismo Local en forma pacifica y publica, realizando su actividad mercantil normalmente lo que evidencia claramente que luego del 04 de Noviembre de 2.013, ha continuado en posesión del Local arrendado por lo que necesariamente el contrato de arrendamiento se ha renovado con los efectos que señala el artículo 1.600 del Código Civil y así se decide.- En cuanto a la pretensión del demandante de que hasta que se establezca legalmente un nuevo canon de arrendamiento sobre el local comercial No. 39 ocupado por ella, continuará pagando el último canon que pagó en vigencia del contrato vencido, este Tribunal considera aplicable al caso de autos lo dispuesto en el artículo 32 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial que permite a las partes determinar dicho canon aplicando uno cualquiera de los 3 métodos allí contemplados, por lo cual las partes deberán, de común acuerdo, escoger el método que conforme a la ley consideren más adecuado y así se decide.- Determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia bajo estudio, constata este Juzgador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento breve a cuyo efecto este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO con todos sus pronunciamientos de Ley, conforme los lineamiento determinados ut supra; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide…”

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 20 de julio de 2015, se le dio entrada al presente expediente y procedí a abocarme por cuanto fui designado Juez Provisorio de este Juzgado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, mediante oficio Nº CJ-15-1794, de fecha 03 de Junio de 2.015, emanado de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, siendo debidamente juramentado en fecha 08 de Julio del año en curso por ante la Sala Plena del M.T. de la República, tomando posesión del mismo en fecha 10 de Julio del año que discurre, librándose las respectivas boletas de notificación, haciéndose constar que una vez notificadas las partes comenzaría a computarse el término legal para dictar sentencia en atención al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

Seguidamente, comparecieron los abogados S.V.B. y A.H., en su condición de apoderados judiciales de ambas partes y solicitaron la suspensión de la causa desde el 04 de agosto de 2015 hasta el 18 de septiembre de 2015, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 05 de agosto del año en curso de conformidad con el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual se constata en los folios ciento veintitrés (123) y ciento veinticuatro (124) del presente expediente.-

En iguales términos comparecieron los referidos apoderados judiciales en fecha 21 de septiembre de 2015, solicitando la suspensión de la causa desde el 19 de septiembre de 2015 hasta el 15 de octubre de 2015, lo cual fue acordado por el Tribunal en fecha 22 de septiembre del año que discurre. (Folio 125 y 126).-

No habiendo llegado las partes a un acuerdo durante la suspensión de la causa y estando en la oportunidad legal correspondiente procede esta Alzada a proferir el fallo en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

El ciudadano A.J.R.A., en su carácter de Gerente administrativo de la sociedad mercantil INVERSIONES AYXSHA, C.A., debidamente asistido por los abogados S.V.B. y N.N.B.F., interpuso la presente acción con motivo de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, exponiendo al efecto en su escrito libelar:

“(…) 1.- Consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública de la ciudad de Maturín, Estado Monagas, en fecha 4 de Noviembre de 2.011, anotado bajo el No. 10, Tomo 351 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, , que adjunto marcado con la letra “B”, que mi representada celebró contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, con la sociedad mercantil “SIGO VENEZUELA S.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua, en fecha 19 de Mayo de .2011, bajo el No. 48, Tomo 55-A, RIF No. J-29430577-6, que tuvo por objeto el local comercial No. 39, ubicado en el Centro Comercial Sigo situado en la Prolongación Avenida R.L., Carretera del Sur, Frente al Pedagógico en la ciudad de Maturín, Municipio Maturín del Estado Monagas, con duración de dos (2) año, contados a partir de la firma del contrato, lo que ocurrió en fecha 4 de Noviembre de 2.011, por lo cual tuvo vigente hasta el 04 de Noviembre del año 2.13, debiendo destinarse el referido local a la venta de productos y/o servicios que comercializara mi representada.- En la cláusula Trigésima Segunda se escogió como domicilio único y especial a la ciudad de Maturín, para todo lo relacionado con el contrato y sus derivados.- 2.-Vencido el referido contrato en la fecha indicada, mi representada continuó ocupando el local arrendado en forma pacífica y normal, es decir, continuó en posesión de la cosa arrendada, pagando el canon de arrendamiento correspondiente, por lo cual, conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, se presume que el contrato se ha renovado, pero sus efectos se reglan conforme a los arrendamientos a tiempo indeterminado, operándose lo que la doctrina ha denominado “tácita reconducción”, pese a que en la Cláusula Séptima del Contrato se estableció que “por cuanto la relación arrendaticia se había pactado por un plazo fijo, no aplicaba la tácita reconducción, lo que repitió en la Cláusula Vigésima Novena del mismo, pues tales cláusulas son ineficaces ya que son contrarias a la Ley (Código Civil y Ley Para la Defensa de las Personas en el acceso a los bienes y servicios (Indepabis). (…) Este es el caso de mi representado, en el que habiendo vencido el tiempo fijado en el Contrato de Arrendamiento marcado “B”, el día 04 de Noviembre de 2013, ella continuó ocupando como inquilina el Local Comercial arrendado, dejándola el Arrendador en posesión del mismo, por lo cual, se operó lo que la doctrina denomina “Tácita Reconducción”, es decir, se renovó el contrato de arrendamiento vencido, pero sus efectos se regulan como si fuera un contrato sin determinación del tiempo, conforme al artículo 1.600 del Código Civil.- Y si bien es cierto que las Cláusulas 7 y 29 del referido contrato, señalaban que no aplicaba la tácita reconducción, dichas cláusulas, para ese momento, eran nulas, por ser violatorias de las normas contempladas en la Ley del Indepabis, y por contradecirse ellas mismas, pues si el contrato de arrendamiento había vencido, sus cláusulas no podían regir para una situación futura.- Además, eran violatorias del artículo 1600 del Código Civil, por lo cual sus efectos quedaban anulados conforme lo establecían los artículos 6 y 7 del citado Código Civil (…) De manera que al establecer el Contrato que no se aplicaría la Tacita Reconducción, tales normas, se deben entender como no escritas por ser nulas, conforme a la ley.- Además de todo lo expuesto, el reciente Decreto con rango de ley, No. 623, de fecha 29 de Noviembre de 2.013, publicado en G.O. de esa misma fecha, en su artículo 4 numeral e), deja sin efecto, toda cláusula contractual que establezca una penalidad en el Contrato de Arrendamiento, y ésta es una de ellas, al declarar inaplicable una disposición de la Ley, que favorece al arrendatario. (…) III. Por todos los razonamientos anteriormente expuestos es por lo que mi representada acude ante su competente Autoridad, en su carácter de Arrendataria, para demandar a la sociedad mercantil “SIGO VENEZUELA S.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua, en fecha 19 de Mayo de .2011, bajo el No. 48, Tomo 55-A, RIF No. J-29430577-6, en su carácter de Arrendadora del Local Comercial L-02, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, en que: a) las Clausulas Séptima y Vigésima Novena son nulas por prohibir que se opere la tácita reconducción cuando ella proceda conforme a la ley; b) que el contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”, venció en fecha 04 de Noviembre del año 2.013, y por haber continuado mi representada en posesión del inmueble arrendado, se operó la renovación del arrendamiento, reglándose sus efectos conforme a los arrendamientos por tiempo indeterminado; y c) en que hasta que no se ajuste el canon de arrendamiento conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley, mi representada continúe pagando un monto igual al del último canon mensual de arrendamiento que venia pagando en vigencia del contrato vencido…” (Folio 01 al 06).-

En fecha 10 de abril de 2014, el Tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de la sociedad mercantil SIGO VENEZUELA, S.A., quien se dio por citada a través de su apoderado judicial en fecha 09 de junio de 2014 (Folio 42 al 45). En fecha 11 de junio de 2014, procedió a contestar la demanda tal como se evidencia del folio cincuenta y dos (52) al setenta y uno (71) del presente expediente manifestando lo siguiente:

“(…) CAPITULO IV. CONTESTACIÓN AL FONDO. 1.- Rechazo de la demanda: Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho, la demanda propuesta por la parte demandante contra mi representada. En cuanto al derecho, resulta prudente advertir que la parte demandante hace valer, y de hecho cita, las normas contenidas en la Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, publicada en Gaceta Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.165 de fecha 24 de Abril de 2009, que fue derogada por la Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, publicada en la Gaceta Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.358 de fecha 1° de Febrero de 2010; de manera que no puede pretender la aplicación de normas contenidas en una ley que estaba derogada. 2.- Acerca de la tácita reconducción del contrato. El demandante alega, fundamentalmente, que el contrato de arrendamiento se pactó por dos (2) años, que vencieron el día o4 de Noviembre de 2013, y que continuó en posesión del inmueble después de esa fecha, operándose así la tácita reconducción del contrato conforme a lo previsto en el Artículo 1.600 del Código Civil. Pero en realidad, a nuestro juicio, no se ha producido la tácita reconducción invocada por el demandante; veamos: Ciertamente que, entre ambas partes existe un contrato de arrendamiento cuyo objeto es el Local Comercial distinguido con el Nº 39, que forma parte del Centro Comercial Sigo situado en esta ciudad de Maturín. (…) Conforme a la “cláusula séptima” de dicho contrato el arrendamiento tendría una duración de dos (2) años, contados desde la firma del contrato de arrendamiento, la cual firma tuvo lugar el 04 de Noviembre de 2011, debiendo vender el período de arrendamiento de dos (2) años el día 04 de Noviembre de 2013. (…) De modo que, la interpretación armónica de ambos textos permite deducir que, al vencer el período pactado para el contrato de arrendamiento (04-11-2013), de forma inmediata se produce su prorroga legal por el tiempo previsto en el Artículo 38 eiusdem. Dicha prorroga legal procede de pleno derecho y es obligatoria para el arrendador. Ello quiere decir que, al haber vencido el contrato de arrendamiento en fecha 04 de Noviembre de 2013, al día siguiente se produjo su prorroga legal, de pleno derecho, conforme a lo previsto en los Artículos 39 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y durante la vigencia de la prórroga legal, que como lo expresa la ley opera de pleno derecho, es obvio que el contrato debe considerarse como vigente y el arrendamiento debe reputarse a tiempo determinado, tal como prevé el último aparte del Artículo 38 euisdem (…) Pero, en nuestro caso la prórroga legal aún se encuentra vigente ya que el arrendatario “INVERSIONES AYXHSA, C.A.”, tiene un contrato locativo que tuvo una vigencia de dos (2) años, razón por la cual, conforme a lo previsto en el literal “b” del Artículo 38 eiusdem, le corresponde una prórroga legal arrendaticia (que operó de pleno derecho y automáticamente) de un (1) año que vence el día 05 de Noviembre de 2014, es decir, que para la fecha en que se introdujo la demanda aún estaba vigente la prórroga legal arrendaticia y ello impide que se produzca la tácita reconducción del contrato. (…) 3.- Acerca de la nulidad de cláusulas contractuales. En cuanto a la pretensión, del demandante, de que se anulen las cláusulas “séptima” y “vigésima novena” del contrato de arrendamiento, identificado anteriormente, observo lo siguiente: Independientemente del contenido de las cláusulas cuya nulidad pide el demandante, el Artículo 1.600 del Código Civil prevé una serie de requisitos que en caso de cumplirse deben producir los efectos contemplados en la Ley. (…) Y es precisamente ese el contexto en el cual deben ser interpretadas las referidas cláusulas contractuales, puesto que su interpretación no debe realizarse en forma aislada sino que, por el contrario, deben interpretarse en el contexto íntegro del contrato de arrendamiento, bajo el entendido que la tácita reconducción del contrato no procede mientras éste vigente el tiempo del contrato o el de su prórroga legal. (…) 4.- Acerca de la pensión de arrendamiento. (…) Como puede observarse, independientemente de que mi representada ejerza o no ese derecho, la norma transcrita anteriormente permite aumentar la pensión de arrendamiento para el período de vigencia de la prórroga legal arrendaticia. Y en ese sentido, el Decreto Nº 602 publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.305 de fecha 29 de Noviembre de 2013, solo regula el máximo a percibir por concepto de pensión de arrendamiento mensual estableciendo la cantidad de Bs. 250,00 por metro cuadrado del inmueble arrendado, y prohíbe que el aumento de la pensión de arrendamiento se realice mediante ajustes periódicos durante la vigencia de un periodo de arrendamiento, pero no impide que dicho aumento se realice cuando venza el tiempo fijado y comience otro período, como sucede en el caso de la prórroga legal arrendaticia…”

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio setenta y dos (72) al setenta y siete (77) del presente expediente.- En ese orden de ideas, este Juzgador en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil pasa a analizar el caudal probatorio cursante en autos en el orden en que fueron promovidos:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

1).- Adjuntó a su escrito libelar instrumento marcado con la letra “A” cursante del folio siete (07) al veintiuno (21) del presente expediente. El mismo consiste en copia fotostática de acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil INVERSIONES AYXSHA, C.A., quedando comprobado para esta Alzada los datos registrales de la empresa demandante. Y así se decide.-

2).- Promovió el mérito favorable de autos que emerge del contrato de arrendamiento adjunto al libelo de demanda marcado con la letra “B”, cursante del folio veintidós (22) al treinta y dos (32). Dicho instrumento consiste en copia fotostática de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, el día 04 de noviembre de 2011, bajo el Nº 10, Tomo 351 de los Libros de Autenticaciones, posteriormente autenticado por lo que respecta a la firma del arrendador ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, el día 29 de noviembre de 2011, bajo el Nº 15, Tomo 161 de los Libros de Autenticaciones. Valoración: Al respecto, observa este Tribunal que de tal instrumento se desprende lo siguiente: a) Que ambas partes aquí contendientes suscribieron contrato de arrendamiento sobre el local comercial que nos ocupa. b) Que el canon de arrendamiento mensual es de un diez por ciento (10%) sobre el monto que facture la arrendataria por concepto de las ventas que realice, debiendo garantizar un pago mínimo mensual de CINCO MIL CIENTO DIECIOCHO BOLIVARES CON TREINTA Y UN CENTIMOS (Bs. 5.118,31). c) Que el tiempo de duración de dicho contrato fue por dos (2) años fijos, contados a partir de la firma del contrato, 04 de noviembre de 2011 hasta el 04 de noviembre de 2013, pudiendo renovarse mediante documento suscrito por las partes. d) Que por haberse pactado la relación arrendaticia a plazo fijo y no aplicar la tácita reconducción, se dará por terminada la relación arrendaticia a partir del tiempo estipulado. e) Que por ser un contrato a plazo fijo, vencido el término del mismo quedará extinguido de pleno derecho y en ningún caso operará la tácita reconducción, aún cuando se hubiere pagado alguna cantidad con posterioridad se tomara como indemnización y no como canon de arrendamiento. Ahora bien, el documento bajo análisis no fue desconocido ni impugnado de falso por la contraparte, en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene como fidedigno y así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.-

3).- Promovió Inspección Judicial en la sede que ocupa actualmente su representada en el Centro Comercial Sigo. El objeto de esta prueba conforme a lo expresado por la parte demandante es “…comprobar que su representada al continuar pacíficamente ocupando como inquilina el local arrendado, lo hace en vista de que se operó la tácita reconducción del contrato vencido.” Valoración: Respecto al objeto por el cual fue promovida esta inspección, este sentenciador debe precisar que el argumento de estar la parte accionante ocupando el local comercial no es un punto controvertido, por el contrario ha sido admitido por la parte contraria, en ese sentido es de indicar que los hechos admitidos no son objetos de prueba, de igual forma debe aclarar que de la misma, es decir, del acta realizada al momento de practicar dicha inspección (Folio 93), en modo alguno quedó demostrado como lo alega la parte promovente, que haya operado la tácita reconducción del contrato, por cuanto para que opere tal mecanismo, no sólo se requiere que el arrendatario este ocupando el inmueble, por tal motivo, si bien es cierto que la sociedad mercantil demandante esta en posesión del inmueble de marras, no es suficiente a los fines de demostrar la tácita reconducción alegada por la accionante. Y así se decide.

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

1).- Conforme al principio de la comunidad de la prueba promovió e hizo valer el mérito probatorio de la copia fotostática del contrato inserto del folio veintidós (22) al treinta y dos (32). Igualmente promovió copia certificada del contrato de marras, signado “2”, cursante del folio setenta y ocho (78) al ochenta y siete (87) del presente expediente. Al respecto, este Juzgador observa que a tal instrumento ya le fue otorgado pleno valor probatorio de conformidad con artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y así se decide.-

2).- Promovió Inspección Judicial. Del acta de inspección de fecha 20 de junio de 2014, que riela al folio noventa y dos (92) de la presenta causa se extrae tanto las medidas como la cavidad del inmueble de marras. El objeto de esta prueba conforme a lo expresado por la parte demandada es “…demostrar la pensión de arrendamiento mensual que corresponde cobrar por el mencionado local comercial…”; siendo que precisamente son las dimensiones del local las que se toman como base para el cálculo del canon de arrendamiento, en tal sentido se le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

Una vez valoradas como han sido todas y cada una de las pruebas aportadas por ambas partes al proceso, este Tribunal Superior considera menester antes de decidir el fondo de la controversia, pasar a precisar de manera prioritaria cual fue la duración de la relación arrendaticia, para posteriormente poder determinar si hubo o no prórroga y en caso de haberla, cuanto tiempo le correspondía conforme a la Ley que rige la materia aplicable para el momento de interposición y admisión de la presente demanda. En tal sentido, tanto los abogados S.V.B. y N.N.B.F., en su carácter de apoderados de la sociedad demandante como el abogado A.H., en su carácter de co-apoderado judicial de la sociedad demandada, promovieron durante el lapso probatorio el contrato de arrendamiento que nos ocupa y que este Tribunal toma como fecha de inicio de la relación arrendaticia, es por ello, que en atención a lo probado en autos, se toma como fecha de inicio de la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil “INVERSIONES AYXHA, C.A.”, y la sociedad mercantil SIGO VENEZUELA, S.A., el 04 de noviembre de 2011, fecha esta que se desprende del instrumento arrendaticio inserto en copia fotostática del folio veintidós (22) al treinta y dos (32) y en copia certificada del folio setenta y ocho (78) al ochenta y siete (87) del presente expediente y el cual fue valorado oportunamente.-

Así las cosas, constata esta Superioridad que la relación arrendaticia se inicio desde el 04 de noviembre de 2011 hasta el 04 de noviembre de 2013, equivalente a dos (02) años correspondiéndole una prórroga legal de un (01) año de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la interposición de la presente demanda), pues no debemos confundir la duración de la relación arrendaticia con la duración del contrato. Y así se decide.-

Aclarado lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la tácita reconducción invocada por la parte demandante y la prórroga legal alegada por la parte demandada. En ese orden de ideas, señala la cláusula séptima del contrato de arrendamiento bajo estudio que: “La duración del presente contrato será de dos (2) años fijos, contado a partir de la firma del contrato…”; siendo que el mismo fue firmado el 04 de noviembre de 2011. En tal sentido, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o de plazo fijo a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, que reza: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

Ahora bien, arguye el demandante que vencido el referido contrato en la fecha indicada, su representada continuó ocupando el local arrendado en forma pacífica y continua pagando el canon de arrendamiento correspondiente, por lo cual conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil operó la tácita reconducción; por su parte el demandado alegó que vencido el contrato opero de pleno derecho la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por ello el mismo debe considerarse vigente y reputarse a tiempo determinado. Al respecto, observa esta Alzada que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue es por tiempo determinado, vale decir, que contempla fecha de vencimiento, al llegar esta opera la prórroga legal, siempre que no haya causal de incumplimiento, la cual es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, y si bien es cierto que el aludido contrato estipula que el arrendatario debe manifestar con anticipación si hará uso o no de ella, existiendo un silencio por parte de la arrendataria, toda vez que la misma no manifestó si se acoge o no a la prórroga legal y siendo que este es un beneficio creado por la ley a favor del arrendatario, este Tribunal infiere que finalizado el contrato opero de pleno derecho la prórroga legal tal como lo prevé el artículo 39 de la Ley especial que rige la materia, la cual corresponde a un (1) año tal como se indicó up supra. Y así se decide.-

Aduce la demandante que vencido el contrato y estando aún el inmueble de marras ocupado por la sociedad mercantil “INVERSIONES AYXSHA, C.A.”, operó la tácita reconducción. En torno a ello, la reconducción, en términos forenses, es prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. También puede definirse como la renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita.-

En este mismo contexto, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil prevén:

Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Las negrillas son nuestras, para significar que cuando la norma dice: “y se le deja” ó “sin oposición del propietario”, implica que sin la venia del arrendador no se da la renovación per se; o que su rechazo ya es suficiente para truncarla. Dicho lo anterior, en el sub iudice de entrada y a todas luces de las cláusulas séptima y vigésima novena del contrato se evidencia la voluntad del arrendador de no querer bajo ninguna circunstancias que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado a consecuencia de la tácita reconducción y si bien es cierto que aún cuando la sociedad mercantil demandante se encuentra ocupando el inmueble tal como se evidenció de la inspección judicial suficientemente valorada, no es por la tácita reconducción sino por estar aún en vigencia la prórroga de ley, en atención a lo expuesto supra resulta forzoso para esta Alzada concluir que en el presente caso no operó la reconducción tácita alegada por la actora a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por no mediar el consentimiento de la arrendadora y por estar la parte accionante haciendo uso de la prórroga legal la cual operó de pleno derecho. Y así se decide.-

En atención a lo supra mencionado y luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, así como la valoración íntegra del caudal probatorio aportado por las partes aquí contendientes, esta Superioridad observó que el contrato de arrendamiento bajo estudio se encuentra en prórroga legal, en consecuencia, por aplicación de la norma contenida en el artículo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza lo siguiente: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…”; este Juzgador considera que la presente acción resulta improcedente y por ende el recurso intentado debe declararse con lugar tal y como se hará de manera expresa y positiva en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se declara.-

Finalmente, en relación a los puntos restantes este Tribunal considera inoficioso pronunciarse por haberse declarado improcedente la presente acción. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en estricto acatamiento del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 02 de marzo de 2015, por el abogado A.H., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 30 de septiembre de 2014, proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En consecuencia se declara IMPROCEDENTE la presente demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES AYXSHA, C.A., en contra de la sociedad mercantil SIGO VENEZUELA, S.A., de conformidad con el articulo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarse vigente la prórroga legal al momento de la interposición de dicha demanda. Se REVOCA en todas sus partes la sentencia recurrida en los términos aquí expuestos.-

Se condena en costas a la parte accionante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida totalmente en el presente proceso.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 205° de la Independencia y 156° de la Federación. Maturín, a los treinta (30) días del mes de octubre del año dos mil quince (2015).-

EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. P.J.F..-

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

En esta misma fecha siendo las 10:00 A.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ

PJF/NRR/ “(&)”

Exp. Nº 012229