Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 30 de Mayo de 2014

Fecha de Resolución30 de Mayo de 2014
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil
PonenteImelda Rincón Ocando
ProcedimientoResoluciòn Contrato Arrendamiento

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 13241

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 07 de octubre de 2010, con ocasión de la apelación que efectuara en fecha 28 de septiembre de 2010, el ciudadano M.S.E.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.069.409, asistido por la abogada en ejercicio YBIS OLIVARES, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 47.968, contra la sentencia dictada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 23 de septiembre de 2010, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, sigue el ciudadano M.S.E.S., antes identificado, contra el ciudadano DANELO BADELL LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.410.705.

II

NARRATIVA

Se le dio entrada, a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional en fecha 10 de noviembre de 2010, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

En fecha 20 de abril de 2010, el ciudadano M.S.E.S., antes identificado asistido por la abogada en ejercicio YBIS OLIVARES, antes identificada, presentó escrito libelar con sus respetivos soportes ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos mediante el cual expuso lo siguiente:

(…) Soy propietario de un inmueble constituido por una Casa ubicada en la Urbanización S.F.I., Calle 87 con Avenida 69-C, Nº 69C-20, en Jurisdicción de la Parroquia R.L.d.M.A.M.d.E.Z., tal y como consta de documento que marcado con la letra “A” (…), protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Veintisiete (Sic) (27) de Marzo (Sic) de 1.998, anotado bajo el Nº 43, Tomo 27°, Protocolo 1°, la cual viene a constituir mi única vivienda.

En fecha ocho (08) de junio de 2001, tuve que ceder en arrendamiento el inmueble de mi propiedad, (…) al ciudadano DANELO BADELL LOPEZ (Sic), (…) tal como consta de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que otorgáramos (Sic) por ante la Notaria (Sic) Publica (Sic) Quinta de Maracaibo en la antes señalada fecha, quedando Autenticado bajo el Nº 47 del Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaria (Sic), el cual marcado con la letra “B” (…)

La relación arrendaticia se ha venido renovando mediante los siguientes Contratos: (…) los cuales anexo a la presente marcados con las letras “C”,”D”, “E” y “F”.

Ahora bien, Ciudadano Juez, en el ultimo (Sic) Contrato de Arrendamiento en comento quedo (Sic) establecido que la duración del mismo seria (Sic) de seis (6) meses, una vez autenticado el documento, el cual se prorrogaría por un lapso igual (seis (06) meses mas), siempre y cuando cualquiera de las partes no manifestara (por escrito y con treinta (30) días de anticipación), su deseo de dar por terminado con el Contrato de Arrendamiento. (…)

(…)

Es el caso Ciudadano Juez, que en fecha diecisiete (17) de Febrero (Sic) de dos mil nueve (2009), fue entregada NOTIFICACION (Sic) al ciudadano DANELO BADELL LOPEZ (Sic) (…) la referida notificación tenia el objeto de hacerle saber que el contrato de arrendamiento (…) “NO SERA PRORROGADO”. (…)

Ahora bien Ciudadano Juez, como podrá apreciar la fecha de la referida notificación es diecisiete (17) de Febrero (Sic) de dos mil nueve (2009) y el contrato tiene fecha de vencimiento el diecisiete (17) de marzo, es decir, la comunicación fue entregada con treinta (30) días de anticipación tal y como lo reza en contrato (…) y como se ha notificado al ciudadano DANELO BADELL LOPEZ (Sic) referente a mi deseo de no prorrogar mas el mismo y otorgarle el derecho preferente de venta y el referido ciudadano ha hecho caso omiso a las comunicaciones (…)

(…) el ciudadano DANELO BADELL LOPEZ (Sic) (…) en su condición de ARRENDATARIO continuó ocupando el inmueble y cancelando sus cánones de arrendamiento y Yo, en mi condición de PROPIETARIO seguí percibiendo el pago de las pensiones arrendaticias, entonces el Contrato de Arrendamiento suscrito por ambas partes se convirtió en un CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO, es decir, sin determinación en el tiempo.

(…)

(…) como ha podido apreciar, se han realizado todo tipo de gestiones con el ARRENDATARIO ciudadano DANELO BADELL LOPEZ (Sic) (…) específicamente en principio amistosas, primero a través del dialogo directo y personal y luego a través de comunicaciones (…) y en consecuencia todas las gestiones han resultado infructuosas. De todas las comunicaciones (…) siempre se desprendió, (…) mi deseo que me entregara el inmueble (…), EN VIRTUD DE LA NECESIDAD QUE TENIA (Sic) Y TENGO DE MUDARME A EL, POR CUANTO EN LOS ACTUALES MOMENTOS TENGO QUE VIVIR “ARRIMADO” EN CASA DE MI MADRE. Contrario a esto, (…) y a pesar de utilizar el desahucio, (…) EL ARRENDATARIO, (…) se niega rotundamente a abandonar el inmueble antes identificado y que actualmente ocupa a pesar de la manifestación de voluntad, lo que significa que al vencerse, luego de operarse el despido y EL ARRENDATARIO quedarse en el inmueble, sea considerado como un poseedor de mala fe,-

Ciudadano Juez, la casa que por la presente demando su Desalojo, es el único bien inmueble que poseo, ya que cuando fue alquilado era parte de la comunidad de bienes que poseía en conjunto con mi ex esposa y como teníamos otra vivienda, tomamos la decisión de alquilarla. Pero es el caso Ciudadano Juez, que al divorciarme de mi ex esposa, (…) en los actuales momentos no tengo para donde ir, lo cual me acarrea un gran perjuicio económico, social y familiar (…)

(…)

Cabe destacar que en la vivienda que actualmente vivo arrimado, solo puedo ocupar un cuarto muy pequeño, resultando por demás incomodo, tanto para mí, como para mis familiares, que han visto como estamos obligados a vivir en una especie de hacinamiento, lo cual no se justifica si tengo un inmueble mas cómodo a donde ir, (…)

Consigno en este acto copia certificada de Inspección Judicial realizada en fecha veintidós (22) de marzo de 2009, por el Tribunal Undécimo de los Municipios Urbanos Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, (…)

Por otra parte (…) en los actuales momentos he sido llamado en varias oportunidades por la Asociación de Propietarios Vecinos de la Urbanización S.F.T.E., donde la Administradora ciudadana G.B. me participo (Sic) por escrito que el ciudadano DANELO BADELL LOPEZ (Sic) (…) tiene una deuda (…) que asciende a la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES (Sic) (Bs. 4.418,00) con la referida Asociación, correspondiente a cuotas ordinarias y extraordinarias dejadas de cancelar (…)

Por todas las razones de Hecho y Fundamentos de Derecho expuestos, solicito de su d.A. DECRETE EL DESALOJO (…) tal y como lo dispone el Artículo 34 Literal “b” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (…)

(…)

Estimo la presente Demanda a los efectos de determinar la Competencia del Tribunal en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Sic) (Bs. 10.000,00) lo que equivale a CIENTO CINCUENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS CON OCHENTA Y CINCO CENTESIMAS (Sic) (UT. 153,85).

(…)

En fecha 20 de abril de 2010, el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la presente demanda y ordenó emplazar al ciudadano Danello Badell López, antes identificado para que compareciera ante ése Tribunal en el segundo día hábil siguiente después de citado a fin que diera contestación a la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 34 Literal “b”, del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con el artículo 33 ejusdem y 881 y subsiguientes del Código de Procedimiento Civil.

Consta en actas, que en fecha 19 de junio del año 2010, fue citado el demandado de autos ciudadano Danelo Badell López, antes identificado en la dirección señalada en autos, asimismo en fecha 21 de junio de 2010 el Tribunal de la causa lo agregó a las actas.

En fecha 23 de junio de 2010, el abogado en ejercicio G.C.R., inscrito en el inpreabogado bajo el número 105.332, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano Danelo Badell, antes identificado presentó escrito de contestación a la demanda bajo los siguientes términos:

(…) el día 20 de Abril (Sic) de dos mil Diez (Sic) (2010), fue admitida por ante este Juzgado, (Sic) libelo de demanda por Desalojo intentado por el ciudadano M.E. (…) exponiendo en la misma su intención de ser restituido en el inmueble objeto de esta demanda alegando lo estipulado en el Art, 34 literal “b” (…) lo cual mi representado niega, rechaza y contradice totalmente lo alegado por la parte demandante, así mismo rechazamos lo concerniente al atrasó de cuotas de condominio, ya que si bien es cierto en algún momento hubo algún atrasó, en ningún caso fue responsabilidad de nuestro representado, ya que los mismos eran entregadas a la representante legal autorizada por la excónyuge del ciudadano MANUEL (…) ESTRADA (…), la ciudadana N.J.B.R. (…) y anteriormente mediante acuerdo entre las partes, contrajo un convenimiento de pago, con la administración del condominio donde se notificados (Sic) sobre el ofrecimiento ofertivo que como inquilinos tenemos sobre el inmueble en cuestión, pero es el caso Señor (Sic) Juez que aun y cuando en ningún momento ha existido algún malestar entre el Arrendatario en este caso el Demandante y mi representado (…) hoy nos sorprende la intención de desalojo del Arrendador obviando lo establecido en el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el cual se ampara el inquilino con una prorroga legal según el Art. 38 en nuestro caso literal “c” y la cual de conformidad a lo establecido en nuestra legislación nos protege y la cual exigiremos llegado el momento del vencimiento del contrato vigente, ya que como esta visto en la documentación presentada por la parte actora (…) el último contrato se venció el quince (15) de Marzo (Sic) de 2010 y la demanda fue introducida el Veinte (Sic) (20) de Abril (Sic) de 2010.

Ciudadano Juez, por las defensas opuestas en este escrito de contestación a la demanda, (…) le solicito, sea desestimada la pretensión contenida en el libelo de la demanda. (…)

Luego en fecha 30 de junio de 2010, la parte accionante en el presente juicio ciudadano M.S.E.S., antes identificado, asistido por la abogada en ejercicio Ybis Olivares, antes identificada, presentó escrito de Promoción de pruebas, en la misma fecha el Juzgado de los Municipios admitió en cuanto ha lugar en derecho las promociones señaladas en el mismo y se reservó su valoración en la sentencia de mérito, igualmente fijó el tercer día hábil de despacho para que rindieran las declaraciones los ciudadanos Merwin Herrera Vilchez y J.Z., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V- 7.718.934 y 16.187.968 respectivamente, asimismo ordenó oficiar según oficio N° 395/2010 a la Asociación de Propietarios Vecinos de la Urbanización S.F.T.e..

En fecha 06 de julio de 2010, el tribunal vista la incomparecencia de los ciudadanos Merwin Herrera Vilchez y J.Z., antes identificado declaró desierto el acto para oír las declaraciones de ambos.

En fecha 9 de julio el apoderado judicial de la parte demandada abogado G.C., antes identificado presentó escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha el Tribunal de la causa las admitió en cuanto ha lugar en derecho y se reservó su valoración en la sentencia de mérito, igualmente negó la prueba testimonial de la ciudadana N.J.B. por cuanto era el penúltimo día para que venciera el lapso de pruebas.

Consta en actas que en fecha 12 de julio de 2010, el Tribunal oyó las declaraciones de los ciudadanos M.W.H.V. y J.E.Z.B..

En fecha 19 de julio de 2010, el Juzgado Primero de los Municipios ordenó agregar a las acta procesales la comunicación proveniente de la administración de la Urbanización S.f.T.E. de fecha 13 de julio de 2010.

Luego en fecha 30 de julio de 2010, el Tribunal de la causa mediante auto ordenó la notificación de las partes o de sus apoderados judiciales, para que pasados como sean los diez (10) días siguientes a la última de las notificaciones, se reanudará la causa todo de conformidad a lo establecido con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente pasa esta Superioridad a citar extractos de la sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de septiembre de 2010, y objeto del presente recurso de apelación, donde resolvió lo siguiente:

(…) Alega la parte actora en su Libelo, que es legítima propietaria de un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización S.F.I., calle 87 con Avenida 69-C, Nº 69C-20, en jurisdicción de la Parroquia R.L.d.M.A.M.E.Z., tal como se evidencia de documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo Estado Zulia, de fecha 27 de Marzo (Sic) de 1998, anotado bajo el Nº 43, Tomo 27, Protocolo el cual cedió por primera vez en calidad de arrendamiento al ciudadano DANELO BADELL LOPEZ (Sic), mediante contrato otorgado ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, el día 8 de Junio (Sic) de 2001, anotado bajo el Nº 47, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones respectivos.

Manifiesta en el mismo sentido el accionante, que los intervinientes en la relación arrendaticia acordaron al vencimiento del plazo fijo preestablecido, continuar con el contrato, lo cual se concreta con las sucesivas convenciones suscritas por las partes al efecto. Así una vez vencido el contrato primigenio, se suscribe una nueva convención ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, el día 26 de agosto de 2002, anotado bajo el Nº 29, Tomo 94; posteriormente en feche 11 de Junio (Sic) de 2004 fue otorgado un nuevo contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo, anotado bajo el Nº 7, Tomo 33, sucesivamente se suscribió una nueva convención ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo el día 12 de Marzo (Sic) de 2007, bajo el Nº 4, Tomo 27, y la continuidad arrendaticia se mantiene conforme al contrato suscrito ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, el día de Septiembre (Sic) de 2008, bajo el Nº 13, Tomo 91. Hay constancia en actas de la celebración de los negocios jurídicos descritos.

Refiere igualmente el actor, que en el último de los contratos suscritos se estipuló que su duración sería de seis (6) meses, prorrogable por el mismo periodo siempre y cuando alguna de las partes no manifestare por escrito a la otra, su deseo de dar por terminado la relación contractual. Expresa en este mismo sentido, que en fecha 17 de Febrero (Sic) de 2009, manifestó al ciudadano DANELO BADELL LOPEZ (Sic) su deseo no Prorrogar la relación arrendaticia, hecho este que notificó con un (1) mes de anticipación a la finalización del contrato, es decir, el día 17 de Marzo (Sic) de 2009, por lo cual entiendo que dio cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Tercera de la convención para lograr la finalización del contrato, sin embargo (…) el demandado de autos hizo caso omiso a la comunicación dirigida, así como a una nueva misiva de fecha 11 de Agosto (Sic) de 2009, donde ratifica el contenido de la manifestación primigenia.

Adiciona en la demanda, que (…) le dirige una nueva misiva de fecha 24 de Septiembre (Sic) de 2009, en la cual se expresa que al no haber dado respuesta a las comunicaciones anteriores, se entiende que su omisión se traduce en una renuncia del derecho de preferencia ofertiva para la compra del inmueble, calificando la posesión inmobiliaria del arrendatario como una mala fe.

Acota igualmente, que el Arrendatario continuo (Sic) ocupando el inmueble litigioso, recibiendo por su parte como Arrendador el pago de las pensiones de arrendamiento, por lo cual el Contrato se convirtió en una relación de tiempo Indeterminado. (…) el demandante invoca en su Libelo la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, por no tener un lugar donde vivir. (…) destaca el actor, que ha recibido continuos reclamos por parte de la Asociación de Propietarios Vecinos de la Urbanización S.F.T.E., en el sentido de que el ciudadano DANELO BADELL LOPEZ (Sic), presenta una deuda que asciende a la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES (Sic) CON 00/100 (Bs. 4.418,oo), correspondientes a las cuotas Ordinarias y Extraordinarias dejadas de pagar durante los años 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 y 2010 (…).

Concluye la parte demandante que al haber resultado infructuosas todas las gestiones realizadas, en virtud de la necesidad que tiene de ocupar el inmueble litigioso, ha decidido demandar (…) de conformidad con lo establecido en el articulo 34 Literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…). Por último estima la demanda en la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Sic) con 00/100 (Bs. 10.000,oo).

Por auto de fecha 20 de Abril (Sic) de 2010, se admitió la anterior demanda cuanto ha lugar en derecho (…) ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano DANELO BADELL LOPEZ (Sic) (…)

(…)

(…) el día 23 de Junio (Sic) del mismo año, el Apoderado de la parte accionante (Sic) rindió contestación a la demanda bajo los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice los alegatos esgrimidos por la parte actora, y muy especialmente en cuanto a la necesidad que posee el accionante de ocupar el inmueble dado en calidad de arrendamiento, así como lo pertinente al atraso de las Cuotas (Sic) Ordinarias (Sic ) y Extraordinarias (Sic) de condominio (…)

Continua manifestando la representación judicial del accionado, que en ningún momento ha existido malestar en cuanto a la relación arrendaticia entre el Arrendador y el Arrendatario hecho que se constata con las sucesivas renovaciones arrendaticias que en diferentes oportunidades realizaron los integrantes de la relación procesal a través de la celebración de continuos Contratos de Arrendamiento, por ello le sorprende la intención del Arrendador al incoar la acción de Desalojo (…)

Por último solicita del Órgano Jurisdiccional declare Sin Lugar la demanda incoada en contra de su representado DANELO BADELL LOPEZ (Sic).

Pruebas Promovidas por la Parte Actora:

...Omissis…

Pruebas Promovidas por la Parte Demandada:

...Omissis…

(…)

De la Calificación de la Acción Intentada

El Juzgador observa como un aspecto relevante dentro de la causa, la circunstancia fáctica de que en los hechos libelados, la parte actora manifiesta que el contrato suscrito entre las partes integrantes de la relación procesal, se encuentra indeterminado por haber vencido el 18 de Marzo (Sic) de 2009, el único periodo de prórroga dispuesto en el último de los contratos celebrado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 18 de Septiembre (Sic) de 2008. Como prueba la finalización del contrato, destaca el accionante haber comunicado en diversas ocasiones al ciudadano DANELO BADELL LOPEZ (Sic), su deseo de no prorrogar (Sic) la relación arrendaticia, no obstante ello permaneció ocupando el inmueble litigioso, y se mantuvo la percepción de los canones (Sic) de arrendamiento, cuando ya se encontraba vencido el contrato.

(…)

Es así que, de una interpretación (ex artículo 12 C.P.C) de la Cláusula Tercera del contrato se constata, que las partes fijaron su duración por un término de seis (6) meses, contados a partir de su autenticación (…) y en tal sentido en la parte final de dicha Cláusula, se dispuso lo siguiente: “… o de las posibles prorrogas (Sic) que pueda sufrir el mismo por lo menos con 30 días de anticipación al vencimiento del mismo”.

(…)

En lo relativo a las pruebas documentales producidas por el actor para justifícale el desahucio arrendaticio y la oferta de venta del inmueble, acompaña a su demanda copia fotostática de comunicaciones cursantes (…). Estos medios de prueba por tratarse de misivas, se inscriben en la categoría de documentos privados y por tal caracterización no son capaces de acreditar en juicio que efectivamente el actor halla dado desahucio, tomando en cuenta que, (…) sólo se admite en juicio las copias o reproducciones fotostáticas de instrumentos, cuando se trata de documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos, pues en caso contrario como sucede en el presente juicio no cumplen con tal formalidad.

(…)

De esta forma al haber exhibido en juicio la parte actora copia simple de documentos privados, estos carecen de valor probatorio por no reunir las condiciones anteriormente referidas (…). ASI (Sic) SE DECIDE.

En orden a las consideraciones que anteceden se infiere en este fallo, que el actor no logró acreditar en juicio su afirmación libelar de haber dado el desahucio al demandante (Sic), circunstancia esta que nos lleva a concluir con carácter definitivo, que la relación arrendaticia que une a los litigantes, conserva su naturaleza de contrato a tiempo determinado por las sucesivas prorrogas (Sic) que han operado desde su inicio. ASI (Sic) SE DECIDE.

Una vez dejada establecida la naturaleza del contrato que une a las partes integrantes de la presente relación procesal, surge un asunto de interés relativo a la vista solutiva para solicitar la terminación de la relación arrendaticia, tomando en cuenta que el actor demanda el Desalojo, y por su parte el demandado plantea en su contestación que el contrato de arrendamiento se encuentra en plena vigencia, y que a partir de su finalización tiene derecho a la Prorroga (Sic) Legal bajo las reglas dispuestas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

(…) resulta indudable que el vinculo (Sic) arrendaticio que une a los litigantes, se encuentra referido a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo que nos conduce a tener que examinar (…), si cabe la posibilidad de demandar el Desalojo de un inmueble, en los términos planteados por el accionante, cuando la relación arrendaticia es a tiempo determinado.(…) lo que en efecto sucede en el caso de autos como derivación de las posturas antagónicas que manifiesten las partes dentro del proceso, en cuanto a la naturaleza del contrato.

Sobre este particular conviene destacar, entre las variadas diferencias y similitudes que guarda la Acción de Desalojo con la Resolución del Contrato, la concerniente al motivo o causa para demandar la extinción del contrato de arrendamiento. (…)

(…)

Así las cosas, establecidas las anteriores diferencias y por la obligación que tiene el juez (Sic) de proferir una Sentencia de Mérito acorde a lo solicitado (causa petendi), a partir de las normas legales en las cuales subsume su razón de pedir, ya que el actor no le ésta permitido elegir que vía que más le convenga a sus intereses (…). En este sentido para que el Fallo resuelva acertadamente la controversia, se debe precisar con exactitud la Ley aplicable al hecho específico y concreto, (…)

De un examen exhaustivo de los hechos constitutivos de la pretensión se infiere, que el demandante como ha referido anteriormente, invocando su carácter de propietario del inmueble dado en arrendamiento, con la presentación del titulo de propiedad (…) si bien tiene la cualidad para postular el Desalojo, dada su necesidad de ocupar el inmueble, ello no resulta suficiente para que el Juez atienda positivamente su solicitud extintiva, tomando en cuenta que constituye un requisito de procedibilidad de la acción de Desalojo, basada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la naturaleza del contrato sea a tiempo determinado. (…)

En consecuencia tratándose (…) de un contrato a tiempo determinado, la vía solutiva típica para postular la extinción de la relación arrendaticia, es la acción de Resolución de Contrato o Cumplimiento del mismo si fuere el caso, y al no ser así el Desalojo resulta improcedente, toando en cuenta que, siendo a plazo fijo priva y vincula a los contratantes, la necesidad de cumplir el contrato durante el término fijado en la convención. (…)

Por todos los fundamentos antes expuestos, la demanda de Desalojo intentada por el ciudadano M.S.E.S., y muy concretamente el derecho subjetivo alegado como infringido, no se encuentra reconocido por la norma jurídica abstracta invocada como fundamento de su pretensión, es decir, no se subsume en la hipótesis prevista en el Literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que el Juez no puede hacer individual y concreto en el presente juicio (…) lo que nos conduce a declarar IMPROCEDENTE la acción de Desalojo, lo cual hará constar en el Dispositivo de este Fallo. ASI (Sic) SE DECIDE.

(…)

Las pruebas ofrecidas, si bien se encuentran referidas a medios admisibles en nuestro sistema procesal, y tienen conexión con el hecho que se pretendió probar dentro del proceso, estas resulta impertinentes, ya que fueron incorporadas con la finalidad de probar hechos relativos a la necesidad del accionante de ocupar el inmueble litigioso, pretensión esta que quedó desestimada por no subsumirse en los supuestos de procedencia que establece la norma. (…). En consecuencia por las motivaciones que anteceden, el Juzgador se abstiene de valorar los medios ofrecidos. ASI (Sic) SE DECIDE.

Por último se observa de actas, que el accionante igualmente hizo valer prueba de Informe, para acreditar en juicio el estado de solvencia del arrendatario en cuanto al pago de cuotas de condominio del inmueble arrendado. (…) en consecuencia el Juzgador se abstiene de valorar la prueba bajo análisis. ASI (Sic) SE DECIDE.

(…)

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRICION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA (…) declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada por el ciudadano M.S.E.S., en contra del ciudadano DANELO BADELL LOPEZ (Sic), por haber resultado IMPROCEDENTE la pretensión hecha valer.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, todo ello de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

(…)

III

MOTIVOS PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad de dictar sentencia se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos, a los fines de determinar con precisión si la decisión proferida por el Juzgado de los Municipios está ajustada a derecho, para lo cual se permite quien aquí decide, hacer las siguientes consideraciones.

El Código Civil, en sus artículos 1.579 y 1.592, dispone que:

Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Artículo 1.592:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (…)

Es sabido que el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra, un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación, un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende las obligaciones del arrendatario, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como también, pagar la pensión en los términos convenidos.

Ahora bien, arguyó la parte actora en la pretensión interpuesta ante el Juzgado Primero de los Municipios que es propietario de un inmueble constituido por una casa ubicada en Urbanización S.F.I., calle 87 con avenida 69-C, Nº 69C-20, en Jurisdicción de la Parroquia R.L.d.M.M. del estado Zulia, según se evidencia en documento inserto en los folios ocho (08) al folio (12) de las actas que conforman el presente expediente, Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo en fecha 27 de marzo de 1998, bajo el Nº 43, Tomo 27°, Protocolo 1°.

Alegó también que cedió el referido inmueble en arrendamiento al ciudadano DANELO BADELL LÓPEZ, antes identificado, mediante contrato suscrito ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, el día 8 de junio de 2001, anotado bajo el Nº 47, Tomo 59. Por otra parte expuso que acordaron al vencimiento del plazo fijo preestablecido, continuar con la relación arrendaticia, por lo que una vez vencida la primera contratación acordaron suscribir un nuevo contrato en fecha 26 de agosto de 2002 autenticado ante la Notaría Publica Quinta de Maracaibo, anotado bajo el Nº 29, Tomo 94; seguidamente en fecha 11 de junio de 2004 fue otorgado un nuevo contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, anotado bajo el Nº 7, Tomo 33, posteriormente suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 12 de marzo de 2007, bajo el Nº 4, Tomo 27; y esta relación arrendaticia se mantuvo en base al último de los contrato suscrito arrendamiento ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 18 de septiembre de 2008, bajo el Nº 13, Tomo 91.

Refirió el accionante que en el último de los contratos suscritos marcado con la letra “F” el cual corre inserto en los folios número veintiocho (28) al folio treinta y uno (31) en su cláusula Tercera establece lo siguiente:

(…) TERCERA: DURACIÓN: el plazo de duración del presente contrato es de SEIS (06) MESES, una vez autenticado el presente documento, por ante la Notaria (Sic) Publica (Sic) de esta Ciudad de Maracaibo, este término se considerará prorrogado automáticamente, por SEIS (06) MESES más, si una de las partes no da aviso a la otra, expresando por escrito su deseo de dar por terminado este contrato, o de las posibles prórrogas que pueda sufrir el mismo por lo menos con 30 días de anticipación al vencimiento del mismo; (…)

Es el caso que la parte actora manifestó en su escrito libelar, que el demandado de autos hizo caso omiso a las notificaciones realizadas por él, donde le notificaba su deseo de no prorrogar la relación arrendaticia, hecho que notificó con un mes de anticipación a la finalización del último de los contratos, es decir, en fecha 17 de marzo de 2009, igualmente junto a los notificaciones realizó el ofrecimiento de la venta del objeto del presente litigio, y que en virtud del silencio del accionado, dirigió una nueva misiva de fecha 24 de septiembre de 2009, mediante la cual le comunicó que ante la negativa de la respuesta, se entendió que se traducía a la renuncia de derecho de preferencia ofertiva sobre el bien inmueble arrendado.

Así, las cosas adiciona que el arrendador ciudadano DANELO BADELL LÓPEZ, antes identificado continuó ocupando el inmueble, y por su parte recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, hecho que acarreó que el contrato se convirtiera a tiempo indeterminado. Por otra parte indicó el actor que recibió reiteradamente reclamos por parte de la Asociación de Propietarios Vecinos de la Urbanización S.F.T.E., ya que el accionado presentaba una deuda de Cuatro Mil Cuatrocientos Bolívares con 00/100 (Bs. 4.418,oo), que correspondía a cuotas Ordinarias y Extraordinarias dejadas de cancelar por el referido ciudadano durante lo años 2005, 2006, 2007, 2007, 2008, 2009 y 2010, y que violó lo establecido en la cláusula novena del contrato suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo de fecha18 septiembre de 2008.

Así pues en fecha 23 de junio de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada abogado en ejercicio G.C.R., antes identificado, presentó escrito de contestación en el cual negó rechazo y contradijo lo alegado por el actor en su escrito libelar, igualmente rechazó el atraso de las cuotas de condominio, ya que si bien es cierto hubo un atraso de las cuotas de condominio, no fue imputable a su persona, ya que el pago de las referidas cuotas fueron entregadas a la representante legal autorizada por la ex cónyuge del demandante, la ciudadana N.J.B.R., titular de la cédula de identidad Nº 5.718.494.

Asimismo, alegó que en ningún momento existieron diferencias entre el arrendatario y el ciudadano M.E., ya que se evidencia de la continuidad de los contratos de arrendamiento, los cuales se fueron renovando automáticamente cada seis meses desde el 26 de agosto de 2002, hasta el 15 de agosto de 2008, es por ello que le sorprende hoy la actitud del demandante, y que el Arrendador obvió lo establecido en el artículo 38 literal “C” del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se evidencia en los contratos presentados por la parte actora, que el último de los contratos se venció el 15 de marzo de 2010 y la demanda fue introducida el 20 de abril de 2010.

Así pues, pasa esta Superioridad al análisis de las pruebas promovidas por ambas partes en este proceso, se concreta de la siguiente manera:

La parte actora con el libelo de la demanda, acompañó:

• Copia simple de una constancia suscrita por el Director de Catastro Ing. R.M.; de fecha 24 de septiembre de 2009, mediante el cual certifica que reposa en esa dirección de Catastro, un plano de mensura registrado bajo el Nº R.M. 93-18-0013, del inmueble objeto del presente litigio. Este documento público administrativo promovida en copia simple, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, en concordancia con lo establecido en el artículo 8 la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativo. Así se decide.

• Copia simple del documento marcado con la letra “A” de compra-venta de un inmueble constituida por una ubicada en la Urbanización S.F.I., Calle 87 con Avenida 69-C, Nº en Jurisdicción del Municipio Perijá del Estado del Estado Zulia, el cual fue Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de marzo de 1998, bajo el número 43, Tomo 27°, Protocolo 1°. Este documento Publico fue promovido en copia simple el cual no fue desconocido, ni tachado, ni impugnado por la parte demandada, de allí que de conformidad con lo Copia certificada: 429 Código de Procedimiento Civil. 1.384 Código Civil., debe tenerse como reconocido, por lo que goza de valor probatorio. Así se decide

• Copias simples de los contratos de arrendamiento suscritos por el demandante ciudadano M.S.E.S. y el demandado ciudadano DANELO BADELL LÓPEZ, marcados con la letra “B” “C”, “D”, “E” y “F” de fecha 26 de agosto de 2.002, autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Maracaibo del estado Zulia bajo el Nº 29, Tomo 94, el segundo contrato es de fecha 11 de junio de 2004, autenticado ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo bajo el Nº 7, Tomo 33; el tercero de fecha 12 de marzo de 2007, autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo bajo el Nº 4, Tomo 27 y el último Contrato de fecha 18 de septiembre, autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo bajo el Nº 13, Tomo; sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en Urbanización S.F.I., calle 87 con Avenida 69-C, Nº 69C-20, en Jurisdicción de la Parroquia R.L.d.M.M. estado Zulia. Estos documentos privados promovidos en copia simple, no fueron desconocidos, ni tachados, ni impugnados por la parte demandada, de allí que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil concatenado con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse como reconocido, por lo que goza de valor probatorio. Así se decide.

• Copia Simple de notificación marcada con la letra “G”, de fecha 17 de febrero de 2009, suscrita por el ciudadano M.S.E.S., antes identificado, dirigida al ciudadano Danelo Badell López, antes identificado mediante la cual manifestó su deseo de dar por terminado el contrato de arrendamiento firmado en fecha 17 de septiembre de 2009; Copia Simple de comunicación marcada con la letra “H” de fecha 11 de agosto de 2009, suscrita por el ciudadano M.S.E.S., en la cual le comunica al ciudadano Danelo Badell López, antes identificado, su voluntad de No Renovar el contrato de arrendamiento, concediéndoles la prórroga legal que le pertenece, igualmente les manifestó su deseo de interés de vender el inmueble objeto del litigio, y de no concretarse la venta le hicieran entrega del inmueble identificado en actas libre de bienes y de personas; Copia Simple de comunicación marcada con la letra “I” de fecha 24 de septiembre de 2009, suscrita por el ciudadano M.S.E.S., antes identificado, dirigida al ciudadano Danelo Badell López, antes identificado por medio de la cual ratificó la finalidad dejar sin efecto la propuesta realizada en fecha 11 de agosto de 2009, por cual quedó abierta cualquier propuesta que se le hiciera para vender el inmueble de su propiedad. Los anteriores documentos privados fueron promovidos en copias simples. En tal sentido la Sala de Casación Civil en fecha nueve (09) de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. R.A.G., en juicio del abogado D.G.R., contra E.A.Z., expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:

...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado…

(…)

…Si promueve una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, esta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, en el caso subiudice, la copia fotostática era inadmisible, ya que no representa documento privado alguno, por estar ante un caso de inconducencia. Es por virtud del conjunto de razones antes expuestas que esta Sala Civil Accidental desestima la denuncia aquí examinada. Así se decide…

.

Ahora bien, en recta interpretación de los requisitos previstos en el artículo 429 ejusdem, así como del criterio jurisprudencial ut supra transcrito, esta Juzgadora observa que, las copias simples de los documentos privados simples en mención, carecen de valor probatorio alguno, debido que, dichas copias fotostáticas además que no fueron consignadas en original, las mismas no versan sobre instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, siendo éste tipo de documentos los únicos previstos en la norma adjetiva civil, cuya copia fotostática se tendrá como fidedigna, siempre y cuando no fueran impugnadas por la parte a la cual le fueron opuestas, expresando ello la intención del legislador de otorgar valor probatorio a determinados instrumentos cuando éstos hubieren sido consignados en copia fotostática o simple. Así se decide.

• Promovió copia simple marcada con la letra “J” del fallo dictado en fecha 20 de diciembre de 2006, por el Tribunal de Protección del Niño y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Sala de Juicio-Juez Unipersonal Nº 3, ahora Tribunal de Protección del Niño, Niña y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Sala de Juicio-Juez Unipersonal Nº 3. Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa. Así se Valora.

• Copia Simple de la Partición de Bienes realizada ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Esta prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa. Así se Valora.

• Promovió en Original Inspección Judicial Extrajudicial realizada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 22 de marzo de 2010. Con relación a las inspecciones antes mencionadas; debe señalarse que el autor RENGEL ROMBERG ARÍSTIDES, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL, Tomo IV (pág.440 y ss) ha dejado sentado que la inspección extra litem, es una prueba legal, cuyo mérito está obligado a.e.l.s.y. no requiere la citación de la parte a la cual pueda oponerse en el futuro, por lo que es jurisprudencia pacífica y reiterada que, la inspección judicial evacuada extra litem no requiere ser ratificada en futuro juicio para que surta su valor probatorio, por la inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho. Y cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. De allí pues que, este tribunal aprecia en todo su valor probatorio la inspección mencionada. Así se Valora.

• Original del estado de cuenta marcado con la letra “M” de fecha 27 de febrero de 2010, suscrito por la ciudadana G.B., en su condición de Administradora de Urbanización S.F.T.E.. La prueba antes mencionada, al constituir un documento privado suscrito por un tercero ajeno a la presente causa, y no haber sido ratificada por éste mediante la prueba testimonial carece de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia Simple del Acta de la Asamblea General marcada con la letra “N” realizada en fecha 15 de abril de 2008 por los residentes de la Urbanización S.F.T.E., la cual fue Registrada ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 23 de mayo de 2008, bajo el Nº 39, Protocolo 1°, Tomo 24°. Este documento fue promovido conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.384 del Código Civil, tomando en consideración que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa. Así se Valora.

En el transcurso del lapso probatorio la parte actora promovió las siguientes pruebas:

• Ratificó el documento de adquisición del inmueble objeto del presente litigio plenamente identificado en actas, este medio de prueba fue previamente apreciado y valorado por esta Superioridad.

• Promovió y ratificó los contratos de arrendamiento anexados al escrito libelar este medio de prueba fue previamente apreciado y valorado por esta Superioridad.

• Promovió y ratificó comunicación de fecha 17 de febrero de 2009, dirigida al arrendatario DANELO BADELL LÓPEZ, antes identificado, este medio de prueba fue previamente apreciado y valorado por esta Jueza Superior.

• Promovió y ratificó comunicación de fecha 11 de agosto de 2009 dirigida al demandado de autos, este medio de prueba fue apreciado anteriormente por esta Sentenciadora.

• Promovió y Ratifico, comunicación realizada en fecha 24 de septiembre de 2009, la cual también ya fue apreciada y valorada por esta Jurisdicente.

• Promovió y Ratificó sentencia de Divorcio Nº 72 de fecha 20 de diciembre de 2006, proferida por el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la circunscripción Judicial del Estado Zulia. Referente a este medio de prueba ya fue en su oportunidad apreciado y valorado por quien aquí Decide.

• Ratificó también la Partición de Bienes realizada por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en relación a este medio de el mismo ya fue previamente apreciado y valorado por la Jueza de este Órgano Jurisdiccional.

• Promovió y ratificó Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Undécimo de los Municipios, realizada en el inmueble propiedad de la progenitora del demandante de autos, el medio de prueba mencionado ya fue apreciado y valorado por esta Juzgadora.

• Promovió y Ratificó estado de cuenta que le envió la Asociación de Propietarios Vecinos de la Urbanización S.F.T.E., donde le notificaron la deuda que tenia el ciudadano Danelo Badell López, antes identificado. El anterior medio de prueba fue apreciado y valorado por esta Juzgadora.

• Promovió Acta de Asamblea General de Propietarios de la Urbanización S.F.T.E., a fin de demostrar la legalidad de la referida Asociación. Este medio de prueba ya fue apreciado y valorado por esta Sentenciadora.

• Promovió prueba testimonial de los ciudadanos M.H.V. y J.Z., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos, V- 7.718.934 Y 16.187.968 respectivamente y domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo del estado Zulia. En cuanto a las testimoniales de los referidos ciudadanos, previamente identificados. En lo que respeta a la testimonial del ciudadano M.H.V., antes identificada, la cual corre inserta en el folio número ciento veintiocho (128) de las actas que conforman el presente expediente mediante la cual manifestó lo siguiente: “ que conocía de vista trato comunicación al ciudadano M.E. desde hace como treinta (30) años, y que le constaba que vivía arrimado con mamá y su hija en el apartamento Residencias el Parque, y que es propietario de una vivienda ubicada en la Urbanización S.F., la cual le quedó del la Separación con la ciudadana N.B., asimismo indicó que no volvió a ver a la referida ciudadana nisiquiera pagar el condominio del inmueble objeto del litigio ya que ella nada tiene que ver con eso. Esta Juzgadora la aprecia y la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto pudo constatar que la misma quedo conteste en el referido interrogatorio y no presentó ninguna contradicción. Así se decide.

• Respecto a la testimonial del ciudadano J.Z., previamente identificado la cual se encuentra inserta del folio número ciento veintinueve (129), el cual una vez juramentado por el tribunal de la causa manifestó lo siguiente: “que conocía de vista trato comunicación al ciudadano M.E. desde hace como diez (10) años, y que el prenombrado vivía arrimado en el apartamento de su mama con su hija F.E., en Residencias El Parque y que es propietario de una vivienda ubicada en la Urbanización S.F.I., así como también expresó que la exconyuge del demandante no ha pagado el condominio porque nada tiene que ver con eso. Esta Alzada la aprecia y la valora de conformidad a lo dispuesto en el Articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, debido a que el referido ciudadano no presentó ninguna contradicción por lo que quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio por cuanto la mismas concuerdan entre si. Así se decide.

• Promovió prueba de informes, en el sentido que solicitó se oficiara a la Asociación de Propietarios Vecinos de la Urbanización S.F.T.E., para que informaran al Tribunal de la causa si el demandado de autos ciudadano Danelo Badell López, había cancelado las cuotas Ordinarias y Extraordinarias de condominio especificadas La prueba que antecede es valorada plenamente por esta Superioridad, por cuanto la misma fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y se le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 507 del Código de Procedimiento civil. Así se decide.

La parte demandada en su escrito de promoción promovió las siguientes pruebas:

• Consignó Copia Simple del último contrato de arrendamiento suscrito por amabas partes en fecha 18 de septiembre de 2008. ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo bajo el Nº 13, Tomo 91. Este medio de prueba ya fue previamente apreciado y valorado por esta Sentenciadora. Así se Decide.

• Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, al respecto considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso. Así se Valora

• Promovió prueba testimonial de la ciudadana N.J.B.R., antes identificada, el Tribunal de la causa negó la misma tomando en cuenta que para la fecha que la parte demandada presentó el escrito de promoción fue el penúltimo día del lapso de pruebas. Así se Decide.

• Consignó factura Nº 03998 en original firmado por la administración del condominio de la Asociación de Propietarios Vecinos de la Urbanización, S.F.I., marcada con la letra “A”. El anterior medio de prueba, al constituir un documento privado suscrito por un tercero ajeno a la presente causa, y no haber sido ratificada por éste mediante la prueba testimonial carece de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.

• Consignó dos recibos de pago de Hidrolago, los cuales se encuentran insertos en los folios ciento veintitrés (123) y ciento veinticuatro (124) de las acatas que conforman el presente expediente. Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así que, la presunción relativa antes mencionada puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación es con la prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrar la falsedad de los hechos documentales, la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública o las partes intervinientes; lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que este medio de prueba es auténtico, y goza de veracidad y legalidad y tiene pleno valor probatorio tarifado como instrumento público negocial. Así se Valora.

• Consignó original de la factura Nº 00-006231603, emitida por la Hidrológica del Lago de Maracaibo (Hidrolago). De esta manera considera esta Sentenciadora, que el medio de prueba objeto de la presente valoración, constituye una prueba documental asimilable a las tarjas y por lo tanto tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil. Así se Decide.

• Consignó Planilla en Original de Impuestos Municipales, la cual corre inserta en el folio ciento veintiséis (126). El anterior medio de prueba considera esta Superioridad, que constituye una prueba documental asimilable a las tarjas y por lo tanto tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil. Así se Decide.

Una vez apreciadas y valorados todos y cada uno del material probatorio traídos al juicio, pasará esta Sentenciadora al análisis de los criterios Doctrinales y Jurisprudenciales y al marco legal para determinar con precisión si es procedente la pretensión interpuesta por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Ahora bien, para clarificar el inconveniente que se discute, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, resulta necesario analizar previamente la duración del contrato y determinar si ciertamente ha pasado a ser un contrato a tiempo indeterminado; pues a este hecho alude la prohibición alegada por el demandado relacionado con el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dice:

…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…

(Destacado del Tribunal).

Así pues, que el punto álgido en lo que respecta a la acción propuesta y su prohibición para admitirla radica en el hecho de la naturaleza misma del contrato, esto es, si el contrato escrito pasó de ser un contrato a tiempo determinado, a uno a tiempo indeterminado, supuesto este último según el cual sólo podría intentarse la acción de desalojo por alguna de las causales contenidas en el artículo previamente citado.

Por su parte tal como lo alegó el demandado en la oportunidad que contestó la demanda la cual corre inserta en el folio ciento seis (106), mediante la cual manifestó que la parte actora M.E., obvió lo establecido en artículo 38 literal C, del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que como se evidenció el último de los contratos venció el 15 de marzo de 2010 y la presente demanda la interpuso el actor el 20 de abril de 2010.

Así, las cosas el artículo 38 literal C, del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos , se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses-

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) añoso más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviese exento de regulación.

(Subrayado en negritas de este Tribunal Superior).

Por otro lado, como se pudo evidenciar de la disposición convencional anteriormente transcrita, es decir, la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de septiembre de 2008, donde las partes pactaron el término de duración del mismo por seis (6) meses contados a partir de la referida fecha de autenticación del mismo; así como también instituyeron la renovación de prorrogas automáticas sucesivas, siempre y cuando alguna de las partes manifestara por escrito con treinta (30) días de anticipación su voluntad de no continuar la relación contractual .

Al respecto, el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Volumen I, Caracas 2006 comenta lo siguiente:

“(…) Constituye una nota distintiva de la prórroga legal, que la misma se produce por cierto tiempo y por un plazo o tiempo máximo, al así disponerlo la ley. (…) según el artículo 38 de la LAI, en los cuatro literales que lo informan, cuando la relación arrendaticia haya durado determinado tiempo, o hasta cierto tiempo se prorrogará la misma “por un lapso máximo de”, partiendo de la duración de la prórroga por tiempo determinado de seis (6) meses hasta tres (3) años, de acuerdo con el tiempo de duración del contrato.

(…) la relación no podía quedarse indefinida o indeterminada por voluntad del legislador, en perjuicio del arrendador quien se encontraría en completa desventaja y ante un desequilibrio ajeno a las obligaciones reciprocas que caracterizan la relación arrendaticia. (…)

(…)

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38

, ¿significa que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador? Mostramos parecer afirmativo, porque así lo establece el artículo 38 de la Ley, por lo cual nos parece que la intención del legislador ha sido la de conceder el derecho a la prórroga legal en beneficio del arrendatario, en sustitución del derecho de preferencia arrendaticia que llego a regular el derogado DLDV en su artículo 4° y 40 de la también derogada LRA, a que se refería el 45 de ésta última; y si llegado o vencido el término contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de las referidas obligaciones, que le impediría el derecho a gozar del beneficio la prórroga legal (…) ante ese incumplimiento proceda de ipso iure la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término; si no que, en tal caso, el derecho a la prórroga legal no desaparece o se extingue de tal manera, pero si indica que el arrendador podrá, ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la LAI, o cualquiera otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento. (…)” (Destacado en Negritas de este Tribunal Superior).

De manera que, en lo que respecta a las prórrogas convencionales relativas a la duración del contrato, éstas son exclusivas de las partes, esto es, que son establecidas por ellas al igual que sus límites, y que persiguen con su vigencia el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o exacto, siempre que sea útil para las partes; pues éstas igualmente establecen el mecanismo para interrumpir las prórrogas automáticas convencionales, que cualquiera de ellas pudiera accionar en caso de no querer continuar con el contrato.

Así pues, que al igual que cualquier convención bilateral, las prórrogas convencionales son de obligatorio cumplimiento para ambas partes del modo como han sido acordadas; pues al vencimiento del plazo ordinario tiene lugar la prórroga convenida; lo que se observa claramente de la cláusula tercera del contrato transcrito al inicio de la motiva de este fallo; toda vez que luego de la fijación del lapso de duración del contrato, las partes establecieron en primer lugar las prórrogas automáticas y sucesivas del contrato; y en segundo lugar la condición que podría interrumpir el nacimiento de las prórrogas, esto es que cualquiera de ellas podía manifestar por escrito, con treinta días (30) días de anticipación, su deseo de dar por terminado el contrato.

Según el texto contractual suscrito por ambas partes el 18 de septiembre de 2008, realizado ante al Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en la cláusula tercera, se constato que el referido contrato tiene un plazo fijo, que puede ser prorrogado por igual tiempo si antes de su vencimiento se manifiesta su voluntad contraria a que ella se produzca, lo cual demuestra que se trata de un acuerdo recíproco que concede al arrendatario el derecho de ejercerlo orientado a que la prórroga ocurra, pues de no ejercer la misma no puede proceder de modo automático, y como es evidente que el presente contrato de arrendamiento se encuentra vigente, es puntual que se consume un incumplimiento a las obligaciones por parte del arrendatario

Sin el cumplimiento de la condición, el contrato se prorrogaba automáticamente y así sucesivamente; lo que significa que el contrato permanece a término hasta que algunas de ellas interrumpa el nacimiento de ésta; en consecuencia y luego de analizar la cláusula tercera del contrato, es necesario concluir que el referido contrato indudablemente es a tiempo determinado y que éste no ha finalizado; a menos que se demuestre lo contrario, o así haya quedado probado en actas.

Por lo anterior, y siendo que la prórroga legal es un beneficio acordado por el legislador al arrendatario, que celebre un contrato a tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse, continúe ocupando el inmueble, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre y cuando haya ocurrido el vencimiento del contrato, además que el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en la ley; y este beneficio no puede ser relajado por las partes, razón por la cual toda disposición contraria a ello resultaría nula.

Continuando, con la relación de disposiciones del Código Civil Venezolano pertinentes al caso, corresponde ahora citar el contenido del mencionado artículo 1.167 ejusdem, del cual se lee:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Negrillas del Tribunal).

El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

Entonces, la demanda formulada, esto es de resolución de contrato de arrendamiento, no encaja en el supuesto contenido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y que además tampoco está referido al supuesto contenido en el artículo 41 ejusdem que dispone “…Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales…”

En el caso concreto, la revisión efectuada del material probatorio traído a las actas por ambas partes, la parte actora no logró demostrar con las pruebas documentales presentadas junto a su escrito libelar, a través de los cuales quiso justificar el desahucio arrendaticio y la oferta de venta del inmueble de su propiedad al arrendatario, pero es el caso que tratándose de copias simples de instrumentos privados según Jurisprudencia reiterada de nuestro M.T.S.d.J., a todas luces carecen de valor probatorio, por cuanto no reúnen los requisitos necesarios establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil

Es entendido, que la parte accionante en el presente litigio si bien tiene la cualidad para demandar el desalojo de el inmueble, en virtud de las necesidad que tiene de ocupar el mismo, basándose en una de las causales que se encuentran tipificada en el artículo 34 ejusdem, pero es el hecho que esa norma no es la idónea para que el Juez de Municipios atendiera de manera positiva a la solicitud planteada por el actor, ya que en el caso de marras una vez verificado por esta Juzgadora se trata de un contrato a tiempo determinado, pues de manera que la vía que debió postular el demandante era interponer la Resolución del Contrato o en su defecto el Cumplimiento del mismo.

Por consiguiente lo resuelto por el Tribunal de la causa se encuentra ajustado a derecho, toda vez que no podía admitir lo planteado por el actor, ya que claramente en este caso la acción de “Desalojo” no era procedente, en virtud de que estamos en presencia de un contrato escrito a tiempo determinado, tal y como quedó establecido; y la figura jurídica aplicable era Resolución de Contrato de Arrendamiento o el Cumplimiento, conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece.-

En consecuencia, en atención al análisis de las disposiciones legales y criterios doctrinales, así como de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, este Juzgado Superior declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora ciudadano M.S.E.S., asistida por la abogada en ejercicio YBIS OLIVARES, todos plenamente identificados en actas; en consecuencia se CONFIRMA el fallo dictado por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha 23 de septiembre de 2010.

IV

DISPOSITIVA

Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora ciudadano M.S.E.S., asistida por la abogada en ejercicio YBIS OLIVARES, todos plenamente identificados en actas; contra el fallo dictado por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha 23 de septiembre de 2010.

SEGUNDO

SE CONFIRMA el fallo dictado por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha 23 de septiembre de 2010.; dictado en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano M.S.E.S. contra el ciudadano DANELO BADELL LÓPEZ, todos plenamente identificados en el fallo.

TERCERO

Se condena en costas a la parte apelante del presente fallo de conformidad a lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta (30) días del mes de mayo de dos mil catorce (2014). AÑOS: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR

(FDO)

Dra. I.R.O..

LA SECRETARIA SUPLENTE

(FDO)

Abg. H.M.M..

En la misma fecha anterior, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA SUPLENTE

(FDO)

Abg. H.M.M..

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