Decisión nº PJ0172016000026 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y de Protección del niño y del Adolescente de Ciudad Bolivar de Bolivar, de 11 de Febrero de 2016

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

ASUNTO Nº FP02-R-2014-000154 (8725)

RESOLUCIÓN Nº PJ0172014000026

PARTE ACTORA: ciudadano SERVICIO INTEGRAL DE COSNTRUCCIÒN Y MANTENIMIENTO INDRUSTRIAL C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de Ciudad Bolívar, en fecha 02 de agosto del año 2005, bajo el Nº 66, tomo 16-A- Sdo., representada por ciudadano B.J.F.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.410.069.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.S.M., ALQUIMEDES L.P. y V.H.T., abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nrs. 25.135, 41.278 y 132.384 respectivamente. Poder consta al folio -19- segunda pieza.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos LEDYS V.V.B. y J.M.C.D., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nrsº 10.049.177 y 3.852.657 respectivamente y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.C.V.H., abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nº. 50.911. Poder consta al folio -106- primera pieza.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

P R I M E R O:

1.1. ACTUACIONES DE LA PARTE ACTORA:

En fecha 21 de mayo del año 2013, fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) Civil, escrito contentivo de formal demanda de RESOLUCIÒN DE CONTRATO incoado por la empresa SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCIÓN Y MANTENIMIENTO INDRUSTRIAL C.A. (SICMIN, C.A.), representada por el ciudadano B.J.F.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.410.069, debidamente asistido por el Abg. Alquimedes R.L.P., inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 41.278, contra los ciudadanos LEDYS V.V.B. y J.M.C.D.; siendo distribuida y recayendo la causa al Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar.

1.2. DE LA PRETENSIÓN:

Alegó en síntesis la parte actora:

(...) Que consta de documento privado de fecha 18 de septiembre de 2012, que la empresa SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCIÒN Y MANTENIMIENTO INDRUSTRIAL C.A. (SICMIN), celebró contrato de promesa de compra-venta con los ciudadanos LEDYS V.V.B. y J.M.C.D..

Que el aludido contrato tuvo por objeto un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa en ella edificada, distinguida con el Nº P-06, ubicado en el conjunto residencial Noemí, situado en la calle Yaracuy, parcela Nº 03 de la Urbanización A.E.B.d.C.B.d.M.H. del estado Bolívar, constante de una superficie de terreno de aproximada de ciento setenta y un metros cuadrados con cincuenta y dos centímetros cuadrados (171,52 M2), cuyos linderos y medidas son los siguientes Norte: con terreno de la familia León-Caro, en dieciséis metros con diecisiete centímetros (16,17 Mts); Sur: Con parcela P-05 en quince metros con cincuenta y siete centímetros (15,57 Mts);Este: Con calle alterna, en diez metros con cuarenta centímetros (10,40); y Oeste: Con terreno de Rosiberto A.B. en diez metros con treinta y cinco (10,35 Mts). La casa tiene una superficie de ciento diecinueve metros (119 Mts).

Se estableció el precio de la negociación en Un Millón Ochenta Mil Bolívares (Bs. 1.080.000,00) de los cuales han pagado la cantidad de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares exactos (Bs. 540.000,00).

Que en la cláusula segunda del referido contrato, se estableció la forma de la cancelación del precio del inmueble.

Que pese a lo convenido en el referido contrato, procedieron a cancelar de la manera siguiente:

a) La suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) el día 18/09/2012, honrando el aludido contrato, a través de un cheque Nº 43000170 de la cuenta corriente 012-0135-00-0011834668 del Banco Corp Banca, C.A, Banco Universal, de fecha 18/09/2012.

b) La cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), que según el contrato seria cancelado el día 27/09/2012, fueron cancelados en forma atrasada a través de cheque Nº 24000174, de la cuenta corriente 0121012500011834668 de Corp Banca C.A., en fecha 01/10/2012.

c) La cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) que debían ser cancelados en un lapso de sesenta (60) días contados a partir de la fecha de firma del contrato.., esto es desde el día 18/09/2012; no fue cancelada íntegramente, ya que solo entregaron la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (140.000,00) a través de cinco (05) cheques que se describen infra, quedando pendiente la cantidad de Diez Mil (10.000,00) que hasta la presente fecha no han pagado:

Primero: Cheque Nº 14000558, de fecha 28/12/2012, por la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) contra la cuenta corriente del Banco de Venezuela Nº 01020401140000016748.

Segundo: Cheque Nº 27738424, de fecha 28/12/2012, por la cantidad de Veintiséis Mil Bolívares (26.000,00) contra la cuenta corriente Nº 0105-0064-82-1064513344 del Banco Mercantil, Banco Universal.

Tercero: Cheque Nº 98000180, girado contra la cuenta corriente Nº 0121-0135-00-0011834668 de Corp Banca C.A. Banco Universal, de fecha 28/12/2012 por la cantidad de Setenta y Un Mil Bolívares (71.000,00).

Cuarto: Cheque Nº 07000187, girado contra la cuenta corriente Nº 0121-0135-00-0011834668 de Corp Banca C.A. Banco Universal, de fecha 20/02/2013 por la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (25.000,00).

Quinto: Cheque Nº 04000188, girado contra la cuenta corriente Nº 0121-0135-00-0011834668 de Corp Banca C.A. Banco Universal, de fecha 18/03/2013 por la cantidad de Quince Mil Bolívares (15.000,00).

d) Que mediante el citado contrato se obligaron a cancelar lo que constituiría el saldo restante del precio del inmueble de haberse cancelado íntegramente las cuotas descritas en los literales anteriores, esto es, la cantidad de Quinientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 530.000,00), a través de un crédito hipotecario en un lapso de noventa (90) días, mas treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la fecha de autenticación de la nueva opción de compra. Y la respectiva consignación de la documentación necesaria para los trámites de solicitud del crédito hipotecario.

Alegó además que tales obligaciones no fueron cumplidas en forma alguna por los prenombrados ciudadanos, pues no consignaron la documentación necesaria para la celebración de nueva opción de compra, y desde fecha 19 de marzo de este año, no han demostrado tener interés alguno en la adquisición del inmueble.

Que la empresa SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCIÒN Y MANTENIMIENTO DE INDRUSTRIAL C.A (SICMIN, C.A), consigno toda la documentación necesaria ante la Inmobiliaria Inversiones Andrea C.A., ... tal como consta de constancia emitida por la Gerente General de la citada inmobiliaria, se acompaña marcada con letra “F”.

Que pretenden en virtud del incumplimiento por parte de los ciudadanos LEDYS V.V.B. y J.M.C.D., para que convengan o en su defecto sea condenado por el tribunal a lo siguiente:

Primero: Resolver el contrato privado celebrado entre las partes, en fecha 18 de septiembre del 2012, el cual tuvo por objeto la opción de compra-venta de un inmueble plenamente identificado.

Segundo: En cancelar la cantidad de Ciento Ocho Mil Bolívares (Bs. 108.000,00) que equivalen al diez por ciento (10%) del precio total del inmueble cuya resolución se solicita.

Tercero: En cancelar las costas y costos del presente proceso.

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 1.080.00,00 siendo su equivalente en 10.093,46 Unidades Tributarias (…)

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1.3. DE LA ADMISIÓN Y CITACIÓN:

En fecha 23 de mayo de 2013, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, admitió la demanda de acuerdo a lo establecido en el artículo 388 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; ordenando el emplazamiento de los codemandados LEDYS V.V.B. y J.M.C.D., para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos la última de las citaciones a dar contestación a la presente demanda.

En fecha 12/06/2013, el alguacil del tribunal a quo, procedió a consignar los respectivos recibos de citación, debidamente firmados por los co-demandados LEDYS V.V. y J.M.C.D..

Consta al folio 40, auto de avocamiento de la ciudadana N.S., como jueza Temporal del Juzgado Segundo de Primera Instancia.... a los fines de continuar con el conocimiento de la presente causa. Mediante auto de fecha 30/09/2013, el juez titular del tribunal a quo, se reincorporo a sus labores habituales de trabajo y se abocó al conocimiento de la presente causa.

1.4.- DE LA CONTESTACIÒN A LA DEMANDA:

En fecha 18 de julio del año 2013, los co-demandados LEDYS V.V.B. y J.M.C.D., debidamente asistidos por la abogada M.C.V., inscrita en el I.P.S.A con el Nº 50.911, presentaron escrito de contestación a la demanda, folio 42-55; en los términos siguientes:

(...) Aceptaron que en fecha 18 de septiembre de 2012, firmáramos contrato privado de promesa de venta con la empresa demandante.

Que el aludido contrato tuviese como objeto un inmueble propiedad de la demandante, plenamente identificado en autos.

En cuanto a los hechos que se rechazan y niegan:

Rechazaron y negaron por ser totalmente falso que para la fecha de la interposición de la demanda hayamos cancelado solo la cantidad de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 540.000,00) cuando lo cierto es que esa cantidad se entrego a través de efectos cambiarios y por acuerdo entre las partes, la cantidad de Diez Mil Bolívares, no se entregaron en efectivo, se entregaron en materiales como cerámicas y centros de pisos que fueron adquiridos por nosotros y entregados al hoy demandante para colocarlo en la vivienda objeto del contrato, por lo que para la fecha se le entregó la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00) tal como fue convenido.

Rechazaron y negaron por ser totalmente falso que le deban al hoy demandante la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00).

Rechazaron y negaron por ser totalmente falso que hayan incumplido las obligaciones contractuales contraídas relacionadas con la falta de consignación de la documentación necesaria para la celebración de la nueva opción de compra.

Rechazaron y negaron que desde el 19/03/2013, no hayan demostrado tener interés alguno en la adquisición del inmueble... por el contrario podemos afirmar que desde que se nos notifico la pre-aprobación del crédito hipotecario por parte de la fundación oro negro, hemos pedido la celebración del contrato de opción a compra para el tramite del crédito hipotecario y ni siquiera no han atendido.

Rechazaron y negaron que la empresa SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCIÒN Y MANTENIMIENTO INDRUSTRIAL C.A., haya cumplido con las obligaciones derivadas de la relación contractual firmada en fecha 18/09/2012, pues sencillamente la casa objeto del referido contrato ni siquiera estaba terminada.

Rechazaron y negaron por ser totalmente falso que hayan incumplido con la obligación asumida en la cláusula segunda del contrato.

Rechazaron y negaron por ser totalmente falso que exista causa para la resolución del contrato privado de promesa de venta por causas imputables a nosotros como optantes.

Rechazaron y negaron que deban cancelar la cantidad de Ciento Ocho Mil Bolívares (Bs. 108.000,00) que equivalen al 10% del precio total del inmueble objeto del contrato por concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del aludido contrato.

Rechazaron y negaron que deban cancelar las costas y costos del proceso, pues estamos convencido que los hechos narrados son totalmente falsos y así lo demostraremos.

Contestación al fondo de la demanda:

Que durante el mes e agosto motivado a la necesidad de adquirir un inmueble que sirviera de asiento y domicilio principal de nuestra familia, procediendo a ubicar y visitar varias viviendas que se encontraban en planificación.

Que ubicaron el Conjunto Residencial Nohemi, situado en la calle Yaracuy de la Urbanización A.E.B., nos entrevistamos con la inmobiliaria encargada Inversiones Andrea, quien nos puso en contacto con la empresa que ejecutaba la obra SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCIÒN Y MANTENIMIENTO INDRUSTRIAL C.A., representada por el ciudadano B.F., a quien le manifestamos la intención de adquirir una vivienda utilizando la Ley de Política Habitacional y aporte de vivienda de la Fundación Oro Negro, en virtud de que LEDYS V.V., es empleada de dicho ministerio, es así como comienzan las negociaciones entre ambas partes con la intervención de Inversiones Andrea C.A.

Que hicieron la entrega de los recaudos exigidos por la Fundación Oro Negro y de la entidad bancaria.

Que en fecha 18 de septiembre del año 2012, suscribieron un contrato de promesa de compra-venta. Que una vez firmado el referido contrato, nosotros fuimos cumpliendo a cabalidad con las exigencias que nos correspondían.

Que en fecha 17 de octubre del 2012, introdujeron los documentos iniciales para comenzar la solicitud de crédito de adquisición de viviendas. Igualmente para dicha solicitud se gestiono la realización de un informe técnico de avaluó, el cual arrojo un valor de Novecientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 945.000,00).

Que a pesar de dicho informe le insistieron tanto a la inmobiliaria como al señor B.F., que el crédito esta sometido a una pre-aprobación para lo cual se requiere de la intervención de un perito o técnico, nombrado por el Ministerio de Minas. Que igualmente le indicaron que la casa no estaba no estaba siendo acondicionado y que debía invertirse la cantidad de dinero necesaria para que la vivienda estuviera en las condiciones y al realizar la inspección soportara el crédito que se pretendía solicitar.

Que en primer lugar cancelaron la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) el 18 de septiembre del año 2012 mediante cheque de gerencia del Banco Corp Banca C.A., identificado con el Nº 43000170, posteriormente por acuerdo verbal entre las partes, en fecha 02 de octubre del año 2012, se cancelo la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) a través de cheque de gerencia de Corp Banca C.A, identificado con el Nº 24000174.

Que le indicaron al propietario que debía invertir las cantidades de dinero necesarias para culminar la vivienda, ya que si seguía la casa en ese estado no iba a pasar la inspección.

Que para el momento de realizar la inspección técnica sobre el inmueble, en fecha 06 de noviembre del año 2012, el resultado arrojo que la vivienda alcanzaba la cifra de venta de Cuatrocientos Noventa Mil Seiscientos Ochenta y Cuatro Bolívares, Con Ocho Centavos (490.684,08), es decir, un precio muy por debajo del monto que fue establecido por el propietario.

Que en virtud de dichos resultados le notificaron a la ciudadana LEDYS VENONICA VILLAMEDIANA que la negociación no procedía para ir a comité, quedando suspendido el trámite.

Que el contrato privado se desprende que la vivienda que allí se señala, según las especificaciones, esta totalmente construida, cuestión que no es así, pues el informe técnico determina que a la misma le faltan muchos detalles para estar apta para habitar.

Que el Sr. B.F., señala que la situación ha estado muy difícil y que no ha tenido dinero para terminar la casa y pide le cancelemos el monto establecido en el contrato para culminar las obras.

Que en fecha 28/12/2012, se le cancelo la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) mediante la emisión de tres cheques de la misma fecha.

Que en fecha 13 de mayo del 2013, se le notificó a LEDYS VILLAMEDIANA, se admitió la solicitud de préstamo para la adquisición de vivienda.

Que solicitaron una reunión conjunta entre las partes, con la finalidad de notificar la pre-aprobación del préstamo y proceder a la firma del contrato de opción a compra venta que se estipulo en el contrato privado.

Que en dicha reunión el Sr. B.F. les informa que no quiere culminar la negociación y a tales efectos entrega un documento-borrador de rescisión del contrato privado de opción a compra, lo cual supuestamente estaban haciendo de mutuo acuerdo.

Que de la demanda se pretende hacer ver que incumplimos con las obligaciones inherentes a fechas de pago y consignación de documentos para la realización y firma del contrato de opción a compra venta definitiva lo cual es totalmente falso.

Que señalan el incumplimiento en la entrega de los documentos requeridos para la elaboración y firma del contrato definitivo lo cual también es falso porque en ningún momento las partes establecimos fechas o términos para hacer efectiva la entrega de documentaciones requeridas.

Que la conducta asumida por el actor, encuadra fácilmente en los ilícitos que determina la Ley de Estafas Inmobiliarias.

DE LA RECONVENCIÓN:

Procedemos a reconvenir en la demanda, basándonos en los hechos expuestos demandando al actor B.F. en representación de la empresa SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCIÒN Y MANTENIMIENTO INDRUSTRIAL C.A. SICMIN C.A., para que de cumplimiento al contrato privado de promesa de venta suscrito el 18/09/2012, para que acepte o en su defecto sea condenado por este tribunal, en firmar el contrato de opción a compra venta definitivo, y poder realizar las gestiones necesarias para adquirir el crédito hipotecario correspondiente y así poder cancelar el dinero que se le adeuda en el termino establecido.

Que acuden atendiendo las normas de derecho y procesales existentes a los fines de reconvenir en la demanda por cumplimiento de contrato a la empresa SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCION Y MANTENIMIENTO INDRUSTRIAL C.A.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Expresa el artículo 1.167 del Código Civil “....”, de acuerdo a lo pactado en el contrato privado de promesa de venta firmado en fecha 18 de septiembre de 2012, específicamente en la cláusula tercera: tiene la obligación contractual de firmar una nueva opción de compra para que los optantes puedan tramitar su crédito en el lapso de noventa días, mas los treinta de prorroga contados a partir de la nueva autenticación de la nueva opción de compra.

El Código Civil venezolano, señala en sus artículos 1.133, 1.134, 1.140, 1.141, 1.155, 1.160, 1.166, 1.167, 1.206., los señalados artículos no hacen mas que establecer las conductas que deben asumir los contratantes al momento de suscribir cualquier tipo de contrato, siendo la principal, ejecutar las obligaciones tales y como fueron estipuladas.

Por otro lado esta lo establecido en la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, en su artículo 3, 9, 18, 20, 21 respectivamente, la mención de estos es con la intención de demostrar al sentenciador las irregularidades cometidas por la empresa actora... las cuales son realizadas para defraudar al adquiriente de las viviendas por ella construidas, así como para que en su sentencia el juzgador determine estas irregularidades...

Solicitan la reconvención sea declarada con lugar y se ordene a cumplir con la firma del contrato de opción de compra venta definitivo estipulado en el contrato privado de fecha 18/09/2012, así como también la cancelación de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados tanto por el incumplimiento así como por el escarnio público al que nos han sometido con la interposición de la presente demanda al señalarnos como “mala paga e incumplidores”.

Finalmente solicitaron medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar y medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble objeto de esta acción.

Mediante auto de fecha 19/07/2013 se admitió la reconvención interpuesta por los demandados, ordenándose al demandante contestar la reconvención al quinto día de despacho siguiente a la fecha del auto.

1.5.- DE LA CONSTESTACIÒN DE LA RECONVENCIÒN:

En fecha 05 de agosto del año 2014, el ciudadano B.J.F.C., debidamente asistido por el abogado Alquimedes L.P., inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 41.278, procedieron a dar contestación a la reconvención de la siguiente manera: “... Niegan, rechazan y contradicen los siguientes hechos:

Que los demandados hayan hecho entrega a su representa de la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), en materiales como cerámica y centros de pisos y que tales materiales hayan sido entregados a su persona para ser colocados al inmueble objeto del presente proceso.

Que los demandados en razón del pre-aprobación del crédito hipotecario por parte de la fundación Oro Negro hayan requerido de su representada la celebración del contrato de opción a compra para el trámite de crédito hipotecario alguno.

Que el inmueble objeto de presente proceso no estaba terminado, por cuanto la obra contaba con su constancia de habitabilidad expedida en fecha 24/03/2011 por la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres del estado Bolívar.

Que durante el mes de agosto de 2012 y motivados por la necesidad de adquirir un inmueble que sirviera de asiento y domicilio principal de su familia los demandados hayan procedido a ubicar y visitar varias viviendas que se encontraban en planificación a fin de gestionar su compra, por cuanto, los demandados construyeron un grupo de viviendas familiares ubicadas en la avenida República, denominado Conjunto Residencial Don Villa de lo que se infiere que si poseen viviendas y que incluso fueron destinadas algunas a la venta y otra para su uso personal y directo, además de otras propiedades inmobiliarias.

Que el contrato refiera la obligación sólo al propietario para la firma del contrato de opción a compra, ya que dicho contrato se celebraría una vez que el propietario y los optantes entregaran la documentación necesaria a la Inmobiliaria A.C.., obligación que sólo cumplió su representada.

Que en fecha 17/10/2012 o en la segunda semana de octubre de 2012 la codemandada Ledys V.V. haya introducido los documentos iníciales para comenzar la solicitud de crédito de adquisición de vivienda y que hayan cumplido con las exigencias dadas por el Ministerio de Petróleo y Minas, por ello impugnó las comunicaciones que anexan los demandados a su escrito de contestación de la demanda marcadas con la letra B, por ser las mismas copias simples de documentos emanadas de terceros.

Que una copia de dichas comunicaciones haya sido entregada a su persona y con la intención de que fuera recabando los documentos para la solicitud del beneficio de vivienda, en virtud de que en fecha 20/09/2012 su representada consignó toda la documentación necesaria ante la inmobiliaria.

Que los demandados hayan gestionado la realización de un informe técnico de avalúo por el ingeniero J.A.P.F. y que el resultado de dicho informe que el inmueble haya sido avaluado por la cantidad de Novecientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 945.000,00), en consecuencia, impugnó dicho informe por ser un documento privado emanado de un tercero.

Que los demandados hayan insistido tanto a la inmobiliaria como a su persona que se requería la intervención de un perito o técnico nombrado por el Ministerio de Minas a través de la fundación Oro Negro por cuanto el crédito estaba sometido a un pre aprobación.

Que por el supuesto acuerdo verbal entre las partes los demandados hayan pagado la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) en fecha 02/10/2012, a través de cheque de gerencia Nº 24000174 por la entidad financiera Corp Banca, CA.

Que la firma del contrato de promesa de venta la casa no haya sido terminada, pues, a dicha fecha la obra contaba con su constancia de habitabilidad expedida en fecha 24/03/2011 por la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres del estado Bolívar.

Que los demandados hayan indicado en varias oportunidades que el inmueble debía ser inspeccionado por perito asignado por el Ministerio de Minas para el pre aprobación del crédito, niega que al inmueble no se le haya hecho nada distinto, ni se había invertido un céntimo más para la adecuación.

Impugnó la inspección técnica realizada en el inmueble objeto del presente proceso, en fecha 06/11/2012 por el ciudadano F.L., Fundación Oro Negro y avaluado por la ciudadana Isbelia Falcón, por ser un documento privado emanado de un tercero.

Que la continuidad del crédito haya sido suspendida hasta tanto la vivienda no sufriera modificaciones, por haber arrojado dicho avalúo un monto por debajo del precio de adquisición.

Que los resultados de dicha inspección técnica o informe técnico de avalúo hayan sido explicados a su persona y a la inmobiliaria y que para esa fecha su representada estaba incumpliendo con el contrato de promesa de venta y que por culpa de inactividad de su representada el crédito estaba a punto de perderse.

Que haya pedido a los demandados porque la situación estaba difícil le pagaran los momentos que están establecidos en el contrato para proceder a culminar las obras, que haya pasado el mes de diciembre y llegado el mes de enero sin que su presentada haya invertido en el inmueble.

Que el 13/05/2013 se le haya notificado a la codemandada mediante comunicación suscrita por la Secretaría de Acta de Plan de Vivienda, haberse admitido la solicitud de préstamo para la adquisición de vivienda principal y que en esa misma fecha la presidencia de la Fundación Oro Negro haya comunicado a la codemandada que le fue aprobado un préstamo para la adquisición de su vivienda principal, por ello, impugnó dichas comunicaciones por tratarse de documentos privados emanados de un tercero.

Que los demandados hayan solicitado una reunión conjunta de las partes para notificar el pre aprobación del préstamo.

Que les haya hecho entrega de un borrador de documento de rescisión del contrato privado de opción a compra.

Que los demandados hayan tenido intereses de comunicarse con su representada o con la inmobiliaria a fin de requerir la firma del contrato de opción de compra a que se refiere el contrato de fecha 18/09/2012 para dar curso a la solicitud del crédito para la adquisición del inmueble.

Que haya tenido actitud alguna que encuadre en los ilícitos que determina la Ley de Estafa Inmobiliaria, pues, expresa que ha cumplido todas las obligaciones asumidas en el contrato de promesa de venta celebrado con los demandados y que se haya negado a firmar el contrato de opción a compra respectivo.

Que su representada deba cumplir el contrato cuya resolución se pretende en razón de que son los demandados quienes han incumplido dicho contrato.

Que deba pagar la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) por concepto de daños y perjuicios del incumplimiento del contrato o por haber sometido al escarnio público a los demandados por la interposición de la demanda de resolución de contrato.

Que su representada haya utilizado las palabras “malas paga e incumplidores” a dichos ciudadanos, ya que tales calificativos no han sido utilizados por su representada para referir el incumplimiento del contrato cuya resolución se pide.

En lo que respecta a las medidas preventivas (prohibición de enajenar - gravar y secuestro) hago formal oposición....

1.6.- DE LAS PRUEBAS:

En fecha 30 de septiembre del año 2013, el ciudadano B.J.F.C., parte actora, debidamente asistido por la abogada V.H.T., inscrita con el I.P.S.A, bajo el Nº 132.384, consignó escrito de promoción de pruebas.

Mediante escrito de fecha 30/09/2013, la abogada M.C.V., actuando en su carácter de apoderada judicial de los co-demandados LEDYS V.V.B. y J.M.C.D., presentó escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 08/10/2013, el tribunal a quo procedió a admitir las pruebas promovidas por la parte actora, así como también en la misma fecha, admitió las pruebas promovidas por los codemandados, con excepción de la prueba de inspección que fue admitida parcialmente.

1.8.- SENTENCIA EN PRIMERA INSTANCIA:

En fecha 14/04/2014, el juzgado de la causa dictó y publicó sentencia mediante la cual declaró sin lugar la demanda y parcialmente con lugar la reconvención incoada por los ciudadanos LEDYS V.V.B. y J.M.C.D..

1.8.- DE LA APELACIÒN:

En fecha 24 de abril del año 2014, el abogado Alquimedes L.P., actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la empresa SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCIÓN Y MANTENIMIENTO INDRUSTRIAL C.A., en su carácter acreditado en autos, ejerció recurso de apelación en contra de la sentencia dictada en fecha 14/04/2014. El juzgado a-quo, mediante auto fechado (25/04/2014) oyó en ambos efectos la apelación, ordenando la remisión de dichas actuaciones a esta instancia superior.

1.9.- DE LAS ACTUACIONES EN ESTA ALZADA:

Llegada las actuaciones, en fecha 05/05/2014 se dejó constancia de haberse recibido la presente causa, ordenándose darle entrada en el registro de causas respectivo, previniéndose a las partes que sus informes se presentarían al vigésimo día de despacho de conformidad con el artículo 517 el Código de Procedimiento Civil, y en caso de presentación de los informes, se iniciaría el lapso de las observaciones previsto en el artículo 519 ejusdem.

En fecha 11 de junio de 2014, el abogado Alquimedes R.L.P., actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora empresa SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCIÓN Y MANTENIMIENTO INDRUSTRIAL C.A., presentó escrito de informes: “(...) Además de incurrir el juez de la causa en un falso supuesto por expresar que los contratantes no encargaron a ningún tercero, en este caso a Inversiones Andrea, cuando efectivamente si lo hicieron a través de la cláusula quinta del contrato de promesa de venta, mediante el cual dicha inmobiliaria se obligo a cumplir cabalmente con sus obligaciones hasta el momento de protocolizar la venta definitiva del inmueble y aun cuando tal hecho fue demostrado a través de la testimonial de la representante de la inmobiliaria y existió aceptación de ese hecho por parte de los demandados reconvenidos; el a quo también incurre en extralimitación de sus poderes desechando el testimonio de la citada ciudadana por considerarlo insuficiente argumentando que en la demanda ni en las respuestas de la testigo se dice cuales recaudos, comprobantes o papeles no presentaron los demandados, pretendiendo hacer ver, que por tal motivo fueron dejados en estado de indefensión.

Resultan contradictorios y absurdos los motivos de la sentencia recurrida en este sentido, además de existir una extralimitación de sus poderes como juez pretendiendo suplir las cargas de los demandados de demostrar el cumplimiento de esa obligación, quienes no aportaron ningún medio de prueba para demostrar tal hecho, y en lugar de ello, se limitaron a expresar que la vivienda no estaba culminada y por eso no habían cumplido con sus obligaciones, cuando lo cierto es que el inmueble objeto del contrato cuya resolución se pide, estaba íntegramente terminado para el momento de la celebración de dicho contrato como se descostró con la constancia de habitabilidad emanada de la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres estado Bolívar, que cursa al folio 131 de este expediente, la cual a nuestro criterio y según el juez de la causa, acredita que la vivienda objeto de negociación estaba terminada en el año 2011, mucho antes de la celebración del contrato cuya resolución se pide.

En consecuencia sobre el segundo hecho controvertido referido a si mi representada estaba obligada a firmar una nueva opción a compra con los demandados, quedo demostrado con la entrega de recaudos de forma oportuna que mi representada estaba obligada a firmar una nueva opción a compra con los demandados, quedo demostrado con la entrega de recaudos de forma oportuna que mi representada cumplió con las obligaciones contraídas en el citado contrato de promesa de venta, no así los demandados (...)”.

Por auto fechado -12/06/2014-, se dejó constancia que el día 11/06/2014, venció el lapso para presentar los informes, iniciándose así el lapso de ocho (08) días para presentar las observaciones, conforme lo prevé el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito de fecha 26/06/2014, la parte demandada, representada por la abogada M.C.V., inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 50.911, presento observaciones a los informes de la parte actora de la siguiente manera: “(...) punto previo a las observaciones de fondo: Denuncia de fraude procesal:

En fiel cumplimiento de las disposiciones al respecto establecidas en nuestra norma adjetiva civil y convencida de lo que aquí narrare encuadra perfectamente en el criterio que se ha venido sosteniendo desde hace varios años referentes a lo que constituye un fraude procesal, en esta oportunidad, presento formal denuncia de fraude procesal, en el cual deberá ser conocido y tramitado por usted, aperturando una articulación probatoria que, igualmente establece la norma, y que en definitiva permitirá demostrar todo lo que procedo a denunciar.

Esta causa comienza con la intención clara y precisa de solicitar una rescisión de un contrato privado de opción de compra venta sobre el inmueble (...) durante todo el proceso se pidió y se insistió en el otorgamiento por parte del tribunal a quo, de medidas preventivas tendientes a procurar garantizar las resultas del juicio, medidas que nunca fueron otorgadas, habiendo un silencio en las mismas.

De igual forma se tomaron las acciones administrativas, por ante el INDEPABIS, y se hizo uso de la acción penal que consagra la Ley en materia de estafa inmobiliaria.

El inmueble que fue objeto de la causa civil, y que sigue siendo el que mantiene este proceso, FUE VENDIDO.

Ahora bien, toda la conducta asumida por la demandante, constituye un fraude procesal, pues, además de no esperar la autorización del tribunal para poder rescindir unilateralmente el contrato de opción de compra venta (cuestión esta prohibida terminantemente en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria), le vende el referido inmueble nada mas y nada menos que a la hija de la única testigo que fuera traída por la parte actora al proceso, quien no es mas que la representante de la inmobiliaria que intervino como intermediario en las negociaciones y que en definitiva ha sido participe directa de las maquinaciones realizadas para defraudar.

En fecha 08/10/2013, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Ciudad Bolívar, fue firmado un contrato de venta entre SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCIÓN Y MANTENIMIENTO INDRUSTRIAL C.A, y los ciudadanos A.S.C. y su concubino que tiene por objeto el mismo bien inmueble que constituye el objeto de esta controversia y la venta fue realizada por la cantidad de Un Millón Trescientos Ochenta Bolívares (Bs.1.380.000,00), de los cuales fueron cancelados, la cantidad de Seiscientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 625.000,00) antes de la firma y la cantidad restante de Setecientos Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 755.000,00) a través de dinero en efectivo y por monto recibido en el Banco Caribe, por crédito hipotecario.

Decimos que hay fraude procesal porque la empresa demandada a través de sus representantes legales, interpusieron y gestionaron una demanda de rescisión de contrato, con el único propósito de defraudar la buena fe de los mismos, quienes pretendían adquirir un bien inmueble cancelaron una cantidad de dinero representada en mas del 50% del valor convenido, sin que se haya logrado que se firmara el contrato de opción de venta definitivo para ganar tiempo y por otro lado poder vender el inmueble, nada mas y nada menos que a la hija de la representante de la inmobiliaria que sirvió de intermediaria en las negociaciones.

Constan las declaraciones de la ciudadana S.C.d.S., específicamente las rendidas en fecha 11/10/2013, la única testigo llamada a rendir declaración y pretendiendo hacer ver que la vendedora SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCION Y MANTENIMIENTO INDRUSTRIAL C.A., había sido por demás cumplidora de sus obligaciones, pero se le olvido el detallito de decir que para la fecha ya su hija había adquirido en venta el referido inmueble.

La denuncia se fraude procesal, se hace en esta instancia pues durante el proceso llevado ante el tribunal a quo, no tuvimos conocimiento de lo acontecido. Con las investigaciones que esta realizando el cuerpo de investigación auxiliar de la fiscalía, sobre la comisión del delito de estafa inmobiliaria, fue el que nos permitió conocer en estos momentos el fraude cometido, es por ello que acudimos ante usted, fundamentado en las disposiciones legales que permiten la denuncia de fraude en cualquier grado y etapa del proceso, así como los criterios establecidos por nuestro M.T.d.J..

(…) De allí que al revisar la fundamentación de la apelación intentada por el demandante, se puede determinar con propiedad que la misma lo único que pretende es confundir a esta magistrada con ideas absurdas y opiniones por demás alejadas de los criterios judiciales y jurisprudenciales en la materia, además de mantener una conducta fraudulenta, pues para le momento en que fue presentada la apelación y la fundamentación, ya la representación de la empresa estaba en conocimiento de que el inmueble que soporta esta litigio, estaba fuera de la esfera jurídica de la empresa, ya que fue vendido.

Por loa anteriormente expuesto pido se sirva escuchar y admitir todos los argumentos esgrimidos en este escrito, apertura una incidencia probatoria solicitada y procedente y a su vez declare sin lugar la apelación, y con lugar el fraude cometido y se toman las medidas tendientes a asegurar el interés y los derechos de quienes, confiando en la justicia esperan reconocimiento.

A usted le corresponderá, establecer las penalidades que a bien deban imputarse, incluyendo a los profesionales del derecho que han participado en este proceso, pues a nuestro humilde entender se han violado las mas elementales normas de etica y profesionalismo que establece nuestra ley adjetiva civil, han obrado con deslealtad y eso debe ser reconocido por quien le toca ejercer uno de las mas loables de nuestra vida, administrar justicia...”

En fecha 30/06/2014, se dejó constancia que el día 27-06-2014, venció el lapso para presentar las observaciones, por lo que se inició el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia conforme lo disponer el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, siendo diferida el 29-09-2014 por un lapso de treinta (30)días..

S E G U N D O:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

FALTA DE JURISDICCION DEL PODER JUDICIAL

Cumplidos como han sido los trámites procedimentales, este tribunal, como punto previo y antes de entrar al análisis el fondo del asunto controvertido, debe en funciones de alzada revisar si se cumplieron con las instituciones jurídicas de orden público emanadas de nuestra Ley Adjetiva, en la instancia inferior en el presente juicio a los fines de mantener y resguardar el orden legal y/o constitucional establecido, evitando de esta manera posibles extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales. Lo antes expuesto queda sustentado en principios constitucionales, como los consagrados en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que ratifican lo expuesto, al referirse al derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela de los derechos, a la justicia imparcial, equitativa, sin formalismos o reposiciones inútiles. Del mismo modo, el artículo 49 de la referida Carta Magna garantiza el debido proceso; y el artículo 257 eiusdem, el cual hace referencia al proceso como el instrumento fundamental para la realización de la justicia.

En el caso de autos, esta juzgadora observa que, la presente acción se trata de una demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, de un bien inmueble destinado a vivienda, intentada por la sociedad mercantil Servicio Integral de Construcción y Mantenimiento Industrial, C.A. en la persona de su gerente general, ciudadano B.J.F.C., venezolano, mayor, de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.410.069, contra los ciudadanos Ledys V.V.B. y J.M.C.D., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.049.177 y 3.852.657, respectivamente, en virtud del incumplimiento de dicho contrato por parte de estos últimos, quienes, presuntamente, no cumplieron con sus cargas contractuales en los términos convenidos.

Siendo ello así, y como quiera que la parte demandada, en la litis contestación invoca la existencia de las normas especiales, específicamente las previstas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, solicitando por ende al juez de la causa, establecer si la presente demanda es inadmisible, tomando en cuenta lo previsto en el artículo 341 de nuestro ordenamiento adjetivo civil, en concordancia con las normas contempladas en la Ley especial en referencia, a tal efecto, debe este Juzgado Superior, analizar lo dispuesto en la mencionada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912 del 30 de abril de 2012.

En ese sentido la precitada Ley, en su artículo 1 establece un conjunto de normas dirigidas a: “(…) regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionado penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.

Debe señalarse que, lo que pretende realizar la Ley, no es tanto, evitar que los compradores se vean sorprendidos en su buena fe y adquieran una vivienda bajo trámites fraudulentos, sino, impedir que los eventuales compradores como débiles jurídicos de la relación, suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, en condiciones asimétricas, que los hagan inejecutable y que en definitiva operen en detrimento del universo de adquirientes.

El Título III del referido instrumento normativo, relativo a la Preventa, Venta o Enajenación de Viviendas en P.d.C. o aún no Construidas, en su artículo 9 establece que:

La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a vivienda en p.d.c. o aún no construidas, sólo podrá iniciarse cuando la empresa constructora haya obtenido toda la permisología exigida por los órganos y entes competentes en materia de viviendas y desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales debiendo ser aprobadas por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia

.

Por otra parte, el artículo 27 referente a las denuncias establece que:

Los compradores podrán acudir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia, para denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la competencia que, conforme a lo dispuesto en el Decreto N° 6072, con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo

.

Y por último, el artículo 18 señalado ut-supra, regula lo concerniente a la rescisión de los contratos de la siguiente manera:

No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat

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En este sentido, quien decide observa que las normas arriba citadas, establecen una serie de mecanismos de protección a los adquirentes y compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, vale decir, la preventa, venta o enajenación y evitar que sean víctimas de todo un sistema que funciona en condiciones desiguales, cuya finalidad es la protección social, como lo es el derecho a la vivienda; en este orden de ideas, en materia de rescisión de contratos el mencionado instrumento establece una situación especial, pues de las precitadas normas se colige que a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas se le impone la carga de someter a revisión la terminación del contrato mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, puesto que, muy a pesar que entendamos la terminación de un contrato bilateral como el producto del incumplimiento culposo de una de las partes, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo, dicha facultad se halla sujeta a un procedimiento que impide que sean resueltos unilateralmente, es decir, que para que “los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas” puedan ser liberados de su obligación, deben pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la terminación del mismo que deberá ser avalada por ésta.

(Destacado del fallo)

En tal sentido, tenemos que el negocio jurídico objeto de resolución, de su texto se desprende entre otras cosas: en la cláusula PRIMERA: “DECLARACIÓN DE PROPIEDAD: EL PROPIETARIO declara que es de su propiedad un terreno y la casa en ella edificada, distinguida con el Nº P-06-, ubicado en el Conjunto residencial Noemí, situado en la Calle Yaracuy, Parcela No. 3 de la Urbanización A.E.B., ciudad B.d.M.H. del estado Bolívar (…). SEGUNDA: El precio pactado para la realización de la venta es la cantidad de UN MILLON OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.080.000,00) de los cuales LOS OPTANTES cancelan a EL PROPIETARIO en este acto la cantidad de TRESCINTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mediante cheque de Gerencia del Banco Corp Banca, C.A. identificado con el No. 43000170 a entera y cabal satisfacción de EL PROPIETARIO, el saldo restante (…)”.

Cursa del folio 63 al 189 del cuaderno denominado fraude procesal, aperturado en esta alzada, copia certificada del expediente Nº 07-FS-C-449-2014, nomenclatura interna de la Fiscalía Superior del estado Bolívar, contentivo de la denuncia formulada por el ciudadano J.M.C.D., en fecha 28-04-2014, de constan declaraciones tanto del Ing. J.A.P.F., de la ciudadana A.F.R. y L.M.C.R., entre otros, quienes acudieron a rendir declaraciones, relacionada con el avalúo realizado a una vivienda familiar, siendo estas algunas de sus declaraciones:

Ing. J.P., expuso: “(…) Para el mes de septiembre del año 2012, la señora S.C.d.S., de Inversiones Andrea, contactó a mi asistente A.F., para realizar un avalúo a una propiedad, ubicada en la Urbanización A.E.B., Conjunto residencial, Residencias Noemí, situado en la calle Yaracuy, casa Nº P-06, ciudad Bolívar, estado Bolívar, el cual se le realizó la respectiva inspección, entregándolo a la solicitante S.C., el día 28 de septiembre del año 2012, contentivo de carta de presentación (…) 14º PREGUNTA ¿Diga usted, si las fotos que le fueron mostradas del informe fotográfico realizado por la Ingeniero Isbelia Falcón, designada por la fundación Oro Negro, corresponde al inmueble que fue avaluado por su persona? CONTESTADO: No corresponde a la casa que evaluada por mi persona (…)”.

Al trasladarse al conjunto residencial en referencia, depuso lo siguiente: “(…) 5º PREGUNTA ¿Diga usted, si luego de verificar los inmuebles de las Residencias Noemí, en compañía de los funcionarios de la guardia Nacional, el inmuebles de las Residencias Noemí, en compañía de los funcionarios de la Guardia nacional, el inmueble avaluado por su persona corresponde al inmueble Nº 6? CONTESTADO no corresponde porque es el Nº 1 (…)”.

A.F., depuso: “(…) Para el mes de septiembre no se decirle la fecha exacta del año 2012, la señora S.S. de inmobiliaria Andrea solicitó los servicios para un avalúo de una vivienda del conjunto residencial Noemí, ubicada en la calle Yaracuy de la Urbanización A.E.B., casa Nº 6, yo llegue al sitio y pregunte a la gente que estaba allí trabajando en remodelación y me indicaron que era la primera casa (…)”.

L.M.C.R., al ser interrogada por el funcionario expuso: “(…) 2º PREGUNTA ¿Diga usted, para qué fecha habitó el inmueble Nº 1 de la Residencias Noemí? CONTESTADO: El 7 de noviembre de 2012 (…) 4º PREGUNTA ¿Diga usted, si para el momento en que habitó el inmueble Nº 1 de las Residencias Noemí, habían otros inmuebles en construcción? CONTESTADO: Si, estaba el inmueble Nº 2, que quedaba al lado de mi casa, el cual le faltaban algunos detalles en el interior y en el inmueble Nº 6 esta igual, le faltan baños, piso, las rejas, la electricidad y las puertas internas (…)”.

Como se pudo verificar de lo arriba transcrito, el objeto del indicado contrato es la venta de un bien inmueble en p.d.c. destinado a vivienda, motivo por el cual en el caso bajo estudio es aplicable la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. En tal sentido, la referida Ley dispone en sus artículos 6, 7 y 18 lo que sigue:

Artículo 6. El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…)

.

Artículo 7. Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de vivienda y sus representantes, productoras de vivienda y sus representantes (…)

.

Y el ya transcrito artículo 18 del mismo texto legal.

Así pues, conforme a lo previsto en la normativa citada, los contratos cuyo objeto sea la venta o preventa de inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren en p.d.c. o aún no construidos, no podrán ser rescindidos unilateralmente por los constructores, contratistas, productores o promotores, alegando incumplimiento o falta de pago del comprador; toda vez que, será la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la encargada de decidir, a través de un procedimiento administrativo, sobre la terminación del contrato.

Es necesario destacar en este punto que la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00761, publicada el 29.05.2014, caso: Promotora El Trapiche, C.A. ha señalado que de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria cuando se trate de inmuebles en p.d.c. o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, la competencia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada.

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, visto que en el caso de autos se observa:

1)- Que el motivo de la demanda bajo estudio es la resolución de contrato de promesa de compra-venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en p.d.c..

2)- Que dicha demanda fue interpuesta por la sociedad mercantil SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCIÓN Y MANTENIMIENTO INDUSTRIAL, C.A. (SICMIN), quien funge como la propietaria y ejecutante de la obra, y quien como se dejo establecido supra solicita que se RESUELVA el contrato en virtud de que los ciudadanos LEDYS V.V.B. y J.M.C.D., quienes fungen como optantes, no cumplieron – a su decir- no cumplieron con sus cargas contractuales en los términos convenidos en el negocio jurídico tantas veces mencionado.

3).- Que la demanda por resolución de contrato bajo estudio fue presentada en fecha, 21 de mayo de 2013, conforme se desprende de la constancia de distribución de causa que riela al folio (1) de la primera pieza del expediente, es decir, que cuando fue presentada la demanda ya se encontraba vigente la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.

4).-Que la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, ha venido aplicando de manera reiterada, el criterio mediante el cual establece que de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que se trate de inmuebles en p.d.c. o aún no construidas, y alguna de las partes pretenda rescindir el contrato, o sea, extinguir su vigencia, la competencia para dirimir esa controversia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, concretamente a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual genera que el poder judicial carezca de jurisdicción para tramitar, y resolver dicho asunto.

Siendo ello así, es concluyente para quien decide, que en el caso bajo estudio en aplicación de las disposiciones legales contenidas en la tantas veces mencionada Ley contra la Estafa Inmobiliaria y del criterio establecido por la Sala del Tribunal Supremo de Justicia, resulta evidente que atendiendo a los planteamientos efectuados por la parte demandante quien como se dijo solicita que se resuelva el contrato en virtud de que los optantes no cumplieron con sus cargas contractuales en los términos convenidos; debió agotarse el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en las normas contenidas en la precitada Ley, y no acudir directamente a la sede judicial para dirimir sus diferencias. Situación ésta que fue inadvertida por el Tribunal de la causa, quien procedió a pesar de todo lo expresado a tramitar el proceso, y a declarar en el fallo apelado “(…) SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato incoada por B.F. en representación de la empresa Servicio Integral de Construcción y (sic) Manteniendo Industrial SICMIN C.A. contra los ciudadanos Ledys V.V.B. y J.M.C.D.. Asimismo, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención incoada por L.V.V.B. y J.M.C.D. contra la sociedad de comercio Servicio Integral de Construcción y Mantenimiento Industrial C.A. (…)”, sin tomar en cuenta la aplicación del criterio de la Sala del Tribunal Supremo de Justicia antes mencionado, ni las normas establecidas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Así se establece.

Dicho lo anterior, se le hace forzoso para quien decide declarar como en efecto declara su FALTA DE JURISDICCION frente la Administración Pública para conocer y decidir sobre el caso bajo examen, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. (Ver sentencia de la Sala Político Administrativa de Contenciosa Administrativa N° 00739 de fecha 27 de junio de 2013).

Se exhorta a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y más aun, para que se dictamine sobre el incumplimiento contractual. Así se declara.

En este sentido, cabe mencionar el criterio sobre la falta de jurisdicción del Dr. A.R.R., en su Tratado de Derecho Procesal Civil, pag. 299, quien señala que la misma se presenta: “… cuando el asunto sometido a la consideración del Juez, no corresponde a la esfera de sus poderes y deberes en su función de administrar justicia, (…), sino a la esfera de atribuciones (…) de otros órganos del poder público como son los órganos administrativos..”

Asimismo, el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil en lo que respecta a la falta de jurisdicción establece: La falta de jurisdicción del Juez respecto a la administración pública, se declarará aún de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso.

En el mismo contexto el artículo 62 del Código de Procedimiento Civil establece:

(…) a los fines de la consulta ordenada en el artículo 59, el Tribunal remitirá inmediatamente los autos a la Corte Suprema de Justicia, en Sala Político-Administrativa, suspendiéndose el proceso desde la fecha de la decisión. La Corte procederá luego de recibidas las actuaciones, a decidir la cuestión, lo cual lo hará dentro de diez días, con preferencia a cualquier otro asunto (…)

.

Con fundamento en la normativa legal y el criterio jurisprudencial anteriormente señalado, este Juzgado Superior, ordena remitir los autos a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la decisión tomada en los términos señalados constituye una declaratoria de falta de jurisdicción del juez frente a la Administración Pública, a los fines de la consulta obligatoria prevista en los mencionados artículos, una vez conste la notificación que de las partes se haga de la presente decisión. Líbrense boletas de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

En vista de lo anteriormente decidido se estima innecesario que se emitan consideraciones sobre los otros aspectos que fueron invocados por ambas sujetos actuantes durante el desarrollo del proceso. Así se resuelve.

TERCERO

DISPOSITIVO

Por las razones antes expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del t.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua., administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

De conformidad con los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, la FALTA DE JURISDICCIÓN DEL PODER JUDICIAL para tramitar y resolver la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA- VENTA, de un bien inmueble destinado a vivienda, interpuesto por la sociedad mercantil sociedad mercantil SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCIÓN Y MANTENIMIENTO INDUSTRIAL, C.A. (SICMIN), representada por el ciudadano B.J.F. contra los ciudadanos LEDYS V.V.B. y J.M.C.D., todos supra identificados en autos.

SEGUNDO

SE EXHORTA a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y más aun, para que se dictamine sobre el incumplimiento contractual.

TERCERO

Se ORDENA la remisión en su oportunidad legal del presente expediente a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, una vez conste la última notificación que de las partes se haga, conforme a lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas.

CUARTO

No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia del presente fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y de T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en ciudad Bolívar, a los once (11) días del mes de febrero del dos mil dieciséis (2016) Años. 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

La Juez Superior,

Dra. H.F.G.. La Secretaria,

Abg. Maye A.C..

HFG/MAC/Haydee.

La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de ley a las 11:05 a.m. La secretaria,

Abg. Maye A.C..