Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 17 de Diciembre de 2009

Suben las presentes actuaciones a ésta Superioridad procedentes del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación que fuera interpuesto por el abogado R.L.D.M., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 73.705, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante SOCIEDAD MERCANTIL RESIGOCA C.A, Inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 9 de noviembre de 1999, bajo el N° 45, Tomo 994-A, representada por el ciudadano J.G.D.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.681.316, contra la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 22 de julio de 2009, mediante la cual declaro sin lugar la demanda interpuesta y con Lugar la Reconvención planteada por la parte demandada.

Dichas actuaciones fueron recibidas en ésta Alzada, según nota estampada por la Secretaría, en fecha 18 de noviembre de 2009, constante de una (01) pieza, que a su vez contienen (322) folios útiles y mediante auto expreso de fecha 27 de noviembre de 2009, el Tribunal lo dio por recibido y ordenó su ingreso en el libro de causas que lleva este Juzgado, fijando el décimo (10) día de despacho siguiente, para dictar sentencia (folios 323 y 324).

2. DE LA DECISION APELADA.-

   El Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de julio de 2009, dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio y con lugar la reconvención planteada por la parte demandada (folios 297 al 313), la cual quedó plasmada en los siguientes términos:

   “....Ahora bien, trabada la litis en los términos expuestos el caso en concreto es la traslación de propiedad de los galpones pertenecientes a la sociedad mercantil INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A., mediante una venta a la sociedad mercantil SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A., sin haberse notificado a la empresa RESIGOCA, C.A., a fin de que realizara su derecho preferente, conforme a lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

   De esta manera estima conveniente quien aquí decide traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios: (…)

   Nótese pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento, y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde- como único titular - ejercer ese derecho.

   El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal titulo, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: 1) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, 2) que se encuentre solvente en los pagos y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario (…)

   En lo que se refiere al primero de los requisitos, esto es, tener más de dos (2) años ocupando el inmueble arrendado como inquilino del mismo, observa ésta Juzgadora que la parte actora, sociedad mercantil RESIGOCA, C.A., esgrimió como fundamento de su pretensión que había celebrado un contrato por un tiempo de cinco años fijos, contados a partir del día 01 de febrero de 2005, hasta el 31 de enero de 2006, de mutuo y amistoso acuerdo se le notificó e hizo entrega a la arrendadora de uno de los galpones arrendados y acordó de manera verbal continuar con la relación arrendaticia, por lo que respecta al resto de los galpones; para lo cual se estableció

   Un canon de arrendamiento por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 4.000,00), por lo cual al verificar que verdaderamente hay presunción de existencia de la relación contractual, más cuando la parte demandada confirmó el contrato celebrado por ambas partes, tal y como lo expuso en su escrito de contestación de la demanda, por lo que se le da plena validez al contrato a tiempo determinado celebrado, y así se declara.

   Por su parte la demandada promovió el merito favorable de los autos, (…)

   Asimismo, promovió copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias, realizada ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la cual se evidencia la insolvencia en pagos de arrendamiento por parte del accionante, para el momento en que se efectuó la traslación de la propiedad mediante la venta realizada por la demandada, medio de prueba que al no ser impugnado, tachado o desconocido, se le da todo el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.(…)

   Quiere decir entonces, que al verificarse la insolvencia del pago por parte de la accionante, como en el presente caso, al esta no haber cumplido con los extremos legales exigidos y consagrados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acarrea la improcedencia de preferencia ofertiva y retracto legal, lo cual hace que analizadas como han sido las pruebas en la presente litis, indefectiblemente llevan a esta Juzgadora a concluir que los argumentos en que se fundamento la demanda desvirtúa los dichos por la accionante en su escrito libelar, cuando alega estar solvente en los canon de arrendamiento, requisito sine quanon para poder gozar del derecho contenido en el artículo 42 eiusdem, por tal razón, este tribunal llega a la convicción de que la demanda por Retracto Legal no puede prosperar por los razonamientos antes dichos. Así se decide.

   Tenemos pues, que el demandado a la hora de dar contestación a la demanda propuso reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual fue admitida, y donde se desprende de la revisión de las actas del proceso que en la oportunidad legal de dar contestación a la reconvención la parte actora reconvenida no realizó actuación alguna encaminada a ello (…)

   En este orden de ideas, la demandada reconviniente promovió los documentos marcados con letra “B” contentivo del oficio emanado del CUERPO DE BOMBEROS Y BOMBERAS Y ADMINISTRACION DE EMERGENCIA DE CARÁCTER CIVIL DEL ESTADO ARAGUA, folios 210 y 211, y el marcado con la letra “C” contentivo de la inspección extra litem realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, folio 212 al 231, mediante las cuales se evidencia que no les permitieron el acceso a los inmuebles objeto de esta litis, infringiendo las obligaciones legales contraídas por el contrato y a la cual estaba obligada la parte actora reconvenida. Pruebas estas que concatenadas con la inspección judicial realizada por este Tribunal en fecha 13 de enero de 2009, inserta al folio 259 al 266, queda plenamente demostrado el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, de que los inmuebles se encuentran en regular estado de conservación, además del informe emanado por el CUERPO DE BOMBEROS Y BOMBERAS Y ADMINISTRACION DE EMREGENCIA DE CARÁCTER CIVIL DEL ESTADO ARAGUA, con ocasión de la inspección realizada, donde se evidencia que no cuenta con los sistemas de seguridad mínimos para la elaboración de pinturas; también observaron la ausencia del tablero central de detección y alarma contra incendio estipulado por la norma CONVENIN 823, así como falta de orden y limpieza en la parte posterior de los galpones y en el área que divide al galpón 29 con el 31, así como otras determinaciones que se encuentran en dicho informe inserto a los folios 273 al 275, por lo que queda clara la determinación del estado de conservación general del inmueble, teniendo como consecuencia el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales de lo pactado de lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento objeto de este juicio. Por lo que indefectiblemente del análisis de todo lo esgrimido en la presente controversia la reconvención invocada por la demandada por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debe prosperar (…)

   (…) PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por la sociedad mercantil “RESIGOCA, C.A” contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A., a la ciudadana GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI y a la Sociedad Mercantil SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A. .SEGUNDO. CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCION DE CONTRATO intento la parte demandada. TERCERO: Se condena el pago de la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 36.000,00), por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, a razón de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (BS. F. 4000,00) cada uno y los que sigan venciendo hasta la entrega total de los inmuebles. CUARTO: Se ordena la entrega material de los inmuebles constituidos de la siguiente manera: 1) Un (01) local industrial, signado con el N° 29, con el terreno que le es propio, situado en el Conglomerado Industrial denominado “MANUEL OLIVARES BETANCOURT”, Segunda Etapa, Zona Industrial San Vicente, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, cuya dimensión aproximada de construcción es de SEISCIENTOS METROS CUADRADOS (600 ,TS2) alinderado así: NORESTE: Parcela N° 68, con la longitud de treinta i Un Metros (31 mts); NOROESTE: Parcela N° 27 con la longitud de CINCUENTA Y CINCO METROS CON VEINTIDOS CENTIMETROS (55,22 mts); SURESTE: Parcela N° 31, con una longitud de CINCUENTA Y CINCO METROS CON VEINTIDOS CENTIMETROS (55,22 mts); y SUROESTE: Calle “A”, con una longitud de TREINTA Y UN METROS (31 mts); debidamente inscrito ante la dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 01-05-03-08-0-003-006-023-000-000-000. 2) Un (01) local industrial, signado con el N° 31, con el terreno que le es propio, situado en el Conglomerado industrial “MANUEL OLIVARES BETANCOURT” Segunda Etapa, Zona Industrial San Vicente, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, cuya dimensión aproximada de construcción es de SEISCIENTOS METROS CUADRADOS (600 mts 2) alinderado así: NORESTE: Parcela N° 69, con una longitud de TREINTA Y UN METROS (31 mts): NOROESTE: Parcela 29, con una longitud de CINCUENTA Y CINCO METROS CON VEINTIDOS CENTIMETROS (55,22 mts); y SUROESTE: Calle “A”, con una longitud de TREINTA Y UN METROS (31 mts); debidamente inscrito ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 01-05-03-08-0-002-006-022-000-000-000,totalmente desocupado de bienes y personas. QUINTO: se condena en costas a la parte demandante-reconvenido…” (Sic)

   Contra la anterior decisión se formuló en apelación por la parte actora, y la cual fue oída en ambos efectos por el A-Quo, mediante auto de fecha de 02 de octubre de 2009 (folio 321).

3. DE LA APELACION

   Ahora bien, fue presentada diligencia de fecha 23 de septiembre de 2009, relativa al recurso de apelación interpuesto por el abogado R.L.D.M., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 73.705, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante SOCIEDAD MERCANTIL RESIGOCA C.A, Inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 9 de noviembre de 1999, bajo el N° 45, Tomo 994-A, representada por el ciudadano J.G.D.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.681.316, en el procedimiento por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, (folios 320 y Vto.) y señaló:

   …Estando dentro de la oportunidad procesal a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil venezolano, en este ACTO APELO FORMALMENTE DE LA SENTENCIA DEFINITIVA en la presente causa que corre inserto en los folios 297 al 315, por no estar conforme con la misma, reservándonos las promociones de los instrumentos públicos respectivos en la Segunda Instancia a los efectos de que sean considerados por el Juzgado A Quem. Igualmente y a los mismos efectos del ordinal 6° del artículo 599 deL Código de Procedimiento Civil promuevo la constitución de fianza personal o de institución de seguro para responder de la cosa y sus frutos para lo cual acuerde lo conducente. Igualmente ofrezco los cánones de arrendamiento que vienen siendo depositados mensualmente por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A. en la causa N° 852-08, cuyas copias certificadas forman parte del expediente y fueron promovidas debidamente en el lapso respectivo…

   (Sic)

4. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente, este Juzgado para decidir observa:

   En el presente caso, la SOCIEDAD MERCANTIL RESIGOCA C.A, Inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 9 de noviembre de 1999, bajo el N° 45, Tomo 994-A, representada por el ciudadano J.G.D.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.681.316, intentó acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 32, Tomo 74- A, de fecha 28 de febrero de 2001, cuya ultima modificación estatutaria fue inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 9, Tomo 78-A, de fecha 10 de octubre de 2006, representada por las ciudadanas GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI y A.M.C., en su carácter de Presidente y vicepresidente, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 9.666.053 y V- 7.212.530, respectivamente, y la primera a titulo personal, asimismo a la Sociedad Mercantil SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A., domicilio en Maracay, Estado Aragua, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 17, Tomo 124-A, de fecha 16 de noviembre de 2001, cuya ultima modificación estatutaria fue inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 53, Tomo 52-A, representada por el ciudadano A.J.K.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.674.119 (folios 1 al 9).

   Asimismo, en fecha 20 de octubre de 2008, mediante auto el Tribunal A Quo admitió la demanda presentada (folios 131 y 132).

   Consta, diligencia de fecha 13 de noviembre de 2008, donde la parte actora consignó los fotostatos y emolumentos para la práctica de la citación del demandado (folio 136).

   Luego, en fecha 28 de noviembre de 2008, la parte demandada consigna escrito de contestación y en el mismo escrito, presentó la reconvención a la demanda por resolución de contrato (folios 148 al 153).

   En fecha 28 de noviembre de 2008, el Tribunal A Quo admite la Reconvención (folio 154).

   Ahora bien, en fecha 12 de diciembre de 2008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas constante de tres (3) folios útiles y doce (12) anexos (folios 156 al 240).

   Asimismo, en fecha 16 de diciembre de 2008 fueron admitidas por el Tribunal A Quo el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada (folio 241).

   En este sentido, en fecha 08 de enero de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas constante de cuatro (04) folios útiles (folios 246 al 249) y fue admitido en fecha 08 de enero de 2009 (folio 250).

   Consta a los folios 259 al 266, práctica de la inspección judicial, solicitada por la parte demandada en su escrito de pruebas. Asimismo, consta oficio emitido por el Banco Plaza donde deja constancia que la cuenta de ahorro N° 0138-0009-01-0095175014, perteneciente a la ciudadana GELSOMINA MOGAYERO fue cerrada el día 06 de junio de 2008 (folio 270).

   Ahora bien, consta de los folios 273 al 275, acta de Inspección Ocular emitida por el CUERPO DE BOMBEROS Y BOMBERAS Y ADMINISTRACION DE EMERGENCIA DE CARÁCTER CIVIL, DEL ESTADO ARAGUA. Asimismo, el fotógrafo G.M., titular de la cédula de identidad N° V- 2.665.872, designado por el Tribunal A Quo como experto fotógrafo al momento de llevarse a cabo la inspección ocular, consignó fotografías del lugar donde se practicó dicha inspección (folios 277 al 295).

   Asimismo, en fecha 22 de julio de 2009, el Tribunal A Quo dictó sentencia a través de la cual declaró sin lugar la acción por Retracto legal arrendaticio y con lugar la reconvención efectuada por la parte demandada (folios 297 al 313).

   En razón de esto, mediante diligencia de fecha 23 de septiembre de 2009, el abogado R.L.D.M., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 73.705, actuando en el carácter de apoderado judicial de la parte actora, interpuso recurso de apelación contra la decisión de fecha 22 de julio de 2009, dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (folio 320 y su Vto.).

   Asimismo, en fecha 02 de octubre de 2009, consta auto del Tribunal de la causa, donde admite en ambos efectos la apelación interpuesta, siendo remitido el expediente a ésta Alzada (folio 321).

   Antes de pronunciarse sobre el fondo de la controversia, ésta Superioridad considera necesario pronunciarse como punto previo, sobre la falta de cualidad de la parte actora, invocada por la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación de la demanda.

   En este sentido, alega la demandada lo siguiente (folios 149 y 150):

   …LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR EL PRESENTE JUICIO.(…)

   Que la acción interpuesta además de temeraria es improcedente por infundada en derecho, ya que a la sociedad mercantil RESIGOCA, C.A., parte actora en esta causa, no le asistía el derecho a la preferencia ofertiva, por encontrarse en estado de insolvencia con los cánones de arrendamientos para el momento de efectuarse la venta de los inmuebles arrendados(…)

   Pedimos… (…) declare infundada e improcedente la presente demanda por falta de cualidad de la parte demandante, ya que a esta no le asiste el derecho reclamado, es decir, el retracto legal arrendaticio…

   (Sic)

   Ahora bien, la cualidad, es definida como el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, teniendo a su vez interés legítimo y actual.

   Asimismo, la legitimación es un requisito o cualidad de las partes, porque estas son el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda, y por lo tanto, como sujetos de la pretensión, es necesario que tengan legitimación, esto es, que se afirmen titulares activos y pasivos de la relación controvertida, independientemente de que la pretensión resulte fundada o infundada.

   En consecuencia, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda.

   Sobre este mismo particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de Julio de 2003, caso P. Musso, señalo lo siguiente:

   …Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.

   La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

   Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

   El Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva…

   (Subrayado y negrillas de esta Juzgadora).

   De lo transcrito anteriormente, y siendo un criterio compartido por ésta Superioridad, se concluye que, la parte actora si tiene cualidad para intentar la presente acción, por ser parte en la relación jurídico contractual y por lo tanto tiene titularidad para ejercer la presente acción, por lo que, se desestima el alegato de la parte demandada, en relación a la falta de cualidad del demandante, toda vez que, con los mismos toca el fondo de la demanda y en consecuencia debe ser tratado al resolver el fallo definitivo. Y así se decide.

   Ahora bien, una vez resuelto el punto previo, ésta Alzada determinó que el núcleo de la apelación en el presente expediente, se circunscribe en verificar:

   1. Si procede o no, la acción de RETRACTO LEGAL que reclama, la SOCIEDAD MERCANTIL RESIGOCA C.A, por el derecho de PREFERENCIA OFERTIVA, al señalar que la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A., vendió el inmueble que venía ocupando sin realizarle la respectiva oferta de venta antes que a cualquier tercero.

   2. Si en efecto procede o no, la RESOLUCIÓN DE CONTRATO solicitada por la parte demandada en su escrito de reconvención.

   En este orden de ideas, con respecto al primer punto de apelación, dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario lo siguiente:

   ...La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

   .

   En este sentido, la norma anteriormente descrita señala los requisitos que debe cumplir el arrendatario para poder gozar del derecho de preferencia ofertiva, los cuales son:

   1) Que el arrendatario tenga más de dos (02) años en el inmueble.

   2) Que este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y

   3) Que satisfaga las aspiraciones del propietario.

   Estos requisitos son concurrentes y deben darse todos al mismo tiempo, a fin de que el arrendador realice la oferta de venta del inmueble al arrendatario.

   Ahora bien, considera necesario ésta Juzgadora entrar a analizar las pruebas consignadas por la parte actora, a fin de determinar si efectivamente se comprobó la ocurrencia de los requisitos señalados en la norma para que proceda el derecho de preferencia ofertiva, y no obstante ello, si la parte demandada violento el derecho de preferencia que le asiste a la arrendataria.

   En este orden de ideas, el actor con el fin de demostrar que es acreedor del derecho de la preferencia ofertiva, promovió las siguientes pruebas:

   Marcado “A”, copia certificada de poder autenticado por ante la Notaría Pública de Turmero Estado Aragua, bajo el N° 632, Tomo 102, en dicho instrumento el ciudadano J.G.D.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.681.316, otorgó poder especial a los abogados R.L.D.M. Y A.C.C.S., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 73.705 y 98.968, respectivamente (Folios 96 y 97).

   En este sentido, se observa que, es un documento Público el cual ha cumplido con las formalidades de un Registrador, al respecto, el artículo 1357 y 1.359 del Código Civil señala:

   Artículo 1.357 Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

   Artículo 1.359 El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar

   .

   Ahora bien, visto que el documento no fue tachado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio, de conformidad a las normas antes señaladas, quedando demostrado el poder otorgado por el actor a sus apoderados. Y así se establece.

   Asimismo, el actor consignó junto al libelo de demanda, copia simple de notificación judicial emitida por el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I., donde se le notifica a la Sociedad Mercantil RESIGOCA C. A., que la Sociedad Mercantil SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA, C.A., en fecha 23 de mayo de 2008 había adquirido todos los derechos de propiedad sobre los locales industriales arrendados y los terrenos que le son propios, signados con los números 29 y 31, situados en la calle “A” del conglomerado industrial denominado “ MANUEL OLIVARES BETANCOURT”, Segunda Etapa, Zona Industrial San Vicente de la ciudad de Maracay, Estado Aragua. De igual manera se notificó que por cuanto quedaba evidenciado el incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales por parte de la Sociedad Mercantil RESIGOCA, C.A. y que la misma, adeudaba para el momento de la compraventa los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2008, la Sociedad Mercantil SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA C.A., da por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado con la Sociedad Mercantil RESIGOCA C.A., en razón de esto, se le concedió, tal como lo expresa la notificación judicial un lapso de quince (15) días calendarios continuos a partir del día 25 de agosto de 2008, fecha en que fue practicada la notificación judicial, para hacer la entrega material de los inmuebles arrendados (folios 25 al 38).

   Al respecto, ésta Juzgadora verificó que la referida documental es una copia fotostática simple de un instrumento público, promovida por la parte actora, por lo que, se hace necesario señalar el contenido de la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Nro. 0259 de fecha 19 de mayo de 2005, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez, reiterada en la cual dejó establecido lo siguiente:

   “…Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedigna, son las fotostática y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito Art. 429. Si se exhibe una copia fotostática simple de un documento privado simple…ésta carece de valor según lo expresado por el art. 429… y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documental es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, por que estamos ante un caso de in conducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple determinada de un documento privado reconocido o autenticado… (Subrayado y negrillas del Tribunal)

   Con relación al criterio establecido por la Sala, y compartido por este Tribunal, aplicándose el mismo para la valoración de esta prueba, quien decide observa que el documento público promovido por la parte actora, son copias fotostáticas simples de su original, por lo tanto, tiene valor probatorio, conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, toda vez, que son las copias emanadas de un Tribunal de la República, por lo tanto son de las exigidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (Documentos públicos y los privados reconocidos o autenticas), por lo que se le otorga valor probatorio, quedando demostrada la notificación efectuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, al arrendatario sobre la compraventa del inmueble y la decisión de resolver el contrato de arrendamiento. Y así se establece.

   De igual manera, la parte actora consignó, copia certificada del contrato de compraventa celebrado entre la Sociedad Mercantil SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA C.A., y la Sociedad Mercantil INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A., en fecha 23 de mayo de 2008, venta ésta que fue otorgada ante el Registro Inmobiliario Segundo del Circuito de los Municipios Girardot y M.B.I., bajo el N° 24, folio 162 al 168, Protocolo Primero, Tomo 11, Segundo Trimestre del 2008 (folios 88 al 91).

   Por lo tanto, visto que el documento anterior no fue tachado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente, conforme lo establece el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le otorga valor probatorio de acuerdo a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando probado la venta efectuada entre la Sociedad Mercantil SOLO SUPPLIES DE VENEZUELA C.A., y la Sociedad Mercantil INVERSIONES COLANTUONI MOGAVERO (INCOMA), S.A., en fecha 23 de mayo de 2008. Y así se declara.

   Ahora bien, la parte actora presentó junto al libelo de demanda, copia simple de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay, de fecha 05 de mayo de 2005, bajo el N° 06, Tomo 53 (folios 41 al 44), suscrito por la ciudadana GELSOMINA MOGAYERO DE COLANTUONI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nros. V- 9.666.053, en su condición de arrendataria, sobre tres (03) galpones ubicados en la ZONA INDUSTRIAL SAN VICENTE II, CALLE A, GALPONES 29, 31 Y 33, Maracay Estado Aragua, y de su contenido se desprende lo siguiente:

   …se ha convenido en celebrar como en efecto se celebra el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en base a las cláusulas siguientes:

   … SEGUNDA: la duración del presente Contrato es de CINCO AÑOS (5) FIJOS, contados a partir del día PRIMERO (01) DE FEBRERO DEL 2005, hasta el TREINTA Y UNO (31) DE ENERO DEL 2010… (Sic)

   … TERCERA: El canon de arrendamiento convenido para el PRIMER AÑO esta conformado de la siguiente manera: los CUATRO (4) PRIMEROS MESES; es decir, desde el PRIMERO (01) DE FEBRERO DEL 2005 hasta el TREINTA Y UNO (31) DE MAYO DE 2005, es por la cantidad de CUATRO MILLLONES DE BOLIVARES (BS. 4.000.000,00) MENSUALES, para los OCHO (8) MESES SIGUIENTES; es decir desde el PRIMERO (01) DE JUNIO DEL 2005 hasta EL TREINTA Y UNO (31) DE ENERO DEL 2006, es por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) MENSUALES; y para los CUATRO AÑOS SIGUIENTES el canon de Arrendamiento se aumentará por mutuo acuerdo entre las partes. “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar puntualmente por mensualidades vencidas, durante los Cinco (5) primeros días de cada mes a “EL ARRENDADOR”. Cualquier retardo en el cumplimiento de pago de cualquiera de los cánones obligara a “EL ARRENDATARIO” pagar gestión de cobranza… (sic)

   …DECIMA SEGUNDA: el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato, por parte de “EL ARRENDATARIO”, o a falta de pago de Dos (2) Cánones de arrendamientos mensuales y consecutivos, PRODUCE LA RESOLUCION DE ESTE CONTARTO DE PLENO DERECHO y otorga derecho a “EL ARRENDADOR”, para pedir judicialmente la desocupación del inmueble arrendado y entrega de todos los bienes muebles, y el pago de todo lo que se deba por dicho incumplimiento… (Sic)(Subrayado y negrillas de éste Tribunal)

   Como se puede observar, existe una relación arrendaticia entre las partes, en la cual establecieron cláusulas por las cuales debía regirse dicha relación.

   En este sentido, ésta Superioridad constató, que el contrato de arrendamiento fue presentado junto con el libelo de la demanda, por lo que, le correspondía a la parte demandada desconocerlo en el acto de contestación, verificándose de las actuaciones, que éste no fue tachado en su oportunidad por el adversario, en consecuencia queda probada la existencia de la relación arrendaticia surgida entre los contratantes (actora y demandada) y como cierto el contenido que se desprende del mencionado instrumento (cláusulas), el cual las partes tienen la obligación de cumplirlas, por lo que, ésta Superioridad le otorga el valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   Por otra parte,, el actor presentó, constancia de consignaciones realizadas ante el Tribunal Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de esta Circunscripción Judicial, una constancia de fecha 30-09-2008 por Bs. F. 8.000, correspondiente a los meses de agosto y septiembre de 2008 (folio 93), los cuales fueron consignados en fecha 24 de septiembre de 2008, (folios 118 al 124); otra constancia de fecha 24 de septiembre de 2008, por Bs. F. 4.000, correspondiente al mes de julio de 2008, la cual fue consignada en fecha 05 de agosto de 2008 (folios 94 y 113); otra constancia de fecha 18 de julio de 2008, por Bs. F 16.000,00; correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2008 (folio 95), la cual fue consignada en fecha 01 de julio de 2008 ( folios 99 y 100).

   Observa ésta Alzada que, la documental antes descrita constituye un documento público por haber emanado del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con el cual se constata que fueron efectuados pagos correspondientes a los meses ut supra señalado. Ahora bien, visto que las referidas documentales no fueron tachadas por su adversario en la oportunidad legal, se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y así se establece.

   En este orden de ideas, es preciso señalar que las partes contratantes establecieron en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que la cancelación de los cánones de arrendamiento se realizaría por mensualidades vencidas, durante los cinco (5) primeros días de cada mes. En tal sentido, es de entender que la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta, conforme a lo señalado en el artículo 1.592 numeral 2° del Código Civil, el cual establece:

   …El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   …2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

   .

   Corresponde a ésta Alzada, sobre la base de lo expuesto, examinar si las consignaciones presentadas por la Sociedad Mercantil RESIGOCA C.A., fueron realizadas oportunamente, para así determinar el cumplimiento o no de su obligación estipuladas en la CLÁUSULA TERCERA del referido contrato de arrendamiento.

   A tal efecto, cabe destacar que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra lo siguiente:

   …Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

   .

   Siguiendo esta línea, considera quien aquí juzga traer a colación la sentencia dictada por la Sala Constitucional, de fecha 05 de febrero de 2009, expediente N° 07-1731, motivado al Recurso de Revisión interpuesto por Inmobiliaria 200555 C.A. en contra de la sentencia del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento que instauró en contra de Helimedical C.A., en la cual se observa lo siguiente:

   En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

   Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

   En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

   Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

   Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

   Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

   Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.” (Subrayado y Negrillas de ésta Superioridad).

   Con fundamento a lo antes expuesto, este Tribunal Superior considera oportuno efectuar una revisión del libelo de la demanda, donde se desprende que la parte actora reclama el derecho de preferencia ofertiva alegando que cumple con los presupuestos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, que tenga más de dos años ocupando el inmueble, que esté solvente en los pagos de los cánones de arrendamientos y que satisfaga las aspiraciones del propietario, con relación al segundo presupuesto, se desprende de las documentales presentadas por el actor que, los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2008, fueron consignados el día 01 de julio de 2008; las cuales debieron ser pagados por mensualidades vencidas, tal como se desprende de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

   Sin embargo, conforme al citado artículo 51, el arrendador tenia 15 días más siguientes al vencimiento de la mensualidad correspondiente para cancelar el canon respectivo, verificando ésta Alzada, de las consignaciones realizadas por el demandado que el mes de marzo 2008 debió consignarlo el 16-04-08; que abril 2008 debió consignarlo el 16-05-08, que mayo 2008, debió consignarlo el 16-06-08, apreciándose que el demandado consignó todos los pagos de esos meses en fecha 01 de julio de 2008, es decir; fuera de la oportunidad convencional y legal otorgada por la Ley; por lo cual, se concluye que, el arrendador incurrió en la causal establecida en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario e incumplió el contenido de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento y así se decide.

   En este sentido, la parte actora también alegó en su libelo de demanda, que no había podido consignar los cánones de arrendamientos a tiempo, por cuanto la arrendadora había efectuado fraudulentamente la cancelación de la cuenta corriente N° 0138 0009010095175014 del B.P., donde debía efectuarse los depósitos.

   Sin embargo, la parte demandada para desvirtuar ese alegato, promovió la prueba de informes, en el lapso de promoción de pruebas, con el fin de que el Tribunal A Quo ordenara oficiar al Banco Plaza a los fines que informe sobre la cancelación de la cuenta corriente arriba identificada.

   En este sentido, es importante acotar que el artículo 433 de la norma adjetiva civil, consagra lo siguiente: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ella informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos…”

   De la norma antes transcrita, esta sentenciadora constata que la referida prueba fue admitida y se ordenó librar el oficio correspondiente, por lo que, se evidencia de las resultas de la misma, que el Banco Plaza, en fecha 12 de enero de 2009 dejó constancia que la cuenta corriente N° 0138 0009010095175014 fue cerrada el día 06 de junio de 2008 (folio 270). Por lo que, ésta Juzgadora le da pleno valor probatorio a la prueba de informe evacuada y al adminicularla con las consignaciones arrendaticias, en consecuencia, queda desvirtuado el alegato de la parte actora referente a la imposibilidad de pagar los meses de marzo, abril, mayo y junio, por cuanto para la fecha en que debió cancelar dichas mensualidades la cuenta corriente identificada se encontraba aun funcionando, por lo tanto, el argumento de la parte actora se desestima. Y así se decide.

   Asimismo, la parte demandada en el lapso probatorio consignó, copia certificada del Expediente consignatario signado con el N° 852-08 proveniente del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contentivo de las consignaciones de depósitos bancarios efectuado por el arrendatario, y en virtud de las mismas no fueron impugnados en su oportunidad legal por el demandante, se le da todo el valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Y así se establece.

   Con fundamento a lo antes expuesto, ésta Juzgadora, señala que para optar al derecho de preferencia ofertiva la arrendataria debe cumplir de manera concurrente y consecutiva los tres requisitos señalados en la citada norma, a saber, que el arrendatario tenga más de dos (02) años en el inmueble, que esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y que satisfaga las aspiraciones del propietario. Situación ésta que no consta en el presente caso, ya que, se pudo evidenciar la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos por parte del accionante, por lo que, al no haber cumplido la parte actora, de forma concurrente con los extremos legales exigidos y consagrados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la consecuencia legal es LA IMPROCEDENCIA DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL. Y así se decide.

   En otro orden de ideas, una vez resuelto el primer punto de apelación, corresponde a ésta Juzgadora pronunciarse sobre el segundo punto de apelación, referente a la procedencia o no de la Resolución de Contrato solicitada por la parte demandada en su escrito de reconvención.

   Ahora bien, ésta Juzgadora pudo constatar que, la parte actora no dio contestación a la reconvención, al segundo día de despacho siguiente, tal como lo dispone el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, ésta Superioridad, tal como lo hizo el Tribunal A Quo, se atiene a la confesión de la reconvenida, por no ser la pretensión contraria a derecho, y tampoco se evidencian pruebas que le favorecieran. Todo esto de conformidad con los artículos 887 y 362 del Código de Procedimiento Civil.

   Igualmente, la demandada reconviniente promovió en su escrito de promoción de pruebas, documental contentiva de oficio N° DSP3- D3-024-08 de fecha 30 de octubre de 2008, emanado del CUERPO DE BOMBEROS Y BOMBERAS Y ADMINISTRACION DE EMERGENCIAS DE CARÁCTER CIVIL DEL ESTADO ARAGUA (folios 210 y 211).

   En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, Expediente N° 2001-000885, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, expresó lo siguiente:

   … “Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

   Además, las referidas actuaciones de tránsito no encajan en rigor en la definición de documento público, porque precisamente, es posible desvirtuar su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad o de la simulación, como ocurre con los documentos públicos negociales

   .

   En ese mismo orden de ideas, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de abril de 2005, con ponencia de la Magistrada Isbelia P.d.C., Exp. N° 03-0290, expresó lo siguiente:

   … “la Sala ha dejado establecido (Sent. del 26-4-90, caso: A.J.P. c/ Colectivos Je-Ron C.A.) que las diferentes actuaciones administrativas emanadas de funcionarios del Estado, a pesar de no encajar en rigor en la definición que del documento público dan los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, tiene de todos modos el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos, en razón de que emanan de funcionarios que cumplen atribuciones que les ha conferido la Ley y contienen, por tanto, una presunción de certeza que el interesado debe desvirtuar en el proceso judicial…”

   Ahora bien, una vez transcrito lo anterior, ésta Superioridad observa, que el documento administrativo presentado oportunamente por la parte demandada reconviniente, en el lapso de promoción de pruebas, marcado “B”, fue emanado del CUERPO DE BOMBEROS Y BOMBERAS Y ADMINISTRACION DE EMERGENCIAS DE CARÁCTER CIVIL DEL ESTADO ARAGUA, firmado por el Profesor P.O., Subteniente de Bomberos, Jefe de la División, quedando demostrado, la negativa por parte del arrendatario de no realizar la inspección, al no permitir el acceso a las instalaciones del inmueble arrendado. En virtud de que tal documento no fue desvirtuado por la parte demandante reconvenida, mediante prueba en contrario, ésta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se decide.

   Asimismo, la parte demandada reconviniente, consignó Inspección extra litem, realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (folios 212 al 231).

   Por lo tanto, visto que el documento anterior, contentivo de inspección, no fue tachado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente, conforme lo establece el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le otorga valor probatorio de acuerdo a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando probado con los documentos anteriores la negativa por parte de la Sociedad Mercantil RESIGOCA C.A., a realizar la inspección en los inmuebles arrendados.

   Por otro lado, la parte demandada reconviniente, promovió inspección judicial la cual fue realizada en fecha 13 de enero de 2009 (folios 259 al 266), y de la misma quedó demostrado el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, que los inmuebles se encuentran en regular estado de conservación, además, adminiculado dicha prueba con el informe emanado por el CUERPO DE BOMBEROS Y BOMBERAS Y ADMINISTRACION DE EMERGENCIAS DE CARÁCTER CIVIL DEL ESTADO ARAGUA, con ocasión de la inspección realizada el día 13 de enero de 2009, se observó que, las instalaciones no cuentan con los sistemas de seguridad mínimos para la elaboración de pinturas, también se observaron la ausencia del tablero central de detección y alarma contra incendio estipulado por la norma COVENIN 823, así como, la falta de orden y limpieza en la parte posterior de los galpones, entre otras especificaciones que se encuentran en dicho informe (folios 273 al 275). Por lo que, de las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente, quedó demostrado la determinación del regular estado de conservación de los inmuebles, en consecuencia se configura el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales de lo acordado por las partes en el contrato de arrendamiento, objeto de la presente controversia, así que, una vez demostrado lo anterior y aunado al hecho ya demostrado del incumplimiento en los pago de arrendamientos, ésta Juzgadora concluye que, la reconvención invocada por la parte demandada por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO es procedente y por lo tanto debe ser declarada con lugar. Y así se decide.

   En este orden de ideas, con ánimos de establecer una recta y sana aplicación en la administración de justicia, esta juzgadora, en consideración con los razonamientos anteriormente expuestos, declara sin lugar la apelación planteada, y en consecuencia CONFIRMA EN LOS TÉRMINOS DE ÉSTA ALZADA la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 22 de Julio de 2009, la cual declaró Sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio y con lugar la reconvención por resolución de contrato de arrendamiento.. Así se decide.

4. DISPOSITIVA.

   Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: