Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 19 de Mayo de 2010

En fecha 19 de marzo de 2010, es recibido en este tribunal superior el presente expediente N° 33.951, procedente del juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado V.A.P., apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 10 de febrero de 2010, que declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por los ciudadanos M.A.S.D. y L.S. deS. contra la ciudadana A.J.C.B., por motivo de cumplimiento de contrato. (Folio 199)

De la revisión de las actas procesales consta:

En fecha 15 de abril de 2009, los abogados J.R.C. y A.L.C.H., apoderados judiciales de los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., introducen demanda por motivo de cumplimiento de contrato de opción de compra venta contra la ciudadana A.J.C.B., por ante el juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira. (Folios 01-08)

En fecha 24 de abril de 2009, el tribunal a quo, admite la demanda incoada por la representación judicial de los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS. por motivo de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, y a su vez, ordena se libre boleta de citación a la ciudadana A.J.C.B.. (Folio 59)

En fecha 04 de mayo de 2009, los abogados J.R.C. y A.L.C.H., apoderados judiciales de los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., proceden a reformar la demanda incoada por motivo de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en la cual entre otras cosas, exponen:

Que desde el 01 de febrero de 2003, son arrendatarios de dos inmuebles, signados bajo el N° 1-04 y 1-12, ambos ubicados en la calle 1 “A” Bis con carrera 1, N° 1-04, Llanitos Vía Cordero, Sector Los Abuelos del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, en virtud de haber celebrado un contrato verbal de arrendamiento.

Que en fecha 03 de junio de 2008, celebró un contrato privado de opción de compra venta, siendo concedido un lapso de noventa (90) días a partir del 03 de junio de 2008, siendo rescindido por el incumplimiento de la propietaria vendedora, ciudadana A.J.C.B., por no realizar todas las gestiones administrativas, como lo es la aclaratoria de los inmuebles.

Que en fecha 31 de octubre de 2008, celebraron un nuevo contrato de opción a compra venta, siendo concedido un lapso de noventa (90) días, contados a partir de la mencionada fecha y prorrogable de común acuerdo entre las partes, acuerdo que se cumplió tácitamente por cuanto ninguna de las partes manifestó una voluntad contraria.

Que el precio establecido para la venta es la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo), para lo cual, solicitaron un crédito por el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), exigiendo la entidad bancaria, la realización de una aclaratoria al documento de propiedad, así como una serie de requisitos más, que por su naturaleza, debían ser gestionados por la vendedora, cuestión que no realizó.

En fecha 26 de febrero de 2009, el banco emitió certificado de aprobación del crédito, por la cantidad de ciento cuarenta y nueve mil novecientos bolívares (Bs. 149.900,oo).

Que la vendedora, ciudadana A.J.C.B., en la misma fecha, manifestó que ahora el precio de la venta sería por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo), pretendiendo modificar unilateralmente el contrato de opción de compra venta, mostrándose renuente a otorgar el documento definitivo de venta, que acarrea daños morales y materiales.

Que realizaron reparaciones mayores a las estructuras de los inmuebles, con el propósito de acondicionar y mejorar los mismos, y así adquiriesen mayor valor a la hora del peritaje ordenado por el banco para el otorgamiento del crédito. Dicho lo anterior, solicita que la ciudadana A.J.C.B., convenga o sea condenada en que el precio pactado por la futura venta de los inmuebles es por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo), el cual será pagado en su totalidad a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV).

Que el Banco aprobó el crédito, cuya liquidación esta sujeta a la firma del documento de unificación de los inmuebles y a la firma del documento definitivo de venta; y que en caso de no cumplir con lo pactado en el contrato de opción a compra venta, se cancele la cantidad de veintiocho mil novecientos veinticinco con veintiséis céntimos (Bs. 28.925,26), por concepto de daños materiales y la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), por concepto de daño moral. (Folios 66-81)

En fecha 08 de mayo de 2009, el tribunal a quo, admite la reforma realizada a la demanda incoada por motivo de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, y a su vez, concede a la ciudadana A.J.C.B., veinte (20) días más para la contestación de la demanda, sin ser necesario practicar nuevamente su citación. (Folio 91)

En fecha 27 de mayo de 2009, la ciudadana A.J.C.B., asistida por el abogado J.R.R.C., procede a dar contestación a la demanda, en la cual entre otras cosas, expone: niega, rechaza y contradice los hechos y el derecho invocado por la parte demandante, por cuanto, el contrato de opción a compra tiene una duración de noventa (90) días, venciendo en fecha 29 de enero de 2009, sin embargo, del contrato se desprende que las partes de común acuerdo podían prorrogar dicho lapso, sin establecer la forma, medio o instrumento para hacerlo, siendo así, manifestó verbalmente a los demandantes su intención de no prorrogar el contrato de opción a compra venta, por razones personales con las que estuvieron de acuerdo la parte demandante. (Folios 95-96)

En fecha 10 de febrero de 2010, el juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, dictó sentencia donde declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS. contra la ciudadana A.J.C.B., ordenando a dicha ciudadana otorgar el documento de unificación de los inmuebles exigido por la institución bancaria Banfoandes, hoy Banco Bicentenario para la liquidación del crédito hipotecario aprobado, así como, otorgar el documento definitivo de venta por ante el Registro Publico de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B., y de lo contrario, se tenga la presente sentencia como justo titulo, tanto para la protocolización del documento de unificación referido, como del documento definitivo de venta. (Folios 163-185)

En fecha 08 de marzo de 2010, el abogado V.A.P., apoderado judicial de la parte demandada, apela la anterior decisión, la cual el tribunal a quo, oye en ambos efectos, en fecha 11 de marzo de 2010. (Folios 193-194)

Ahora bien, inventariada la causa bajo el N° 6530, nomenclatura de esta alzada, por auto de fecha 19 de marzo de 2010, y ambas partes proceden a presentar sus respectivos informes y observaciones a los informes, en donde realizan una breve reseña de las actuaciones existentes en la presente causa, y exponen los alegatos que sirven de fundamento a sus pretensiones. (Folios 201-221)

PRUEBAS

Una vez planteadas las consideraciones anteriores, corresponde a este Juzgador examinar las pruebas presentadas, en consecuencia observa:

DE LA PARTE DEMANDANTE:

En el folio 11, consta en original, documento privado contentivo de una opción de compra, celebrado entre la ciudadana A.J.C.B., quien funge como vendedora, y los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., quienes funge como compradores; el documento en cuestión se encuentra debidamente suscrito por las partes contratantes, en fecha 03 de junio de 2008. En tal sentido, se otorga pleno valor a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por no ser desconocido por la parte contraria y sirve para demostrar que los ciudadanos A.J.C.B., y los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., celebraron un contrato de opción a compra, el cual versa sobre la adquisición de dos lotes de terreno y un inmueble sobre él construido, ubicados en el sector Llanitos, Lomas Blancas, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, por el precio de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo), habiéndose pactado que el lapso o vigencia del contrato a opción a compra, es de noventa (90) días contados a partir del 03 de junio de 2008.

En los folios 12 al 14, consta en copia simple, documento contentivo de una opción de compra, celebrado entre la ciudadana A.J.C.B., quien funge como vendedora, y los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., quienes fungen como compradores; el documento en cuestión se encuentra debidamente protocolizado ante el registro público de los municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. delE.T., bajo el N° 15, tomo 09-A, Folios 30-32, protocolo tercero, cuarto trimestre, en fecha 31 de octubre de 2008. En tal sentido, se otorga pleno valor a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no ser impugnado por la parte contraria, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y sirve para demostrar que los ciudadanos A.J.C.B., y los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., celebraron un contrato de opción a compra, el cual versa sobre la adquisición de dos lotes de terreno y un inmueble sobre él construido, ubicados en el sector Llanitos, Lomas Blancas, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, por el precio de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo), siendo la modalidad de pago, la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo) en fecha 17 de julio de 2008, y la cantidad restante de ciento setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 174.000,oo) al momento de hacerse efectivo el crédito gestionado por medio de la Ley de política habitacional, habiéndose pactado que el lapso o vigencia del contrato a opción a compra, es de noventa (90) días contados a partir del 31 de octubre de 2008, prorrogables por acuerdo entre las partes.

De los folios 15 al 20, constan en copias certificadas fotostáticas, cédulas catastrales de los inmuebles signados bajo los Nos. 1-04 y 1-12 ubicados en la calle 1 “A” Bis con carrera 1 N° 1-12 Llanitos, San Cristóbal, Estado Táchira, junto con gastos de tramitación administrativa; los documentos en cuestión, fueron expedidos por el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas, en fecha 18 de junio de 2008. En tal sentido, se otorga pleno valor a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por tratarse de un documento administrativo que se asemeja a un documento auténtico y por tanto, sirve para demostrar los linderos y medidas de los inmuebles señalados.

En los folios 21 al 25, consta en copia simple, documento contentivo de una aclaratoria sobre el segundo inmueble propiedad de la ciudadana A.J.C.B., junto con gastos de tramitación administrativa; el documento en cuestión se encuentra debidamente protocolizado ante el registro público de los municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. delE.T., bajo el N° 07, tomo 36, Folios 33-36, protocolo primero, tercer trimestre, en fecha 05 de septiembre de 2008. En tal sentido, se otorga pleno valor a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no ser impugnado por la parte contraria, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y sirve para demostrar el contenido y el alcance de la propiedad de la ciudadana A.J.C.B..

Al folio 26, consta en original, recibo suscrito por los ciudadanos A.J.C.B., y M.A.S.D. y L.J.S. deS.; el recibo en cuestión, se encuentra debidamente firmado por la ciudadana A.J.C.B. en fecha 17 de julio de 2008. En tal sentido, se otorga pleno valor a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por no ser desconocido por la parte contraria, y sirve para demostrar que los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., pagaron a la ciudadana A.J.C.B., la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo), por concepto de arras de la venta de dos lotes de terreno y un inmueble sobre él construido, ubicados en Llanitos, vía Cordero, Municipio Cárdenas, San Cristóbal, Estado Táchira.

Al folio 27, consta en original, constancia de solvencia de ahorro obligatorio, expedido por Banfoandes hoy Banco Bicentenario, en fecha 16 de abril de 2009. En tal sentido, no se otorga pleno valor probatorio a estas facturas, por cuanto las mismas no fueron ratificadas en juicio por los suscribientes mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 28, consta en copia simple, planilla de solicitud de créditos hipotecarios ante el Banfoandes hoy Banco Bicentenario, debidamente recibida en fecha 15 de enero de 2009. En tal sentido, no se le otorga valor probatorio ya que dada la naturaleza de la presente causa, no aporta elementos de convicción para la resolución del punto controvertido, el cual versa sobre cumplimiento de contrato de opción a compra, específicamente sobre su lapso de vigencia.

Al folio 29, consta en original, certificación de aprobación de crédito hipotecario, otorgado con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), en fecha 25 de febrero de 2009. En tal sentido, se otorga pleno valor a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, que hace plena fe entre las partes y sirve para demostrar que en dicha fecha se aprobó a la ciudadana L.J.S. deS., la cantidad de ciento cuarenta y nueve mil novecientos bolívares (Bs. 149.900,oo).

De los folios 30 al 33, consta en copia simple, documento de unificación de inmuebles junto con gastos de trámites administrativos, en fecha 25 de marzo de 2009. En tal sentido, no se le otorga valor probatorio ya que dada la naturaleza de la presente causa, no aporta elementos de convicción para la resolución del punto controvertido, el cual versa sobre cumplimiento de contrato de opción a compra, específicamente sobre su lapso de vigencia.

De los folios 34 al 39, constan en copias fotostáticas certificadas, cédulas catastrales de los inmuebles signados bajo los Nos. 1-04 y 1-12 ubicados en la calle 1 “A” Bis con carrera 1 N° 1-12 Llanitos, San Cristóbal, Estado Táchira, junto con gastos de tramitación administrativa; los documentos en cuestión, son debidamente expedidos por el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas, en fecha 23 de marzo de 2009. En tal sentido, se otorga pleno valor a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por tratarse de un documento administrativo que se asemeja a un documento auténtico y por tanto, sirve para demostrar los linderos y medidas de los inmuebles señalados.

En los folios 40 y 41, consta en copia simple, declaración jurada de no poseer vivienda, realizada por los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS.; la declaración en cuestión, se encuentra debidamente protocolizada ante el registro público de los municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. delE.T., bajo el N° 03, tomo 16-A, folios 05-06, cuarto trimestre, protocolo tercero, en fecha 01 de diciembre de 2008. En tal sentido, no se le otorga valor probatorio ya que dada la naturaleza de la presente causa, no aporta elementos de convicción para la resolución del punto controvertido, el cual versa sobre cumplimiento de contrato de opción a compra, específicamente sobre su lapso de vigencia.

En los folios 42 y 43, consta en copia simple, solicitud y certificación de gravámenes debidamente otorgado por el registro público de los municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. delE.T., en fecha 26 de noviembre de 2008. En tal sentido, se otorga pleno valor a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no ser impugnado por la parte contraria, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y sirve para demostrar que los dos lotes de terreno sobre el cual se encuentra construido un inmueble en uno de ellos, propiedad de la ciudadana A.J.C.B., desde los últimos diez años hasta dicha fecha se ha encontrado libre de gravamen hipotecario, no existiendo sobre los mismos medida alguna de prohibición de enajenar o gravar.

En los folios 44 y 45, constan en copia simple, planillas de liquidación del monto del crédito y de autorización de bloqueo y/o debito, de fecha 01 de diciembre de 2008. En tal sentido, no se le otorga valor probatorio ya que dada la naturaleza de la presente causa, no aporta elementos de convicción para la resolución del punto controvertido, el cual versa sobre cumplimiento de contrato de opción a compra, específicamente sobre su lapso de vigencia.

De los folios 46 al 55, consta en copia fotostática certificada, documento contentivo de venta realizada por el ciudadanos D.E.C.L. a la ciudadana A.J.C.B.; el documento en cuestión, se encuentra debidamente protocolizado ante el registro público de los municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. delE.T., bajo el N° 12, tomo 15, folios 39-43, protocolo primero, en fecha 05 de mayo de 1998. En tal sentido, se otorga pleno valor a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no ser impugnado por la parte contraria, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y sirve para demostrar que la ciudadana A.J.C.B., es la propietaria de dos lotes de terreros sobre el cual se encuentra construida una vivienda en uno de ellos y signados bajo el N° 1-04 y 1-12, ubicados en la calle 1 “A” Bis con carrera 1, Llanitos Vía Cordero, Sector Los Abuelos del Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

En los folios 56 al 57, consta en copia simple, levantamiento topográfico junto a recibo de pago, realizado por el ciudadano R.A.G., titular de la cédula de identidad N° V-13.550.007 y es debidamente avalado por la oficina de catastro de la Alcaldía del Municipio Cárdenas, Estado Táchira. En tal sentido, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido ratificado por el referido ciudadano en fecha 20 de julio de 2009, tal como consta en los folios 113 y 114, y sirve para demostrar que dicho levantamiento topográfico fue realizado sobre los dos inmuebles ubicados en Llanitos, vía Cordero, municipio Cárdenas, San Cristóbal, Estado Táchira, por el cual, la ciudadana L.S. deS., pagó la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,oo)

En los folios 82, 87, 88 y 89, constan en original, recibos de pago suscritos por el ciudadano F.A.R., titular de la cédula de identidad N° V-10.154.102. En tal sentido, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido ratificado por el referido ciudadano en fecha 21 de julio de 2009, tal como consta en los folios 115 y 116, y sirve para demostrar que dicho ciudadano recibió de los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., las cantidades de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,oo), diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo) y seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo), por concepto de mano de obra en el inmueble ubicado en Llanitos, vía Cordero, sector Los Abuelos, calle 1 A Bis, con carrera 1, N° 1-12.

De los folios 83 al 86, constan en original, facturas de compra signadas bajo los Nos. 003958, 88689, 089667 y 089806, emitidas a nombre de los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS.. En tal sentido, no se otorga pleno valor probatorio a estas facturas, por cuanto las mismas no fueron ratificadas en juicio por los suscribientes mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

En el folio 90, consta en original, factura de compra signada bajo el N° 276, emitida por el fondo de comercio AVALAC, propiedad del ciudadano L.A.C.. En tal sentido, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido ratificado por el referido ciudadano en fecha 22 de julio de 2009, tal como consta en los folios 117 y 118, y sirve para demostrar que dicho ciudadano recibió de la ciudadana L.J.S. deS., la cantidades de trescientos bolívares (Bs. 300,oo), por concepto de elaboración de avalúo a inmueble ubicado en Llanitos, vía Cordero, calle 1 A Bis, con carrera 1, N° 1-12.

En el folio 137, consta en original, oficio N° VCH/GSCH/0864/2009 emitido por Banfoandes hoy Banco Bicentenario, y dirigido al juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de esta circunscripción judicial, en fecha 25 de septiembre de 2009. En tal sentido, se otorga pleno valor a este documento, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y sirve para demostrar que en el archivo de la institución bancaria Banfoandes hoy Banco Bicentenario, se encuentra los siguientes recaudos: planilla de solicitud del crédito hipotecario a favor de la ciudadana L.J.S. deS., para la adquisición de vivienda principal con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda, por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), el cual fue aprobado en fecha 25 de febrero de 2009, por la cantidad de ciento cuarenta y nueve mil novecientos bolívares (Bs. 149.900,00); Informe de análisis de crédito y resolución de Comité de Créditos, contentivo de aprobación de la solicitud para la adquisición de un inmueble ubicado en Llanitos, vía Cordero, Sector Los Abuelos, casa N° 1-12 y 1-04, Calle 1 A Bis con Carrera 1, Municipio Cárdenas del Estado Táchira; C. deA.H. de fecha 02 de diciembre de 2008, con aportes hasta noviembre de 2008, a fin de demostrar que cumplía con las doce (12) cotizaciones exigidas para optar al financiamiento del crédito, con la observación de que, el cliente ha efectuado los pagos correspondientes hasta el mes de marzo de 2009, presentando insolvencia de cinco meses (05) en el mes de septiembre; y documento contentivo de contrato de opción a compra venta, protocolizado en fecha 31 de octubre de 2008.

DE LA PARTE DEMANDADA:

De los folios 156 al 159, consta en copia simple, informe técnico junto con fotografías, realizado por el arquitecto R.J.G., titular de la cédula de identidad N° V-14.179.088, sobre la construcción de carpeta asfáltica de las calles de llanitos, vía Cordero, Municipio Cárdenas, Estado Táchira. En tal sentido, no se otorga pleno valor probatorio a estas facturas, por cuanto las mismas no fueron ratificadas en juicio por los suscribientes mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 206, consta en original, oficio emitido por el Banco Bicentenario en fecha 21 de abril de 2010, y dirigido al abogado V.A.P., apoderado judicial de la ciudadana A.J.C.B.. En tal sentido, no se otorga pleno valor probatorio a este documento, de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, por no formar parte de los que se pueden promover en segunda instancia.

EL TRIBUNAL PARA DE DECIDIR OBSERVA

El caso sometido al conocimiento de esta alzada, es referente a la apelación interpuesta por el abogado V.A.P., apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana A.J.C.B., contra la sentencia dictada en fecha 10 de febrero de 2010, por el juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, que declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS. contra la ciudadana A.J.C.B., por motivo de cumplimiento de contrato de opción a compra, ordenando a dicha ciudadana otorgar el documento de unificación de los inmuebles exigido por la institución bancaria Banfoandes, hoy Banco Bicentenario para la liquidación del crédito hipotecario aprobado, así como, otorgar el documento definitivo de venta por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B., y de lo contrario, se tenga la presente sentencia como justo titulo, tanto para la protocolización del documento de unificación referido, como del documento definitivo de venta.

Planteadas las consideraciones anteriores, corresponde a esta alzada, determinar si se produjo un incumplimiento por parte de la ciudadana A.J.C.B. del contrato de opción a compra suscrito en fecha 31 de octubre de 2008.

En esa medida, es importante traer a colación, al autor N.V.R., quien en su obra “Contratos Preparatorios”, señala varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…

…es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato…

…es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal…

Del contrato de opción a compra venta que corre inserto de los folios 12 al 14 de los que conforman este expediente, se desprende que la ciudadana A.J.C.B., funge a los efectos del contrato como Oferente Propietaria, y los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., fungen como optantes compradores, quienes realizan formal opción de compra para la adquisición de dos lotes de terreros signados bajo el N° 1-04 y 1-12, sobre el cual se encuentra construida una vivienda en uno de ellos, ambos ubicados en la calle 1 “A” Bis con carrera 1, Llanitos Vía Cordero, Sector Los Abuelos del Municipio Cárdenas del Estado Táchira; generándose la obligación de celebrarse posteriormente, un contrato de compra venta, una vez cumplidas las obligaciones pactadas en las cláusulas de dicho contrato.

Así pues, en la cláusula segunda y tercera se pactó la obligación, al referirse al precio del inmueble, que los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS. debían cancelar, la cual expresa: “…SEGUNDA: El precio de esta venta es por la cantidad de: CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180.000,00); los cuales pagarán los OPTANTES COMPRADORES a la OFERENTE PROPIETARIO en la siguiente forma. La cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (6.000,00 Bs.), en efectivo el día diecisiete (17) de julio del 2008, los cuales declara en este acto haberlos recibido a su entera satisfacción. TERCERA: La cantidad restante de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 174.000,00) los cuales serán cancelados al momento de hacerse efectivo el crédito que se esta gestionando por ante La Entidad Bancaria por medio de L.P.H…”.

De la revisión de cada una de las actas que conforman el presente expediente, específicamente del escrito de demanda, se constata que una de las pretensiones de los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., radica en el otorgamiento del documento definitivo de venta y de unificación de inmuebles, ya que según su decir, constituye un requisito exigido por la institución bancaria para liquidar el crédito aprobado a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, y que la ciudadana A.J.C.B., se ha negado a otorgar.

Por lo tanto, los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., efectivamente cumplieron con la cancelación del primer pago por la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), en la fecha estipulado para ello, tal como consta en el contrato de opción a compra venta y en el recibo de pago inserto en el folio 26 del presente expediente, constatándose que la ciudadana A.J.C.B. recibió el dinero efectivo de legal circulación en el país, a su entera y cabal satisfacción, sin embargo, en relación al saldo restante, consistente en la cantidad de ciento setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 174.000,00), dependía de la aprobación de un crédito hipotecario del Fondo de Ahorro Obligatorio, siendo aprobado en fecha 25 de febrero de 2009, por la cantidad de ciento cuarenta y nueve mil novecientos bolívares (Bs. 149.900,00).

Al efecto, el artículo 12 del Código Civil, impone el deber del Juez de atenerse a lo alegado y probado en autos. Y dado que las partes, tienen por objeto que la sentencia emitida les sea favorable, independientemente de la situación planteada, para lo cual deben convencer al Juez de la verdad por ellas sostenida, originando en consecuencia, que la carga probatoria corresponda a las partes en pro de sus intereses y de acuerdo a los hechos afirmativos o negativos en que funda su pretensión, tal como lo dispone el artículo 1.354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señalan lo siguiente:

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

A su vez, cabe agregar extractos de los diversos fallos que en ese sentido, ha emitido la Sala de Casación Civil, que al efecto señalan:

Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...

...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...

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...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...

Así pues, por efecto de las normas y jurisprudencias transcritas, que consagran el principio general de reparto de la carga probatoria en materia de obligaciones, se observa, que no consta soporte o respaldo alguno que demuestre la exigencia de la institución bancaria en relación al documento de unificación de inmuebles, como requisito indispensable para la efectiva liquidación del crédito aprobado a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda.

Por el contrario, de la quinta cláusula, se evidencia lo siguiente: “…QUINTA: El tiempo de duración del presente contrato es a partir de la firma del documento por un lapso de noventa (90) días, prorrogables por acuerdo entre las partes…”

En ese sentido, el contrato de opción a compra fue debidamente protocolizado en fecha 31 de octubre de 2008, y de acuerdo a la cláusula quinta del referido contrato, el vencimiento se produce en fecha 29 de enero de 2009, es decir, transcurridos noventa (90) días siguientes a la celebración del mismo, y el crédito solicitado para completar el segundo pago pautado, se produce en fecha 25 de febrero de 2009 y por la cantidad de ciento cuarenta y nueve mil novecientos bolívares (Bs. 149.900,00), evidenciándose de esta forma, que la parte demandada no incumplió las obligaciones que contrajo mediante el contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, ya que luego de la revisión de cada una de las actas que conforman el presente expediente, no consta probanza alguna que demuestre que efectivamente se produjo una prórroga del lapso establecido en el contrato de opción a compra, bien sea de manera tácita o expresa.

Cabe destacar, que con anterioridad se había suscrito de manera privada un contrato privado de opción a compra venta, es decir, en fecha 03 de junio de 2006, tal como consta en el folio 11, el cual tenía una duración de noventa (90) días contados a partir de su firma, en el cual, igualmente se produjo un incumplimiento de dicho contrato, motivo por el cual, nuevamente celebran un contrato de opción a compra venta en fecha 31 de octubre de 2008, lo que demuestra la flexibilidad y tolerancia de la ciudadana A.J.C.B., en calidad de propietaria oferente.

Aunado a ello, visto que ha transcurrido un tiempo considerable desde que se suscribió el contrato de opción a compra, ya mencionado, y siendo que constituye un hecho notorio, la situación económica del país, en la cual se ha producido una devaluación de la moneda como consecuencia de la inflación, generando una disminución sobre el valor adquisitivo de cualquier bien, no pudiéndose obligar a la vendedora, a mantener el precio establecido en el contrato, ya que nuestro sistema monetario, ha sufrido una devaluación monetaria, que perjudica el patrimonio de la ciudadana A.J.C.B..

En definitiva, queda plenamente demostrado, que la parte demandada cumplió con las obligaciones que le imponía el contrato de opción a compra venta, puesto que, la parte demandante tenía en su poder antes del vencimiento del lapso de noventa días señalado en dicho contrato, una serie de documentos que por su naturaleza, eran los conducentes para el trámite y otorgamiento del crédito hipotecario ante la institución bancaria, en uso de las prerrogativas concedidas por la Ley de Política Habitacional, y, contrariamente a lo afirmado por la parte demandante, de acuerdo al contrato de opción suscrito, la demandada no tenía la obligación de entregar a la parte demandante el documento de unificación de los terrenos, siendo la obligación principal del oferente propietario, realizar la venta y una vez recibido el precio de la venta en el lapso estipulado para ello, entregar el inmueble desocupado.

No obstante, dado que en primer lugar, efectivamente se produjo el pago de la primera cuota pactada, consistente en la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) en dinero efectivo de legal circulación en el país y en la fecha estipulado para ello, tal como consta en el recibo de pago inserto al folio 26 del presente expediente, e independientemente de no haberse pagado la cantidad restante de ciento setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 174.000,00), por cuestiones de tramitación de un crédito ante una institución bancaria, este Juzgador en flexibilidad de las circunstancias y en aras de conservar el equilibrio de las partes en el presente proceso regido por la justicia, acuerda que la ciudadana A.J.C.B. devuelva a los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00).

Ahora bien, la parte demandante solicita la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), por concepto del daño moral ocasionado y la cantidad de veintiocho mil novecientos veinticinco con veintiséis bolívares (Bs. 28.925,26), por concepto de daños materiales; a lo que el articulado del Código Civil, establece lo siguiente:

Artículo 1.185:… El que con intención, o por negligencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo…

Artículo 1.196: … La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito…

En ese sentido, la doctrina ha señalado que el daño material es aquel que afecta directamente un patrimonio económico, bien sea real o personal, ya que el daño material no solo comprende las pérdidas sufridas por el patrimonio de la victima (daño emergente), sino también la privación de un incremento ulterior de su patrimonio que la victima tenía derecho a esperar (lucro cesante), en tanto, que el daño moral es aquel que afecta directamente derechos subjetivos, no patrimoniales de una persona, es decir, los derechos inherentes a la personalidad de esa persona que no consiste en una pérdida pecuniaria, como por ejemplo, las lesiones sufridas por el honor, reputación, afectos o sentimientos.

Así las cosas, la parte demandante alega que se le ha causado un daño moral, por cuanto según su decir, al no otorgarse el documento definitivo de venta, se frustraron sus aspiraciones e ilusiones para adquirir el inmueble y garantizar de este modo, un futuro mejor a sus hijos, generando un estado de ánimo lleno de pérdida de fe y esperanza, sin embargo, visto que la parte demandada, ciudadana A.J.C.B., no incumplió con la obligación contraída en el contrato de opción a compra venta, resulta inoficioso para este tribunal realizar otras consideraciones en relación a este punto, y forzoso para este juzgador, declarar sin lugar la solicitud del pago de la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), por concepto del daño moral.

E igualmente este juzgador declara sin lugar la solicitud del pago de la cantidad de veintiocho mil novecientos veinticinco con veintiséis bolívares (Bs. 28.925,26), por concepto de daños materiales, por cuanto, la parte demandante afirma que poseían los bienes inmuebles en carácter de arrendatarios, no constando en autos, que hayan sido autorizados de forma alguna por el propietario para realizar algún tipo de mejora o reparación a dichos bienes, por lo que, los gastos producidos por concepto mano de obra, no constituyen gastos necesarios o útiles que puedan ser cargados a la parte demandada, ciudadana A.J.C.B., tal como lo dispone el artículo 1.586 del Código Civil, que al efecto señala:

Artículo 1.586 El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.

Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios.

De este modo, no constando en las actas que conforman el presente expediente, elemento alguno capaz de demostrar la ocurrencia de los supuestos daños producidos y alegados por la parte demandante y por ende la ocurrencia del hecho ilícito, y que este se haya producido con motivo de una situación de dolo o de culpa; razón por la cual, resulta forzoso para este Juzgador declarar la no procedencia de los referidos daño materiales y morales.

En consecuencia de lo anterior, una vez demostrado que la parte demandada no incumplió con las obligaciones que contrajo mediante el contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, resulta forzoso para este Juzgador, declarar con lugar la apelación ejercida, sin lugar la demanda interpuesta por los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS. contra la ciudadana A.J.C.B., por motivo de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, y en consecuencia, acuerda que la ciudadana A.J.C.B. devuelva a los ciudadanos M.A.S.D. y L.J.S. deS., la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), por concepto de pago de la primera cuota pactada y revoca la decisión dictada por el juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, en fecha 10 de febrero de 2010, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

En mérito de las consideraciones expuestas y con fundamento de las disposiciones legales y doctrinales, transcrita supra, este juzgado superior primero en lo civil, mercantil, del tránsito, bancario y de protección de niños, niñas y adolescentes de la circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,

DECLARA