Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 28 de Junio de 2012
| Fecha de Resolución | 28 de Junio de 2012 |
| Emisor | Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Gary Coa León |
| Procedimiento | Recurso De Nulidad (Inquilinato) |
JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CAPITAL
En fecha 10 de agosto de 2011, se recibió en este Tribunal, previa distribución, recurso de nulidad interpuesto por el ciudadano M.S.M., titular de cédula de identidad Nº 6.198.249, en su condición de Director Gerente de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA NEIRA S.A”, asistido por el abogado F.J.O.P., Inpreabogado Nº 13.266, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00014865, dictada en fecha 14 de junio de 2011, por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT.
En fecha 19 de septiembre de 2011, este Juzgado admitió el presente recurso de nulidad, y ordenó notificar al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, al ciudadano Procurador General de la República, a la ciudadana Fiscal General de la República y a los inquilinos de los Locales SS-1 y Planta Sótano 1 SS-2, del inmueble identificado como TORRE BANVENEZ, ubicado en la Avenida las Acacias con Avenida S.L., con calle Acueducto, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 78 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y se dejó entendido que una vez constara en autos la última de las notificaciones ordenadas se procedería, dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a fijar la audiencia de juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
En fecha 03 de octubre de 2011, se dejó constancia que se dio cumplimiento a la certificación de la compulsa. En fecha 24 de octubre de 2011, se abrió cuaderno separado contentivo de los antecedentes administrativos relativos al caso en sesenta y seis (66) folios útiles.
En fecha 08 de marzo de 2012, se dictó auto mediante el cual se fijó la audiencia de juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa para el décimo (10º) día de despacho siguiente a las diez (10:00 a.m.) de la mañana.
En fecha 26 de marzo de 2012, se celebró la audiencia de juicio en el presente proceso dejando constancia de la presencia de la parte accionante y la representación judicial del Ministerio Público, igualmente se dejó constancia que no compareció a ese acto la representación de la Procuraduría General de la República ni las demás partes intervinientes.
En fecha 09 de abril de 2012, este Tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por la parte recurrente en el presente procedimiento. En fecha 11 de abril de 2011, tuvo lugar el acto de designación de expertos para la práctica de la prueba de experticia promovida, nombrándose como expertos los siguientes ciudadanos, J.G.P., titular de la cédula de identidad Nº 5.579.783, C.R.G., titular de la cédula de identidad 5.423.698, y R.A., titular de la cédula de identidad Nº 6.050.609.
En fecha 25 de abril de 2012, el experto C.R.G., presentó diligencia mediante la cual notificó que la experticia promovida se realizaría el día 02 de mayo del presente año a las dos de la tarde (02:00 p.m) en la sede del inmueble objeto de la presente causa.
En fecha 27 de abril de 2012, se dejó entendido que inició el lapso de cinco (05) días de despacho a los fines de la presentación de los informes por escritos, de conformidad con el artículo 85 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
En fecha 08 de mayo de 2012, se fijó el lapso de treinta (30) días de despacho para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 86 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
En fecha 22 de mayo de 2012, el experto C.R.G., presentó diligencia mediante la cual solicitó una prórroga para la consignación del informe pericial. En fecha 25 de mayo de 2012, se acordó una única prorroga por quince (15) días de despacho.
En fecha 30 de mayo de 2012, comparecieron ante este Juzgado los expertos designados, quienes consignaron en quince (15) folios útiles y catorce (14) folios anexos, el dictamen pericial.
I
DEL RECURSO DE NULIDAD
Señala el ciudadano M.S.M., Director Gerente de la Empresa Inmobiliaria Neira, que su representada es propietaria de los locales SS-1 y planta sótano 1 SS-2, propiedad horizontal, del edificio denominado TORRE BANVENEZ, ubicado en la avenida Las Acacias con avenida S.L., con calle Acueducto, Sabana Grande, parroquia El Recreo, Distrito Capital. Que, la Dirección General de Inquilinato, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del referido inmueble mediante Resolución Nº 00014865, de fecha 14 de junio de 2011, en dieciséis mil treinta y ocho bolívares fuertes con 00/100 céntimos (Bs. 16.038.00),
Que, del contenido de la Resolución Impugnada se evidencia claramente que la Dirección General de Inquilinato no dio cumplimiento en forma alguno a las disposiciones establecidas en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en efecto, no se especificó razonadamente como se llegó al establecimiento del valor unitario del Inmueble, ni la cercanía del mismo a centros de servicios metropolitanos, comunales y vecinales, ni los servicios públicos existentes en la zona, tampoco se especificó cuales fueron los precios promedios en los que se fundamentaran y si estos corresponden a inmuebles similares que se hayan enajenado en los últimos dos (02) dos años.
Que, la Dirección General de Inquilinato al aplicar el porcentaje de rentabilidad del 9% a los valores unitarios asignados a los locales que conforman el inmueble, incurrió en un error aritmético. Que, el inmueble se encuentra ubicado en una de las zonas comerciales más importantes de la capital, dotada de toda clase de servicios públicos y privados, que no fueron tomados en cuenta para el avalúo.
Que, en el caso de autos se hace patente la falta de motivación del acto, pues, el mismo se limita a expresar que por cuanto el valor unitario del local SS-1 es de Bs.456.000.00 el canon de arrendamiento es de B. 3.078,00 y el del local SS-2 es de Bs. 1.920.000.00, el canon de arrendamiento es de 12.960.00, pero no manifiesta como llegó a esa conclusión, pues no hace eferencia a los hechos particulares y tampoco los fundamentos legales.
II
MOTIVACIÓN
Para decidir al respecto, este Tribunal observa que la parte recurrente solicita la nulidad de la Resolución 00014865 alegando que esta inmotivada, toda vez que, no se especificó razonadamente como se llegó al establecimiento del valor unitario del Inmueble, ni la cercanía del mismo a centros de servicios metropolitanos, comunales y vecinales, ni los servicios públicos existentes en la zona, tampoco se especificó cuales fueron los precios promedios en los que se fundamentaran y si estos corresponden a inmuebles similares que se hayan enajenado en los últimos dos (02) dos años, violándose el contenido del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que, el acto se limitó a expresar el valor unitario de los local SS-1 y SS-2, y fijar el canon de arrendamiento de cada uno de ellos, pero no se manifestó como llegó a esa conclusión.
En ese sentido, del contenido de la Resolución Nº 00014865, de fecha 14 de junio de 2011 se desprende lo siguiente: “De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General, analizados los informes técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideraciones los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (06) meses antes de la fecha de la solicitud de regulación y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (02) años, e igualmente, el estado reconservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor unitario de los inmuebles objetos del presente procedimiento, es el que se expresa en el cuadro de fijación de cánones de arrendamientos, de acuerdo a lo indicado en el correspondiente informe de Avalúo”.
De lo anterior, se verifica que efectivamente la Resolución recurrida menciona que fue tomado en cuenta el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizado seis meses antes de la fecha de la solicitud de regulación y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años, así como también el estado de conservación y mantenimiento del inmueble, todos éstos factores de necesaria consideración en el procedimiento para la regulación de cánones de arrendamiento según lo establecido en el artículo 30 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo, no aparecen examinados dichos factores considerados por la administración para determinar los valores asignados, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
En efecto, se aprecia que en la Resolución impugnada, la Dirección de Inquilinato, sólo se limita a enunciar los requisitos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin motivar cada uno de ellos, sin analizar de manera individualizada cada factor a tener en cuenta para llegar a la conclusión a la que llegó, razón por la cual resulta procedente el vicio de inmotivación denunciado, pues se omitió razonamiento respecto a los factores que la Ley obliga a evaluar, careciendo el acto recurrido de los elementos de hecho y de derecho necesarios de conformidad con los artículos 9 y 18-5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que se declara la nulidad la Resolución Nº 00014865, dictada en fecha 14 de junio de 2011, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, por no haber cumplido los requisitos antes descritos al momento de emitir el acto impugnado y así se decide.
Ahora bien, en virtud de que fue declarada nula la Resolución impugnada, en la cual se fijó el canon máximo mensual de inmueble propiedad del recurrente, al local SS1 (comercio) de tres mil setenta y ocho bolívares con cero céntimos (Bs. 3.078.00), y al local SS2 (depósito) de doce mil novecientos sesenta bolívares con cero céntimos (Bs. 12.960.00), cuya suma arrojó un monto total de dieciséis mil treinta y ocho bolívares con cero céntimos (Bs. 16.038.00), este Tribunal pasa a fijar nuevo canon de arrendamiento, de conformidad con la prueba de experticia promovida y evacuada en esta sede judicial, la cual no fue impugnada por la parte tercera interesada en el presente proceso, y cuyo informe pericial de avalúo realizado por los expertos designados para su práctica, fue consignado a los autos el 30-05-2012 y corre inserto a los folios Nº 86 al 115 de las actas del expediente judicial, en el que se dio un valor al inmueble, al local SS-1, de un millón cuatrocientos cuarenta y nueve mil setecientos treinta y cuatro bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 1.449.734.85), y se fijó una renta máxima mensual en diez mil ochocientos setenta y tres bolívares con un céntimo (Bs. 10.873.01), y al local SS-2, de tres millones novecientos veintinueve mil ciento treinta bolívares con sesenta y nueve céntimos, y se fijó una renta máxima mensual en veintinueve mil cuatrocientos sesenta y ocho bolívares con cuarenta y ocho céntimos (BS. 29.468.48), cuya sumatoria arroja un monto total de cuarenta mil trescientos cuarenta y un bolívares con cuarenta y nueve céntimos (BS. 40.341.49), y en cuya elaboración se tomaron en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento previstos en la normativa legal, los cuales tal como se manifestara anteriormente no fueron a.i. por la administración al momento de emitir el acto recurrido.
Ahora bien, en virtud del artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana, que establece la competencia constitucional de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, para anular los actos administrativos contrarios a derecho y reestablecer las situaciones jurídicas infringidas, este Tribunal pasa a desaplicar la disposición contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ejerciendo control difuso de constitucionalidad de conformidad con el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido observa el Tribunal que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de marzo de 2003 consideró lo siguiente:
…que no es violatorio del derecho a la defensa, al debido proceso y, en particular, al juez natural, la desaplicación por control difuso de la constitucionalidad de la disposición contenida en el artículo 79 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la misma limita indebidamente la aplicación de la disposición contenida en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…
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Por tanto este Tribunal acoge el anterior criterio, y conforme a lo dispuesto en los artículos 26 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 21 párrafo 17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos, y así se decide.
En razón de lo antes expuesto, estudiado detalladamente como ha sido el informe pericial correspondiente a la prueba de experticia evacuada en esta Sede para determinar el valor real del inmueble objeto de regulación, y habiéndose concluido que la misma se ajusta a los extremos exigidos por las normas aplicables en la materia, este Tribunal fija el valor por concepto de renta mensual inquilinaria máxima (alquiler) del inmueble constituido por los locales comerciales identificados SS-1 y SS2, ubicados en los niveles planta baja y planta sótano respectivamente, situados frente a la avenida A.L. (Boulevard de Sabana grande) asentado dentro del Edificio TORRE BANVENEZ, avenida F.S.L. con la avenida las Acacias, calle Acueducto, Parroquia El recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, en la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (BS. 40.341.49).
En virtud de lo antes decidido este Juzgado advierte a la empresa recurrente que los efectos de la presente sentencia en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento son ex nunc, es decir, que el canon fijado mediante la presente decisión debe ser exigible al inquilino del referido inmueble una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, y así se decide.
III
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dispone en los siguientes términos:
Se declara CON LUGAR el recurso de nulidad interpuesto por el ciudadano M.S.M., en su condición de Director Gerente de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA NEIRA S.A”, asistido por el abogado F.J.O.P., contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00014865, dictada en fecha 14 de junio de 2011, por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT.
Se declara la Nulidad Absoluta de la Resolución Nº 00014865, dictada en fecha 14 de junio de 2011, por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT.
A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado se fija el valor por concepto de renta mensual inquilinaria máxima (alquiler) del inmueble constituido por los locales comerciales identificados SS-1 y SS2, ubicados en los niveles planta baja y planta sótano respectivamente, situados frente a la avenida A.L. (Boulevard de Sabana grande) asentado dentro del Edificio TORRE BANVENEZ, avenida F.S.L. con la avenida las Acacias, calle Acueducto, Parroquia El recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, en la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (BS. 40.341.49).
Publíquese, regístrese y notifíquese a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los veintiocho (28) días del mes de junio de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ
ABG. GARY JOSEPH COA LEÓN
LA SECRETARIA
ABG. DESSIREÉ MERCHÁN
En esta misma fecha 28 de junio de 2012, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA
ABG. DESSIREÉ MERCHÁN
Exp: 11-2966
