Decisión nº 116-J-18-6-14 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 18 de Junio de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5628

DEMANDANTE: L.S.C.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.762.760.

APODERADO JUDICIAL: V.L.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.642.

DEMANDADOS: HERCARY J.A.M. y LUBERT T.J.T.O., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros V-13.028.223 y V-11.799.280 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: HERCARY J.A.M., abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 171.286.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por la abogada Hercary J.A., actuando en su propio nombre y en representación judicial de su conyugue Lubert T.J.T.O., contra la decisión de fecha 23 de abril de 2014, dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón con motivo del juicio de Cumplimiento de Contrato seguido por el ciudadano L.S.C.G. contra los apelantes.

Cursa a los folios 1 al 5 del expediente, escrito contentivo de demanda presentado por el ciudadano L.S.C.G. asistido por el abogado V.L.F., en donde aduce lo siguiente: que el día 2 de julio de 2012, suscribió un contrato de opción de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Coro, el cual quedó anotado bajo el Nº 24, tomo 110, de los libros de autenticaciones respectivos; que en el referido contrato los oferentes en su condición de propietarios del inmueble se comprometieron a venderle mediante crédito hipotecario un apartamento que les pertenece, el cual adquirieron mediante crédito hipotecario, concedido por el IPASME, en fecha 26 de julio de 2006, según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio M.d.e.F., anotado bajo el Nº 25, protocolo Primero, Tomo V, Tercer Trimestre del año 2006; que el referido contrato le otorga en opción de compra-venta, un apartamento distinguido con el Nº 02-04, segundo piso, bloque 19 de al urbanización la Velita de S.A.d.C. del estado Falcón; que el precio de la opción se fijó por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00), la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00), en cheque del Banco del Tesoro Nº 29000016 de la cuenta corriente Nº 01630310123103002204, que habían exigido los oferentes para realizar la liberación de la hipoteca de primer grado por ante el IPASME y que luego de liberado el inmueble por los oferentes, estos deberían registrar dicha liberación y entregarse al oferido para que este procediera a gestionar lo referente al crédito hipotecario que éste eligiera y así obtener el crédito para cancelar la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 245.000,00); que mediante la cláusula tercera, los oferentes se comprometieron a entregar el inmueble objeto del presente contrato libre de todo gravamen para la consecución del crédito hipotecario, que cumplió con las obligaciones y compromisos contraídos y que para la fecha no había sido informado si habían obtenido o no la liberación de la hipoteca de primer grado con el IPASME; que al no ver satisfecho el cumplimiento de la obligación que contrajeron los oferentes, es por lo que solicita judicialmente el cumplimiento y ejecución del contrato de opción de compraventa, a objeto de que convengan o a ellos sean condenados al cumplimiento y ejecución del objeto del mismo. Fundamenta su pretensión en los artículos 1167 y 1488 del Código Civil. Anexos Consignados: 1) Copia Certificada de Contrato de Opción de Compraventa (f. 6 al 12); 2) Documento de Compraventa suscrito por los ciudadanos A.D.G.P. y la ciudadana Hercary J.A. (f. 13 al 23), 3) Copia de Cheque del Banco del Tesoro de fecha 19 de julio de 2012, por la cantidad de Bs. 23.702.66, para ser pagado a la orden de IPASME (f. 24), 4) C.d.A. de la ciudadana Hercary J.A. suscrita por la Jefe de la Coordinación Legal de Créditos de fecha 4 de julio de 2013 (f. 25); 5) Copia simple de solicitud de Liberación de Hipoteca de fecha 19 de julio de 2012 (f. 26); 6) Copia Simple de Constancia de cancelación de giros por cajas de fecha 18 de julio de 2012 (f. 27 al 30).

En fecha 28 de enero de 2014, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, admite la presente demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada. (f. 37).

Mediante diligencia de fecha 5 de febrero de 2014, el ciudadano L.S.C.G. debidamente asistido por el abogado V.L., ratificó la solicitud del decreto de la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar del inmueble objeto de la presente causa. (f. 40)

Por auto de fecha 5 de febrero de 2014, el Tribunal de la causa acordó abrir cuaderno separado decretando la medida solicitada de conformidad con lo establecido en los artículos 585, 588 y 646 del Código de Procedimiento Civil. (f. 41 y 42).

Mediante diligencia de fecha 19 de febrero de 2014, el Alguacil del Tribunal consigna recibo de citación debidamente firmado por los ciudadanos Lubert T.J.T.O. y Hercary J.A.M.. (f. 43 al 45).

Corre inserto del folio 46 al 51, escrito de contestación a la demanda de fecha 19 de febrero de 2014, presentado por los ciudadanos Hercary J.A.M. y Lubert T.J.T.O., actuando la primera en su propio nombre y en representación del segundo de los nombrados, en donde ejercen el derecho de dar contestación anticipada a la demanda y conviene parcialmente en la demanda en lo siguiente: Que fue celebrado un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble plenamente identificado y que son propietarios del mismo; que el precio establecido fue por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00), de los cuales recibieron la cantidad de CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 45.000,00), como parte del precio y para la realización de las gestiones de pago y liberación de la hipoteca que pesaba sobre el referido inmueble, que eran deudores hipotecarios del IPASME, que le entregaron al demandante de autos las constancias de diligencias de pago de fechas 4 de julio de 2013 de cancelación, de la liberación de crédito del 19 de julio de 2012 y de cancelación de giros por caja; que rechaza, niega y contradice la pretensión del cumplimiento de contrato de opción de compraventa por el identificado inmueble de acuerdo a la situación fáctica que existía para el momento de la interposición de la demanda, la cual fue presentada el día 22 de enero de 2014 y admitida el 28 de enero del 2014, no habiendo incumplimiento de contrato, señalando que no toda inejecución de las con respectivas obligaciones puede conducir a la resolución o el cumplimiento de un contrato; que es evidente que la ciudadana Hercary J.A.M. fue diligente en dar cumplimiento con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa ya que en solo 17 días después de recibir del demandante parte del precio realizó todas las gestiones relacionadas con la liberación de la hipoteca en primer grado por ante el IPASME, habiendo de esta manera un inmediato cumplimiento aunque parcial de las obligaciones asumidas para la extinción de la hipoteca inmobiliaria en cuestión; que no fue hasta el 8 de agosto de 2013, que el acreedor hipotecario IPASME entregó el documento de liberación de la hipoteca a pesar de haberse cancelado el saldo del crédito hipotecario en fecha 19 de julio de 2012, por parte de la hoy demandada; que en esa misma fecha 8 de agosto de 2013 es presentado el documento para su autenticación por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital y que el día 13 de agosto 2013, se otorgó el documento respectivo quedando anotado bajo el Nº 24, Tomo 59 de los libros de Autenticaciones llevados por esa notaria; que en fecha 28 de enero de 2014 la ciudadana Hercary J.A., presentó el referido documento notariado ante el Registro Público del Municipio M.d.e.F. para su protocolización, el cual fue otorgado en fecha 3 de febrero de 2014, según inscripción Nº 11, folio 42 del Tomo 3 del Protocolo de Trascripción del año 2014; que los actos que configuran un retardo en el cumplimiento de lo establecido en la cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compraventa no dependieron de hechos u omisiones imputables a los demandantes de autos, ya que la documentación de la liberación del gravamen hipotecario por parte del acreedor del IPASME, fue entregada el 8 de agosto de 2013 para su autenticación y posterior protocolización por parte de los demandantes; que para el momento de la interposición de la demanda 22 de enero de 2014 y de la admisión de la misma 28 de enero de 2014, la situación fáctica era que ya como deudores hipotecarios habían cancelado el crédito que originó la hipoteca y que ésta ya había sido liberada, presentándose esa documentación de extinción de la hipoteca, el mismo 28 de enero de 2014 en que se admitió la demanda, siendo protocolizada 6 días calendarios después, el 3 de febrero de 2014; que el retardo de incumplimiento voluntario en cuanto a la no ejecución total de su obligación contractual, obedeció a causas sobrevinientes a la celebración del contrato, que son independientes a la voluntad del deudor, por lo que no le son imputables; que antes de que fueran citados por el Tribunal, cumplieron con los deberes contractuales con el demandante, parcialmente para el momento de la interposición de la demanda y totalmente para la presente fecha. Solicita se tenga presentada la contestación en forma anticipada, que se valores los argumento expuestos y se declare sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato con el pronunciamiento sobre las costas procesales. Anexos Consignados: 1) Copia simple de documento de liberación de hipoteca (f. 52 al 58); 2) Copia Simple de C.d.R. a nombre de la ciudadana Hercary Antequera de fecha 28 de enero de 2014 (f. 59); 3) Copia Simple de Certificado de Solvencia suscrito por el Jefe del Departamento de Hacienda del Municipio M.d.e.F. de fecha 30 de enero de 2014 (f. 60).

Por auto de fecha 19 de febrero de 2014, el Tribunal de la causa acordó darle entrada y agregar a los autos, el escrito de contestación y los anexos presentados por la abogada Hercary Antequera (f. 61).

Del folio 62 al 65, riela escrito de pruebas presentado en fecha 6 de marzo de 2014, por los ciudadanos Hercary Antequera y Lubert T.J.T., las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 6 de marzo de 2014 (f. 66).

Al folio 67, riela poder apud – acta de fecha 6 de marzo de 2014, otorgado por el ciudadano Lubert T.J.T.O. a la abogada Hercary J.A.M..

Riela del folio 69 al 84, escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos, presentado en fecha 12 de marzo de 2014, por el ciudadano L.S.C.G., debidamente asistido por el abogado V.L., las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa en esa misma fecha (f. 85).

En fecha 17 de marzo de 2014, los ciudadanos Hercary Antequera y Lubert T.J.T., consignaron escrito de señalamiento el cual fue agregado a los autos mediante auto dictado por el Tribunal de la causa en fecha 17 de marzo de 2014 (f. 87 al 89).

Por auto de fecha 24 de marzo de 2014, el Tribunal de la causa difirió la decisión a dictarse para dentro de los 5 días continuos siguientes (f. 90).

En fecha 23 de abril de 2014, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial dictó decisión mediante la cual declaró Con Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa por crédito hipotecario, presentada por el ciudadano L.S.C.G. contra los ciudadanos Hercary Antequera y Lubert T.J.T. y ordenó a los codemandados facilitar la documentación respectiva al demandante a fin de que gestione lo referente al crédito hipotecario ante la institución bancaria que elija y a cancelar el monto total de la venta.

Mediante diligencia de fecha 13 de mayo de 2014 los ciudadanos Hercary Antequera y Lubert T.J.T., se dan por notificados de la decisión dictada en fecha 23 de abril de 2014 por el Tribunal de la causa e interpone recurso de apelación (f. 112).

A los folios 113 y 114, riela auto de fecha 20 de mayo de 2014, en donde el Tribunal de la causa, oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada, ordenando remitir el presente expediente a esta Alzada con oficio N° 217-2014 de esa misma fecha (f. 115).

En fecha 2 de junio de 2014, esta Alzada le dio entrada al presente expediente de conformidad con el procedimiento de segunda instancia para el juicio breve, según el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el décimo (10º) día de despacho para sentenciar sin informes (f. 117.).

Siendo la oportunidad para decidir, lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

En el caso de autos alega el actor que suscribió un contrato de opción de compra-venta, mediante el cual los oferentes propietarios se comprometieron a venderle mediante crédito hipotecario un apartamento que les pertenece, el cual adquirieron mediante crédito hipotecario, concedido por el IPASME; que el precio de la opción se fijó por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00), exigiendo los oferentes la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00), para realizar la liberación de la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble, y que luego de liberado el inmueble, estos deberían registrar dicha liberación y entregársela al oferido para que este procediera a gestionar lo referente al crédito hipotecario para cancelar el remanente del precio por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 245.000,00); que mediante la cláusula tercera, los oferentes se comprometieron a entregar el inmueble objeto del presente contrato libre de todo gravamen para la consecución del crédito hipotecario, y que para la fecha no había sido informado si habían obtenido o no la liberación de la hipoteca de primer grado con el IPASME; por lo que solicita judicialmente el cumplimiento y ejecución del contrato de opción de compraventa. En la oportunidad de la contestación, la parte demandada conviene en que fue celebrado un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble plenamente identificado y que son propietarios del mismo; así como también en el precio y la cantidad recibida como parte del precio y para la realización de las gestiones de pago y liberación de la hipoteca que pesaba sobre el referido inmueble; pero que le entregaron al demandante las constancias de diligencias de pago, de la liberación de crédito y de cancelación de giros por caja; rechaza, niega y contradice la pretensión del cumplimiento de contrato de opción de compraventa, por no haber incumplimiento de contrato; que la ciudadana Hercary J.A.M. fue diligente en dar cumplimiento con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa; que no fue hasta el 8 de agosto de 2013, que el acreedor hipotecario IPASME entregó el documento de liberación de la hipoteca a pesar de haberse cancelado el saldo del crédito hipotecario en fecha 19 de julio de 2012, que en esa misma fecha es presentado el documento para su autenticación, y que el día 13 de agosto 2013, se otorgó el documento respectivo; que en fecha 28 de enero de 2014 la ciudadana Hercary J.A., presentó el referido documento notariado ante el Registro Público del Municipio M.d.e.F. para su protocolización, el cual fue otorgado en fecha 3 de febrero de 2014; que los actos que configuran un retardo en el cumplimiento de lo establecido en la cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compraventa no dependieron de hechos u omisiones imputables a los demandantes de autos; que antes de que fueran citados por el Tribunal, cumplieron con los deberes contractuales con el demandante, parcialmente para el momento de la interposición de la demanda y totalmente para la presente fecha. Para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, las partes promovieron las siguientes pruebas:

Pruebas aportadas por la parte demandante:

Del escrito de promoción de pruebas se observa que fueron promovidos doce particulares, de las cuales solo fue admitida la contenida en el particular tercero, según auto de admisión de fecha 12/03/2014 (f. 85).

1. - Copia certificada del Contrato de Opción de Opción de Compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública de Coro, estado Falcón, en fecha 2 de julio de 2012, inserto bajo el N° 24, Tomo 110 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual los ciudadanos HERCARY J.A.M. y LUBERT T.J.T.O. ofrecieron en opción de compra venta al ciudadano L.S.C.G., un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 02-04, segundo piso, bloque 19 de al urbanización la Velita de S.A.d.C. del estado Falcón; fijándose el precio de la opción en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00), que serían cancelados de la siguiente manera: la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00), en cheque del Banco del Tesoro Nº 29000016 de la cuenta corriente Nº 01630310123103002204, para que los oferentes realizaran las gestiones relacionadas con la liberación de la hipoteca de primer grado por ante el IPASME, y que luego obtener la liberación, el oferido procedería a gestionar lo referente al crédito hipotecario para cancelar el remanente del precio de la venta, por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 245.000,00), según la cláusula segunda. Pactando en la cláusula tercera que los oferentes se comprometen a entregar al oferido el inmueble objeto del contrato libre de todo gravamen, y en buen estado de habitabilidad, una vez cancelada la totalidad del precio. Este documento autenticado, tiene el valor probatorio que le asignan los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar los términos en los cuales contrataron las partes; de lo que se colige que las obligaciones de los oferentes son: dar en venta el identificado inmueble al oferido por le precio acordado, realizar las gestiones relacionadas con la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble a favor del IPASME, así como entregar el inmueble en las condiciones indicadas una vez recibido la totalidad del precio acordado; mientras que las obligaciones del oferido son: gestionar el crédito hipotecario ante la entidad bancaria de su preferencia para cancelar la totalidad del precio acordado; y cancelar la totalidad del precio de venta.

   Pruebas de la parte demandada:

1. - Copias fotostáticas simples de los siguientes documentos públicos administrativos: a) Constancia emanada de la Coordinación Legal de Créditos, de fecha 4 de julio de 2013, mediante la cual hace constar que la ciudadana Hercary J.A. asistió ese mismo día a ese instituto a tratar asunto relacionado con su crédito hipotecario (f. 25); b) Solicitud de Liberación de Hipoteca de fecha 19 de julio de 2012, realizada por la ciudadana Hercary Antequera por ante el IPASME con recaudos anexos (f. 26); c) Constancias de cancelación de giros por cajas de fecha 19 de julio de 2012, realizadas al IPASME (f. 27 al 30). Estas copias de documentos administrativos se tienen como fidedignas a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales surten prueba conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, para demostrar que la codemandada ciudadana HERCARY ANTEQUERA, fue diligente en el cumplimiento de parte de sus obligaciones contractuales, realizando las diligencias necesarias tendientes a la obtención del documento de liberación de hipoteca correspondiente al inmueble ofrecido en venta.

2. - Copia fotostática simple de documento contentivo de liberación de la hipoteca de primer grado constituida por los ciudadanos HERCARY J.A.M. y LUBERT T.T.O. sobre el inmueble objeto del litigio, a favor del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de agosto 2013, anotado bajo el N° 24, Tomo 59 ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital y que el día 13 de agosto 2013,; posteriormente registrado por ante el Registro Público del Municipio M.d.e.F., en fecha 3 de febrero de 2014, según inscripción Nº 11, folio 42 del Tomo 3 del Protocolo de Transcripción del año 2014; con su c.d.r. de documento, presentado por la ciudadana Hercary J.A.M. en fecha 28 de enero de 2014. Con esta copia de documento público, la cual se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se demuestra que la codemandada cumplió efectivamente en la fecha indicada con su obligación contractual de obtener el documento de liberación de la hipoteca de primera grado que pesaba sobre el inmueble ofrecido en venta.

   Verificadas como fueron las pruebas aportadas en la presente causa, se observa que el Tribunal a quo en la decisión recurrida de fecha 23 de abril de 2014, se pronunció de la siguiente manera:

   …Ahora bien, aun cuando en el escrito de contestación a la demanda, la parte demanda alegó que haber incumplido parcialmente con el contrato, alega que el mismo no es imputable a ellos sino a un tercero (IPASME), ya que in año después de diligentemente gestionado el correspondiente pago para obtener la liberación de la hipoteca que pe sobre el inmueble, no fue sino hasta el 13 de agosto de 2013, cuando procedieron a la autenticación por ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, y el cual quedo anotado bajo el Nº 24, Tomo 59 de los libros respectivos llevados por dicha Notaria; pero es de observar que el mismo fue presentado para su registro en fecha 28 de enero de 2014, por ante el Registro Inmobiliario del Municipio M.d.E.F., lo cual ocurrió en fecha 3 de febrero de 2014, según Inscripción Nº 11, Folio 42 del Tomo 3 del Protocolo de Trascripción del año 2014, es decir, casi seis mese después de su autenticación; por lo que no consta en autos, que esta situación le haya sido participada o notificada a la parte demandante, en cumplimiento de su obligación contractual; sin embargo, a juicio del Tribunal, tal incumplimiento no puede ser imputable a un tercero. Y así se declara…

   Vista la decisión anterior, se observa que la jueza a quo declaró con lugar la acción intentada, por considerar que la parte demandada incumplió parcialmente con sus obligaciones contractuales, no demostrando que tal incumplimiento hubiere sido imputable a un tercero. En tal virtud, procede esta Alzada a verificar la procedencia de la presente acción, en los siguientes términos: La doctrina de la Sala de Casación Civil, ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contrato se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato. En este orden, la Sala mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2009, caso A.P.S. y S.S.F. contra desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:

   “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

   Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

   Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

   Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

   - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

   - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

   - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

   - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

   - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).

   La citada jurisprudencia indica las características del contrato de promesa bilateral de venta, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil.

   De acuerdo a las anteriores consideraciones, tenemos que en el contrato instrumento fundamental de la acción, se identificaron las personas intervinientes en el mismo, por una parte los ciudadanos HERCARY J.A.M. y LUBERT T.J.T.O., denominados a los efectos del contrato como “LOS OFERENTES”, y por la otra el ciudadano L.S.C.G., denominado “EL OFERIDO”. También se identificó en la CLÁUSULA PRIMERA el bien objeto del contrato, constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 02-04, segundo piso, Bloque 19, de la Urbanización La Velita de S.A.d.C., estado Falcón; dentro de los siguientes Linderos y Medidas: Norte: Fachada Norte del Edificio, en una longitud de: NUEVE METROS CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMETROS (9,56 Mts), Sur: Pasillo común de circulación, longitud de: NUEVE METROS CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMETROS (6,50 Mts), y Oeste: Con pared del apartamento 02-05, longitud de SEIS METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (6,50 Mts), Piso: Techo del apartamento 01-04, Techo: Piso del apartamento 03-04; en la CLÁUSULA SEGUNDA el precio de la venta en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00), los cuales serán cancelados por “EL OFERIDO”, de la siguiente manera: EL OFERIDO entrega en este acto la cantidad de: CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00), en cheque del Banco de Tesoro, Cuenta Número 01630310123103002204, Cheque N° 29000016, para que “LOS OFERENTES” realicen todas las gestiones relacionadas con la Liberación de la Hipoteca de primer grado, por ante el IPASME; luego de liberado el documento de propiedad del inmueble antes mencionado, se procederá a gestionar lo referente al crédito hipotecario por parte del “EL OFERIDO” ante la entidad bancaria que éste elija para realizar las gestiones correspondientes y cancelar la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 245.000,00), para cancelar el monto total de la venta; de lo que se evidencia que ciertamente estamos en presencia de un contrato preparatorio. En este mismo sentido se observa de las actas que conforman el presente expediente que, tal como lo alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en fecha 4 de julio de 2012, la ciudadana Hercary J.A., realizó las gestiones ante el acreedor hipotecario (IPASME), para la liberación de la referida hipoteca tal y como se verifica de la constancia suscrita por el Jefe de la Coordinación Legal de Créditos del IPASME consignada por la parte demandante junto al libelo de demanda que corre inserta al folio 25 del presente expediente. Asimismo se verifica que en fecha 19 de julio de 2012, la referida ciudadana adquirió el cheque de gerencia respectivo a favor del acreedor hipotecario y realizó la solicitud de liberación de hipoteca ante el IPASME, tal y como consta de las copias simples consignadas, las cuales rielan a los folios 24 y 26 del presente expediente.

   Por otra parte se constata que en fecha 8 de agosto de 2013, el acreedor hipotecario IPASME, le entregó el documento de liberación de la hipoteca a la demanda, documento que fue presentado en la misma fecha para su autenticación por ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital y que fue el día 13 de agosto de 2013, cuando se le otorgó el documento respectivo quedando anotado bajo el Nº 24, Tomo 59 de lo libros respectivos llevados por esa notaria (véase folios 52 al 59).

   Ahora bien, tal y como lo señala la juez a quo en la sentencia apelada no fue sino hasta el 28 de enero de 2014, cuando éste fue presentado para su protocolización por la hoy demandada por ante el Registro Inmobiliario del Municipio M.d.e.F., tal y como se verifica de la c.d.r. la cual corre inserta al folio 59 del presente expediente, el cual le fue otorgado en fecha 28 de enero de 2014.

   Verificado lo anterior, se evidencia del contrato cuyo cumplimiento se demanda, que las partes solo manifestaron su voluntad de realizar la opción de compra-venta del inmueble propiedad de los demandados, expresando su acuerdo sobre la cosa oferida y su precio, estableciendo la obligación para los oferentes de realizar las diligencias tendientes a obtener el documento de liberación del gravamen constituido sobre el inmueble objeto del contrato; sólo que de común acuerdo no convinieron en establecer un tiempo límite para la realización de los tramites antes establecidos en el referido contrato, el cual se verificaría de acuerdo a lo estipulado en la cláusula segunda la cual establece textualmente “…luego de liberado el documento de propiedad del inmueble antes mencionado, se procederá a gestionar lo referente al crédito hipotecario por parte de “EL OFERIDO” ante la entidad bancaria que éste elija para realizar las gestiones correspondientes y cancelar la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 245.000,00), para cancelar el monto total de la venta…” De lo que se colige que luego de obtenida la referida liberación de hipoteca, obligación contractual ésta que, -como quedó establecido precedentemente-, fue cumplida, nace para la el oferido, hoy demandante, la obligación de gestionar su correspondiente crédito hipotecario.

   Determinado como ha sido lo anterior, se observa que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen lo siguiente:

   Artículo 1159: Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   De los artículos anteriormente transcritos se infiere que el contrato es ley entre las partes, lo que implica que es la voluntad de las partes la que impera, aún sobre cualquier otro interés ajeno a la convención, siempre y cuando se respeten normas de orden público que interesen al Estado.

   Por otra parte, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   De esta norma se infiere que uno de los requisitos de procedencia de la acción es que se trate de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato pactado entre los ciudadanos HERCARY J.A. y LUBERT T.J.T.O., en su carácter de oferentes, y el ciudadano L.S.C.G., en su carácter de oferido, según contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Coro, estado Falcón, en fecha 2 de julio de 2012, inserto bajo el N° 24, Tomo 110 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; al respecto observa quien aquí decide que en el presente caso no fue alegada por los demandados este tipo de defensa, ni se evidencia de autos el incumplimiento del contrato ni la mala fe del demandado en cumplir con sus obligaciones. También es necesario demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada; en relación a este particular, y tomando en consideración que la obligación de los oferentes consistía en realizar las gestiones relacionadas con la liberación de la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato a favor del IPASME, y tal como bien lo alegó la parte demandada en la contestación, para el momento de la interposición de la demanda esto es en fecha 22 de enero de 2014 y de la admisión de la misma 28 de enero de 2014, como deudores hipotecarios ya habían cancelado el crédito que originó la hipoteca y que ésta ya había sido liberada, presentándose esa documentación de extinción de la hipoteca, el mismo 28 de enero de 2014 día en que se admitió la demanda, siendo protocolizada 6 días calendarios después, es decir el día 3 de febrero de 2014, y en virtud de que las partes nos suscribieron un tiempo prudencial para la realización de las gestiones referentes a la liberación de la hipoteca de primer grado por ante el IPASME, es por lo que concluye esta juzgadora que no fue demostrado el incumplimiento culposo por parte de los demandados de autos. Siendo así, y por no haberse demostrado los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, ésta debe declararse sin lugar, y en consecuencia revocarse la sentencia apelada. Así se decide.

   III

   DISPOSITIVA

   En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación ejercida por la abogada HERCARY J.A., actuando en su propio nombre y en representación judicial de su conyugue LUBERT T.J.T.O., mediante diligencia de fecha 13 de mayo de 2014.

SEGUNDO

Se REVOCA la sentencia dictada en fecha 23 de abril de 2014, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón con ocasión del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por el ciudadano L.S.C.G. contra los ciudadanos HERCARY J.A., y LUBERT T.J.T.O..

TERCERO

SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano L.S.C.G. contra los ciudadanos HERCARY J.A. y LUBERT T.J.T.O..

CUARTO

No hay condenatoria en costas, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los dieciocho (18) días del mes de junio de dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z..

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 18/6/14, a la hora de once de la mañana (11:00 a.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia N° 116-J-18-6-14.

AHZ/YTB/LC.

Exp. Nº 5628.

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.