Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 8 de Octubre de 2013

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado N.F., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano R.J.O.M., ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 05 de abril de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de compra venta y daños y perjuicios interpuesta por el ciudadano R.J.O.M..

Recibidas las actuaciones, mediante auto de fecha 17 de mayo de 2013 de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando que en fecha 21 de junio de 2013, ambas partes hicieron uso de su derecho por lo que este Tribunal entró en el lapso de ocho (08) días para la presentación de observaciones de conformidad con el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 08 de julio de 2013, vencidas las horas de despacho y el lapso de ocho (08) días fijados para consignar escrito de observaciones, este Tribunal declaró concluida la sustanciación de la presente causa, dejando expresa constancia que a partir de la presente fecha, exclusive, entró en el lapso de sesenta (60) días calendario para dictar sentencia.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en fecha 13 de diciembre de 2007, por ante el Tribunal de la causa, la parte demandante, presentó escrito alegando lo siguiente:

Que en fecha 18 de octubre del 2004, por motivos de filtraciones de aguas negras y blancas, su vivienda sufrió serios daños como consecuencia de un deslizamiento del terreno viéndose en la extrema necesidad de desalojarla luego de que los funcionarios de la Dirección Municipal Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, hicieran una evaluación de la situación.

Que ante tal situación compañeros de su trabajo le informaron que la mama de otro compañero de trabajo, tenía un apartamento desocupado en la Residencias El Encanto y es así como establecemos contacto con el ciudadano STIVENSON FREITAS, quien le manifestó que hablaría con su mama sobre el apartamento.

Que la mama del ciudadano STIVENSON FREITAS, al principio no quería alquilar pero luego de alguna insistencia entre los días 20 y 25 de octubre del 2004, comenzó a ocupar con el carácter de arrendatario a través de un contrato verbal, el inmueble conformado por un apartamento, ubicado en el piso 2, del Conjunto Residencial El Encanto distinguido con las siglas 2-B-7 del Municipio Guaicaipuro, Estado Miranda, propiedad de la ciudadana E.V., pagando la suma de TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 300) mensuales, entregándole al momento de iniciarse la relación arrendaticia, la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000) hoy equivalentes a MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200.00) por concepto de deposito en garantía y honorarios por la redacción del contrato de arrendamiento.

Que el referido inmueble se encontraba en completo abandono, ya que según el ciudadano STIVENSON FREITAS, tenia aproximadamente dos años deshabitado, de manera que estaba totalmente sucio, lleno de escombros, paredes perforadas con huecos, techo desconchado, poceta del baño manchada, el gabinete inferior de la cocina abombado, sin energía eléctrica, unos muebles viejos y deteriorados, que luego con la autorización de la propietaria poco a poco fueron recuperando el apartamento hasta ponerlo habitable.

Que la cancelación de los canon de arrendamientos, siempre se han hecho a través de depósitos bancarios en una cuenta corriente del banco Mercantil a nombre de la ciudadana E.V..

Que a finales del mes de octubre del 2005, le manifestaron verbalmente al ciudadano STIVENSON FREITAS, hijo de la ciudadana E.V., la intención de adquirir el apartamento por el sistema de Ley de política habitacional, después de un tiempo, la referida ciudadana manifestó que estaba de acuerdo en venderles el inmueble y les comunico a través del ciudadano STIVENSON FREITAS, que el precio era por SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 65.000.000), hoy equivalentes a SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000.00).

Que al mes siguiente conversaron nuevamente con el ciudadano STIVENSON FREITAS, para concretar la negociación y luego de varios meses su esposa llamó a la ciudadana E.V., para saber si estaba dispuesta a vender el apartamento a lo que respondió que si.

Posteriormente el ciudadano STIVENSON FREITAS, le manifestó que su mama se había decidido a vender el apartamento, pero que el precio era de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000) hoy equivalentes a SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000.00), de contado y OCHENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 85.000.000), hoy equivalentes a OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 85.000.00) si la negociación se hacía por Ley de política habitacional, a lo que estuvieron de acuerdo, toda vez que la negociación se realizaría a través de un crédito hipotecario.

Que aceptaron el precio de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000), hoy equivalentes a OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 85.000.00) y le manifestaron al ciudadano STIVENSON FREITAS, que le entregarían VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000), hoy equivalentes a VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000.00) los cuales fueron depositados mediante cheque de gerencia emitido por la entidad bancaria Banesco en una cuenta corriente a nombre de la ciudadana E.V., en el banco Mercantil.

Que convenida verbalmente la venta del apartamento, por el precio de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000), hoy equivalentes a OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 85.000.00) continuaron realizando todas las diligencias a través de la caja de ahorro, con el fin de que se aprobara el crédito para el pago de la diferencia que era SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 65.000.000), hoy equivalentes a SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000.00) y simultáneamente elaboraron un documento de compromiso de venta que entregaron para que lo revisara y fijara la fecha de la firma, el cual nunca se hizo, debido a que la propietaria siempre alegaba que lo estaba revisando con sus abogados.

Que el 23 de noviembre de 2006, funcionarios de la caja de ahorro, realizaron una inspección al inmueble, con el fin de constatar las condiciones de habitabilidad del mismo, e hicieron un estudio socio económico, tanto de su persona como de su esposa, que son tramites previos a la aprobación del crédito que se había solicitado y en el se informa que el precio convenido era de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000), hoy equivalentes a OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 85.000.00)

Que el 30 de abril de 2007, le aprobaron el crédito que había solicitado en la Caja de ahorro del Poder Judicial, por la suma de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000), hoy equivalentes a SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000.00) que era la diferencia que faltaba después de restar los VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000), hoy equivalentes A VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000.00) que ya habían entregado y con el cual la propietaria se comprometió a venderles el apartamento.

Que aprobado el crédito, le manifestó a la ciudadana E.V., que tenían todo listo para suscribir la negociación, pero entonces la referida ciudadana manifestó que el precio de venta del apartamento se había incrementado en DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000) hoy equivalentes a DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000.00) más, es decir que el monto de la venta era por NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 95.000.000), hoy equivalentes a NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 95.000.00)

Que con el interés de resolver su problema de vivienda y resguardar la integridad de su familia, le manifestó a la ciudadana E.V., que iba hacer todo lo posible para conseguir los DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000) hoy equivalentes a DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000.00) faltantes.

Que a los pocos días consiguió los DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000) faltantes, hoy equivalentes a DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000.00) y se lo hizo saber a la ciudadana E.V., con el objeto de firmar el documento de venta, pero nuevamente la referida ciudadana manifiesta que el precio del apartamento se incrementó has por CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.00) hoy equivalentes a CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000.00) y que por menos de ese valor no lo vendería.

Ante tal situación, consideró que la ciudadana E.V., estaba abusando de su buena fe, en virtud de que luego que recibiera los VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.00) hoy equivalentes A VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000.00) y convenir en que le venda el apartamento en la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000), hoy equivalentes a OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.85.000.00) modificó el precio y lo aumento a NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 95.000.000) hoy equivalentes A NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.95.000.00) y luego aumento VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000) más, hoy equivalentes a VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000.00) siendo evidente el abuso de su buena fe mientras tiene en su poder VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000.00), producto de un excesivo sacrificio que ha tenido que hacer para poder reunirlos.

Fundamentó la presente demanda conforme a los artículos 1.141, 1.143 1.155, 1.158, 1.159, 1.161, 1.166, 1.167, 1.185, 1.196, 1.474, 1.486 y 1.487 del Código Civil.

Solicitó que se condene a la parte demandada a que convenga darle cumplimiento al contrato verbal de venta sobre un inmueble conformado por un apartamento, ubicado en el piso 2, del Conjunto Residencial El Encanto distinguido con las siglas 2-B-7 del Municipio Guaicaipuro, Estado Miranda, al pago de SESENTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES MIL CON NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 64.463.987) hoy equivalentes a SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE CENTIMOS(Bs. 64.463,987) y sus intereses.

Estimó la presente demanda en la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000), hoy equivalentes a OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.85.000.00).

Solicitó de conformidad con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, se decrete medida de Prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble conformado por un apartamento, ubicado en el piso 2, del Conjunto Residencial El Encanto distinguido con las siglas 2-B-7 del Municipio Guaicaipuro, Estado Miranda.

Finalmente, concluyó solicitando que la presente demanda sea admitida y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de la ley.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que niega, rechaza y contradice que su representada haya pactado con el demandante la venta del inmueble de su propiedad, conformado por un apartamento, ubicado en el piso 2, del Conjunto Residencial El Encanto distinguido con las siglas 2-B-7 del Municipio Guaicaipuro, Estado Miranda, por un monto de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000,00) hoy equivalentes a OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.85.000.00).

Que ciertamente el demandante ocupa el inmueble de su representada, en condición de arrendatario desde el mes de octubre de 2004, en virtud de la desafortunada situación que le ocurrió con la vivienda que ocupaba, fijándose de mutuo acuerdo un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000.00) hoy equivalentes a TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300.00) y que ocuparía el inmueble mientras resolvía su situación de vivienda y el cual ha sido pagado por el demandante con cierta irregularidad.

Que luego de estar allí arrendado el demandante le propuso a su representada que le vendiera el inmueble, a lo que respondió que no pensaba venderlo todavía ya que no había registrado la sentencia de divorcio, ni la partición de bienes correspondiente por cuanto el inmueble objeto del presente litigio era un bien de la unión conyugal que había tenido, la cual para ese momento se encontraba disuelta.

Que a pesar de que su representada le dio respuesta negativa, el demandante insistió en que se le vendiera el inmueble, y como para forzar la situación o comprometerla a ella en una futura venta, le depositó en la misma cuenta donde deposita los alquileres, la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000), hoy equivalentes a VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000.00), cantidad esta que el demandante consideró que era la inicial por la venta del inmueble, sin consultarlo con su representada y sin haberse establecido lapsos para su cumplimiento.

Que su representada se encuentra con una situación que no entiende, en la cual esta supuestamente obligada a venderle al ciudadano R.J.O.M., el inmueble bajo las condiciones que él unilateralmente y de forma inconsulta por demás dispuso a su favor, sin haber concretado nada con su representada.

Que niega, rechaza, desconoce e impugna la supuesta opción de compra venta consignada por la parte demandante, ya que esta nunca fue discutida, ni consultada por su representada y fue elaborada por el demandante a su conveniencia, estableciendo el precio que a el le pareció mas conveniente a sus intereses, toda vez que ya en fecha 30 de abril de 2007 la caja de ahorro del poder judicial, le había aprobado un crédito hipotecario por la suma de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000) hoy equivalentes a SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000.00).

Que la caja de ahorros del poder judicial, previo al cumplimiento de ciertos requisitos, aprueba el crédito hipotecario y posteriormente es cuando el interesado buscará dentro del lapso concedido, el inmueble que adquirirá con el crédito.

Que no puede pretenderse en modo alguno que el hecho de que el demandante tuviera un crédito aprobado por la caja de ahorros del poder judicial, fuera precisamente para adquirir el inmueble de su representada.

Que en el presente caso no se dieron todas las condiciones requeridas por la ley para la existencia del contrato, tal como lo dispone la norma trascrita, por cuanto no existió el consentimiento de las partes, es decir, su representada no dio su conocimiento para dar en opción de compra venta eñ inmueble de su propiedad bajo las condiciones que el demandante señaló en el documento elaborado por él de manera unilateral.

Que el demandante hizo un deposito el 17 de noviembre de 2006 por VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000), hoy equivalentes a VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000.00) cantidad ésta que el demandante consideró que era la inicial por la venta del inmueble, esto lo hizo sin consultar previamente a su representada y sin haberse establecido ni el monto total de la venta, ni los lapsos para el cumplimiento, ni demás condiciones necesarias.

Que con respecto a la referida suma de dinero entregada por el demandante su representada esta dispuesta a devolverlo debido a que no es su intención quedarse con ese dinero la cual estará disponible al momento en que se haga la entrega formal del inmueble arrendado, con la advertencia de que habrá que compensar las cantidades adeudadas por el demandante por concepto de arrendamiento.

Que la parte demandante demandó el pago de unos daños y perjuicios estimados en SESENTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES MIL CON NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 64.463.987) hoy equivalentes a SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE CENTIMOS(Bs. 64.463,987) más sus intereses, los cuales niega y rechaza debido a que en el presente caso no se han producido esos supuestos daños ni tienen causa legal.

Capítulo III

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante sentencia dictada en fecha 05 de abril de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

(…) Narrados como fueron en forma sucinta los hechos controvertidos, y a.c.f.l. pruebas presentadas por las partes, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar la existencia del Contrato Verbal de Opción de Compra-Venta celebrado con la demandada; la relación sustancial en la que se fundamenta la pretensión y la existencia de la obligación invocada como incumplida y así se establece. Conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho pues, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que sido libertado de ella debe probar el pago, o la extinción de la obligación si fuere el caso. Así pues, establecido lo anterior, quien aquí suscribe para emitir su pronunciamiento considera necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra.

…omissis…

Así pues visto lo anterior y conforme al criterio antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada cláusula penal, por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

En el caso de autos, según los hechos narrados por la parte actora, se pretende el cumplimiento de un contrato verbal de opción de compra venta. Ahora bien, cuando hablamos de la existencia de un contrato, nos referimos a su existencia jurídica y no a la formal o instrumentación del contrato, porque el mismo puede existir sin necesidad de escrituración, pues la promesa bilateral de venta es un contrato consensual, y de allí la presencia del contrato verbis. En otros términos, nos referimos a la presencia de las condiciones requeridas para la existencia del contrato, es decir, consentimiento, objeto y causa (Art. 1.141 del Código Civil) (…) En vista de lo anterior y partiendo de las actas que conforman el presente expediente, puede esta Sentenciadora percatarse que no cursa en autos prueba alguna que respalde la pretensión del demandante; en este sentido, aún cuando se evidencia que ciertamente existe una relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente proceso, según se desprende de las manifestaciones de la partes en el libelo de la demanda y escrito de contestación, no obstante a ello, considera quien aquí suscribe que la parte actora no consignó prueba de la cual emane el derecho que invoca para demandar el cumplimiento del contrato de opción de compraventa- Así se establece.

…omissis…

Así las cosas, visto el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito y revisadas las circunstancias propias del presente expediente, podemos con toda certeza afirmar que en el caso de marras no se constituyeron elementos ni argumentos probatorios suficientes que sustentara la acción o que probara de alguna manera el derecho invocado por el actor, a saber: “para que convenga en darle cumplimiento al contrato verbal de venta del apartamento de su propiedad…”; pues bien, al no existir elementos de prueba para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico la existencia del contrato y la obligación de la cual pudiera devenir el pretendido cumplimiento, quien la presente causa resuelve debe declarar SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano R.J.M.O. contra E.S.V., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo; todo ello en virtud que el demandante no cumplió con su obligación probatoria conforme a lo dispuesto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.- Así se decide.

Dicho lo anterior, pasa este Tribunal a realizar su pronunciamiento respecto de los DAÑOS Y PERJUICIOS demandados subsidiariamente por la parte actora, estimados en la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 64.463,98); al respecto observa:

Como quedo establecido en el análisis de las pruebas, en el presente caso no quedó demostrado el hecho generador del daño, es decir, no se cumplió con el primero de los requisitos necesarios para la procedencia de los daños reclamados, razón por la cual este Tribunal considera que no es necesario analizar el resto de dichos requisitos, por cuanto los mismos son concurrentes para la procedencia de la presente acción de indemnización de daños y perjuicios.

Así las cosas observa quien suscribe el presente fallo, que del despliegue probatorio se infiere que el accionante no logro demostrar con las pruebas aportadas, la existencia del contrato verbal alegado en el libelo de la demanda y cuyo incumplimiento pretendía demostrar, aunado a la indemnización por daños y perjuicios que alegaba le había ocasionado la demandada producto del incumplimiento. Luego de haber fijado en la parte supra de la sentencia, los términos en que quedó planteada la controversia es factible concluir que el actor no logro demostrar la existencia del contrato verbal, ni los daños y perjuicios alegados, situación esta que conlleva a que el presente fallo deba ser declarado SIN LUGAR la presente demanda en la parte dispositiva del fallo. Así se decide (…)

(Fin de la Cita)

Capítulo IV

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

Mediante escrito de fecha 21 de junio de 2013, compareció ante esta Alzada el la representación de la parte demandada, alegando entre otras cosas lo siguiente:

Que el alegato principal sostenido por el Tribunal de la causa para declarar sin lugar la presente demanda, se fundamentó en el criterio sostenido y ratificado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que ha establecido que las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición el bien objeto de la negociación.

Que en el caso de autos el supuesto contrato de de opción de compra venta al que se refiere la parte demandante es verbal y nunca fueron consultadas a la demandada, las condiciones para la supuesta venta, toda vez que fue hecho unilateralmente por la parte demandante, quien no logró demostrar su existencia durante el proceso.

Que no existió el consentimiento de su representada para dar en opcion de compra – venta el inmueble de su propiedad bajo las condiciones que el demandante señaló en el documento elaborado por él de manera unilateral.

Que invoca a favor de su representada, el criterio sostenido y ratificado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto a que las promesas de venta, constituyen un contrato preliminar de promesa bilateral de compra – venta en el cual las partes se obligan recíprocamente, previo al cumplimiento de ciertos requisitos y condiciones.

Que en el escrito libelar la parte actora demandó el pago de unos supuestos daños y perjuicios, estimados en SESENTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES MIL CON NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 64.463.987) hoy equivalentes a SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE CENTIMOS(Bs. 64.463,987) más sus intereses, los cuales nada probó al respecto.

Concluyó solicitando se declare sin lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato y por daños y perjuicios.

Posteriormente en fecha 21 de julio de 2013, compareció la representación judicial de la parte demandante, y consignó su escrito de informes, alegando entre otras cosas lo siguiente:

Que a pesar de que el Tribunal de la causa no le dio ningún valor probatorio al recibo otorgado por el banco en la oportunidad de hacer el deposito de la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000), la parte demandada ha reconocido que en efecto se hizo ese deposito, y señala que esta dispuesto a devolverlo, bajo la condición de que le haga entrega del inmueble.

Que es la razón por la cual su representada tiene más de 6 años pagando los gastos de condominio del apartamento, y que en consecuencia no le ha exigido el pago de los canon de arrendamientos por lo que la ciudadana E.V., esta consiente que hizo un negocio con su representada.

Solicitó que sea revocada la sentencia apelada y que sea declarada con lugar el presente recurso de apelación en la definitiva.

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe -como ya se señalara-, a impugnar la decisión proferida en fecha 05 de abril de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de compra venta y daños y perjuicios incoara el ciudadano R.J.O.M. contra la ciudadana E.V..

Para resolver se observa:

Antes de emitir cualquier pronunciamiento con respecto al fondo del asunto, y en virtud de que es deber de esta Alzada reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, mediante un razonamiento propio que dé cumplimiento al principio de la doble instancia, así como revisar que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho a la defensa de las partes, lo cual “(…) encuentra justificación, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, por tanto, independientemente de los motivos o razones que tenga la parte apelante para hacer uso de este recurso ordinario y de su solicitud de reexaminar la cuestión debatida, el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso.” (Sentencia No. 735 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 10 de diciembre de 2009), es razón por la que procede quien aquí decide a tomar en cuenta lo siguiente:

Ahora bien resulta necesario para esta Juzgadora destacar el requisito de congruencia previsto en los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, según el cual prevé que el sentenciador debe atenerse a lo alegado y probado en autos, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, por ello, toda sentencia debe ser congruente en el sentido de que debe existir conformidad entre el hecho controvertido y los alegatos esgrimidos por las partes en la oportunidad procesal para ello, lo que en definitiva constituye el thema decidendum.

En efecto, las sentencias judiciales deben cumplir con requisitos ineludibles establecidos en la Ley Adjetiva Civil, y refrendados por las constantes jurisprudencias, exigencias éstas que permiten que de su propio texto se evidencie cual es el orden que de ellas emana, sin que sea necesario consultar otros documentos contenidos en el expediente, es decir, no debe necesitarse auxilio de ningún otro elemento para comprender el mandamiento que contiene. Dentro de esos requisitos se encuentra la exhaustividad que se plasma en los fallos cuando éstos son completos, de manera tal que exhiben perfectamente el motivo que ocasionó la controversia, la pretensión del accionante, las defensas opuestas por el demandado y los medios probatorios utilizados por los litigantes que coadyuvaron al esclarecimiento de la verdad procesal. Este mandamiento, se encuentra consagrado en el ordenamiento procesal y se puede resumir en el contenido de los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

En este orden de ideas, cuando se incumple una de esas exigencias, el sentenciador emite una decisión inficionada de nulidad, la cual estará sujeta a ser declarada como tal de conformidad con la preceptiva legal contenida en el artículo 244 eiusdem. De los requerimientos señalados, se erige la obligación que tienen los jueces de resolver sobre lo que es conocido en el foro jurídico como el ya enunciado ‘thema decidendum’ que está constituido por todo lo alegado y probado en autos por los litigantes. De allí que los jurisdicentes deban explanar su decisión sobre todo lo alegado por las partes durante el iter procesal ya que asumir esa conducta representa emitir una sentencia congruente y por vía de consecuencia, apegada al principio de exhaustividad antes señalado, y por otro lado si incumpliera con este requisito incurriría en el vicio de incongruencia positiva que como se acotó, vicia de nulidad la sentencia, tal como se observa notablemente en el sub iudice, es por tal motivo que esta Alzada considera necesario traer a colación lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de 20 de abril de 2005, caso: R.A. contra G.A.F., expediente No. 04-0241, sentencia No. 0139, en el que señaló lo siguiente:

(...) el vicio de incongruencia positiva surge cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido por las partes, en el presente caso se configura cuando la condenación versa sobre un objeto diferente del señalado en el libelo, extraño al problema judicial debatido entre las partes (extrapetita). De manera que basta comparar el petitum de la demanda con el dispositivo del fallo o con el pronunciamiento que contiene la condena, para determinar si la sentencia adolece del señalado vicio de forma (…)

(Resaltado añadido)

De conformidad con el criterio jurisprudencial anteriormente trascrito, y a los fines de determinar los límites del problema judicial, esta Alzada constata que el Tribunal de la causa incurrió en una contradicción en la parte motiva de su fallo, al señalar que lo pretendido por el demandante era un cumplimiento de contrato verbal de opción de compra venta, sin percatarse que lo solicitado por el actor era el cumplimiento de un contrato verbal de venta que celebró con la ciudadana E.V., hoy demandada, trasgrediendo en consecuencia el propósito de la motivación del fallo y generando una situación equiparable a la falta absoluta de fundamentos, creando con ello una incertidumbre de si lo analizado fue un contrato de compra venta o un contrato opción de compra venta, otorgando algo distinto a lo peticionado por la parte actora -extrapetita-, e infringiendo con los requisitos que señalan los ordinales 4° y 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, ante los vicios cometidos en la decisión proferida por el Tribunal de la causa este Tribunal Superior DECLARA NULA la sentencia recurrida dictada en fecha 05 de abril de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, conforme a lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

En virtud de la anterior declaratoria, y conforme a lo establecido artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia, aun cuando la sentencia apelada se halle viciada por defecto de forma, toda vez que en ningún caso le es posible ordenar la reposición de la causa con fundamento en la nulidad de la sentencia recurrida y en tal sentido para decidir este Juzgado Superior observa:

En el caso de autos se constata del escrito libelar que el ciudadano R.J.O.M., pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO VERBAL DE VENTA, que supuestamente suscribiera con la ciudadana E.V., sobre un inmueble situado en el piso 2, del Conjunto Residencial El Encanto, distinguido con las siglas 2-B-7, cuyo precio inicialmente fue convenido en la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000), hoy equivalentes a OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 85.000.00), y que posteriormente establecieron en la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.000), hoy equivalente a CIENTO VEINTE MIL (Bs. 120.000,00), de los cuales alega el actor haberle depositado a la demandada, como inicial, la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000), hoy equivalente a VEINTE MIL (Bs. 20.000,00). Asimismo, se desprende que como acción subsidiaria solicita el pago de la suma de SESENTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES MIL CON NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 64.463.987), hoy equivalentes a SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 64.463,987), por los DAÑOS Y PERJUICIOS que presuntamente le fueron ocasionados.

Ante tal pretensión la parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo que haya pactado con el ciudadano R.J.O.M., la venta del inmueble de su propiedad, alegando que en ningún momento tuvo la intención de vender el referido inmueble objeto del presente litigio, constatándose igualmente que desconoció e impugnó el contrato de opción de compra venta que consignara la parte demandante conjuntamente con su escrito libelar (Ver folio 16 del presente expediente), toda vez que éste no fue consultado ni discutido, aduciendo además que el referido contrato no fue suscrito por ella, siendo elaborado por el demandante a su conveniencia; asimismo negó, rechazó y contradijo que en el presente caso se hayan producido daños y perjuicios, manifestando que estos no fueron señalados por el demandante en su escrito libelar.

Ahora bien, a los fines de determinar la procedencia o no de la presente demanda de cumplimiento de contrato verbal de venta, se observa que la parte demandante fundamentó su pretensión en un supuesto contrato verbal de compra venta, y en consecuencia resulta oportuno destacar que indubitablemente la relación jurídica que nace de un contrato no requiere formalidad escrita para su perfeccionamiento, pero sin embargo esa relación contractual debe ser demostrada por la parte quien la pretenda, mediante elementos probatorios que conlleven a demostrar la existencia del vinculo contractual alegado, ya que conforme a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza que “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, existe plena prueba de los hechos alegados en ella (…)” , debe entenderse entonces que la parte que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica debe afirma el hecho que alega, evidenciándose en el caso de autos que la parte demandante no logró demostrar la existencia de la relación contractual alegada, y siendo que que la presente acción se contrae a una demanda de cumplimiento de contrato de compra-venta, estima esta Juzgadora que el presupuesto lógico-jurídico de procedencia de la acción propuesta debe ser precisamente la existencia de un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser demandado judicialmente.

En este orden de ideas, al no quedar evidenciado que la parte demandante haya demostrado la existencia del contrato de compra venta al que hace referencia, considera esta Juzgadora que en el caso de autos no se dio cumplimiento a la carga procesal que le impone nuestro ordenamiento jurídico los cuales se encuentran subsumidos en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (…)” y en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone que “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla(…)” ; por tanto al no apreciarse que el principio de la carga de la prueba haya correspondido al caso de autos, resulta forzoso para quien aquí decide declarar improcedente la presente demanda que por cumplimiento de contrato de compra venta incoara el ciudadano R.J.O.M. contra la ciudadana E.V.. Y ASI SE DECIDE.

Por otra parte, y en virtud de la anterior declaratoria resulta inoficioso para esta Alzada pronunciarse con respecto a las demás defensas esgrimidas por las partes, y además de ello, proceder a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas durante el íter procesal, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por la demandante no resulta idónea en razón de la naturaleza jurídica del contrato. Y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de lo anteriormente expuesto, resulta forzoso para quien aquí suscribe declarar con lugar el recurso procesal de apelación ejercido por el Abogado N.F. actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano R.J.O.M., contra la sentencia dictada en fecha 05 de abril de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, solo en lo que respecta a la nulidad del fallo recurrido tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: