Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 26 de Marzo de 2014

Fecha de Resolución26 de Marzo de 2014
EmisorSuperior Civil Mercantil Transito y Trabajo
PonenteFanny Rodriguez
ProcedimientoResolución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 26 de marzo de 2014.

203° y 155°

Expediente Nº: C-17.247-12

PARTE DEMANDANTE: Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMÉRICAS C.A inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 03 de enero de 1991, bajo el N° 25 tomo 462-A, y realizada su ultima reforma constitutiva estatutaria, según se desprende de acta de asamblea extraordinaria, debidamente protocolizada por ante el registro Mercantil Primero del Estado, en fecha 19 de junio de 1998, bajo el N° 39 tomo 905-A, e INVERCIONES CASTILLA C.A inscrita originalmente por ante el registro Mercantil de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 27 de Noviembre de 1984, bajo el N° 67, tomo 135-A, como INVERSIONES CASTILLA S.R.L., y reformada su denominación social para establecer la actual antes indicada, según consta de documento protocolizado por ante el citado Registro Mercantil en fecha 13 de Diciembre de 1991, bajo el N° 59, Tomo 458-A y realizada su ultima reforma constitutiva estatutaria, según se desprende de acta de asamblea extraordinaria, debidamente protocolizada por ante el registro Mercantil Primero del estado Aragua, en fecha 27 de julio de 1998, bajo el N° 80, tomo 911-A.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados NARSETE PREVITE FELICE FRANCISCO y P.F.M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 41.802 y 48.876, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana S.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.967.225.

APODERADAS JUDICIALES: Abogadas Y.C.R.B. y C.J.G.A., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 85.579 y 85.580, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.

ANTECEDENTES

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta Instancia Superior procedentes del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua y las mismas se relacionan con los Recursos de Apelación interpuestos por la abogada Y.C.R.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 85.579, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadana S.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.967.225, y la abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 48.876, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida, Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMÉRICAS C.A e INVERCIONES CASTILLA C.A, antes identificadas, contra la decisión de fecha 07 de diciembre de 2004, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

En fecha 14 de mayo de 2012 (folio 209), fue recibido el presente, y en fecha 27 de junio de 2012 (folio 212) la parte actora se adhirió a la apelación en contra de la sentencia de fecha 07 de diciembre de 2004 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

Ahora bien, en fecha 27 de junio de 2012 (folio 213 al 218), la parte actora reconvenida consignó escrito de informes ante esta Alzada.

En fecha 07 de mayo de 2013 (folio 221), la representación judicial de la parte actora reconvenida de autos, solicitó el abocamiento del juez correspondiente en la presente causa, por lo que, en fecha 13 de mayo de 2013 (folios 222 y 223), la Juez Temporal de este Juzgado, F.R., se abocó al conocimiento de la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233 ejusdem.

  1. DE LA DECISIÓN RECURRIDA

    En fecha 07 de diciembre de 2004, consta decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (folios 176 al 189), mediante la cual declaró lo siguiente:

    …se concluye que el contrato suscrito por las partes contratantes y que originó el presente juicio, es de compraventa y no de opción de compra, (…) la naturaleza de la convención no es otra, que el de una compraventa, por haberse configurado en el, un acuerdo de voluntades, al quedar expresamente establecido que las vendedoras Sociedad Mercantil “PROMOCIONES LAS AMERICAS” e “INVERSONES CASTILLA, C.A.”, se obligaron a entregar los locales vendidos y la compradora S.C.V. a pagar el precio, tal como se desprende del contenido de las cláusulas tercera y cuarta del contrato, por lo que forzoso es concluir que la voluntad expresada por las partes fue de la celebrar un contrato de compraventa…

    …el analisis de las pruebas traídas a los autos, se evidencia que las vendedoras dieron fiel cumplimiento, a las dos (2) primeras obligaciones, a saber: Terminar la obra y protocolizar el documento de condominio, tal como lo evidencia el documento que riela al folio 144, emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldia del Municipio Girardot del estado Aragua, de cuyo contenido se desprende que la obra fue culminada parcialmente en fecha “03 de noviembre de 2000” (…) efectivamente las vendedoras cumplieron las obligaciones previstas en el contrato: Terminar la obra en lo que se refiere a los locales comerciales objeto del contrato de compraventa y protocolizar el documento de condominio, tal como quedó demostrado con la protocolizado del documento de condominio en fecha “13 de diciembre de 2.000” (…), esta sentenciadora llega al pleno convencimiento de que las vendedoras dieron cumplimiento a sus obligaciones contractuales, más no así la compradora por las razones antes señaladas, no haber realizado diligencia alguna ante las oficinas administrativas de la vendedora para que esta otorgara el documento definitivo dentro del plazo que le fue otorgado ni canceló saldo deudor pactado en el programa de pagos (…) forzosamente esta sentenciadora considera procedente la pretensión solicitada por la parte actora, a saber, la resolución del contrato y pago de los daños y perjuicios, que a criterio de quien decide, no es otra cosa, que la típica cláusula penal…

    …la reconvención propuesta por la demandada, prolijo sería entrar al análisis de los argumentos de hecho y de derecho en que fundamento la pretensión, por los razonamientos anteriormente expuestos, sin embargo, hay que precisar que la acción instaurada no tiene asidero legal ni contractual que la pueda sustentarla, pues del contenido mismo de las cláusulas pactadas en el contrato de compra-venta, se desprende que la obligación de las vendedoras no era otra que, terminar la obra y registrar el documento de condominio, obligaciones que fueron satisfechas por las vendedoras tal y como fue demostrado durante el iter procesal, y que no se materializo el otorgamiento del documento definitivo de venta, motivado al incumplimiento por parte de la computadora de las obligaciones que le fueron impuestas al no constar en autos, que en el plazo estipulado en el contrato la demandada-reconviniente haya realizado gestión alguna para gestionar el otorgamiento del documento definitivo de venta, ni que haya efectuado el pago del saldo deudor, no obstante, de tener pleno conocimiento de las consecuencias que tal omisión le acarrearía, por lo que ante tal situación era imposible para las vendedoras otorgar el documento definitivo de venta, menos aún hacerlo “motu propio”, como así lo quiere hacer ver la parte demandada reconvincente (…) ante la ausencia de un medio de prueba que demuestre que la compradora realizo las diligencias necesarias para que las vendedoras procedieran a otorgar el documento definitivo y que realizó el pago, por cuanto las resultas de las prueba de informes promovidas no cursan en autos, pero para el caso de que cursaren en autos la información solicitada tanto a la oficina subalterna de registro como al Diario El Aragüeño, en nada contribuirían a demostrar los hechos en que se fundamenta su pretensión de la demandada-reconviniente ni podrían desvirtuar lo alegado y probado en autos por las demandantes –reconvenidas, de modo que esta sentenciadora concluye que la reconvención propuesta no puede prosperar (…)

    …declara: PRIMERO: Con lugar la demanda (…)

    …SEGUNDO: Resuelto el contrato celebrado Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, el 16 de Mayo de 1997, bajo el N° 58, Tomo 118…

    TERCERO: Como indemnización por los daños y perjuicios quedan en propiedad de la vendedora la suma de TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 34.000.000,oo), tal y como fue convenido por las partes contratantes. CUARTO: Sin lugar la reconvención propuesta por la ciudadana S.C.V. (…). Notifíquese a las partes de la presente decisión…

    (Sic).

  2. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

    En fecha 29 de octubre de 2011, mediante diligencia presentada por la abogada Y.C.R.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 85.579, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente en la presente causa, ejerció recurso de apelación (folio 201), en los términos siguientes:

    …Apelo de la Sentencia dictada por este tribunal de fecha Siete (07) de Diciembre de 2.004, por no estar conforme ni de acuerdo con ella, todo de conformidad con los artículos 288 y siguientes del Código de Procedimiento Civil…

    (Sic).

  3. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

    Asimismo, consta al folio doscientos doce (112) del presente expediente, diligencia de fecha 27 de junio de 2012, relativa a la apelación interpuesta (adhesión) por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, en los términos siguientes:

    …se ADHIEREN a la APELACIÓN y/o Recurso de Apelación que fuera interpuesta por la parte demandada-reconviniente en fecha 08 de diciembre de 2011, la cual corre inserta al folio 206 del presente expediente (…) dejo expresa constancia e indico categóricamente que el objeto de la presente adhesión es por una cuestión diferente y opuesta a la apelación formulada por la parte demandada-reconviniente…

    (Sic).

  4. INFORMES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

    En fecha 27 de junio de 2012, la representación judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito de informes (folios 213 al 218 con sus Vtos.) en el cual señaló lo siguiente:

    …De la transcripción anterior se evidencia que el Tribunal A-quo confunde la naturaleza jurídica del contrato de Opción de Compra-Venta que nos acupa en este procedimiento y que corre inserto en autos (…) cuya resolución por incumplimiento de la demanda se trata la pretensión de la actora, con la naturaleza jurídica de un contrato de compra-venta definitiva.

    Mis representadas sostienen que la naturaleza jurídica del contrato cuya resolución se demandó en un contrato de opción de compra venta, esto con fundamento a lo establecido por la mas calificada doctrina patria e internacional y la Jurisprudencia de nuestro M.T. la República…

    … el tribunal del A-quo, en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra venta demandado en resolución hierra al señalar que se trata de un contrato de compra-venta (…) en el propio contrato objeto de la demanda de resolución siempre y en toda su extensión se señala, es decir que las partes establecieron que estaban otorgando un documento preparatorio o preliminar al denominarse claramente “Contrato de opción de Compra Venta”; (ii) De la cláusula primera del mencionado contrato claramente se puede concluir que el contrato de autos es preparatorio, es decir es un contrato de opción de compra venta, cuando se señala que los locales comerciales que la compradora se obligaba en adquirir eran tres locales comerciales que para la fecha ñeque se otorgó el contrato de opción de compra venta se encontraba en construcción y que los mismos formarían parte de un centro Comercial para aquella fecha en construcción que se denominaría Las Américas, por lo cual era imposible para la fecha del otorgamiento del contrato de opción de compra venta se pudiera realizar o verificar la transmisión a que se refiere las características de los contratos definitivos…

    …las obligaciones contenidas en el contrato fueron siempre de hacer, obligaciones estas de hacer que le son propias a los contratos preparatorios o preliminares como la opción de compra venta y que las distinguen de los contratos denominados definitivos…

    …De lo antes citado y resaltado, se observa que el Tribunal del A-quo en cuanto al punto objeto de la Adhesión de la Apelación, estableció falsamente y erradamente que el contrato de opción de compra-venta no era tal, sino que era un contrato de compra-venta…

    …Ciudadana Juez Superior, con fundamento a todo lo expuesto en este escrito de Informes, con fundamento a las normas, doctrina y jurisprudencia invocadas, solicito a este tribunal Superior Civil, Mercantil, Tránsito y bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, que en la oportunidad de dictarse Sentencia por esta Superioridad sea:

    1.- Declarado CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN QUE EN ADHESIÓN HA SIDO INTERPUESTO (…) en el punto, objeto o la cuestión suficientemente especificada en este Escrito de Informes y como consecuencia de ello Sea Dclarado que el contrato cuya resolución se demandó, el cual fuera otorgado por ante la notaria Pública Quinta de Maracay, en fecha 16 de mayo de 1997, autenticado bajo en numero 58, Tomo 118 y que cursa en los autos del folio 17 al folio 20 y su vuelto, es un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. …

    (Sic).

    VI.-.-CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    A los fines de determinar los fundamentos de derecho en que se sustenta esta Juzgadora para dictar el presente fallo, quien aquí juzga considera necesario realizar las siguientes consideraciones:

    La causa se inició mediante libelo de demanda (folios del 01 al 06 con sus Vtos.) presentado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, interpuesto por la abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 48.876, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida, Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMÉRICAS C.A e INVERCIONES CASTILLA C.A, antes identificadas, en el juicio que por Resolución de Contrato es llevado por dicho Tribunal. Posteriormente, fue admitida por el Tribunal a quo en fecha 16 de abril de 2001 (folio 22).

    En fecha 01 de julio de 2003, la abogada Y.C.R.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 85.579, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadana S.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.967.225, presentó escrito de contestación y reconvención de la demanda (folios 70 al 87); la cual fue admitida en fecha 11 de julio de 2003 (folio 88).

    Luego, en fecha 18 de julio de 2003 la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida presentó escrito de contestación a la Reconvención formulada por la parte demandada reconviniente (folios 90 al 103).

    En fecha 22 de agosto de 2003, la parte actora reconvenida presentó escrito de promoción de pruebas (folios 107 al 113). Asimismo, en fecha 22 de agosto de 2003, la parte demandada reconviniente, presentó escrito de promoción de pruebas (folio 114 con su vto.).

    En fecha 03 de septiembre de 2003, consta auto dictado por el Tribunal A Quo, donde admite las pruebas de las partes y declara improcedente la oposición a la admisión de las pruebas de la parte demandada reconvincente formulada por la parte actora reconvenida (folio 116 con su Vto.).

    Por lo que, en fecha 07 de diciembre de 2004, el Tribunal de la causa dictó decisión en el presente procedimiento (folios 176 al 189) objeto del presente recurso, donde declaró:

    …PRIMERO: Con lugar la demanda (…)

    …SEGUNDO: Resuelto el contrato celebrado Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, el 16 de Mayo de 1997, bajo el N° 58, Tomo 118…

    TERCERO: Como indemnización por los daños y perjuicios quedan en propiedad de la vendedora la suma de TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 34.000.000,oo), tal y como fue convenido por las partes contratantes. CUARTO: Sin lugar la reconvención propuesta por la ciudadana S.C.V. (…). Notifíquese a las partes de la presente decisión…

    (Sic)

    Considerando lo anterior, en fecha 28 de octubre de 2011, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, apeló de la decisión de fecha 07 de diciembre de 2004 (folio 201), y en fecha 27 de junio de 2012, la representación judicial de la parte actora reconvenida, se adhirió a la apelación de la parte demandada reconviniente pero en otros términos (folio 212).

    Ahora bien, una vez efectuados los anteriores señalamientos, esta Alzada se pronunciará sobre los recursos de apelación interpuestos en el presente procedimiento, tanto por la parte demandada reconviniente, como por la parte actora reconvenida, y de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se constató que en fecha 28 de octubre de 2011, la abogada Y.C.R.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 85.579, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, apeló (folio 201), en los términos siguientes: “…Apelo de la sentencia dictada por este Tribunal de fecha Siete(07) de Diciembre de 2.004, por no estar conforme ni de acuerdo con ella…” (Sic).

    Por lo tanto, esta Juzgadora verificó que la representación judicial de la parte demandada reconviniente de autos, formuló su Recurso de Apelación de forma genérica, en consecuencia, esta Alzada entrará a revisar la legalidad del fallo recurrido. Así se establece.

    En este mismo orden de ideas, esta Superioridad constató que en fecha 27 de junio de 2012, la abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 48.876, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida en el presente juicio, consignó escrito de informes ante esta Alzada, y fundamentó su apelación en los siguientes términos (folios 213 al 218):

    …Ciudadana Juez Superior, con fundamento a todo lo expuesto en este escrito de Informes, con fundamento a las normas, doctrina y jurisprudencia invocadas, solicito a este tribunal Superior Civil, Mercantil, Tránsito y bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, que en la oportunidad de dictarse Sentencia por esta Superioridad sea:

    1.- Declarado CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN QUE EN ADHESIÓN HA SIDO INTERPUESTO (…) en el punto, objeto o la cuestión suficientemente especificada en este Escrito de Informes y como consecuencia de elloSea Dclarado que el contrato cuya resolución se demandó, el cual fuera otorgado por ante la notaria Pública Quinta de Maracay, en fecha 16 de mayo de 1997, autenticado bajo en numero 58, Tomo 118 y que cursa en los autos del folio 17 al folio 20 y su vuelto, es un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA…

    (Sic) (Subrayado de la Alzada).

    Expuesto lo anterior, éste Juzgado determinó que el núcleo de la apelación interpuesta por la parte actora reconvenida se circunscribe en verificar:

    1. - La Naturaleza del Contrato objeto del caso de marras.

    PUNTO PREVIO:

    Ahora bien, antes de entrar a analizar sobre el fondo del asunto debatido, esta Alzada pasara a revisar como punto previo, la impugnación de la estimación de la cuantía formulada por la parte actora reconvenida, en el escrito de contestación de la reconvención (folios 101 y 102), en los siguientes términos:

    (…) Rechazo e impugno para que sea decidido como punto previo en la sentencia, la exagerada estimación de la reconvención en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.500.000.000,oo)…

    Pienso de manera sensata que la estimación de una reconvención debe ser prudencialmente valorizada, sin ánimo mercantilista, como es el caso que nos ocupa, cuando la viabilidad de una reconvención de esta naturaleza sin posibilidad de éxito alguno, la demandada reconviniente rompió esa estimación en sus parámetros de prudencia, ponderación y viabilidad; por todo ello esa estimación de la reconvención, es en extremo exagerada e inmoral, hecha solo con un ánimo netamente mercantilista (Sic)

    .

    En cuanto a la impugnación de la cuantía formulada en la contestación de la reconvención por la parte actora reconvenida, esta Alzada pudo constatar de la revisión de las actas procesales, específicamente del escrito de reconvención (folio 85) que la misma fue estimada en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.1.500.000.000,oo), hoy UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.500.000) tal y como se evidencia de la siguiente trascripción:

    …estimo en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.500.000.000,oo)…

    .

    Habida cuenta de qué la parte actora reconvenida, impugnó la estimación del la reconvención por exagerada, este Tribunal procede a pronunciarse respecto a ello. Al respecto, observa este sentenciador que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

    Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

    .

    De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que, el monto de la reonvención es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.

    Con respecto a la impugnación de la estimación de la cuantía establecida en la contestación de la reconvención, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3 de agosto de 2007, expediente N°. 06-297, estableció lo siguiente:

    ...En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

    Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma (…)

    . (Subrayado de la Alzada).

    En atención al anterior criterio jurisprudencial compartido por quien decide; y revisadas como han sido las actas procesales en el presente expediente, se constató que la parte demandada reconviniente impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, por lo que, esta Alzada declara sin lugar la impugnación de la cuantía formulada por la parte actora reconvenida. Así se decide.

    Ahora bien, quien decide pasará a pronunciarse sobre el recurso de apelación formulado por la parte demandada reconviniente de autos; y es por ello que, para verificar la legalidad del fallo dictado por el Juzgado a quo en fecha 07 de diciembre de 2004, esta Juzgadora entrará a revisar el acervo probatorio presentado por las partes, así como las demás actuaciones contenidas en el expediente.

    Al respecto, la parte actora reconvenida en su libelo de demanda alegó (folios 01 al 06 y sus vueltos):

    …En fecha 16 de Mayo de 1997, por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, mis poderdantes Promociones Las Américas C.A. e Inversiones Castilla C.A., en su carácter de PROMOTORA celebraron contrato de Opción de Compra Venta con la ciudadana S.C.V. (…). El objeto del contrato de opción de Compra venta fueron tres (3) locales destinados para el comercio (…)…

    Es el caso Ciudadana Juez, que en fecha 13 de Diciembre de 2000, mis poderdantes las sociedades mercantiles Promociones Las Américas C.A. e inversiones Castilla C.a. previa la obtención del correspondiente permiso de habitabilidad o culminación de obra debidamente expedido por la Alcaldía del municipio Girardot en fecha 15 de noviembre de 2000 procedió al otorgamiento y protocolización del correspondiente documento de condominio del Centro Comercial Las Américas (…) hasta la presente fecha la ciudadana S.C.V. no se ha presentado a las oficinas Administrativas de las Promotoras Las Américas C.A. e Inversiones Castilla C.A. ni por si misma, ni por intermedio de apoderado general o especial para gestionar la protocolización y otorgamiento del documento definitivo de compra venta, y por cuanto desde la fecha 13 de diciembre de 2000 hasta la presente fecha han transcurrido más de los NOVENTA (90) DÍAS CALENDARIOS siguientes a los que hace referencia la cláusula sexta del contrato de Opción de compra venta (…). …la ciudadana S.C.V. ha incumplido con el contrato de opción de Compra-Venta no solo y básicamente por cuanto no gestionó dentro del plazo perentorio de noventa días calendarios siguientes al otorgamiento y protocolización del documento de condominio del centro Comercial las Américas, el documento definitivo de compra-venta de los locales comerciales objetos del contrato de Opción de Compra-Venta sino que además y como consecuencia de lo antes expuesto ha incumplido con el cronograma de pago establecido en la cláusula tercera del mismo instrumento ya que ese último pago o saldo deudor ha debido serle cancelado a mis poderdantes, es decir a LA PROMOTORA, en el lapso perentorio de los 90 días calendarios siguientes a la protocolización y otorgamiento del documento de condominio del centro Comercial las Américas…

    …sea decretado por este Tribunal:

    1.- La resolución del contrato de Opción de Compra Venta …

    2.- A tenor de lo dispuesto en el propio texto del contrato de Opción de Compra-Venta cuya resolución se demanda, sea condenada LA DEMANDADA por los daños y perjuicios ocasionados a mis PODERDANTES (…) por no haberse gestionado, otorgado y protocolizad el documento definitivo de compra-venta de los locales comerciales objetos del contrato de opción de compra-Venta, y como consecuencia de ello sea decretado por este Tribunal que las sumas de dinero entregadas por LA PROMOTORA en el contrato de Opción de Compra-Venta quede en plena propiedad de mis poderdantes la sociedad de comercio Promociones Las Américas C.A e Inversiones Castilla C.A. Suma de dinero esta que se estima en la cantidad de BOLIVARES TREINTA Y CUATRO MILLONES (34.000.000,OO)

    3.-Sea condenada LA DEMANDADA al pago de las costas y costos procesales…

    (Sic) Subrayado y negritas de Alzada.

    Ahora bien, siendo la oportunidad para la contestación, la parte demandada procedió a realizar la misma e igualmente opuso la reconvención en los términos siguientes (folios 70 al 87):

    …Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho todos los alegatos de la demandante y muy especialmente rechazo y contradigo que el contrato que vincula a mi representado con la vendedora PROMOCIONES LAS AMERICAS, C.A. e INVERSIONES CASTILLA, C.A., sea un contrato de opción de compraventa, toda vez que un contrato de esta clase obliga a una de las partes a comprar y a la otra a vender y como claramente se desprende de la lectura del contrato fundamento de la demanda, la voluntad declarada de las partes en el mismo, refleja simplemente un contrato de venta a plazo…

    …Es decir, que las partes en el momento de la celebración de ese contrato, acordaron comprar y vender un local perfectamente determinado y por un PRECIO DEFINITIVO DE VENTA…

    …Todo esto indica inequívocamente que las partes manifestaron la intención de celebrar, como en efecto celebraron un contrato de compra-venta sobre los locales descritos y por el determinado en él…

    …Todo lo anteriormente expuesto nos lleva a la conclusión de que el contrato celebrado entre mi representada y PROMOCIONES LAS AMERICAS, C.A. e INVERSIONES CASTILLA, C.A., es UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA y así pido que sea declarado por este Tribunal…

    …la obligaciones de mi representada actuando en su condición de compradora de pagar fue cumplida cabalmente, sin haber incumplido con el cronograma de pagos establecidos, por lo que rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la pretensión de la Demandante, quién pretende hacer creer lo contrario, es decir su incumplimiento…

    …Afirmo que esta última cuota la reclama infundada y maliciosamente la demandante, porque el plazo para considerar un eventual incumplimiento no existió nunca de haber existido tan incumplimiento.

    …mi representada cumplido integramente, cabalmente con su obligación de pagar el precio (…), no se puede encontrar justificación una demanda de resolución por parte de la vendedora…

    Por todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, solicito formalmente al tribunal que declare SIN LUGAR la temeraria demanda de resolución interpuesta en contra de mi representada…

    … no hay forma de conocer la fecha cierta de protocolización del Documento de condominio si LA VENDEDORA no notifica de ello, lo cual es además de un acto lógicamente obligatorio para la vendedora, una demostración de buena fe y una manifestación de la voluntad de cumplir con el contrato en la forma en que fue convenida…

    …DE LA RECONVENCION

    …mi representada ha cumplido cabal y satisfactoriamente con su obligación de pagar el precio convenido (…) por la venta de los locales descritos en el libelo de la demanda (…) por lo tanto quien no ha cumplido con la obligación consecuencial a la de transferir la propiedad, es la vendedora aquí demandante reconvenida. Esa obligación consecuencial de la de dar, se concreta en la de otorgar el documento definitivo de venta y hacer la entrega material del inmueble vendido. Estas dos ultimas obligaciones han sido incumplidas flagrantemente por la vendedora y en consecuencia la reconvengo aquí para que ejecute la obligación debida…

    CONCLUSIONES

    …Asimismo dado que el contrato que une a mi representada con la reconvenida es un contrato bilateral y como quiera que ha incumplido con su obligación de pagar el precio y en consideración a que la otra parte no ha cumplido con su obligación de entregar el local objeto de la venta y otorgar el documento definitivo de venta, se encuentra legitimada para exigir la ejecución o cumplimiento de esas dos obligaciones (…) con los daños y perjuicios que el incumplimiento de la vendedora le ha causado por los beneficios que ha dejado de obtener al no poder utilizar su local comercial y además por el sufrimiento a que ha sido sometido junto a su familia por la maliciosa actitud de la demandante (…) lo cual le ha perjudicado ante la sociedad y los círculos en que se desenvuelve junto a su familia, por ello se ve ahora obligado a acudir a los Tribunales de justicia para defender sus derechos…

    PETITORIO

    …reconvengo, a la demandante (…) y en consecuencia pido al Tribunal:

    PRIMERO: Que la condene a otorgar el documento de venta sobre los locales en forma inmediata y para el caso en que ello no ocurra disponga este Tribunal que la sentencia que se dicte al efecto sirva de Titulo de Propiedad del inmueble descrito de autos…

    SEGUNDO: Que condene a la reconvenida a que cumpla con su obligación de entregar los locales que vendió a mi representada y que están especificado en el contrato escrito que presentó como soporte de su demanda.

    TERCERO: Que pague los daños y perjuicio que su incumplimiento ha ocasionado, daños y perjuicios materiales que estimo en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.500.000.000,oo), suma esta que deberá ser indexada…

    CUARTO: El pago de las costas y costos del presente proceso…

    (Sic)

    De esta forma, los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar:

    1.- Si el contrato cuya resolución se demanda, es un contrato de opción de compra venta o un contrato de compra venta.

    2.- La procedencia de la demanda por resolución del contrato interpuesta por la parte actora reconvenida.

    3.- Si es procedente o no la Reconvención formulada por la parte demandada.

    Con relación al PRIMER PUNTO, referida a la naturaleza del contrato cuya resolución se pide en la presente demanda, esta Alzada debe hacer las siguientes consideraciones:

    El Código Civil establece en relación a la naturaleza de los contratos, lo siguiente:

    "Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

    Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

    Al respecto, se observa en el caso de autos, que la parte actora reconvenida ha demandado la resolución de un contrato que se denomina en el libelo de la demanda, como de “opción de compraventa”, mientras la demandada en su escrito de contestación califica al referido contrato como un contrato de “venta a plazos”.

    Es por ello que, surgen diferencias entre las partes contratantes, en la calificación del contrato, motivo por el cual le corresponde al Juez hacer uso de la facultad que le otorga la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad, o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

    Al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que le den las partes, sino de la naturaleza de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la ley, la jurisprudencia y la doctrina. Atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo. Ciertamente, ardua ha sido a la discusión doctrinaria en cuanto a la definición y a la diferenciación de los contratos denominados opción de compraventa y los denominados de compra-venta.

    Expuesto lo anterior, esta Alzada pasa a analizar el contrato celebrado entre las partes, a fin de establecer la naturaleza del mismo, es decir, si es un contrato de opción de compra venta o un contrato de compra-venta.

    Al respecto, la parte actora reconvenida, en el libelo de la demanda lo califica como un “contrato de opción de compra venta”, lo cual es una de las acepciones doctrinarias de lo que han denominado “Promesa bilateral de vender y comprar”, y para otros autores como F.M., lo califica como “contrato preliminar”. Entendiéndose por contrato promisorio, aquél cuya finalidad consiste en preparar la celebración de un contrato, que en ese momento no se quiere o no se puede realizar.

    En este sentido, la utilidad de este tipo de convenio no es otra que asegurar y facilitar a través del mismo, la posibilidad que en un futuro, sus suscritores puedan consumar el negocio definitivo. En razón de ello, las obligaciones que se contraen son únicamente diligencias instrumentales con el propósito de facilitar y resolver los obstáculos que podrían impedir la consumación el acuerdo final.

    Ahora bien, los rasgos que identifican al contrato promisorio de compraventa conforme a la doctrina, son: a) Es un contrato; b) Su finalidad se contrae a facilitar la celebración de otro contrato, llamado definitivo, mediante la realización de actividades instrumentales, por tanto no constituye ni traslada derechos sustanciales, b) comportan principalmente una obligación de hacer y, c) Puede ser unilateral o bilateral, según obligue a una o ambas partes.

    En nuestra legislación no están expresamente reglamentados los contratos promisorios, sin embargo, tanto la doctrina como la jurisprudencia los reconocen. Por tanto, se deduce que, la promesa bilateral de compraventa no tiene entre sus efectos la entrega de la cosa objeto del convenio, sino la obligación de exigirla una vez que quede consumado el contrato concluyente, en razón de qué sus obligaciones no se traducen en actos traslativos ni constitutivos de derechos reales, puesto que ellos únicamente puede originarlos el contrato final.

    Según, el Tratadista Maduro Luyando, define a éste tipo de contratos como aquellos que tienen por objeto crear un estado de derecho que puedan servir de base o fundamento a la celebración de otros contratos posteriores.

    Por otra parte, el contrato de compraventa se encuentra definido en el Código Civil, en el artículo 1.474, cuyo texto establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar un precio”.

    La venta es en esencia un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones reciprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, podemos señalar que la venta crea obligaciones principales.

    En éste contrato, como en todo contrato, se encuentran presentes los elementos esenciales a su existencia y validez, a saber: el consentimiento, la capacidad, el objeto y la causa. Con relación al consentimiento, éste merece una peculiar atención, ya que su formación en todos los casos no se presenta de manera instantánea, posponiéndose los efectos de la transmisión consensual de la propiedad contenida en el artículo 1.161 del Código Civil, a otras circunstancias establecidas por los contratantes.

    De igual manera, en forma unánime y pacífica, la doctrina y la jurisprudencia patria, así como en el derecho comparado, han identificado tres elementos específicos del contrato de compra-venta, en el cual debe concurrir: 1) El consentimiento: que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado asentado, en el caso de la compra-venta este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor, y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma. 2) La cosa: que por regla general, son objeto de la compra-venta, todas las cosas que se encuentran en el comercio. 3) El Precio: que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compra-venta, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado esta Juzgadora, el acto de voluntad legítimamente manifestado (consentimiento) de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma.

    Ahora bien, establecido el perfil jurídico del contrato de opción de compraventa y del contrato de compraventa a plazos, procede esta Sentenciadora a realizar una revisión de la convención cuya resolución ha sido solicitado en la presente causa, con el propósito de establecer si la calificación que se le ha asignado durante el proceso ha sido jurídicamente interpretada. Para ello, debe inicialmente analizarse algunas de las cláusulas del contrato de autos.

    En este sentido, en la introducción de dicho contrato, se evidencia que ambas partes se comprometieron recíprocamente a vender y a comprar, estableciendo en la cláusula primera, lo siguiente: “…LA COMPRADORA, expresamente se obliga a adquirir en propiedad, TRES (3) LOCALES destinados para el Comercio…(sic).” (Folio 17).

    Asimismo, se observó que en la cláusula segunda del contrato se establece que:

    …el precio de la presente OPCION DE COMPRA-VENTA es la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,oo), pagaderos en este acto…(sic).

    (Folio 19 y su vuelto de la primera pieza).

    Por otra parte en su cláusula tercera, establece:

    … el precio definitivo de venta de LOS LOCALES, que ha sido pactado en la suma de CUARENTA Y UN MILLONES OCHENTA MIL BOLIVARES con 00/100 (Bs. 41.080.000,oo) de la siguiente manera: La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,oo) que es el precio de la presente OPCIÓN DE COMPRA-VENTA que EL COMPRADORA ha cancelado en la forma antes indicada, en dinero en efectivo y de curso legal en el pais, que LA PROMOTORA declara haber recibido en el este acto. La suma restante será cancelada por LA COMPRADORA, mediante el pago de OCHO (08) cuotas trimestrales, iguales y consecutivas por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 3.000.000,oo) cada una, siendo pagadera la primera de dichas cuotas el día quince (15) de Agosto de 1.997 y así sucesivamente, hasta la definitivamente y total cancelación de las cuotas antes indicadas. La suma restante o saldo deudor, es decir la cantidad de SIETE MILLONES OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 7.080.00,oo), será cancelado por LA COMPRADORA en el acto de la firma del documento definitivo de compra-venta…(sic).

    (Vto del folio 07 y folio 08).

    De las mencionadas cláusulas se desprenden los siguientes particulares; primero, que aunque en varias oportunidades se denomina como un contrato de opción de compra-venta, los otorgantes son llamados en el contrato vendedor y comprador. En este orden de ideas, cabe señalar que en sentido jurídico, en un contrato preliminar de venta, no se presenten alocuciones tales como vendedor y comprador, ya que en este tipo de contratos no existen propiamente vendedores o compradores, sino promitentes y aceptantes (promesa unilateral) o recíprocos promitentes (promesa bilateral). Sin embargo, del análisis de lo establecido en dichas cláusulas se pudo observar que las partes tuvieron como intención lo siguiente: una, la de vender los locales comerciales perfectamente descritos y la otra, de comprar dichos locales comerciales. Y asimismo, que la demandante reconvenida manifiesta su voluntad de vender dichos locales por un precio perfectamente determinado y acepta como pago de ese precio la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (BS. 10.000.000,OO),en el mismo acto de otorgamiento del contrato.

    Igualmente, es necesario traer a colación los elementos esenciales para la validez y existencia del contrato de venta, a saber, consentimiento, capacidad, causa, legitimación y objeto, todo ello a los fines de verificar si el contrato objeto de análisis es o no un contrato de compra venta. Con relación al consentimiento dicho elemento se evidencia de lo establecido en la cláusula primera de referido contrato, ya que las partes convinieron en vender y comprar unos determinados locales comerciales. Con respecto a la capacidad, se pudo observar que este punto no fue objetado por la partes en el presente juicio, por lo que se deduce, que las partes contratantes tenían capacidad de ejercicio para el momento de la celebración del contrato. Respecto a la legitimación para enajenar los locales, se estableció en la cláusula primera que: “ LOS LOCALES, formarán parte de un Centro Comercial actualmente en construcción…ubicado sobre una parcela de terreno propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CASTILLA C.A…quien mediante Acta de Asamblea General Extraordinaria de fecha 18 de Noviembre de 1.992 e inscrita en el señalado Registro Mercantil en fecha 24 de noviembre de 1992, bajo el N° 61, Tomo 516-B…confirió amplias facultades de Administración y Disposición de todos sus bienes a la Empresa Mercantil PROMOCIONES AMERICAS, C.A …(sic).” (Folio 17 Y SU Vto.), y al no haber sido contradicha tal afirmación por la parte demandada reconviniente en la presente causa, se tiene como cierta, por lo cual, se evidencia que la vendedora tenía legitimación para enajenar dicho inmueble. En relación a la causa, esta Juzgadora, tomando en consideración que éste elemento no es mas que la finalidad perseguida por las partes; en el contrato de marras, se desprende de la cláusula primera ut supra citada (folio 17 y su Vto.), que el fin perseguido por el comprador fue adquirir la propiedad de los inmuebles identificados, y por su parte la finalidad perseguida por el vendedor fue la de vender, ya que en la cláusula segunda (Vto. Del folio 17 y folio 18), se estableció el pago del precio, en consecuencia, considera este Sentenciador que se encuentra presente el elemento analizado.

    Con respecto al objeto, se desprende que éste elemento se divide a su vez en dos particulares, a saber, el bien vendido y el precio; los bienes vendidos se encuentran plenamente identificados en la cláusula primera del referido contrato (Vto. Del folio 17) y el precio de los inmuebles, esta dispuesto en la cláusula segunda y tercera del referido contrato (Vtos. Del folio 17 y folio 18), por lo que, se evidencia del análisis de las cláusulas antes señaladas, que efectivamente la demandante reconvenida manifestó su voluntad de vender dichos locales por un precio perfectamente determinado, en los montos señalados y así fue aceptado por la compradora, para ser pagadas bajo las condiciones establecidas en dicho contrato, y así se declara.

    Ahora bien, analizadas las conductas asumidas en las cláusulas antes citadas por las partes, al momento de la celebración del contrato cuya resolución se pide, esta Alzada concluye del estudio del mismo que, ambas partes convinieron en vender y comprar tres locales comerciales perfectamente determinados y alinderados, por un precio establecido y con una modalidad de pago sujeta a plazos. Y además, se verificó que se encuentran presentes los elementos esenciales para la validez y existencia del contrato de compra-venta, por cuanto el consentimiento fue legítimamente manifestado, las partes gozaban de capacidad de ejercicio para el momento de la celebración del contrato y el objeto y la causa son lícitos y posibles. Razón por la cual, en apego a las razones antes expuestas, es por lo que, esta Alzada considera que la verdadera naturaleza del negocio jurídico suscrito por la partes y cuya resolución se solicita, es la de un contrato de compraventa sujeta a plazos y no un contrato de opción de compra venta, por cuanto para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, se pacto el pago de cuotas parciales hasta el pago total de la deuda adquirida por el comprador, el cual se llevara a cabo en el momento de la firma del contrato de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente. Por lo que resulta IMPROCEDENTE el alegato de la parte actora reconvenida en cuanto a que la naturaleza del negocio jurídico es la de contrato de opción a compra. Y así se declara.

    Con relación al SEGUNDO PUNTO, referido a la procedencia o no de la demanda por resolución de contrato interpuesta por la parte actora reconvenida, y en tal sentido, quien decide observa:

    La parte actora reconvenida en su demanda (folios 01 al 06 con su Vto.), alega que sus representadas celebraron un contrato de opción a compra venta con la demandada el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, anotada bajo en N° 58, Tomo N° 118, en fecha 16 de mayo de 1997, solicitando la resolución del mismo porque a su decir, la demandada no solo incumplió con sus obligaciones de gestionar, otorgar y protocolizar el documento definitivo de compra venta de los locales comerciales objeto del contrato, sino que además incumplió con el cronograma de pago establecido en la cláusula tercera del contrato, es decir, dejo de pagar la última cuota que debía pagar al momento de la protocolización del documento. Por lo que en su petitorio solicitó lo siguiente:

    - La resolución del contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda.

    - Sea condenada la demandada reconviniente por los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento, sea decretado por ese Tribunal que las sumas entregadas por el comprador a sus poderdantes quede en plena propiedad de éstas, suma de dinero que se estima en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 34.000.000,oo), hoy TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 34.000,oo).

    - Se condene a la parte demandada reconviniente al pago de las costas y costos procesales.

    Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente en el acto de contestación (folios 70 al 81), negó y rechazó los hechos expuestos por la parte demandante y reconvino en la presente demanda por Resolución del contrato, alegando en su contestación lo siguiente:

    - Negó y rechazó que el contrato que los unía con las vendedoras sea un contrato de opción de compra venta sino que era un contrato de venta a plazo.

    - Negó y rechazo que su representado había incumplido con el cronograma de pago, y que el demandante reconvenido malamente reclama es el pago de la ultima cuota establecida en el contrato, reconociendo que todas las demás cuotas ya le había sido canceladas y el plazo para considerar un eventual incumplimiento no existió nunca en virtud de haber existido tal incumplimiento.

    - Alegó además que gestiones de registro del documento de compra venta no le corresponden al comprador sino que es una obligación de la vendedora la redacción del documento definitivo de venta, ya que son las vendedoras las que conocen los datos definitivos del inmueble que se encuentran plasmado en el documento de condominio.

    Asimismo, la parte demandada reconviniente en el acto de contestación plantea su Reconvención en los términos siguientes:

    - Que quien no ha cumplido con la obligación de transferir la propiedad es la vendedora aquí demandante reconvenida, en consecuencia solicitó en su petitorio:

    - Se condene a la parte demandante reconvenida a otorgar el documento de venta sobre los tres locales objeto del contrato y para el caso que ello no ocurra disponga este Tribunal que la sentencia que se dicte al efecto sirva de titulo de propiedad del inmueble descrito en autos y manifestó su disposición de consignar en la oportunidad en que sea requerido al saldo que adeuda al vendedor.

    -Que condene a la demandante reconvenida a que cumpla con su obligación de entregar los tres locales que le vendió a su representado.

    - Que pague los daños y perjuicios que su incumplimiento ha ocasionado en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.500.000.000,oo), hoy con UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo) con su indexación.

    - El pago de las costas y costos del presente.

    De esta forma, la parte actora quedó limitada a demostrar: que el demandado reconviniente no sólo incumplió con sus obligaciones de gestionar, otorgar y protocolizar el documento definitivo de compra venta de los tres locales comerciales objeto del contrato sino que además dejó de pagar la última cuota que debía pagar al momento de la protocolización del documento. En consecuencia pidió la resolución del contrato y que el Tribunal declare que las cantidades recibidas por las demandantes queden a su favor como compensación de daños y perjuicios.

    Asimismo la parte demandada quedó limitada a demostrar: Que el plazo a considerar un eventual incumplimiento no había transcurrido en su totalidad, ya que dicha cuota debía ser cancelada en el momento del otorgamiento del documento definitivo por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva; así como también que las gestiones de registro del documento de compra venta no le corresponden al comprador sino a la vendedora y por lo tanto no había incurrido en ningún incumplimiento; y que las demandantes deben otorgarle el documento de venta definitivo o que en su defecto el Tribunal así lo ordene en la sentencia y la misma sirva de documento de propiedad a tenor de lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

    Ahora bien, observa esta Superioridad que la parte actora reconvenida en la presente acción de resolución del referido contrato, alega que el demandado reconviniente no cumplió con la obligación establecida en la cláusula sexta del contrato de autos, es decir, de realizar las gestiones necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la Oficina Subalterna de Registro respectiva.

    Al respecto, este Tribunal, debe comenzar invocando la norma que establece la referida obligación y especificar cuáles son las obligaciones legales que les corresponden, a los signatarios de un contrato de compraventa, el artículo 1.488 del Código Civil establece que: “el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”; y por su parte, el artículo 1.491, ejusdem, estipula que: “…los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta, que son de cargo del comprador…” y el artículo 1.527 del mismo Código Civil, cuyo texto establece de manera categórica que: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.

    Es por ello, que en la norma sustantiva civil, haya incluido en la disposición legal concerniente al Capítulo IV del Título V, Libro Tercero del Código Civil, destinado a establecer las obligaciones del vendedor y del comprador.

    Ahora bien, la obligación identificada doctrinariamente como es la tradición de la cosa vendida y fundamentada en lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil antes citado, supone como requisito imprescindiblemente a los fines de su cumplimiento, la presentación del documento de compra venta por parte del vendedor. El pago de los gastos de la escritura tiene que considerarse como un accesorio del precio de la venta, pero que en modo alguno, ésta carga secundaria pueda ser condicionante o prelativa para que el vendedor se exima de cumplir a su vez con la obligación de efectuar la tradición de la cosa por medio de la escritura registral. De tal manera que la obligación de gestionar el otorgamiento de la escritura de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente es una obligación del vendedor y no del comprador.

    Así lo ha establecido la jurisprudencia al respecto, la Sala de Casación Civil, según sentencia N° 612, Exp. No. 02-237, de fecha 30-9-2003 con Ponencia del Magistrado Suplente T.Á.L., señaló lo siguiente:

    La circunstancia de correr por cuenta del comprador los gastos de escritura (art. 1.491 CC) no significa el estar a su cargo la redacción documental ni mucho menos la presentación registral, pues no se concibe en elemental lógica jurídica, que la tradición, como debito del vendedor, cristalizada en el otorgamiento documental requiera ineluctablemente de actos preliminares de preparación instrumental por parte del comprador, consagrando una especie de prestación subordinada, en abierta contradicción a la verdadera naturaleza y jerarquía de la tradición

    .

    Una vez establecida la normativa aplicable, considera oportuno esta Alzada señalar que la parte actora reconvenida a los efectos de demostrar los hechos controvertidos en la presente causa, promovió Original del contrato cuya resolución se pide en la presente demanda, autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay en fecha 16 de mayo de 1997, bajo el Nº 58, Tomo 118 de los libros llevados por esa Notaria (folios 17 al 20). Al respecto, esta Superioridad verificó del contenido del mismo que se trata de un documento público, que no fue tachado en su oportunidad por el adversario conforme al artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el mismo merece fe pública de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando probado que existe una relación contractual entre las partes que intervienen en el presente juicio. Así se declara.

    La parte demandada reconviniente promovió el mérito favorable de autos y la confesión por parte de la actora reconvenida, lo cual no constituye prueba alguna, por lo que, debe desecharse del proceso. Así se decide.

    Demostrado como quedo en el punto de apelación antes estudiado, que la naturaleza del contrato es de compra venta y por cuanto la oportunidad del pago y la responsabilidad en el cumplimiento de los trámites para protocolización del documento definitivo de venta son los puntos controvertidos, en razón a lo antes expuesto y analizado el contrato de autos, se observa que en la cláusula sexta, se impone al comprador la siguiente obligación: “…realizar todas las gestiones necesarias para el documento definitivo de Compra-Venta de LOS LOCALES sea otorgado debidamente ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva…”. Al respecto, esta Superioridad, debe señalar que en nuestra legislación sustantiva civil y en especial, las disposiciones que regulan las obligaciones del vendedor y el comprador, disponen expresamente que en los referidos artículo 1488 y 1491 del Código Civil “el vendedor cumple con su obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”, que “la obligación fundamental del comprador es pagar el precio del objeto de la compraventa…” y la obligación accesoria que tiene el comprador, es pagar los gastos de la escritura del documento, no es prelativa ni condicionante para que el vendedor, se exima de cumplir con su obligación de otorgar el documento respectivo.

    En este orden de ideas, se debe fijar criterio en torno a la disponibilidad que tienen las partes para la distribución y variedad en el modo de ejecución de las distintas obligaciones que pesan sobre los suscritores de un contrato de compraventa. Debe convenirse que algunas de ellas son modificables o disponibles por las partes, tal como las modalidades en el pago del precio del objeto de la venta; el tiempo o lugar para la entrega material del bien vendido, pero análogamente existen preceptos legales que implican deberes inalterables por voluntad de las partes, puesto que de permitírselo se estaría desnaturalizando la arquitectura legal de dicho negocio jurídico. De tal manera, que no pueden las partes, como indebidamente lo hicieron, imponerle al comprador como obligación sinalagmática la elaboración del documento de compraventa, toda vez que conforme a las máximas de experiencia, y a lo establecido por la Jurisprudencia Nacional, que la persona que vende un inmueble es quien tiene la obligación y disposición de los recaudos que acreditan tanto su titularidad como también aquellas concernientes a la cadena de tradición del bien vendido, por lo que, se evidencia que lo establecido en la cláusula sexta del contrato de marras, constituye un deber contractual impuesto al comprador de los tres locales comerciales objeto del presente litigio vulnerando el contenido de los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil.

    Con apego a los precedentes razonamientos, este Tribunal concluye que no constituye obligación o deber contractual alguno para el comprador el ejecutar las diligencias concernientes al registro del título o documento de propiedad. Por lo tanto, esta Alzada considera que, en el caso de autos, el demandado reconviniente no ha incumplido obligación alguna por no gestionar, protocolizar y otorgar por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo el documento definitivo de compra venta del local comercial cuya resolución se pide, en la presente causa. Así se decide.

    Con respecto al incumplimiento del pago de la última cuota por un monto de SIETE MILLONES OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 7.080.000,oo), hoy SIETE MIL OCHENTA BOLIVARES (Bs. 7.080,oo) esta Alzada pudo constatar que la cláusula tercera del contrato de marras establece que: “…LA COMPRADORA se obliga a pagar el precio definitivo de venta (…) de la siguiente manera …La suma restante o saldo deudor, es decir la cantidad DE SIETE MILLONES OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 7.080.000,oo), será cancelado por LA COMPRADORA en el acto de la firma documento definitivo de compra-venta…” (Folios 19 al 22).

    Ahora bien, del análisis de la cláusula antes citada esta Superioridad declara que no existe tal incumplimiento por parte del comprador demandado, ya que el pago de dicha cuota no se ha hecho exigible, en vista de que la vendedora (actora reconvenida) no ha realizado las gestiones para el otorgamiento del documento definitivo de venta, acto en el cual se hará exigible el pago de dicha ultima cuota del precio. Por lo tanto, resulta improcedente el alegato de la actora reconvenida en relación a que la parte demandada no pagó la última cuota del precio convenido en el referido contrato, toda vez que aún no se ha dado ésta condición para que se efectúe dicho pago. Así se decide.

    En razón a todo lo anteriormente expuesto es por lo que, esta Alzada considera que la acción de resolución del contrato interpuesta por la parte actora reconvenida no debe prosperar. Así se decide.

    Ahora bien, observa esta Alzada de la revisión de las actas procesales que la parte actora reconvenida, igualmente promovió los siguientes medios probatorios (folios 107 al 113):

    -En el Capitulo I, reprodujo e invocaron a su favor el merito favorable que se desprende de los autos. Con relación a ello, ha sido reiterado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., que el merito favorable, no es un medio probatorio sino el deber que tiene el Juez de mérito de aplicar el principio de exhaustividad de acuerdo a lo señalado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, es deber del Juez valorar tanto los medios probatorios como todas las actas contenidas en el expediente para concatenarlo con la pretensión y con las defensas opuestas. Así se declara.

    - En el Capítulo II, promovió a) Original de Documento de Condominio del Centro Comercial Las Américas, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 13 de diciembre de 2000, anotado bajo el N° 21, Protocolo primero, Tomo 16 de los libros llevados en dicho Registro, el cual quedó en resguardo en la caja fuerte del tribunal de la causa (folios 106)

    Con relación a esta prueba, esta Superioridad pudo constatar que dicho instrumento no constituye una prueba conducente para la demostración de los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que, debe ser desestimado del proceso por inconducente. Así se declara.

    Igualmente promovió como hecho notorio y comunicacional de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los siguientes ejemplares del Diario el Aragüeño los cuales se encuentran en resguardo en la caja fuerte del tribunal de la causa:

    - Marcado “B.1” Ejemplar Diario Aragüeño de fecha 15 de noviembre de 2000.

    - Marcado “B.2” Ejemplar Diario Aragüeño de fecha 20 de noviembre de 2000.

    - Marcado “B.3” Ejemplar Diario Aragüeño de fechas jueves 23 de noviembre de 2000.

    -Marcado “B.4” Ejemplar Diario Aragüeño de fecha viernes 24 de noviembre de 2000

    -Marcado “B.5” Ejemplar Diario Aragüeño de fecha sábado 25 de noviembre de 2000.

    Esta Alzada pudo constatar que los ejemplares del Diario el Aragüeño, promovidos por la parte actora reconvenida, no cumplen con los requisitos que deben concurrir para calificarse como Notorio Comunicacional, por cuanto la parte actora reconvenida, no promovió otro medio de difusión que simultáneamente haya reseñado dicho hecho. Razón por la cual esta Alzada considera que deben ser desestimadas del proceso. Así se declara.

    Por otra parte, la parte actora reconvenida promovió en su Capítulo Cuarto, la prueba de informes, con el fin que el Tribunal A Quo ordenara oficiar a:

    - A la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, Dirección de Desarrollo Urbano, a los fines que informe: 1) si en fecha 15 de noviembre de 2000 fue expedida por esa dirección, la Habitabilidad o C.d.T.d.O. para la obra Centro Comercial Las Delicias, Lote 11; y 2) Si dicha habitabilidad o c.d.t.d.o. se identifica con las letras D.D.U-0023.

    - Se oficie al diario El Aragüeño a los fines que informen: a) Si en fecha 15 de noviembre de 2000, se publicó en la pagina 1 (portada), 2 y 3 (información) la inauguración del Centro Comercial Las Américas; b) si en fecha lunes 20 de noviembre de 2000, se publicó en la pagina 7 (información) un reportaje sobre el recién inaugurado y abierto (para esa fecha) Centro Comercial Las Américas; c) si en fecha 23 de noviembre de 2000, se publicó en sus paginas 30 y 31 (sociales) salió publicado y se reseñan algunos de los invitados y asistentes a la inauguración y apertura del Centro Comercial Las Américas; d) si en fecha 24 de noviembre de 2000, se publicó en sus paginas 30 y 31 (sociales) salió publicado y se reseñan algunos de los invitados y asistentes a la inauguración y apertura del Centro Comercial Las Américas; y d) si en fecha 25 de noviembre de 2000, se publicó en sus paginas 28 y 29 (sociales) salió publicado y se reseñan algunos de los invitados y asistentes a la inauguración y apertura del Centro Comercial Las Américas

    - Se oficie a la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, a los fines de que informe si se otorgaron por ante ese despacho documentos de ventas de locales comerciales:

    1) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la ciudadana C.E.B. en fecha 17 de enero de 2001, anotado bajo el N° 11, Tomo 3°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro.

    2) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por los ciudadanos MIMMA YEMMO de DOS SANTOS y A.C.R.D.M., en fecha 19 de enero de 2001, anotado bajo el Nº 7, Tomo 4°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro.

    3) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la Sociedad de Comercio “PROMOTORA PEDIPA S.A.” en fecha 25 de enero de 2001, anotado bajo el N° 44, Tomo 3°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro.

    4) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por el ciudadano JICHAN R.Z.K. en fecha 09 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 43, Tomo 7°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro.

    5) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la ciudadana M.A.P.A. en fecha 14 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 16, Tomo 6°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro.

    6) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la ciudadana R.M.F.d.V. en fecha 14 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 7, Tomo 9°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro.

    7) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por la ciudadana Y.J.O.G.d.C. en fecha 20 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 43, Tomo 6°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese.

    8) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y por los ciudadanos C.M.A. y otros en fecha 20 de febrero de 2001, anotado bajo el N° 44, Tomo 6°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro.

    9) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano ANTONIE ABOU OUYOUN en fecha 01 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 30, Tomo 8°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro.

    10) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano F.C.P. en fecha 01 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 09, Tomo 9°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro.

    11) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano A.D.L.R. en fecha 01 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 31, Tomo 8°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese.

    12) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano O.O.C.M. en fecha 01 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 10, Tomo 9°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro.

    13) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y el ciudadano J.E.S.E. en fecha 08 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 05, Tomo 9°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro (Folios 221 al 223).

    14) Contrato de venta suscrito por la parte demandante y la ciudadana E.C.S.P., en fecha 08 de marzo de 2001, anotado bajo el N° 12, Tomo 9°, Protocolo 1°, de los libros llevados por ese Registro.

    Del contenido de los informes antes mencionados, esta Juzgadora constata que no se desprenden de los mismos, indicio alguno que prueben los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que deben ser desestimadas del proceso por inconducente. Así se declara.

    En este orden de ideas, la parte demandada reconviniente presentó en su escrito de pruebas (folios 114 con su Vto.), lo siguiente:

    En el Capítulo I, reprodujo e invocó a su favor el merito favorable que se desprende de los autos. Con relación a ello, ha sido reiterado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., que el merito favorable, no es un medio probatorio sino el deber que tiene el Juez de mérito de aplicar el principio de exhaustividad de acuerdo a lo señalado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, es deber del Juez valorar tanto los medios probatorios como todas las actas contenidas en el expediente para concatenarlo con la pretensión y con las defensas opuestas. Así se declara.

    Por otra parte, la parte demandada reconveniente promovió en su Capítulo II, la prueba de informes, con el fin que el Tribunal A Quo ordenara oficiar a: la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, a los fines de que informe dentro de los Treinta (30) días siguientes al 13 de diciembre del año 2.000, fecha en la cual fue protocolizado el documento de Condominio del centro Comercial las Américas, fue presentado en esa oficina el documento definitivo de venta a que se refiere el presente juicio. Ahora bien, la mencionada prueba fue valorada en líneas anteriores por esta Alzada, por lo que se determinó que el mismo no constituye una prueba conducente para la demostración de los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que, se desestima del proceso por inconducente. Así se declara.

    - En el Capítulo III, promovió la prueba de informes oficie al diario El Aragüeño a los fines que informen si cubrió la inauguración del centro Comercial Las Americas en las siguientes fechas: a) 15 de noviembre de 2000,; b) 20 de noviembre de 2000; c) 23 de noviembre de 2000; d) 24 de noviembre de 2000. ahora bien, con relación a la presente prueba la misma fue valorada por quien decide en líneas anteriores, señalando que las mismas no prueban los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que, deben se desestiman del proceso por inconducente. Así se declara.

    Ahora bien, en cuanto al CUARTO PUNTO, referido a la inadmisibilidad e improcedencia de la reconvención formulada, este Tribunal debe hacer las siguientes consideraciones:

    El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:

    En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

    Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

    Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación

    .

    Por su parte, el artículo 365 eiusdem, expresa:

    Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.

    La reconvención, tal como la ha definido el Dr. A.R.R., en su tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, el Procedimiento Ordinario, (Pag. 145 y ss.), como: “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”, continua señalando el referido autor que con la reconvención el demandado que la propone adquiere la condición de actor y se le denomina demandado reconviniente, y el actor en la demanda principal, contra quien se hace valer la demanda reconvencional, adquiere la condición de demandado y se le denomina actor reconvenido…”.

    Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según sentencia N° RC-00131, de fecha 11 de marzo de 2008, con Ponencia de la Magistrado Yris Armania Peña, estableció:

    …Ahora bien, respecto a la naturaleza jurídica de la reconvención la Sala ha señalado que ésta representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio tiene vida, autonomía y cuantía propia, por lo que el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, y cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil…

    De esta manera, con fundamento en la Jurisprudencia transcrita ut supra, criterio que comparte este Juzgado, se concluye que la Reconvención se equipara a una demanda, es un medio de ataque a favor del demandado, a través del cual hace valer contra el demandante pretensiones basadas en el mismo título de la demanda principal, o en uno diferente, y, que por razones de economía procesal y conexión el legislador permite que sea interpuesta en el mismo proceso y que sea resuelta en una sola sentencia, pero siempre una mutua petición entre demandado y demandante.

    De las normas citadas se extrae que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado; 2. Que se proponga en el acto de la contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal.

    Ahora bien, en el caso de autos, de la revisión realizada a las actas procesales, se pudo verificar; que la reconvención propuesta por la parte demandada esta referida al cumplimiento de un contrato suscrito entre las partes, alegando el incumplimiento de las obligaciones contractuales contraídas en el mismo y consecuencialmente solicitó al Tribunal A quo, condenara al demandante reconvenido otorgar el documento definitivo de venta sobre los tres locales objeto de resolución en la presente causa, 2) que cumpla con la obligación de entregar los tres locales ofrecidos en venta en el referido contrato y, 3) al pago de los daños y perjuicios causados asimismo de las costas en el presente proeso.

    En este sentido, analizado en los términos en que fue interpuesta la reconvención, se pudo observar que la parte demandada reconviniente, expresó con precisión el objeto y los fundamentos de hecho y de derecho de la reconvención, razón por la cual concluye esta Alzada que la reconvención propuesta por la parte demandada, cumple con los requisitos de procedencia para su admisión, por lo que resulta improcedente el alegato de la parte actora reconvenida, en relación a la inadmisibilidad de la señalada reconvención. Así se declara.

    Resueltos los puntos anteriores, esta Alzada procede a verificar si es procedente o no la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente.

    Al respecto, esta Superioridad pudo constatar que la reconvención propuesta por la parte demandada quedó planteada en los términos siguientes:

    1° - Que la demandada ha cumplido cabalmente con la obligación de pagar el precio convenido con la demandante por la venta de los locales comerciales objeto del presente litigio.

    2° - Que la parte demandante reconvenida es quien no ha cumplido con la obligación de transferir la propiedad, siendo que esa obligación corresponde únicamente a la vendedora. Y para el caso que ello no ocurra, disponga éste Tribunal que la sentencia que se dicte al efecto sirva de titulo de propiedad de los inmuebles descritos en autos y manifestó su disposición de consignar en la oportunidad en que sea requerido el saldo que adeuda a la parte demandante.

    A.l.a.y. los elementos probatorios traídos a los autos por las partes litigantes en este proceso, esta Juzgadora pasa a decidir, en los términos siguientes:

    1°- En lo que respecta a si la demandada incumplió o no con el pago pactado en el citado contrato, más específicamente con el pago de la última cuota del precio convenido, establecida en la cláusula tercera del contrato objeto del presente litigio (Vto. del folio 17 y folio 18), el mismo fue un hecho ya a.a.e. el presente fallo, en la decisión correspondiente a la demanda por resolución del contrato interpuesta por la actora reconvenida en la presente causa, en el cual se estableció que el pago de dicha cuota no se ha hecho exigible, por cuanto su exigibilidad depende del acto del otorgamiento del documento definitivo de venta y dicho acto no se ha realizado, en razón a que la vendedora (actora reconvenida) no ha realizado las gestiones para el otorgamiento del documento definitivo de venta. En consecuencia, esta Superioridad considera que no se verificó el incumplimiento por parte del demandado reconviniente de la cláusula tercera del referido contrato. Así se decide.

    2°- A los efectos de determinar quien detenta la obligación de transferir la propiedad, esta Sentenciadora debe destacar que la parte demandada reconviniente no posee la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, éste punto ya fue a.y.d.e.e. presente fallo, en el momento de dirimirse sobre la procedencia de la demanda de resolución de contrato propuesta por la parte actora, y allí se estableció que no constituye una obligación o deber contractual alguno para el comprador, el de gestionar y tramitar la protocolización del documento definitivo de venta, toda vez que conforme a lo establecido en los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil y por la Jurisprudencia Nacional, que la persona que vende un inmueble es quien tiene la obligación y disposición de los recaudos que acreditan tanto su titularidad como también aquellas concernientes a la cadena de tradición del bien vendido, por lo que, se evidencia que lo establecido en la cláusula sexta del contrato de marras, constituye un deber contractual impuesto de manera totalmente ilegal a la compradora de los locales comerciales objetos del presente litigio. Razón por cual esta Alzada, considera que la obligación de gestionar el otorgamiento de la escritura de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente es una obligación del vendedor (actora reconvenido) y no del comprador (demandado reconviniente). Así se decide.

    Con relación al pedimento realizado por la parte demandada reconviniente, referido a que la sentencia que se dicte en el presente juicio sirva de titulo de propiedad del inmueble descrito en autos, es importante señalar que la Cláusula Tercera del contrato de venta a plazos, contempla que “(…) La suma restante o saldo deudor, es decir la cantidad de SIETE MILLONES OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 7.080.000,oo), será cancelado por LA COMPRADORA en el acto de la firma del documento definitivo de compra-venta(…)”, verificándose de la revisión del contrato y de los propios argumentos del demandado reconvincente en autos, que la protocolización del documento definitivo se encuentra sujeta al pago de la última cuota del precio total por parte del demandado reconviniente, lo cual se llevará a cabo al momento de la firma ante el Registrador Subalterno correspondiente, por lo que, declarar que la presente sentencia es el titulo traslativo de propiedad del inmueble, es improcedente en el presente juicio, ya que tal obligación de hacer esta sujeta al pago de la ultima cuota correspondiente. Así se decide.

    Con relación al incumplimiento de la cláusula sexta del contrato, referida a la protocolización del contrato definido de venta, esta Juzgadora determina que con fundamento en la normativa jurídica que regula las obligaciones del vendedor y en base a la doctrina y al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, esta Alzada concluye que es la parte demandante reconvenida quien ha incumplido con su obligación de gestionar la tramitación y protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y hacer la entrega material del inmueble vendido al comprador tal como lo estipulan los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil. Por lo tanto, debe esta Juzgadora condena a la parte demandante reconvenida que cumpla con el contrato de compra venta celebrado con la parte demandada reconviniente, otorgando el documento definitivo de venta en la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente y, así lo hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

    Ahora bien, observa esta Superioridad que la parte demandada reconviniente solicitó indemnización de daños y perjuicios material y moral en los siguientes términos: “…con los daños y perjuicios que el incumplimiento de la vendedora le ha causado por los beneficios que ha dejado de obtener al no poder utilizar su local comercial y además por el sufrimiento a que ha sido sometido junto a su familia por la maliciosa actitud de la demandante de haber intentado la presente acción a sabiendas de que la misma es totalmente infundada, lo cual le ha perjudicado ante la sociedad y los círculos en que se desenvuelve junto a su familia, por ello se ve ahora obligado a acudir a los Tribunales de justicia para defender sus derechos. Todo esto con las consecuentes incomodidades, tensiones y angustias que provoca una demanda en su contra y peor aun si tenemos en cuenta que la parte contraria es un poderoso comerciante de la región que pudiera influenciar con su poder, para que la balanza se incline a su favor…Que pague los daños y perjuicios que su incumplimiento ha ocasionado, daños y perjuicios materiales que estimo en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 1.500.000.000,00), suma esta que deberá ser indexada …” (sic)

    De lo anterior se desprende que la parte demandada reconviniente solicita la indemnización por daños y perjuicios moral, aun cuando en su escrito libelar lo denomina daños y perjuicios materiales del contenido de sus alegatos se desprende que el daño alegado lo constituye un daño y perjuicio moral, a tal efecto esta Superioridad debe hacer las siguientes consideraciones:

    El Daño Moral Consiste en la afección de tipo psíquico, moral, espiritual o emocional que experimente una persona y dentro del supuesto del daño moral caben las mas variadas hipótesis: el sufrimiento emocional o espiritual que ha experimentado un atentado a su honor, o a su reputación o a la de su familia.

    (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Universidad Católica A.B.. Caracas, 1989, pp. 243.)

    En relación con la motivación que debe cumplir la sentencia que analice una demanda por indemnización de daños morales, en decisión N° 495 de fecha 20 de diciembre de 2002, en el juicio seguido por R.F.C., contra la Sucesión de R.T., ratificada ésta, en sentencia N° 297 de fecha 8 de mayo de 2007, así como en decisión N° 138 de fecha 24 de marzo de 2008, esta Sala dejó establecido lo siguiente:

    …Al decidirse una cuestión de daños morales, el sentenciador necesariamente ha de sujetarse al proceso lógico de establecer los hechos, de calificarlos y de llegar a través de este examen a la aplicación del derecho, analizando desde luego la importancia del daño, el grado de culpabilidad del autor, la conducta de la víctima, sin cuya acción no se hubiera producido el daño y la llamada escala de los sufrimientos morales, valorándolos, pues no todos tienen la misma intensidad, por las distintas razones que puedan influir en ellos, para llegar a una indemnización razonable, equitativa, huma-namente aceptable.

    ...La sentencia que no contenga estos extremos es nula por falta de motivación, tal como ha acontecido en el caso de autos, en que la alzada condena al pago en Bs. 800.000,oo sin que exista la fundamentación específica que la doctrina y la jurisprudencia exigen en este tipo de condena. (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 18 de noviembre de 1998, en el juicio de M.Y.M. y otras contra Expresos La Guayanesa, C.A., expediente N° 95-340, sentencia N° 905)…

    .

    Siendo así, en materia de daño moral, su estimación debe dejarse a la discrecionalidad del juez, quien apreciando ciertos aspectos, tales como la importancia del daño, el grado de culpa del autor, la conducta de la víctima, podrá llegar a fijar una indemnización razonable y equitativa. Lo expuesto no significa que el fallo que condene a resarcir el daño pueda estar huérfano de motivación, por lo tanto sí deberá el jurisdicente razonar de manera precisa los motivos que tuvo para llegar a tal determinación.

    Lo anteriormente expuesto encuentra su basamento en el contenido del artículo 250 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé: “Lo dispuesto en el artículo anterior no es aplicable a la reparación del daño moral, cuya indemnización puede acordar el Juez de acuerdo al artículo 1.196 del Código Civil” (Subrayado y negrillas de la Alzada); de cuya interpretación deviene que se está dejando a la prudencia y sensatez de los operadores de justicia, la tasación del monto de lo que pudiere corresponderle al peticionante, por ese concepto.

    En este sentido, el artículo 1.196 del Código Civil, establece:

    “...El Juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, o a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada. (Negrillas y subrayado de esta Alzada)

    Asimismo, el Código de Procedimiento Civil, estableció, especialmente en su artículo 23, lo siguiente:

    Cuando la ley dice: ''El Juez o Tribunal puede o podrá", se entiende que lo autoriza para obrar según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad...

    :

    La razón etimológica y el contenido de los artículo transcritos conducen a establecer que al juez o jueza se le faculta para obrar según su mejor criterio, de modo equitativo y racional procurando impartir la más recta justicia, de lo que se concluye que la potestad otorgada no es discrecional por anárquica, ni potestativa por opcional, pero si reglada, pues en tanto consta de autos la ocurrencia del daño en las circunstancias definidas legalmente, la congruencia obliga al sentenciador a acordar la indemnización solicitada.

    Si se reconoce y es evidente que hubo un hecho dañoso, al juez o jueza sólo le queda establecer el monto indemnizatorio, cuyo elemento si es potestativo.

    Ahora bien, del caso de autos quedó plenamente demostrado el hecho ilícito generador del daño como lo es el incumplimiento por parte de la actora de la cláusula sexta del contrato, referida a la protocolización del contrato definido de venta, por cuanto tal como lo estableció esta Juzgadora en líneas anteriores con fundamento en la normativa jurídica que regula las obligaciones del vendedor y en base a la doctrina y al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, es la parte demandante quien ha incumplido con su obligación de gestionar la tramitación y protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y hacer la entrega material de los inmuebles vendidos al comprador tal como lo estipulan los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil, por lo que, tal incumplimiento ocasionó un daño a la parte demandada reconviniente, que en este caso es la victima.

    Lo expuesto lleva a esta Superioridad a la necesidad de verificar la ocurrencia de los requisitos mínimos exigidos por la Jurisprudencia patria para la condenatoria de daño moral, referidos a 1. La importancia del daño, 2. El grado de culpabilidad del autor, 3. La conducta de la víctima y 4. La llamada escala de los sufrimientos morales.

    Ahora bien, con relación al primer requisito referido a la importancia del daño moral, del caso de marras esta Alzada pudo observar que el incumplimiento por parte de la actora reconvenida en su obligación legal de realizar todos los tramites concernientes a la protocolización del documento definitivo de venta, trajo como consecuencia que la venta no se pudiera hacer efectiva en el tiempo primigenio pactado y con tan evidente retardo la demandada sufrió un daño, mas aún cuando la parte actora reconvenida instauró demanda por resolución de contrato de opción compra venta, lo que trajo como consecuencia que el demandado se viera afectado en su entorno social y familiar, además que es una máxima de experiencia que una demanda ante los Tribunales ocasiona en cualquier persona una situación de estrés y de angustia que se describe en la incertidumbre del resultado de esa demanda y el consecuente desprestigio que sufre el demandado frente a su grupo familiar, de amigos y relacionados, los cuales no pueden saber a priori si el demandado es culpable o no de lo que se le atribuye y esta duda arroja sombras sobre su honorabilidad que se ve maculada por el hecho mismo de ser acusado del incumplimiento de sus obligaciones, por lo que a criterio de quien juzga, en la presente causa quedó demostrada la importancia del daño causado.

    En otro orden de ideas y con relación al segundo de los requisitos referidos a el grado de culpabilidad del autor, observa esta alzada que la responsabilidad de realizar los tramites para la efectiva protocolización del documento definitivo de venta le correspondía única y exclusivamente a la parte actora tal como quedó sentado en líneas anteriores por lo que, la culpa del actor quedo plenamente demostrada al verificarse su incumplimientos en las obligaciones legales que como vendedor debía cumplir, en razón de lo cual quedó demostrado el segundo de los requisitos.

    En este sentido, y con relación al tercer requisito referido a la conducta de la víctima, se pudo observar que la parte demandada reconviniente fue diligente en el pago de las cuotas fijadas en la venta a plazo objeto de la presente acción, sólo le quedaba por pagar la última cuota la cual era exigible al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, protocolización ésta que no se pudo realizar por causa de la conducta negligente del actor al no realizar los tramites necesarios por ante el Registro respectivo lo que derivo en el incumplimiento de sus obligaciones legales, por lo que, quedo demostrada que la conducta de la victima fue diligente.

    Por ultimo, y con relación al cuarto requisito para determinar la cuantificación del daño moral referido a la escala de sufrimiento morales, se pudo verificar que la victima con el incumplimiento por parte de la actora de autos sufrió una daño moral lo que trajo como consecuencia que el demandado se viera afectado en su entorno social y familiar, además que tal como quedó expresado anteriormente, es una máxima de experiencia que una demanda ante los Tribunales ocasiona en cualquier persona una situación de estrés y de angustia que se describe en la incertidumbre del resultado de esa demanda y el consecuente desprestigio que sufre el demandado frente a su grupo familiar y social, por lo que a criterio de quien juzga, en la presente causa quedó demostrada la escala de sufrimiento ocasionada por el actor a la parte demandada. Así se decide.

    Ahora bien, verificado el hecho generador del daño como lo es el incumplimiento por parte de la actora en su obligación legal de realizar todos los tramites concernientes a la protocolización del documento definitivo de venta, así como los requisitos necesarios para la cuantificación del daño moral ocasionado, en vista del poder discrecional que la Ley le otorga al Juez para determinar el monto de la indemnización que debe otorgar a la parte que haya sufrido el daño, esta Juzgadora en base a los principios constitucionales consagrados en el articulo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela referidos al Estado Social de Derecho y de Justicia, consultando lo mas equitativo y justo, en consideración a la posición económica de las demandantes quienes son comerciantes prominentes en la comunidad, en consideración a la publicidad y el conocimiento que se tuvo en la comunidad de la demanda interpuesta en contra de la demandada por la citación por medio de carteles publicados en diarios de la Región y en consideración al tiempo que ha transcurrido y la continuidad de la lesión durante mas de una década este Tribunal Superior determina que debe concederle al reconviniente y así lo establecerá en el dispositivo del fallo, una indemnización por el daño moral causado, equivalente a la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 50.000,00).

    Por lo que, en razón de lo anterior esta Superioridad debe declarar parcialmente con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada. Así se decide.

    Ahora bien, quien decide pasará a pronunciarse sobre el recurso de apelación formulado por la parte actora reconvenida (adhesión), el cual su nucleo de apelación fue verificar la Naturaleza del Contrato objeto del caso de marras. Ahora bien, quien decide debe señalar, que en líneas anteriores se estudió la naturaleza del contrato, y analizadas las conductas asumidas por las partes en las cláusulas primera, segunda y tercera, al momento de la celebración del contrato cuya resolución se pide, esta Alzada concluyó del estudio del mismo que, ambas partes convinieron en vender y comprar tres locales comerciales perfectamente determinados y alinderados, por un precio establecido y con una modalidad de pago sujeta a plazos. Y además, se verificó que se encuentran presentes los elementos esenciales para la validez y existencia del contrato de compra-venta, por cuanto el consentimiento fue legítimamente manifestado, las partes gozaban de capacidad de ejercicio para el momento de la celebración del contrato y el objeto y la causa son lícitos y posibles. Razón por la cual, en apego a las razones antes expuestas, es por lo que, esta Alzada considera que la verdadera naturaleza del negocio jurídico suscrito por la partes y cuya resolución se solicita, es la de un contrato de compraventa sujeta a plazos y no un contrato de opción de compra venta, por cuanto para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, se pacto el pago de cuotas parciales hasta el pago total de la deuda adquirida por el comprador, el cual se llevara a cabo en el momento de la firma del contrato de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente. Por lo que, resulta improcedente el alegato de la parte actora reconvenida en cuanto a que la naturaleza del negocio jurídico es la de contrato de opción a compra, y en consecuencia sin lugar su apelación. Así se declara.

    Por lo tanto, con fundamento en las razones de hechos y de derecho anteriormente expuestas, le resulta forzoso para esta Superioridad declarar PARCIALMENTE CON LUGAR, el recurso de Apelación interpuesto por la abogada Y.C.R.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 85.579, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadana S.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.967.225; y SIN LUGAR, recurso de Apelación interpuesto por la abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 48.876, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida, Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMÉRICAS C.A e INVERCIONES CASTILLA C.A, antes identificadas; en consecuencia se REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 07 de diciembre de 2004. Así se decide.

  5. DISPOSITIVA

    Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra señalada, éste Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR, el Recurso de Apelación interpuesto por la abogada Y.C.R.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 85.579, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadana S.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.967.225, contra la sentencia dictada en fecha 07 de diciembre de 2004, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

SEGUNDO

SIN LUGAR, el Recurso de Apelación interpuesto por la abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 48.876, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida, Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMÉRICAS C.A inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 03 de enero de 1991, bajo el N° 25 tomo 462-A, y realizada su ultima reforma constitutiva estatutaria, según se desprende de acta de asamblea extraordinaria, debidamente protocolizada por ante el registro Mercantil Primero del Estado, en fecha 19 de junio de 1998, bajo el N° 39 tomo 905-A, e INVERSIONES CASTILLA C.A inscrita originalmente por ante el registro Mercantil de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 27 de Noviembre de 1984, bajo el N° 67, tomo 135-A, como INVERSIONES CASTILLA S.R.L., y reformada su denominación social para establecer la actual antes indicada, según consta de documento protocolizado por ante el citado Registro Mercantil en fecha 13 de Diciembre de 1991, bajo el N° 59, Tomo 458-A y realizada su ultima reforma constitutiva estatutaria, según se desprende de acta de asamblea extraordinaria, debidamente protocolizada por ante el registro Mercantil Primero del estado Aragua, en fecha 27 de julio de 1998, bajo el N° 80, tomo 911-A, contra la sentencia dictada en fecha 07 de diciembre de 2004, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

TERCERO

SE REVOCA, la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 07 de diciembre de 2004, en el juicio por Resolución de Contrato incoada por las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A., ya identificadas, en contra de la ciudadana S.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.967.225, en consecuencia:

CUARTO

SIN LUGAR la impugnación de la cuantía de la reconvención, realizada por la parte actora reconvinida en el escrito de contestación de la reconvención en fecha 18 de julio de 2003.

QUINTO

SIN LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMÉRICAS C.A inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 03 de enero de 1991, bajo el N° 25 tomo 462-A, y realizada su ultima reforma constitutiva estatutaria, según se desprende de acta de asamblea extraordinaria, debidamente protocolizada por ante el registro Mercantil Primero del Estado, en fecha 19 de junio de 1998, bajo el N° 39 tomo 905-A, e INVERCIONES CASTILLA C.A inscrita originalmente por ante el registro Mercantil de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 27 de Noviembre de 1984, bajo el N° 67, tomo 135-A, como INVERSIONES CASTILLA S.R.L., y reformada su denominación social para establecer la actual antes indicada, según consta de documento protocolizado por ante el citado Registro Mercantil en fecha 13 de Diciembre de 1991, bajo el N° 59, Tomo 458-A y realizada su ultima reforma constitutiva estatutaria, según se desprende de acta de asamblea extraordinaria, debidamente protocolizada por ante el registro Mercantil Primero del estado Aragua, en fecha 27 de julio de 1998, bajo el N° 80, tomo 911-A, en contra de la ciudadana S.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.967.225.

SEXTO

PARCIALMENTE CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la demandada, ciudadana S.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.967.225, en contra de las sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMÉRICAS C.A inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 03 de enero de 1991, bajo el N° 25 tomo 462-A, y realizada su ultima reforma constitutiva estatutaria, según se desprende de acta de asamblea extraordinaria, debidamente protocolizada por ante el registro Mercantil Primero del Estado, en fecha 19 de junio de 1998, bajo el N° 39 tomo 905-A, e INVERSIONES CASTILLA C.A inscrita originalmente por ante el registro Mercantil de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 27 de Noviembre de 1984, bajo el N° 67, tomo 135-A, como INVERSIONES CASTILLA S.R.L., y reformada su denominación social para establecer la actual antes indicada, según consta de documento protocolizado por ante el citado Registro Mercantil en fecha 13 de Diciembre de 1991, bajo el N° 59, Tomo 458-A y realizada su ultima reforma constitutiva estatutaria, según se desprende de acta de asamblea extraordinaria, debidamente protocolizada por ante el registro Mercantil Primero del estado Aragua, en fecha 27 de julio de 1998, bajo el N° 80, tomo 911-A.

SEPTIMO

SE ORDENA a las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMÉRICAS C.A inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 03 de enero de 1991, bajo el N° 25 tomo 462-A, y realizada su ultima reforma constitutiva estatutaria, según se desprende de acta de asamblea extraordinaria, debidamente protocolizada por ante el registro Mercantil Primero del Estado, en fecha 19 de junio de 1998, bajo el N° 39 tomo 905-A, e INVERSIONES CASTILLA C.A inscrita originalmente por ante el registro Mercantil de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 27 de Noviembre de 1984, bajo el N° 67, tomo 135-A, como INVERSIONES CASTILLA S.R.L., y reformada su denominación social para establecer la actual antes indicada, según consta de documento protocolizado por ante el citado Registro Mercantil en fecha 13 de Diciembre de 1991, bajo el N° 59, Tomo 458-A y realizada su ultima reforma constitutiva estatutaria, según se desprende de acta de asamblea extraordinaria, debidamente protocolizada por ante el registro Mercantil Primero del estado Aragua, en fecha 27 de julio de 1998, bajo el N° 80, tomo 911-A; concluir el contrato de compra venta que celebraron con la ciudadana S.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.967.225, otorgando ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, el documento definitivo de venta de los inmuebles que a continuación se describen: locales comerciales con los números P1-1, P1-23 y P1-24, y están situados en el Centro Comercial Las Américas, ubicado en la Avenida Las Delicias, Maracay, en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, nivel denominado piso uno, con las siguientes características: Local N° P1-1, tiene un área aproximada de VEINTISIETE CUADRADOS CON CINCUENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (27,50.2) y sus linderos son: NORTE: Local P1-23; SUR: pasillo de circulación; ESTE: Local P1-3, y OESTE: Pasillo de circulación. El Local N° P1-23, tiene un área aproximada de VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25,oo M.2). Se encuentra alinderado así: NORTE: Local P1-24. SUR: Local P1-1; ESTE: Local P1-25; OESTE: Pasillo de circulación . El Local N° P1-24, tiene un área aproximada de VEINTISEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (26,50 M.2), siendo sus linderos los siguientes: NORTE: pasillo de circulación; SUR: Local P1-23; ESTE: Local P1-25, y OESTE: Pasillo de circulación; y del mismo modo se condena a la parte demandada reconviniente, ciudadana S.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.967.225 a realizar el pago de la suma restante o saldo deudor, es decir la cantidad de SIETE MILLONES OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 7.080.000,oo), hoy SIETE MIL OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 7.080,oo) a la parte actora reconvenida Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A., ya identificadas, en el acto de la firma del documento definitivo de venta.

OCTAVO

SE ORDENA a las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A., parte demandante reconvenida, la entrega material y definitiva de los inmuebles vendidos, supra descritos, libres de personas y cosas a la demandada reconviniente, ciudadana S.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.967.225, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 1.487 del Código Civil.

NOVENO

SE CONDENA a las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A., parte demandante reconvenida, a pagar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 50.000, oo) como indemnización del daño moral ocasionado a la parte demandada reconviniente, ciudadana S.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.967.225.

DECIMO

Se condena la parte actora, a pagar las costas y costos causados en el curso del proceso, por haber quedado totalmente vencidas en el juicio por resolución de contrato, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

DECIMO PRIMERO

No se condena en costas a las partes en la reconvención dada la naturaleza del fallo.

DECIMO SEGUNDO

No se condena en costas a la parte demandada reconviniente por la interposición del recurso de apelación, dada la naturaleza del fallo.

DECIMO TERCERO

Se condena en costas a la parte actora reconvenida por la interposición del presente recurso de apelación de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

DECIMO CUARTO

Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de conformidad al 248 del Código de procedimiento civil. Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los veintiséis (26) días del mes de marzo de 2014. Años: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

F.R.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. R.R.

En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 10:00 am de la mañana.-

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. R.R.

FR/RR/mr

Exp. C-17.247-12

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