Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 24 de Octubre de 2013

Fecha de Resolución24 de Octubre de 2013
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores
PonenteYolanda Díaz
ProcedimientoDesalojo (Apelacion)

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 13-8246.

Parte demandante: Ciudadano R.P.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.191.040.

Apoderado Judicial: Abogado P.A.P.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 28.596.

Parte demandada: Ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.031.893.

Apoderado Judicial: Abogado G.G.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 70.727.

Motivo: Desalojo.

Capítulo I

ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado P.A.P.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano R.P.P., ambos identificados, contra la decisión dictada en fecha 16 de septiembre de 2013, por el Juzgado del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara sin lugar la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano R.P.P., contra la ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G..

Recibidas las actuaciones, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 18 de octubre de 2013, signándole el No. 13-8246 de la nomenclatura interna de este Despacho. Asimismo, se fijó el tercer día de despacho siguiente, a fin de que tuviera lugar la audiencia oral en el presente procedimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Llegada la oportunidad señalada, quien suscribe celebró la audiencia oral, y mediante acta levantada al efecto, se dejó constancia de lo siguiente:

En el día de hoy, jueves veinticuatro (24) de octubre de dos mil trece (2013), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se encuentra constituido el Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en Sede Constitucional, a los fines de que tenga lugar el día y la hora para la celebración de la Audiencia Oral en el presente juicio que por DESALOJO incoara el ciudadano R.P.P., contra la ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G.. Se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal por el ciudadano Alguacil, dejándose constancia de la comparecencia del Abogado G.G.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 70.727, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.031.893; y de la no comparecencia del demandante, ciudadano R.P.P., ni por sí ni por medio de apoderado judicial. Acto seguido, la Jueza Superior de este Despacho, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada, quien manifestó no tener pruebas que evacuar ni alegatos que esgrimir, es todo. Concluida la exposición, este Juzgado Superior se retira a deliberar, y se concede un lapso de sesenta (60) minutos, para reanudar la audiencia oral conforme a lo establecido en el artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En este estado, el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el aludido artículo 123 de la Ley que rige la materia, deja expresa constancia de que emitirá la sentencia definitiva en la presente fecha, es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.

Finalizada la exposición de la única parte compareciente a la audiencia oral, y una vez concluido el lapso concedido de conformidad a lo establecido en el artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Juzgado Superior pasa de seguidas a dictar sentencia bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa, el ciudadano R.P.P., asistido de Abogado, alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que el 10 de diciembre de 2010, autorizó suficientemente por escrito al ciudadano J.F.A., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.123.303, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA F.J.M.R., C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de noviembre de 1990, bajo el No. 71, Tomo 71-A-Pro., para que procediera a celebrar un contrato de arrendamiento con la ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G..

Que el plazo de duración del contrato fue de seis (06) meses fijos, contados a partir del 10 de diciembre de 2010, hasta el 10 de junio de 2011, inclusive, sobre un apartamento residencial de su propiedad, marcado con la letra y número 34-B, Piso 3, Torre B, del Edificio denominado “RESIDENCIAS MIRARAVALLE”, situado en la Calle Ricaurte, de la Urbanización “CHARA”, Parroquia Charallave, en Jurisdicción del Municipio Autónomo C.R.d.E.M..

Que se fijó de común acuerdo entre las partes, que el canon de arrendamiento mensual sería la cantidad de dos mil ochocientos bolívares exactos (Bs. 2.800,00), que la arrendataria pagaría puntualmente al arrendador, que en este caso se encuentra representada por el ciudadano J.F.A..

Que se recibió la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), en calidad de depósito para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas.

Que en la cláusula octava del contrato de arrendamiento se estableció que el incumplimiento por parte de la arrendataria de cualquiera de las obligaciones asumidas en el presente contrato, así como en atraso en el pago de dos (02) mensualidades consecutivas, sería causa suficiente para que el arrendador ejerciera las acciones que estimare conveniente para la entrega inmediata del inmueble arrendado.

Que el contrato de arrendamiento se venció el 10 de junio de 2011, y la arrendataria lleva sin pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a veinticuatro (24) meses consecutivos, y hasta la presente fecha se ha negado a pagar los cánones de arrendamientos, eludiendo su responsabilidad, e inclusive denuncio a su autorizado por ante el Cuerpo de Investigaciones, Científicas, Penales y Criminalísticas (CICPC), por presuntos insultos a su persona, lo cual es completamente falso.

Que necesita de su vivienda para ocuparla, ya que es una persona de setenta y cinco (75) años de edad, y vive actualmente arrimado en una habitación con un hermano también de la tercera edad.

Fundamentó su pretensión en el contenido de los artículos 91. 1º, 98, 100 y 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.271, 1.579 del Código Civil.

Por último, solicitó se admitiera la demanda, sustanciara conforme a derecho y se declarara con lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas y costos a la parte demandada.

Admitida la demanda por auto de fecha 12 de marzo de 2013, el Tribunal de la causa fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación de la parte demandada, a fin de que se celebrara la audiencia oral de mediación en el presente procedimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En fecha 02 de abril de 2013, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en autos de haber practicado la citación de la parte demandada, ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G..

Por acta levantada el 12 de abril de 2013, el Tribunal dejó constancia de la comparecencia de ambas partes a la audiencia oral de mediación, prolongándola para el quinto (5to) día de despacho siguiente a la fecha, a fin de llegar a una conciliación.

Llegada la oportunidad para la celebración de la audiencia oral de mediación, el Tribunal de la causa dejó constancia de la comparecencia de ambas partes, así como de la comparecencia del ciudadano J.F.A., antes identificado, y concluidas las exposiciones, sin que se haya logrado ningún acuerdo conciliatorio, el Tribunal señaló haberse producido los efectos establecidos en el artículos 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Mediante escrito de fecha 14 de mayo de 2013, la parte demandada asistida de Abogado, dio contestación a la demanda incoada en su contra, alegando entre otras cosas, lo siguiente:

Que niega, rechaza y contradice por ser falso, que tenga alguna relación arrendaticia con el demandante.

Que niega, rechaza y contradice por ser falso, que adeude al demandante veinticuatro (24) mensualidades de arrendamiento.

Que niega, rechaza y contradice que su arrendador siguiera en su contra un procedimiento administrativo.

Que rechaza e impugna formalmente la resolución administrativa dictada por la Superintendencia de Arrendamientos de Viviendas, signada con el No. 00250, de fecha 13 de febrero de 2013, por no haber sido ésta intentada por su arrendador.

Que niega, rechaza y contradice por ser falso, que deba cancelar los costos y costas del presente procedimiento.

Que el actor no tiene la capacidad para demandarla por no ser su arrendador, aun cuando sea el propietario del inmueble.

Que se opone a cualquiera de las intenciones del actor, por no ser él su arrendador.

Que se ha visto en la necesidad de cancelar los gastos de condominio, los servicios de luz eléctrica, gas domestico, cuotas especiales, etc., ya que su arrendador no cumple con tales obligaciones.

Finalmente, solicitó se desestimara la presente demanda incoada en su contra, y se declarara sin lugar en la definitiva.

Por auto de fecha 09 de julio de 2013, el Tribunal de la causa fijó los puntos controvertidos en la presente causa, y ordenó la apertura del lapso probatorio, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Finalizado el lapso de promoción de pruebas, el Tribunal por auto de fecha 02 de agosto de 2013, fijó el quinto (5to) día siguiente a la fecha, para que tuviera lugar la celebración de la audiencia oral de juicio, y llegada la oportunidad, por acta levantada el 09 de agosto de 2013, el A quo dejó constancia de la comparecencia de ambas partes, y de las exposiciones de las mismas.

Posteriormente, en fecha 12 de agosto de 2013, diferida la audiencia conforme a lo previsto en el artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el Tribunal de la causa dictó el dispositivo del fallo, declarando sin lugar la demanda que por Desalojo incoara por el ciudadano R.P.P., en contra de la ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G., dejando constancia de que el texto integro de la sentencia lo publicaría el tercer (3er) día de despacho siguiente a la fecha.

Capítulo III

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con su escrito libelar, consignó las siguientes documentales:

Copia del documento contentivo de la autorización (f. 04 del expediente). Esta Juzgadora valora esta documental conforme a lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, demostrándose la autorización que en fecha 25 de noviembre de 2010, el ciudadano R.P.P., le otorgara al ciudadano J.F.A., en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA F.J.M.R., C.A.”, para el alquiler y administración del inmueble de su propiedad según documento inscrito por ante el Registro Subalterno de Cua, anotado bajo el No. 20, Protocolo Primero, signado con el No. 34-B, evidenciándose asimismo que el canon de arrendamiento autorizado es por la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), y que para la fecha solicitaron exigir tres (03) meses de depósito como garantía. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia del documento inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de noviembre de 1990, bajo el No. 71, Tomo 71-A-Pro., y del documento inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de abril de 1991, bajo el No. 27, Tomo 47-A-Pro. (f. 05 al 18 del presente expediente). Estas documentales son valoradas por esta Juzgadora, por cuanto se tratan de documentos inscritos ante un ente autorizado para dar fe pública, los cuales además no fueron impugnados por la contraparte, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose el documento constitutivo y los estatutos sociales de la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA F.J.M.R., C.A.”, así como la participación de asamblea de accionistas que presentaran al referido Registro. Y ASÍ SE DECIDE.

Original del documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre un inmueble constituido por un apartamento residencial marcado con la letra y número 34-B, Piso 3, Torre B, del Edificio denominado Residencias Miraravalle, situado en la Calle Ricaurte, de la Urbanización Chara, Charallave, Jurisdicción del Municipio Autónomo C.R.d.E.M. (f. 19 y 20 del presente expediente). Esta Alzada valora esta documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, demostrándose la relación contractual existente entre las partes y lo convenido por ellas. Y ASÍ SE DECIDE.

Original Resolución No. 00250 de fecha 13 de febrero de 2013, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (f. 21 al 23 del presente expediente). Se observa que se trata de un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba en contrario, lo cual no sucedió en el caso de autos, por lo que esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, evidenciándose que el demandante recurrió a la vía administrativa antes de interponer el presente juicio, de conformidad con los artículos 96 y 97 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia del documento protocolizado en el Registro Subalterno del Distrito Urdaneta del Estado Miranda, bajo el No. 20, Protocolo Primero, folios del 121 al 126, Tomo 6, de fecha 06 de diciembre de 1984 (f. 24 al 28 del presente expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la propiedad del ciudadano R.P.P., sobre el inmueble objeto del presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia de la boleta de citación expedida por el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (f. 29 del presente expediente). Observa esta Juzgadora de su revisión que nada aporta al tema controvertido, por lo que se desecha del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la parte demandada reprodujo el mérito favorable que de los autos se desprende, lo cual no constituye un medio probatorio que merezca alguna valoración, puesto que su invocación alude únicamente al denominado principio de la comunidad de la prueba, conforme al cual toda prueba incorporada por las partes pertenece al proceso, independientemente de quien la haya promovido. Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo, promovió dos planillas de depósito bancario de fecha 11 de enero de 2011, y 14 de febrero de 2011 (f. 56 y 57 del presente expediente). Con respecto a estas documentales, se observa que la Sala de Casacion Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 501 de fecha 17 de septiembre de 2009, expediente No. 09-120, estableció que “(…) en torno a los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, esta Sala ha establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos.”, por lo que esta Juzgadora valora tales documentales, quedando evidenciado los depósitos que el ciudadano J.F.A., realizara a la cuenta del demandante. Y ASÍ SE DECIDE.

Citación 010-2011 de fecha 25 de abril de 2011, emitida por el Sindico Procurador Municipal del Municipio C.R. (f. 58 del presente expediente). Observa esta Juzgadora que la documental promovida constituye un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, sin embargo del mismo no se desprende ningún elemento que aporte algo al tema controvertido, por lo que se desecha del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Oficio de fecha 14 de enero de 2013, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (f. 59 del presente expediente). En cuanto a esta documental se observa que la misma constituye un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba en contrario, lo cual no sucedió en el caso de autos, por lo que esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, evidenciándose la notificación que se le practicara al hoy demandante, a fin de concurrir a la audiencia conciliatoria en el procedimiento administrativo incoado antes de la presente demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

Escrito de fecha 21 de junio de 2011, presentado ante la Dirección General de Inquilinato, hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (f. 60 al 63 del presente expediente). Esta documental se valora por cuanto de su revisión se observa que la misma constituye un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba en contrario, lo cual no sucedió en el caso de autos, quedando demostrado que el demandante agoto la vía administrativa antes de acudir a la vía jurisdiccional, de conformidad 96 y 97 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia del Registro de Vivienda Principal (f. 64 del presente expediente). Esta documental se valora por ser el mismo un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba en contrario, lo cual no sucedió en el caso de autos, por lo que queda demostrado que el inmueble arrendado se encuentra inscrito como vivienda principal por ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Y ASÍ SE DECIDE.

Original del documento protocolizado en el Registro Subalterno del Distrito Urdaneta del Estado Miranda, bajo el No. 20, Protocolo Primero, folios del 121 al 126, Tomo 6, de fecha 06 de diciembre de 1984 (f. 65 al 69 del presente expediente). Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada –como se señalara con anterioridad- la propiedad del ciudadano R.P.P., sobre el inmueble objeto del presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA:

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte demandada promovió el contrato de arrendamiento suscrito el 10 de diciembre de 2010, con la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA F.J.M.R., C.A.”, así como el registro mercantil de la misma, documentales éstas que fueron a.y.v.p. esta Superioridad con anterioridad, por lo que resulta inoficioso volverlas a a.Y.A.S.D.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 16 de septiembre de 2013, por el Juzgado del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

(…) siendo el contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA F.J.M.R., C.A., en la persona de su presidente, J.F.A., suficientemente identificados en autos, y la ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G., ya identificada, el documento fundamental de esta acción. El mismo debe interpretarse de cara a la autorización otorgada por R.P.P., supra identificado, a la mencionada empresa, mediante la cual delega poderes de administración sobre el bien inmueble objeto de esta pretensión.

Asimismo como se desprende de la doctrina invocada, se ha hecho una clasificación de tales actos de representación voluntaria, quedando establecido que cuando el negocio se materializa en nombre y por cuenta del representado, es ápice para la configuración de una representación directa y perfecta, mientras que cuando se hace por cuenta del representante pero a nombre del representado, en cambio, estaríamos al frente de una representación indirecta e imperfecta, respecto de la cual el tercero contratante, es decir el arrendatario en este caso concreto, no tendría acción directa contra el propietario, sino contra aquel con quien celebró el mencionado contrato, y viceversa.

…omissis…

“Por lo que, en virtud de haberse verificado perfectamente la ausencia de señalamiento del carácter de autorizado con el cual actuó el ciudadano J.F.A., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA F.J.M.R., C.A., puede concluirse que, imperfecto como se configuro el acto de representación, no tiene pues el propietario-representado acción directa contra la demandada, defecto este que no puede ser subsanable con la simple presencia del ciudadano J.F.A., ya identificado, representante en este caso, cuando en la audiencia oral de mediación, solo enfatizó: “yo como autorizado para ese alquiler apoyo todo lo que declaró el propietario del inmueble”. Cuando por el contrario lo que debió haber hecho fue hacerse parte en el presente juicio; es por lo que es forzoso para esta Juzgadora desestimar la presente demanda por falta de legitimatio ad causam del accionante. Y así se decide.”

(Fin de la cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 16 de septiembre de 2013, por el Juzgado del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara sin lugar la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano R.P.P., contra la ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G..

Para resolver se observa:

Antes de cualquier consideración, quien aquí decide observa de la revisión de la sentencia recurrida la contradicción en la que incurrió en la parte motiva de su fallo, al otorgarle valor probatorio a la autorización que el demandante le confiriera al ciudadano J.F.A., en representación de la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA F.J.M.R., C.A.”, para el alquiler y administración del inmueble de su propiedad, señalando que la misma no contaba con la fecha, lo cual no es cierto, para luego clasificar como imperfecto el acto de representación con el cual la referida empresa suscribió el contrato de arrendamiento, desestimando la demanda incoada por falta de legitimatio ad causam, con lo cual evidentemente se infringió el requisito que señala el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Por tal motivo, al evidenciarse que la recurrida incurrió en el vicio antes delatado, es por lo que este Tribunal Superior DECLARA NULA la sentencia recurrida dictada en fecha 16 de septiembre de 2013, por el Juzgado del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a tenor de lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, conforme al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia, aún cuando la sentencia apelada se halle viciada por defecto de forma, toda vez que en ningún caso le es posible ordenar la reposición de la causa con fundamento en la nulidad de la sentencia recurrida, en tal sentido, este Juzgado Superior antes de emitir cualquier pronunciamiento sobre el fondo, observa que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda adujo que el actor no tenía capacidad para demandarla, y posteriormente en la celebración de la audiencia oral de juicio, su representación judicial alegó que la relación arrendaticia que mantiene su mandante es con la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA F.J.M.R., C.A.”, por lo que el actor no posee legitimidad conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento.

Ante los alegatos esgrimidos por la parte demandada en el transcurso del íter procesal, es evidente que la defensa opuesta se refiere a la presunta falta de cualidad del actor para sostener el presente juicio, cuyo fundamento legal se encuentra contenido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que en su primera parte, contempla lo siguiente: “(…) junto con las defensas invocados por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar sostener el juicio, (…)”, la cual se refiere, básicamente, a la relación que sostiene un determinado sujeto con una controversia, en virtud de mantener un vínculo con el objeto que se dirime en el litigio o ser titular de alguno o algunos de los derechos que ha de ventilarse en el juicio.

Con respecto a la diferencia establecida entre la cualidad y la legitimación, como instituciones típicas del Derecho Procesal Civil, es preciso señalar que ello parte del siguiente supuesto: en la capacidad procesal se discute en torno a las aptitudes de ataque y defensa en el proceso, en cambio que en la cualidad se trata el tema de la titularidad sustancial; inclusive, se puede distinguir dentro del propio ámbito de la cualidad, lo que es la cualidad sustancial y la cualidad procesal; ambas por lo general coinciden, como ocurre con la cualidad de propietario; sin embargo, ocurren excepciones donde la Ley cede titularidad procesal -más no capacidad- al que no es titular sustancial, tal como es el caso de la Nulidad del Matrimonio, que no sólo puede solicitarse por los cónyuges (titularidad sustancial) sino también, por propio imperio de la Ley, por los ascendientes y todos aquellos que tengan interés actual (cualidad procesal).

En este sentido, se desprende de las actas procesales que en el caso de autos la pretensión del ciudadano R.P.P., es el desalojo de un inmueble que es de su propiedad, el cual se encuentra constituido por un apartamento residencial marcado con la letra y número 34-B, Piso 3, Torre B, del Edificio denominado Residencias Miraravalle, situado en la Calle Ricaurte, de la Urbanización Chara, Charallave, Jurisdicción del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., en virtud del incumplimiento por parte de la arrendataria, ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G., con respecto al pago de los cánones de arrendamientos, obligación ésta que adujo asumió la demandada en el contrato que suscribiera con el ciudadano J.F.A., en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA F.J.M.R., C.A.”, quien actuó conforme a la autorización que el demandante le expidiera.

Por su parte, la demandada en la oportunidad de dar contestación, negó, rechazó y contradijo que mantuviera alguna relación arrendaticia con el ciudadano R.P.P., y por ende que le adeude veinticuatro (24) mensualidades de arrendamiento, alegando la falta de capacidad del actor para demandarla por no ser él quien le arrendo el inmueble objeto del contrato, razón ésta por la que se opuso a sus pretensiones e impugnó la resolución administrativa dictada por la Superintendencia de Arrendamientos de Viviendas, signada con el No. 00250, de fecha 13 de febrero de 2013, por no haber sido intentado tal procedimiento administrativo por su arrendador.

Establecido lo anterior, esta Juzgadora observa que el actor acompaño a su escrito libelar, el documento mediante el cual dio autorización al ciudadano J.F.A., en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA F.J.M.R., C.A.” (Ver folio 04 del expediente), para celebrar el contrato de arrendamiento con la ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G. (Ver folio 19 y 20 del expediente), sobre el inmueble constituido por un apartamento residencial marcado con la letra y número 34-B, Piso 3, Torre B, del Edificio denominado Residencias Miraravalle, situado en la Calle Ricaurte, de la Urbanización Chara, Charallave, Jurisdicción del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., el cual es de su propiedad según consta del documento protocolizado en el Registro Subalterno del Distrito Urdaneta del Estado Miranda, bajo el No. 20, Protocolo Primero, folios del 121 al 126, Tomo 6, de fecha 06 de diciembre de 1984 (Ver folio 24 al 28, 65 al 69 del presente expediente), documentales todas éstas que no fueron impugnadas ni tachadas por la parte contraria, por lo que esta Alzada las valoro precedentemente.

En este sentido, se evidencia de la revisión de las pruebas aportadas a los autos, que ciertamente el ciudadano R.P.P., no fue quien suscribió el contrato de arrendamiento que la demandada alegó y por ende admitió, haber celebrado con la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA F.J.M.R., C.A.”; sin embargo, observa quien aquí decide que el actor autorizó, con anterioridad a la celebración del contrato, esto es, el 25 de noviembre de 2010, suficientemente a la referida empresa, la cual se encuentra representada por el ciudadano J.F.A., para que gestionara todo lo relacionado con el alquiler y administración del inmueble tantas veces indicado, por lo que es evidente que el actor posee la legitimación activa en la presente causa, siendo por consiguiente ineludible para esta Juzgadora desechar la defensa opuesta por la parte demandada en cuanto a la falta de cualidad del ciudadano R.P.P., para sostener el presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE.

De conformidad con la declaratoria anterior, resulta forzoso para este Juzgado Superior pronunciarse sobre el fondo de la presente causa, y en tal sentido, se observa que el demandante fundamentó su acción en el incumplimiento de la arrendataria con respecto a sus obligaciones contractuales, específicamente lo establecido en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, la cual es del tenor siguiente:

(…) El incumplimiento por parte de “LA ARRENDATARIA” de cualesquiera de las obligaciones asumidas en el presente contrato; así como el atraso en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas, será causa suficiente para que “LA ARRENDADORA” ejerza las acciones que estimare conveniente, contentivas del Desalojo y entrega inmediata del inmueble arrendado, y cuyos gastos serán por cuenta de “LA ARRENDATARIA”.”

Asimismo, del escrito libelar se observa que el actor fundamentó su pretensión en el contenido del ordinal 1º del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, que prevé lo siguiente:

Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. (…)

Por su parte, quien decide observa de la contestación a la demanda como de las actas levantadas en las oportunidades en las que se llevo a cabo las respectivas audiencias orales, que la parte demandada se limitó a rechazar las pretensiones del actor con fundamento en su presunta falta de cualidad, defensa ésta que fue anteriormente desechada, por lo que en el presente caso es evidente que ambas partes reconocen el contrato que cursa en autos a los folios 19 y 20 del presente expediente, en virtud de lo cual resulta imprescindible destacar que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, éstas no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas; razón por la cual, queda establecido por esta Alzada que entre las partes litigantes efectivamente existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Ahora bien, del contenido del contrato de arrendamiento se evidencia que las partes pactaron en su cláusula octava, que el incumplimiento por parte de la arrendataria de cualquiera de las obligaciones asumidas, como el atraso en el pago de dos (02) mensualidades consecutivas, darían derecho al arrendador a ejercer las acciones respectivas, evidenciándose de la Resolución No. 00250 de fecha 13 de febrero de 2013, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Ver folio 21 al 23 del expediente), que el demandante acudió a la vía administrativa antes de interponer el presente juicio, ello conforme a lo previsto en los artículos 96 y 97 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en este mismo sentido, puede constatarse del Registro de Vivienda Principal emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) (Ver folio 64 del presente expediente), que el inmueble arrendado se encuentra destinado a vivienda, como lo exige el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, para la procedencia de la presente demanda de desalojo.

Cumplidos como se encuentran los extremos exigidos para la procedencia de la presente acción, sin que conste en el caso sub examine prueba alguna con la cual se demuestre el cumplimiento de la arrendataria con relación al pago de los cánones de arrendamientos, o el hecho que haya producido la extinción de su obligación de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora declarar con lugar la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano R.P.P., contra la ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G.. Y ASI SE DECIDE.

En virtud de lo anteriormente expuesto, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por el Abogado P.A.P.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano R.P.P., ambos identificados. Y ASI SE DECIDE.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado P.A.P.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 28.596, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano R.P.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.191.040, contra la decisión dictada en fecha 16 de septiembre de 2013, por el Juzgado del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual se ANULA en todas y cada una de sus partes.

Segundo

CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano R.P.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.191.040, contra la ciudadana GRISELIS DEL VALLE M.D.G., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.031.893; en consecuencia, se ordena la entrega inmediata del inmueble arrendado, constituido por un apartamento residencial marcado con la letra y número 34-B, Piso 3, Torre B, del Edificio denominado Residencias Miraravalle, situado en la Calle Ricaurte, de la Urbanización Chara, Charallave, Jurisdicción del Municipio Autónomo C.R.d.E.M..

Tercero

Por cuanto la parte demandada ha resultado vencida en el presente juicio, se le condena al pago de las costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Quinto

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre de dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR

DRA. Y.D.C.D.

EL SECRETARIO

RAUL COLOMBANI

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.).

EL SECRETARIO

RAUL COLOMBANI

YD/RC/vp.

Exp. No. 13-8246.

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