Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 23 de Febrero de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

204° y 156°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil CENTRO ESTETICO ANVIMAR, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 24 de enero de 2005, bajo el Nº 38, Tomo A-2, siendo modificado mediante acta de asamblea de fecha 13 de mayo de 2011, bajo el Nº 70, Tomo 24-A, presentada por su Presidenta ciudadana M.C.P.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.202.490 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos S.V.B. y N.N.B.F., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.773.860 y V-8.368.984 e inscritos por ante el Inpreabogado bajo los Nros. 1.335 y 32.782, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante al folio treinta (30) del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil SIGO VENEZUELA, S.A., con domicilio en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, inicialmente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 11 de abril de 2007, bajo el Nº 9, Tomo A-1, posteriormente trasladada al Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 2011, bajo el Nº 48, Tomo 55-A.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos A.H. y MAIVELIS BRAVO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.611.009 y V-13.814.057 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 43.756 y 146.211, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante del folio cuarenta y tres (43) al cuarenta y cinco (45) del presente expediente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

EXPEDIENTE Nº 012169.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 02 de diciembre de 2014, por el abogado en ejercicio N.N.B.F., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 17 de octubre de 2014, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, inserta del folio ciento catorce (114) al ciento veinticuatro (124) de los autos y la cual en extracto de seguidas se copia:

Doctrinariamente se cita el criterio que sobre el cumplimiento del contrato de arrendamiento señala el tratadista venezolano G.G.Q. en su libro “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario volumen I”: “… se entiende como este a decir de B.G., la exacta ejecución del programa contractual tendente a la satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación del deudor… es así que de no producirse el cumplimiento según lo prometido en el contrato con prestaciones reciprocas, donde los celebrantes son acreedores y deudores al mismo tiempo, cuando una de las partes no cumple o ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.- En la relación arrendaticia inmobiliaria, arrendador y arrendatario se obligan recíprocamente: el arrendador a hacer gozar al arrendatario del inmueble por cierto tiempo o por el que resulte según determinadas circunstancias y mediante un precio determinado que el inquilino se obliga a pagar al arrendador. Por eso el arrendador esta obligado, sin necesidad de que el contrato lo estipule a entregar al arrendatario el inmueble arrendado y a conservarlo en estado de servir al fin para que se ha arrendado, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico de ese bien durante la vigencia de la relación arrendaticia.- El vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no solo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor ya sea la entrega de una suma dineraria sino también la de la cosa a la que se comprometió según el contrato, como ocurre, con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prórroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.” En el mismo orden de ideas se tiene que los artículos mencionados establecen: “Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: A) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales.” Del material probatorio traído a los autos, así como las alegaciones contestes de las partes, se tiene que a los contendientes de la litis los une una relación arrendaticia sobre un local comercial ubicado en el Centro comercial SIGO DE VENEZUELA de la ciudad de Maturín signado con el Nro.16, del Municipio Maturín, Estado Monagas; y que la pretensión se circunscribe a demandar el cumplimiento del contrato y nulidad de cláusulas contractuales…. Entonces, teniendo en cuenta que la demandante se encontraba haciendo uso de la prórroga que concede la Ley, esto resulta concluyente indicar que la arrendadora cumplió con su obligación de prorrogar el contrato a lo que se encontraba obligado conforme a la previsión del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, por lo que cumplido ese lapso nace para éste su derecho a peticionar el cumplimiento en la entrega del inmueble conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley antes citado. Entiende quien juzga que por estar haciendo uso de esta, no se perjudica, ni vulnera los derechos irrenunciables, ni desnaturaliza la voluntad del arrendador de extinguir la relación arrendaticia y del arrendatario de disfrutar de la prórroga legal, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe. Así se establece. Se tiene, en igual sentido a lo señalado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se encuentra obligado el arrendatario por el contenido normativo del artículo 1.133 del Código Civil que señala: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. “ El artículo 1.159 eiusdem: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…” Y el artículo 1.160 de esa Ley, según el cual: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Así mismo el artículo 1594 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Conforme a lo anterior los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el Legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello, por lo que se crea en este Juzgador plena convicción de que se han subsumidos los hechos narrados y probados en las normas legales citadas anteriormente, por lo que ante el cumplimiento de tales presupuestos debe señalarse que la demanda de cumplimiento de contrato y nulidad de cláusulas contractuales no debe prosperar en derecho, y así se declarará en el dispositivo del fallo. Así se decide…”

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 17 de diciembre de 2014, se fijó el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, siendo diferida por treinta (30) días más y estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

La ciudadana M.C.P.G., en su carácter de Presidenta de la sociedad mercantil CENTRO ESTETICO ANVIMAR, C.A., debidamente asistida por los abogados S.V.B. y N.N.B.F., interpuso la presente acción con motivo de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, exponiendo al efecto en su escrito libelar:

“(…) 1.- Consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública de la ciudad de Maturín, Estado Monagas, en fecha 4 de Julio de 2.013, anotado bajo el No. 27, Tomo 182 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que adjunto marcado con la letra “B”, que mi representada celebró contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, con la sociedad mercantil “SIGO VENEZUELA S.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, en fecha 19 de Mayo de 2011, bajo el No. 48, Tomo 55-A, RIF No. J-29430577-6, que tuvo por objeto el local comercial No. 16, ubicado en el Centro Comercial Sigo situado en la Prolongación Avenida R.L., Carretera del Sur, Frente al Pedagógico en la ciudad de Maturín, Municipio Maturín del Estado Monagas, con duración de un (1) año, contado a partir del 12 de Febrero de 2.013 hasta el 11 de Febrero de 2.014, debiendo destinarse el referido local a la venta de productos y/o servicios que comercializara mi representada. (…) 2.-Vencido el referido contrato en la fecha indicada, mi representada continuó ocupando el local arrendado en forma pacífica y normal, es decir, continuó en posesión de la cosa arrendada, pagando el canon de arrendamiento correspondiente, por lo cual, conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, se presume que el contrato se ha renovado, pero sus efectos se reglan conforme a los arrendamientos a tiempo indeterminado, operándose lo que la doctrina ha denominado “tácita reconducción”, pese a que en la Clausula Sexta del Contrato se estableció que “por cuanto la relación arrendaticia se había pactado por un plazo fijo, no aplicaba la tácita reconducción, lo que repitió en la Cláusula Trigésima del mismo, pues tales cláusulas son ineficaces ya que son contrarias a la Ley (Código Civil y Ley Para la Defensa de las Personas en el acceso a los bienes y servicios (Indepabis). (…) Este es el caso de mi representado, en el que habiendo vencido el tiempo fijado en el Contrato de Arrendamiento marcado “B”, el día 11 de Febrero de 2014, ella continuó ocupando como inquilina el Local Comercial arrendado, dejándola en posesión del mismo, por lo cual, se operó lo que la doctrina denomina “Tácita Reconducción”, es decir, se renovó el contrato de arrendamiento vencido, pero sus efectos se regulan como si fuera un contrato sin determinación del tiempo, conforme al artículo 1.600 del Código Civil.- Y si bien es cierto que las Cláusulas 6 y 30 del referido contrato, señalaban que no aplicaba la tácita reconducción, dichas cláusulas, para ese momento, eran nulas, por ser violatorias de las normas contempladas en la Ley del Indepabis, y por contradecirse ellas mismas, pues si el contrato de arrendamiento había vencido, sus cláusulas no podían regir para una situación futura.- Además, eran violatorias del artículo 1600 del Código Civil, por lo cual sus efectos quedaban anulados conforme lo establecían los artículos 6 y 7 del citado Código Civil (…) De manera que al establecer el Contrato que no se aplicaría la Tacita Reconducción, tales normas, se deben entender como no escritas por ser nulas, conforme a la ley.- Además de todo lo expuesto, el reciente Decreto con rango de ley, No. 623, de fecha 29 de Noviembre de 2.013, publicado en G.O. de esa misma fecha, en su artículo 4 numeral e), deja sin efecto, toda cláusula contractual que establezca una penalidad en el Contrato de Arrendamiento, y ésta es una de ellas, al declarar inaplicable una disposición de la Ley, que favorece al arrendatario. (…) III. Por todos los razonamientos anteriormente expuestos es por lo que mi representada acude ante su competente Autoridad, en su carácter de Arrendataria, para demandar a la sociedad mercantil “SIGO VENEZUELA S.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua, en fecha 19 de Mayo de .2011, bajo el No. 48, Tomo 55-A, RIF No. J-29430577-6, en su carácter de Arrendadora del Local Comercial L-02, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, en que: a) las Clausulas Séxta y Trigésima eran nulas por prohibir que se opere la tácita reconducción cuando ella proceda conforme a la ley; b) que el contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”, venció en fecha 11 de Febrero del año 2.014, y por haber continuado mi representada en posesión del inmueble arrendado, se operó la renovación del arrendamiento, reglándose sus efectos conforme a los arrendamientos por tiempo indeterminado; y c) en que hasta que no se ajuste el canon de arrendamiento conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley, mi representada continúe pagando un monto igual al del último canon mensual de arrendamiento que venia pagando en vigencia del contrato vencido…” (Folio 01 al 05).-

En fecha 14 de abril de 2014, el Tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de la sociedad mercantil SIGO VENEZUELA, S.A., quien se dio por citada a través de su apoderado judicial en fecha 04 de junio de 2014 (Folio 39 al 42). En fecha 06 de junio de 2014, procedió a contestar la demanda tal como se evidencia del folio cuarenta y seis (46) al setenta (70) del presente expediente manifestando lo siguiente:

“(…) CAPITULO IV. CONTESTACIÓN AL FONDO. 1.- Rechazo de la demanda: Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho, la demanda propuesta por la parte demandante contra mi representada. En cuanto al derecho, resulta prudente advertir que la parte demandante hace valer, y de hecho cita, las normas contenidas en la Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, publicada en Gaceta Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.165 de fecha 24 de Abril de 2009, que fue derogada por la Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, publicada en la Gaceta Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.358 de fecha 1° de Febrero de 2010; de manera que no puede pretender la aplicación de normas contenidas en una ley que estaba derogada para el momento de la celebración del contrato. 2.- Acerca de la tácita reconducción del contrato. El demandante alega, fundamentalmente, que el contrato de arrendamiento se pactó por un (1) año, que venció el día 11 de Febrero de 2014, y que continuó en posesión del inmueble después de esa fecha, operándose así la tácita reconducción del contrato conforme a lo previsto en el Artículo 1.600 del Código Civil. Pero en realidad, a nuestro juicio, no se ha producido la tácita reconducción invocada por el demandante; veamos: Ciertamente que, entre ambas partes existe un contrato de arrendamiento cuyo objeto es el Local Comercial distinguido con el Nº 39, que forma parte del Centro Comercial Sigo situado en esta ciudad de Maturín. (…) Conforme a la “cláusula sexta” de dicho contrato el arrendamiento tendría una duración de un (1) año, contado desde el día 12 de Febrero de 2013, hasta el día 11 de Febrero de 2014. (…) De modo que, la interpretación armónica de ambos textos permite deducir que, al vencer el período pactado para el contrato de arrendamiento (11-02-2014), de forma inmediata se produce su prorroga legal por el tiempo previsto en el Artículo 38 eiusdem. Dicha prorroga legal procede de pleno derecho y es obligatoria para el arrendador. Ello quiere decir que, al haber vencido el contrato de arrendamiento en fecha 11 de Febrero de 2014, al día siguiente se produjo su prorroga legal, de pleno derecho, conforme a lo previsto en los Artículos 39 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y durante la vigencia de la prórroga legal, que como lo expresa la ley opera de pleno derecho, es obvio que el contrato debe considerarse como vigente y el arrendamiento debe reputarse a tiempo determinado, tal como prevé el último aparte del Artículo 38 euisdem (…) En nuestro caso la prórroga legal aún se encuentra vigente ya que el arrendatario “CENTRO ESTETICO ANVIMAR, C.A.”, no solo cuenta con el contrato locativo que nos ocupa, que tuvo vigencia de un (1) año, y que transcurrió entre el 12 de Febrero de 2013 y el 11 de Febrero de 2014, puesto que anteriormente había suscrito varios contratos como por ejemplo el que transcurrió desde el 12 de Febrero de 2007 y el 12 de Febrero de 2009, así como los posteriores a ese contrato hasta llegar al que nos ocupa el día de hoy. Y todos esos contratos de arrendamiento fueron suscritos por el mismo local comercial. De manera que el arrendatario lleva acumulada una permanencia en el inmueble que oscila entre los 5 años pero no menor de 10 año0s, razón por la cual, conforme a lo previsto en el literal “c” del Artículo 38 eiusdem, le corresponde una prórroga legal arrendaticia, (que operó de pleno derecho y automáticamente) de DOS (2) AÑOS, que vence el día 12 de Febrero de 2016, es decir, que para la fecha en que se introdujo la demanda aún estaba vigente la prórroga legal arrendaticia y ello impide que se produzca la tácita reconducción del contrato. (…) 3.- Acerca de la nulidad de cláusulas contractuales. En cuanto a la pretensión, del demandante, de que se anulen las cláusulas “sexta” y “trigésima”, del contrato de arrendamiento, identificado anteriormente, observo lo siguiente: Independientemente del contenido de las cláusulas cuya nulidad pide el demandante, el Artículo 1.600 del Código Civil prevé una serie de requisitos que en caso de cumplirse deben producir los efectos contemplados en la Ley. (…) es precisamente ese el contexto en el cual deben ser interpretadas las referidas cláusulas contractuales, puesto que su interpretación no debe realizarse en forma aislada sino que, por el contrario, deben interpretarse en el contexto íntegro del contrato de arrendamiento, bajo el entendido que la tácita reconducción del contrato no procede mientras éste vigente el tiempo del contrato o el de su prórroga legal. (…) 4.- Acerca de la pensión de arrendamiento. (…) Como puede observarse, independientemente de que mi representada ejerza o no ese derecho, la norma transcrita anteriormente permite aumentar la pensión de arrendamiento para el período de vigencia de la prórroga legal arrendaticia. Y en ese sentido, el Decreto Nº 602 publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.305 de fecha 29 de Noviembre de 2013, solo regula el máximo a percibir por concepto de pensión de arrendamiento mensual estableciendo la cantidad de Bs. 250,00 por metro cuadrado del inmueble arrendado, y prohíbe que el aumento de la pensión de arrendamiento se realice mediante ajustes periódicos durante la vigencia de un periodo de arrendamiento, pero no impide que dicho aumento se realice cuando venza el tiempo fijado y comience otro período, como sucede en el caso de la prórroga legal arrendaticia…”

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio setenta y tres (73) al noventa y cinco (95) y el folio noventa y siete (97) del presente expediente. En ese orden de ideas, este Juzgador en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil pasa a analizar el caudal probatorio cursante en autos en el orden en que fueron promovidos:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

1).- Promovió instrumental signado con el Nº 2, cursante del folio setenta y siete (77) al ochenta y siete (87) del presente expediente. Dicho instrumento consiste en copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, en fecha 04 de julio de 2013, anotado bajo el Nº 27, Tomo 182 de los Libros de autenticaciones, posteriormente autenticado por lo que respecta a la firma del arrendador por ante la Notaría Pública de J.G., Estado Nueva Esparta, en fecha 05 de agosto de 2013, anotado bajo el Nº 36, Tomo 98 de los libros de autenticaciones. Al respecto, observa este Tribunal que el mismo versa sobre el inmueble objeto de la presente controversia del cual se desprende lo siguiente: 1) Que ambas partes aquí contendientes suscribieron contrato de arrendamiento sobre el inmueble de marras. 2) Que el canon de arrendamiento mensual es de un diez por ciento (10%) sobre el monto que facture la arrendataria por concepto de las ventas que realice, debiendo garantizar un pago mínimo mensual de SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs. 7.647,21). 3.- Que el tiempo de duración de dicho contrato fue por un (1) año fijo, contados a partir del 12 de febrero de 2013 hasta el 11 de febrero de 2014, pudiendo prorrogarse. 4.- Que por haberse pactado la relación arrendaticia a plazo fijo y no aplicar la tácita reconducción, se dará por terminada la relación arrendaticia a partir del tiempo estipulado. 5.-Que por ser un contrato a plazo fijo, vencido el término del mismo quedará extinguido de pleno derecho y en ningún caso operará la tácita reconducción, aún cuando se hubiere pagado alguna cantidad con posterioridad se tomara como indemnización y no como canon de arrendamiento. El documento bajo análisis no fue desconocido ni tachado de falso por la contraparte, en consecuencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, hace pleno valor probatorio y así lo aprecia esta Superioridad. Y así se decide.-

2).- Promovió instrumental signado con el Nº 3, cursante del folio ochenta y ocho (88) al noventa y cinco (95) del presente expediente. Dicho instrumento consiste en copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, en fecha 24 de marzo de 2011, anotado bajo el Nº 20, Tomo 25 de los Libros de autenticaciones. Quedando demostrado la fecha y duración de contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes que antecede al contrato objeto de la presente controversia, no siendo desconocido ni tachado de falso por la contraparte, en consecuencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, hace pleno valor probatorio. Y así se decide.-

3).- Promovió Inspección Judicial. Del acta de inspección de fecha 19 de junio de 2014, que riela al folio ciento uno (101) de la presenta causa se extrae tanto las medidas como la cavidad del inmueble de marras. El objeto de esta prueba conforme a lo expresado por la parte demandada es “…demostrar la pensión de arrendamiento mensual que corresponde cobrar por el mencionado local comercial…”; siendo que precisamente son las dimensiones del local las que se toman como base para el cálculo del canon de arrendamiento, en tal sentido se le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

1).- Promovió el mérito favorable que surge de los autos. En relación a tal alegato se considera que el mérito de los autos resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar Sentencia, y que pudieran favorecer o no alguna de las partes contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas.-

2).- Promovió Inspección Judicial. Del acta de inspección de fecha 19 de junio de 2014 que riela al folio ciento dos (102) de la presente causa, se desprende que el inmueble de marras se encuentra ocupado por la demandante sociedad mercantil CENTRO ESTETICO ANVIMAR, C.A. El objeto de esta prueba conforme a lo expresado por la parte demandante es “…comprobar que mi representada continua ocupando pacíficamente el local comercial arrendado a la demanda, pese a que el contrato de arrendamiento venció en fecha 15 de octubre de 2.013, por lo cual, sin duda alguna, se operó la tácita reconducción del referido contrato…”. Al respecto, observa esta Alzada que para que se configure la tácita reconducción de la relación arrendaticia deben llenarse varios extremos, vale decir, no sólo se requiere que el arrendatario este ocupando el inmueble, por tal motivo, si bien es cierto que la sociedad mercantil demandante esta en posesión del inmueble de marras, no es suficiente a los fines de demostrar la tácita reconducción. Y así se decide.-

3).- Acompañó a su escrito libelar instrumento marcado con la letra “A” cursante del folio seis (06) al quince (15) del presente expediente. El mismo consiste en copia fotostática de acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil CENTRO ESTETICO ANVIMAR, C.A., quedando comprobado para esta Alzada los datos registrales de la empresa demandante. Y así se decide.-

4).- Adjuntó a su escrito libelar instrumento marcado con la letra “B” cursante del folio dieciséis (16) al veintisiete (27) del presente expediente. Al respecto, este Juzgador observa que a tal instrumento ya le fue otorgado pleno valor probatorio de conformidad con artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y así se decide.-

El Tribunal antes de decidir el fondo de la controversia, considera menester precisar la duración de la relación arrendaticia para posteriormente precisar si hubo o no prórroga y en caso de haberla, cuanto tiempo le correspondía conforme a la Ley que rige la materia aplicable para el momento de interposición y admisión de la presente demanda. En tal sentido, el abogado A.H., en su carácter de co-apoderado judicial de la sociedad mercantil demandada promovió durante el lapso probatorio tanto el contrato que nos ocupa como el contrato de arrendamiento que antecedió al mismo y que este Tribunal toma como fecha de inicio de la relación arrendaticia, toda vez que aún cuando el demandado en su escrito de contestación arguyó que las partes suscribieron diversos contratos entre ellos, el del año 2007 hasta el 2009 (in fine del folio 62), no lo aportó a los autos, no pudiendo quien decide tomar como cierto los dichos de las partes sin su respectiva probanza. Es por ello, que en atención a lo probado en autos, se toma como fecha de inicio de la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil CENTRO ESTETICO ANVIMAR, C.A., y la sociedad mercantil SIGO VENEZUELA, S.A., el 12 de febrero de 2011, fecha esta que se desprende del instrumento arrendaticia inserto del folio ochenta y ocho (88) al noventa y cinco (95) del presente expediente y el cual fue valorado oportunamente.-

Así las cosas, constata esta Superioridad que la relación arrendaticia se inicio desde el 12 de febrero de 2011 hasta el 11 de febrero de 2014, equivalente a tres (03) años correspondiéndole una prórroga legal de un (01) año de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la interposición de la presente demanda), pues no debemos confundir la duración de la relación arrendaticia con la duración del contrato. Y así se decide.-

Aclarado lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la tácita reconducción invocada por la parte demandante y la prórroga legal alegada por la parte demandada. En ese orden de ideas, señala la cláusula sexta del contrato de arrendamiento bajo estudio que: “La duración del presente contrato será de un (1) año fijo, contado a partir del 12 de febrero 2013, hasta el 11 de febrero de 2014…”. En tal sentido, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o de plazo fijo a tenor del artículo 1.599 del Código Civil que reza “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

Ahora bien, arguye el demandante que vencido el referido contrato en la fecha indicada, su representada continuó ocupando el local arrendado en forma pacífica y continua pagando el canon de arrendamiento correspondiente, por lo cual conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil operó la tácita reconducción; por su parte el demandado alegó que vencido el contrato opero de pleno derecho la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por ello el mismo debe considerarse vigente y reputarse a tiempo determinado. Al respecto, observa esta Alzada que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue es por tiempo determinado, vale decir, que contempla fecha de vencimiento, al llegar esta opera la prórroga legal, siempre que no haya causal de incumplimiento, la cual es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, y si bien es cierto que el aludido contrato estipula que el arrendatario debe manifestar con anticipación si hará uso o no de ella, existiendo un silencio por parte de la arrendataria, toda vez que la misma no manifestó si se acoge o no a la prórroga legal y siendo que este es un beneficio creado por la ley a favor del arrendatario, este Tribunal infiere que finalizado el contrato opero de pleno derecho la prórroga legal tal como lo prevé el artículo 39 de la Ley especial que rige la materia, la cual corresponde a un (1) año tal como se indicó supra. Y así se decide.-

Aduce el demandante que vencido el contrato y estando aún el inmueble de marras ocupado por la sociedad mercantil CENTRO ESTETICO ANVIMAR, C.A., operó la tácita reconducción. En torno a ello, la reconducción, en términos forenses, es prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. También puede definirse como la renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita.-

En este mismo contexto, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil prevén:

Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Las negritas son nuestras, para significar que cuando la norma dice: “y se le deja” ó “sin oposición del propietario”, implica que sin la venia del arrendador no se da la renovación per se; o que su rechazo ya es suficiente para truncarla. Dicho lo anterior, en el sub iudice de entrada y a todas luces de las cláusulas sexta y trigésima del contrato se evidencia la voluntad del arrendador de no querer bajo ninguna circunstancias que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado a consecuencia de la tácita reconducción y si bien es cierto que aún cuando la sociedad mercantil demandante se encuentra ocupando el inmueble tal como se evidenció de la inspección judicial suficientemente valorada, no es por la tácita reconducción sino por estar aún en vigencia la prórroga de ley, en atención a lo expuesto supra resulta forzoso para esta Alzada concluir que en el presente caso no operó la reconducción tácita alegada por la actora a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por no mediar el consentimiento de la arrendadora. Y así se decide.-

En atención a lo supra mencionado, y luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, así como la valoración íntegra del caudal probatorio aportado por las partes aquí contendientes, esta Superioridad observó que el contrato de arrendamiento bajo estudio se encuentra en prórroga legal, en consecuencia, por aplicación de la norma contenida en el artículo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza lo siguiente: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…”; este Juzgador considera que la presente acción resulta improcedente y por ende tampoco el recurso intentado. Y así se declara.-

Finalmente, en relación a los puntos restantes este Tribunal considera inoficioso pronunciarse por haberse declarado improcedente la presente acción. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en estricto acatamiento del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 02 de diciembre de 2014, por el abogado en ejercicio N.N.B.F., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 17 de octubre de 2014, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En consecuencia se declara IMPROCEDENTE la presente demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil CENTRO ESTETICO ANVIMAR, C.A., contra de la sociedad mercantil SIGO VENEZUELA, S.A. Se CONFIRMA la sentencia recurrida en los términos aquí expuestos.-

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 204° de la Independencia y 156° de la Federación. Maturín, a los veintitrés (23) días del mes de febrero del año dos mil quince (2015).-

EL JUEZ,

ABG. C.E.N.A..-

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

En esta misma fecha siendo las 02:52 P.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

CENA/NRR/(*.*)

Exp. Nº 012169.-