Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 9 de Diciembre de 2014

El 01-11-2013 se recibieron las presentes actuaciones del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en virtud de la sentencia de la Sala Constitucional, del Tribunal Supremo de Justicia, contentivo de la decisión dictada por la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado en fecha 16 de julio de 2013, que declaró con lugar el recurso de revisión interpuesto por el ciudadano R.R.H. y anuló la sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar el día 25 de abril de 2012 ordenando al Tribunal Superior que resultase competente dictar una nueva sentencia acatando la doctrina de la Sala.

Por auto de fecha 11-11-2013, el Juez Superior Civil Abg. J.F.H.O. procedió a inhibirse de conformidad con el artículo 82 ordinal 15 Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en esa misma fecha se libró oficio Nº 13-457, ratificado el 20-01-2014, mediante oficio 14-23, dirigido a la Rectoría de este Circuito Judicial solicitando que se designe un suplente especial para que decida la presente causa.

Posteriormente luego de haber prestado juramento ante el Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 03-04-2014 procedí a constituir el Tribunal Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar y ordené la notificación de conformidad con lo establecido en los artículo 14, 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

Riela al folio 313 de la pieza Nº 1, oficio Nº REB-259-2014 emanado del Tribunal Supremo de Justicia en la cual participa la designación de la Abg. S.A.C.P. como Jueza Accidental para conocer de la presente causa.

En auto de 04-06-2014, la Jueza Superior Civil Accidental actuando de conformidad con el artículo 89 del Código de Procedimiento Civil procedió a resolver la inhibición planteada por el Juez natural de este despacho Abg. J.F.H.O..

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este Tribunal, procede a dictarla previa las siguientes consideraciones:

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

La parte actora en el escrito de fecha 30/04/2008 contentivo de la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta que sigue el ciudadano R.R.H. contra la sociedad mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, presentado en un principio ante el Juez Distribuidor del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, señaló lo siguiente:

Que efectuó compraventa en forma privada el cual opone de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Que el ciudadano L.F.B., mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 3.0278.152 Presidente de la Clínica Puerto Ordaz, C-.A., presentó un proyecto a la Asamblea de accionistas (área de la parcela 8.499,68 m2, área de construcción: 3.930,00 m2 área de ubicación: 700,00 m2, área de consultorios: 3.230,00 m2, área de emergencia: 700,00 m2 área de ascensor lineal 175,00 m2, área de estacionamiento: 6.000 m2, donde se haría un moderno edificio de setenta y cuatro (74) locales o consultorios, con un área de estacionamiento de 6.000 mts2, el cual sería vendido al público en la modalidad de propiedad horizontal con sus respectivos puestos de estacionamiento, cumpliendo con el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal Vigente.

Que la clínica Puerto Ordaz cedería el terreno para la ejecución del proyecto a cambio de la construcción de todo el sótano.

Que en vista de la magnitud del proyecto y lo ofrecido en el mismo, decidió comprar dos (2) consultorios, uno para su hermana y otro para él, que todo se demuestra mediante el tríptico donde se promociona la venta de 74 consultorios con 6.000 m2.

Que antes de firmar el contrato de opción de compra venta le fue otorgada una copia del mismo, donde la cláusula décima segunda señala lo siguiente: “EL COMPRADOR renuncia a los puestos de estacionamiento asignados a los consultorios objetos de la presente opción”.

Que manifestó su descontento con dicha cláusula y luego de conversaciones fue modificado la misma y el contrato que firmó señalaba lo siguiente “conservando el derecho de hacer uso de los estacionamientos según su conveniencia”. (destacado por el demandante)

Manifiesta que los plazos fijados y los montos fueron respetados por su persona y que realizó los pagos.

Que luego de haber cancelado en el año 2003 la totalidad de la deuda por la compra de los consultorios y, por supuesto, el de los respectivos estacionamientos, en el año 2005 se constituyó la junta de condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, sin realizar asamblea para discusión y aprobación por los accionistas, éste fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 28-06-2005 bajo el Nº 17 folio 164 al 202 Protocolo Primero, tomo quincuagésimo, segundo trimestre del 2005.

Que en septiembre de 2003 efectúo contrato de compra-venta con el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., empresa domiciliada en Puerto Ordaz e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz el 27 de mayo de 2003, bajo el Nº 35, Tomo 15-A Pro, representada en ese acto por L.A.F.B. en su carácter de Presidente y A.J.S.A., Vicepresidente.

Dice que en el documento de condominio se desconoce la Ley de Propiedad Horizontal ofertada ya que en ese el comprador no tiene estacionamiento (lo cual significa que deberá estacionar en la avenida), luego en la constitución de la junta de condominio se verifica que no se cumple con lo pactado entre las partes en el documento de compra venta, así se desprende del capítulo segundo: cláusula primera, cláusula segunda. CAPITULO NOVENO, cláusula primera.

Alega que no fue mostrado ningún documento de condominio (ya que no existe) y el documento que le presentaron, el cual le quiere imponer lo elaboraron y registraron de manera arbitraria con casi dos (2) años de retraso, que se puede evidenciar que al leer ese documento de condominio no se ajusta a lo ofertado (consta en la inspección judicial).

Que en virtud de la polémica con el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., se dirigió a los siguientes organismos: 1) Defensoría del Pueblo, 2) Almacaroni.-

Dice que los locales o consultorios fueron ofertados en propiedad horizontal con sus respectivos estacionamientos, alega qué sentido tendría solicitarle la renuncia de los puestos de estacionamiento o que lo cediera o que le diera el permiso para su uso, si no formaran parte de su propiedad, que la vendedora está en cuenta que a cada consultorio le corresponde su respectivo puesto de estacionamiento, de lo contrario no hubiesen hecho tales solicitudes.

Que debido a las incongruencias que presentaba el documento de venta de los consultorios, se vió obligado a posponer la firma de la protocolización para solicitarle a la vendedora una aclaratoria y corrección del documento, encontrando una intransigencia por parte de la vendedora y viendo que le quieren quitar parte de lo que había comprado e indispensable para su bienestar en el trabajo, que lo amenazaron diciéndole que se fuera a firmar de lo contrario le quitarían sus consultorios, hecho ocurrido antes y luego en la oficina del OMDECU ante su representante a lo que le respondió que ya la compra la había realizado y lo que él estaba exigiendo era la protocolización en los términos que por ley le corresponden.

Que desde el mes de abril de 2006 se encuentra ocupando los consultorios (tanto de su hermana y el suyo propio) debido a que en dos oportunidades le solicitaron el desalojo de su antiguo lugar de trabajo.

Que fundamenta la presente acción en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 del Código Civil.

Que de lo antes expuesto queda claramente establecido que el incumplimiento por parte del vendedor a las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta se subsume en las normas antes descritas, dando como consecuencia el derecho que tiene de accionar ante los Tribunales competentes para lograr que se cumpla con la obligación contraída.

Que por las razones de hecho y de derecho expuestas y en vista del incumplimiento de la asignación total de su puesto de estacionamiento, que por derecho le corresponde, es que acude a demandar al Centro Medico Profesional Puerto Ordaz, C.A. por vía de cumplimiento de contrato de opción de compra venta a los fines de que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal Primero: en cumplir con la cláusula décima segunda del contrato de opción de compra venta y proceda a hacerle entrega efectiva de los puestos de estacionamiento asignados a su persona que por derecho le corresponden de cada uno de los consultores: segundo: que proceda a otorgar el documento definitivo de venta con sus respectivos puestos de estacionamiento; y tercero: al pago de costas y costos que origine el presente proceso, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00).

De los recaudos consignados por la actora

Copia de dos documentos de opción de compra venta realizado entre el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., y el ciudadano R.R.H., que riela a los folios del 14 al 26. El primero sin firma y el segundo suscrito privadamente por ambas partes.

Inspección judicial solicitada por el ciudadano R.R.H., la cual se realizó en fecha 14 de agosto de 2006 que riela a los folio 28 al 41.

Certificación del Indecu de copias del expediente 0174-2006 en contra del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, la cual cursa del folio 42 al 49.

A los folios del 50 al 52 consta escrito presentado por el abogado E.G.R., en su carácter de representante de la sociedad mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., ante la Sala de Sustanciación del INDECU.

Al folio 54 consta auto de fecha 27 de septiembre de 2006, mediante el cual se admite la demanda y se ordena emplazar a la sociedad mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. para que de contestación a la demanda.

De la contestación de la demandada

En fecha 06/10/2006 el abogado J.J.A.L., en su condición apoderado judicial de la sociedad mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. presenta escrito de contestación a la demanda (f. 58 al 62 pieza 1), alegando lo siguiente:

Que rechazan e impugnan la estimación de la demanda, en virtud de que la cuantía de la demanda, es insuficiente o demasiado reducida en relación al valor de las cosas demandadas, en virtud de que los consultorios objeto del litigio tienen un valor superior, ampliamente a los cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) que es el límite de la competencia de los Juzgados de Municipio, correspondiendo el conocimiento de la presente causa a un Juez de la Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Que es evidente que el valor de los consultorios objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, son equivalente a noventa y siete millones ciento treinta y seis mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 97.136.550,00) pues dichos inmuebles tienen un valor de 44.189.250,00 bolívares el consultorio P1-07 y el P1-08 un valor de 52.947.300,00 bolívares, motivo por el cual rechazan dicha estimación por considerarla insuficiente.

Que es falso de toda falsedad que el Proyecto del Condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. tenía proyectado el estacionamiento de seiscientos metros cuadrados.

Que es falso que se haya constituido la Junta de Condominio, lo cual confunde el actor con el documento de Condominio cuyos datos de registro señala en forma alegre.

Respecto al área de estacionamiento de 600 mts2, que alega el demandante le fue ofrecida, debe decir que dicha área comprendía el terreno de condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, y el terreno de la Clínica Puerto Ordaz, su accionista mayoritaria quien ofreció los estacionamientos.

Que en todo caso impugna la inspección ocular practicada por el Juzgado de Municipio Caroní del Estado Bolívar.

En segundo lugar rechaza en nombre de su representada que la oferta de venta de los consultorios médicos haya sido engañosa o abusiva o contentiva de prácticas o cláusula abusiva impuesta por su representada.

Que en tercer lugar no puede haber oferta engañosa si el Doctor R.C.R.H. compró dos (02) consultorios bajo una condición que los estacionamiento correspondiente a sus locales serian cedidos al uso del condominio, esto ante la insistencia de que se le debía asignar un puesto de estacionamiento propio; no obstante que el documento de condominio señalaba que los estacionamientos son área común del condominio, por lo que resulta prohibido complacer al comprador de una pretensión que está prohibida en el documento de condominio, y en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Que el Dr. R.R. compró consiente del carácter común de los estacionamientos del Centro Médico Profesional y transcribe la cláusula décima segunda del contrato de opción de compra venta.

Señala que en la segunda oportunidad el documento definitivo de compra venta fue redactado por exigencias del comprador que pidió el cumplimiento del documento de opción de compra venta en los términos y condiciones establecidos en dicho documento por lo que no entienden la temeridad del demandante al considerarse sorprendido en lo que ya conocía desde un principio sobre las condiciones de la venta pactada, tanto así que una vez acordado el proyecto por la asamblea de accionistas el Dr. R.R. adquirió diez (10) acciones más, estimulado por las bondades del proyecto.

Que el documento definitivo de opción de compra venta fue consignado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Caroní respecto al estacionamiento como puede leerse de su texto.

Que todo lo cual se puede evidenciar de los documentos de compra venta de los locales o consultorios signados con os Nros P1-07 y P1-08 que fueron consignados en el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, los cuales fueron anulados, porque el Dr. R.R., se negó a comparecer al Registro Inmobiliario en fecha 13 de diciembre de 2005, oportunidad del otorgamiento del último documento incumpliendo así la cláusula décima tercera del contrato de opción a compra donde da derecho a la vendedora a resolver el presente contrato y aplicar la penalidad establecida en la cláusula octava del contrato.

Señala que en dos oportunidades se consignaron en el registro correspondiente los documentos definitivos de venta para suscribir el documento de venta convenida de la opción de compra y el Dr. R.R. no asistió al Registro Subalterno del Municipio Caroní del Estado Bolívar, ni en la primera ni en la segunda oportunidad, no obstante, que al Dr. R.R. se le complació por segunda vez, redactando el documento definitivo de venta en los términos convenidos en el documento de opción a compra, al no asistir al otorgamiento, dicho documento fue anulado por segunda vez, como se evidencia de los documento que anexan más adelante marcadas con la letra “O”.

Que la totalidad de los consultorios fueron adquiridos por los médicos de la comunidad médica y ninguno ha puesto objeción alguna sobre lo referente al estacionamiento común porque todos consideraron que se trata de un proyecto concertado con los accionistas de la Clínica Puerto Ordaz, C.A.

Que la pretensión de la parte demandante en su punto primero, es improcedente por cuanto la misma pretende que el tribunal declare parcialmente con lugar una parcialidad del contrato de opción de compra, un accesorio, sin antes declarar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato.

Que respecto al segundo petitorio que se refiere a que el demandado proceda a otorgar el documento definitivo de venta con sus respectivos puestos de estacionamiento, alega que tal pretensión es improcedente ya que los documentos definitivos que han ejecutado en dos (2) oportunidades tal pretensión, puesto los documentos definitivos de venta ante la Oficina Subalterna Inmobiliaria del Registro Público correspondiente y el comprador se ha negado a comparecer al acto de otorgamiento provocando la nulidad de dichos actos de registro al fenecer el lapso útil necesario.

Que la solicitud de medida preventiva es impertinente e ilegal ya que las unidades vendibles son los consultorios y no los estacionamientos por ser estos de uso común y estar prohibida su enajenación por mandato del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Que respecto a la medida innominada solicitada señala que el propio demandante ha confesado en su libelo de la demanda que ha pospuesto el acto de otorgamiento de los documentos de propiedad puestos por la vendedora en el Registro Inmobiliario, con lo cual confiesa su incumplimiento manifiesto, lo cual le quita todo el derecho a seguir ocupando dichos inmuebles ante la violación reiterada del contrato de opción de compra.

Que por cuanto los hechos alegados en el escrito de la demanda propuesta por la parte actora se desprende que el optante o parte demandante incumplió con lo establecido en las cláusulas octava y décima tercera del contrato de opción a compra al negarse a concurrir al acto de otorgamiento del documento de compraventa y por cuanto dicha conducta rebelde fue reincidente en dos oportunidades como lo evidencia los recaudos consignados o los documentos de compraventa anulados por falta de comparecencia del comprador; es por lo reconviene al ciudadano R.C.R.H. en la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito.

Que el documento de opción de compra cuya resolución se demanda se encuentra anexo a los autos y fue consignado por la parte actora con el libelo de demanda, no obstante consigna marcado B-2, el documento de opción de compra venta el cual lo opone la demandante reconvenida, fundamentalmente en lo relativo a las cláusulas décima segunda y décima tercera de dicho contrato de opción de compra.

Que fundamenta la reconvención e los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.488 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 y 888 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con las cláusulas octava y décima tercera del contrato de opción a compra.

Que estima la presente reconvención en la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) en virtud de que el actor ha estimado en dicha suma su demanda y en virtud de la necesidad del proceso, a los fines de que la reconvención sea admitida sin contratiempo alguno.

Recaudos consignados por la demandada junto con el escrito.

Documento de opción de compra marcado con la letra B-2.-

Carta del Doctor R.R. al Dr. L.F. y carta de éste último al Dr. R.R..

Constancia del listado de médicos accionistas de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., marcado con la letra “J”

Tres (3) documentos de compra venta referentes a los consultorios P1-07 y P1-08 del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., marcados con la letra “O”. Todos estos recaudos constan del folio 105 al 107 de la primera pieza.

En fecha 06 de octubre de 2006 se admitió la reconvención y se emplazó al ciudadano R.R.H. para que diera contestación.

De la contestación a la Reconvención

El demandante reconvenido ciudadano R.R.H. en su contestación (f. 134 al 137 pieza 1) propuesta por la parte demandada alegó:

Que de acuerdo a la opción de compra venta que se le realizó de dos inmuebles, de los cuales es propietario, constituidos por un consultorio distinguido con el Nº P1-07 y una distinguido con el Nº P1-08, no firmó la venta definitiva, ya que al leer dicho documento se percató que las condiciones que se encontraban estipuladas en la opción de compra venta, no eran las mismas en el documento definitivo de venta, por lo tanto les señaló su descontento, ya que habían cambiado unas cláusulas y por lo tanto toda persona tiene derecho a manifestar disconformidad, cuando se ve lesionado su derecho.

Que cuando vuelve a dirigirse al Registro nuevamente para firmar la venta definitiva, ocurre que el documento se encontraba con las mismas fallas o incongruencias del documento anterior, por lo tanto manifestó su descontento y en consecuencia se dirigió a diferentes organismos competentes.

Que la parte demandada reconviniente solicitó una medida de secuestro sin tomar en cuenta que dichos inmuebles son propiedad del ciudadano R.R.H. y si no se ha firmado el documento definitivo de venta es por causa de la parte demandada reconviniente.

Que la cláusula décima segunda reza: “EL COMPRADOR permite el uso de los puestos de estacionamiento asignados a los (2) consultorios objetos de la presente opción al condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, exclusivamente para lo que fueron creados, como una forma de cooperar con el mejor funcionamiento del complejo médico, en beneficio de la amplia clientela de la clínica y de los médicos que en ella trabajan, conservando el derecho de hacer uso de los mismo según su conveniencia. Asimismo EL COMPRADOR podrá hacer uso de los puestos de estacionamiento adyacente a la Clínica Puerto Ordaz que el condominio ponga a su disposición mediante convenio que se suscriba con la Clínica Puerto Ordaz.” Esta es la cláusula correspondiente al contrato de compra venta, firmado por las partes.

Que se evidencia claramente la cláusula abusiva e impuesta de manera arbitraria por el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz.

Que las inspecciones judiciales son realizadas a solicitud de la parte interesada y en ninguna normativa de la ley señala que tal inspección haya que notificarla a ninguna persona.

De las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio tenemos:

En fecha 11/10/2006 la sociedad mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, CA. representada por el abogado J.J.A.L. en su carácter de demandada reconviniente promovió (f. 138 al 140 pieza 1) como medios probatorios los siguientes:

1. - Capitulo I reprodujo el merito favorable de los autos en especial el contrato de opción a compra que fue producido marcado con la letra B2, en la contestación de la demanda.

2. - Capitulo II documento público de condominio que fue producido y opuesto a la parte demandante reconvenida marcado con la letra B en la contestación de la demanda.

3. - Capítulo III acta de asamblea extraordinaria de la Clínica Puerto Ordaz C.A., del 30/04/2003, registrada el 11/06/2003 quedando anotada bajo el nro. 79, Tomo 16-A-Pro, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, para demostrar que los médicos accionistas de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., propusieron y decidieron la formación del proyecto de la obra del condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A.

4. - Capítulo IV documentos de compra venta de fecha cierta, los cuales fueron anulados por la no comparecencia del comprador optante. Alega que los tres documentos fueron opuestos al demandante y no impugnados.

5. - Capítulo V documentos privados o cartas cruzadas entre el Dr. R.C.R.H. y el Dr. L.F., para evidenciar que el primero si estuvo en conocimiento de todas las reuniones donde se discutieron todos los pormenores del proyecto de condominio Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. y su desinterés de asistir a todas las asambleas de accionistas.

6. - Capítulo VI Inspección Judicial en el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. y en la Clínica Puerto Ordaz, C.A., para demostrar que además de los estacionamientos que existen dentro del condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. existe un estacionamiento de mayor magnitud con una superficie superior a 6000 m2 y que dicho estacionamiento forma parte del mismo cuerpo integrado, lo cual satisface las necesidades de los médicos y público en general, como complejo médico asistencial y de proyección social.

7. - Capítulo VII Inspección en el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, evacuada el 26/10/06, para dejar constancia si fueron consignados en el libro de presentación dos (2) documentos definitivos de venta, cuyo otorgantes son Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. y R.C.R.H., si fueron otorgados o anulados, constancia del numero de consultorios vendidos o el número de ventas que se han protocolizado, que se deje constancia si el documento de venta del consultorio P1-08 de fecha 01/08/05 fue anulado y si dicho documento esta anotado bajo el nro. 35, Protocolo Primero, Tomo 68, Tercer Trimestre del año 2.005.

8. - Capítulo VIII listado de médicos accionistas de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., con el fin de demostrar que el Dr. R.C.A. es accionista de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., que a su vez es también accionista del Centro Médico Puerto Ordaz, C.A.

9. - Capítulo IX confesión del actor en su libelo cuando dice “debido a todas las incongruencias que presentaba el documento de venta de los consultorios, me vi obligado postergar la firma de la protocolización para solicitarle a la vendedora una aclaratoria y corrección del documento.”

10. - Capítulo X conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil promueve copia certificada del documento de cesión de dos (2) acciones que los señores I.N.M. y A.J.S.A., cedieron en plena propiedad a la Clínica Puerto Ordaz para demostrar que la Clínica Puerto Ordaz, C.A., es propietaria del 100 % de las acciones del Centro Médico Profesional de Puerto Ordaz, C.A.

    En fecha 17-10-2006 se admiten las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente (f. 146 pieza 1).

    Por su parte en fecha 24-10-2006 el ciudadano R.C.R.H. en su carácter de actor reconvenido representado por su apoderada judicial abogada R.M.M. promovió (f. 156 al 159 1era pieza) los siguientes medios probatorios:

1. - En el capítulo primero el documento de contrato de opción de compra venta como fundamento de su pretensión.

2. - En el capítulo segundo documento de opción de compra venta, cláusula décima segunda.

3. - En el capítulo tercero el Registro del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, cláusula segunda.

4. - En el capítulo cuarto comunicado emitido por el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. donde se reconoce la oferta realizada a los compradores de los consultorios con sus respectivos puestos de estacionamiento por parte de la vendedora.

5. - En el capítulo inspección ocular, practicada por el Juzgado Primero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar fuera de juicio en fecha 14/12/2005 en el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, impugnada por la parte demandada en la contestación de la demanda.

6. - En el capítulo sexto la venta realizada al Dr. R.D.T. donde se puede verificar los diferentes tipos de contrato de compra venta realizado por el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz.

7. - En el capítulo séptimo copias certificadas emitida por la INDECU.

8. - En el capítulo octavo copias de recibos de pago de los consultorios realizado a la empresa Fuentes Jiménez y Asociados S.C. (f. 161 al 167)

9. - En el capítulo noveno copias de recibos de pago de modificaciones realizadas a los consultorios cancelación total de la comisión por gestión de venta y gastos de registro y honorarios de abogados.

10. - En el capítulo décimo propaganda de venta (ejemplar de periódico) realizada por la empresa Fuentes, Jiménez y Asociados S.C. (f. 168)

11. - En el capítulo décimo inspección judicial realizada por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en la Oficina de Registro Inmobiliario Caroní del Estado Bolívar en fecha 14-12-2005 (f. 169 al 186), impugnada por la parte demandada.

12. - En el capítulo décimo primero prueba de informes a la empresa Fuentes, Jiménez y Asociados S.C. sobre tres puntos: si estaba contratada por el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz C.A. para gestionar la venta, si estaba a cargo de la publicidad, y contenido de la publicidad.

    Posteriormente en fecha 25/10/2006 (f. 189 Pieza 1), la representación judicial de la parte demandada presenta escrito complementario de pruebas, mediante la cual promovió lo siguiente:

1. - En el capítulo I promovió documento público (instrumento poder) otorgado por la Sociedad Mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. al Doctor L.M.M., para suscribir los contratos de venta de los consultorios P1-07 y P1-08, a favor del Doctor R.C.R.H..

2. - En el Capítulo II documento privado en copia simple y lo opuso a la demandante reconvenida, consistente al plano que refleja la realidad física del sitio donde se realiza la obra de construcción. (f. 295)

3. - En el Capítulo III documento privado que lo opuso a la parte demandante reconvenida, consistente en la carta suscrita por el Ing. N.R. en su carácter de Presidente del Colegio de Ingenieros de Venezuela, de fecha 05/09/2006, en la que se informaba que dicho colegio decidió alquilar a la Clínica Puerto Ordaz, C.A., treinta y tres (33) puestos de estacionamientos.

   Asimismo, en fecha 25/10/2006 (f. 199 Pieza 1), el abogado J.J.A.P., apoderado judicial de la parte demandada presenta otro escrito de promoción de pruebas, promoviendo lo siguiente:

   En el capítulo Único prueba de informe, a cuyo fin pidió se oficie al Presidente del Colegio de Ingenieros Seccional Ciudad Guayana.

   En fecha 26-10-2006 se admiten las pruebas promovidas tanto por la parte demandante reconvenida como los escritos 2 y 3 promovidos por la demandada reconviniente (f. 200 pieza 1)

   Posteriormente en fecha 30-10-2006 la representación judicial de la parte demandada ab. J.J.A.P. presenta escrito (f. 204 al 205 pieza 1), en la cual impugna:

   - Las pruebas de inspecciones oculares (no judiciales como mal se califica) practicadas por el Juzgado Primero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 14 de agosto de 2006, y en fecha 14 de diciembre de 2005, promovidas en el capítulo sexto y en el capitulo décimo segundo.

   - La prueba documental (supuesta propaganda de venta) promovida por el actor que consta en el capítulo decimoprimero por considerarla ilegal, ya que la misma no emana de su representada.

   Asimismo, mediante escrito de fecha 07-11-2006 (f. 215 al 221 pieza 1) el abogado J.J.A.L., ratifica lo manifestado en la oportunidad de la contestación de la demanda, sobre la impugnación por insuficiente la estimación de la cuantía de la demanda, la cual la parte actora estableció insólitamente, en un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) cuando consta en la cláusula tercera del contrato con opción a compra, que el precio base de los inmuebles es la cantidad de 44.189.250,00 bolívares y 52.947.300,00 bolívares, todo lo cual da un total de noventa y siete millones ciento treinta y seis mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 97.136.550,00), suma que constituye la verdadera cuantía de la presente demanda.

   Por su parte la abogada R.M.M. apoderada judicial del ciudadano R.R.H., mediante escrito de fecha 08-11-2006 (f. 238 al 241 pieza 1) se manifiesta con relación a la impugnación efectuada por el demandado reconviniente en los siguientes términos:

   - Con relación al capítulo I, la inspección judicial de fecha 14-12-2005 y la inspección judicial de fecha 14-05-2006 fueron realizadas conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Y que los mismos son instrumentos públicos, por lo tanto no pueden ser impugnados en forma genérica como fue hecho por la contraparte, en todo caso podría aplicarse es el procedimiento por tacha.

   - En relación al capítulo II la propaganda de venta repartida por la empresa Fuentes, Jiménez y Asociados, S.C., lo cual queda aceptado, la condición entre dichas empresas y que fueron consignados copias simples de los pagos de los consultorios adquiridos por el ciudadano R.R., donde consta que la empresa Fuentes, Jiménez y Asociado S.C., era la encargada de hacer las cobranzas y por consiguiente todo lo relacionado con la venta de los consultorios del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., y al no ser objetados por éste, deben entenderse como validos. Que en el lapso probatorio fueron consignados los pagos que realizaba el ciudadano R.R. directamente a la empresa Fuentes, Jiménez y Asociados, S.C., por los consultorios que vendía la empresa Centro Médico Profesional Puerto Ordaz. Alega que los documentos privados pueden ser tachados por los motivos especificados en el Código Civil y no impugnados simplemente en una forma vaga e inexacta, ya que la impugnación señala dos vertientes, la tacha o el desconocimiento y la parte demandada no lo especificó en su impugnación y que al caso en concreto no le es aplicable el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil que se refiere al desconocimiento de firma, no se refiere a la impugnación genérica a que se refiere la contraparte y menos aún al desconocimiento de contenido.

   En fecha 24/01/2011 la abogada R.M.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora presenta en esta alzada escrito de informes (f. 44 al 47 pieza 3era).

   Por su parte en fecha 24/01/2011 el abogado J.J.A.P. en su condición de apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de informes (f. 48 al 56 pieza 3era).

   Posteriormente en fecha 07/02/2011 la abogada R.M.M. en representación del actor presenta escrito de observaciones a los informes (f. 59 al 60 pieza 3era).

   II

   ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

   La parte actora pretende que la sociedad de comercio Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., sea condenada a cumplir con un contrato de venta de dos consultorios médicos distinguidos con los Nros. P1-07 y P1-08, el primero con una superficie aproximada de veintidós metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (22,15 mts2), y el segundo con una superficie de de veintiséis metros cuadrados con cincuenta y cuatro decímetros cuadrados (26,54 mts2), ambos consultorios situados en el piso uno del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz mencionados en la parte narrativa de esta decisión y que como parte de esa negociación se incluyan los dos puestos de estacionamiento que corresponden a los referidos locales.

   Dice el demandante que en junio de 2003 celebró un contrato de opción de compraventa de dos consultorios, P1-01 y P1-08, con el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA., en cuya cláusula 12ª se establece que el comprador permitiría el uso de los puestos de estacionamiento asignados a los dos consultorios objeto de la promesa de venta.

   Señala que en las cláusulas 1ª y 2ª del documento de condominio protocolizado en el año 2005 se estableció que los puestos de estacionamiento son bienes comunes de uso general para todos los copropietarios.

   El demandante pretende: 1) que su contraparte sea condenada a cumplir con la promesa de venta y entregar efectivamente los dos puestos de estacionamiento; 2) a otorgar el documento definitivo de venta de los dos consultorios con sus respectivos puestos de estacionamiento; 3) al pago de las costas del proceso.

   El apoderado de la parte accionada contestó la demanda el día 26/10/2006; en ese acto impugnó la cuantía por insuficiente afirmando que los consultorios que fueron objeto de la negociación tienen un valor que supera ampliamente los cinco millones de Bolívares; señala que el valor de tales consultorios es de Bs. 97.136.550,00 (antes de la reconversión monetaria)

   Para decidir esta sentenciadora observa:

1. - En relación con la impugnación de la cuantía quien suscribe este fallo observa que conforme a lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil a esta juzgadora correspondería dilucidar la impugnación de la cuantía en capítulo previo; no obstante, se advierte que el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección de Niñas, Niños y Adolescentes y de lo Contencioso Administrativo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar conociendo de un recurso de regulación de la competencia decidió con lugar la impugnación de la parte accionada en fecha 26/02/2008 fallo interlocutorio que cursa en los folios 432 al 438 existiendo respecto de la referida impugnación cosa juzgada intraprocesal que impide cualquier nuevo pronunciamiento relacionado con la cuantía. Así establece.

2. - Mérito de la controversia.

   2.1.- Naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento se demanda.

   Ante todo, la juzgadora observa que el contrato cuya ejecución exige la parte actora fue calificado como una “opción de compraventa”; el objeto de dicho negocio fue en su tiempo un inmueble que aún no estaba construido, el llamado Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, como lo demuestra la redacción en tiempo futuro de la cláusula primera. El precio fue estipulado en Bs. 44.189.250,00 por el consultorio P1-07 y Bs. 52.947.00 por el consultorio P1-08. Ese fue el precio definitivo el cual, sin embargo, se previó su variación por ciertas causas previstas en el la cláusula 3ª según las fluctuaciones del Índice de Precios al Consumidor determinado por el Banco Central de Venezuela. Las partes fijaron un plazo para la construcción de la obra de 15 meses prorrogables por 3 meses, salvo causa de fuerza mayor, caso fortuito u otra causa extraña no imputable. También pactaron el otorgamiento de un contrato definitivo de venta.

   En el contrato en cuestión están presentes todos los elementos que permiten definirlo como una verdadera venta a pesar de que las partes lo hubieran calificado como una “opción de compraventa”. En efecto, en dicho convenio las partes se acordaron sobre el objeto de la venta (una cosa futura, los consultorios), el precio y la forma de determinarlo en caso de variaciones debido a la inflación, la forma de pago, el tiempo de entrega de la cosa y el plazo para el otorgamiento del documento protocolizado que dote de eficacia erga omnes al negocio jurídico. Inclusive, de los términos de la demanda y la contestación se colige que la parte actora se encuentra en posesión de los locales que fueron objeto de la negociación.

   En consecuencia, se establece que el documento denominado “contrato de opción de compraventa” es una verdadera venta al cual no es aplicable la doctrina sobre los contratos preparatorios plasmada por la Sala de Casación Civil en la decisión Nº 358 de fecha 9/7/2009.

   2.2.- FONDO DEL LITIGIO.

   En relación con el mérito de la controversia advierte que no es un hecho controvertido que los litigantes pactaron la venta de dos consultorios de un inmueble denominado Centro Médico Profesional Puerto Ordaz mediante un documento privado, negocio que a las partes han calificado indistintamente como promesa de venta u opción de compraventa. Lo que importa destacar es que las partes están de acuerdo en la existencia del contrato, su objeto, el precio, el plazo dentro del cual debía perfeccionarse el traspaso de la propiedad y las otras estipulaciones particulares del negocio. Este es un hecho afirmado en el libelo y admitido en la contestación.

   Tampoco es un hecho controvertido que el documento de condominio fue registrado en el año 2005 y que en ese instrumento los puestos de estacionamientos son declarados como cosas comunes de uso general para todos los copropietarios. A este respecto ambos contendientes se mostraron homogéneos en sus alegaciones vertidas en la demanda y la contestación.

   Asimismo, no es un hecho controvertido que en la promesa la parte actora convino en permitir el uso de los puestos de estacionamiento en beneficio de terceros. Así lo expresó en el libelo y lo admitió la demandada en su contestación.

   Cursa en autos un ejemplar del documento de condominio que no fue tachado ni impugnado en alguna forma por virtud de lo cual la copia del referido documento se reputa fidedigna y con el valor de plena prueba. El referido documento de condominio expresamente determinó que todos los puestos de estacionamiento del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz son cosas comunes, sin asignar algunos de manera especial a cada uno de los locales del referido Centro. Si esta omisión comporta una infracción del artículo 5, letra i, de la Ley de Propiedad Horizontal es cuestión que no atañe resolver a esta sentenciadora ya que ello no forma parte del elenco de pretensiones deducidas en el libelo. Dicho de otra manera, la legalidad del instrumento público en cuestión no fue cuestionada como una pretensión que deba ser resuelta en este fallo. Por consiguiente, cualquier pronunciamiento en torno a la legalidad del documento de condominio configuraría un típico caso de incongruencia. Así se decide.

   Para evitar confusiones respecto de lo que será decidido la sentenciadora puntualiza que ciertamente el artículo 5 letra i de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal establece una obligación de asignar por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Ahora bien, ese mismo dispositivo señala que los puestos de estacionamiento son cosas comunes siempre que sean declarados como tales en el documento de condominio. Esto fue precisamente lo que ocurrió en el caso de autos, el documento registrado en el año 2005 atribuyó la condición de cosas comunes a todos los puestos de estacionamiento del Centro Médico Puerto Ordaz CA., sin que conste que ese instrumento hubiera sufrido alguna modificación posterior asignando un puesto a cada consultorio o que hubiera sido anulado en virtud de una acción judicial intentada por algún interesado. Por consiguiente, mientras la declaratoria de cosas comunes de todas las unidades de estacionamiento mantenga vigencia, es decir, mientras el documento de condominio no sea modificado, ha de respetarse tal condición de cosas comunes y, por tanto, su carácter de inalienables, salvo en el caso dispuesto en el literal (i), artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal que permite la enajenación preferente de tales cosas a los copropietarios supuesto éste que amerita la aprobación de la asamblea.

   Huelga decir que en el libelo la parte actora no afirma que su pretensión de que junto a los consultorios se obligue a la parte accionada a traspasar la propiedad de los puestos de estacionamiento obedezca a una decisión aprobada por la asamblea de propietarios; su pretensión se funda únicamente en la supuesta promesa que le hicieron los administradores de la persona jurídica demandada, promesa que, de ser cierta, sería ineficaz ya que el poder de disposición de tales puestos de estacionamientos la tiene la asamblea de propietarios exclusivamente. Así se decide.

   Consecuencia de lo expuesto en los párrafos precedentes es que la pretensión del demandante, cual es que su contraparte sea condenada a entregar de manera efectiva los dos puestos de estacionamiento especificados en el contrato suscrito privadamente y que le otorgue el contrato de venta definitivo protocolizado en el Registro Público, es contraria a derecho porque viola lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal que determina que cualquier acto de enajenación, arrendamiento, comodato o gravamen o de cualquier naturaleza que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de la misma Ley y de acuerdo con el correspondiente documento de condominio es nula de pleno derecho. La enajenación de una cosa común es radical, de pleno derecho, como lo prevé el párrafo final del artículo 31 en comentario. De ahí que una sentencia que ordene a la demandada enajenar unos puestos de estacionamiento que conforme al documento de condominio son considerados todos cosas comunes de uso general por los copropietarios incurría en la infracción del mentado artículo 31 y llegado el caso, si la demandada se negare a otorgar el documento definitivo de venta, el fallo judicial que acordara la enajenación de esas cosas en contravención a los dispuesto en el documento de condominio y la Ley no podría inscribirse, así tenga fuerza de cosa juzgada, en el Registro Público dada la prohibición que la referida norma impone a Registradores, Jueces y Notarios.

   Además, para que el fallo que aquí se dicte pueda producir los efectos del contrato no cumplido en la hipótesis de que la demandada Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA., fuese condenada a concluir el contrato mediante el otorgamiento de un documento definitivo registrado y no cumpliera su obligación, es menester que concurran las condiciones previstas en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a saber. 1) que sea posible; 2) que no esté excluido por el contrato; 3) que exista constancia autentica en autos que el demandante ha pagado el precio. De tales condiciones falta en el caso que nos ocupa la primera de ellas puesto que, como se dijo, no es legalmente posible la inscripción de un documento (contrato o sentencia) de enajenación que verse sobre unos puestos de estacionamiento que el documento de condominio definió como cosas comunes. Dicho documento de condominio fue inscrito en el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar el día 28 de junio 2005 bajo el número 17, folio 164 al 202, Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo Octavo, Segundo Trimestre del año 2005, después que la parte actora suscribió la promesa bilateral de venta con la demandada, pero esta circunstancia, que el documento de condominio sea posterior en fecha a la promesa no le quita eficacia al primero por dos razones fundamentales:

   La primera razón aparece en el artículo 1924 del Código Civil según el cual los documentos (contrato de opción de compraventa), actos y sentencias que la ley sujeta las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

   Por virtud del documento de condominio registrado en el año 2005 los copropietarios de locales y consultorios del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA., adquirieron el derecho a que se refiere el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, servirse de las cosas comunes según su destino ordinario, el cual no puede ser enervado, disminuido o desconocido por una promesa de venta solamente autenticada.

   La segunda razón se encuentra en el artículo 30 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que las disposiciones del documento de condominio y sus modificaciones producirán efectos incluso frente a los causahabientes de los otorgantes por cualquier título. Otorgante del documento de condominio en el caso que ocupa la atención de esta sentenciadora es el CENTRO MEDICO PROFESIONAL PUERTO ORDAZ C.A., tal cual se desprende de la sola lectura del ejemplar del mencionado instrumento que cursa en los folios 68 al 83. Causahabientes son quienes hayan adquirido cualquier derecho (la propiedad o un derecho personal) de manos del CENTRO MÉDICO PROFESIONAL PUERTO ORDAZ CA., por cualquier título, venta, donación, comodato, arrendamiento, etc. Por tanto, el demandante R.C.R.H. está sujeto a los efectos del documento de condominio, mientras no sea declarado nulo, siendo uno de tales efectos el que los puestos de estacionamientos, todos sin reserva alguna, son bienes comunes de uso general por parte de los copropietarios.

   Acota esta sentenciadora que la parte actora sí tendría derecho a que se perfeccione la venta de los consultorios, con exclusión de los estacionamientos, si comprueba que ha pagado el precio en los plazos y cantidad estipulados en la promesa de venta.

   En este punto la sentenciadora abordará el análisis de los medios de prueba promovidos por ambos litigantes a fin de establecer si la parta actora demostró los hechos en los que funda su pretensión.

3. - ANÁLISIS DEL MATERIAL PROBATORIO.

   3.1.- Pruebas del demandante.

1. - El documento de contrato de opción de compra venta puesto como fundamento de su pretensión. Este contrato, sus estipulaciones y las personas que lo otorgaron no son hechos controvertidos ya que ambos contendientes lo admitieron por lo que quedó excluido del debate probatorio conforme lo dispone el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.

2. - El documento de opción de compra venta, cláusula décima segunda. La redacción de esta cláusula tampoco es un hecho controvertido por lo que quedó exonerada del debate probatorio en los términos previstos en el artículo 398 del Código Procesal Civil.

3. - El Registro del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, cláusula segunda. Este documento es impertinente porque no guarda conexión con los hechos controvertidos en vista que la personalidad jurídica de la demandada, sus accionistas, la identidad de sus representantes legales y sus facultades, comprobables mediante el acta constitutiva y estatutos no fueron discutidas en la demanda o la contestación.

4. - El comunicado emitido por el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. donde se reconoce la oferta realizada a los compradores de los consultorios con sus respectivos puestos de estacionamiento por parte de la vendedora. Este es un documento emanado de la demandada que resulta ineficaz para desvirtuar lo que resulta de la promesa de venta en el sentido de que los puestos de estacionamiento pueden ser utilizados por todos los copropietarios o lo que establece el documento de condominio en cuanto a la naturaleza jurídica de tales puestos que son catalogados como bienes comunes. Si en el referido comunicado la demandada ofreció en venta los consultorios en conjunto con unos puestos de estacionamiento lo cierto que tal oferta no se materializó en el contrato preliminar de venta porque el demandante aceptó su uso por terceros; a lo sumo, la supuesta oferta pudiera servir como instrumento para comprobar una hipotética oferta engañosa ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).

   En ningún caso una oferta publicitando ciertas condiciones de venta de unos bienes puede desvirtuar lo establecido en el documento de condominio el cual por mandato legal es el instrumento que define cuáles bienes de un inmueble deben reputarse comunes y cuáles privativos de cada uno de los condóminos.

   Por otro lado esa oferta no aparece suscrita por persona alguna en virtud de lo cual debe reputarse ineficaz como medio de prueba.

5. - En el capítulo inspección ocular, practicada por el Juzgado Primero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar fuera de juicio en fecha 14/05/2006 en la Clínica Puerto Ordaz (f. 27 al 33), en la que se dejó constancia que: efectivamente se observan dos (2) carteles, que anuncia la construcción del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz; que efectivamente los carteles se encuentran en la pared del lado izquierdo de la entrada principal de la clínica y el segundo en un afiche colgante al fondo de la entrada por emergencia de la clínica; se observa en los carteles donde se hace la construcción del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, se especifican los metros de construcción para los locales, para el estacionamientos y otros; que el anuncio de la entrada principal se especifican 8.199,68 M2 área de parcela, 3.930,00 M2 área de construcción, 700,00 M2 área de consultorios, 6000 M2 área de emergencia, dos ascensores, cinco pisos y 6000 M2 de estacionamiento. Este medio probatorio fue impugnado por la parte demandada en la contestación de la demanda.

   Esta inspección en la Clínica Puerto Ordaz es igualmente ineficaz para probar lo contrario de lo dispuesto en el documento de condominio que califica de comunes a todos los puestos de estacionamiento. La jurisdicente insiste en que entretanto el documento de condominio no sea declarado invalido por violación de la Ley de Propiedad Horizontal sus disposiciones tienen eficacia erga omnes y nada de lo que constate el Juez durante la practica de una inspección puede variar tal situación. Por otra parte, la inspección se refiere a hechos que no son trascendentales para resolver el litigio, pues en ella se dejó constancia de unos carteles fijados en el lugar en que se acometía, en ese entonces, la construcción del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz; en esos carteles se especificaban los metros de construcción para los locales, para el estacionamientos y otros; en el anuncio de la entrada principal se especificaban 8.199,68 M2 que era el área de parcela, 3.930,00 M2 el área de construcción, 700,00 M2 el área de consultorios, 6000 M2 área de emergencia, dos ascensores, cinco pisos y 6000 M2 de estacionamiento. Ninguna de estas especificaciones comprueba que la demandada hubiera ofrecido en venta los consultorios del Centro Médico conjuntamente con los puestos de estacionamiento.

6. - En el capítulo sexto la venta realizada al Dr. R.D.T. donde se puede verificar los diferentes tipos de contrato de compra venta realizado por el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz. Este es un documento privado emanado de tercero que no fue ratificado por la vía testimonial en razón de lo cual es ineficaz. Por otro lado, si lo que pretende probar el demandante es que su contraria parte enajenó a terceros unos consultorios conjuntamente con un puesto de estacionamiento cabe decir que el contrato en cuestión sería apto para probar tal hecho, la enajenación a un tercero de un consultorio con su respectivo puesto de estacionamiento, según lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, pero la prueba de tal negociación no puede servir de base para establecer que la demandada deba vender igualmente al actor los dos consultorios con dos unidades de estacionamiento, no solo porque tal enajenación viola lo dispuesto en el documento de condominio y sería contraria a lo previsto en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino, además, porque el contrato en cuestión celebrado con un tercero, R.D.T., no daña ni aprovecha al demandante en este juicio siguiendo las previsiones del artículo 1.166 del Código Civil de donde se sigue que la referida enajenación de la cual quiere prevalerse el actor es ineficaz, pues no puede aprovecharse de ella para compeler a la accionada a enajenarle también los estacionamientos en discusión.

7. - En el capítulo séptimo copias certificadas emitida por la INDECU. Tales copias únicamente demuestran que el actor denunció el pretendido incumplimiento de su contraparte ante la autoridad administrativa encargada de velar, en ese entonces, por los derechos de los usuarios de bienes y servicios la cual abrió la correspondiente indagación. Conviene apuntar que el expediente administrativo demuestra como documento público que la sociedad de comercio accionada fue investigada y sancionada en sede administrativa por la comisión de un ilícito previsto en la entonces vigente Ley de Protección al Consumidor y al Usuario (Gaceta Oficial nº 37.930 del 4 de mayo de 2004). En este texto legal se reconocía al extinto Instituto Autónomo para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) la competencia para conocer de las denuncias de los compradores de viviendas u otros inmuebles por hechos que perjudicaran sus derechos o intereses legítimos (artículo 20) así como el derecho de los consumidores y usuarios de bienes y servicios a gozar de protección jurídica (artículos 79 y 80) lo cierto es que después de la venta se produjo un evento que hizo que los puestos de estacionamiento quedaran fuera del comercio; ese evento fue el otorgamiento del documento de condominio que asignó a tales puestos la condición de cosas comunes, por tal virtud inalienables, salvo que mediara la aprobación de la asamblea de propietarios.

   La juzgadora insiste que el demandante no alegó la modificación o anulación del documento de condominio que hiciera posible la venta de las cosas comunes o el acuerdo de la junta de propietarios (artículo 5 letra i de la Ley de Propiedad Horizontal) autorizando dicha enajenación. En consecuencia, la pretensión deducida en el libelo en lo que concierne a la enajenación de tales estacionamientos es un imposible jurídico porque se refiere a unos bienes que quedaron fuera del comercio y ni la autoridad administrativa que conoció de la denuncia por irregularidades atribuida a la demandada ni la autoridad judicial que conoce de la demanda por cumplimiento de contrato pueden validamente ordenar la venta de cosas que son indisponibles por los administradores de la sociedad de comercio demandada. Indisponibles porque quedaron fuera del comercio.

   Desde esta perspectiva las actas del expediente administrativo llevado por el INDECU pudieran servir en otro proceso de prueba de que la demandada al otorgar el documento de condominio y asignar a toda el área de estacionamiento la calidad de cosas comunes con posterioridad al negocio privado de venta pactado con el demandante habría actuado culposamente y que ese obrar impide que se produzca el efecto previsto en el artículo 1344 del Código Civil, la extinción de la obligación, quedando obligado a restituir el precio y los daños y perjuicios.

8. - En el capítulo octavo copias de recibos de pago de los consultorios realizado a la empresa Fuentes Jiménez y Asociados S.C. (f. 161 al 167). Estos recibos son impertinentes porque ni la demanda ni la reconvención tienen por fundamento el pago de los inmuebles o la falta de pago. El hecho controvertido de la demanda principal es que el Centro Médico Puerto Ordaz se niega a enajenar los consultorios con los puestos de estacionamiento y la demandada niega que haya estipulado la enajenación de los locales en tales condiciones. La mutua petición se basa en el incumplimiento del reconvenido de otorgar el correspondiente documento de venta ante el Registro Público.

9. - En el capítulo noveno copias de recibos de pago de modificaciones realizadas a los consultorios cancelación total de la comisión por gestión de venta y gastos de registro y honorarios de abogados. Se trata de medios de prueba igualmente impertinentes por las razones consignadas en el número 8 que aquí se reproducen.

10. - En el capítulo décimo propaganda de venta realizada por la empresa Fuentes, Jiménez y Asociados S.C. (f. 168). Es ineficaz este instrumento por la sencilla razón de que la demandada o un tercero que obrase como agente suyo no podía ofrecer la venta de unos bienes catalogados como cosas comunes en el documento de condominio cuya documento de enajenación no podrían en ningún caso inscribirse en el Registro Público dada la prohibición del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece la nulidad radical de tales enajenaciones. A lo sumo tal “propaganda de venta” podría servir como prueba de una publicidad engañosa y exigir la correspondiente imposición de las sanciones pecuniarias que prevé el ordenamiento jurídico y la reparación de daños ante los Tribunales de la República.

    De cualquier manera dicha “propaganda” es un panfleto sin símbolos probatorios de su autoría ni firmas lo que lo hace por completo ineficaz como medio de prueba.

11. - Inspección ocular realizada en la oficina de Registro Inmobiliario el 14/12/2005 por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar (f. 169 al 186), en la que se dejó constancia que dos documentos signados con los nros. 00078715 y 00078716 se encuentran en el Registro y la firma está pautada para el 13 de diciembre del año en curso (es decir año 2005), igualmente se dejo constancia que el comprador de los dos consultorios Nros. P1-07 y P1-08 es el ciudadano R.C.R.H., cédula de identidad Nº 3.882.427, también se dejó constancia que para los consultorios Nros. P1-07 y P1-08 le asignara al comprador los estacionamientos signados con los nros. 026 para el P1-07 y el 031 para el P1-08. La cual fue impugnada por la parte demandada. Este reconocimiento judicial en el Registro Inmobiliario es ineficaz por las razones expuestas en el numeral 5.

12. - En el capítulo decimoprimero prueba de informe a la empresa Fuentes, Jiménez y Asociados S.C. sobre tres puntos: si estaba contratada por el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA. para gestionar la venta, si estaba a cargo de la publicidad, y contenido de la publicidad. El resultado de esta probanza cursa en el folio 210 al 211 allí aparece una misiva de la agencia de publicidad en la cual se lee:

    “…. 1.- ... ciertamente mi representada celebró con la Sociedad Mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA, un contrato de gerencia de obra, el cual incluía entre otras funciones, la elaboración conjunta del plan de ventas de los consultorios del CENTRO MEDICO PROFESIONAL CA. 2.- … que ciertamente mi representada presenció labores de publicidad para la venta de los CONSULTORIOS DEL CENTRO MEDICO PROFESIONAL CA; 3.- le aclaro que la publicidad no fue patrocinada por mi representada sino por la contratante CENTRO MEDICO PROFESIONAL CA, y que la publicidad nunca se refirió a “seis mil (6000m2) metros cuadrados de puestos de estacionamiento, sino a seis mil metros cuadrados (6000m2) de estacionamiento”, en el entendido que, en la construcción, el concepto de estacionamiento no incluye solo “puestos” sino vialidad, aéreas de circulación, aéreas de servicios, aéreas verdes del estacionamiento, espacios muertos, retiros, etc….”

    La información aportada por el tercero es por completo ineficaz por las razones expuestas en el numeral 10.

13. - En el capítulo I documento público y opuso a la demandante reconvenida el instrumento poder otorgado por la Sociedad Mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. Este instrumento es impertinente habida cuenta que la legitimidad del apoderado de la demandada no fue impugnada por la parte actora.

14. - En el Capítulo II documento privado y lo opuso a la demandante reconvenida, consistente al plano que refleja la realidad física del sitio donde se realiza la obra de construcción. Este instrumento es impertinente porque la “realidad física del sitio donde se realiza la obra…” no es asunto discutido en este proceso. Lo controvertido es si por virtud del contrato de promesa bilateral de venta el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A está obligada a enajenar los dos consultorios y, además, la misma cantidad de puestos de estacionamiento, cuestión ya resuelta en este fallo.

15. - En el Capítulo III documento privado que lo opuso a la parte demandante reconvenida, consistente en la carta dirigida por el Presidente del Colegio de Ingenieros de Venezuela, de fecha 05/09/2006, en la que se informaba que dicho colegio decidió alquilar a la Clínica Puerto Ordaz, C.A., treinta y tres (33) puestos de estacionamientos. Este instrumento es impertinente y sin valor probatorio por los mismos motivos indicados en el numeral 13. Lo controvertido es si por virtud del contrato de promesa bilateral de venta el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A está obligada a enajenar los dos consultorios y, además, la misma cantidad de puestos de estacionamiento, cuestión ya resuelta en este fallo. Si existen otros puestos de estacionamiento adicionales no es asunto que pueda dispensar a la demandada de cumplir con sus obligaciones tal como las pactó en el contrato preliminar.

    3.2.- Pruebas de la parte demandada.

1. - Contrato de opción a compra que fue producido marcado con la letra B2, en la contestación de la demanda. Este documento, tal cual se dijo al analizar las probanzas del actor no forma parte del debate probatorio porque ambos litigantes admitieron su existencia así como el texto de sus diversas estipulaciones.

2. - Documento público de condominio que fue producido y opuesto a la parte demandante reconvenida marcado con la letra B en la contestación de la demanda. Este documento registrado en el año 2005 ambos contendientes admiten el contenido de sus principales estipulaciones y ya fue analizado por esta sentenciadora al consignar la argumentación jurídica de la decisión en particular en lo relativo a su validez y la eficacia de la disposición que asignó a todos los puestos de estacionamiento el carácter de cosas comunes.

3. - Acta de asamblea extraordinaria de la Clínica Puerto Ordaz C.A., del 30/04/2003, registrada el 11/06/2003 quedando anotada bajo el nro. 79, Tomo 16-A-Pro, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, para demostrar que los médicos accionistas de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., propusieron y decidieron la formación del proyecto de la obra del condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. Este es un hecho impertinente, la aprobación del referido proyecto. El tema litigioso se contrae a determinar si por efecto de la promesa de venta bilateral la demandada está obligada a transferir al demandante además de los dos consultorios la misma cantidad de puestos de estacionamiento.

4. - Documentos de compraventa de fecha cierta, tres (3) documentos de compra venta referentes a los consultorios P1-07 y P1-08 del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., marcados con la letra “O”, los cuales fueron anulados por la no comparecencia del comprador optante. Todos estos recaudos constan del folio 64 al 132 de la primera pieza. (documentos definitivos de venta no registrados). Alega que los tres documentos fueron opuestos al demandante y no impugnados. Esta probanza se refiere a un hecho no controvertido que no puede ser objeto de prueba conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil debido a que el demandante en el libelo admitió que se negó a suscribirlos ante el Registro debido a que en ellos no se incluyen los puestos de estacionamiento que corresponden, a su entender, a los consultorios.

5. - Cartas misivas cruzadas entre el Dr. R.C.R.H. y el Dr. L.F., para evidenciar que el primero sí estuvo en conocimiento de todas las reuniones donde se discutieron todos los pormenores del proyecto de condominio Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. y su desinterés de asistir a todas las asambleas de accionistas. Esta prueba es irrelevante porque nada de lo que se dijese o tratase en esos documentos puede desmontar la inalienabilidad de las cosas comunes prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.

6. - Inspección Judicial en el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. y en la Clínica Puerto Ordaz, C.A., evacuada el 23/10/2006 para demostrar que además de los estacionamientos que existen dentro del condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. existe un estacionamiento de mayor magnitud con una superficie superior a 6000 m2 y que dicho estacionamiento forma parte del mismo cuerpo integrado, lo cual satisface las necesidades de los médicos y público en general, como complejo médico asistencial y de proyección social. La inspección es igualmente impertinente porque el núcleo del tema litigioso radica en establecer si en verdad la demandada está obligada en virtud de la promesa bilateral de venta a enajenar los dos locales destinados a consultorios médicos junto a dos puestos de estacionamiento. Si existe otra área de estacionamiento que pueda satisfacer las necesidades del demandante, de los otros copropietarios y del público en general es cuestión que poco interesa para resolver este litigio desde luego porque por más que la demandada demuestre con esa inspección u otras probanzas que hay un área de estacionamiento de gran superficie lo cierto es que este Tribunal debe limitarse a resolver si como lo afirma la parte actora la venta de los consultorios comprende la de unos puestos de estacionamiento por imperativo del articulo 5 letra i de la Ley de Propiedad Horizontal.

7. - Inspección en el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, evacuada el 25/10/06, para dejar constancia si fueron consignados en el libro de presentación dos (2) documentos definitivos de venta, cuyo otorgantes son Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. y R.C.R.H., si fueron otorgados o anulados, constancia del número de consultorios vendidos o el número de ventas que se han protocolizado, que se deje constancia si el documento de venta del consultorio P1-08 de fecha 01/08/05 fue anulado y si dicho documento esta anotado bajo el nro. 35, Protocolo Primero, Tomo 68, Tercer Trimestre del año 2.005. Esta inspección se refiere a un hecho no controvertido por las mismas razones consignadas en los numerales 3 y 7 de este capítulo.

8. - Listado de médicos accionistas de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., con el fin de demostrar que el Dr. R.C.A.H. es accionista de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., que a su vez es también accionista del Centro Médico Puerto Ordaz, C.A. prueba ésta impertinente porque en este proceso no se discute la cualidad de accionista de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., del demandante. Por otro lado, el listado es inconducente a la demostración de ese hecho porque la condición de accionista se prueba con las anotaciones del Libro de Accionistas como lo disponen los artículos 260 y 296 del Código de Comercio.

9. - Confesión del actor en su libelo cuando dice “debido a todas las incongruencias que presentaba el documento de venta de los consultorios, me vi obligado postergar la firma de la protocolización para solicitarle a la vendedora una aclaratoria y corrección del documento.” Esta supuesta confesión no es tal debido a que las afirmaciones que hacen los litigantes en sus escritos de demanda y contestación están desprovistas del ánimo o intención de efectuar una confesión, tan solo delimitan el tema litigioso discriminando entre los hechos que deben ser probados por haber sido alegados por una de las partes y contradichos por la otra y aquellos que deben quedar excluidos de la prueba con base en el artículo 398 del Código Procesal Civil por aparecer claramente convenidas las partes.

10. - Copia certificada del documento de cesión de dos (2) acciones que los señores I.N.M. y A.J.S.A., cedieron en plena propiedad a la Clínica Puerto Ordaz para demostrar que la Clínica Puerto Ordaz, C.A., es propietaria del 100 % de las acciones del Centro Médico Profesional de Puerto Ordaz, C.A. promovida conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este hecho es manifiestamente impertinente por la razón de que no guarda conexión con los hechos controvertidos referidos a la supuesta obligación de la demandada de transferir la propiedad de dos consultorios y sus respectivos puestos de estacionamiento.

11. - En cuanto al documento público referido al instrumento poder otorgado por la Sociedad Mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. al Dr. L.M.M., para suscribir los contratos de venta de los consultorios P1-07 y P1-08, a favor del Dr. R.C.R.H., quien decide considera que la legitimidad del ciudadano L.M.M. para suscribir los referidos contratos es materia extraña al tema litigioso por tratarse de una cuestión no alegada en la demanda ni contradicha en la contestación.

12. - Documento privado consistente en un plano que refleja la realidad física del sitio donde se realiza la obra de construcción el cual opuso a la demandante reconvenida. (f. 295). Esta “realidad física” es ajena al tema litigioso que se contrae a determinar si por virtud del contrato preparatorio de venta la persona jurídica demandada puede ser obligada a enajenar los dos puestos de estacionamiento y los dos consultorios o si, por el contrario, en razón de la mutua petición se debe resolver la promesa de venta por el incumplimiento de la parte actora reconvenida. La llamada realidad física de la obra en construcción nada tiene que ver con las obligaciones asumidas en la promesa; no importa cuál sea esa realidad las partes deben ajustar su conducta a lo pactado en la promesa de venta, salvo que tales conductas contravengan la ley o el documento de condominio.

13. - Documento privado que lo opuso a la parte demandante reconvenida, consistente en la carta dirigida por el Presidente del Colegio de Ingenieros de Venezuela, de fecha 05/09/2006, en la que se informaba que dicho Colegio decidió alquilar a la Clínica Puerto Ordaz, C.A., treinta y tres (33) puestos de estacionamientos (f.196). Este instrumento no puede ser presentado en juicio sin el consentimiento de su autor (Colegio de Ingenieros de Venezuela) y del tercero (Clínica Puerto Ordaz CA.) en la forma prevista en el artículo 1372 del Código Civil, consentimiento que no consta en autos. La producción en juicio de esa misiva sin cumplir con las exigencias del artículo 1372 es ilegal. En cualquier caso dicha misiva es impertinente porque el supuesto alquiler de una playa de estacionamiento a la Clínica Puerto Ordaz CA., ninguna conexión guarda con el cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el documento privado que recoge la promesa bilateral de venta.

4. - Conclusiones.

   El análisis del material probatorio evidencia que la parte actora no logró comprobar su afirmación en lo que respecta a la obligación de transferirle la propiedad de los dos puestos de estacionamiento. Así se declara.

   En lo que respecta a la venta de los consultorios Nos. P1-07 y P1-08 es menester resolver primeramente la mutua petición, pues la parte accionada alega que la promitente compradora incumplió su obligación de suscribir el contrato definitivo de venta y por este motivo pide la resolución. De manera que la procedencia de la enajenación de los consultorios dependerá de la suerte de la reconvención.

   EXAMEN DE LA RECONVENCIÓN

   La demandada reconviniente adujo que su contraparte incumplió con lo establecido en las cláusulas octava y décima tercera del contrato de opción a compra al negarse a concurrir al acto de otorgamiento del documento de compraventa y por cuanto dicha conducta rebelde fue reincidente en dos oportunidades como lo evidencian los recaudos consignados o los documentos contentivos del frustrado negocio del comprador es por lo reconviene al ciudadano R.C.R.H. en la resolución del referido contrato de opción de compra venta.

   En la contestación a la reconvención el demandante adujo que de acuerdo a la opción de compra venta que le fue realizada de dos consultorios distinguidos con el Nº P1-07 y otro identificado con el Nº P1-08, no firmó la venta definitiva, ya que al leer dicho documento se percató que las condiciones que se encontraban estipuladas en el contrato preliminar no eran las mismas en el ejemplar del documento definitivo de venta presentado en el Registro por lo que les señaló su descontento, ya que habían cambiado unas cláusulas y por lo tanto toda persona tiene derecho a manifestar disconformidad, cuando se ve lesionado su derecho, razón por la cual no firmó el documento de venta que le fue presentado en el Registro.

   Afirmó que cuando volvió a dirigirse al Registro para firmar la venta definitiva ocurrió que el documento se encontraba con las mismas fallas o incongruencias del documento anterior, por lo tanto manifestó su descontento y en consecuencia se dirigió a diferentes organismos competentes.

   Para decidir esta juzgadora observa:

   No son hechos controvertidos que las partes suscribieron un contrato preparatorio de una futura venta sobre dos consultorios del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA.

   En un hecho señalado en el libelo y en la reconvención que la demandada en dos oportunidades presentó para su otorgamiento en el Registro Público el documento de venta definitivo cuya firma fue rechazada en dos oportunidades por la parte actora por estar en desacuerdo con la exclusión de los estacionamientos.

   Tampoco es un hecho controvertido que la demandada puso en posesión a la actora de los dos consultorios médicos.

   La cláusula 12ª del ejemplar del contrato producido por el demandante es del siguiente tenor:

   EL COMPRADOR permite el uso de los puestos de estacionamiento asignados a los (2) consultorios objetos de la presente opción al condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, exclusivamente para lo que fueron creados, como una forma de cooperar con el mejor funcionamiento del complejo médico, en beneficio de la amplia clientela de la clínica y de los médicos que en ella trabajan, conservando el derecho de hacer uso de los mismo según su conveniencia. Asimismo EL COMPRADOR podrá hacer uso de los puestos de estacionamiento adyacente a la Clínica Puerto Ordaz que el condominio ponga a su disposición mediante convenio que se suscriba con la Clínica Puerto Ordaz.

   Lo estipulado en el contrato preparatorio de venta es diáfano. Allí el demandante permitía el uso de los puestos de estacionamiento a terceros expresión que es congruente con la calificación de cosas comunes que después le fue asignada en el documento de condominio. La mención referida a que el demandante conservó el derecho de hacer uso de los estacionamientos según su conveniencia tiene su explicación en la declaratoria de cosas comunes de todos esos puestos en el posterior documento de condominio registrado en el año 2005 que le confería al actor en su condición de copropietario el derecho de servirse de tales unidades.

   La parte actora admitió en la demanda y en la contestación a la reconvención que en dos oportunidades se dirigió al Registro Público a suscribir el contrato de venta, pero al constatar que allí no se incluía la transferencia de los dos puestos de estacionamiento manifestó su descontento y se abstuvo de suscribir el contrato.

   La acción de resolución del contrato está prevista en el artículo 1167 del Código Civil. La doctrina de la Sala de Casación Civil se ha encargado de perfilar los requisitos de procedencia de esta pretensión. Así, en la sentencia nº 53 del 8-2-2012 la Sala estableció que es necesaria la concurrencia de los siguientes presupuestos:

   1. Que se contraiga a un contrato bilateral. En el caso de autos por tratarse de la venta de unos consultorios médicos mediante un documento privado está de bulto la satisfacción de este primer supuesto.

   2. Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. A juicio de esta sentenciadora constituye un grave incumplimiento el que la parte actora, sin comprobar que el documento de condominio ha sido modificado, anulado o que la venta de los puestos de estacionamiento ha sido aprobada por la asamblea de propietarios, durante una década se haya negado a otorgar el documento de venta de los consultorios exigiendo un imposible jurídico, el traspaso de unas cosas comunes, que, por lo demás, su venta no puede ser autorizada por los administradores del Centro Médico Puerto Ordaz CA., sino por la aprobación de la asamblea de propietarios como se ha expuesto en capítulos anteriores de esta decisión.

      Si el demandante consideraba que la exclusión de los estacionamientos de la negociación por haber sido declarados cosas comunes por el documento de condominio era de tal relevancia que sin ellos no hubiera consentido en comprar los consultorios bien pudo ejercer la acción de nulidad del contrato por dolo, por ejemplo, en los términos del artículo 1154 del Código Civil con la consiguiente indemnización de daños causados por la demandada.

      La cláusula 13ª del contrato es reveladora del incumplimiento imputable a la parte reconvenida. En esa cláusula se estableció que “EL COMPRADOR acepta que deberá otorgar por ante el Registro Subalterno competente el documento definitivo de compraventa, en un plazo máximo de quince (15) días contados desde la fecha de notificación por parte de LA PROPIETARIA de que su documentación está a su disposición para ser registrada. En caso de que no se otorgue el documento en el plazo establecido LA PROPIETARIA podrá dar por resuelto el presente contrato y aplicar la penalidad establecida en la Cláusula Octava de este contrato”.

   3. Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. La motivación expuesta en el numeral II deja claro que el incumplimiento imputable a la parte reconvenida se refiere a su omisión injustificada en otorgar con su firma el documento definitivo de venta.

   4. Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. La falta imputada a la parte actora es grave por cuanto a lo largo de una década se ha resistido a otorgar el documento definitivo de venta que permita a la parte accionada obtener la constancia de su liberación no sólo frente al actor, sino ante terceros que en calidad de acreedores pudieran pretender algún derecho sobre los bienes patrimoniales del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA., conforme al artículo 1864 del Código Civil.

   5. Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; la falta declarada en este fallo obedece a la contumacia del demandante al pretender que en la venta se incluyan unos puestos de estacionamiento contraviniendo la expresa calificación de cosas comunes que les fue dada en el documento de condominio.

   6. Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias. Sobre este punto la juzgadora observa que por virtud del principio de autonomía de la voluntad las partes en la cláusula 13ª erigieron el otorgamiento del documento definitivo en el Registro Público como una obligación principal al punto que su incumplimiento por “el comprador” le da el derecho a la parte accionada a dar por resuelto el contrato. Por otra parte, el otorgamiento en el Registro Público es el mecanismo de que dispone la vendedora para dar cumplimiento a su principal obligación de hacer la tradición conforme a lo dispuesto en el artículo 1488 del Código Civil.

   7. Que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. En el libelo afirma el mismo demandante que su contraparte en dos oportunidades ha presentado en el Registro Público el documento definitivo de venta. En el mismo orden de ideas, no es un hecho controvertido que la compañía demandada cumplió con su obligación de construir el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz y poner en posesión a la actora de los dos consultorios individualizados en el contrato.

   8. La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual. Esta juzgadora considera que la compañía reconviniente cumplió con sus obligaciones tal cual se expuso en el numeral anterior lo que es demostrativo de su buena fe. Por otro lado, la redacción de la cláusula 12ª debió ser lo suficientemente esclarecedora para la actora de que los puestos de estacionamiento, tratándose de un obra en construcción, no entrarían en la negociación puesto que el accionante se obligaba a permitir su uso a los otros copropietarios y a la clientela del Centro Médico, característica propia de las cosas comunes.

   9. Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato. Este requisito se da por satisfecho habida cuenta que no fue sino por vía de reconvención que la sociedad de comercio Centro Medico Profesional Puerto Ordaz CA., ha solicitado la resolución del negocio jurídico.

      En criterio de esta sentenciadora la conducta del actor es reveladora de un incumplimiento grave e injustificado a su obligación de otorgar el contrato de venta en el plazo y condiciones estipuladas en la promesa bilateral o contrato de opción de compra. A esta conclusión arriba quien suscribe esta decisión al considerar que en el documento de condominio claramente y sin ambigüedades se calificaron de cosas comunes tales puestos de estacionamiento; en ese instrumento público los tantas veces mencionados estacionamientos son calificados, todos, de cosas comunes y esa condición la conocía el demandante en diciembre de 2005 cuando fue requerida su asistencia al Registro Público por segunda vez para que suscribiera el contrato de venta definitivo, oportunidad en la que ya había sido inscrito el documento de condominio, en fuerza de lo cual debía saber que no podía pretender validamente la inclusión de los dos puestos de estacionamientos en la venta ya que ello acarrearía de pleno derecho la imposibilidad de inscribir en el Registro Público el documento de venta a tenor de la prohibición del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal.

      En definitiva, la reconvención es procedente y el contrato de promesa bilateral de venta debe ser resuelto como lo pide la parte accionada. Así se decide.

      DECISIÓN

      Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Accidental Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: