Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 7 de Noviembre de 2014

Fecha de Resolución 7 de Noviembre de 2014
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores
PonenteJenny Mercedes Gonzalez Franquis
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 14-8522.

Parte actora: Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA DISCOVERY, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 10 de noviembre de 1.998, anotado bajo el No. 32, Tomo 501-A-Sgdo, representada por el Ciudadano C.D.D.V., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.222.838, en su carácter de Presidente.-

Apoderados Judiciales: Abogados Z.Z.U. y J.M.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 30.141 y 93.656, respectivamente.

Parte demandada: Sociedad Mercantil “PERFUMERÍA EL SANTUARIO, C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 29 de mayo de 2002, bajo el No. 73, Tomo 77-A-Pro., en la persona de su Presidente, ciudadano J.G.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.346.502.

Apoderada Judicial: Abogada G.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 204.565.

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal.

Capítulo I

ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por los Abogados Z.Z.U. y J.M.M., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA DISCOVERY, C.A.”, todos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 04 de julio de 2014, por el Juzgado Primero de de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy.

Recibidas las actuaciones en fecha 20 de octubre de 2014, esta Alzada le dio entrada signándole el No. 14-8522 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día despacho siguiente para dictar sentencia.

En fecha 28 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte actora consignó escrito contentivo de sus alegatos, el cual a criterio de quien aquí decide, no serán considerados por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia; por tal razón, se hace imperioso advertir que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 3057 de fecha 14 de octubre de 2005, expediente 04-2079, expuso que: “(…) en el aludido procedimiento, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, dado que el Art. 893 del C.P.C., dispone que en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que resulta improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el Art. 520 eiusdem (…), dentro de la oportunidad señalada en dicha norma (…)”.

En fecha 03 de noviembre de 2014, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa, dejando transcurrir el lapso de tres (03) días de despacho a los que hace referencia el artículo 90 del Código de procedimiento Civil.

Así pues, consumado como sea dicho lapso sin que se intentara recusación alguna, es por lo que estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, se procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante libelo de demanda presentado en fecha 25 de febrero de 2014, por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandante, alegó lo siguiente:

• Que entre su representada y la empresa PERFUMERIA EL SANTUARIO C.A., se inicio en fecha 01 de enero de 2003, una relación arrendaticia, cuyo objeto eran locales cpmerciales del Centro Comercial Discovery, situado en la avenida Lander, No. 20, en el sector El Terminal de la población de Ocumare del Tuy, Municipio L.d.E.M..

• Que la relación arrendaticia se mantuvo durante varios años a través de un contrato verbal, pero mediante documento privado suscrito por el periodo del 01 de enero de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2011, se estableció:

PRIMERO: Los ARRENDADORES dan en arrendamiento a el ARRENDATARIO, parte de un inmueble de su propiedad, destinado a comercio, constituido por cuatro (4) locales comerciales identificados con el No. 5, 6, 7 y 8, ubicados en la avenida L.N.. 20, Sector el Terminal, Ocumare del Tuy, municipio L.d.E.M.. El citado inmueble pertenece a los ARRENDADORES, según consta de documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Autónomo T.L., S.B. y la Democracia del Estado Miranda. Ocumare Del Tuy, el 10 de Diciembre de 1.998, bajo el Nº2, Tomo 4. Protocolo Primero y el 16 de diciembre de 1.998, bajo el Nº3, tomo 4 Protocolo 1 (…)

SEGUNA: El término de duración del presente contrato es de UN (1) año fijo improrrogable, contados a partir del 01 de ENERO de 2011 y culmina su plazo fijo el día TREINT AY UNO DE DICIEMBRE DEL AÑO 2.011 (…)

TERCERA: Las partes declaran que en ningún caso operará la TACITA RECONDUCCION del arrendamiento, pues es la intención de las partes que este contrato en NINGUN CASO SE CONVIERTA EN TIEMPO INDETERMINADO (…)

DECIMA TERCERA: Al vencimiento del presente contrato, el ARRENDATARIO, deberá entregar las llaves del inmueble al ARRENDADOR (…)

DECIMA CUARTA: Queda entendido que la mora de la ARRENDATARIA en la entrega del inmueble dará lugar al pago a favor del ARRENDADOR de la cantidad de OCHENTA BOLIVARES F. 880,00) BSf diario por día de mora, sin que esto implique PRORROGA ALGUNA O TACITA RECONDUCCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…)

• Que mediante comunicación de fecha 06 de marzo de 2012, la parte actora manifestó a la demandada la voluntad de vender el centro comercial de su propiedad.

• Que posteriormente y por interés de las partes de establecer los términos en que había transcurrido la relación arrendaticia y considerando la posibilidad que hubiese una sustitución del arrendador como consecuencia de la venta del inmueble, de común acuerdo, suscribieron un documento privado en el cual establecieron:

PRIMARA: La ARRENDADORA da en arrendamiento a la ARRENDATARIA cuatro inmuebles de su propiedad, destinados a comercio, constituidos por cuatro (4) locales comerciales, identificados con los Números 5,6,7,y 8, ubicados en el Centro Comercial Discovery, ubicado en la Av. Lander, Nro.20, en el Sector el Terminal, de la población de Ocumare del Tuy, Municipio L.d.E.M., en adelante identificados como ‘El Inmueble’ (…)

SEGUNDA: El presente contrato se celebra por tiempo determinado con vigencia de nueve años contados a partir del 01 de enero de 2003 hasta el 31 de Diciembre del año 2011. El Plazo de vigencia no tendrá renovación (…)

TERCERA: El canon de arrendamiento mensual por el inmueble arrendado se establece de la siguiente forma:

(i) Durante el primer años de vigencia, es decir entre 01-01-2003 y el 31-12-2003, el canon mensual es la suma de Bs. 450,00.

(ii) Durante el segundo año de vigencia, es decir entre el 01-01-2004 y el 31-12-2004, el canon mensual es la suma de Bs. 600.000,00.

(iii) Durante el tercer año de vigencia, es decir entre el 01-01-2005 y el 31-12-2005, el canon mensual es la suma de Bs. 750.000,00.

(iv) Durante el cuarto año de vigencia, es decir entre el 01-01-2006 y el 31-12-2006, el canon mensual es la suma de Bs. 850.000,00.

(v) Durante el quinto año de vigencia, es decir entre el 01-01-2007 y el 31-12-2007, el canon mensual es la suma de Bs. 1.000.000,00.

(vi) Durante el sexto año de vigencia, es decir entre el 01-01-2008 y el 31-12-2008, el canon mensual es la suma de Bs. F 1.160,00.

(vii) Durante el séptimo año de vigencia, es decir entre el 01-01-2009 y el 31-12-2009, el canon mensual es la suma de Bs. F 3.000,00.

(viii) Durante el octavo año de vigencia, es decir entre el 01-01-2010 y el 31-12-2010, el canon mensual es la suma de Bs. F 4.000,00.

(ix) Durante el noveno año de vigencia, es decir entre el 01-01-2011 y el 31-12-2011, el canon mensual es la suma de Bs. F 5.800,00.

Si la ARRENDATARIA optare por ejercer su derecho a prórroga legal conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicha prorroga comenzará el día 01 de Enero de 2012 y finalizará el día 31 de Diciembre de 2013.

DECIMA SEGUNDA: Al vencimiento del presente contrato de arrendamiento o de su prorroga legal si fuere ejercida por la ARRENDATARIA, esta deberá hacer la entrega del inmueble y de las llaves del mismo

• Que a pesar que el 31 de diciembre de 2013 venció la prórroga legal, la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble arrendado a la parte actora, por lo que, de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Decreto No. 427 del 25 de octubre de 1.999) demanda a la arrendataria por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.

• Fundamenta su demanda en lo establecido en los artículos 33, 38 literal c y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que demanda a la Sociedad Mercantil “PERFUMERÍA EL SANTUARIO, C.A.”, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a hacer entrega del inmueble arrendado por haber vencido la prórroga legal en fecha 31 de diciembre de 2013, y al pago de las costas y costos del presente juicio.

• Que estima su demanda en la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), equivalentes a quinientas noventa unidades tributarias (590 U.T.).

• Finalmente, solicitó que la demanda fuere admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, encontrándose en su oportunidad legal para contestar la demanda, entre otras cosas alegó lo siguiente:

• Que rechaza, niega y contradice tanto los fundamentos de hecho como de derecho en los que se pretende sustentar la acción incoada.

• Que es cierto que existe una relación arrendaticia entre las partes, por cuatro (04) locales comerciales identificados con los Nos. 5, 6, 7 y 8, ubicados en el Centro Comercial Discovery, avenida L.N.. 20, Sector El Terminal, Ocumare del Tuy, así como también es cierto que la relación arrendaticia se inició con mucha antelación al contrato señalado como fundamental en la pretensión de la demandante.

• Que el documento privado señalado por la parte actora como fundamental de su pretensión, tiende a menoscabar los derechos de la demandada en su condición de arrendataria, ya que el mismo posee vicios en el consentimiento, tales como:

i) Que existiendo una relación contractual vigente entre la actora y la demandada, para el año 2011, la demandante haya pretendido burlar los derechos que posee la demandada con una supuesta acumulación de contratos que según su decir supuso una organización de la relación contractual y a la cual fue señalada como que se suscribió en fecha 01 de enero de 2003 hasta el 31 de diciembre de 2011.

ii) Que la cláusula tercera donde se determina el monto del canon de arrendamiento existen errores en la aseveración de los mismos porque no es posible la contratante tuviera conocimientos asombrosos de los acontecimientos futuros a suceder en el país para el año 2008, fecha en la que ocurrió la reconversión monetaria, pactando canon de arrendamiento en bolívares fuertes, lo que demuestra, a su decir, el dolo en sorprender la buena fe de la demandada para hacer valer a su conveniencia la ley.

• Que desde el momento del vencimiento del contrato de arrendamiento que se encontraba a tiempo determinado, a la fecha del 31 de diciembre de 2011, hasta que la actora se percató de que había cambiado la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, y fue cuando, a su decir, de manera dolosa sorprendió a la demandada en su buena fe accionándola a firmar el mencionado documento privado, por lo que, en virtud de lo establecido en el artículo 1.146 del Código Civil, solicita la nulidad del mismo, por los vicios alegados ya que cuando se firmó había operado la tácita reconducción a su favor, la cual es de carácter irrenunciable.

• Que la arrendadora procedió a aumentar el monto de la obligación arrendaticia de UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00) a CATORCE MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 14.560,00), por los cuatro locales arrendados, cantidad que hasta la presente fecha es el canon de arrendamiento actual, que se paga incluso bajo el régimen de consignaciones que se sustancia en el Juzgado de la causa.

• Que modificada como fue la obligación de la relación arrendaticia, aparte de desmejorar su situación, en el supuesto de que si hubiere lugar a una ficticia prórroga legal, existen elementos para suponer que operó la tácita reconducción, y además ocurrió una novación del contrato de arrendamiento de fecha 01 de enero de 2011.

• Que con el aumento del canon de arrendamiento, se configuran los elementos de la novación, ya que ambas partes convinieron en el propósito de extinguir la obligación primitiva y sustituirla por una nueva, y en este caso no es suficiente que se constituya una nueva deuda, sino como ocurrió, se aumentó el canon de arrendamiento y esa obligación sustituyó la obligación anterior.

• Que el documento privado que pretende hacer valer la parte actora en el presente juicio como fundamental de la pretensión libelar de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal y así pide sea declarado en la sentencia definitiva.

• Que la parte actora formuló su pretensión de forma equivocada, pues, a su decir, no cabe legalmente la presente demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, por cuanto es nulo el documento fundamental, por ende operó la tácita reconducción quedando la relación arrendaticia a tiempo indeterminado y lo correspondiente era demandar de acuerdo a los parámetros establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el supuesto de que se encontraren de manifiesto cualquiera de las causales del artículo.

• Concluyó solicitando se declarara sin lugar la presente demanda, condenándose en costas a la parte actora.

Capítulo III

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 04 de julio de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

(…) El juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26,49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.

…omisiss…

La accionante ADMINISTRADORA DISCOVERY, C.A., solicita el Cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado originalmente a tiempo determinado, sobre un inmueble constituido por cuatro (04) locales comerciales identificados con el No. 5, 6, 7 y 8, ubicados en el Centro Comercial Discovery, en la Avenida L.N.. 20, sector el Terminal, Ocumare del Tuy, Distrito Lander, Estado Miranda, suscrito entre las partes mediante documento privado y el cual tiene pleno vigor probatorio, tal como se estableció supra, dicha relación arrendataria se encuentra debidamente reconocida por ambas partes, quienes han sido coincidentes además, con las pautas contractuales contenidas en el referido documento. Plasmados como han quedado los hechos que conforman la presente controversia, este Sentenciador aprecia que el caso en análisis versa sobre la procedencia o improcedencia de la acción de Cumplimiento de contrato, habida cuenta que la accionante aduce como fundamento de su acción el incumplimiento por parte de la arrendataria PERFUMERIA EL SANTUARIO C.A., de una de las obligaciones locatarias, cual es, la devaluación del inmueble objeto del contrato vencida que fuere la prorroga LEGAL arrendaticia; al respecto la parte demandada a través de su apoderada judicial, manifestó que reconoce la relación arrendaticia, no obstante anexó en copia simple, dos contratos de arrendamiento suscritos entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DISCOVERY, C.A. y COMERCIAL GREICY, los cuales fueron valorados en su oportunidad, con el objeto de demostrar que la parte pretende violar la ley y menoscabar los derechos arrendaticios que detenta su representada, con un contrato viciado de nulidad en el consentimiento, y que desde el momento del vencimiento del contrato de arrendamiento que se encontraba a tiempo determinado a la fecha 31 de diciembre de 2011, hasta que según su decir la actora se percató de que había cambiado la relación arrendaticia de forma determinada a forma indeterminada, que en el supuesto de que si hubiere lugar a una ficticia prórroga legal, existen elementos para suponer nuevamente que opero la tacita reconducción.

…omissis…

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. G.G.Q., sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia”

Es decir la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamiento en contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, o improrrogable, definiéndolos individualmente de la siguiente manera: Contratos a Tiempo Indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe cuanto habrá de durar el mismo no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipulo por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe al canon de arrendamiento;

Contratos A Tiempo Fijo, son aquellos en los cuales las partes, han establecidos el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.

Contratos A Tiempo Determinado No Renovables o Improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Asimismo es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se esta solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: a) el término convenido ha expirado así como las subsiguientes prórrogas y, b) por el cumplimiento de algunas de las obligaciones contractuales o legales.

…omissis…

De las normas transcritas deviene palmariamente la obligación del arrendatario de restituir al propietario y/o arrendador el inmueble una vez precluido el periodo de tiempo pactado para la duración del arrendamiento; igualmente dimana de ellas que se ha dejado plenamente establecido que en el supuesto que las partes hubieren optado por celebrar un contrato a tiempo determinado el arrendamiento culmina a la fecha preestablecida y no se requiere que ocurra la notificación de una de la otra para que el arrendamiento termine.

Precisado lo anterior, sea pertinente analizar el contenido de las Clausulas Segunda y Tercera del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual copiado a la letra es del tenor siguiente:

(…) SEGUNDA: El presente contrato se celebra a tiempo determinado con vigencia de nueve años contados a partir del 01 de enero de 2003 hasta el 31 de diciembre del año 2011. El plazo de vigencia no tendrá renovación…

(…) TERCERA: Si la arrendataria optare por ejercer su derecho a prorroga legal conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicha prórroga comenzara el día 01 de enero de 2012 y finalizará el día 31 de diciembre de 2013…

De las mismas se evidencia que el contrato nació como un determinado e improrrogable.

Por otro lado tenemos que, en los contratos con plazo o término prefijados, al vencimiento de la prorroga legal, si el arrendatario queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento que estamos en presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua) en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuando o en que momento concluirá de modo preciso la duración de la relación contractual.

En los contratos de arrendamiento celebrados por tiempo determinado puede ocurrir –como en el subjudice- que concluido el periodo de tiempo establecido por las partes, se mantenga al arrendatario en la ocupación del inmueble, más cabe preguntarse, cuando prudencialmente se puede entender que el arrendador ha convenido por omisión en la permanencia del arrendatario en el inmueble? en este sentido el vacio que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal con el objeto que no prospere la tacita reconducción, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia tal como lo hace el Dr. G.G.Q. (…) todos los cuales concluyen que el arrendador deba intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en animo de impedir que opere la tacita reconducción con la siguiente indeterminación del contrato de arrendamiento.

En el caso bajo estudio tenemos que, el contrato de arrendamiento inicio en fecha 01 de enero de 2003 con una duración de nueve (09) años, concluyendo, conforme a la citada Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, en fecha 31 de diciembre de 2011, fecha ésta última en la cual con apego al dispositivo contenido en el inciso c) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzaba la prórroga legal, culminando la mimsa en fecha 31 de diciembre de 2013, sin embargo, una vez culminada la prórroga legal (31/12/13), no consta en autos que antes de la instauración de este juicio (25/02/2014) un (01) meses y veinticinco días después del vencimiento de aquella, la arrendadora ADMINISTRADORA DISCOVERY, C.A., haya realizado alguna actividad o conducta destinada a obtener la entrega del inmueble, es decir que una vez agotada la prórroga legal la parte demandada continuo ocupando el inmueble objeto del litigio y no habiendo intentado el arrendador demandante la acción dentro del lapso estipulado para ello, de 45 días conforme al criterio doctrinario referido y que acoge este sentenciador operó la tacita reconducción del contrato, trayendo como consecuencia que la relación contractual entre las partes es a tiempo indeterminado.

…omissis…

Por todo lo antes expresado, considera quien la presente causa resuelve que el contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DISCOVERY, C.A., y la Sociedad Mercantil PERFUMERIA EL SANTUARIO C.A., por un tiempo determinado se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y ASÍ SE ESTABLECE.

De la misma manera y como corolario de lo anterior, se debe determinar cual es el dispositivo legal aplicable, tal como antes se dijo y sustentado en las consideraciones doctrinarias y legales anteriores y siendo como es la materia arrendaticia de orden público, es procedente declarar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento debe accionarse conforme a los dispositivos contenidos en la ley especial, vale decir, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse convertido el contrato de arrendamiento en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado y no siendo procedente el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado sino el desalojo conforme a la ultima ley citada, la presente acción no puede prosperar en derecho. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En cuanto al pedimento contenido en el libelo de demanda, referido a la entrega del inmueble, es pertinente traer a colación los conceptos referidos en el texto de esta misma decisión, referente a que por cuanto el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, en razón de las consideraciones anteriores, el arrendatario no tenía una fecha fija y determinada, para darle cumplimiento a su obligación de restituir el inmueble a su arrendador no se encuentra probado en autos la mora del arrendatario en la entrega del inmueble. En consecuencia de lo anterior y por cuanto la petición anterior es subsidiaria de la solicitud principal de cumplimiento de contrato de arrendamiento, debe irremisiblemente este Juzgador declarar improcedente la petición formulada por el actor. Y ASÍ SE ESTABLECE.-“ (Fin de la cita)

Capítulo IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 04 de julio de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, que declarara inadmisible la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prorroga Legal incoara el ciudadano C.D.D.V., en su carácter de presidente de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DISCOVERY C.A., contra la Sociedad Mercantil PERFUMERÍA EL SANTUARIO, C.A.

Para resolver se observa:

El Juez como director del proceso, tiene como finalidad analizar no sólo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, ya que su labor no se limita a los hechos y al derecho por ellos invocados, debiendo en todo caso, en virtud del principio iura novit curia, revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales, unos de orden formal y otros de orden material o de fondo, los cuales son requisitos indispensables para que un proceso se considere válidamente constituido, cuya inobservancia acarrearía una transgresión al artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según el cual deberá el Estado garantizar una justicia “(…) gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”, siendo desacertado iniciar un procedimiento en el cual se cause indefensión a alguna de las partes, y el cual conlleve a la declaratoria de una sentencia meramente inhibitoria, por haberse incurrido en algunos de los supuestos que la jurisprudencia ha establecido para que el juez pueda apartarse del tema debatido en resguardo del orden público.

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio, debiendo atenerse a las normas del derecho, a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Asimismo, podrá fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia, y tendrá la facultad de interpretar contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, atendiéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, señalándose además que todo lo atinente a la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho reservada a los Jueces de mérito, quienes estarán facultados para establecer una calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existente en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieran hecho las partes siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas.

Ahora bien, precisado lo anterior quien aquí decide observa de una revisión de las actas procesales que la representación judicial de la parte demandante, Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DISCOVERY, C.A., demandó a la Sociedad Mercantil PERFUMERÍA EL SANTUARIO, C.A., parte demandada, por el cumplimiento de un contrato de arrendamiento que suscribieran ambas partes en fecha 01 de enero de 2003, (ver folio 28 al 30 de la pieza I del expediente) debido al vencimiento del término de la prórroga legal que se encuentra establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la referida sociedad mercantil no hizo la entrega oportuna del inmueble objeto del presente litigio, razón que la conllevó a fundamentar su pretensión según lo previsto en el artículo 39 eiusdem.

Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, entre otras cosas alegó y reconoció que ciertamente entre su representada y la parte demandante existe una relación arrendaticia que se inició con mucha antelación al contrato señalado como fundamental de la pretensión de la actora, sobre un inmueble constituido por cuatro (04) locales comerciales identificados con los Nos. 5, 6, 7 y 8, ubicados en el Centro Comercial Discovery, en la Avenida L.N.. 20, sector el Terminal, Ocumare del Tuy, Distrito Lander, Estado Miranda, la cual a criterio de esta Superioridad se regirá bajo las modalidades y términos establecidos en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia; por otro lado adujo que la parte demandante pretende menoscabar los derechos que ostenta su representada como arrendataria del referido inmueble, ya que a su decir en el presente caso operó la tacita reconducción, por cuanto que al culminarse el término de la prorroga legal, esto es el 31 de diciembre de 2013, su mandante siguió en posesión del inmueble antes mencionado, situación que demuestra que el contrato demandado dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.

De este modo, al evidenciarse que ambas partes admiten haber suscrito el referido contrato de arrendamiento, es por lo que queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia. Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.

Ahora bien, determinada la fuerza de Ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6 del Código Civil, esto es que no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbre, razón por la cual se hace indispensable a.l.n.d. contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda suscrito por las partes en fecha 01 de enero de 2003, quienes en las Cláusulas Segunda y Tercera del referido contrato convinieron lo siguiente:

(…) SEGUNDA: El presente contrato se celebra por tiempo determinado con una vigencia de nueve (9) años contados a partir del 01 de enero del año 2003 hasta el 31 de diciembre del año 2011. El plazo de vigencia no tendrá renovación…

(…) TERCERA: (…) Si la ARRENDATARIA optare por ejercer su derecho a prorroga legal conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicha prórroga comenzara el día 01 de enero de 2012 y finalizará el día 31 de diciembre de 2013…

(Subrayado y negrillas añadidas)

Del texto del contrato parcialmente trascrito y cuyo cumplimiento fue demandado, se desprende que la duración del referido contrato fue establecida por un período de nueve (09) años fijos, contados a partir del 01 de enero del 2003 hasta el 31 de diciembre del 2011, sin embargo se observa que existe un nuevo contrato celebrado entre las partes, por los mismos locales, donde establecieron un termino de duración de un año contados a partir del 01 de enero de 2011 y culmina su plazo fijo el día 31 de diciembre de 2011; comprendiendo un lapso que está en el contrato celebrado en el 2003; por lo que se considera que la relación arrendaticia es de Nueve (09) años, y que al vencimiento de su término la arrendataria podría ejercer su derecho a una prórroga legal, prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece en su ordinal “c”: “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (02) años”.- Efectivamente en el presente caso la prorroga legal para el contrato analizado comenzarían a transcurrir a partir del 01 de enero de 2012 hasta el 31 de diciembre de 2013;

Ahora bien, se constata que una vez culminada la referida prórroga legal, la parte arrendataria no recibió el canon de arrendamiento correspondiente, y la interposición de la demanda ocurrió posterior al lapso que ha establecido la doctrina, para interponer la misma, esto es en fecha 25 de febrero de 2014, aunado que el arrendador continúo ocupando el inmueble arrendado, de modo que ante tal situación quien aquí decide considera oportuno formular un análisis con la finalidad de verificar si en el caso de autos operó la tácita reconducción alegada por la parte demandada, ya que, a su decir, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes a tiempo determinado, con el cual la demandante fundamentó la presente acción se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, razón por la que resulta necesario señalar lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual reza que:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja la posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

.

De la norma transcrita ut supra se desprende que al expirarse el tiempo fijado en el contrato de arrendamiento y el arrendatario queda en posesión de la cosa arrendada, se presumirá que el contrato de arrendamiento quedará renovado, por tanto dicha norma contiene y regula lo que la doctrina denomina la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado a uno a tiempo indeterminado, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias: a) Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado; b) Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente; c) Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.

En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, quien aquí decide verifica que el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 01 de enero de 2003, se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, motivo que satisface el primer requisito. En cuanto al segundo de los requisitos el cual deviene de que si el inquilino continúo ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente, se observa que la duración del contrato suscrito fue establecido por un período de nueve (09) años fijos, contados a partir del 01 de enero del 2003 hasta el 31 de diciembre del 2011, más dos (2) años de prórroga legal que comenzaría a transcurrir a partir del 01 de enero de 2012 hasta el 31 de diciembre de 2013, constatándose que efectivamente la parte demandada hoy inquilino, continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente; y sobre el tercer y último requisito, tendiente a la falta de oposición por parte del propietario a que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, se evidencia que la parte demandante no realizó ninguna actividad o conducta destinada a obtener la entrega material del inmueble, antes de interponer la demanda, ni consta en actas el desahucio arrendaticio que haga considerar a este Jurisdicente lo contrario.

Ahora bien, en virtud de que en el caso de autos se constató que una vez vencido el término natural del contrato de arrendamiento convenido entre las partes y de la prórroga legal la cual operaba de pleno derecho, el demandado hoy arrendatario continuó ocupando el inmueble objeto del presente litigio, demostró la pasividad en la que incurrió el arrendador en permitir la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, una vez fenecido dicho término, lo cual trae como consecuencia la renovación de dicho contrato; no obstante a ello, al evidenciarse que la presente demanda fue incoada el 25 de febrero de 2014, esto es cincuenta y cinco (55) días después al vencimiento del término de la prórroga legal la cual feneció el 31 de diciembre de 2013, siendo ese el tiempo que dejó transcurrir la parte demandante hoy arrendador, para intentar la demanda, quien aquí juzga considera oportuno destacar que la doctrina ha establecido que el arrendador deberá intentar la acción de cumplimiento de contrato dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal a los fines de impedir que opere la tácita reconducción; de este modo debe concluirse que efectivamente en el sub iudice se configuró la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.600 del Código Civil, pues, a juicio de esta Superioridad el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, y por tanto la entrega material del inmueble en cuestión a que se refiere este juicio sólo podrá ser demandada a través de una acción de desalojo basada en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.

Establecido lo anterior, es evidente que en el caso de autos la demanda incoada resultaba inadmisible, tal y como lo ha establecido este Juzgado Superior en innumerables fallos, y como lo advirtió el Tribunal de la causa, toda vez que se demandó el cumplimiento de un contrato de arrendamiento que se encontraba indeterminado, en virtud de que la prórroga legal ejercida había fenecido, por tanto lo que debía demandarse era el desalojo, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues, ésta última acción se encuentra exclusivamente destinada a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado -ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, y así lo consideró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de mayo de 2010, caso: AGOSTINHO J.V. y J.M.F., contra la decisión dictada el 26 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dejando establecido lo siguiente:

(…) En ese sentido, aprecia esta Sala que al estimar el juzgado agraviante que es irrelevante que la acción sea denominada desalojo o resolución de contrato, incurre en un error de juzgamiento que indudablemente influye sobre las causales que se aplican en cada caso, lo que llevó al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declarar con lugar el amparo ejercido, al estimar que sí hubo violación al derecho a la tutela judicial efectiva, al no valorarse la acción primigenia de la forma como lo ordena la ley adjetiva.

Ello así, esta Sala estima que las circunstancias que antes se indicaron permiten concluir que el veredicto objeto de amparo vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva que reconoce el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda vez que no analizó correctamente los alegatos de las partes ni se ciñó a los términos en los cuales se estableció el alcance de la controversia planteada, analizando la resolución del contrato de arrendamiento solicitada en base a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual llegó a conclusiones erróneas que generaron la declaratoria con lugar de la demanda que fue interpuesta y, en consecuencia, modificó de forma sustancial los términos del litigio principal (…)

En este orden de ideas, es oportuno indicar que aún cuando el efecto principal del desalojo y de cumplimiento de contrato por vencimiento del término es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación. Al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente No. 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

En efecto, la acción escogida por la demandante, que lo fue la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria al orden público procesal, razón por la cual se revoca la sentencia proferida el 19 de octubre de 2010, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. ASI SE DECIDE.

...Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato..., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar es el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

En virtud de las anteriores consideraciones, y al observar esta Juzgadora que la pretensión de la parte demandante se circunscribe en el cumplimiento de un contrato de arrendamiento el cual se encuentra indeterminado, esta Alzada concluye que en el presente caso debía demandarse el desalojo tal y como se señaló anteriormente, ya que al demandarse el cumplimiento de un contrato de arrendamiento bajo un contrato a tiempo indeterminado, deja en indefensión a la parte demandada; por tal motivo resulta forzoso para esta Alzada declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DISCOVERY C.A., contra la sentencia proferida el 04 de julio de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, la cual se confirma en todas y cada una de sus partes, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, y en atención a la declaratoria de inadmisibilidad, por parte del Tribunal de la causa resulta inoficioso pronunciarse con respecto a las demás defensas esgrimidas por las partes, y además de ello, proceder a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas durante el íter procesal, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el demandante no resulta idónea en razón de la naturaleza jurídica del contrato. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo V

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por los Abogados Z.Z.U. y J.M.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 30.141 y 93.656, respectivamente, en su carácter de representación judicial de la parte demandante, Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DISCOVERY C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 10 de noviembre de 1.998, anotado bajo el No. 32, tomo 501-A-Sgdo, representada por su Presidente ciudadano C.D.D.V., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.222.838, contra la sentencia proferida el 04 de julio de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, la cual se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes.

Segundo

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Tercero

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Cuarto

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los siete (07) días del mes de noviembre de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL

J.M.G.F.

EL SECRETARIO

ANTONIO MAZUERA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve y treinta de la mañana (09:30 a.m.).

EL SECRETARIO

ANTONIO MAZUERA

JMGF/AM/avv.

Exp. No. 14-8522.

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR