Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Octubre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Vistos estos autos.-

Parte actora: Sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR S.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día nueve (09) de octubre de mil novecientos ochenta y nueve (1.989), bajo el No. 27, Tomo 9-A-Pro.-

Representación judicial de la parte actora: Ciudadanos J.Y.A. y A.T.A., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs. 39.163 y 44.164, respectivamente.

Parte demandada: Sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., antes denominada COCINELLE, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día cuatro (04) de marzo de mil novecientos ochenta y uno (1.981), bajo el No. 127, Tomo 13-A-Pro.-

Representación judicial de la parte demandada: Ciudadana J.G.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el No. 66.660, respectivamente.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDAMIENTO.

Expediente Nº 13.580.-

- II –

RESUMEN DEL PROCESO

Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto en diligencia de fecha veintinueve (29) de abril de dos mil diez (2.010) por la abogada J.G.L., anteriormente identificada, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión pronunciada en fecha veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2010), por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró PROCEDENTE la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR C.A., en contra de la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A.; ordenó a la demandada entregar a la actora el inmueble objeto del contrato; y, condenó a la demandada, a pagar las costas del proceso, por haber sido totalmente vencida.

Se inició la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO mediante libelo de demanda presentado en fecha veintidós (22) de enero de dos mil diez (2010), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas.

Asignada la causa al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa consignación de la parte actora de los recaudos en los cuales fundamentaba su acción, en auto dictado el tres (03) de febrero de dos mil diez (2010), se procedió a la admisión de la demanda y se ordenó el emplazamiento, de la parte demandada a fin de compareciera al segundo día de despacho siguiente a que constara en autos la práctica de su citación, para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.-

Mediante diligencia de fecha ocho (08) de marzo de dos mil diez (2010), compareció la abogada J.G.L., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada; consignó poder que acreditaba su representación; se dio por citada en nombre de su representada e informó al Tribunal de la causa, que asimismo se había dado por citada en el Expediente No. AP31-V-2009-4326, que se sustanciaba ante el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, contentivo de una demanda entre las mismas partes, y sobre el mismo objeto y causa, razón por lo cual pidió al a quo, que a tenor de lo previsto en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil, se decretara la litis pendencia y se ordenara el archivo del expediente.

Posteriormente, en fecha diez (10) de marzo de dos mil diez (2.010) la abogada antes mencionada, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual, en primer lugar, opuso como punto previo, la litis pendencia; y, en segundo lugar, y, a todo evento, rechazó, negó y contradijo la acción intentada contra su representada, con base en los argumentos que más adelante se analizarán.

El veinticuatro (24) de marzo de dos mil diez (2.010), ambas partes presentaron escritos de pruebas en este proceso, los cuales serán examinados en el capítulo correspondiente en esta decisión.

En fecha veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2010), el Tribunal de la primera instancia, dictó sentencia en la cual declaró: PROCEDENTE la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR C.A., en contra de la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A.; ordenó a la demandada entregar a la actora el inmueble objeto del contrato; y, condenó a la demandada, a pagar las costas del proceso, por haber sido totalmente vencida.

El día veintinueve (29) de abril de dos mil diez (2010), la representación judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, la cual fue oída en ambos efectos en auto del once (11) de junio de dos mil diez (2010); y, se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.

Recibidos los autos por este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, por auto de fecha veintiuno (21) de julio de dos mil diez (2010), este Tribunal se declaró competente para conocer de este asunto y fijó oportunidad para decidir, a tenor de lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fechas cuatro (04) y trece (13) de agosto de dos mil diez (2.010), respectivamente, los representantes de la parte demandada y actora, presentaron sendos escritos de alegatos ante esta Alzada.

En fecha quince (15) de octubre de dos mil diez (2010), la abogada J.G.L., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó copia de sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a los fines de que se tomare en consideración y fuera apreciada en la definitiva. De igual forma, en esa misma fecha, el abogado A.T.A. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos.

Estando dentro del lapso para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, con base en las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA

El apoderado judicial de la parte demandante, alegó en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que su representada, sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR S.A., era la única y exclusiva propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 10 en el Plano General de la urbanización Las mercedes y la casa- quinta sobre ella construida identificada con el nombre de “Tun-Tun”, ubicada en la calle Madrid, entre calles New York y Trinidad de la urbanización las Mercedes, Muncipio Baruta de esta ciudad, tal como se evidenciaba en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil dos (2.002), bajo el número 49, Tomo 16, protocolo primero.

Que su representada había designado como mandataria a la ciudadana N.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, casada y titular de la cédula de identidad No. 3.753.002, para que en su nombre arrendara el inmueble de su propiedad y se encargara de cobrar al inquilino las correspondientes pensiones de arrendamiento.

Que dicha administradora había celebrado el veintidós (22) de agosto de dos mil uno (2.001), contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., antes denominada COCCINELLE S.R.L., suficientemente identificada, por un plazo de duración de cinco (5) años fijos, contados a partir del día primero (1º) de septiembre de dos mil uno (2.001), prorrogable automáticamente por períodos iguales a menos que una cualquiera de las partes con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas que pudiere sufrir el contrato, manifestare a la otra su interés de darlo por terminado, como se desprendía de la simple lectura de la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, el cual había sido autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el veintidós (22) de agosto de dos mil uno (2.001), anotado bajo el No. 51, tomo 105, el cual acompañaron a su demanda.

Que su representada, a través de la administradora del inmueble le había manifestado a su inquilina su interés de no prorrogar el lapso de duración convencional de dicho contrato, hecho éste que se constataba fehacientemente en la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de esta Circunscripción Judicial, el quince (15) de febrero de dos mil seis (2.006), la cual también anexaron a su libelo de demanda.

Que la empresa demandada, sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., había ejercido la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual para el caso de autos era de dos (2) años contados a partir del día primero (1º) de septiembre de dos mil seis (2.006); es decir, que dicha prórroga legal había vencido el día primero (1º) de septiembre de dos mil ocho (2.008).

Que a pesar de ello, el representante de la demandada, siempre daba evasivas a las solicitudes verbales de entrega del inmueble que se le habían hecho, a través de innumerables llamadas telefónicas, desde hacía varios meses y se había negado a entregar a su representada el inmueble de su propiedad, a pesar de que el contrato se encontraba terminado, por haber expirado el término de duración convencional del mismo y su prórroga legal.

Que era de mencionar además que la inquilina no pagaba pensión de arrendamiento alguna desde el mes de diciembre de dos mil siete (2.007), razón por la cual, desde el mes de enero de dos mil ocho (2.008) no tenía derecho a la prórroga legal; y que, sin embargo a la fecha de redacción del libelo, continuaba ocupando el referido inmueble, sin pago de contraprestación alguna.

Que fundamentaban su demanda en los artículos 1.160, 1.167, Código Civil y en los artículos 33º, 35, 38º, 39º, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Que estimaban la demanda en una cantidad equivalente a UN MIL UNIDADES TREIBUTARIAS (1.000 U.T.)

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La representante judicial de la parte demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, señaló como punto previo la litis pendencia, con fundamento en los argumentos que se indicarán en la oportunidad de resolver la defensa previa.

Igualmente, al dar contestación al fondo de la demanda, a todo evento, negó, rechazó y contradijo la acción intentada en contra de su representada, toda vez que el contrato de arrendamiento suscrito por su mandante y la que en la actualidad fungía como propietario del inmueble Quinta Tun Tun, ubicado en la urbanización Las Mercedes, ubicada en la calle Madrid, entre New York y Trinidad, se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, en razón de que su representada, una vez vencido el lapso de prórroga legal, había continuado ocupando el inmueble y la arrendadora para la época, ciudadana N.M., había condonado los pagos de los cánones de arrendamiento, por lo cual el contrato que nos ocupaba se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, y la relación arrendaticia no tenía plazo de entrega.

Que su representada había suscrito un contrato de arrendamiento, sobre la Quinta Tun Tun, antes señalada, bajo unas condiciones especiales y particulares, como se evidenciaba de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

Que la exoneración prevista en la mencionada cláusula tercera, acordada por la arrendadora, tenía su fundamento en que el inmueble arrendado se encontraba en un total y absoluto abandono, que la hacía inhabitable y no apta para ningún desarrollo comercial, lo cual se evidenciaba de la Inspección Judicial practicada el día ocho (8) de septiembre de dos mil uno (2.001), por el Juzgado Duodécimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, solicitud No 1325 y la cual había acompañado al escrito de contestación a la demanda consignado ante el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente AP31- V-2009-4326, a los fines de adminicular que las condiciones especiales y la exoneración de los primeros seis (06) meses de canon guardaban una estrecha relación con el pago de los cánones de arrendamiento.

Que el Presidente de la empresa Regalos Coccinelle C.A., había conversado, en presencia de testigos, con su arrendadora, ciudadana N.M., sobre el costo de la remodelación y reparación total de la quinta, para adecuarla a la funcionalidad y giro comercial de la compañía y que la doctora Mawad, consciente de la realidad, había aceptado y convenido que su representada realizara y ejecutara toda la remodelación y acondicionamiento de la Quinta Tun Tun, a cambio de que en fecha ulterior le exoneraría los cánones de arrendamiento que previamente acordarían al vencimiento del contrato o su prórroga.

Que era importante destacar que la remodelación y adecuación del inmueble le había costado a su mandante una cantidad cercana a los CUATROCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 400.000,00) que equivalía a la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.720.000,00), convertido a la tasa oficial.

Que la arrendadora sabía además que la ocupación real y efectiva del inmueble se había producido a los doce (12) meses de haber suscrito el contrato de arrendamiento, era decir, en el mes de septiembre de dos mil dos (2.002), en razón de dos hechos fundamentales, como fueron las condiciones de la quinta “Tun Tun” y los acontecimientos políticos del año dos mil dos (2.002) sucedidos en el país.

Que la arrendadora siempre fue proclive a un entendimiento con los cánones de arrendamiento y su exoneración cuando venciera el plazo inicial y además, la promesa de la arrendadora de prorrogar el contrato de arrendamiento por un plazo igual, cinco (5) años más, a los cuales se le adicionaría la prórroga legal.

Que eso revestía importancia, cuando se medía la inversión de su mandante en la adecuación del inmueble arrendado y el retorno de la inversión.

Que durante la vigencia del contrato, las partes habían observado un respeto mutuo y habían sido cumplidores de sus obligaciones; que la arrendadora siempre había accedido a las sugerencias de su mandante, al punto que le había informado que le practicaría notificación judicial de no prórroga del contrato, pero que la misma era sólo una formalidad más, puesto que los dueños del inmueble, los señores Puig, estaban muy complacidos con Regalos Coccinelle, C.A., como arrendataria, por su puntualidad en el pago y en razón del gran esfuerzo económico que había realizado en poner la quinta en las óptimas condiciones de funcionalidad; que asimismo, le había expresado la arrendadora que su mandante tendría la renovación del contrato y que ella se encargaría de esa situación, circunstancia esta que había sido bien recibida por su poderdante, en razón del trato armonioso que siempre habían tenido con la cudadana N.M., quien en repetidas oportunidades les había garantizado que en base al capital invertido en la remodelación y la tardanza en ocupar la quinta, les condonaba treinta y seis (36) mensualidades, contadas a partir de enero de dos mil ocho (2.008) hasta enero de dos mil once (2.011), lo cual implicaba forzosamente la solvencia de todos los cánones de arrendamiento hasta la fecha ya expresada.

ESCRITO DE ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA ANTE ESTA ALZADA

En escrito presentado ante este Juzgado Superior, la representación judicial de la parte demandada, señaló lo siguiente:

Que su representada había sido demandada ante tres instancias judiciales con la finalidad de obtener por cualquier vía, la desocupación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; que en efecto, ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, expediente No. AP11-V-2009 000505; ante el Juzgado Octavo de Municipio en el expediente No. AP11-V-2009-4326 y en el juicio objeto de esta apelación que cursaba por ante el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Que en el caso que nos ocupaba se había producido una sentencia contraria o contradictoria, que la hacían de manera oficial inejecutable, lo cual había acarreado una violación al debido proceso, al derecho a la defensa y por supuesto al principio de la seguridad jurídica, que debía prevalecer en todos los actos judiciales.

Que en el caso de autos, la actora iniciaba su pretensión con fundamento en el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal y en tal sentido expresaba que la misma había vencido el día primero (1º) de septiembre de dos mil ocho (2.008) y que su representada se había negado a hacer entrega del inmueble identificado en autos; que también había alegado que su mandante no pagaba los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de dos mil siete, circunstancia esa que hacía de manera indubitable un contrato a tiempo indeterminado y, en consecuencia, improcedente la acción por cumplimiento de contrato.

Que ante el Juzgado Octavo de Municipio, se habían dado expresamente por citados, siendo en consecuencia, ese Juzgado, el Juzgado de prevención; y por ende, el competente para conocer de todas las causas intentadas en contra de su mandante, por expresa disposición del artículo 51 del Código de Procedimiento Civil, situación esta que no había ocurrido, con lo cual se había violentado el debido proceso.

Que en la contestación de la demanda se había alegado ante el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio, la litispendencia, por existir la triple identidad procesal como lo eran, sujeto, objeto y causa, circunstancia esta que no apreció de manera deliberada el Juzgado a quo y que había devenido en una falsa aplicación de la ley, lo cual acarreaba la nulidad de la sentencia impugnada y así solicitaba fuera declarado.

Que el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio, había confundido la pretensión que era de la misma naturaleza del juicio que cursó en el Juzgado Octavo de Municipio, valía decir, la desocupación del local; que resultaba cuesta arriba pensar que se trataba de distintas pretensiones las accionadas por la demandante de autos para el supuesto negado caso de que no existiera la litispendencia, existía conexión y continencia, de conformidad con los artículos 51 y 52 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual la decisión pronunciada por el a quo, era ilegal e incompetente, por cuanto había debido declinar su competencia ante el Juzgado que había prevenido, como lo era el Juzgado Octavo de Municipio, al no haber apreciado sus alegatos, y con tal actuación había incurrido en violación a los principios del debido proceso y del derecho a la defensa, todo lo cual hacía nula la sentencia recurrida.

Que a tales efectos, acompañaba la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Octavo del Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Que también la sentencia recurrida había incurrido en un grave error de derecho al no haber declarado la indeterminación del contrato de arrendamiento, tal como había sido alegado por esa representación, toda vez que lo había considerado un contrato a tiempo determinado, siendo que había operado la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil.

Que era concluyente la existencia de la presunción hominis, en el sentido que el arrendador no podía dejar transcurrir más de doce (12) meses para exigir el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, so pena de incurrir en la determinación del mismo, lo cual desvirtuaba los presupuestos filosóficos de la pretensión de cumplimiento de contrato.

Que por ante el Juzgado Octavo de Municipio, cuya sentencia acompañaba, se había demandado la resolución del contrato, la cual había sido declarada sin lugar, por ser el contrato a tiempo determinado; que eso traía como consecuencia que la decisión del Juzgado que había prevenido estaba definitivamente firme y era Ley entre las partes, con fundamento en el principio de la cosa juzgada material; que por el contrario la sentencia recurrida aún no estaba firme.

Que insistía en que la relación arrendaticia que unía a su representada con su arrendadora era a tiempo indeterminado y por consiguiente no podía proponerse la acción de cumplimiento de contrato; que no podía interpretarse de forma distinta el contrato, el cual por la inejecución de la actora se había indeterminado y así pidió fuera declarado por este Juzgado Superior.

Que a su representada se le había vulnerado el derecho al debido proceso, a la defensa y al principio a la seguridad jurídica, entendida esta de acuerdo a la interpretación dada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, cuando el Tribunal de la causa no acogió la litispendencia alegada por esa representación; de igual forma, al no declinar la competencia al Juzgado de la prevención; y que de no existir la litis pendencia, existía conexión y continencia, por lo cual el Tribunal de la recurrida era incompetente y por ende nula sentencia impugnada.

Que lo procedente en el caso de autos era la declaratoria de litispendencia, en virtud de la existencia de los tres elementos procesales.

Por último, pidió que la sentencia de primera instancia fuera revocada y declarada con lugar la apelación interpuesta por esa representación contra la sentencia recurrida.

ESCRITO DE ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

ANTE ESTA ALZADA

En escritos presentados ante este Juzgado Superior, la representación judicial de la parte actora, señaló lo siguiente:

Que con respecto al alegato sostenido por la parte demandada de que su representada había sido demandada ante tres (3) instancias judiciales, con el objeto de obtener por cualquier vía la desocupación del inmueble de su propiedad, cabía resaltar que la demanda incoada ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, expediente AP31-V-2009-000505, fue desistida antes de que la demandada fuera o se diera por citada.

Que además su mandante había demandado ante el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente AP31-V-2009-4326, en su oportunidad, la resolución del contrato por la falta de pago de los cánones de arrendamiento adeudados por la demandada, sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A.

Que en el caso que nos ocupaba, se había demandado únicamente el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término de la prórroga legal, hecho que constaba fehacientemente en los autos y que constaba a su vez de la simple revisión de las actas que conformaban el expediente, que su representada no había exigido ni demandado en este proceso, pago alguno de pensiones de arrendamiento.

Que a tenor de lo previsto en el artículo 26 Constitucional, su mandante se había visto en la imperiosa necesidad de acudir a la vía jurisdiccional, ante la actitud dolosa de la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A.-

Insistió la representación judicial de la parte actora que en este caso, no existía litispendencia, ya que la demanda intentada ante el Juzgado Octavo de Municipio contenía una causa diferente al asunto conocido por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio y que tampoco se le había conculcado a la demandada derecho alguno.

Pidió que la sentencia recurrida fuese confirmada en todas su partes y declarada sin lugar la apelación interpuesta por la apoderada de la demandada.-

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTOS PREVIOS

Planteada como quedó la controversia, en lo términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y, a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar los puntos previos que se indican a continuación:

DE LA LITISPENDENCIA

Se observa que la parte demandada al momento de consignar su escrito de contestación a la demanda señaló lo siguiente:

… Mi representada ha sido demandada ante Tres (03) Tribunales de esta Circunscripción Judicial, por parte de la actora Sindicato Fraemar, S.A., pretendiendo obtener el mismo resultado, como lo es, la entrega del inmueble constituido por la Quinta Tun Tun, ubicada en la Urbanización Las Mercedes, Calle Madrid, entre New York y Trinidad.

Estamos en presencia de una litispendencia de conformidad con el establecido en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Cuando en una misma causa se haya promovido ante dos autoridades judiciales igualmente competentes, el Tribunal que haya citado posteriormente, a solicitud de parte y aún de oficio, en cualquier Estado y grado de la causa, declarará la litispendencia y ordenará el archivo del expediente, quedando extinguida la causa.

Si las causas idénticas han sido promovidas ante el mismo Tribunal, la declaratoria de litispendencia pronunciada por éste, producirá la extinción de la causa en la cual no se haya citado al demandado o haya sido citado con posterioridad

En el caso que nos ocupa, mi mandante ha sido demandada por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado AP-31V-2009-4326, en fecha 09 de Diciembre de 2009, y su posterior reforma el día 11 de Febrero de 2010, por los mismos hechos, las mismas partes y el mismo objeto, asimismo, mi representada fue demandada por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, Exp. No. AP11-V-2009-000505, igualmente por los mismos hechos, las mismas partes y el mismo objeto, por lo cual ocurre la triple identidad procesal, presupuestos necesarios para que opere de pleno derecho la litispendencia de la presente causa, toda vez que con fecha 02 de Marzo del presente año, procedí a darme por citada en nombre de mi representada, en la causa seguida ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, vale decir el Tribunal de la prevención, por ello, estamos en presencia de la figura procesal de la litis pendencia, y así solicito sea declarado…”

En lo que se refiere a esta defensa previa, la parte actora tanto en la primera instancia, como en su escrito de alegatos ante esta Alzada, indicó:

Que era falso como lo afirmaba la representación judicial de la demandada, que la demanda que cursaba por ante el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente AP31-V-2009-4326, fuera idéntica a ésta, y que existiera una demanda cuyo objeto y causa fuera la misma que conocía el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio, ya que la demanda contenida en ese expediente era una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, por falta de pago de cánones de arrendamiento, la cual se había intentado por un error o por la poca información que su representada había recibido de la administradora del inmueble.

Que la acción que conocía el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio era por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por haber operado el vencimiento de la prórroga legal, razón por la cual no podía alegarse a la ligera que las causas eran idénticas como lo había hecho la parte demandada.

Que entre dichas demandas no existía identidad de título o de causa petendi, es decir, que éstas estuvieran fundadas en una misma razón o concepto, requisito este último indispensable para que pudiera materializarse la litispendencia.

El a-quo, en la sentencia recurrida, decidió la petición de litis pendencia, así:

…En efecto, la demandada sostiene que la parte actora demandó a su representada ante tres Tribunales de esta Circunscripción Judicial, pretendiendo obtener el mismo resultado, como lo es la entrega del inmueble constituido por la Quinta Tun Tun, ubicada en la Urbanización Las Mercedes, Calle Madrid, entre New York y Trinidad, del Municipio Baruta del Distrito Capital.

Específicamente la accionante alega que ha sido demandada por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado AP31-V-2009-4326, en fecha 09 de Diciembre de 2009, y su posterior reforma admitida el el día 11 de febrero de 2.010, por los mismos hechos, las mismas partes y el mismo objeto, y por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, EXP. No. AP11-V- 2009-000505, por lo cual ocurre triple identidad procesal, presupuestos necesarios para que opere de pleno derecho la litispendencia de la causa.

Señala la demandada que en fecha 02 de Marzo del presente año, procedió a darse por citada en nombre de su representada, en la causa seguida por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, vale decir el Tribunal de la prevención.

Al respecto, este Juzgador observa que de conformidad con lo establecido en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil, “cuando una misma causa se haya promovido ante dos autoridades judiciales igualmente competentes, el Tribunal que haya citado posteriormente, a solicitud de parte y aun de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, declarará la litispendencia y ordenará el archivo del expediente, quedando extinguida la causa”.

La norma en cuestión señala expresamente que “ si una misma causa” se ha promovido ante dos autoridades judiciales competente, se declarará la extinción del juicio en el que se haya citado posteriormente.

Entonces, de acuerdo a la ley procesal, el requisito fundamental para que se declare la existencia de la litispendencia es que las causas sean las mismas.

Con relación al alcance de esta norma y, específicamente en lo que se refiere a determinar cuando se está en presencia de “una misma causa”, el Dr. R.O.O. señala en su obra Teoría General del Proceso (2004, 331), que “lo determinante para saber si hay litispendencia es determinar (sic) la triple identidad de personas, objeto y causa, que son los mismos elementos para determinar la cosa juzgada”

Sobre el mismo punto el Dr. Ricardo Henríquez La Roche ha expresado en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo I, pag.273 lo siguiente:

La litispendencia supone la máxima conexión que puede haber entre dos juicios por identidad de los elementos señalados en el artículo 52: sujetos, objeto y título, al punto que la doctrina entiende que no son dos sino una misma demanda incoada dos veces.

A los efectos de determinar la identidad de sujetos, no hay que atender a su posición procesal como partes formales sino a su cualidad como partes sustanciales; de manera que si en un juicio una de las partes aparece como demandante y en el otro como demandado, ello no obsta la identidad de sujetos, La ley no pretende evitar la identidad sustancial de dos libelos de demandas sino la duplicación del examen judicial de una misma litis.

Respecto a la identidad del objeto, no se debe atender a la calificación jurídica de la pretensión, sino a la pretensión misma, y al hecho real en el que se apoya.

Finalmente, el procesalista patrio, Dr. A.R.-Romberg, enseña en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo I, pag 358, que se está en presencia de una misma causa, y existe por tanto litispendencia, cuando “las causas tienen en común los tres elementos indicados: los sujetos, el objeto y el título o causa petendi, en tal forma que la ley, en este caso, no habla de dos causas idénticas, si no de “una misma causa propuesta antes (sic) dos autoridades judiciales igualmente competentes”.

De acuerdo a la opinión de los autores citados, y compartida por este sentenciador, para que exista litispendencia, es necesario que las causas que se ha sometido al examen de dos autoridades igualmente competentes, sean idénticas en lo que respecta a los elementos sustanciales que componen la relación jurídica, a saber, sujetos, independientemente de su posición procesal como partes formales; el objeto, y el título o causa petendi, a la cual define el profesor R.O.O. en su Libro Teoría General de la Acción (2.004, 367) como “el hecho jurídico que el actor propone como fundamento de su demanda”.

Ahora bien, en el caso bajo estudio, el Tribunal observa que de las copias certificadas del expediente No. AP31-v-2009-4326, perteneciente al Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, aportadas por la representación judicial de la parte demandada, y que se aprecian conforme a lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil, se evidencia que ciertamente la persona jurídica que se presenta como actor en este juicio, demandó ante ese Tribunal a la misma sociedad mercantil accionada en este proceso, fincando su demanda sobre la base del mismo contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento reclama en este juicio.

Sin embargo, de la lectura detallada que este Juzgador ha efectuado al escrito de reforma del libelo de la demanda presentado por la parte actora ante Juzgado Octavo de Municipio, en fecha 28 de enero de 2010, se puede determinar que en el referido juicio la demandante interpuso la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, en tanto que, en el juicio sometido a la consideración de este Juzgado, la parte actora reclamó el cumplimiento del contrato por vencimiento del término inicial de duración y de su prórroga legal, no tratándose en el caso de autos de un mero cambio en la calificación jurídica de las diversas pretensiones planteadas por el actor, sino que por el contrario, este Juzgador observa que en el caso bajo estudio, los hechos que determinaron y motivaron que en ambas circunstancias el accionante accediera a la jurisdicción a solicitar la tutela de sus derechos e intereses, son distintos. Así, en este proceso, la causa de la pretensión encuentra su asidero en el vencimiento del término del contrato, en tanto que en el juicio que s señala idéntico al presente, la causa de aquella pretensión se funda en la presunta falta de pago de pensiones arrendaticias.

Por tanto, para este sentenciador, los hechos constitutivos de la causa petendi de los procesos judiciales que se alegan idénticos, es distinta, razón por la cual, no puede determinarse que en este caso exista la triple identidad de los elementos constitutivos de la relación jurídico formal y sustancial, entre la causa que conoce el Juez Octavo de Municipio y el presente proceso.

En tal virtud, y basado en las consideraciones precedentes el Tribunal desestima por improcedente la defensa de la parte demandada relativa a la existencia de la litispendencia con respecto a la causa que conoce el Juez Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, signada bajo el No. AP31-V-2009-4326 y así expresamente se decide …

Ante ello, el Tribunal observa:

En relación con la litis pendencia, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia No. 2256, del dieciocho (18) de agosto de dos mil tres (2003), expediente No. 00-2974, con ponencia del para entonces Magistrado, Dr. I.R.U., estableció lo siguiente:

“…La sentencia cuestionada declaró, que entre las causas instauradas contra la ciudadana Sultana Belilty de Foinquinos ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas -cuya parte actora es la ciudadana J.M.G.- y el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial (cuya parte actora es Inversiones 87-23 Pipmar -1 C.A.), no existía litispendencia, toda vez que en dichos procesos no se configuraba la identidad ni de objeto ni causa petendi, ya que ante un Juzgado -Tercero de Municipio- se demandó la rescisión de contrato y ante otro Tribunal -Décimo Noveno- se demandó la resolución del mismo contrato. En consecuencia, la decisión objeto del presente amparo revocó el fallo dictado por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del 29 de septiembre de 1999, que había declarado la litispendencia entre las causas anteriormente nombradas.

En este sentido, la Sala observa, que la litispendencia supone la máxima conexión que pueda existir entre dos juicios respecto a sus tres elementos, esto es, sujetos, objeto y causa. En cuanto a los sujetos, éstos no deben ser entendidos conforme a su posición procesal como partes, sino en atención a su condición como partes sustanciales en el proceso (relación sustancial entre las partes); respecto al objeto y a la causa petendi, su identidad no lo determina la calificación jurídica dada a la pretensión sino la pretensión en sí misma. De tal modo, que una variación en la calificación jurídica de la pretensión no excluye la existencia de la litispendencia entre dos juicios, si la pretensión contenida en la demanda, es la misma en una y otra causa.

En el caso que nos ocupa, observa la Sala, que en las causas seguidas contra la accionante ante los Juzgados Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Décimo Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, no obstante que la primera versa sobre la rescisión de contrato, en tanto que la segunda trata de resolución del mismo contrato, sí existe litispendencia entre uno y otro juicio, en virtud de la identidad de objeto y causa petendi.

En efecto, tal como se señaló precedentemente, la variación en la calificación jurídica de la pretensión -en este caso rescisión o resolución- no altera en ningún modo la pretensión contenida en la demanda, pues las dos causas seguidas contra la accionante tienen la misma pretensión, cual es, la culminación de la relación contractual y el desalojo del inmueble objeto de litigio por presunto incumplimiento de la demandada de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

Respecto a los sujetos procesales, la Sala observa, que si bien el juicio seguido ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas fue instaurado por la ciudadana J.M.G., y la demanda seguida ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial fue incoada por Inversiones 87-23 Pipmar -1 C.A., ésta última actuó en razón de la cesión que le hiciere la ciudadana J.M.G. de todos los derechos derivados del mismo contrato de arrendamiento. Por tanto, se trata de las mismas partes procesales en uno u otro juicio, manteniéndose la misma relación sustancial entre demandante y demandado. En todo caso, observa la Sala, que Inversiones 87-83 PIPMAR -1 C.A., con ocasión a la cesión de los derechos derivados del contrato de arrendamiento, ha debido subrogarse en los derechos litigiosos, por ser éste un caso de sucesión procesal a título particular en la causa instaurada originalmente contra la accionante, y no incoar un nuevo proceso con el mismo objeto y la misma pretensión.

Así las cosas, visto que entre los juicios seguidos contra la accionante ante los Juzgados Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Décimo Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial existe plena identidad de sujetos, objeto y causa, la Sala estima que en el caso bajo análisis sí existe litispendencia entre las causas nombradas precedentemente, motivo por el cual precisa, que la presente acción de amparo debe ser declarada con lugar, a fin de evitar que dos causas idénticas sean tramitadas ante tribunales distintos, con lo cual no sólo se correría el riesgo de que se dicten sentencias contradictorias sino que se verían menoscabados los derechos de la accionante, relativos a la defensa, debido proceso, acceso a la justicia y tutela judicial efectiva, al tener que defender sus intereses en forma simultánea en dos causas seguidas ante distintos juzgados. Así se decide. (Resaltado este Juzgado Superior)

En el presente caso, se observa que en lo que se refiere a la existencia de la supuesta litispendencia, cursan en el expediente los siguientes documentos:

1. - Copia certificada expedida por la Secretaría del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día veintidós (22) de marzo de dos mil diez (2.010), contentiva de las actuaciones correspondientes al expediente No. AP31-V-2009-004326, relativo al juicio que por cumplimiento de contrato sigue la sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR S.A. contra la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A.-

   La anterior copia certificada es un documento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgada ante el funcionario y con las formalidades establecida en la Ley; y, por cuanto la misma no fue tachada de falsa, en la oportunidad respectiva, por la parte contra quien fue opuesta, este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y la considera demostrativa de los siguientes hechos:

   Que el día cuatro (4) de diciembre de dos mil nueve (2.009), el abogado A.T.A., en su condición de apoderado de la sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR C.A., introdujo ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial de Caracas, libelo de demanda contra la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., en el cual, entre otros aspectos se lee, lo siguiente:

   …Ciudadano Juez, usted fácilmente puede verificar con la simple lectura del contrato de arrendamiento que acompaño a este libelo marcado “A” y opongo totalmente en este acto a REGALOS COCCINELLE C.A., que la duración del mismo fue de cinco (5) años, que comenzaron el día 01 de septiembre de 2001, venciendo el plazo de duración convencional, el día 01 de septiembre de 2008, conforme a la norma antes transcrita por lo que la arrendataria debió hacer entrega del inmueble hace más de un año y pagar los cánones de los meses al año 2008, para tener derecho a ella.

   III

   CONCLUSIONES, PETITUM

   En razón de todo lo anteriormente expuesto, es que formalmente demando a REGALOS COCCINELLE C.A., representada por su Presidente, R.D.C., colombiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No: E-81.330.305, a fin de que convenga o en su defecto sea condenada por ese Tribunal en:

   1) Que todos y cada uno de los hechos narrados en este libelo son ciertos.

   2) En la entrega del inmueble arrendado constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 10 en el plano general de la Urbanización Las Mercedes y la casa – quinta sobre ella construida, identificada con el nombre de “Tun-Tun”, Municipio Baruta de esta ciudad.

   3) Que entregue a mi representada los recibos cancelados que acrediten la solvencia de los servicios públicos, específicamente, luz eléctrica, aseo urbano, condominio y el correspondiente a la línea telefónica.

   4) Que entregue en perfecto estado de conservación y aseo el inmueble propiedad de nuestra representada, así como sus accesorios.

   5) Las costas y costos de este juicio…

   Que dicha demanda fue admitida por el Juzgado Octavo de Municipio el día catorce (14) de diciembre de dos mil nueve (2.009) y que en fecha veintiocho (28) de enero de dos mil diez (2.010), el abogado A.T.A., en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR S.A., la reformó la referida demanda, en los siguientes términos:

   …III

   CONCLUSIONES Y PETITUM

   En razón de todo lo anteriormente expuesto, es que formalmente demando a REGALOS CONCCINELLE C.A., representada por su Presidente, R.D.C., colombiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No: E-81.330.305, a fin de que convenga o en su defecto sea condenada por ese Tribunal en:

   1) Que todos y cada uno de los hechos narrados en el libelo son ciertos.

   2) En la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el día 22 de agosto de 2001 el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 22/08/2001, quedando anotado bajo el No. 51; Tomo 105.

   3) Como indemnización de daños y perjuicio demando el pago de la cantidad de ciento treinta y ocho mil doscientos setenta y nueve bolívares con doce céntimos (Bs. 138.279,12) por concepto de las pensiones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2008, enero de 2.009 y febrero de 2009, a razón de veintitrés mil cuarenta y seis bolívares fuertes con cincuenta y dos céntimos (Bsf.23.046,52) cada una.

   4) Que entregue a mi representada los recibos cancelados que acrediten la solvencia de los servicios públicos, específicamente, luz eléctrica, aseo urbano, condominio y el correspondiente a la línea telefónica.

   5) Que entregue en perfecto estado de conservación y aseo el inmueble propiedad de nuestra representada, así como sus accesorios.

   6) Las costas y costos del juicio…

   Que en fecha once (11) de febrero de dos mil diez (2.010), el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la referida reforma de la demanda.

   Consta asimismo, en los folios del dos (2) al cuatro (4) de este expediente, libelo de demanda que da inicio a estas actuaciones, en el cual, entre otros aspectos, se lee: lo siguiente:

   …Ciudadano Juez, usted fácilmente puede verificar con la simple lectura del contrato de arrendamiento que acompaño a este libelo marcado “A” y opongo totalmente en este acto a REGALOS COCCINELLE C.A., que la duración del mismo fue de cinco (5) años, que comenzaron el día 01 de septiembre de 2001, venciendo el plazo de duración convencional, el día 01 de septiembre de 2008, conforme a la norma antes transcrita por lo que la arrendataria debió hacer entrega del inmueble hace más de un año y pagar los cánones de los meses al año 2008, para tener derecho a ella.

   III

   CONCLUSIONES, PETITUM

   En razón de todo lo anteriormente expuesto, es que formalmente demando a REGALOS COCCINELLE C.A., representada por su Presidente, R.D.C., colombiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No: E-81.330.305, a fin de que convenga o en su defecto sea condenada por ese Tribunal en:

   1) Que todos y cada uno de los hechos narrados en este libelo son ciertos.

   2) En la entrega del inmueble arrendado constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 10 en el plano general de la Urbanización Las Mercedes y la casa – quinta sobre ella construida, identificada con el nombre de “Tun-Tun”, Municipio Baruta de esta ciudad.

   3) Que entregue a mi representada los recibos cancelados que acrediten la solvencia de los servicios públicos, específicamente, luz eléctrica, aseo urbano, condominio y el correspondiente a la línea telefónica.

   4) Que entregue en perfecto estado de conservación y aseo el inmueble propiedad de nuestra representada, así como sus accesorios.

   5) Las costas y costos de este juicio…

   De las pruebas aportadas, aprecia quien aquí decide, que como acertadamente lo apuntó el Juez de la causa, si bien es cierto que las partes en ambos procesos son las mismas, son diferentes las causas de pedir, es decir, en la reforma de la demanda intentada ante el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, lo que se pretende es la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ocasionado por el supuesto incumplimiento del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y los meses de enero y febrero de 2009.

   En lo que se refiere a la demanda que nos ocupa, la pretensión demandada por el contrario, fue el cumplimiento del contrato por vencimiento del término inicial de duración y de su prórroga legal.

   En este caso concreto, si bien es cierto que ambas acciones, en caso de prosperar, pueden dar lugar a la entrega del inmueble, en ningún caso puede pensarse que las mismas sean idénticas o que se trate de la misma causa, como lo exige la ley y la jurisprudencia para que opere la litispendencia, toda vez, que los hechos que motivan las dos acciones judiciales son totalmente distintos. En el primero de ellos, por ejemplo, si procede, una de las consecuencias, sería que el contrato de arrendamiento quedaría resuelto. En la segunda, por el contrario, el contrato permanece vigente y se ordenaría su cumplimiento, por vencimiento del término. Tan es así, que no se trata de la misma causa, que no podrían acumularse en una sola acción, sin incurrir en una inepta acumulación, por ser contradictorias las pretensiones. Así se establece.

   Se hace más patente aún que no estamos en presencia de una misma causa, como lo exige la ley, toda vez, que si se pensara, por una parte, que la arrendataria estuviere solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento y se hubiere vencido la prórroga legal, indefectiblemente, debería dar cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado y entregar el inmueble en la oportunidad correspondiente una vez que hubiera finalizado la mencionada prórroga. Caso contrario, si la arrendataria estuviere insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, procedería en su caso una acción judicial por tal motivo, que traería como consecuencia la resolución del referido contrato por incumplimiento, aún cuando, no se hubiere vencido la prórroga legal. No se trata en este caso específico, como lo señaló el Juez de la primera instancia de un simple cambio en la calificación jurídica, sino de dos pretensiones esencialmente diferentes. Así se decide.

   En razón de lo anterior, considera esta Alzada, que en lo que se refiere a este punto el a-quo procedió ajustado a derecho, por lo que debe ser declarada improcedente la existencia de la litispendencia opuesta por la parte demandada. Así se declara.

   DE LA CONEXIÓN O CONTINENCIA DE LA CAUSA

   La parte demandada, ante esta Alzada, por primera vez en el proceso, en su escrito de alegatos, adujo que para el caso negado de que no existiera la litispendencia, existía conexión o continencia de la causa, de conformidad con lo establecido en los artículos 51 y 52 del Código de Procedimiento Civil y a tales efectos, consignó copia certificada expedida por la Secretaría del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día doce (12) de julio de dos mil diez (2.010), contentiva de las actuaciones correspondientes al expediente No. AP31-V-2009-004326, relativo al juicio que por resolución de contrato sigue la sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR S.A. contra la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., específicamente referida a la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día tres (3) de mayo de dos mil diez (2.010), en la cual, fue declarada SIN LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y daños y perjuicios intentada por la sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR contra la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., con expresa condenatoria en costas a la parte demandante.-

   La anterior copia certificada es un documento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgada ante el funcionario y con las formalidades establecidas en la Ley; y, por cuanto la misma no fue tachada de falsa, en la oportunidad respectiva, por la parte contra quien fue opuesta, este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.- Así se establece.

   Ahora bien, observa esta Alzada, que la referida defensa debió ser opuesta por la parte demandada, como cuestión previa, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, a tenor de lo previsto en el numeral primero 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, debe ser declarada improcedente, toda vez que fue alegada ante este Juzgado Superior. Así se establece.-

   Es de destacar además que la consecuencia jurídica de una declaratoria de la existencia de conexión o continencia de una causa, es la acumulación de las respectivas acciones o procesos, lo cual no podía ser alegado y mucho menos acordado en esta Alzada, ya que, no es posible acumular procesos que no se encuentren en una misma instancia, a tenor de lo previsto en el ordinal 1º del artículo del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

   DE LA COSA JUZGADA

   Por último, en lo que se refiere a las defensas previas opuestas por la representación judicial de la arrendataria, aprecia esta Juzgadora, que la parte demandada, adujo igualmente ante esta Alzada, que por ante el Juzgado Octavo de Municipio, cuya sentencia acompañaba, se había demandado la resolución del contrato, la cual había sido declarada sin lugar, por ser el contrato a tiempo determinado; que eso traía como consecuencia que la decisión del Juzgado que había prevenido estaba definitivamente firme y era Ley entre las partes, con fundamento en el principio de la cosa juzgada material; que por el contrario la sentencia recurrida aún no estaba firme.

   Ante ello, se observa:

   Ha sido doctrina reiterada de nuestro M.T., que para la procedencia de la cosa juzgada, se requiere así mismo, la triple identidad de los elementos del proceso, vale decir, sujetos, objeto y causa petendi. Como se ha dicho en esta decisión, entre los dos procesos invocados por la parte demandada, no existe la triple identidad, toda vez que, se insiste, la causa de pedir de la demanda intentada ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no es la misma causa pedir del proceso del cual conoció el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la misma Circunscripción Judicial; y cuya decisión se pretende impugnar, siendo que en la primera, se reitera, lo que se pretende es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por la supuesta insolvencia del arrendador en el pago de los cánones de arrendamiento; y, en la segunda, lo que se pide, es que el que el demandado cumpla el contrato de arrendamiento, por el vencimiento del término inicial y de la prórroga legal, como ya se dejó establecido. En razón de ello, el alegato de cosa juzgada opuesto también por la parte demandada, debe ser declarado improcedente. Así se declara.

   DEL FONDO DE LO DEBATIDO

   Resueltos como fueron los puntos previos antes indicados; y circunscrita como quedó la controversia en los términos descritos, pasa esta Sentenciadora a examinar la sentencia recurrida y a tales efectos, observa:

   El Juzgado de la causa, en lo que se refiere al fondo de la controversia, en su fallo, estableció lo siguiente:

   …Se circunscribe la pretensión deducida por la actora, a solicitar a este Juzgado que se declare judicialmente la obligación que tiene la demandada referida al cumplimiento del contrato de arrendamiento que se alega perfeccionado por la parte actora, el día 22 de agosto de 2.001, ello en razón que, según el decir del accionante la parte demandada no entregó el inmueble vencida la prórroga que de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondía al demandado, la cual feneció, según lo expone la parte actora, en fecha 01 de septiembre de 2008.

   A la pretensión deducida por la actora se resistió la demandada allegando fundamentalmente que el contrato de arrendamiento suscrito con la actora, sobre el inmueble objeto de la pretensión procesal, se convirtió a tiempo indeterminado, en razón que la demandada habría continuado en la posesión del inmueble vencida la prórroga legal, alegando adicionalmente la demandada que, la arrendadora para la época, ciudadana N.M., condonó los pagos de los cánones de arrendamiento, lo cual tuvo su fundamento en que la Quinta Tun Tun estaba en un total y absoluto abandono que la hacía inhabitable y no apta para ningún desarrollo comercial, lo cual se evidencia de Inspección Judicial practicada el día 08 de septiembre de 2001, por el Juzgado Duodécimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, solicitud No. 1325 que forma parte de la copia certificada del expediente No. AP31-V-2009-4326, la cual ha sido valorada supra.

   Señaló la demandada que el Presidente de la empresa Regalos Coccinelle C.A., conversó, en presencia de varios testigos, con su arrendadora ciudadana N.M., sobre el costo de remodelación y reparación total de la Quinta, consciente de de la realidad, aceptó y convino que su representada realizara y ejecutara toda remodelación y acondicionamiento de la Quinta Tun Tun, a cambio de que en fecha ulterior le exoneraría los cánones de arrendamiento que previamente acordaran al vencimiento del contrato o su prórroga, y que por virtud del costo de las referidas remodelaciones la arrendadora le habría condonado a la parte demandada el pago de treinta y seis (36) pensiones de arrendamiento, contadas a partir de enero de 2008 hasta enero de 2011.

   Al respecto el Tribunal observa lo siguiente:

   En el caso que ocupa la atención del Tribunal se observa que, efectivamente, la relación arrendaticia cuyo cumplimiento se reclama quedó probada en autos, y ello se evidencia de los instrumentos que rielan a los folios 91 al 98 del expediente, teniendo dicha relación una duración de cinco años fijos, contados a partir del día 1º de septiembre de 2001 hasta el día 31 de agosto de 2006.

   En la cláusula tercera del documento contentivo del contrato locativo las partes establecieron que: “el canon de arrendamiento ha sido convenido entre las partes así: Durante los seis (06) primeros meses, contados a partir del 01-09-01 al 28-02-2002, la Arrendadora exonera a la Arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento, en virtud de reformas y bienhechurías que construirá la arrendataria para acondicionar el inmueble, a los efectos del desarrollo de su actividad comercial.”

   Por lo tanto, en juicio se demostró que la arrendadora condonó el pago de las pensiones de arrendamiento de los primeros seis meses del contrato. Ahora, en el documento en cuestión no existe otra cláusula en virtud de la cual se evidencia que la parte actora hubiese acordado exonerar a la demandada el pago de los cánones de arrendamiento que presuntamente se generarían una vez vencida la prórroga legal.

   Por el contrario, la parte demandada expresamente indica que tal condonación de deuda, por así llamarlo, habría sido convenida delante de testigos, pero de las actas procesales que conforman el expediente se puede constatar que la accionada no promovió testigo alguno, ni medio de prueba en virtud del cual acreditara tal afirmación, que constituye el fundamento de su defensa, circunscrita a la indeterminación de la relación locativa, razón por la cual el Tribunal concluye que no puede considerarse renovado o convertido el contrato a tiempo determinado, sobre la base de tales defensas y así se decide.-

   Así las cosas, el Tribunal considera que en el presente caso, la parte actora cumplió con la carga procesal relativa a demostrar en el juicio la existencia de la convención cuyo cumplimiento se reclama.

   En ese orden y dirección, se observa en la cláusula segunda del documento contentivo del contrato locativo las partes establecieron lo siguiente:

   El plazo de duración de este (sic) contrato ha sido convenido por la partes en cinco (5) años fijos contados a partir del día primero (01) de septiembre del año dos mil uno (2.001) y con vencimiento el día treinta y uno (31) de agosto de (2006) prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos cualquiera de las partes con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas que pudiera sufrir el contrato manifieste a la otra su interés en darlo por terminado…(omissis)…

   En la disposición contractual citada, las partes claramente establecieron que el contrato tendría una duración de cinco años, los cuales finalizarían en fecha 31 de agosto de 2006, pudiéndose prorrogar el contrato por períodos iguales de cinco años, a menos que cualquiera de los contratantes manifestara al otro su voluntad de darlo por terminado, ello con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término contractual.

   Esta notificación de no prórroga del contrato, o desahucio, como se le conoce en derecho inquilinario, debía practicarse, según lo convencionalmente pactado, a más tardar en los días finales del mes de junio de 2006, para que pudiera reputársele válida.- Ahora, en el caso de autos riela a los folios 106 al 109 del expediente, copia simple de la notificación judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 15 de enero de 2006, de la cual se desprende que a la parte demandada le fue notificada la voluntad del arrendador relativa a la no renovación del contrato. Por tanto, quedaba claramente establecido entre las partes que a partir del vencimiento natural del término contractual pactado, comenzaría a correr la prórroga legal que por virtud de la duración de la relación locativa, debía ser de dos años tal y como lo prevé el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, finalizando dicha prórroga en fecha 1º de septiembre de 2008.

   En este punto considera pertinente transcribir algunas de las normas sustantivas que regulan la materia tratada en este juicio y que tienen relación directa con el thema decidendum de este proceso.

   El artículo 1.600 del Código Civil, constituye la norma general que regula las condiciones que deben materializarse para que opere la tácita reconducción de cualquier contrato de arrendamiento, señalando que: “si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendamiento queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, a saber el artículo 1.614 del Código Civil el cual establece que: “en los arrendamientos hecho por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo se procederá, como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

   De tal manera que, de acuerdo a las normas transcritas supra si el inquilino queda en posesión del inmueble arrendado sin la expresa oposición del propietario, se juzga que el contrato de arrendamiento se ha convertido a tiempo indeterminado.

   Ahora, la conducta a la cual el legislador ha calificado como ‘oposición del propietario’ se denomina legal y doctrinariamente como deshaucio, institución ésta cuyos efectos están reglados y definidos en el artículo 1.601 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

   Si ha habido deshaucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción

   .

   Entonces, basta impedir que opere la tácita reconducción del arrendamiento y por ende su mutación jurídico temporal, que el propietario no consienta y se oponga expresamente a que el inquilino siga ocupando el inmueble arrendado luego de culminado el término contractual y legal de la duración arrendaticia.

   En el caso que ocupa la atención del Tribunal, resulta evidente de autos que la arrendadora le comunicó al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, más allá del plazo inicial de cinco años pactado en la convención cuyo cumplimiento se ha reclamado. Como consecuencia de tal manifestación de voluntad, vencido el término contractual (cinco años) la parte demandada tenía el derecho de gozar la prórroga legal, la cual disfrutó sin duda alguna; por lo tanto finalizada dicha prórroga legal la parte demandada estaba en la obligación de entregar el inmueble arrendado , sin que pudiera oponer la tácita reconducción o mutación jurídico temporal del contrato, habida cuenta que la actora expresamente se opuso a que, llegado el término contractual, la demandada siguiera poseyendo precariamente el inmueble arrendado.

   En consecuencia, este Juzgado obrando sobre la base de los razonamientos anteriormente expuestos, y con arreglo a las normas sustantivas y adjetivas señaladas en este fallo, considera que en el caso sub iudice la pretensión de cumplimiento de contrato deducida por la parte actora tiene que ser tutelada judicialmente, por lo cual se la declara procedente en derecho y por tanto la parte demandada deberá entregar a la actora el inmueble que le fue arrendado y así expresamente se decide…”

   Ante ello, el Tribunal observa:

   El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

   La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-

   En ese sentido, observa este Juzgado Superior, que para demostrar tales circunstancias, la actora trajo al proceso las siguientes pruebas:

1. - Copia certificada del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el veintidós (22) de agosto de dos mil uno (2.001), bajo el No. 51, Tomo 105, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana N.M., en su condición de arrendadora y la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., antes denominada COCCINELLE S.R.L., sobre el inmueble distinguido como QUINTA TUN TUN, ubicada en la calle Madrid, entre calles New York y Trinidad de la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, a los efectos de demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes.

   En el referido contrato de arrendamiento, entre otras menciones se lee:

   PLAZO DE DURACIÓN DEL CONTRATO

   SEGUNDA: El plazo de duración de este Contrato ha sido convenido por las partes en cinco (5) años fijos contados a partir del día Primero (01) de septiembre del año dos mil uno (2.001) y con vencimiento el día treinta y uno (31) de agosto del 2006, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que una cualquiera de las partes con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas que pudiera sufrir el contrato, manifieste a la otra su interés en darlo por terminado. En caso de estar obligada LA ARRENDATARIA a entregar el inmueble, debe hacerlo libre de bienes y personas, solvente en los servicios públicos y en perfecta condiciones y funcionando todos los servicios e instalaciones…

   La anterior copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado, es un documento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado ante el funcionario y con las formalidades establecida en la Ley; y, por cuanto la misma no fue tachada de falsa, en la oportunidad de respectiva, por la parte contra quien fue opuesta, este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y lo considera demostrativa de la existencia de la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble arrendado, la cual por demás no fue discutida en este proceso. Así se declara.

2. - Copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día diecinueve (19) de noviembre de dos mil dos (2.002), bajo el No. 49, Tomo 16, Protocolo 1º, contentivo de la venta que efectuara la sociedad mercantil INVERSIONES NGORONGORO S.A., a la sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR S.A., del inmueble constituido por una parcela de terreno que forma parte de la Urbanización Las Mercedes y la casa quinta sobre ella construida identificada con el nombre de Tun Tun, ubicada en jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguida con el No. 148 en el plano general de la citada urbanización.

   La anterior copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado, es un documento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado ante el funcionario y con las formalidades establecida en la Ley; y, por cuanto la misma no fue tachada de falsa, en la oportunidad de respectiva, por la parte contra quien fue opuesta, este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y lo considera demostrativa de la propiedad de la demandante sobre el inmueble arrendado. Así se declara.

3. - Copia del expediente No. S - 077- 06, contentiva de la Notificación Judicial solicitada por la ciudadana N.M., en su condición de arrendadora, practicada en fecha quince (15) de febrero del dos mil seis, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la quinta Tun Tun, ubicada en la calle Madrid, entre New York y Trinidad, Urbanización Las Mercedes, a los efectos de demostrar que la parte demanda había sido notificada de la no renovación del contrato y del inició de la prorroga legal.

   En el dicho medio probatorio, el Tribunal de Municipio dejó constancia de lo siguiente:

   …que se encuentra presente una persona que dijo ser y llamarse N.D., quien se identificó con la cédula de identidad No. 1573134, en su carácter de vendedora en la tienda, a quien el Tribunal impone de esta misión y quien quedó en cuenta de ello, permitiendo el acceso al interior de dicho inmueble. Seguidamente el Tribunal procede a dar lectura por Secretaría del contenido del escrito de solicitud y hace entrega de una copia fotostática del mismo en la persona ya antes identificada. En este estado el Tribunal declara judicialmente notificado a REGALOS COCCINELLE, C.A., en la persona de N.D., del contenido del escrito de solicitud…

   Este Tribunal de alzada le atribuye todo el valor probatorio al citado medio probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la referida copia simple, es copia de un documento público, la cual no fue impugnada por la parte contra quien fue opuesta en la oportunidad respectiva y la considera demostrativa de que la parte actora notificó judicialmente a la parte demandada de su decisión de no prorrogar a su vencimiento el contrato de arrendamiento a suscrito entre las partes y del comienzo de prórroga legal de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Lay de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

   Analizados los medios probatorios aportados a los autos por las partes intervinientes, considera por tanto, esta Juzgadora que ha quedado demostrado lo siguiente:

   Que existió una relación arrendaticia entre la sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR S.A., y la demandada REGALOS COCCINELLE C.A sobre un inmueble constituido por la parcela de terreno distinguida con el No. 10 en el Plano General de la urbanización Las Mercedes y la quinta sobre ella construida identificada con el nombre de “Tun-Tun”, ubicada en la calle Madrid, entre calles New York y Trinidad de la mencionada urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta de esta ciudad.

   Que a través de la administradora del inmueble, la propietaria del mismo SINDICATO FAEMAR C.A., notificó válidamente a la parte demandada a través de notificación judicial, su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento y el comienzo de la prórroga legal.

   Que vencida la prórroga legal, la parte actora demandó el cumplimiento de contrato por vencimiento de ésta, al no haberle hecho la demandada la entrega del inmueble arrendado.

   Sobre la base de ello, tenemos:

   El arrendamiento es un contrato por el cual unas de las partes contratantes se obligan a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, y mediante un precio determinado que ésta última se obliga a pagar a aquella, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil.

   En el presente caso, se observa que la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demandada, señaló:

   …A todo evento, rechazo, niego y contradigo la presente acción, toda ves (sic) que el contrato de arrendamiento suscrito por mi representada y la que en la actualidad funge como propietario del inmueble Quinta Tun Tun, ubicada en la Urbanización Las Mercedes, calle Madrid, entre New York y Trinidad, se convirtió a tiempo indeterminado, a razón que mi representada una vez vencido el lapso de la prorroga legal, continuó ocupando el inmueble y la arrendadora para la época ciudadana N.M., condonó los pagos de los cánones de arrendamiento, por lo cual el presente contrato se convirtió a tiempo indeterminado, siendo la presente relación arrendaticia sin plazo de entrega…

   Pasa este Tribunal a analizar si en presente caso operó o no la tácita reconducción alegada por la parte demandada.

   En este sentido, se observa, que la tácita reconducción, es la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo.

   Señalan los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Artículo 1614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

   Los contratos con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento la presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuando o en que momento concluirá de modo preciso la duración.

   En el contrato de arrendamiento escrito, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final. En todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el presente caso, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal.

   En el caso bajo estudio, como ya se dijo, consta en autos, la notificación judicial practicada a la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., del deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el cual vencía el primero (1º) de septiembre de dos mil seis; y de la obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, conforme lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, el primero (1º) de septiembre de dos mil ocho (2.008), por lo que si bien es cierto que la parte demandada siguió ocupando el inmueble objeto del litigio, no es menos cierto, que dicha ocupación se realizó sin la anuencia tácita del arrendador, por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar que en la presente relación contractual no operó la tácita reconducción y por ende la relación contractual existente entre las partes deriva de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se declara.

   Ahora bien, visto que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es un contrato a tiempo determinado tal como se señaló en el cuerpo de este fallo, la arrendataria tenía derecho a la prórroga legal del contrato, como lo establece el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:

   …En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

   b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

   c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

   d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

   Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…

   En el caso de autos, aprecia esta Sentenciadora que como quiera que la relación arrendaticia comenzó en fecha primero (01) de septiembre de dos mil uno (2.001); habiendo sido notificada parte demandada en fecha quince (15) de febrero del dos mil seis (2006); y dada la duración del contrato, el lapso de la prórroga legal era de dos (2) años, a tenor de lo preceptuado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito.

   Asimismo, se establece que dicho término comenzaba a contarse a partir del primero (01) de septiembre de dos mil seis (2006); con lo cual se concluye, en consecuencia, que la prórroga legal en referencia, finalizó en fecha primero (01) de septiembre de dos mil ocho (2008).

   De modo que cuando el actor presentó su demanda, se había vencido o agotado la prórroga legal; por esa razón, procede la pretensión procesal de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, como acertadamente lo estableció el a quo. Así se decide.-

   En vista de lo anterior, es forzoso concluir que la apelación interpuesta en fecha veintinueve (29) de abril de dos mil diez (2010), por la abogada J.G.L., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., en contra de la decisión de fecha veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2010), dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debe ser declarada SIN LUGAR y en consecuencia, la decisión recurrida debe ser confirmada en todas sus partes. Así se establece.

   DISPOSITIVO

   Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTES las solicitudes de litispendencia y de conexión o continencia de la causa; y la defensa de cosa juzgada, alegadas por la parte demandada.

SEGUNDO

IMPROCEDENTE la tácita reconducción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes aducida por la demandada.

TERCERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintinueve (29) de abril de dos mil diez (2010), por la abogada J.G.L., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., en contra de la decisión de fecha veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2010), dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, la decisión recurrida debe ser confirmada en todas sus partes.

CUARTO

CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR S.A. contra la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A.-

QUINTO

Se ordena a la parte demandada, sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., hacer entrega a la parte actora, SINDICATO FAEMAR S.A., del inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas, en las mismas condiciones en las cuales lo recibió, identificado así: un inmueble constituido por la parcela de terreno distinguida con el No. 10 en el Plano General de la urbanización Las Mercedes y la quinta sobre ella construida identificada con el nombre de “Tun-Tun”, ubicada en la calle Madrid, entre calles New York y Trinidad de la mencionada urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta de esta ciudad de Caracas.

SEXTO

Se condena en costas del proceso a la parte demandada, al haber resultado vencida total, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SÉPTIMO

Se condena en costas del recurso a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

OCTAVO

Se ordena notificar a las partes de la presente decisión a tenor de lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de octubre del año dos mil diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las doce del medio día (12:00 m), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ