Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 27 de Enero de 2014

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la Abogada B.J.B.I., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A.”, ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 18 de julio de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la Sociedad Mercantil “INVERSIONES HV & MC, C.A.”, contra la Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A.”.

Recibidas las actuaciones, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 13 de agosto de 2013, signándole el No. 13-8214 de la nomenclatura interna de este Juzgado, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente, a fin de que las partes consignaran sus respectivos informes, constando en autos que ambas partes hicieron uso de su derecho.

Mediante auto de fecha 21 de octubre de 2013, se dejó constancia de haberse vencido el lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación del escrito de observaciones, constando en autos que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.

En fecha 05 de noviembre de 2013, se pasó la presente causa al estado de sentencia, la cual sería dictada dentro de los sesenta (60) días calendario siguiente a la fecha.

En fecha 07 de enero de 2014, quien suscribe se aboca al conocimiento de la presente causa, dejando transcurrir el lapso de tres (03) días de despacho a los que hace referencia el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.

Consumado el lapso antes señalado, sin que se intentara recusación alguna, y estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, esta Juzgadora procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 11 de julio de 2012, el Abogado J.C.M.H., actuando en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES HV & MC, C.A.”, demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A.”, y posteriormente en fecha 05 de noviembre de 2012, reformó su demanda en los siguientes términos:

Alegó que en documento suscrito en fecha 01 de noviembre de 2004, su representada celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G.., C.A.”, representada por los ciudadanos S.O.D.S. y M.L.G..

Que el contrato de arrendamiento tiene por objeto un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el No. 06, ubicado en Residencias Páez Plaza, calle Páez con Guaicaipuro, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Miranda.

Que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento se estableció un término de duración de tres (03) años, que transcurrirían entre el 01 de noviembre de 2003, hasta el 31 de octubre de 2006, prorrogable a su vencimiento, por períodos iguales de tres (03) años, a menos que una de las partes notificare a la otra, dentro de los sesenta (60) días de anticipación, su deseo de no continuar con la relación contractual arrendaticia, por lo que llegada la fecha de vencimiento pautada, a falta de desahucio, el referido contrato de arrendamiento se prorrogaría por un período igual de tres (03) años, los cuales vencieron el 31 de octubre de 2009.

Que en fecha 25 de septiembre de 2009, es decir, dentro de los sesenta (60) días previstos en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, su mandante notificó por ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial, a la arrendataria su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento, además le notificó que a partir del 31 de octubre de 2009, comenzaría a disfrutar de la prórroga legalmente establecida, teniendo sólo por objeto el desahucio arrendaticio en referencia, poner en conocimiento a la arrendataria la voluntad indeclinable de su mandante de poner fin a la relación contractual arrendaticia, toda vez que la prórroga legal opera de pleno derecho.

Que a partir del 31 de octubre de 2009, hasta el 31 de octubre de 2011, la arrendataria disfrutó de la prórroga legal arrendaticia prevista en el literal “C” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Que llegado el vencimiento de la prórroga legalmente establecida, en fecha 31 de octubre de 2011, su mandante le solicitó a la arrendataria la entrega del inmueble dado en arrendamiento; no obstante a ello, la arrendataria se valió de promesas incumplidas, engaños y vacilaciones, para evadir la entrega del inmueble arrendado, alegando tener derecho al disfrute de una prórroga legal de tres (03) años, lo cual sólo aplica ante una relación arrendaticia de más de diez (10) años.

Que para el 31 de octubre de 2009, fecha en la que termino la relación contractual arrendaticia, el compendio normativo contenido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tenía poco más de ocho (08) años de haber entrado en vigencia, por lo que mal podía la arrendataria alegar beneficios legales cuya procedencia supera abiertamente el ámbito de aplicación tempestiva del cuerpo legislativo en referencia.

Que a la fecha de interposición de la presente reforma libelar, que marca el inicio del presente proceso, el contrato de arrendamiento tiene más de tres (03) años de cumplido, y aún así la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble arrendado.

Que desde el 11 de junio de 2008, la arrendataria ha venido consignando el canon de arrendamiento por ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de esta Circunscripción Judicial, en el expediente de consignaciones signado con el No. 2008-3091 de la nomenclatura interna de ese Tribunal; sin embargo, a la fecha su representada se ha negado a retirar las consignaciones, lo que evidencia su voluntad indeclinable de no continuar con la relación arrendaticia pactada.

Que en virtud del vencimiento en fecha 31 de octubre de 2009, del plazo contractualmente estipulado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, para la duración de la relación arrendaticia, así como vencida la prórroga legalmente establecida, y la renuencia que presenta la arrendataria en hacer entrega del inmueble arrendado, concluyó en la procedencia de la presente demanda.

Que por todas las razones que anteceden y siguiendo expresas instrucciones de su representada, acude a demandar a la Sociedad Mercantil “PANADERIA PASTELERIA F.D.G.., C.A.”, para que convenga o en su defecto, a ello sea condenada, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de noviembre de 2004, y subsidiariamente, en la entrega material del local comercial antes señalado, con expresa condenatoria en costas.

Fundamentó su pretensión en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.169, 1.264, 1.266 y 1.579 del Código Civil.

Estimó la presente demanda en la cantidad de doscientos setenta mil noventa bolívares (Bs. 270.090,00).

Por último, solicitó que la presente demanda se admitiera, tramitara, sustanciara conforme a derecho, y se declarara con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Por su parte, la representación judicial de la Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A.”, mediante escrito de fecha 09 de abril de 2013, alegó lo siguiente:

Que niega y rechaza por ser falso, que su representada haya iniciado la relación arrendaticia con la parte actora mediante la celebración de un contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de noviembre de 2004, por un período de tres (03) años, como lo afirma la parte actora en su libelo de demanda, cuando lo realmente cierto es que su representada inició la relación arrendaticia en fecha 30 de agosto de 1990, con la Empresa M.C. Inversiones C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda de fecha 17 de octubre de 1979, bajo el No. 43, Tomo 168 A Sgdo, el cual tuvo por objeto el arrendamiento de dos (02) locales comerciales distinguidos con los números cinco (05) y seis (06), ubicados en la planta baja del Edificio Residencial Páez Plaza, situado entre las calles Páez y Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda, los cuales son propiedad de la empresa “Inversiones HV & MC C.A.” e “Inversiones Nuevo Sol C.A.”, cuya duración era de cinco (05) años fijos contados a partir del 01 de noviembre de 1990.

Que el 01 de noviembre de 1992, mediante documento privado, la “Sociedad Mercantil MC Inversiones C.A.”, procedió a ceder y traspasar a favor de “Inversiones HV & MC C.A.” e “Inversiones Nuevo Sol C.A.”, todos los derechos y las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de julio de 1990, con su representada, Sociedad Mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA F.D.G. C.A.

Que la referida cesión fue aceptada en su oportunidad por los ciudadanos H.V.A. y DUARTE VIEIRA ALVES, el primero actuando en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil “Inversiones HV & MC C.A.”, y el segundo actuando con el carácter de representante legal de “Inversiones Nuevo Sol, C.A.”, y en el citado documento los ciudadano S.O.D.S. y M.L.G., actuando con el carácter de Presidente y Gerente, respectivamente, de la Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G. C.A.”, arrendataria de los locales comerciales identificados en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, declararon que aceptaban la cesión del mismo, por lo que es falso que su representada iniciara la relación arrendaticia como lo alega la parte actora en su libelo de demanda, esto es, el 01 de noviembre de 2004.

Que es cierto que el sexto (6º) contrato de arrendamiento fue celebrado en forma sucesiva el día 01 de noviembre de 2004, y tiene por objeto un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el No. 6, ubicado en la planta baja de residencias Páez Plaza, calle Páez con Guaicaipuro, Los Teques, Estado Miranda, Municipio Autónomo Guaicaipuro, acumulando un tiempo de relación arrendaticia de veintidós (22) años hasta la fecha de la presentación del escrito de contestación a la demanda, y de diecinueve (19) años para el momento en que se efectuó la notificación fallida a su representada.

Que es cierto que en la cláusula quinta (5º) del sexto contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de noviembre de 2004, se estableció que su vigencia era por un lapso de tres (03) años, a transcurrir desde el día 01 de noviembre de 2003, al 31 de octubre de 2006, el cual se prorrogaría automáticamente por períodos iguales siempre y cuando alguna de las partes contratantes no avisare a la otra por escrito dentro del lapso de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, su expresa decisión de dar por terminado el mismo.

Que es cierto que llegada la fecha de vencimiento del contrato, es decir, el 31 de octubre de 2006, a falta de aviso, el referido contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente por un período de tres (03) años, los cuales vencerían el 31 de octubre de 2009, y al no darle aviso a su representada, el referido contrato nuevamente se prorrogó en forma automática, feneciendo el 31 de octubre de 2012, por lo que de haber ocurrido la notificación de la no renovación del contrato, la prorroga legal de tres (03) años conforme a lo establecido en el artículo 38 literal d), la prórroga legal vencería el día 31 de octubre de 2015.

Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora en el Capítulo Cuarto del libelo de la demanda, donde alegó: “En fecha 25 de septiembre de 2009, es decir dentro del lapso de sesenta (60) días de anticipación, previstos en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento supra indicado, mi mandante Sociedad mercantil Inversiones HV & MC C.A, antes identificada, en órgano del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial y sede, notificó a la arrendataria Sociedad Mercantil Panadería Pastelería F.d.G. C.A., anteriormente identificada, su deseo de no continuar el contrato de arrendamiento antes referido, esto, tal y como se evidencia de solicitud signada con el número 094774 de la nomenclatura interna de este Tribunal, la cual acompaño constante de 32 folios útiles, marcada con la letra “C”.

Que la mencionada notificación debería ser considerada inexistente, por ser violatoria de los derechos que consagra el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por las siguientes razones: a) La arrendadora incurrió en violación del artículo 38, en su literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al concederle a su representada un plazo de prorroga legal de dos (02) años, cuando a tenor de lo establecido en el aludido artículo y literal se prevé que “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por lapso máximo de tres (3) años (…)”, que si se computa el tiempo de vigencia de la relación arrendaticia, la cual transcurrió en forma sucesiva sin ningún tipo de interrupción, la cual inició en fecha 30 de agosto de 1990, con la empresa M.C Inversiones, C.A, Sociedad Mercantil de este domicilio, el cual tuvo por objeto el arrendamiento de dos locales comerciales distinguidos con los números 5 y 6, ubicados en la planta baja del Edificio Residencias Páez Plaza situado entre las Calles Páez y Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda, los cuales son propiedad de las empresas Inversiones HV & MC C.A. e Inversiones Nuevo Sol C.A, cuya duración se estableció en cinco (05) años fijos contados a partir del día 30 de agosto de 1990, que se evidenció en el contrato de arrendamiento suscrito en forma privada, que para la fecha de la presunta y fallida notificación realizada en fecha 22 de septiembre de 2009, habían transcurrido diecinueve (19) años de relación arrendaticia que transcurrió en forma continua, pacífica sin oposición de su arrendadora, en consecuencia, alegó que es a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal que ha de aplicarse, es decir, de tres (03) años y no de dos (02) años como pretende concederle la arrendadora en forma violatoria de los derechos que asisten a la arrendataria.

Que en la fallida notificación, la parte actora invocó como basamento de su notificación el artículo 39 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo artículo no establece tal situación de prórroga legal, refiriéndose a “la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado (…)”; por lo que considera que la notificación es írrita e inexistente por haber violado lo establecido en el contrato de arrendamiento y vulnerar la norma establecida en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que al ser írrita e inexistente la notificación alegada por la arrendadora, resulta en consecuencia improcedente la presente acción por estar vigente el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de noviembre de 2004, por lo que propone la cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 7º, el cual establece lo siguiente: “la existencia de una condición o plazo pendiente”, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.246 y 1.159 del Código Civil, en concordancia con los artículos 7 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma que tiene evidente carácter de orden público.

Que el contrato de arrendamiento se encuentra en plena vigencia, por cuanto la arrendadora no cumplió con las condiciones necesarias para el aviso, por el contrario, ocasionó a su representada una confusión y un estado de indefensión ante la pretendida violación de los derechos que le consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que la alegada cuestión previa relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente se refiere a que el nacimiento o extinción de la obligación derivada del contrato depende de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto, por lo que si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, y si por el contrario hace depender la extinción de la condición, es resolutoria.

Que en el presente caso no ha nacido la condición para que proceda la presente acción, por lo que la demanda debe ser declarada improcedente por extemporánea, y encontrarse en plena vigencia el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 01 de noviembre de 2004.

Que su representada continúa ocupando el inmueble arrendado sin oposición de la arrendadora, lo cual puede entenderse como permitida por ella, ya que su representada sigue pagando los cánones de arrendamiento del inmueble mediante consignaciones arrendaticias que ha venido realizando por ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, signado con el expediente No. 2008-3091, del cual la parte actora tiene conocimiento.

Que en el supuesto negado que se tomara en cuenta el plazo otorgado por la arrendadora para que la arrendataria hicieran efectiva la entrega del inmueble, acorde con la írrita notificación, ésta tendría que haber ocurrido el día 31 de octubre de 2011, situación demostrativa del deseo que tiene para aquella conclusión no le impida continuar como arrendataria del inmueble, aunado a ello, en el contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre de 2004, se establecieron prorrogas automáticas de tres (03) años, por lo que considera que el contrato de arrendamiento se prorrogó por tres (03) años, y continuó bajo las mismas circunstancias previstas en el contrato de fecha 01 de noviembre de 2004, y se ha renovado su duración.

Que la actitud pasiva u omisiva de la arrendadora ante la disposición de su representada de continuar ocupando el inmueble como arrendataria conforme al derecho que le asiste, al no realizar ningún acto de los permitidos por la Ley, que pudiera indicarle a la arrendataria que debía devolver el inmueble arrendado, lo interpretó su representada como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia.

Que el artículo 1.394 del Código Civil, establece que: “Las presunciones son las consecuencias que la ley o el juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido”, por lo que deberán valorarse las pruebas que se promoverán en la oportunidad legal correspondiente, a modo de poder determinar o establecer si se produjo o no la misma, ya que la presunción es la consecuencia que la Ley o el Juez saca de un hecho conocido para establecer un desconocido, presunción legal deducible de lo dispuesto en los artículos 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil, en concordancia con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que niega, rechaza y contradice que a partir del 31 de octubre de 2009, hasta el 31 de octubre de 2011, su representada disfrutara de la prórroga legal arrendaticia prevista en el literal c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre de 2004, se encuentra en plena vigencia, y que es el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el aplicable a su representada, por cuanto la relación arrendaticia tiene una antigüedad de más de diez (10) años.

Que niega, rechaza y contradice que la parte actora haya solicitado a su representada la entrega del inmueble dado en arrendamiento, el cual está constituido por un local comercial distinguido con el No. 6, ubicado en Residencias Páez Plaza, calle Páez con Guaicaipuro, Jurisdicción del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Miranda, e igualmente rechaza, niega y contradice que su representada desde entonces se ha valido de promesas incumplidas, engaños y vacilaciones, negándose en la entrega del inmueble, por cuanto su representada se encuentra en el ejercicio y cumplimiento de un contrato de arrendamiento vigente legalmente suscrito entre las partes, el cual se encuentra sometido a una serie de normas de carácter público, y a no a capricho de la arrendadora.

Que conviene en que su representada desde el día 11 de junio de 2008, ha venido consignando el canon de arrendamiento correspondiente al inmueble arrendado, por ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, signado con el expediente No. 2008-3091, del cual la parte actora tiene conocimiento, originándose tales consignaciones por la negativa inexplicable de la arrendadora en recibir los cánones de arrendamiento.

Que niega, rechaza y contradice el derecho invocado por la parte actora en su capítulo de conclusiones, en lo relativo a lo establecido en el artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto considera que la misma no es aplicable a su representada.

Que niega, rechaza y contradice el contenido de la temeraria demanda por ser infundada, ya que la parte actora la ha intentado en contra de su representada por el presunto incumplimiento del contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre de 2004, contrato éste que su mandante ha cumplido en todas y cada una de sus partes, por lo que en consecuencia no es procedente la demanda y así solicitó se declarara, por cuanto el contrato arrendamiento está en plena vigencia.

Que niega, rechaza y contradice que su representada deba ser condenada en costos y costas.

Que niega, rechaza y contradice por exagerada la estimación de la demanda, ya que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece que “(…) Si el contrato fuere por tiempo indeterminado el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”, de allí que, si el canon de arrendamiento establecido entre las partes fue por la cantidad de un mil dos bolívares (1.002,00), que multiplicado por doce (12) meses arrojan la cantidad de doce mil veinticuatro bolívares (Bs. 12.024,00), los cuales divididos entre Bs. 90,00 que era el valor de la unidad Tributaria para el momento de interposición de la demanda era de 133,6 U.T.

Que a.c.f.l. actas que conforman el presente expediente, señaló que se pudo apreciar el incumplimiento del Decreto AMG-I-028-2010, emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual expresa entre otras cosas, que ninguna autoridad a las que se refiere el artículo 174 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, que ejerza sus competencias en la Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, deberá dar curso a solicitudes, reclamaciones, acciones o demandas contra poseedores de inmuebles, ni podrá ordenar, practicar o ejecutar medidas de desalojos de inmuebles destinados a uso de viviendas o actividades comerciales o industriales sin la previa comprobación que el propietario y sus representantes, en caso de que éstos actúen en las acciones administrativas o judiciales con tal propósito, se encuentren solventes con todas las obligaciones que le establecen las ordenanzas municipales y demás instrumentos jurídicos que los desarrollen como las correspondientes a la materia urbanística, de protección y saneamiento ambiental, las tributarias y de registro catastral, por lo que considera el señalado decreto como una guía en la cual se evidencian las obligaciones exigidas y que en el presente caso no se dieron cumplimiento.

Concluyó solicitando se declarara sin lugar la presente demanda en la definitiva, con expresa condenatoria en costas para la parte actora.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE DEMANDANTE:

Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora consignó las siguientes documentales:

Copia certificada del instrumento poder que la Sociedad Mercantil “INVERSIONES HV & MC, C.A.”, le otorgara a los Abogados R.Y.M.H. y J.C.M.H., autenticado en fecha 01 de junio de 2012, por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el No. 17, Tomo 94 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 17 al 24 de la pieza I del presente expediente). Se observa que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual no fue impugnado por la contraparte, por lo que esta Sentenciadora le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la representación en el presente juicio de los Abogados R.Y.M.H. y J.C.M.H.. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito el 01 de noviembre de 2004, entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. (f. 25 al 30 de la pieza I del presente expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento privado el cual no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado los términos en que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

Original del expediente signado bajo el No. 094774, contentivo de la notificación judicial de desahucio contractual practicada por el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 25 de septiembre de 2009 (f. 31 al 62 de la pieza I del presente expediente). Se observa que esta documental fue rechazada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, aduciendo que la misma es inexistente por haberse concedido una prórroga legal de dos (02) años, cuando en base a la duración de la relación arrendaticia debía concederse un máximo de tres (03) años; en este sentido, se evidencia que se tratan de las actuaciones emanadas de un ente autorizado para dar fe pública, por lo que poseen pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para corroborar que efectivamente en fecha 25 de septiembre de 2009, la arrendadora le notificó a la arrendataria su deseo de no querer continuar con la relación arrendaticia, y que a partir del 31 de octubre de 2009, comenzaría a disfrutar de la prórroga legal arrendaticia, por lo que independientemente del lapso de prórroga que se haya señalado, se evidencia que la arrendadora expresó su decisión de dar por terminado el contrato de acuerdo a lo pactado en la cláusula quinta del mismo. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia certificada del expediente de consignaciones signado con el No. 08-3091, de la nomenclatura interna del Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (f. 63 al 193 de la pieza I del presente expediente). Observa quien decide que se trata de las actuaciones emanadas de un ente autorizado para dar fe pública, las cuales además no fueron impugnadas por la contraparte, en consecuencia se les confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose las distintas consignaciones que la arrendataria efectuara de los cánones de arrendamiento, así como también la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes en litigio. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte actora mediante escritos de fecha 17 y 18 de abril de 2013, promovió la cláusula quinta del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de noviembre de 2004; así como el desahucio arrendaticio practicado en fecha 25 de septiembre de 2009, por el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; el contrato de arrendamiento suscrito el 01 de noviembre de 1999, que fuese consignado por la representación judicial de la parte demandada junto con su escrito de contestación; y el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 01 de noviembre de 2004, promoción ésta que no constituye un medio probatorio que merezca alguna valoración, puesto que su invocación alude únicamente al principio de la comunidad de la prueba. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada consignó lo siguiente:

Original del instrumento poder que la Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A.”, le otorgara a la Abogada B.J.B.I., autenticado en fecha 29 de marzo de 2011, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, anotado bajo el No. 33, Tomo 105 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 12 al 14 de la pieza II del presente expediente). Se observa que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual no fue impugnado por la contraparte, por lo que esta Sentenciadora le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la representación en el presente juicio de la Abogada B.J.B.I.. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil MC INVERSIONES, C.A., y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A., en fecha 30 de julio 1990, y su ampliación de fecha 30 de agosto de 1990 (f. 21 al 24 de la pieza II del presente expediente). De la revisión de las actas se observa que la parte demandada consignó posteriormente el original de estas documentales, evidenciándose que las mismas no fueron impugnadas por la contraparte, por lo que se valoran conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la relación contractual existente entre la Sociedad Mercantil MC INVERSIONES, C.A., y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de la cesión y traspaso que la Sociedad Mercantil MC INVERSIONES, C.A., hiciera a favor de las empresas Inversiones HV & MC C.A. e Inversiones Nuevo Sol C.A., de fecha 01 de noviembre de 1992 (f. 25 al 28 de la pieza II del presente expediente). Se observa que la parte demandada consignó posteriormente el original de esta documental, sin que la parte actora la impugnara, por lo que se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la cesión de derechos que sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, otorgara la Sociedad Mercantil MC INVERSIONES, C.A., a las empresas Inversiones HV & MC C.A. e Inversiones Nuevo Sol C.A. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de los contratos de arrendamiento suscritos en fecha 27 de octubre de 1995, 02 de octubre de 1997, y 01 noviembre de 1999, respectivamente, por la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A., y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. (f. 29 al 63 de la pieza II del presente expediente). Esta Alzada observa que posteriormente fueron consignados los originales, sin que la parte contraria las impugnara, por lo que se valoran estas documentales de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la relación contractual existente entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A., y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. Y ASÍ SE DECIDE.

Original del contrato de arrendamiento suscrito el 01 de noviembre de 2004, por la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A., y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. (f. 64 al 69 de la pieza II del presente expediente). Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnada por la parte contraria, evidenciándose la relación contractual existente entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A., y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, mediante escrito consignado en fecha 11 de abril de 2013, la representación judicial de la parte demandada, promovió en original e hizo valer el contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil MC INVERSIONES, C.A., y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A., en fecha 30 de julio 1990, y su ampliación de fecha 30 de agosto de 1990; así como la cesión y traspaso que la Sociedad Mercantil MC INVERSIONES, C.A., hiciera a favor de las empresas Inversiones HV & MC C.A. e Inversiones Nuevo Sol C.A, de fecha 01 de noviembre de 1992, y los contratos de arrendamiento suscritos en fecha 27 de octubre de 1995, 02 de octubre de 1997, y 01 noviembre de 1999, respectivamente, por la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A., y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. (f. 74 al 95 de la pieza II del presente expediente), documentales éstas que fueron a.y.v.p. esta Superioridad con anterioridad, por lo que resulta inoficioso volverlas a a.Y.A.S.D.

Asimismo, promovió e hizo valer el contrato de arrendamiento suscrito el 01 de noviembre de 2004, por la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A., y la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A., el cual consignó junto con su escrito de contestación a la demanda, lo cual no constituye un medio probatorio que merezca alguna valoración, puesto que su invocación alude únicamente al principio de la comunidad de la prueba. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo IV

DE LA DECISION RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 18 de julio de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“(…) En el presente proceso el abogado J.C.M.H., actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello que en fecha 1º de noviembre de 2004, su representada suscribió con la empresa mencionada un contrato de arrendamiento que tenía por objeto un local comercial distinguido con el Nº 06, ubicado en Residencias Páez Plaza, Calle Páez con Guaicaipuro, en la ciudad de Los Teques, por el término de tres (03) años, esto es, desde el 1º de noviembre del 2003 hasta el 31 de octubre de 2006, prorrogable a su vencimiento por períodos iguales, siempre que alguna de las partes no notificare a la otra dentro de sesenta (60) días de anticipación, su deseo de no continuar con la relación contractual arrendaticia. Así mismo, señaló que en fecha 25 de septiembre de 2009, es decir, dentro del lapso de sesenta (60) días antes referido, su mandante notificó a la demandada su deseo de no continuar la relación arrendaticia, por lo que ésta –según su decir- disfrutó desde el 31 de octubre de 2009 hasta el 31 de octubre de 2011, la prórroga legal prevista en el literal “c” del artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo, verificado el término de la prórroga legal supra indicada, la demandada se ha negado a entregar el descrito inmueble y es por tales razones que procede a demandarla por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, y en consecuencia solicita la entrega material del descrito local comercial.

A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, la parte accionada en la oportunidad para contestar la demanda sostuvo que la relación arrendaticia con la actora inició en fecha 30 de agosto de 1990, por lo que de haberse realizado de forma idónea la notificación de no renovar el contrato, la prórroga legal correspondiente era de tres (03) años de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal “d” la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no de dos (02) años como se indicó; aunado a ello, señaló que la notificación realizada por la demandante debe ser considerada inexistente por ser violatoria de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consecuentemente, niega haber disfrutado de prórroga legal desde el 31 de octubre de 2009 hasta el 31 de octubre de 2011, y en efecto promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de condición o plazo pendientes. Por último, la parte accionada impugnó la estimación de la demanda realizada por el actor y manifestó que en el presente proceso no se cumplieron con las obligaciones mínimas exigidas en el Decreto AMG-I-028-2010, emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.

SOBRE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.

Vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, pasa esta Sentenciadora a resolver de manera previa la impugnación de la estimación de la demanda hecha por la parte accionada en la oportunidad para contestar; ello en virtud que, de los lineamientos contenidos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que en caso de que el valor del objeto de la demanda no conste pero aun así sea apreciable en dinero, el demandante debe estimarla, pudiendo por su parte el demandado impugnar tal estimación bien por exigua o exagerada, demostrando a su vez cuál sería la estimación adecuada.

Bajo este orden de ideas, tenemos que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia sobre la impugnación de la cuantía está expresado -entre otros- en el fallo dictado en fecha 18 de diciembre de 2007, (caso: G.A.B.P. contra P.J.C.V.); el cual es del siguiente tenor:

(...) se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

. (Negrita y subrayado del Tribunal)

Siendo dicho criterio ratificado mediante decisión dictada en fecha 16 de noviembre de 2009 (caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia contra Elsio M.P.); la cual expresa:

(...) el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’ Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor (…)

(Negrita y subrayado del Tribunal)

Así las cosas, partiendo de los criterios jurisprudenciales precedentemente transcritos puede afirmarse que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda por considerarla insuficiente o exagerada –como ocurre en el caso de marras-, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario quedaría firme la estimación realizada por la parte demandante en su libelo, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

En efecto, siendo que en el caso de autos la impugnación a la estimación de la demanda fue realizada en los siguientes términos: “(…) Niego y rechazo la estimación de la demanda, por exagerada y abusiva, el Art. 36 del Código de Procedimiento Civil establece que”…Si el contrato fuere por tiempo indeterminado el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año, entonces tenemos que el canon de arrendamiento establecido entre las partes es la cantidad de Un Mil Dos Bolívares (1.002,00) que multiplicado por 12 meses tenemos la cantidad de Bs. 12.024,00, dividido entre Bs. 90,00 que era el valor de la unidad Tributaria para el momento de interposición de la demanda era de 133,6 U.T. (…)”; en consecuencia, quien aquí suscribe considera necesario resaltar que lo que se demanda en el presente proceso es el cumplimiento de un contrato a tiempo determinado por vencimiento de la prórroga legal, donde por lo tanto no se persigue el pago de pensiones ni accesorios, por lo que el valor de la pretensión queda determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo y no por la sumatoria de las pensiones o cánones de un año; en efecto, siendo que la parte demandada omitió señalar una nueva cuantía e incluso obvió traer al proceso elementos de prueba que sustentaran su impugnación, debe declararse IMPROCEDENTE la impugnación en cuestión de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, quedando establecida como vigente y definitiva la estimación realizada por la parte demandante en el libelo, esto es, en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 270.090,00).- Así se establece.

DE LA EXISTENCIA DE CONDICIÓN O PLAZO PENDIENTE.

Resuelto lo anterior, y en vista que la parte accionada en la oportunidad para contestar la demanda promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: “(…) En consecuencia al ser írrita e inexistente la presunta Notificación alegada por la Arrendadora, hace en consecuencia improcedente la presente acción, por estar en plena vigencia el contrato de arrendamiento de fecha 1º de Noviembre de 2004, en consecuencia alego la cuestión previa contenida en el Art. 346 del Código de Procedimiento Civil Ordinal 7º que establece “La Existencia de una condición o plazo pendiente”. Esta excepción la alego, basada en que si la fallida Notificación a que se refiere la parte actora, es considerada por el Tribunal como írrita o inexistente por ser violatoria de la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, en contravención a lo establecido en los artículos 1.246 y 1.159 del Código Civil, en concordancia con los artículos 7 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma que tiene evidente carácter de orden público, el contrato de arrendamiento, se encuentra en plena vigencia, pues la Arrendadora, no cumplió con las condiciones de la (sic) aviso para ser válidamente efectuada, por el contrario ocasiona a mi representada una confusión y un estado de indefensión ante la pretendida violación de los derechos que le consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a mi representada. (…) En el presente caso, no ha nacido la condición para que proceda la presente acción, por lo que la presente demanda debe ser declara improcedente por extemporánea y encontrarse en plena vigencia el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 01 de Noviembre de 2004. (…)”; este Tribunal en consecuencia considera pertinente pronunciarse al respecto, para lo cual se permite traer a colación la normativa que regula la figura en cuestión, lo cual hace de seguida:

Artículo 346.- “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 7° La existencia de una condición o plazo pendientes. (…)” (Negritas y subrayado de este Juzgado)

Partiendo de la disposición legal antes transcrita quien aquí suscribe observa que la misma establece de manera clara la forma de proceder de la parte demandada en el sentido de que dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá en vez de contestarla promover cuestiones previas; ahora bien, en relación a la cuestión previa opuesta y contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resulta oportuno referirse al autor F.V. B., quien señaló en su libro “Los Principios Fundamentales y Las Cuestiones Previas en el Nuevo Código de Procedimiento Civil” (Editorial Paredes Caracas 1987, p. 82-83), lo siguiente:

“(...) la existencia de la condición o del término puede conducir a un diferimiento prolongado del mérito de la causa (...) quien mantiene la condición a plazo pendientes, como una cuestión previa; pero sin que su declaratoria con lugar produzca la paralización inmediata del juicio, sino que este continua su curso normalmente, hasta llegar al estado de sentencia, oportunidad en la cual si se paraliza la decisión de fondo, hasta que se cumpla la condición o se venza el término (...) la condición a plazo pendiente sólo procede cuando convencionalmente o por expresa disposición de la ley, se somete la exigibilidad o el nacimiento de la obligación al cumplimiento de determinado acontecimiento futuro e incierto (condición) o al decurso de determinado lapso de tiempo (término) (…)“ (Negritas y subrayado de este Juzgado)

En este mismo orden de ideas, el doctrinario H.B.L.M. en su libro “Las Fases del Procedimiento Ordinario” (Editorial Mobil Libros, Caracas 1996, p.86), señala que la condición o plazo pendiente está referida a “que la obligación que se demanda no es exigible en este momento, ya que el tiempo para la verificación de la misma no se ha agotado (plazo), o el supuesto para que se cumpla la misma no se ha dado (condición) (…)”

También ha dejado establecido el Tribunal Supremo de Justicia, que una obligación que depende de un acontecimiento futuro e incierto es condicional, ya que mientras no acontezca esa condición la obligación estaría pendiente; ello quedó establecido mediante sentencia N° 01137 proferida en fecha 23 de julio de 2003, por la Sala Político Administrativa con ponencia del Magistrado LEVIS IGNACIO ZERPA, en el Exp. Signado con el Nº 1063, quién precisó respecto a la comentada cuestión previa lo siguiente:

(…) La cuestión previa alegada relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. Si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción la condición es resolutoria (…)

(Negritas y subrayado de este Tribunal)

De allí que, para la proposición de la cuestión previa bajo análisis es preciso que haya habido entre las partes un vínculo obligacional que establezca la condición o el plazo y que aún estén pendientes de cumplirse al momento de la interposición de la demanda; en efecto, si la condición acordada en la obligación no se da, o el plazo concedido al deudor no ha llegado a su término, no podrá demandarse el cumplimiento de tales obligaciones.

De esta manera, la doctrina y la jurisprudencia patria han dejado claramente establecido que la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prospera cuando exista una condición o plazo pendiente que afecta el derecho reclamado en juicio, lo cual se conecta directamente con el ámbito obligacional; en este sentido, siendo que las obligaciones según la Ley deben ser cumplidas de buena fe y en la forma en que fueron pactadas dentro de un amplio margen de discrecionalidad, en virtud del principio de autonomía y voluntad de las partes, en consecuencia, la condición o plazo pendiente al que alude la cuestión previa invocada es siempre de naturaleza convencional o deviene del contrato, relación o vínculo impuesto por las partes y no por la Ley.

Partiendo de las acotaciones anteriormente realizadas, y con base al análisis de las actas que conforman el presente expediente, así como de la doctrina y jurisprudencia anteriormente transcritas, debe este Tribunal verificar la existencia o no de una condición o plazo pendiente con respecto a la fuente de obligaciones que vincula a las partes intervinientes en este presente proceso, esto es, en el contrato de arrendamiento (inserto al folio 24-29) suscrito el 1º de noviembre de 2004, por INVERSIONES HV & MC, C.A. –en carácter de arrendadora- y PANADERÍA Y PASTELERÍA F.D.G., C.A. – en carácter de arrendataria-; para ello, quien aquí suscribe se permite transcribir el contenido de la cláusula quinta del referido contrato, siendo que la misma expone textualmente lo siguiente: “(…) QUINTA: El término de duración del presente contrato de mutuo y expreso acuerdo entre las partes ha sido fijado por un período de tres (03) años a partir del día primero (01) de Noviembre de 2003 al treinta y uno (31) de Octubre de 2006, plazo este que podrá automáticamente prorrogarse por períodos iguales siempre y cuando alguna de las partes contratantes no avisare a la otra por escrito dentro del lapso de sesenta (60) días antes de la fecha de vencimiento del contrato, su expresa decisión de dar por terminado el mismo. (…)”

De allí que, las partes contratantes de mutuo acuerdo convinieron en la celebración de un contrato de arrendamiento con un término de duración de tres años (03), contados desde el 1º de noviembre del 2003 hasta el 31 de octubre del 2006, y prorrogable por un término igual siempre que alguna de las partes no notificare a la otra dentro de sesenta (60) días antes de la fecha del vencimiento del contrato, su decisión de no renovarlo; es el caso que, el 1º de noviembre de 2006, ante la falta de la referida notificación, el contrato se prorrogó automáticamente, hasta el 31 de octubre de 2009. Sin embargo, de las actas que conforman el expediente, así como de los dichos de ambas partes, se desprende que en fecha 25 de septiembre de 2009 (según se evidencia de notificación judicial practicada por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, inserta al folio 30-61), la actora –en su carácter de arrendadora- notificó a la demandada –arrendataria- su decisión de no prorrogar el contrato, esto es, dentro de los sesenta (60) acordados; en efecto, dicha notificación es ciertamente válida pese a que en ella se incurrió en error al concederle a la arrendataria dos (02) años de prórroga legal, cuando lo correcto era concederle los tres (03) años previstos en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone textualmente que “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. (…)” (Resaltado del Tribunal), ello en virtud que evidentemente la relación arrendaticia inició el 30 de agosto de 1990 (según se evidencia del contrato de arrendamiento inserto al folio 21-24, en concordancia con los documento de cesión cursantes al folio 25-28; todos de la segunda pieza), esto es, hace más de diez (10) años.- Así se precisa.

En efecto, puede concluirse que la arrendataria disfrutó de los tres (03) años de prórroga legal a que se refiere el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde el 1º de noviembre de 2009 hasta el 31 de octubre de 2012, ello en vista que la notificación judicial practicada por la actora además de ser un hecho reconocido por ambas partes, fue realizada dentro de los sesenta (60) días antes a la fecha de vencimiento del contrato; de esta manera, siendo que ha quedado establecida la eficacia y validez de la notificación judicial practicada, y aunque es cierto que el plazo de tres (03) años de prórroga legal se cumplió el 31 de octubre de 2012, esto es, después de la interposición de la presente demanda el día 11 de julio de 2012, no obstante resultaría una formalidad inútil, innecesaria y no esencial para esta Sentenciadora declarar con lugar la cuestión previa promovida siendo que la condición o plazo “pendiente” ya se cumplió, y por tanto es inexistente; así las cosas, este Tribunal de conformidad con las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República de Venezuela y en virtud que la cuestión previa promovida lo que logra es detener el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, por encontrarse temporalmente afectada la exigibilidad de la pretensión, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 355 y 886 del Código de Procedimiento Civil, declara en consecuentemente SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la parte demandada referida a la “existencia de una condición o plazo pendientes” de conformidad con lo establecido en el artículo 346, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.

DEL INCUMPLIMIENTO DEL DECRETO AMG-I-028-2010.

Resuelto lo anterior, y en vista que en el escrito de contestación la parte demandada manifestó que en el presente proceso no se cumplieron con las obligaciones mínimas exigidas en el Decreto AMG-I-028-2010 emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, sosteniendo para ello que:

(…) Analizadas como han sido las actas que conforman el presente expediente podemos apreciar el incumplimiento del Decreto AMG-I-028-2010, emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual expresa “Ninguna autoridad a las que se refiere el artículo 174 de la Ley Orgánica del Pode Público Municipal, que ejerza sus competencias en la Jurisdicción del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, deberá dar curso a solitudes, reclamaciones, acciones o demandas contra poseedores de inmuebles, ni podrá ordenar, practicar o ejecutar medidas de desalojo se (sic) encuentren los inmuebles destinados a uso de viviendas o actividades comerciales o industriales sin la previa comprobación que el propietario y sus representantes, en caso de que estos actúen en las acciones administrativas o judiciales con tal propósito, se encuentren solventes con todas las obligaciones que le establecen las ordenanzas Municipales y demás instrumentos jurídicos que los desarrollen como las correspondientes a la materia urbanística, de protección y saneamiento ambiental, las tributarias y de registro catastral. Considerando el presente decreto como una guía en la cual se evidencian las obligaciones mínimas exigidas y que en el presente caso no se dio cumplimiento. (…)”

En consecuencia, este Tribunal considera pertinente realizar las siguientes consideraciones:

La administración de justicia es una función pública que debe ser ejercida de manera eficiente y oportuna por el Estado, y en esto consiste el derecho de acceso a la justicia, también denominado derecho a la tutela judicial efectiva, que implica la posibilidad de toda persona, independientemente de su condición económica, social o de cualquier otra naturaleza, de acudir ante los Tribunales para formular pretensiones o defenderse de ellas, de obtener un fallo de esos órganos jurisdiccionales y finalmente, que la resolución pronunciada sea cumplida y ejecutada.

En la misma línea de pensamiento, encontramos que los elementos definidos en el texto constitucional constituyen una garantía del Estado, y se refieren a que la justicia debe ser accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable y equitativa; desde luego hay que agregar que dicho acceso debe garantizarse sin dilaciones indebidas y sin formalismos inútiles, por cuanto constriñe a obtener una solución del problema judicial a la brevedad posible, en otras palabras, el Juez no debe vacilar al hacer abstracción de tales figuras porque éstas son contrarias a la justicia misma.

En este sentido, si bien las autoridades municipales deben verificar que el propietario o representante de un inmueble se encuentre solvente al momento de interponer una solicitud, reclamo o acción contra el poseedor del mismo, no obstante, debe precisarse que para acceder a la justicia, especialmente a este órgano jurisdiccional con competencia a nivel estadal, no se requiere la verificación de dicha circunstancia, por cuanto la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tal como se señaló anteriormente, está orientada a garantizar el libre acceso a los órganos administradores de justicia, la posibilidad de obtener un pronunciamiento expedito y hacer efectiva su ejecución, protegiendo de esta manera los intereses de quien alegue ser titular un derecho exigible o de una situación susceptible de ser protegida; en efecto, siendo que nuestra Carta Magna reconoce el derecho de todas las personas a acceder al sistema de justicia, y en virtud que tal acceso debe ser garantizado sin dilaciones indebidas y sin formalismos inútiles, consecuentemente quien aquí decide debe declarar IMPROCEDENTES los alegatos formulados por la parte demandada, referidos al incumplimiento de las obligaciones mínimas exigidas en el Decreto AMG-I-028-2010 emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.- Así se establece.

…omissis…

Bajo este orden de ideas, resueltas las defensas previas opuestas por la parte accionada en la oportunidad para contestar la demanda, habiendo analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso y vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, seguidamente este Tribunal a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa a pronunciarse sobre el fondo del juicio en base a las siguientes consideraciones:

En vista que la acción incoada es seguida por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y el vencimiento del contrato a tiempo determinado, así como de la prórroga legal, en consecuencia debe este Tribunal verificar si en el caso de marras se llenan dichos extremos; en relación al primer requisito, quien aquí suscribe partiendo de los instrumentos probatorios consignados por las partes intervinientes en el presente juicio, particularmente del contrato de arrendamiento (inserto al folio 24-29, I pieza y 64-69, II pieza) suscrito entre ellas el 1º de noviembre del 2004, el cual se tuvo por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se pudo constatar que a través del mismo la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. -parte demandante- dio en arrendamiento a tiempo determinado a la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A. –parte demandada- un local comercial identificado con el Nº 06, ubicado en la planta baja del edificio “RESIDENCIAS PÁEZ PLAZA”, situado entre las calles Páez y Guaicaipuro, en la ciudad de Los Teques del Estado Miranda, por el plazo de tres años prorrogable automáticamente por plazos iguales, siempre que alguna de las partes no manifestare por escrito su decisión de no prorrogarlo dentro de sesenta (60) días antes de su vencimiento.

De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

Bajo este orden de ideas, con relación al segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción, a saber, el vencimiento del contrato a tiempo determinado así como de la prórroga legal, se observa lo siguiente:

Tal como se dejó sentado a lo largo de la presente sentencia, ciertamente las partes contratantes de mutuo acuerdo convinieron en la celebración de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con un término de duración de tres años (03), contados desde el 1º de noviembre del 2003 hasta el 31 de octubre del 2006, y prorrogable por un término igual siempre que alguna de las partes no notificare a la otra dentro de sesenta días antes de la fecha del vencimiento del contrato, su decisión de no renovarlo; es el caso que, el 1º de noviembre de 2006, ante la falta de la referida notificación, el contrato se prorrogó automáticamente hasta el 31 de octubre de 2009, sin embargo, de las actas que conforman el expediente se desprende que ciertamente en fecha 25 de septiembre de 2009 (según se evidencia de notificación judicial practicada por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, inserta al folio 30-61), la actora –en su carácter de arrendadora- notificó a la demandada –arrendataria- su decisión de no prorrogar el contrato, esto es, dentro de los sesenta acordados en la cláusula quinta del mismo; por tales razones, puede quien aquí decide afirmar que el contrato en cuestión venció el 31 de octubre de 2009, siendo dicha notificación válida pese a que en ella se incurrió en error al concederle a la arrendataria dos años de prórroga legal, cuando lo correcto era concederle los tres años previstos en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que la relación arrendaticia inició el 30 de agosto de 1990 (según se evidencia del contrato de arrendamiento inserto al folio 21-24, en concordancia con los documento de cesión cursantes al folio 25-28; todos de la segunda pieza), esto es, hace más de diez años conforme a lo previsto en la referida disposición legal.

Como corolario de lo anterior, se evidencia que la arrendataria disfrutó de los tres años de prórroga legal antes referidos, desde el 1º de noviembre de 2009 hasta el 31 de octubre de 2012; y aunque es cierto que dicho término se cumplió tres meses después de la interposición de la presente demanda (11 de julio de 2012), no obstante, este Tribunal a los fines de evitar el desgaste innecesario del sistema de administración de justicia, estima que habiéndose vencido la prórroga legal y no costando en autos que la demandada haya realizado la respectiva entrega del inmueble objeto del presente juicio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición legal que expresa que “la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado (…)”, aunado a que evidentemente la demandante en su condición de arrendadora no tiene interés en continuar con la relación arrendaticia, consecuentemente quien aquí decide debe declarar CON LUGAR la demanda que fuera incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C.A. contra la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A., por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, ambas partes ampliamente identificadas en autos; y por ende, ORDENAR a la Sociedad Mercantil PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A., hacer entrega del bien inmueble sobre el cual recayó el referido contrato, a saber, un local comercial distinguido con el Nº 06, ubicado en Residencias Páez Plaza, Calle Páez con Guaicaipuro, en la ciudad de Los Teques, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.” (Fin de la cita)

Capítulo V

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

En fecha 07 de octubre de 2013, compareció ante esta Alzada la representación judicial de la parte demandante, Sociedad Mercantil “INVERSIONES HV & MC, C.A.”, a los fines de consignar su escrito de alegatos, en el cual alegó que el trámite procesal contenido en el presente expediente se rige por el procedimiento breve concentrado arrendaticio, previsto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza e Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedimiento que no pauta informes en Alzada, ello conforme a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitó se ordenara la reposición de la causa al estado de que se tramitara por el procedimiento breve.

Por su parte, la Abogada B.J.B.I., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A.”, mediante escrito que presentara el 07 de octubre de 2013, luego de efectuar una síntesis de las actuaciones suscitadas en el presente proceso, adujó lo siguiente:

Que en la sentencia recurrida se declaró improcedente los alegatos formulados con respecto al incumplimiento del Decreto AMG-I-028-2010, emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, a pesar de que el mismo se encuentra vigente y fijado en la carteleras de los Tribunales, en señal de que debe ser cumplido por los justiciables, por lo que debe pronunciarse al respecto.

Que el Tribunal de la causa reconoce que la parte actora incurrió en un error al concederle a su representada una prórroga legal de dos (02) años, cuando lo correcto es de tres (03) años de prórroga legal.

Que la notificación es fallida, confusa, irrita y defectuosa, por lo que no debe producir ningún efecto.

Que una vez vencida la prórroga legal acorde con la notificación practicada, que fue de dos (02) años, el arrendatario acudió ante el órgano jurisdiccional al cabo de ocho (08) meses después de vencido el contrato, para solicitar la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, por lo que debe entenderse que en el caso de autos ha operado la tacita reconducción consagrada en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, lo cual confirma que el contrato se había prorrogado por tiempo indeterminado, y así solicitó se considerara en la definitiva.

Que en la sentencia recurrida se reconoce que la demanda por cumplimiento de contrato fue interpuesta el 11 de julio de 2012, es decir, cuando aun la prórroga legal no había vencido, puesto que faltaban tres meses para el vencimiento de la misma, por lo que no se aplico lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por último, solicitó que este Juzgado Superior concluyera en que la relación arrendaticia se transformo a tiempo indeterminado, por cuanto las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son de eminente orden público, por lo que solicitó se declarara sin lugar la presente demanda, por no encontrarse llenos los extremos de Ley exigidos para su procedencia.

Posteriormente, mediante escrito presentado en fecha 21 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil “INVERSIONES HV & MC, C.A.”, alegó lo siguiente:

Que la representación judicial de la parte demandada no acreditó en autos prueba alguna que demuestre el supuesto incumplimiento de su mandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Que el derecho de acceder a los órganos de administración de justicia contemplado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no puede limitarse por un acto administrativo emanado por una autoridad municipal, por lo que corresponde la desaplicación decisoria del Decreto AMG-I-028-2010, dictado por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, conforme a lo dispuesto en el artículo 334 constitucional.

Que pretende la parte demandada se declare la inadmisibilidad de la demanda con base en el Decreto AMG-I-028-2010, dictado por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, así con fundamento en lo establecido en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, basándose en una prórroga legal que no le corresponde, sin embargo, sus pretensiones debieron quedar explanadas en primera instancia mediante la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad fijada en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que la prórroga legal y su disfrute operan de pleno derecho, a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo el objeto del desahucio arrendaticio, poner término a la relación contractual, y no conceder prórroga legal alguna.

Que solicita se sirva distinguir entre desahucio arrendaticio y prórroga legal, sin caer en las infundadas pretensiones de la parte demandada.

Que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de noviembre de 2004, llegó a su término el 31 de octubre de 2009, es decir, hace casi cuatro (04) años, por lo que afirma que la parte demandada ha disfrutado con creces de la prórroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cualquiera de sus ordinales.

Que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios entró en vigencia el 01 de enero de 2000, y sus disposiciones sólo resultan aplicables a las relaciones arrendaticias existentes para la fecha de entrada en vigencia del compendio normativo supra indicado, toda vez que la aludida Ley no puede surtir efectos retroactivos conforme a lo dispuesto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Que mal puede pretender la parte demandada, la aplicación retroactiva del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto a las relaciones contractuales arrendaticias que existieron en vigencia del Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas y la Ley de Regulación de Alquileres.

Concluyó solicitando se declarara sin lugar el recurso de apelación incoado por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 18 de julio de 2013, todo con expresa condenatoria en costas.

Luego, en fecha 21 de octubre de 2013, compareció por ante este Juzgado Superior la representación judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A.”, y consignó escrito contentivo de los mismos alegatos que esgrimió en el escrito que presentara en fecha 07 de octubre de 2013.

Capítulo VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 18 de julio de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la Sociedad Mercantil “INVERSIONES HV & MC, C.A.”, contra la Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A.”.

Antes de emitir cualquier pronunciamiento con respecto al fondo del asunto, quien suscribe pasa de seguidas a resolver los diversos medios de defensa empleados por las partes, como puntos de previo pronunciamiento, los cuales se efectúan a continuación:

I

DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

Con respecto a la impugnación de la cuantía efectuada por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 09 de abril de 2013, la cual negó y rechazó por considerarla exagerada y abusiva conforme a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, según el cual debe determinarse el valor de la demanda, cuando el contrato fuese indeterminado, acumulando las pensiones o cánones de un año, por lo que señaló “(…) que el canon de arrendamiento establecido entre las partes es la cantidad de Un Mil Dos Bolívares (1.002,00) que multiplicado por 12 meses tenemos la cantidad de Bs. 12.024,00, dividido entre Bs. 90,00 que era el valor de la unidad Tributaria para el momento de interposición de la demanda era de 133,6 U.T.”.

Al respecto, este Juzgado Superior observa que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. De allí que, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto hecho de la norma; de manera que, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación efectuada por el actor.

En virtud de ello, la doctrina y la jurisprudencia han dejado sentado que en los casos de impugnación de cuantía, el demandado tiene la carga probatoria de demostrar lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda. Por tal motivo, y visto que en el caso de autos la representación judicial de la parte demandada, en el curso del proceso no aportó ningún elemento probatorio que sostuviera el argumento de tal impugnación, aunado a que fundamentó su rechazo en base al contenido del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, cuando lo cierto es que se está demandando en el caso sub examine el cumplimiento de un contrato a tiempo determinado, es por lo que debe desestimarse tal impugnación, y consecuencialmente quedar firme la estimación efectuada por la parte actora. Y ASÍ SE DECIDE.

II

DEL PROCEDIMIENTO EN SEGUNDA INSTANCIA

Resuelto lo anterior, se observa que mediante escrito presentado por ante este Juzgado Superior, la representación judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil “INVERSIONES HV & MC, C.A.”, alegó que el trámite procesal contenido en el presente expediente se rige por el procedimiento breve concentrado arrendaticio, previsto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza e Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedimiento que no pauta informes en Alzada, ello conforme a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitó se ordenara la reposición de la causa al estado de que se tramitara por el procedimiento breve.

Con respecto a ello, puede desprenderse de la revisión de las actas procesales que efectivamente por auto de fecha 13 de agosto de 2013, este Juzgado Superior le dio entrada al expediente, fijando en consecuencia el término establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, para que las partes consignaran sus informes, es decir, se aplicaron las disposiciones relativas al procedimiento ordinario, cuando lo correcto era fijar el término previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse la presente causa de materia arrendaticia; sin embargo, tal omisión no genera una situación jurídica que hubiere que reparar, por cuanto se les proporcionó a las partes, en igualdad de condiciones, lapsos mayores dentro de los cuales pudieron comparecer en juicio para explanar las defensas que a bien tuvieron, con mayor flexibilidad que si se hubiese fijado el procedimiento breve que dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33, por lo que resultan improcedentes los alegatos esgrimidos en cuanto a este particular. Y ASÍ SE DECIDE.

III

DE LA CUESTION PREVIA QUE PREVÉ LA EXISTENCIA DE UNA CONDICION O PLAZO PENDIENTE

Mediante escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que el contrato de arrendamiento se encuentra en plena vigencia, por cuanto la arrendadora no cumplió con las condiciones necesarias para el aviso, por el contrario, ocasionó a su representada una supuesta confusión y un estado de indefensión ante la pretendida violación de los derechos que le consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la aludida cuestión previa se refiere a que el nacimiento o extinción de la obligación derivada del contrato depende de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto, por lo que si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, y si por el contrario hace depender la extinción de la condición, es resolutoria, en virtud de lo cual sostiene que en el presente caso no ha nacido la condición para que proceda la presente acción, por lo que señaló debe declararse su improcedencia por extemporánea, y por encontrarse en plena vigencia el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 01 de noviembre de 2004.

Ahora bien, establece el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil que “La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. (…)”, siendo esto así por tratarse de cuestiones previas que no rozan siquiera el mérito del asunto, limitándose a corregir los errores de tipo procedimental como la jurisdicción, competencia, acumulación, legitimidad de las partes y sus representantes, falta de caución, prejudicialidad, la corrección del libelo, o como las que nos ocupa en el caso concreto, esto es la existencia de una condición o plazo pendiente.

De igual forma, se observa que en la anterior disposición se prevé la prohibición de apelar lo decidido por el Juez, en relación a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º al 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se abstiene esta Juzgadora de emitir algún pronunciamiento con respecto a la cuestión previo opuesta y a lo decido por el A quo, con lo cual no se le transgrede a la parte demandada su derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso, pues las disposiciones normativas aplicables al caso imponen la prohibición de apelación al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.

IV

DEL INCUMPLIMIENTO DEL DECRETO AMG-I-028-2010

La representación judicial de la parte demandada alegó en su escrito de contestación a la demanda, el presunto incumplimiento de la parte actora con respecto a lo dispuesto en el Decreto AMG-I-028-2010, emanado de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, según el cual ninguna autoridad a las que se refiere el artículo 174 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, que ejerza sus competencias en la Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, deberá dar curso a solicitudes, reclamaciones, acciones o demandas contra poseedores de inmuebles, ni podrá ordenar, practicar o ejecutar medidas de desalojos de inmuebles destinados a uso de viviendas o actividades comerciales o industriales sin la previa comprobación que el propietario y sus representantes, en caso de que éstos actúen en las acciones administrativas o judiciales con tal propósito, se encuentren solventes con todas las obligaciones que le establecen las ordenanzas municipales y demás instrumentos jurídicos que los desarrollen como las correspondientes a la materia urbanística, de protección y saneamiento ambiental, las tributarias y de registro catastral, obligaciones éstas que adujo no se cumplieron en el presente caso.

Ante tal defensa, y como bien lo señalara el Tribunal de la causa, debe precisarse que el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagra de manera expresa el derecho a la tutela judicial efectiva, garantía constitucional que encuentra su razón de ser en que la justicia es, y debe ser, tal como lo consagran los artículos 2 y 3 eiusdem, uno de los valores fundamentales presentes en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, ello en aras de garantizar la paz social.

En tal sentido, ha sostenido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que “(…) El derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (artículo 257). En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura (…)”. ((Sentencia de la Sala Constitucional de fecha 2 de junio de 2003, caso: L.M.I. y otra).

Conforme al citado criterio jurisprudencial y no obstante a que la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, mediante el Decreto AMG-I-028-2010, cuya consignación no consta en autos, procura el cumplimiento de las obligaciones que en las ordenanzas municipales y demás instrumentos jurídicos se establecen, no puede ello en modo alguno privar a los justiciables de acceder a los órganos jurisdiccionales para hacer valer sus respectivas pretensiones, por lo que las disposiciones contenidas en el aludido Decreto deben ser apreciadas en conformidad con los principios y normas constitucionales. Aunado a ello, no se evidencia que nuestra Ley Adjetiva Civil contenga alguna disposición que expresamente establezca la improcedencia de la presente acción, o prueba que induzca a considerar que la misma sea contraria al orden público, o a las buenas costumbres, por lo que debe en consecuencia declararse la improcedencia de los alegatos esgrimidos en cuanto a este particular. Y ASÍ SE DECIDE.

FONDO DEL ASUNTO

En el caso sub iudice se observa que la parte demandante interpuso la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual estipula que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 establece lo siguiente:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía

En consecuencia de lo anterior, es menester para esta Alzada señalar lo dispuesto por el artículo 39 eiusdem:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

En sintonía con las citadas disposiciones legales que rigen la demanda incoada, evidencia quien decide que la representación judicial de la parte demandante Sociedad Mercantil “INVERSIONES HV & MC, C.A.”, interpuso la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud de que la arrendataria, Sociedad Mercantil “PANADERÍA PASTELERÍA F.D.G., C.A.”, no hizo entrega material del inmueble arrendado una vez finalizado el lapso establecido para la prórroga legal, no siendo un hecho controvertido que ambas partes suscribieron en forma privada un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el No. 06, ubicado en Residencias Páez Plaza, calle Páez con Guaicaipuro, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Miranda, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Por tal motivo, y como quiera que de las relaciones contractuales emana una fuerza de ley capaz de obligar a los que intervienen en él, es de acotar que dicha fuerza siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, que:

(…) El término de duración del presente contrato de mutuo y expreso acuerdo entre las partes ha sido fijado por un periodo de tres (03) años a partir del día primero (01) de Noviembre de 2003 al treinta y uno (31) de Octubre de 2006, plazo este que podrá automáticamente prorrogarse por periodos iguales siempre y cuando alguna de las partes contratantes no avisare ala otra por escrito dentro del lapso de sesenta (60) días antes de la fecha de vencimiento del contrato, su expresa decisión de dar por terminado el mismo. (…)

De tal manera que, se observa del documento contentivo de la relación arrendaticia, que la duración de la misma fue establecida en la cláusula quinta, por un período de tres (03) años fijos, contados a partir del primero (01) de enero de 2003, hasta el treinta y uno (31) de octubre de 2006, evidenciándose del contenido de esta cláusula el carácter su temporalidad, o lo que se conoce como “contrato a tiempo determinado” que tiene el contrato que vincula a las partes en litigio y cuyo cumplimiento se demanda. Asimismo, se observa que las partes acordaron que el contrato se prorrogaría automáticamente por periodos igual, al menos de que una de las partes notificare a la otra, dentro de los sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento, su deseo de no continuar con la relación contractual arrendaticia.

En este sentido, y conforme a los alegatos esgrimidos por las partes, se desprende que el contrato de arrendamiento que suscribieran se prorrogó el treinta y uno (31) de octubre de 2006, por un período igual de tres (03) años, aduciendo la representación judicial de la parte demandante que en virtud de que el contrato vencía el 31 de octubre de 2009, es por lo que en fecha 25 de septiembre de 2009, es decir, dentro de los sesenta (60) días previstos en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, su mandante notificó por ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a la arrendataria su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, y además le notificó que a partir del 31 de octubre de 2009, comenzaría a disfrutar de la prórroga legalmente establecida en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, en cuanto al derecho de uso de la prorroga legal se observa que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone lo siguiente:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

Con respecto a este particular, la apoderada judicial de la parte demandada alegó en su escrito de contestación a la demanda que era falso que su representada haya iniciado la relación arrendaticia con la parte actora el 01 de noviembre de 2004, puesto que es en fecha 30 de agosto de 1990, cuando su mandante inició la relación arrendaticia mediante el contrato que suscribiera con la Empresa M.C. Inversiones C.A., quien posteriormente cedió y traspaso a favor de “Inversiones HV & MC C.A.” e “Inversiones Nuevo Sol C.A.”, todos los derechos y las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de julio de 1990, con su representada, Sociedad Mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA F.D.G. C.A., cesión ésta que fue aceptada en su oportunidad por los ciudadanos H.V.A. y DUARTE VIEIRA ALVES, el primero actuando en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil “Inversiones HV & MC C.A.”, y el segundo actuando con el carácter de representante legal de “Inversiones Nuevo Sol, C.A.”, por lo que alega que la relación arrendaticia tiene un tiempo de duración de veintidós (22) años hasta la fecha de la presentación del escrito de contestación a la demanda, y de diecinueve (19) años para el momento en que se efectuó la antes mencionada notificación.

Por su parte, la representación judicial de la parte actora adujo que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios entró en vigencia el 01 de enero de 2000, y sus disposiciones sólo resultan aplicables a las relaciones arrendaticias existentes para la fecha de entrada en vigencia del compendio normativo supra indicado, toda vez que la aludida Ley no puede surtir efectos retroactivos conforme a lo dispuesto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que alego que mal puede pretender la parte demandada, la aplicación retroactiva del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto a las relaciones contractuales arrendaticias que existieron en vigencia del Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas y la Ley de Regulación de Alquileres.

En este sentido, estima quien decide preciso señalar lo que al respecto estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia del 14 de diciembre de 2012, expediente No. 10-1283, a saber:

(…) Ahora bien, el Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se publicó en la Gaceta Oficial N° 36.845 el 7 de diciembre de 1999 y, conforme al artículo 94 se determinó que: “El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1°) de Enero del año 2000”. Asimismo, en el artículo 88 se estableció que: “Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia (…)”.

En tal sentido, siendo que la relación arrendaticia, conforme a lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento, concluyó el 1 de enero de 2000, las normas contenidas en dicho texto normativo le eran aplicables a las mismas, pues las disposiciones contenidas en ella, eran de aplicación inmediata, de modo que las nuevas figuras jurídicas como la prórroga legal, surtían plenos efectos jurídicos erga onmes respecto a los contratos de arrendamiento que no hubieren concluido con anterioridad al 31 de diciembre de 1999, fecha hasta la cual estuvo en vigencia la Ley de Regulación de Alquileres.

Por consiguiente, tal como lo expresó el a quo constitucional, no existió de parte de los tribunales de instancia que conocieron de la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, vulneración del principio constitucional de irretroactividad de la ley, toda vez que lo ajustado a derecho era aplicar a la relación arrendaticia las normas del para entonces vigente Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara. (…)

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

En virtud de lo anteriormente transcrito, y evidenciándose de las probanzas traídas a los autos que efectivamente la relación arrendaticia existente entre las partes sobre el inmueble arrendado, comenzó el 30 de agosto de 1990, y concluyó el 31 de octubre de 2009, es decir, cuando el Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se encontraba vigente, es por lo que sus disposiciones son aplicables al presente caso, evidenciándose de tal modo que la relación contractual arrendaticia data de hace ya más de diecinueve (19) años, por lo que le correspondía a la arrendataria un lapso máximo de tres (03) años de prórroga legal, según lo previsto en el literal d) del artículo 38 de la Ley que rige la materia, toda vez que la parte demandante dentro de los sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento, notificó a la arrendataria su deseo de no continuar con la relación contractual arrendaticia, notificación que resulta valida por haber sido practicada por un ente autorizado para dar fe pública. Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.

De este modo, queda demostrado en el caso sub examine que la arrendataria gozó de su derecho a la prórroga legal una vez finalizado el contrato de arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo lapso venció el 31 de octubre de 2012, siendo improcedente la defensa esgrimida por la parte demandada con respecto a la inadmisibilidad de la acción conforme a lo dispuesto en el articulo 41 eiusdem, toda vez que si bien la demanda fue interpuesta durante la vigencia de la prórroga legal, se desprende de las actas que la misma se reformó posteriormente el 05 de noviembre de 2012, fecha en la cual ya la prórroga legal había fenecido y la parte demandada aun no se encontraba citada de la demanda incoada en su contra, por lo que en aras de garantizar una sentencia justa que resuelva el conflicto surgido entre las partes, y evidenciándose el incumplimiento contractual de la parte demandada en cuanto a la entrega material del inmueble arrendado una vez finalizado el lapso establecido para la prórroga legal, es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, y en consecuencia, se confirma la sentencia dictada en fecha 18 de julio de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, debiéndose consecuencialmente, ordenar la entrega material del inmueble arrendado, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VII

DECISIÓN

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: