Decisión nº S2-CMTB-2016-000297.- de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de Monagas, de 13 de Octubre de 2016

Se resuelve el contrato de arrendamiento, suscrito entre ambas partes que fue autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Maturín, Estado Monagas, el día 07 de marzo de 2.012, anotado bajo el N° 24, tomo 84, y posteriormente autenticado por ante la notaria Publica de Pampatar, Estado Nueva Esparta anotado bajo el N° 26, tomo 54, de fecha dieciocho de abril del 2.012. SEGUNDO: Se ordena al Demandante reconvenido sociedad mercantil RAPI POLLO C.A., a DESALOJAR Y ENTREGAR al Arrendador sociedad mercantil SIGO VENEZUELA S.A., el inmueble constituido por el Local Comercial N° 22, situado dentro del Centro Comercial Sigo, el cual a su vez se encuentra ubicado en la prolongación de la Avenida R.L. (Carretera Nacional del Sur) frente al pedagógico, en esta ciudad de Maturín, Municipio Maturín del Estado Monagas. TERCERO: Se condena que el demandante reconvenido debe de cancelar por via de daños y perjuicios la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL CIENTO SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON DOCE CENTIMOS (Bs. 251.169,12) por concepto de los doce meses transcurridos desde el 15 de diciembre de 2013 hasta el 15 de diciembre de 2014, a razón de VEINTE MIL NOVECIENTOS TREINTA BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (BS.20.930,76), por cada mes. La anterior dispositiva lo hace bajo las siguientes consideraciones:

“OMISIS…..

Aclarado lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la tácita reconducción invocada por la parte demandante y la prórroga legal alegada por la parte demandada. En ese orden de ideas, señala la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento bajo estudio que: “La duración del presente contrato será de dos (2) año fijo, contados a partir del 16 de diciembre de 2011, hasta el 15 de diciembre de 2013…”. En tal sentido, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o de plazo fijo a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, que establece:

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio

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Ahora bien, arguye el demandante que vencido el referido contrato en la fecha indicada, su representada continuó ocupando el local arrendado en forma pacífica y continua pagando el canon de arrendamiento correspondiente, por lo cual conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, operó la tácita reconducción; por su parte el demandado alegó que vencido el contrato opero de pleno derecho la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por ello el mismo debe considerarse vigente y reputarse a tiempo determinado. Al respecto, observa esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue es por tiempo determinado, vale decir, que contempla fecha de vencimiento, al llegar esta opera la prórroga legal, siempre que no haya causal de incumplimiento, la cual es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, y si bien es cierto que el aludido contrato estipula que el arrendatario debe manifestar con anticipación si hará uso o no de ella, existiendo un silencio por parte de la arrendataria, toda vez que la misma no manifestó si se acoge o no a la prórroga legal y siendo que este es un beneficio creado por la ley a favor del arrendatario, este Tribunal infiere que finalizado el contrato opero de pleno derecho la prórroga legal tal como lo prevé el artículo 39 de la Ley especial que rige la materia, la cual corresponde a un (1) años tal como se indicó aunado al hecho que de la inspección judicial se dejo constancia que la accionante cancelo factura por concepto de prórroga legal y del momento del vencimiento del contrato hasta la presente fecha ya ha hecho uso de la mencionada prorroga. Y así se decide.-

Aduce la demandante que vencido el contrato y estando aún el inmueble de marras ocupado por la sociedad mercantil “RAPI POLLO C.A”, operó la tácita reconducción. En torno a ello, la reconducción, en términos forenses, es prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. También puede definirse como la renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita.-

En este mismo contexto, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil prevén:

Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Para significar que cuando la norma establece: “y se le deja” ó “sin oposición del propietario”, implica que sin la venia del arrendador no se da la renovación per se; o que su rechazo ya es suficiente para truncarla. Dicho lo anterior, en el sub iudice de entrada y a todas luces de las cláusulas Séptima y Trigésima Tercera del contrato se evidencia la voluntad del arrendador de no querer bajo ninguna circunstancias que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado a consecuencia de la tácita reconducción y si bien es cierto que aún cuando la sociedad mercantil demandante se encuentra ocupando el inmueble tal como se evidenció de la inspección judicial suficientemente valorada, no es por la tácita reconducción sino por estar aún en vigencia la prórroga de ley, en atención a lo expuesto supra resulta forzoso para esta Juzgadora concluir que en el presente caso no operó la reconducción tácita alegada por la actora a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por no mediar el consentimiento de la arrendadora y por estar la parte accionante haciendo uso de la prorroga legal la cual operó de pleno derecho. Y así se decide.-

En atención a lo supra mencionado, y luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, así como la valoración íntegra del caudal probatorio aportado por las partes aquí contendientes, esta Jueza observó que el contrato de arrendamiento bajo estudio para el momento de la interposición de la demanda se encontraba en prórroga legal, en consecuencia, por aplicación de la norma contenida en el artículo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza lo siguiente: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…”; este Juzgador considera que la presente acción debe declararse PARCIALMENTE CON LUGAR y por ende la demanda intentada debe declararse PARCIALMENTE CON LUGAR Y CON LUGAR LA RECONVENCION propuesta por la parte demandada, tal y como se hará de manera expresa y positiva en la parte dispositiva del presente fallo . Y así se declara.-

INFORMES PRESENTADOS EN ALZADA POR LA PARTE APELANTE .

Corre inserto desde el folio Dos (02) al Cuatro (04) de la segunda (02) pieza del presente expediente, que el Abogado N.N.B.F., Apoderado Judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO C.A, parte demandante recurrente, alego entre otras consideraciones lo siguiente,

“OMISIS…. Quinto: El Tribunal A-quo incurrió en un grave error de juzgamiento, cuando al folio 180 expreso lo siguiente: “si bien es cierto que aun cuando la sociedad mercantil demandante se encuentra ocupando el inmueble, tal como evidenció de la inspección judicial suficientemente valorada, no es por tácita reconducción sino por estar aún vigente la prorroga de ley….(negrillas nuestra) Ciudadana Juez, el Tribunal al expresar en su sentencia que la parte actora si bien ocupaba el loca arrendado después de vencido el lapso de vigencia del contrato, no era por tácita reconducción sino por prorroga legal, pues esta (PRORROGA LEGAL) había vencido el 15 de Diciembre de 2.014, y para la fecha de la inspección Judicial la cual se realizó en fecha 07 de enero del 2016 ya habían pasado mas de año,- hecho que reitera en el folio 181 al explanar lo siguiente: Esta jueza observo que el contrato de arrendamiento bajo estudió para el momento de la interposición de la demanda se encontraba en prorroga legal, en consecuencia, por aplicación de la norma contenida en el artículo 41 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios que reza lo siguiente: “cuando estuviere en curso la prorroga legal a los que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término….(subrayado mio) (ver folio 181)………. Tales errores de juzgamiento hace totalmente improcedente el fallo apelado, el cual debe ser revocado por el Tribunal de Alzada, al declarar sin lugar la reconvención propuesta extemporáneamente por no haberla propuesto dentro de la inmediatez que se espera y con lugar la demanda de tácita reconducción presentada oportunamente. Ello es un elemento crecidamente suficiente aunado en que actualmente nuestro representado esta solvente en el pago de sus obligaciones como podrá este honorable juzgado verificar de las consignaciones de cánones de arrendamientos emitidas y validadas no por un ente de la administración pública sino por, son casualmente un órgano de la administración de justicia que entre su múltiples facultades y competencia tiene la de dar fe pública como es el Tribunal Tercero Ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Monagas.

OBSERVACIONES A LOS INFORMES PRESENTADOS EN ALZADA POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

Corre inserto desde el folio Ciento Ochenta y Nueve (189) al Doscientos (200) de la primera (01) pieza del presente expediente, que el Abogado A.H., Apoderado Judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL SIGO VENEZUELA C.A, parte demandada, alego entre otras consideraciones lo siguiente:

OMISIS….1.- Observaciones respecto de la inadmisibilidad de la prueba documental aportada en segunda instancia: en el procedimiento oral toda la prueba documental debe proponerse en el libelo de la demanda o en el escrito de la contención a la demanda, según sea el caso. No es admisible la promoción de la prueba documental fuera de esas oportunidades. 2.1.- la primera observación referida a los informes esta referida a la confesión espontánea contenida en dicho escrito en el sentido de que fue admitido expresamente que la prorroga legal arrendaticia venció el día 15-12-2014….2.2.- No es procedente de la parte actora reconvenida en el sentido de que la sola permanencia del arrendatario en el inmueble después de vencida la prorroga legal produce la tácita reconducción del contrato, se requiere que el arrendador haya recibido el pago de la pensiones de arrendamiento para que pueda resumirse la reconducción del contrato….ello tiene su justificación en el hecho de que la negativa del arrendador de recibir el pago de los canon de arrendamientos después de haber vencido la prorroga legal significaría que el arrendador se opone a la continuación del contrato y ello seria suficiente para evitar la tácita reconducción perseguida por la parte actora reconvenida. En el caso que nos ocupa mi representado SIGO VENEZUELA se negó a recibir el pago de las pensiones de arrendamientos después que venció la prorroga legal arrendaticia esto después del 15-12-2014 pero jamás se rehusó a recibir el pago de los cánones de arrendamientos causados durante la prorroga legal transcurrido desde el 15-12-2013 hasta el 15-15-2015. 2.3- debo observar además que la tácita reconducción del contrato es el resultado de una presunción de ley prevista en los artículos 1600 y 1614 del código civil que no hace mas que renovar el contrato en las mismas condiciones que el existente, solo que en ausencia del pacto en cuanto al tiempo de duración el legislador presume que el mismo quedaría renovado sin determinación de tiempo. 2.4 la reconvención principal se sustentó en el vencimiento de la prorroga legal arrendaticia, es decir el vencimiento del contrato, de modo que con ese fundamento en ese vencimiento se demandó el desalojo del inmueble, mientras que la reconvención subsidiaria se propuso por la falta de pago de mas de dos pensiones de arrendamientos por parte del arrendatario RAPI POLLO C.A, 2.5 si por alguna circunstancia el tribunal Superior admitiera la validez de la copia certifica a pesar de su inoportuna promoción debo destacar de esa prueba lo siguiente: la primera consignación fue propuesta en fecha 23-04-2014 y mediante ella el arrendatario dice pagar los canon de arrendamiento correspondiente: a) 16 de diciembre de 2013 al 31 de diciembre de 2013 por Bs. 5860,68. b) Enero 2014 por Bs. 11.721,20. c) Febrero 2014 por Bs. 11.721,20, d) Marzo 2014 por Bs. 11721.23. e) Abril 2014 por Bs. 11721.23. Como es evidente las cuatro primeras fueron consignadas de manera extemporánea por retardada pues ese día 23-04-2014 el arrendatario consigno cuatro meses que habían vencido hace mucho mas de 15 días continuos permitidos en el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ……por las razones expuesta anteriormente resulta indudable que el arrendatario incumplió el pago de las pensiones de arrendamientos y ello hace procedente el desalojo demandado. Y así pido que el tribunal lo declare.

DE LA PRETENSION:

Mediante escrito libelar que corre inserto desde el folio Dos (02) al Seis (06) de la primera (01) pieza, presentado en fecha Veintiséis (26) de febrero de 2015, por ante el Tribunal de la causa, la ciudadana SITU XIAOPING, presidenta de la Junta Directiva de la SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO, C.A, parte demandante asistida por el abogado N.N.B., alegó entre otras cosas lo siguiente en el capitulo III:

“OMISIS…….. para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en que a) en que las cláusulas sexta y Vigésima Octava, del referido contrato eran nulas por prohibir que se opere la tácita reconducción, cuando ella procede conforme a la ley y sabido que no puede haber contrato contra la ley, b) que el contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”, venció en fecha 15 de Diciembre del año 2013, se opero la renovación del arrendamiento, reglándose sus efectos conforme a los arrendamientos por tiempo indeterminado……….”

DE LA NULIDAD DE LAS CLAUSULAS SEXTA Y VIGESIMA OCTAVA.

Corre inserto desde el folio Diecisiete (17) al Veinticuatro (24) de la primera (01) pieza del expediente, copia de contrato de arrendamiento suscrito entre la SOCIEDAD MERCANTIL SIGO VENEZUELA, S.A, y la SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO, C.A, mediante el cual se da en arrendamiento un local identificado con el Nº 22, que forma parte integrante del CENTRO COMERCIAL SIGO, ubicado en la Prolongación R.L., Carretera del Sur, frente al Pedagógico en la ciudad de Maturín, Municipio Maturín del estado Monagas, autenticado ante la Notaria Pública Primera de Maturín, del estado Monagas en fecha Siete (07) de Octubre de 2016, inserto bajo el Nº 24, Tomo 84, y posteriormente autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar de la jurisdicción del estado Nueva Esparta, en fecha Dieciocho (18) de Abril de 2012, inserto bajo el Nº 26, Tomo 54. El presente documento se le da valor probatorio y se tiene como fidedigno en virtud de que el mismo, siendo presentadas por ambas partes no fue impugnado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 440 del Código de Procedimiento Civil, asimismo de las actas que conforman el expediente se puede constatar que ambas partes, reconocieron la celebración del contrato.

Dicho lo anterior el referido contrato establece en sus cláusulas sexta y vigésima octava lo siguiente:

CLAUSULA SEXTA: La duración del presente contrato será de dos (02) años fijos, contados a partir del 16 de Diciembre de 2011 hasta el 15 de Diciembre de 2013. el mismo día del vencimiento de este contrato o de su prórroga si la hubiera, LA ARRENDATARIA entregará a LA ARRENDADORA EL LOCAL arrendado, completamente desocupado de bienes y personas, solvente y en las condiciones estipuladas en este Contrato. Cuando finalice la relación arrendaticia, ambas partes suscribirán el correspondiente Finiquito y LA ARRENDATARIA, PODRÁ retirar la mercancía que se encuentre en EL LOCAL. Queda expresamente convenido, que si LA ARRENDATARIA no entregare a LA ARRENDADORA EL LOCAL, en las debidas condiciones para dicha fecha de terminación o para la fecha en que le solicite, inclusive privadamente la rescisión, LA ARRENDADORA aplicará lo dispuesto en la Cláusula Penal del presente contrato. El presente contrato podrá ser renovado mediante documento suscrito por las partes, en consecuencia, LA ARRENDATARIA, está obligada a realizar los trámites correspondientes para su autenticación dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la entrega del documento, caso contrario y por cuanto la relación arrendaticia expresamente se ha pactado por un plazo fijo y no aplica la tácita reconducción, se dará por terminada la relación arrendaticia a partir del vencimiento estipulado en el contrato de arrendamiento anterior, en cuyo caso, las cantidades de dinero recibidas por LA ARRENDADORA una vez vencido el contrato anterior, quedarán a beneficio de ésta por concepto de indemnización de daños y perjuicios.

CLAUSULA VIGESIMA OCTAVA: Las obligaciones de este Contrato continuaran vigentes en su totalidad aún cuando se produzcan prorrogas. Por ser la naturaleza de este contrato a plazo fijo, vencido el término del mismo quedará extinguido de pleno derecho y en ningún caso operará la tácita reconducción del mismo, aún cuando se hubiere pagado alguna cantidad con posterioridad al vencimiento del término aquí fijado, que en todo caso, se tendrá recibida como indemnización y no como canon de arrendamiento, entendiéndose que llegado ese término se extingue la relación arrendaticia aquí celebrada, y consecualmente no hay conversión de esta a tiempo indeterminado.

De la trascripción de las cláusulas se puede evidenciar que las mismas contienen mención acerca de la prohibición de la tacita reconducción, siendo necesario para esta Alzada hacer las siguientes consideraciones.

Se puede definir la tacita reconducción como: “Continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo”. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta S.R.L. Año 1998. Autor G.C.. Página 04). Tácita Reconducción: Para la Academia, reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. (Tomado del Diccionario Jurídico Venezolano D&F. Año 1998. Ediciones Vitales 2000 C.A. Página 127). La norma rectora de esta Institución establece en el Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.600:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Por su parte el Artículo 7 del Código Civil Venezolano, dispone:

Las leyes no pueden derogarse sino por otras leyes; y no vale alegar contra su observancia el desuso, ni la costumbre o práctica en contrario, por antiguos y universales que sean

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Ahora bien precisado lo anterior se concluye que esta institución de la tacita reconducción se encuentra regulada por los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, siendo esta normas de orden publico, donde no se configura su renuncia o inaplicación, por lo tanto las mismas no pueden derogarse por convenios particulares, de conformidad con la prohibición que el mismo código civil venezolano dispone en su artículo 7; en consecuencia siendo que las cláusulas sexta y vigésima octava del contrato que rige a las partes anteriormente transcritas, establecen en su contenido la no aplicación de la tacita reconducción, las mismas van en contradicción con las disposiciones legales, en virtud de lo cual es nula parcialmente la cláusula sexta en lo referido a la no aplicación de la tacita reconducción tal como lo establece en el renglón diecisiete (17) de la cláusula, y se declara nula la cláusula vigésima octava, referida a la inaplicabilidad de la tacita reconducción. Y así se declara.

DE LA TACITA RECONDUCCION

Del escrito libelar que corre inserto desde el folio Dos (02) al Seis (06) de la primera (01) pieza del expediente, presentado en fecha Veintiséis (26) de febrero de 2015, por ante el Tribunal de la causa, específicamente en el folio Cinco (05) la ciudadana SITU XIAOPING, presidenta de la Junta Directiva de la SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO, C.A, parte demandante asistida por el abogado N.N.B., solicito en el capitulo III ordinal b: que sea condenado por este tribunal en que el contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”, venció en fecha 15 de Diciembre del año 2013, se opero la renovación del arrendamiento, reglándose sus efectos conforme a los arrendamientos por tiempo indeterminado.-

Asimismo del libelo de la demanda observa esta juzgadora que la parte demandante SITU XIAOPING, presidenta de la Junta Directiva de la SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO, CA, asistida por el Abogado N.N.B., alega específicamente al folio Tres (03), en numeral tercero (03) lo siguiente:

“OMISIS…Vencido el referido contrato en la fecha indicada, del 15 de diciembre del 2013, mi representada continuó ocupando el local arrendado en forma pacifica y normal, es decir, continuó en posesión de la cosa arrendada, pagando el canon de arrendamiento correspondiente, por lo cual conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil se presume que el contrato se ha renovado pero sus efectos se reglan conforme a los arrendamientos a tiempo indeterminado, operándose lo que la doctrina ha denominado “tácita reconducción”....

De igual forma al folio cuatro (04) del libelo de la demanda en su capitulo II en el numeral tres (03) estableció lo siguiente:

“OMISIS…. Mi representada al vencimiento del contrato de arrendamiento sobre el local comercial 22 en el centro comercial SIGO en maturín NO HIZO USO DE PRORROGA LEGAL o que esta se produjo AUTOMATICAMENTE. “

Ahora bien con relación a la prorroga legal en el Titulo V de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 36.845 de fecha 07-12-1999, vigente para el momento en que opero la prorroga legal, establece en el articulo 39 lo siguiente:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.-

Asimismo la referida ley establece en su artículo 38 lo siguiente:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Precisado lo anterior este tribunal observa que consta del contrato de arrendamiento que cursa en el expediente, que en la cláusula sexta las partes establecieron que el contrató era por dos (02) años fijos, contados a partir del 16 de Diciembre de 2011 hasta el 15 de diciembre de 2013, y de conformidad a lo establecido en la ley de Arrendamientos inmobiliarios, le correspondía lo estipulado en el literal b del artículo 38 de la referida ley, esto es una prorroga legal de un año; ahora bien la prorroga legal se inicio al día siguiente del vencimiento del contrato, esto es a partir del 16 de Diciembre de 2013, y venció el 16 de diciembre de 2014; en consecuencia el demandante no puede solicitar que por cuanto al vencimiento del contrato, el cual fue en fecha 15-12-2013 opere la tacita reconducción por cuanto continuó ocupando el local arrendado, alegando de igual forma que no hizo uso de la prorroga legal; ya que esa ocupación continua al vencimiento del contrato, era perfectamente viable en virtud de lo cual estaba haciendo uso de la prorroga legal que le corresponde ya que conforme a la ley opera de pleno derecho y todo acuerdo o estipulación que establezca su renuncia, es nula de conformidad con lo previsto en el artículo 7 de la Ley de arrendamientos inmobiliario, por lo que mal pudiera entenderse que se produjo la tacita reconducción del contrato al vencimiento del mismo en fecha 15-12-2013. Y así se declara.

DE LA RECONVENCION

Corre inserto al folio desde el sesenta y seis (66) al ochenta y cuatro (84), de la primera (01) pieza del expediente, reconvención realizada por la parte demandada en el acto de contestación: mediante la cual establece específicamente al folio setenta y ocho (78) en el capitulo II PETITUM sección Primera lo siguiente:

omisis……. Acción Principal: Por todo lo expuesto anteriormente ciudadano Juez ….. acudo ante su competente autoridad para demandar por vía de reconvención para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el TRIBUNAL en las PRETENSIONES PRINCIPALES siguientes: PRIMERO: Cumplir la obligación legal y contractual de restituir y/o entregarle al arrendador SIGO VENEZUELA S.A debidamente desalojado el inmueble arrendado….. todo lo cual se sustenta en l vencimiento del contrato y su prorroga legal, tal como se prevé en el literal g del artículo 40 Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40418 de fecha 23 de Mayo de 2014… y como acción subsidiaria en desalojar el inmueble arrendado …. Sustentando en la falta de pago de mas de dos (02) pensiones de arrendamientos consecutivas, tal como lo prevé en el literal a) del artículo 40 Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40418 de fecha 23 de Mayo de 2014…

Conforme a lo alegado por la parte demandada reconviniente, por cuanto fundamenta la demanda de reconvención en el desalojo por el vencimiento del contrato ya que no existe acuerdo de prorroga o renovación de las partes, es preciso traer a colación las normas que sustentan la tacita reconducción, a tal efecto los artículos 1600 y 1.614 del Código Civil venezolano disponen lo siguiente:

Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Precisado lo anterior, estas normas llevan inmersos en su contenido tres requisitos necesario para que opere la táctica reconducción los cuales han sido avalados de igual forma por jurisprudencia, tal es el caso de sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la Ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, de fecha 15-04-2015, Expediente Nº 14-000800, sentencia Nº RC-0000189, la cual establece

En relación con ello, esta Sala indicó que “…los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación…”. (Sent. S.C.C. de fecha: 5-06-13, caso: SUCESIÓN AMLETO A.C.D.P., contra TOMCAR, C.A. ALMACÉN.

Con relación al primer requisito se puede constatar del contrato de arrendamiento que rige a las partes que se estableció en su cláusula sexta que el contrato se fijaba por dos años, de tal manera que se configura el primer requisito por cuanto se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado.

Con relación al segundo requisito se puede constatar que el vencimiento de la prorroga legal se dio en fecha 16-12-2014, y se puede observar de la inspección judicial que corre inserto desde el folio 156 al folio 157 de la primera pieza del expediente, en la se especifica expresamente en el folio 157 lo siguiente: ……. “Se procede a dejar constancia que la SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO, C.A, se encuentra ocupando dicho local y realizando su actividad comercial a la vista de todos….” Dicha inspección se realizo en fecha 07-01-2016 de acuerdo a lo establecido por el acta de Inspección la cual fue firmada por todos los presentes (Jueza, Secretaria, partes intervinientes en la presente causa). En consecuencia se observa que siendo que el contrato de arrendamiento venció el 16-12-2014, fecha en que venció la prorroga legal correspondiente, de la Inspección realizada se constata que posterior a su culminación la parte demandante SOCIEDAD RAPI POLLO se encontraba ocupando el inmueble arrendado esto es para la fecha 07-01-2016, configurándose el segundo requisito.

En relación al tercer requisito para que opere la tácita reconducción consiste, en que a la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario.

Sobre este aspecto, el tratadista E.C.B., en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra), por su parte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 21/07/2010, bajo la ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales, expediente Nº 2010-0517, sentencia Nº 789, estableció lo siguiente:

“….esta sala advierte que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado….

Es claro, conforme a los criterios tanto doctrinario como jurisprudencial trascritos, que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción, sin embargo, no está determinado con cuanto tiempo cuanto el arrendador para interponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y así evitar la reconducción del contrato en uno sin determinación de tiempo.

En este sentido, el autor G.G.Q. sostiene que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla. (Obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Universidad Católica A.B.).

Dicho lo anterior se puede constatar que el contrato de arrendamiento venció en fecha 16-12-2014, fecha en que venció la prorroga legal, y la presente reconvención fue interpuesta en fecha 22-05-2015 por la parte demandada reconviniente, alegando como acción principal desalojo por vencimiento del contrato, ejerciéndose la acción cinco meses y cinco días después del vencimiento del contrato, asimismo de los elementos probatorios no consta notificación alguna por parte del arrendador donde solicitara al vencimiento de la prorroga legal la entrega del inmueble al arrendatario, en consecuencia habiendo transcurrido cinco meses al vencimiento de la prorroga legal sin que el arrendador ejerciera acción alguna inmediata y el arrendatario continuo ocupando el inmueble, estando en conocimiento la parte demandada que la arrendataria continuó “depositando en el Tribunal competente la cantidad correspondiente por concepto de cánones de arrendamientos, esto genero la tácita reconducción del contrato a partir del vencimiento de la prorroga legal 16-12-2014, conforme a lo establecido en los artículo 1600 y 1614 del Código Civil Venezolano, artículo y así se establece.

Ahora bien con relación al alegato presentado por el Abogado A.H., apoderado judicial de la parte demandante reconviniente, en los informes presentados ante esta alzada el cual corre desde el folio Ciento Veintidós (122) al folio Ciento Veintiocho (128) de la Segunda (02) pieza del expediente, alusivo al desalojo en virtud a las consignaciones que comprende cinco (05) pensiones de arrendamientos, de las cuales las primeras cuatro (04) fueron consignadas de manera extemporánea por retardada; esta Alzada hace las siguientes consideraciones.

El abogado N.N.B.F., Apoderado Judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO, parte demandante en la presente causa, consigno por ante esta alzada en los actos de informe copia certificada constante de ciento diecisiete (117) folios útiles, el cual corre inserto desde el folio Cinco (05) al folio Ciento Vente (120) de la segunda pieza de la causa, expediente Nº 221-2014 de consignación de canon presentados por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y s.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Monagas.

Sobre esta prueba presentada por ante esta superioridad este tribunal constata que la presente causa es tramitada de conformidad con lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento para uso comercial vigente para la fecha de la interposición de la demanda la cual es la ley de Gaceta Oficinal Nº 40.418 de fecha 23-05-2014, y la referida ley establece en su artículo 43 parágrafo segundo lo siguiente:

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento hasta su definitiva conclusión. .

Dicho lo anterior el Código de Procedimiento Civil en el TITULO XI, CAPITULO 1 del Procedimiento oral establece en el artículo 879 lo siguiente:

En segunda Instancia se observarán las reglas previstas para el procedimiento ordinario.

Y de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil Capitulo II del Procedimiento en Segunda Instancia, se estable en el artículo 520 lo siguiente:

En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio.

En consideración a lo anterior esta Alzada concluye que las Copias certificadas pertenecen a un expediente de consignación de canon de arrendamientos instaurado ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y s.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Monagas, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio por cuanto las misma pertenecen a un Instrumento Público, emanado de un Funcionario que otorga fe pública, el cual no fue impugnado por la otra parte, en virtud de lo cual se valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil. Y así se decide.

En este orden de ideas el Abogado A.H., Apoderado, judicial de la parte demandante reconviniente, en los informes presentados ante esta alzada alega el desalojo por cuanto las consignaciones de canon de arrendamientos que fueron consignadas de manera extemporánea, es decir mas de los cinco días continuos permitidos por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las cuatro primeras mencionadas en el folio Ciento Veintiocho (128) de la Segunda pieza del presente expediente, las cuales son: 16 de diciembre de 2013 al 31 de diciembre de 2013 por Bs. 5860,68, Enero 2014 por Bs. 11.721,20, Febrero 2014 por Bs. 11.721,20; y Marzo 2014 por Bs. 11.721,23.

Llama la atención a esta Juzgadora que de los informes presentados por el Abogado A.H., Apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente, el mismo confeso específicamente al vuelto del folio Ciento Veinticinco (125) de la Segunda (02) pieza lo siguiente:

OMISISI…. Pero jamás se rehusó a recibir el pago de los cánones de arrendamientos causados durante la prorroga legal transcurridos desde el 15 de diciembre de 2013 hasta el 15 de diciembre de 2015. …….

En conclusión de lo antes expuesto, denota esta superioridad, como es que si confiesa el Apoderado Judicial de la parte demandante reconviniente que la Sociedad Mercantil SIGO C.A; no se rehusó a recibir los cánones de arrendamientos durante la vigencia de la prórroga legal, puede alegar procedencia de desalojo por falta de pago de pensiones cuya fechas constata esta alzada que corresponde a las fechas que confiesa judicialmente no haberse negado a recibir, no obstante para la fecha del posible retardo la ley en vigencia era la Ley de Arrendamiento Inmobiliario publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 36.845 de fecha 07-12-1999, la cual establece en su artículo 41 lo siguiente: “ Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto ley no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de termino. No obstante si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractual..” en consecuencia la ley le daba potestad al arrendador en prorroga legal de exigir el cumplimiento de la obligaciones, y este no ejerció dicha acción así como tampoco se rehusó de recibir los canon durante la prorroga legal como lo confesó, los cuales constata esta alzada forman parte de las consignaciones realizada de manera extemporánea, en virtud de lo cual no procede el desalojo por falta de pago de canon que confeso el arrendador no haberse negado a recibir y que constan en autos su consignación. Y así se establece.

Ahora bien de una lectura del extenso del fallo de la recurrida observa esta juzgadora que en la decisión se infringió el ordinal 5 del articulo 243 del código de Procedimiento civil, por cuanto no se decidió la pretensión deducida referente a la nulidad de las cláusulas sexta y vigésima octava del contrato de arrendamiento que rige a la SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO C.A y la SOCIEDAD MERCANTIL SIGO VENEZUELA, C.A, por lo que se incurrió en vicio de incongruencia negativa. Asimismo se delata el vicio de la falsa aplicación de la norma ya que el Tribunal A quo erró en cuanto al contenido y alcance del artículo 38 de la ley de arrendamientos Inmobiliario publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 36.845 de fecha 07-12-1999, ya que al folio ciento ochenta y uno (181) de la primera pieza de la causa en la dispositiva concluyo que para el momento de la interposición de la demanda se encontraba vigente la prorroga legal, siendo que para la fecha en que se interpuso la demanda la cual fue en fecha 26-02-2015, ya había finalizado la prorroga legal la cual venció en fecha 16-12-2014; aunado a lo anteriormente expuesto se observa que la jueza de cognición no expreso los motivos de hecho y de derecho que la llevaron a declarar con lugar la reconvención, infringiendo el ordinal 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

En virtud de lo anteriormente expuesto esta superioridad al observar del estudio pormenorizado del expediente que la Cláusulas Sexta del contrato de arrendamiento suscrito entre la SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO C.A Y LA SOCIEDAD MERCANTIL SIGO VENEZUELA, C.A se declara parcialmente nula con relación a la prohibición de la tacita reconducción y la Cláusula Vigésima OCTAVA se declara nula, por contener la prohibición legal de la tacita reconducción, ya que son contrarias a las disposiciones legales que regulan esta institución (tacita reconduccuón ), asimismo se declara improcedente la tácita reconducción solicitada por la parte demandante arrendataria SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO, C.A, a partir del Quince (15) de Diciembre de 2013, en virtud de que para la referida fecha la ocupación del inmueble le era dado por cuanto a partir del día siguiente comenzó a correr la prorroga legal la cual opera de pleno derecho ( 16-12-2013 al 16-12-2014) de conformidad con lo establecido en la ley para la Regularización de arrendamientos inmobiliarios de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 36.845 de fecha 07-12-1999 vigente para la fecha, y por ultimo por cuanto la ARRENDATARIA SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO, C.A continuó ocupando el inmueble en cuestión, vencido la prorroga legal; asimismo por tratarse el contrato de arrendamiento celebrado entre la mencionada sociedad y SIGO VENEZUELA C.A a tiempo fijo, aunado a que no hubo oposición por parte de la arrendadora SIGO VENEZUELA C.A, ya que no ejerció a tiempo la acción de conformidad con lo establecido en las jurisprudencias y doctrinas antes transcrita, en consecuencia a partir del vencimiento de la prorroga (16-12-2014), y generándose los requisitos para su procedencia se genero la tacita reconducción del contrato y así se decidirá en la dispositiva.

DISPOSITIVA

Por todos las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas Administrando Justicia EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta por el Abogado N.N.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 32.782, actuando en representación de la SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO, C.A, en contra de la decisión de fecha Nueve (09) de Marzo del año Dos Mil Dieciséis, dictada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Monagas. SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Monagas en fecha Nueve (09) de Marzo del año Dos Mil Dieciséis; TERCERO: se declara PARCIALMENTE NULA la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento suscrito entre SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO C.A, Y LA SOCIEDAD MERCANTIL SIGO VENEZUELA, CA, en cuanto a la prohibición de la tácita reconducción. CUARTO: Se declara NULA totalmente la Cláusula Vigésima Octava del contrato de arrendamiento suscrito entre SOCIEDAD MERCANTIL RAPI POLLO C.A, Y LA SOCIEDAD MERCANTIL SIGO VENEZUELA, CA, por prohibir la tácita reconducción. QUINTO: se declara improcedente la tacita reconducción solicitada a partir del Quince (15) de diciembre del año Dos Mil Trece (2013) por cuanto a partir de ese momento operaba la prorroga legal. SEXTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana SITU XIAOPING, Extranjera, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 84.482.662, en su carácter de presidente de la Junta directiva de la Sociedad Mercantil RAPI POLLO C.A, debidamente asistida por el abogado N.N.B., inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 32.782. SEPTIMO: se declara SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL SIGO VENEZUELA C.A, representada por sus Apoderados Judiciales L.A.D.S., A.H. Y MAIVELIS BRAVO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 100.690, 43.756 Y 146.211, en virtud de que por las razones anteriormente expuesta al vencimiento de la prorroga legal la cual finalizó el Dieciséis (16) de diciembre de Dos Mil Catorce (2014), opero la tacita reconducción.- OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandada haber sido vencida totalmente en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, diarícese, ofíciese, déjese copia certificada y remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los Trece (13) días del mes de Octubre del año Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.- Así se decide.-.

LA JUEZA PROVISORIA

ABG. M.B.B..

LA SECRETARIA

ABG. ANA DUARTE MENDOZA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las Dos horas de la tarde (02:00 p.m.)

LA SECRETARIA

ABG. ANA DUARTE MENDOZA.

Exp Nº S2-CMTB-. 2016-000277

MBB/AD/pp