Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 10 de Mayo de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción

Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, diez de mayo de dos mil trece

203º y 154º

ASUNTO: KP02-R-2012-001434

PARTE ACTORA: J.J.C.D., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.919.692, con domicilio procesal en el Conjunto Residencial Tierra del S.I., casa C-84, Cabudare estado Lara, sector Los Rastrojos, Municipio Palavecino del estado Lara.

APODERADA JUDICIAL DE LA ACTORA: D.R.G.M., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 116.344.

PARTE DEMANDADA: L.J.C.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 7.444.811, con domicilio procesal en la Urbanización Villa Roca II, casa Nº 12-08 del Conjunto Nº 12, avenida Intercomunal de Barquisimeto – Acarigua, Sector Los Rastrojos, Municipio Palavecino del estado Lara.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: H.C.A., A.S.M.F., P.A. GALLO C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 23.694, 136.122 y 84.427, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RESOLUCIÓN POR VÍA RECONVENCIONAL.

El 29 de Octubre de 2012, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia definitiva que declaró SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento del Contrato autenticado según consta por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 25 de Febrero de 2010, inscrita bajo el N° 23, Tomo 43 de los libros llevado por ante dicha notaria, incoada por el ciudadano J.J.C.D., en contra del ciudadano L.J.C.P. y declaró CON LUGAR la reconvención cuyo objeto es la Resolución de dicho contrato, interpuesta por el demandado en contra del demandante. Ordenó una vez quedase firme el fallo dictado, se remitiera copia certificada de la misma con oficio a la mencionada Notaría para que realizara la respectiva anotación en los libros correspondientes. En consecuencia, declaró resuelto el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 25 de Febrero de 2010, bajo el N° 23, Tomo 43 de los libros respectivos, por vía de cláusula penal, condenó a la parte demandante reconvenida y perdidosa, a pagar a favor de la demandada reconviniente la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES EXACTOS (BS. F 100.000,00). Con la advertencia que el ciudadano L.J.C., deberá devolver al demandante, el excedente de la mencionada cantidad, la cual recibió de conformidad al contrato realizado entre ambas partes, objeto del presente fallo. Condenó en costas a la parte demandante reconvenida, tanto por haber sido totalmente vencida en la pretensión postulada, como por haber sido acogida la pretensión reconvencional, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dicha sentencia fue apelada formalmente por la Abogada D.R.G.M., Apoderada Judicial de la parte actora y oída la misma en ambos efectos, el Tribunal a-quo la remitió la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos, para su distribución, recibiéndose las actuaciones en esta alzada, quien le dio entrada y cumplió las formalidades de Ley con informes presentados por ambas partes y de observaciones solamente por la parte demandada reconviniente, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para dictar y publicar sentencia, y siendo la oportunidad para decidir, observa: Conoce este Tribunal de alzada, sobre la presente demanda, interpuesta por la parte actora por intermedio de su apoderado judicial, aduciendo que consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Estado Lara, de fecha 25/02/2010, registrado bajo el N° 23, Tomo 43, en los libros de autenticaciones llevados por ante la mencionada Notaria, en el cual ambas partes celebraron un Contrato de Opción a Compra, sobre un bien inmueble constituido por una parcela de terreno propio y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 12-08 del Conjunto N° 12 de la Urb. Villa Roca II, ubicada en la Av. Intercomunal de Barquisimeto Acarigua, Sector Los Rastrojos, Municipio Palavecino del Estado Lara; que dicha parcela tiene un área de terreno aproximada de Ciento Ochenta y Seis Metros Cuadrados con Tres Decímetros Cuadrados (186,03 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Nor-Este: En línea de Nueve Metros con Veintiséis Decímetros (9,26 Mts.), con la parcela 10-09; Sur-Oeste: En línea de Nueve; Este: En línea recta en veinte metros con diez decímetro (20,10 Mts.,) con la Urb. Villa Roca y Nor-Oeste: En línea de quince metros con sesenta decímetros (15,60Mts.) con la parcela 12-07 y cuatro metros con cincuenta decímetros (4,50 Mts.) con calle que da acceso al conjunto 12, al cual le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivados del parcelamiento de 0,4624%, según consta de documento de parcelamiento que fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 05/10/1999, bajo el N° 5, Folio 1 al 20, Protocolo Primero, Tomo Cuatro; que el bien inmueble en referencia, le pertenece según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 06/03/2001, bajo el N° 8, Folios del 1 al 5, Protocolo Primero, Tomo 15; que el precio definitivo fijado entre él y el demandado fue por la suma de QUINIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 590.000,00), que el demandado le pagaría de la siguiente manera: La suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00), según cheque N° 17076066 de la entidad bancaria Banesco Banco Universal, de la cuenta corriente N° 01340217562173117776; la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) dentro de los 60 días continuos contados a partir de la fecha de registro del documento; que el saldo restante de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,00), los recibiría al protocolizar el documento definitivo de venta; que en razón a los fundamentos de hechos explanados precedentemente, se les advirtió a ambas partes, es decir “ el propietario y el optante” calificar el mencionado contrato suscrito entre ellos, como una promesa bilateral de compra-venta; que ambas partes admitieron que fue pagada parte del precio desde el momento inicial del otorgamiento del contrato, que ese hecho desnaturaliza la existencia de ese contrato y lo convierte en un Contrato de Compra-Venta, porque en el primero no se admite pago total o parcial del precio y cuando tal hecho sucede, surge de inmediato el contrato de venta, que tiene como característica principal la consensualidad, es decir, nace a la vida jurídica por el solo entre cruce de voluntades de comprador y de vendedor en relación con la identificación del bien vendido y con el precio. Se observa que en este caso, ambos convienen en la delimitación del inmueble que constituye el objeto del contrato y en el monto del precio, de manera que no existe duda razonable alguna que al pagar parte del mismo, necesariamente estamos en presencia de un contrato de venta. Que también en caso de autos aparecen claramente definidos en el instrumento que contiene la operación e incluso indica la forma en que debe hacerse la cancelación del precio y se prevé otras circunstancias especiales y modalidades de la negociación. Alega que se observa además que ambas partes firman el documento autenticado, es decir, hay acuerdo de voluntades, en cuanto a la cosa, es decir el inmueble y en cuanto al precio pactado es la suma de Quinientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 590.000,00) con un pago inicial de Doscientos Mil Exactos (Bs.200.000,00) y adicionalmente se obliga a entregar Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) dentro de sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha de este documento, y el saldo restante, es decir la cantidad de Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 340.000,00) en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta de donde surge claramente la obligación de transferir la propiedad, por lo que es obvio que se trata de una negociación de compra venta y no estamos en presencia de otra figura jurídica. Solicitó se decretara Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, y Medida Cautelar Innominada sobre el bien inmueble antes descrito objeto del presente litigio. Estimó la demanda en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), equivalentes a DIEZ MIL SETECIENTAS SESENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (10.769). Fundamentó su pretensión de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil Venezolano. Consignó documentos públicos y privados.

Al folio 26 riela auto de fecha 03/08/2010, admitiendo la presente demanda. Al folio 53 riela poder apud acta otorgado por el demandado a los abogados A.S.M.F., H.C.A., y P.A.G.C.A. folio 54 corre inserto auto de fecha 17/11/2010, decretando Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble objeto del presente asunto y negando la solicitud a la medida Innominada por no acreditar el Periculum In Damni, conforme lo estable el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil. Desde el folio 55 al folio 59 riela escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada solicitando la revocación por contrario imperio del decreto de medida dictado en fecha 17/11/2010, solicitud que fue negada por el a-quo en fecha 22/11/2010; desde el folio 60 al folio 70 corre inserto escrito de fecha 01/12/2010, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, contestando la acción presentada en su contra, rechazándola y reconviniendo al demandante de conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, y poder apud acta otorgado por el demandante a la abogada D.R.G.M.D. el folio 71 al folio 72 riela escrito presentado por la representante judicial del demandante, solicitando se declare inadmisible la reconvención propuesta por el demandado. Al folio 80 riela auto de fecha 20/12/2010, admitiendo la reconvención presentada en contra del demandante y fijó el quinto día de despacho siguiente para dar contestación a la misma. Al folio 82 riela diligencia presentada por la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida apelando del auto dictado en fecha 20/12/2010, auto éste al cual desistió en fecha 10/01/2011. Desde el folio 85 al folio 89, riela escrito presentado por la apoderada judicial de la parte actora reconvenida dando contestación a la reconvención propuesta en su contra. Al folio 91 riela auto de fecha 12/01/2011 declarando firme el desistimiento de la apelación formulada por la parte actora en contra del auto recurrido de fecha 20/12/2010. Desde el folio; 92 al folio 115 corre inserto escritos de promoción de pruebas presentados por ambas partes, las cuales fueron admitidas en fecha 16/02/2011. Al folio 122 riela diligencia suscrita por el Alguacil del tribunal a-quo consignando boleta de intimación debidamente firmada por el ciudadano J.C.. Desde el folio 128 al folio 137 rielan los escritos de informes presentados por ambas partes. Desde el folio 140 al folio 144 corre insertos escritos presentados por ambas partes. Desde el folio 150 al folio 171 rielan las resultas de las actuaciones solicitadas por ambas partes en los escrito de promoción de pruebas. Llegada la oportunidad se dictó la sentencia en Primera Instancia la cual fue motivo de apelación y corresponde a este Juzgador revisar con detenimiento la misma y verificar si el a-quo se ajustó a derecho al dictar dicho fallo.

Conforme a lo expuesto, el presente caso trata de una pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, intentado por el ciudadano CONTRERAS DORESTE J.J. en contra del ciudadano CRESPO PONTE L.J..

En el lapso de contestación a la demanda la representación de la parte demandada, la contestó de la siguiente forma: Rechaza, niega y contradice la demanda intentada, por no ser cierto tanto en los hechos como en el derecho invocados por el demandante ciudadano J.J.C.D.. Efectivamente alega que su patrocinado, dio en opción de compra venta un inmueble de su propiedad y de forma exclusiva, consistente en una parcela de terreno la casa sobre ella construida distinguida con el Nº 12-08, del conjunto 12 de la Urbanización Villa Roca II, ubicada en la Av. Intercomunal Barquisimeto-Acarigua, Sector Los Rastrojos en el Municipio Palavecino estado Lara, cuyos linderos y demás características constan en el precitado documento de opción a compra. Que adicionalmente recibió en este acto la cantidad de Doscientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. 200.000,00). Ahora bien confiesa el demandante, pues así lo expone en su escrito libelar, que adicionalmente, se obligaba a pagar a su representado, dentro de los sesenta (60) días contados a partir de la suscripción del precitado contrato de opción de compra venta, desde el 25 de febrero de 2010, la cantidad de cincuenta mil Bolívares (Bs. F. 50.000,00) obligación ésta que nunca se materializó, puesto que dicho pago no le fue efectuado a su poderdante, lo que evidencia prima facie, que el demandante incumplió con una de las prestaciones a las que se había obligado a realizar y no lo hizo. Afirma que su poderdante en aras de materializar el negocio jurídico en fecha 09/06/2010, es decir, dentro del plazo pactado mucho antes de su vencimiento, efectuó formal entrega de todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, tales como: Solvencia Municipal Nº 71826, vigente hasta el 31/12/2010; documento de liberación de hipoteca, efectuado por el Banco Fondo Común, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino, el día 08/06/2010, inscrito bajo el Nº 36, folio 36 del Tomo 9 del Protocolo de Transcripciones; Inscripción de Vivienda Principal emitido por el SENIAT y que sin embargo el demandante, vencido el plazo establecido en el precitado documento de opción de compra venta, valga decir que pasando los Ciento Veinte Días (120) días más los treinta (30) días de prórroga, no presentó el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público de Palavecino y S.P. del estado Lara. Afirma que adicionalmente a lo dispuesto, su poderdante había gestionado las solvencias de: Corpoelec, Condominio (Administradora González y Asociados) e Hidrolara, las cuales correspondían para la fecha de la protocolización pues su vigencia es de apenas un (1 mes), con lo cual se evidencia que la intención de su representado era materializar el negocio jurídico pactado y no como lo alega el demandante. Resalta que el mismo pretende confundir al manifestar en su escrito libelar que el contrato suscrito entre su poderdante y J.J.C.D., es un contrato de compra venta. Cita comentarios que al respecto realiza el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”. Finalmente señala que en atención a lo expuesto y siendo que estamos en presencia de una opción a compra, solicita al juzgador que la presente demanda contentiva de pretensión de cumplimiento de contrato calificada así por el demandante sea declarada improcedente, pues los alegatos explanados de manera obrepticia tienen como objeto obligar a su poderdante a cumplir con una obligación por demás extemporánea debido a que su patrocinado cumplió dentro del plazo contractual con todas sus obligaciones, mas no así el demandante, que si incumplió con sus obligaciones

Ahora bien, la parte actora en relación a la naturaleza del contrato señala, que se trata de una verdadera venta, en tanto que la parte demandada alega que el actor, confunde los elementos con figurativos de un contrato de compra venta con los de un contrato de opción a compra.

En este orden de ideas tenemos, que el documento fundamental de la acción lo constituye un documento autenticado denominado “opción de compra”, el cual no fue impugnado y que es reconocido por las partes. En este sentido resulta difícil tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia del contrato preliminar o de opción de compra. La múltiple actividad comercial y de los negocios, especialmente en materia inmobiliaria, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios. Surgen a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.

El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).

Ahora bien, ¿Qué es un contrato bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (Art. 1.589 Código Civil). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero se discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Existe otra tesis, según la cual el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como "prometo vender" o "prometo comprar" son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones "vendo" o" compro".

Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de Opción a Compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.

Indudablemente que si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que estamos en presencia de una venta y no de un precontrato, desde luego, que los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la sentencia devenida de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado".

Expuesto el análisis anterior, esta alzada observa que el documento cursante a los folios 14 y 15, presentado como fundamental de la acción donde las partes hacen recíprocas obligaciones en relación con el inmueble objeto de esta contienda deviene necesariamente por sus características en un contrato de compra venta donde el demando suscribió un contrato con la parte actora, con las condiciones particulares contempladas en las cláusulas del contrato donde Primero: “El Propietario se compromete a celebrar con carácter de exclusividad un contrato de compra venta con El Optante por un inmueble constituido por una parcela de terreno propio y la casa sobre ella construida, distinguida con el número 12-08 del conjunto número 12 de la Urbanización Villa Roca II, ubicada en la Avenida Intercomunal Barquisimeto-Acarigua, sector Los Rastrojos Municipio Palavecino del Estado Lara. Dicha parcela de terreno tiene un área aproximada de Ciento Ochenta y Seis Metros Cuadrados con tres decímetros ( 186,03 M2) y está comprendida dentro de los siguiente linderos: Nor-Este: En línea de Nueve Metros con Veintiséis Decímetros (9,26 Mts.), con la parcela 10-09; Sur-Oeste: En línea de Nueve Metros con Veinticinco decímetros (9,25 Mts.) con la parcela Nº 12-09; Sur-Este: En línea de veinte metros con diez decímetro (20,10 Mts.,) con la Urb. Villa Roca y Nor-Oeste: En línea de quince metros con sesenta decímetros (15,60Mts.) con la parcela 12-07 y cuatro metros con cincuenta decímetros (4,50 Mts.) con calle que da acceso al conjunto 12, al cual le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivados del parcelamiento de 0,4624%, según consta de documento de parcelamiento que fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 05/10/1999, bajo el N° 5, Folio 1 al 20, Protocolo Primero, Tomo Cuatro, el cual le pertenece al propietario según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 06/03/2001, bajo el N° 8, Folios del 1 al 5, Protocolo Primero, Tomo 15 del primer trimestre del año 2001. Segundo: El precio definitivo de venta del indicado inmueble es de QUINIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 590.000,00), que el optante pagará al propietario de la forma siguiente: En este acto la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00), según cheque N° 17076066 de Banesco Banco Universal, contra la cuenta corriente N° 01340217562173117776, cuya copia consigno con el presente documento, CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) dentro de 60 días continuos contados a partir de la fecha de la firma de documento y el saldo restante, es decir la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,00), en la protocolización del documento definitivo de venta. En consecuencia el propietario cede al optante el derecho por exclusividad que envuelve la opción de compra-venta, durante el lapso establecido en la cláusula tercera de este contrato, en cuyo lapso el propietario está obligado a no vender a persona alguna distinta del optante el inmueble objeto de esta operación dentro del término fijado.” Así se decide.

Corresponde a quien juzga determinar si la decisión dictada por el a-quo está o no conforme a derecho, por lo que es necesario establecer los límites de la controversia como lo indica el artículo 373, ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil y en mérito de estas consideraciones y a la valoración del acervo probatorio pronunciarse sobre la pretensión de la parte actora y la reconvención propuesta de cuyos resultados se verificará si la conclusión que ha de llegar quien juzga, se corresponde o no a la pronunciada por el a-quo, para luego proceder a decidir sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora.

En este sentido y, a los fines de determinar la veracidad de los hechos alegados por las partes en el presente proceso, se observa que la obligación que genera la contratación está contenida en el referido contrato. En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley, de igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”. conforme al artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento; por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, y el artículo 1.167 del Código Civil, establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. El legislador ha establecido de esta manera la vía accesible cuando se trata de no cumplimiento de una convención, y esa vía es ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes”.

Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestre de manera fehaciente la parte fáctica de sus argumentos. Así las cosas, el juez no puede limitarse a examinar o analizar las pruebas aportadas por la parte a quien incumbe la carga de la prueba; no puede, en este sentido, proceder previamente a decidir a cuál de las partes corresponde dicha carga, para luego pasar al análisis de las pruebas aportadas por las partes. El juez tiene que determinar primero si el hecho ha sido o no probado y solamente en caso contrario podrá determinar a quién le corresponde la carga de la prueba, independientemente de si el hecho haya sido probado a instancia de una de las partes; todo de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil que establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago por el hecho que ha producido la extinción de la obligación”. De la misma manera establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho quien pidió la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Pruebas presentadas por la parte actora:

Con el libelo de demanda, consigna en dos folios útiles contrato de opción de compra autenticado en fecha 25 de febrero del 2010, ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, inserto bajo el Nº 23, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha notaria, en virtud del cual el ciudadano L.J.C. en su carácter de “propietario” vende al ciudadano J.J.C.D., quien se denomina “el optante” constituido por una parcela de terreno propio y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 12-08 del Conjunto N° 12 de la Urb. Villa Roca II, ubicada en la Avenida Intercomunal de Barquisimeto - Acarigua, Sector Los Rastrojos, Municipio Palavecino del Estado Lara; cuyas medidas y demás especificaciones se encuentran en el contenido de dicho documento, el cual no fue impugnado por lo que se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

Llegado el lapso probatorio promueve: la presunción legal de la naturaleza jurídica del instrumento fundamental de la presente demanda, ya que el mismo se suscribe a un verdadero contrato de compra- venta y no un contrato preliminar. Dicho señalamiento ya fue resuelto por esta alzada y no constituye objeto de prueba alguna.

Pruebas Promovidas por la parte demandada:

1. Solicita la exhibición de documentos de liberación de hipoteca efectuado por el Banco Fondo Común, debidamente protocolizado por la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino el día 08/06/2010 inscrito bajo el Nº 36, folio, del tomo 9 del protocolo de trascripción y la exhibición de la inscripción de vivienda principal emitido por el SENIAT-0355006, número de tramite 2020307002594411. Llegado el momento para la comparecencia de las partes al acto de exhibición de los expresados documentos, las mismas no concurrieron al mismo por lo que el expresado acto fue declarado desierto.

2. Solicita informes a Primero: CORPOELEC, cuyas resultas constan a los folios 158 y 161, donde queda probado que para el día 25 de julio del año 2010, el usuario Nº 0420562-6, a nombre de L.C., Cédula de Identidad Nº V-7.444.811, medidor Nº 00444707, el cual se encuentra instalado en un inmueble ubicado en la urbanización Villa Roca Etapa II, Nº 12-08, en la ciudad de Cabudare Estado Lara, para el día 25 de julio de 2010, se encontraba solvente, es decir que para la fecha en que ese Tribunal solicita la investigación en las bases de datos se señala que el suscriptor no tenía deuda alguna en dicha organización, puesto que la factura que fue emitida el mes anterior, había sido cancelada el día 02 de julio de 2010, por lo cual no presentaba balance negativo. Segundo: HIDROLARA C.A., cuyas resultas rielan al folio 163 en la cual se hace constar que para el 25 de julio del 2010, el cliente identificado con el Nº 00262495, de nombre L.C. y ubicado en un inmueble en la Urbanización Villa Roca Etapa II, Nº 1208, Cabudare Municipio Palavecino Estado Lara, solo tenía pendiente por cancelar la emisión correspondiente al mes de julio de 2010, cuya fecha de vencimiento era el 23 de ese mismo mes, debiendo cancelada el día 03/08/2010 y que dicha empresa expidió una constancia de solvencia de fecha 02 de julio del 2010, cuya valides será solo de treinta (30) días continuos. Tercero: Administradora GONZÁLEZ Y ASOCIADOS C.A., cuyas resultas consta al folio 151 en la cual dicha empresa informa, que para la fecha 21/07/2010, el ciudadano L.C., Cédula de Identidad Nº V-7.444.811, canceló el condominio de un inmueble, ubicado en la urbanización Villa Roca Etapa II, Nº 12-08, en la ciudad de Cabudare Estado Lara, hasta el mes de junio de 2010, según recibo Nº 17157. Cuarta: Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, cuyas resultas rielan al folio 155 en la cual se encuentra la debida protocolización de un documento de cancelación de hipoteca de primer grado entre los señores Banco Fondo Común y el ciudadano L.J.C.P., quedando registrada bajo el N 36, tomo 9 de fecha 08-10-2010 sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno propio y la casa sobre ella construida distinguida con el Nº 1208 del Conjunto Villa R.I. ubicada en la Vía Intercomunal Barquisimeto - Acarigua Sector Los Rastrojos estado Lara, con una superficie de 186 M2 Quinto: Alcaldía del Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, cuyas resultas rielan al folio 152 en la cual consta que dicha Alcaldía otorgó solvencia del inmueble ubicado en la Urbanización Villa Roca II ubicada en la Vía Intercomunal Barquisimeto - Acarigua Sector Los Rastrojos Municipio Palavecino estado Lara, que le fue entregado al ciudadano L.J.C. en referencia en fecha 26/05/2010, conjuntamente con los recibos de pago emitidos por esta dependencia por impuesto de inmuebles urbanos (propiedad inmobiliaria) con vigencia hasta el 31/12/2010

3. DOCUMENTALES: Promueve en copia simple de certificado de solvencia emitido por Corpoelec de fecha 02 de julio de 2010, usuario Nº 0420562-6 a nombre del ciudadano L.C., cédula de identidad Nº 7.444.811, medidor Nº 00444707. Promueve en copia simple constante en un folio útil, certificado de solvencia emitido por Hidrolara de fecha 02 de julio de 2010 a nombre de L.C. sobre el inmueble identificado anteriormente. Promueve en copia simple, solvencia de condominio emitida por la Administradora González y Asociados de fecha 21/07/2010, del propietario de la vivienda Nº 1208 de la Urb. Villa Roca II, ubicada en la Vía Intercomunal Barquisimeto Acarigua Sector Los Rastrojos Municipio Palavecino estado Lara. Los anteriores documentos no fueron impugnados y se valoran de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello queda probado que, para la fecha del 25 de julio de 2010, el inmueble objeto de controversia estaba solvente por dichos conceptos especificados anteriormente. Así se declara.

Promueve original de constancia de recepción de documentos suscrito por el ciudadano J.C.D. y la parte demandada los opone para su reconocimiento y firma de los siguientes documentos A) Solvencia Municipal Nº 71826 vigente hasta el 31/12/2010. B) Documento de liberación de hipoteca efectuado por el Banco Fondo Común debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Palavecino el día 08/06/2010, inscrito bajo el Nº 36 folio 36 del protocolo de trascripción C) Inscripción de vivienda principal emitido por el SENIAT 0355006, Nº de tramite 20203070025944411. Ahora bien, el recaudo identificado con la letra F, que riela al folio 112 contentivo de los anteriores documentos, no fueron impugnados y se valoran de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y, con ello queda demostrado que el señor L.J.C.P., cédula de identidad Nº 7.444.811, le hizo entrega al ciudadano J.J.C.D. cédula de identidad Nº 11.919.692, los anteriores documentos para que éste procediera a realizar los trámites correspondientes a la protocolización del documento definitivo. Así se declara.

Promueve constancia emitida por la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Palavecino de fecha 26/07/2010, donde la registradora pública de dicho registro, ciudadana Wendys Delgado, hace constar que realizada la revisión pertinente, no se ha introducido documento de venta del inmueble constituido por una parcela de terreno propio y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nº 1208, con una superficie de 186 M2, ubicada en la Urb. La Villa Roca II, Vía Intercomunal Barquisimeto – Acarigua, Sector Los Rastrojos, Municipio Palavecino estado Lara, ni para su revisión ni para su otorgamiento. Dicha constancia se valora como un documento público administrativo de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil.

Informes de las partes:

Ante esta superioridad, la parte actora reconvenida presenta sus conclusiones, resaltándose fundamentalmente lo siguiente: Primera Denuncia. Se delata que la recurrida erró al pronunciarse sobre la naturaleza jurídica del contrato, por cuanto no se atuvo a lo alegado y probado en autos y se permitió sacar elementos de convicción fuera de éstos, supliendo elementos de hecho no alegados ni probado por las partes, desacatando la exigencia de verdad; incurriendo en la infracción del Principio Dispositivo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aplicable a cualquier g.d.p., por cuanto constituye la mayor garantía del derecho a la defensa consagrado en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Segunda Denuncia: Se delata la infracción del Ordinal 5º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la recurrida adolece del vicio de incongruencia negativa, en virtud de que no se produjo pronunciamiento de fondo sobre la defensa formulada por la parte actora reconvenida, en la contestación de la reconvención, referida a que el libelo de la reconvención, está inficionado por defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en él, los requisitos preceptuados en los Ordinales 1º, 2º 6º y 8º del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Tercera Denuncia: El Juez de la recurrida, infringió el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse a la norma de derecho preceptuada artículo 1488 del Código Civil, al declarar que la parte demandada reconviniente “extremó sus deberes y honró a cabalidad sus obligaciones que estaban de su cargo para que pudiera procederse a la protocolización del instrumento que reflejara la transmisión de la propiedad del inmueble ya particularizado a lo largo de este fallo”, sin apreciar que la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida supone la presentación del documento de compra venta por parte del vendedor en la respectiva Oficina de Registro, situación que no consta en autos, todo lo cual es determinante para establecer el incumplimiento que le es imputable a la parte demandada reconviniente. En la sentencia recurrida, se declaró: El Juez a-quo, aprecia el alegato de la parte demandada reconviniente, referido a: “…que en ningún momento impidió, trastornó, frustró, imposibilitó de modo alguno que el ciudadano J.C., gestionará por ante la Oficina de Registro correspondiente.…que solicitó información a dicha oficina de Registro sobre la presentación de un documento de compra venta sobre el inmueble objeto del juicio, obteniendo respuesta el 26 de julio de 2010, que no se había introducido el documento ni para su revisión, ni para su otorgamiento. Que tal circunstancia evidencia el incumplimiento del ciudadano J.C. de las obligaciones contenidas en el contrato de Opción de Compra Venta, cuyo cumplimiento pretende el demandante…”

Pese a tal confesión de la parte actora reconviniente, el Juez de la recurrida, declaró: “…no queda a quien decide sino concluir que, pese a que el ciudadano L.C. no había recibido de parte del ciudadano J.C. el pago del precio en la forma establecida en el contrato suscrito entre ellas, el primero de los nombrados extremó sus deberes, y honró a cabalidad sus obligaciones que estaban de su cargo para que pudiera procederse a la protocolización del instrumento que reflejara la transmisión de la propiedad del inmueble cuya particularizado a lo largo de este fallo”.

Por vía de fundamentación, se alega: En este orden, el Juez de la recurrida erró al no aplicar el artículo 1.488 del Código Civil, que establece: “Artículo 1.488. El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.

En este sentido, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, ha establecido lo siguiente: “…el tribunal de alzada declaró que en virtud del artículo 1.488 del Código Civil, la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida, supone la presentación del documento de compra venta por parte del vendedor en la respectiva oficina de Registro, a los efectos de su otorgamiento, pronunciamiento que está acorde con dicha regla, la cual expresa que “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.”

En relación a la primera denuncia, el expresado alegato ya fue resuelto al determinarse que el contrato de opción a compra bajo estudio es un contrato de compra venta y en lo atinente a la segunda y tercera denuncia, el análisis de la misma se realizará en la motiva del presente fallo.

Conforme a lo expuesto, se observa que las partes celebraron un contrato donde existe un compromiso del vendedor de vender y del comprador a comprar el inmueble objeto de la presente controversia, donde se estableció el precio del mismo, la forma y la oportunidad de su pago, se fijó un lapso para el cumplimiento de dicho compromiso. Se establecieron otras obligaciones referentes a las partes, como son las condiciones de tramitación para la firma del documento definitivo, y la oportunidad para el otorgamiento del mismo, finalmente se estableció cláusula penal si una de las partes incumple con el contrato. Ahora bien, es conveniente resaltar las obligaciones de las partes, las cuales por tratarse de un contrato de opción de compraventa, las obligaciones de las mismas deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta y posterior, entendiéndose que en el presente caso debió, según la cláusula segunda efectuarse por parte del comprador el pago de la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) dentro de sesenta (60) días continuos a partir de la fecha de la firma de este documento y el saldo restante es decir la cantidad de Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs 350.000,00) seria pagado en el momento de la protocolización en el momento definitivo de venta, es decir que una vez pagado el precio, el vendedor asumía la obligación de realizar la tradición del inmueble ya que el artículo 1488 eiusdem se establece que el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del título de propiedad.

Del material probatorio se observa que la parte actora se limitó a promover “la presunción legal que emana de la naturaleza jurídica del documento fundamental” siendo que este medio no resulta adecuado para arribar a la conclusión que la demandante aspira al cumplimiento de contrato no cumpliendo con los términos establecidos en el contrato al no haber constancia en las actas procesales de que la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) convenidas por las partes, había sido cancelada por la misma, en tanto que se denota que la parte demandada cumplió con sus obligaciones contraídas en el contrato, haciendo entrega a la actora, antes del vencimiento del término del contrato, solvencia Municipal Nº 71826 vigente hasta el 31/12/2010, documento de cancelación de hipoteca efectuada por el Banco Fondo Común, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino el día 08/10/2010, inscrito bajo el Nº 36, folio 36, del tomo 9 del protocolo de transcripciones, del documento de vivienda principal emitido por el SENIAT y sin embargo, el demandante vencido el plazo establecido en el precitado documento de opción de compra venta, es decir, que pasados los ciento veinte días (120) días más los 30 días de prorroga no presentó el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público de Palavecino y S.P.. Aunado a ello, el demandado había gestionado la solvencia de Corpoelec, condominio (Administradora González y Asociados) e Hidrolara, con lo que se demuestra la intención del mismo en materializar el negocio jurídico.

Establecidos estos hechos, este sentenciador llega a la conclusión, que el ciudadano L.J.C.P., no había recibido del ciudadano J.J.C. el pago de la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) en la forma establecida en el contrato suscrito entre ellos y, en este caso el vendedor cumplió a cabalidad sus obligaciones que estaban a su cargo para que se realizara la protocolización del instrumento que se refiere a la transmisión del la propiedad del mismo, por lo que la presente pretensión de cumplimiento de contrato, no debe prosperar. Así se decide.

En relación al pago solicitado por el demandado reconviniente de la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,00) por concepto de cláusula penal, según lo establecido en la cláusula sexta del contrato suscrito en fecha 25/02/2010, se observa que efectivamente en dicha cláusula se estableció que si el optante en este caso, el demandante desistiera de la operación de compra venta o incumpliera con cualquiera de las obligaciones asumidas en este contrato por causas que le fueran imputables, no se le realizara la venta en los términos convenidos, debería entregar al propietario, en este caso el demandado por concepto de cláusula penal, la suma de Cien Mil Bolívares exactos (Bs. 100.000,00). Ahora bien en cumplimiento del acuerdo asumido por las partes y en virtud del cumplimiento de las obligaciones estipuladas en la convención, es procedente que de acuerdo a la cláusula antes mencionada, el optante demandante, deberá pagar la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), y como quiera que ya éste dio como pago inicial del inmueble, la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), es evidente que estando en posesión del “propietario” demandado dicha cantidad de dinero, solamente le será devuelta al “optante” la cantidad de Cien Mil Bolívares exactos (Bs. 100.000,00). Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN

En el lapso de la contestación de la demanda, la parte demandada reconviene a la parte actora alegando que el precio de la venta fue de la cantidad de Quinientos Noventa Mil Bolívares Fuertes (Bs. 590.000,00), el cual se obligó a pagar el comprador de la siguiente forma: El día de la suscripción del contrato del inmueble de compra venta la cantidades de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) dentro de los sesenta días contados a partir de la fecha de suscripción es decir del 25/02/2010, la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) y el resto valga decir la cantidad de Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 340.000.00), el día de la protocolización del documento definitivo de venta, siendo que el plazo de la opción de compra venta fue estipulado en la cláusula tercera de ciento veinte días, más treinta días de prórroga, es decir que el 25 de julio del 2010, venció el plazo pautado para la protocolización del documento definitivo de venta, pero es el caso que el ciudadano J.J.C.D., no le pagó a su representado la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares, pautados en el precitado documento de opción a compra, pese a que con un mes de anticipación al vencimiento del plazo pautado se le entregó al expresado ciudadano solvencia municipal del inmueble vigente hasta el 31/12/2010, documento de liberación de hipoteca efectuado por el Banco Fondo Común debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino el día 08/06/2010, que antes de la fecha en que vencía el plazo, el contrato preparatorio de opción de compra, su representado había gestionado y por ende tenía previamente en su poder los recaudos restantes a saber: solvencia de Corpoelec, condominio, (Administradora González y Asociados), Hidrolara, no habiéndolos entregado con anterioridad, pues los mismos tienen una vigencia de treinta (30) días, de modo que en ningún momento se le imposibilitó de modo alguno al ciudadano J.J.C.D., gestionara por ante la oficina de registro correspondiente el documento definitivo de compra venta, con arreglo y sujeción a lo anteriormente expuesto reconviene al ciudadano J.J.C.D. para que convenga en los siguientes petitorios: Primero: Se deje sin efecto jurídico alguno el documento de opción de compra venta, suscrito entre él y el ciudadano J.J.C.D., demandante reconvenido, en fecha 25 de febrero de 2010, por ante la Notaria Cuarta de Barquisimeto anotado bajo el Nº 23, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Segundo: Reconozca y le cancele a su representado la suma de Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs. F.100.000,00) por concepto de Cláusula Penal establecida en la cláusula Sexta del aludido contrato de opción a compra venta y Tercero: Las costas y costos procesales generados en la presente causa.

La parte demandante reconvenida contesta la reconvención alegando que, la reconvención no expresa la indicación del tribunal ante el cual se propone la demanda, el nombre y apellido del demandante, los instrumentos en que se funda la pretensión los cuales no se hicieron valer con el libelo, el nombre y apellido del mandatario, por lo que es evidente que el libelo de reconvención bajo estudio esta inficionado por el defecto de forma de la demanda, por no haber llenado en él los requisitos preceptuados en los ordinales 1, 6 y 8 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. A todo evento, niega, rechaza y contradice en todos y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención propuesta por estar fundada en la resolución de un inexistente contrato, porque no es a las partes a quienes corresponde nominar a los contratos, porque la calificación de la naturaleza de los contratos, es de orden público, de la idea anterior surge indudablemente que no podría el tribunal sin incurrir en ultra petita decidir sobre las consecuencia que para las partes produce el contrato de marras, que como se ha dicho “es contrato de venta”.

En relación al alegato del demandante reconvenido del defecto de forma de la demanda, se observa: que la reconvención es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en la cual se le permite plantear a su vez en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, inclusive referidas a situaciones diferentes en el juicio principal y el escrito deberá expresar con toda claridad y precisión el objeto y su fundamento. Ahora bien, examinado el escrito de la reconvención en el caso que nos ocupa, se observa que el mismo reúne los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que al tratarse de una reconvención, planteada en el mismo juicio y estando las partes a derecho, se simplifican algunas formalidades; en el presente caso la reconvención está planteada en el mismo tribunal donde se intentó la demanda y por tratarse del Tribunal competente, la reconvención fue admitida. De la misma manera en el escrito reconvencional, fue señalado el nombre y apellido del demandante reconvenido J.J.C.D., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 11.919.692, y la identificación del demandado reconviniente, con sus nombres y apellidos y el apoderado que lo representa está contenido en el encabezamiento del escrito conjunto de contestación de la demanda y de la reconvención, siendo que está determinado con precisión el objeto de la reconvención que no es otro que el inmueble sujeto a controversia, identificado con sus linderos constituidos en una parcela de terreno propio y la casa sobre ella distinguida con el Nº 1208, ubicada en la Urb. La Villa Roca II, Vía Intercomunal Barquisimeto - Acarigua Sector Los Rastrojos Municipio Palavecino estado Lara, cuyo documento fundamental de la acción, consta a los folios 14 y 15 de las actas procesales. En consecuencia se declara improcedente la defensa esgrimida por el demandante reconvenido de defectos de forma de la reconvención. Así se decide.

Ahora bien son requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria los siguientes: A) Que se trate de un contrato. B) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes. C) Es esencial que la parte que demanda la resolución, haya a la vez cumplido u ofrecido cumplir. D) Es necesario que el juez declare la resolución.

En el presente caso se cumple cabalmente con los anteriores requisitos, ya que en primer lugar se trata de un contrato bilateral, el cual ya fue valorado. En segundo lugar se observa un incumplimiento forzoso de la obligación por parte del actor reconvenido sobre el pago oportuno de la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), contenida en el expresado contrato de compra venta y, a la vez el demandado reconviniente ofreció cumplir con los términos del contrato del documento notariado ya valorado, evidenciándose dicho cumplimiento por el hecho de haber extremado el mismo sus obligaciones para que se llevara a cabo la protocolización definitiva del documento al cumplir con lo establecido en la cláusula quinta de liberar el inmueble de todo gravamen e hipoteca para el momento de la firma del documento definitivo de la venta y haber proporcionado todas las solvencias al día de los distintos servicios (agua, gas, teléfono, derechos de frente, etc), sin que conste en autos que el actor haya presentado el documento respectivo para su protocolización respectiva ante el registro correspondiente y como quiera que el juez tiene la potestad de declarar resuelto el contrato, este órgano jurisdiccional en virtud de que el demandado reconviniente cumplió con su obligación de vendedor en los términos atinentes al contrato, no así el demandante reconvenido; declara procedente la presente resolución de contrato. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación formulada por la Abogada D.R.G.M., Apoderada Judicial de la parte actora reconvenida, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 29 de Octubre de 2012, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA que declaró SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO autenticado según consta por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 25 de Febrero de 2010, inscrita bajo el N° 23, Tomo 43 de los libros llevado por ante dicha Notaria, presentada por el ciudadano J.J.C.D., en contra del ciudadano L.J.C.P. y declaró CON LUGAR la reconvención cuyo objeto es la Resolución de dicho contrato, interpuesta por el demandado en contra del demandante. Ordenó una vez quedase firme el fallo dictado, se remitiera copia certificada de la misma con oficio a la mencionada Notaría para que realizara la respectiva anotación en los libros correspondientes; que DECLARÓ RESUELTO el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 25 de Febrero de 2010, bajo el N° 23, Tomo 43 de los libros respectivos, por vía de cláusula penal, condenó a la parte demandante reconvenida y perdidosa, a pagar a favor de la demandada reconviniente la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. F 100.000,00). Con la advertencia que el ciudadano L.J.C., deberá devolver al demandante, el excedente de la mencionada cantidad, la cual recibió de conformidad al contrato realizado entre ambas partes, objeto del presente fallo.

Se RATIFICA la condena en costas proferida por el a-quo y se condena a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión, líbrense boletas y entréguense al Alguacil, y conforme al Artículo 248 ejusdem, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

Regístrese, publíquese y bájese oportunamente.

El Juez Provisorio,

El Secretario,

Dr. S.D.M.M.

Abg. J.M.

Publicada en la misma fecha en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada, conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abg. J.M.