Decisión nº S2-111-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 3 de Julio de 2013

Fecha de Resolución 3 de Julio de 2013
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil
PonenteLibes de Jesús González
ProcedimientoResolucion De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Por virtud de la distribución de Ley, cor-responde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el abogado C.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.321, actuando como apoderado judicial del ciudadano R.D.L.R.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.762.276, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva de fecha 31 de octubre de 2012 proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el recurrente contra el ciudadano C.E.M.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.530.593, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión ésta mediante la cual, el Juzgado a-quo declaró improcedente la demanda incoada y determinó que no había condenatoria en costas dada la especialidad del fallo.

Apelada dicha decisión y oído el recurso en ambos efectos, este Tribunal Superior procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con lo reglado en el artículo 891 eiusdem, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 31 de octubre de 2012, mediante la cual, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial declaró improcedente la demanda incoada y determinó que no había condenatoria en costas dada la especialidad del fallo; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(...Omissis...)

De lo anteriormente transcrito se concluye que el contrato de arrendamiento puede resolverse con fundamento en el artículo 1.167 del código civil, siempre que sea a tiempo determinado, y también podrá demandarse la resolución de los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado, siempre y cuando los motivos sean diferentes a las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentado en el parágrafo segundo de esa norma legal, de lo contrario la acción que debe intentarse es la de desalojo.

En este orden de ideas, se procede a reproducir lo contemplado en las referidas normas:

(...Omissis...)

Precisamente con referencia a esta última disposición, se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en fecha 1 de abril de 2005, en el expediente No. 03-1697, señalando lo siguiente:

(...Omissis...)

De lo anterior se razona, que apoya la Sala el criterio de que existen otras acciones judiciales distintas al desalojo para dar término a las relaciones arrendaticias por contrato a tiempo indeterminado, siempre y cuando se trate de causales distintas a las contempladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que es menester para este Juzgador, una vez establecido que el contrato de arrendamiento fundamento de la presente causa se convirtió en indeterminado, pasar a analizar cuáles son los fundamentos o causales legales en las que se basa la pretensión de resolución.

De esta manera, se evidencia del libelo de demanda que el actor no es preciso al exponer los fundamentos de derecho en los que basa la demanda. No obstante, se aprecia que relata el actor “QUINTO: Desde entonces el arrendatario no paga los cánones de arrendamiento a razón de Bs. 20.000,00 mensuales cada uno, lo que asciende hasta la fecha de hoy a la cantidad de Bs. 480.000,00 que representan 6.715 unidades tributarias. Además los inmuebles están materialmente abandonados a juzgar por el sucio y la basura que los rodea y el deterioro visible que presentan. SEXTO: Por todo lo expuesto ocurro ante este Tribunal para DEMANDAR a C.E.M.A. a fin de que convenga en LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…)”.

El extracto reproducido de los alegatos del actor, se encuadra perfectamente en los literales a) y e) del artículo 34 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referidos a la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas y al deterioro del inmueble, respectivamente. En este orden de ideas, ha sido clara y conteste tanto la doctrina como la jurisprudencia, tal y como suficientemente se ha señalado, en que en los casos de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado cuya terminación se solicite por causales que encuadren en lo taxativamente dispuesto en el artículo 34 del referido cuerpo normativo, la acción determinada que debe intentarse no es otra diferente a la de desalojo.

Por consiguiente, determinado como ha sido que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado puede intentarse la acción de resolución de contrato siempre y cuando sea por causales distintas a las dispuestas en el artículo 34 del Decreto Ley, y siendo que se ha establecido que los alegatos de la demanda encuadran en los literales a) y e) de la mencionada norma, siendo entonces obligatorio para la parte interesada demandar la acción de desalojo, no queda más a este Juzgador que declarar Improcedente la acción de Resolución de Contrato incoada por el ciudadano R.D.L.R.M.M., contra el ciudadano C.E.M.A.. Así se establece.

Así las cosas, en virtud de la declaratoria anterior, se considera inoficioso hacer pronunciamiento sobre el resto de los alegatos y las pruebas traídas al proceso. Así se declara.

TERCERO

DE LOS ANTECEDENTES

Inició la presente causa por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano R.D.L.R.M.M., asistido por el abogado C.C., contra el ciudadano C.E.M.A., supra identificados, mediante la cual, manifiesta que celebró contrato de arrendamiento con el referido ciudadano, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 4 de agosto de 1993, bajo el N° 34, tomo 107, respecto de inmuebles constituidos por un galpón ubicado en la avenida 63, numerado 95-E-168, la casa para depósito signada con el N° 63-40, y parte de terreno ejido en porción de catorce metros de ancho por trece metros de largo del fondo de la casa N° 95-1-56 del barrio Las Marías de la parroquia F.E.B.d. municipio Maracaibo.

Señala que la totalidad de los inmuebles arrendados se encuentran comprendidos dentro de los siguientes linderos: Norte: con propiedad que es o fue de R.D.L.R.M.; Sur: calle 95F; Este: avenida 63; y Oeste: propiedad que es o fue de E.R.V., y que el terreno donde está construido el galpón con una superficie de cuatrocientos ochenta y dos con veintidós metros cuadrados (482,22 mts2). Adiciona que el contrato de arrendamiento se estableció con una duración de tres (3) años y con canon de arrendamiento establecido en las cantidades de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo) para el primero año, QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,oo) para el segundo año, y VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,oo) para el tercer año.

Asimismo manifiesta que respectivamente en los años 2000 y 2001 ha interpuesto ante Tribunal de Municipios demanda contra el hoy demandado por cumplimiento de contrato de arrendamiento por falta de pago de cánones de arrendamiento y la desocupación del inmueble, y demanda tramitada ante Tribunal de Primera Instancia por nulidad de contrato de subarrendamiento que aquél celebró con sociedad mercantil, , declarándose ambas demandas sin lugar, alegando que desde entonces el arrendatario no paga los cánones de arrendamiento ascendiendo la deuda a CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.480.000,oo), y que además los inmuebles -a su decir- están materialmente abandonados por el sucio y la basura que los rodea, y el deterioro visible que presentan; y que por todo lo expuesto, hoy demanda la resolución del contrato.

La singularizada demanda fue admitida por el Tribunal a-quo en fecha 1 de julio de 2011, ordenándose la práctica de la citación personal de la parte demandada sin lograrse, tramitándose entonces la citación por carteles, presentándose finalmente escrito de contestación de la demanda en fecha 7 de marzo de 2012 por parte de la abogada YOLICAR MORILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 139.463, como representante judicial del accionado C.E.M.A., negando, rechazando y contradiciendo que se le deba al actor cantidad de dinero por concepto de cánones de arrendamiento, pero que sí era cierto la existencia del contrato de arrendamiento sobre los inmuebles descritos, así como el valor de los cánones y sobre la interposición de demandas en su contra.

Afirma que lo cierto era que el actor intentaba confundir y crear un fraude procesal al obviar narrar que ante el mismo Juzgado a-quo su poderdante lo demandó por rendición de cuentas concluyéndose con una transacción en el año 1993 donde quedó establecido -según su decir- que C.E.M. recibía en opción de compra el inmueble tipo galpón y la casa que sirve de depósito, por la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (2.500.000,oo), que en la actualidad en virtud de la reconversión monetaria constituirían DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.500,oo), pagadera en tres (3) años, es decir hasta el año 1996, y que además se estableció en la misma transacción, el pago de cánones de arrendamiento por ese período, considerando que privaba este acto judicial que es anterior a la autenticación del arrendamiento.

Al efecto, manifiesta que su representado hizo el pago de los cánones de arrendamiento hasta que se cumplieron los tres (3) años, refiriendo que así lo declaraba el propio actor en las líneas Nos. 26 a la 31 del vuelto del folio N° 1 del expediente, y porque se instauró oferta real de pago y depósito debido a que el accionante se negaba a recibir el pago de cánones, la cual fue declarada con lugar y confirmada la decisión por el mismo Tribunal a-quo en virtud de apelación. Luego fue declarada sin lugar acción de amparo que incoara el actual actor contra la sentencia del mencionado tribunal, confirmado por el Tribunal Supremo de Justicia. Considera que estábamos ante un fraude procesal porque el demandante intenta varios juicios para obtener el mismo fin enervando las decisiones que al respecto han tomados los distintos órganos jurisdiccionales y el M.T., -a su decir- desconociéndolos y burlando la justicia, y por todos los argumentos explanados solicita la declaratoria sin lugar de la demanda.

En el lapso probatorio, sólo la parte demandada promovió prueba documental y ratificó los instrumentos consignados junto al escrito de contestación a la demanda, pruebas admitidas por el Tribunal de Primera Instancia, quien en fecha 31 de octubre de 2012, profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra la cual, el apoderado judicial de la parte demandante ejerció el recurso de apelación en fecha 13 de noviembre de 2012, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de ley, le correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 31 de octubre de 2012, por medio de la cual, el Tribunal a-quo declaró improcedente la demanda incoada y determinó que no había condenatoria en costas dada la especialidad del fallo.

Igualmente, verificado como fue que la parte accionante fue la única en ejercer el recurso de apelación contra la supra descrita decisión, y siendo que el objeto de la demanda versa en la resolución de contrato de arrendamiento tramitado por el procedimiento breve en el que se deberá dictar decisión sin la admisión de escritos de conclusiones o informes según se desprende del artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, inteligencia por ende este operador de justicia que la apelación incoada por la parte actora deviene de la disconformidad que presenta respecto a la singularizada declaratoria de improcedencia.

Quedando así delimitado el thema decidendum sometido al conocimiento de esta Superioridad, para entrar a resolver el fondo de la presente causa, es menester pasar inicialmente a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora

Junto al libelo de la demanda, se produjeron las siguientes instrumentales:

 Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, objeto de la presente demanda, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 4 de agosto de 1993, bajo el N° 34, tomo 107, sobre los inmuebles ya descritos en la parte narrativa de este fallo, instrumento que fue reconocido como cierto por la misma parte demandada en la litis contestación, por lo que de acuerdo al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se estima en todo su valor probatorio, desprendiéndose así la existencia de la relación arrendaticia entre las partes procesales, y las cláusulas y obligaciones que rigen la misma. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Copias certificadas de determinadas actuaciones de expediente N° 37.060 llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y expediente N° 0310 llevado por Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la misma circunscripción, de donde se quieren hacer constar la ejecución de medida de secuestro por Juzgado Ejecutor comisionado, entregando el bien en cuestión a depositario judicial, acta de ejecución de la entrega del bien al ciudadano C.M., y sentencia proferida por el Juzgado de Municipios.

Al respecto cabe establecerse que se tratan de copias certificadas de expediente judicial expedidas por funcionario judicial competente y con las formalidades de ley, por tanto, son instrumentos públicos que no fueron tachados ni impugnados por la parte demandada quien en la litis contestación más bien aceptó como ciertos los juicios llevados en los descritos órganos jurisdiccionales, razones por las cuales este Sentenciador de Alzada los estima en todo su valor probatorio, respecto de las demandas que afirma el actor en su libelo fueron interpuesta contra el actual demandado, todo ello de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

 Copia simple de recopilación de jurisprudencia proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en relación a lo cual debe advertirse que no constituye medio de prueba alguno, sino que se trata de una decisión judicial publicada por el Tribunal Supremo de Justicia, y quien suscribe no le puede otorga valor de prueba en sí mismo, sino que sólo podrá tomarse a modo ilustrativo. Y ASÍ SE DISPONE.

Pruebas de la parte demandada

La parte accionada junto al escrito de contestación de la demanda presentó las siguientes documentales ratificadas en la etapa probatoria:

 a) Copia simple de transacción efectuada entre las actuales partes procesales en un juicio de rendición de cuentas homologado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia por auto fechado 16 de febrero de 1993, de todo lo cual se promovió en la fase probatoria en copias certificadas; b) Copia certificada de sentencia de apelación resuelta sin lugar por el mismo órgano jurisdiccional antes mencionado, respecto de juicio por oferta real de pago instaurado por el actual demandado, ratificando la decisión de considerar como válida la oferta, proferida en fecha 23 de abril de 2004; c) Copia sellada pero sin la correspondiente certificación por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco, de la sentencia dictada en fecha 21 de julio de 2003 que declaró válida la mencionada oferta de pago.

Con relación a los descritos instrumentos cabe señalarse que se tratan de copias simples y certificadas de actuaciones judiciales como son los autos y sentencias dictadas por autoridad judicial competente, tratándose en consecuencia de copias de documentos públicos que al no haber sido impugnados o tachados por la parte demandante se les debe otorgar toda la validez probatoria que se desprende de sus contenidos a tenor de lo reglado en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

 Impresión electrónica de jurisprudencia de la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, respecto de apelación en acción de amparo ejercida por el actual demandante contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia de fecha 23 de abril de 2004, cuya copia certificada fue valorada ut supra, impresión que no constituye medio de prueba alguno sino que se trata de la decisión judicial publicada en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia como “un medio auxiliar de divulgación de su actividad judicial” según lo ha dispuesto la Sala Constitucional en su decisión N° 982 del 6 de junio de 2001, por tanto, quien suscribe no le puede otorga valor de prueba en sí mismo, sino que sólo podrá tomarse a modo ilustrativo. Y ASÍ SE DISPONE.

En la fase probatoria además se promovió como documental copia certificada de auto de fecha 24 de septiembre de 2010 proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en expediente N° 36.076, ordenándose la reanudación de la causa e instándole al ciudadano R.M.M. a consignar documento de propiedad del inmueble ubicado en la avenida 63 numerado 95E-168, inmueble marcado con el N° 63-40, y la parte de terreno del inmueble signado con el N° 95-1-56, y donde se le insta además a la parte accionante en ese juicio que consigne copia certificada de decisión emitida por órgano jurisdiccional. El anterior constituye copia certificada por funcionario judicial competente de una decisión judicial por lo que constituye copia de documento público que al no haber sido impugnada se valora en su contenido conforme a lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

Conclusiones

Se evidencia del escrito libelar, que la parte actora afirma demandar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes procesales, la cual se sustancia de conformidad con el procedimiento breve contenido en el Código de Procedimiento Civil por disposición del artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo destacarse, que la doctrina ha sido amplia y conteste en determinar que la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, fundamentándola en el equilibrio patrimonial de las partes, que debe restablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tales términos, el artículo 1.167 del Código Civil, regula la acción de resolución de contratos, de la siguiente forma:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Asimismo, el Dr. E.M.L., en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, páginas. 516-518, expresa como efectos principales de la singularizada acción resolutoria los siguientes:

(…Omissis…)

1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:

Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

Existen determinados contratos en los cuales este efecto retroactivo no puede tener lugar: ellos son los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales situaciones, el legislador regula la resolución de un modo especial, haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato por lo que respecta a las pretensiones pretéritas. Este es el sentido del artículo 1.616 del Código Civil: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”. Como puede observarse, la resolución regulada por el artículo 1.616 del Código Civil no extingue propiamente el contrato, sino lo deja subsistente, por lo menos en lo que respecta al arrendatario, durante un determinado lapso. (…Omissis…)

3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato

.

(…Omissis…)

Así pues se observa del particular sexto de la demanda que su objeto es la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sin embargo, en relación al fundamento de tal pretensión no es clara la determinación de una norma ni de un hecho, falta o incumplimiento específico de obligación contractual que conllevara a la parte accionante a procurar la resolución del contrato, pues luego de hacer una descripción de hechos que circunscribieron otros juicios de cuyos expedientes se promovieron algunas actas procesales, finalmente se procedió a establecer desde el particular quinto de la demanda que:

Desde entonces el arrendatario no paga los cánones de arrendamiento a razón de Bs 20.000,00 (sic) mensuales cada uno (…) Además los inmuebles están materialmente abandonados a juzgar por el sucio y la basura que los rodea y el deterioro visible que presenta. SEXTO: Por todo lo expuesto ocurro (…) para DEMANDAR a C.E.M.A. a fin de que convenga en la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado (…)

(cita).

De la anterior cita, el Juzgado de Primera Instancia interpretó que la demanda se encuadraba en los literales “a” y “e” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referidos respectivamente a la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas y al deterioro del inmueble, concluyendo que en el caso de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, si su terminación se solicitaba por causales dispuestas en la mencionada norma, la acción determinada que debía intentarse era el desalojo, considerando entonces improcedente la acción por resolución de contrato incoada.

La referida interpretación que hiciere el Tribunal a-quo del escrito libelar, tiene su asidero jurídico en el principio contenido en el aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que reza:

(...Omissis...)

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

(Resaltado de este Tribunal Superior)

En aplicación de dicha norma estima quien hoy decide, que del mismo contenido de la demanda previamente citado, efectivamente se desprende que el sustento para ejercer pretensión de resolución de contrato de arrendamiento es la queja que hace el demandante respecto a la deuda por cánones de arrendamiento, adicionando que el inmueble arrendado se encontraba materialmente abandonado. Ahora bien, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es preciso en establecer que:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero:

Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo segundo:

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

(Resaltado de este Tribunal Superior)

Es decir que la normativa en arrendamiento es clara y expresa en disponer esos siete (7) casos taxativos determinando en el encabezado del citado artículo que respecto de ellos sólo podrá demandarse desalojo, y en el parágrafo segundo deja a salvo el ejercicio de cualquier otra acción que corresponda cuando se fundamenten en causales distintas a las señaladas en la comentada norma (acciones en que evidentemente entraría la resolución contractual).

Y es que el desalojo consiste en la exigencia judicial de la desocupación de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, teniendo su fundamento específicamente legal previsto en el referido artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que determina a su vez los casos específicos que deben darse para pedir tal desalojo. Mientras que la resolución contractual viene a ser la acción general que busca la terminación del acuerdo o contrato suscrito entre las partes, teniéndose como si jamás hubiese existido, y derivado del incumplimiento de alguna obligación contractual por la otra parte, que si bien en una relación arrendaticia eventualmente conllevaría a la devolución del inmueble sin embargo en la resolución el resultado principal que genera es dejar el contrato sin efecto, destacando las violaciones en que se incurriera respecto de las cláusulas y su contenido.

Otra diferenciación que hace la doctrina entre el desalojo y la resolución del contrato, como señala E.D.N.A., es que cuando el contrato es a tiempo determinado se aplicará el artículo 1.167 del Código Civil para plantear el cumplimiento o ejecución, y si es a tiempo indeterminado el contrato, se aplica un régimen doble, aceptando el trámite del desalojo cuando se trate de las causales del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en cualquier otro supuesto distinto a los contemplados en dicho artículo, se aplicaría la norma del 1.167 del Código Civil.

Del caso de autos se constata que la misma parte accionante en su demanda manifiesta que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se convirtió en de tiempo indeterminado, y así se evidencia del mismo al establecer en su cláusula cuarta una duración de tres (3) años contados a partir del 16 de febrero de 1993, relación arrendaticia que al persistir actualmente, como se desprende de actas, permite concluir en la configuración de la tácita reconducción del artículo 1.600 del Código Civil y por ende el arrendamiento se tiene como de tiempo indeterminado.

En definitiva, frente al error jurídico incurrido por la parte accionante al formular su demanda de resolución de contrato bajo los presupuestos legales de otra acción diferente como lo es el desalojo, de lo cual no pudiera hacer el jurisdicente una nueva calificación jurídica ya que del contenido ambiguo, deficiente e impreciso del escrito libelar no se desprende que ese sea la pretensión del demandante, y considerar entonces el presente juicio en un desalojo en vez de una resolución contractual arriesgaría a la configuración de un vicio de extrapetita reprochable al juzgador y que hace nula su decisión; en consecuencia de todo lo cual debe considerar acertado este Tribunal de Alzada el criterio de declarar como IMPROCEDENTE en Derecho la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento se ha incoado. Y ASÍ SE DECLARA.

Y es por las precedentes consideraciones, en sintonía con los fundamentos legales aplicables al caso facti especie y la doctrina referenciada, en aras de garantizar el principio de la prohibición de la reformatio in peius es determinante para este Jurisdicente Superior CONFIRMAR la decisión proferida por el Tribunal a-quo y declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano R.D.L.R.M.M. contra el ciudadano C.E.M.A., declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano R.D.L.R.M.M., por intermedio de su apoderado judicial C.C., contra sentencia definitiva de fecha 31 de octubre de 2012, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 31 de octubre de 2012, proferida por el precitado Juzgado de Primera Instancia, en el sentido de declarar IMPROCEDENTE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada, de conformidad con los términos explanados en el presente fallo.

Se condena en costas del presente recurso de apelación a la parte demandante-recurrente por haberse confirmado la decisión apelada, de acuerdo con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los tres (3) días del mes de julio de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia 154° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Dr. LIBES G.G.

LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

LGG/ag/mv

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