Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 30 de Mayo de 2012

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado YIRIS SEMERENE, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.”, ambas identificadas, contra la sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Recibidas las actuaciones en fecha 17 de abril de 2012, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 24 de abril de 2012, signándole el No. 12-7871 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día despacho siguiente para dictar sentencia.

En fecha 07 y 08 de mayo de 2012, la representación judicial de ambas partes presentaron escritos contentivos de sus alegatos, los cuales a criterio de quien aquí decide, no serán considerados por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia; por tal razón, se hace imperioso advertir que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 3057 de fecha 14 de octubre de 2005, expediente 04-2079, expuso que: “(…) en el aludido procedimiento, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, dado que el Art. 893 del C.P.C., dispone que en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que resulta improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el Art. 520 eiusdem (…), dentro de la oportunidad señalada en dicha norma (…)”.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en fecha 21 de febrero de 2011 por ante el Tribunal de la causa, la parte demandante asistido de Abogados, presentó escrito alegando lo siguiente:

Que en fecha 01 de febrero de 2002, celebro contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.”, la cual se encuentra debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de febrero de 2002, quedando anotada bajo el No. 55, Tomo 19 A-Pro, y debidamente representada por el ciudadano PASQUALE CIFELLI PIORILLI.

Que el objeto de dicho convenio es el siguiente: (01) LOCAL TIPO INDUSTRIAL de un mil doscientos metros cuadrados (1200 mts2), y el cual se encuentra ubicado en el sector la llovizna, galpones números 4-B y 4-B1, Municipio Carrizal del Estado Miranda, según consta del documento marcado con letra “C”.

Que en el referido contrato de arrendamiento estipularon en su cláusula tercera que “El plazo de duración del presente contrato será de un (01) año, contado a partir del día 01 de febrero de 2002, prorrogado por periodos un (01) año, siempre y cuando una cualesquiera de las partes contratantes no manifestare lo ocurrido, por lo menos por un (01) mes de anticipación al vencimiento del contrato o de alguna prórroga (…)”.

Que para la notificación de dicha prórroga, las partes establecieron en la cláusula décima séptima que ésta se realizaría mediante escrito directo a la arrendataria, por aviso publicado en un periódico de la localidad, o por notificación judicial efectuada en el inmueble arrendado.

Que en virtud de dicho convenio, opto por la primera de estas formas establecidas, por lo que en fecha 03 de marzo de 2008 procedió a notificar por escrito directo a la arrendataria Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.”, en la persona de su representante legal ciudadano PASQUALE CIFELLI PIORILLI, con respecto al vencimiento del contrato y su última prórroga en fecha 01 de febrero de 2009.

Que en la notificación se informaba que no se prorrogaría el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, por lo cual se exhortaba a la arrendataria a hacer la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y objetos para el día 01 de febrero de 2009.

Que en caso de hacer uso de la prórroga legal, debía realizar la entrega para el día 01 de febrero de 2011.

Que en virtud de que la arrendataria ejerció su derecho a prórroga legal, se procedió a notificar en fecha 14 de julio de 2010 al ciudadano PASQUALLE CIFELLI FIORILLI, sobre la desocupación del local arrendado.

Que la relación arrendaticia tuvo una duración menor de diez (10) años, por lo que le correspondía en consecuencia una prórroga legal de dos (02) años, contados a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento.

Que ha solicitado por todo los medios amistosos la entrega del inmueble arrendado, resultando éstas infructuosas.

Fundamentó su demanda en el contenido de los artículos 1.134, 1.159, 1.160, 1.264, 1.269 y 1.167 del Código Civil, y el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como del artículo 39 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la presente demanda en la cantidad de noventa y cinco mil bolívares (Bs. 95.000,00), equivalente a mil cuatrocientos sesenta y uno con cincuenta y tres (1.461,53 U.T.).

Finalmente, solicitó se admitiera la demanda conforme a derecho y se declarara con lugar en la definitiva, condenándose a la parte demandada al pago de los costos y costas procesales.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, encontrándose en su oportunidad legal para contestar la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la ilegitimidad de la persona citada, en virtud de que de la boleta de citación se puede evidenciar que se realizó en la persona del ciudadano PASQUALE CIFELLI FIORILLI, a título personal.

Que en virtud de tal acto irrito es susceptible de nulidad, ya que no expresa la boleta ordenar citar a la persona jurídica o parte demandada Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.”, por lo que jurídicamente no fue citada.

Asimismo, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la incompetencia del Tribunal para conocer de la causa, por cuanto las partes convinieron contractualmente, como quedo establecido en la cláusula decima sexta del contrato de arrendamiento, que el domicilio especial para todas las consecuencias que derivaren del mismo, sería la ciudad de Los Teques del Estado Miranda, y no al domicilio al que acudió la parte actora.

Concluyó solicitando, se declarara la nulidad del acto de citación por ser irrito, y se decretara además la incompetencia del Tribunal para conocer de la causa, en razón del territorio, ordenándose la remisión al Tribunal Distribuidor de Municipio de la ciudad de Los Teques del Estado Miranda.

Capítulo III

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con su escrito libelar, consignó las siguientes documentales:

Marcado con la letra “A”, copia del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 27, Tomo 251-A-Pro, de fecha 19 de septiembre de 1996 (f. 04 al 11 de la pieza principal del expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente registrado ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado los reglamentos por los cuales se rige la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.”. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, copia del Acta de Asamblea, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 22, Tomo 191-A-Pro, de fecha 18 de diciembre de 2007 (f. 12 al 16 de la pieza principal del expediente). Por cuanto se trata de un documento debidamente registrado ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la celebración de la Asamblea Extraordinaria de Socios de la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.”, en fecha 07 de noviembre de 2007. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento suscrito por la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.” y la Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.” (f. 17 al 21 de la pieza principal del expediente). Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, demostrándose lo ahí contenido. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia de la notificación de fecha 03 de marzo de 2008, emitida por el ciudadano L.H.P., actuando en su carácter de Administrador de la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.” (f. 22 de la pieza principal del expediente). Por cuanto se observa que esta documental no fue impugnada por la parte contraria, esta Alzada la valora conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la notificación que le hiciera la parte actora a la Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.” de no renovación del contrato de arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia de la notificación de fecha 14 de julio de 2010, emitida por el ciudadano L.H.P., actuando en su carácter de Administrador de la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.” (f. 23 de la pieza principal del expediente). Por cuanto se observa que esta documental no fue impugnada por la parte contraria, esta Alzada la valora conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la notificación que le hiciera la parte actora a la Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.” con respecto a la desocupación del inmueble arrendado. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la parte demandante promovió las siguientes documentales:

Marcado con la letra “E”, notificación de fecha 03 de marzo de 2008, emitida por el ciudadano L.H.P., actuando en su carácter de Administrador de la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.” (f. 117 de la pieza principal del expediente).

Marcado con la letra “F”, notificación 14 de julio de 2010, emitida por el ciudadano L.H.P., actuando en su carácter de Administrador de la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.” (f. 118 de la pieza principal del expediente).

Con relación a estas pruebas, observa esta Sentenciadora que las mismas ya fueron analizadas y, se les confirió todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverlas a a.Y.A.S.D.

Marcado con la letra “G”, copia a carbón de la factura No. 10552, emitida por la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNÁNDEZ II S.R.L.”, de fecha 01 de febrero de 2011 (f. 119 de la pieza principal del expediente). Por cuanto esta probanza no fue confrontada con su original de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, es por lo que quien decide la desecha del juicio. Y ASÍ SE DECIDE.

Consignación de Telegrama, remitido por la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNÁNDEZ II S.R.L.”, en fecha 30 de mayo de 2011, a la Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.” (f. 120 al 122 de la pieza principal del expediente). Como quiera que dicho instrumento no fue enervado conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, disposición aplicable de conformidad con lo previsto en el artículo 430 ejusdem, este Tribunal lo da por reconocido, aceptando todo el mérito probatorio que merece, evidenciándose la gestión efectuada por la parte demandante para no aceptar ni convalidar los depósitos de la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, consignó las siguientes documentales:

Marcado con la letra “A”, copia del poder que la Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.” le otorgara al Abogado YIRIS SEMERENE, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 13 de noviembre de 2006, quedando anotado bajo el No. 68, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, certificado por secretaría a efectum videndi (f. 39 al 41 de la pieza principal del expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la representación en el presente juicio del Abogado YIRIS SEMERENE. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, copia del contrato de arrendamiento suscrito por la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.” y la Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.” (f. 42 al 46 de la pieza principal del expediente). Con relación a esta prueba, observa esta Sentenciadora que la misma ya fue analizada y, se le confirió todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverla a a.Y.A.S.D.

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte demandada, reprodujo el contenido del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora marcado con la letra “C”, el cual ya fue anteriormente valorado por esta Alzada. Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo, consignó las siguientes probanzas:

Marcado con la letra “I”, telegrama remitido por la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.” a la Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.”, de fecha 30 de mayo de 2011, con sello húmedo de Ipostel de fecha 1 de junio de 2011 (f. 100 y 101 de la pieza principal del expediente), el cual ya fue anteriormente valorado por esta Alzada por cuanto dicho instrumento no fue enervado conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, disposición aplicable de conformidad con lo previsto en el artículo 430 ejusdem. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “J”, dos (2) copias del comprobante de depósito del Banco Bicentenario en la Cuenta Corriente del Tribunal de la causa, signado con el No. 19392751 de fecha 01 de julio de 2011, por la cantidad de Bs. 6.864,95 (f. 102 de la pieza principal del expediente).

Marcado con la letra “K”, cheque de gerencia signado con el No. 00007802, por la cantidad de veintisiete mil cuatrocientos cincuenta y nueve bolívares con ochenta céntimos (Bs. 27.459,80) de fecha 08 de junio de 2011, de la cuenta corriente del Tribunal de la causa (f. 103 de la pieza principal del expediente).

Marcado con las letras “L”, “M”, “N” y “Ñ”, cuatro (04) comprobantes de depósito del Banco de Venezuela en la cuenta de la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.”; por Cheque Banco de Venezuela; por un monto de 6.864,95; numerados 94205140; 94190690; 6524899; y 5117966, de fecha 8-02-2011; 28-02-2011; 01-04-2011; y 02-05-2011; copia fotostática de cheque del Banco de Venezuela No. 16007159, a la orden de la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.”, por un monto de Bs. 6.864,95, de fecha 01 de abril de 2011 (f. 104 al 107 de la pieza principal del expediente).

Con respecto a estas pruebas, se observa que la representación judicial de la parte demandante, mediante escrito alegó lo siguiente:

“(…) Procedo en este acto a impugnar los anexos acompañados en el escrito de Promoción de Pruebas, identificados con las letras “J”, “K”, “L”, “M”, “N” y “Ñ”, presentado por la parte demandada empresa mercantil TEXTI FORTORE, C.A, (…) por cuanto las instrumentales señaladas con las letras “J”, “K”, “M”, “N” y “Ñ”, no constituyen obligación de pago alguno, solo son subterfugios para forzar a mi representada infructuosamente a que acepte el ingreso a su caudal patrimonial, de sumas de dinero carentes de causa, por consiguiente ilegal, injusto e indebido. En relación al anexo marcado “L”, por corresponder a hechos tergiversados y falsos como la negada carta reseñada en el referido anexo (…)”.

En tal sentido, se observa con respecto a estas pruebas que aun cuando se demuestran las transacciones o consignaciones ante el Tribunal de la causa efectuadas por la parte demandada, nada aportan al tema controvertido puesto que se demanda es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, siendo éstos pagos además realizados posterior a dicho lapso, y no evidenciándose mediante prueba alguna que hayan sido aceptados por la parte actora, de tal modo que se desechan del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “O”, copia de la notificación de fecha 14 de julio de 2010, emitida por el ciudadano L.H.P., actuando en su carácter de Administrador de la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.” (f. 108 de la pieza principal del expediente), la cual ya fue valorada por esta Juzgadora. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “X”, original factura No. 10492, emitida por la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNÁNDEZ II S.R.L.”, de fecha 04 de enero de 2011, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2010, por un monto de Bs. 6.665,00, en el que se observa una firma ilegible y se lee 12 de enero de 2011, Bco. Venezuela No. 66007129 (f. 109 de la pieza principal del expediente). Como quiera que la presente prueba nada aporta al tema controvertido, esta Juzgadora la desecha, puesto que corresponde al pago del canon de arrendamiento del mes de enero de 2011. Y ASÍ SE DECIDE.

Recibo de pago por concepto de IVA de fecha 04 de enero de 2011, Número de documento 10492 (f. 110 de la pieza principal del expediente). Dicha probanza es desechada por esta Alzada, por cuanto nada aporta al tema controvertido. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 12 de diciembre de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

En garantía del derecho de defensa, toca señalar lo que pudiera probar el demandado que guardó silencio, al no rechazar ni contradecir la demanda. El Magistrado Jesús Eduardo Cabrera señala que lo único que ha venido aceptando la Jurisprudencia de la Casación Civil a este demandado que no contestó es la inexistencia de los hechos del actor, en conclusión el demandado puede probar la inexistencia de los hechos que narró el actor. Y en relación de lo que puede probar el demandado que ha guardado silencio, cobran importancia los principios de comunidad de la prueba y el de adquisición. Al respecto el Tratadista A.R.R., en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Tomo III, señala: “Concluido el lapso probatorio y cerrada la etapa de instrucción que ha estado dominada por la iniciativa de las partes-salvo los casos de excepción en los cuales está autorizada la iniciativa probatoria del juez- se pasa a la etapa de decisión de la causa, en la cual corresponde al juez la valorización del conjunto de las pruebas (Art. 509 del Código de Procedimiento Civil) y la decisión de la controversia (Art. 515 del Código de Procedimiento Civil). En esta etapa de decisión, la actividad del juez queda desvinculada de la actividad de las partes, y ésta no determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, las cuales se consideran adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas.(Principio de adquisición procesal). Según este principio, una vez incorporada la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común (comunidad de la prueba); cada parte puede aprovecharse, indistintamente, de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultancias probatorias aun para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen; de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, aun en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba.”

Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal debe tener como probada la existencia de un contrato de Arrendamiento suscrito entre la empresa mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II S.R.L.”, y la empresa mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.”, el primer día del mes de febrero de 2002, sobre el inmueble constituido por un (1) Local Tipo Industrial, de UN MIL DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (1.200 M2) aproximadamente, Galpones números 4-B y 4B1, ubicado en el sector La Llovizna, Núcleo Industrial La Llovizna, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, dicha documental fue acompañada al escrito libelar y apreciada por este Tribunal en este mismo fallo, y así se declara.

En relación a lo convenido por las partes en el referido contrato de arrendamiento suscrito por las partes contendientes en esta litis, es de señalar que los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”; “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”; y “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”...

En este sentido en la Cláusula TERCERA y DECIMA SEPTIMA del contrato de arrendamiento, las partes convinieron: Cláusula TERCERA: “El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año, contado a partir del día 01 de febrero de 2.002, prorrogable por períodos de UN (1) AÑO, siempre y cuando una cualesquiera de las partes contratantes no manifestara lo contrario, por lo menos con un (1) mes de anticipación al vencimiento del contrato o de alguna prórroga…”; y en la Cláusula Décima Séptima: “En relación a la notificación a que se refiere la CLAUSULA TERCERA, del presente contrato esta podrá hacerla LA ARRENDADORA a LA ARRENDATARIA por medio de algunas de las siguientes formas: 1) Mediante notificación hecha por escrito directamente a La Arrendataria, 2) Mediante notificación hecha por aviso publicado en un periódico de la localidad, y 3) Mediante notificación judicial hecha en el inmueble arrendado a cualquier persona que se encuentre en dicho inmueble en el momento de practicar la notificación.”.

De igual forma, debe tener como probada este Tribunal las notificaciones practicadas por la empresa mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II S.R.L.” de fecha 03 de marzo de 2008 y 14 de julio de 2010, practicadas en la persona del ciudadano PASQUALE CIFELLI PIORILLI, en su carácter de representante legal de la empresa mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.”, mediante las cuales se le notifica a la arrendataria entre otras cosa, la no prorroga del contrato y la entrega material del referido inmueble, de lo que se evidencia que la parte actora arrendadora, al notificar al demandado arrendatario de la no prórroga convencional del contrato de arrendamiento, llegado el día del vencimiento de la prórroga convencional, según lo convenido en el contrato de arrendamiento, respecto al vencimiento del plazo estipulado, opera de pleno derecho la prórroga legal, conforme a lo previsto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, cuya prorroga, de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia, que en el presente caso es del 18 de febrero de 2002, hasta el vencimiento de la prórroga convencional el 2 de febrero de 2009, le correspondía una prórroga legal de dos (2) años, hasta el 2 de febrero de 2011, por lo que vencida la misma, el arrendador podrá exigir el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

Ahora bien, del Telegrama, promovido por las partes contendientes en esta Litis, remitido por la parte actora Oficina Contable Administradora Hernández S.R.L., en fecha 30 de mayo de 2011, a la parte demandada empresa Textil Fortore, C.A, con sello húmedo de Ispostel de fecha 1/6/11, se evidencia que la parte actora notifica a la parte demandada que se abstuviera de depositar cantidad de dinero alguna en la cuenta N° 01020256670000047872, del Banco de Venezuela, a nombre de su representada Oficina Contable Administrativa Hernández II, S.R.L, por cuanto, el contrato de arrendamiento del local tipo industrial, Galpón N° 4-B y 4-B1, que era la única obligación que existía, finalizó por vencimiento de la prórroga legal el 01 de febrero de 2011, extinguiéndose la relación arrendaticia; y que la parte actora, le reintegro en fecha 30/05/2011, a la parte demandada, los depósitos que la parte accionada, había realizo en su cuenta, por montos de Bs. 6.864,95, cada uno, en fechas 28/02/2011; 01/04/2011 y 02/05/2011, según comprobantes de depósitos números: 0000094190690: 0000006524899 y 0000005117966, respectivamente, siendo el caso, que estos mismos comprobantes de depósitos, son los que la parte accionada promueve en el lapso probatorio en esta litis; y promueve además, un comprobante de depósito por igual monto, en la misma cuenta de la parte actora, con fecha del 8 de febrero de 2011, numerado 94205140, que según consta del Telegrama en análisis y de los demás elementos probatorios, corresponde a la fecha y al canon de arrendamiento a cancelar, en el mes de febrero de 2011, del mes de enero de 2011.

Por otro lado, este Tribunal constata que en virtud del reintegro o reembolso por parte de la actora en la cuenta de la parte demandada, ésta procede a consignarlos a través del procedimiento de consignación, que correspondió conocer y cursa ante este Tribunal, bajo expediente Nº 11-3308, uno, por un monto de Bs. 6.864,95, y otro, por un monto de VEINTISIENTE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 27.459,80), correspondientes a los meses de febrero, m.a. y mayo de 2011, cuyos comprobantes de depósito en la cuenta de este Tribunal promovió, al igual que un Cheque de Gerencia por el último monto indicado, cargado a la Cuenta de este Juzgado, de los cuales se pudo constar que los mismos son traslado fiel y exacto de los comprobantes originales resguardados en este Tribunal, del referido expediente de consignaciones.

De las probanzas antes analizadas y de los demás elementos probatorios cursantes en autos este Tribunal encuentra que la presente demanda fue interpuesta por la parte actora en fecha 21 de febrero de 2011, y los depósitos realizados por la parte accionada en la cuenta de la parte actora, fueron realizados con posterioridad a la interposición de la presente demanda, en fechas 28/02/2011; 01/04/2011 y 02/05/2011, son hechos nuevos y que no existían para el momento de la interposición de la presente demanda, es decir, actos posteriores, y unilaterales de la parte accionada, que no desvirtúan lo alegado por la parte actora, debido a que el convenimiento en la aceptación de dichos depósito no consta ni se desprende de ningún otro elemento probatorio, por el contrario, constan de las pruebas promovidas por las partes: Facturas, que la parte actora emitía, por concepto de cancelación de canon de arrendamiento, según se evidencia de la promovida en copia al carbón de Factura Nº 10552 emitida por OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNADEZ II, S.A., de fecha 01 de febrero de 2011, en la que se lee que corresponde al pago del último mes de prórroga legal; y original de Factura promovida por la parte accionada Factura Nº 10492, emitida por OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNADEZ II, S.A., de fecha 01 de enero de 2011, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2010, son elementos de convicción para este Tribunal dar por demostrado que la expedición de la Factura por concepto de cancelación de canon de arrendamiento, es el elemento determinante para desechar los referidos depósitos reintegrados y reembolsados, debido a que dichos depósitos no están avalados por la respectiva Factura, como se evidencia del monto no reintegrado ni reembolsado, del depósito de fecha 08 de febrero de 2011, del mismo se evidencia que en la referida fecha, correspondía cancelar el mes de enero de 2011, como último mes de la prórroga legal, cuya copia al carbón de Factura N° 10552 de fecha 1-2-2011, cursa en autos al folio 119, cuya factura es el elemento demostrativo del acto convenido y aceptado por las partes, en consecuencia tales depósitos resultan improcedentes para desvirtuar lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda.

De lo antes expuesto este Tribunal concluye que de las pruebas aportadas por el apoderado judicial de la parte demandada, no se evidencia ningún hecho ni circunstancia para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora en su escrito libelar.

En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el cumplimiento del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que la demandada no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Tercera del contrato suscrito, en virtud de haber fenecido la prórroga legal correspondiente, y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos de bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil). Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.

(Fin de la cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 12 de diciembre de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.”, en contra de la Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.”.

Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, esta Juzgadora considera necesario pasar a examinar la defensa que hizo valer la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, relativa a la ilegitimidad del ciudadano PASQUALE CIFELLI PIORILLI para darse por citado en representación de la Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.”, aduciendo que “(…) al ser citada una persona distinta a la persona jurídica demandada, se esta violando flagrantemente el debido proceso conforme al art. 49 Constitucional lo cual haría nulo de toda nulidad la validez de los subsiguientes actos y es por ello que el legislador, en la particularidad de estos casos ha previsto la figura de la reposición de la causa y asi debe producirse.”

En virtud de la defensa expuesta precedentemente, es importante señalar que la citación es concebida como un acto procesal complejo, cuya formalidad es necesaria para la validez del juicio y es además, garantía esencial del principio del contradictorio, pues por un lado la parte queda a derecho y por el otro cumple con la función comunicacional de enterar al demandado que se ha iniciado un juicio en su contra y de su contenido. De manera que, la citación es entonces, manifestación esencial de la garantía del derecho a la defensa y elemento básico del debido proceso.

Referente a este punto considera esta Juzgadora pertinente destacar además, que por tratarse la citación de un asunto en el cual está interesado el orden público, en razón de que dicho acto de comunicación procesal garantiza la igualdad de los justiciables ante los órganos encargados de impartir justicia y con esto el derecho a la defensa de progenie constitucional, que lleva implícito el de un debido proceso, la ausencia del acto en cuestión lesiona la validez del juicio.

Así pues, sobre el tema de la citación, la doctrina ha señalado que “(...) De la citación emanan dos aspectos diferentes, según el carácter que la informa, como son: En cuanto a Institución Procesal: Por ser la citación una institución de rango constitucional y necesaria para la validez de un juicio, su carácter interesa al orden público y su inexistencia vicia de nulidad lo actuado a espaldas del demandado. En consecuencia, el propio, Juez, aun de oficio, cuando constante que no se ha verificado, debe proceder a corregir el proceso, ordenando la citación y anulando lo que se hubiere hecho con desconocimiento de la persona demandada. Si falta la citación, dice el maestro Armiño Borjas, “se habrá levantado sobre arena toda la estructura procesal. 2) En cuanto a Formalidad Procedimental: La institución de la Citación es una de las pocas revestidas en nuestra Ley Procesal de formalismos precisos, por lo que el inflexible cumplimiento de tales formalidades es tan importante como la finalidad misma de la Ley, que no es otra que la de poner en conocimiento de una persona el hecho de que ha sido demandada. Pero dichas formas con que se revisten los trámites procedimentales para verificar la citación son de interés privado, consagradas en beneficio exclusivo del demandado, por lo que puede renunciar a las mismas sin afectar el proceso, ya sea en forma tácita o de manera expresa, cuando comparece al juicio aún antes siquiera de iniciarse tales trámites para citarlo o cuando convalida lo actuado con su presencia sin oponerse a lo practicado (...)” (Moros Puentes, Carlos. Citaciones y Notificaciones. Editorial Componentes, 1995. Págs. 19 y 20).

En el caso de autos, se observa que por auto de fecha 22 de febrero de 2011, el Tribunal de la causa admite la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.”, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que comparezca a dar contestación a la demanda, evidenciándose asimismo a los folios 32 y 33 del presente expediente, la consignación que hiciera el Alguacil de la boleta de citación, donde dejó constancia de habérsela entregado al ciudadano PASQUALE CIFELLI PIORILLI, quien dijo ser el representante legal de la Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.”.

Con respecto a ello, se logra verificar de la revisión de las pruebas traídas a los autos por las partes, específicamente del poder consignado por la parte demandada junto con su escrito de contestación, donde se señala que es el ciudadano PASQUALE CIFELLI PIORILLI, quien en su carácter de Presidente de la parte demandada, “(…) suficientemente facultado para este acto conforme sus Estatutos Constitutivos Que presento a efectum videndi a fin de que se deje constancia de ello (…)”, otorga poder por el Abogado YIRIS SEMERENE, de tal modo que, es evidente que el mencionado ciudadano si posee la legitimidad para darse por citado en nombre de la parte demandada, en virtud de su condición de Presidente, todo lo cual además no fue desvirtuado con prueba alguna, por lo que resulta valida la citación practicada por el Alguacil adscrito al Tribunal de la causa. En consecuencia, esta Alzada declara improcedente los argumentos esgrimidos por la parte demandada en cuento a este particular. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, en el caso sub judice se observa que la parte demandante interpuso la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual estipula que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 establece lo siguiente:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía

En consecuencia de lo anterior, es menester para esta Alzada señalar lo dispuesto por el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

En sintonía con la norma transcrita que rige la presente acción, evidencia esta Juzgadora que, la parte demandante Sociedad Mercantil “OFICINA CONTABLE ADMINISTRATIVA HERNANDEZ II, S.R.L.”, interpuso la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud de que la arrendataria Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.”, no hizo entrega material del inmueble arrendado una vez finalizado el lapso establecido para la prórroga legal, para lo cual consignó junto con su escrito libelar, el original del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de febrero de 2002 (f. 17 al 21 de la pieza principal del expediente).

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, sólo se limito a oponer cuestiones previas, sin desconocer el documento privado que consignara la parte demandante marcado con la letra “C”, por lo que evidencia esta Juzgadora que ambas partes admiten haber suscrito en forma privada un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por un local tipo industrial de un mil doscientos metros cuadrados (1.200 mts2), el cual se encuentra ubicado en el sector La Llovizna, Núcleo Industrial la Llovizna, galpones números 4-B y 4-B1, Municipio Carrizal del Estado Miranda.

De tal manera que, según lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo imperativo destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas; razón por la cual, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Determinada la fuerza de Ley que de los contratos emana, es de acotar que dicha fuerza siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, que:

(…) El plazo de duración del presente contrato será de un año (1) contados a partir del día 01 de Febrero del 2.002 prorrogable por períodos de UN (1) AÑO, siempre y cuando una cualesquiera de las partes contratantes no manifestare lo contrario por lo menos con un (1) mes de anticipación al vencimiento del contrato o de alguna prórroga. (…)

De tal manera que, se observa del documento contentivo de la relación arrendaticia, que la duración de la misma fue establecida en la cláusula tercera, por un período de un (01) año fijo, contados a partir del primero (01) de febrero de 2002, evidenciándose del contenido de esta cláusula que las partes igualmente convinieron que en caso de que cualesquiera de ellas quisiera dar por terminado el contrato, deberán notificarlo con por lo menos un (01) mes de anticipación a la terminación del mismo.

En este sentido, puede constatarse al folio 22 de la pieza I del presente expediente, la notificación enviada por la parte actora a la Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.”, de fecha 03 de marzo de 2008, donde le comunicó su deseo de no renovación del contrato de arrendamiento, indicándole además que “(…) deberá entregarlo libre de personas y objetos para el día primero de febrero del año 2009 (01/02/2009), y en caso de que se amparen en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Gaceta Oficial Nro. 38.845) del 7 de diciembre de 1999, en el Título V de la Prórroga Legal en su Artículo 38 letra C, para el día primero de febrero del año 2011 (01/02/2011) (…)”, documental que fue apreciada por esta Alzada conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Por tanto, al haber sido notificada la arrendataria de la no renovación del contrato de arrendamiento, bajo una de las formas establecidas en el contrato, específicamente en su cláusula decima séptima, en fecha 03 de marzo de 2008, es decir, con más de un (01) año de anticipación al vencimiento del contrato, es por lo que una vez finalizado éste en fecha 1º de febrero de 2009, la arrendataria debía hacer entrega material del inmueble o podía hacer uso de su derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años”.

De allí pues, que al haber hecho uso la arrendataria Sociedad Mercantil “TEXTIL FORTORE, C.A.” de los dos (2) años de prorroga que le correspondían, cuyo lapso venció el 1º de febrero de 2011, verificándose en consecuencia su incumplimiento contractual en cuanto a la entrega material del inmueble arrendado, debe declararse sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, y en consecuencia, se confirma bajo las consideraciones esgrimidas en la presente motiva, la sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. Y ASI SE DECIDE.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: