Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 4 de Junio de 2015

Fecha de Resolución 4 de Junio de 2015
EmisorJuzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteVictor Gonzalez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opcion A Compra Venta,

PARTE ACTORA: ciudadana R.D.M.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 11.198.791.

APODERADOS PARTE ACTORA: abogados M.T.M., I.B.L. y H.S.V., debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos M.D.J.N.D.A. y L.J.N.A., venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.967.242 y 5.223.119, respectivamente.

APODERADOS PARTE DEMANDADA: abogados H.J.G.G. e I.E.R.G., debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.519 y 137.226, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

CAUSA: Apelación ejercida en fecha 12 de noviembre de 2014, por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 03 de diciembre de 2014, mediante la cual ordenó dar cumplimiento al contrato suscrito en fecha 10 de octubre de 2010.

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-001236 (533)

CAPITULO I

NARRATIVA

Se da origen al presente juicio por escrito libelar presentado en fecha 13 de mayo de 2013, presentado por los abogados Ingrid borrego y H.S., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, quien como resultado de la distribución establecida por ley, resultó como Juzgado designado para conocer de la presente causa el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por auto de fecha 15 de mayo de 2013, el Juzgado aquo admite la demanda presentada, de conformidad con los parámetros que rigen el procedimiento oral, contenida en los artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 20 de mayo de 2013, el Juzgado aquo en virtud de la solicitud de medida preventiva por parte de la parte actora, ordenó la apertura del respectivo cuaderno de medidas.

En fecha 13 de junio de 2013, el Tribunal de la causa ordenó librar compulsas de citación a la parte demandada. Una vez habiéndose trasladado el alguacil de turno al domicilio de la demandada, mediante diligencia de fecha 01 de julio de 2013, deja constancia de que se citó a la ciudadana L.J.N.A., quien recibiendo la compulsa, se negó a firmar.

Mediante diligencia de fecha 14 de agosto de 2013, el alguacil de turno dejó constancia de haberse trasladado a la dirección fijada en el libelo a los fines de practicar la citación de la ciudadana M.d.J.N.d.A., lo cual no fue posible, por no encontrarse la persona en el domicilio señalado.

Por auto de fecha 02 de octubre de 2013, el Juzgado aquo ordenó la citación de la parte demandada, ciudadana M.d.J.N.d.A., mediante carteles publicados en prensa.

Mediante diligencia de fecha 24 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte actora, consignó cartel publicado en prensa, atinente a la citación librada a la ciudadana co-demandada M.d.J.N.d.A..

En fecha 08 de noviembre de 2014, el secretario del tribunal de la causa, dejó constancia de su traslado al domicilio de la co-demandada fijando cartel en la puerta del inmueble cumpliendo con lo exigido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 29 de noviembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada, consignó copia certificada de poder conferido por las ciudadanas M.d.J.N.d.A. y L.J.N.A..

En fecha 30 de enero de 2014, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito de contestación a la reconvención planteada.

Por auto de fecha 03 de febrero de 2014, se fijó para el cuarto día de despacho siguiente a dicha fecha el acto para que tenga lugar la audiencia preliminar en el presente juicio.

Por auto de fecha 12 de febrero de 2014, el Tribunal de la causa delimitó la controversia y dio apertura al lapso de pruebas.

En fechas 19 de febrero de 2014, se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandante.

En fecha 21 de febrero de 2014, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 24 de febrero de 2014, el juzgado de la causa dictó auto de admisión de las pruebas promovidas.

Mediante diligencia presentada en fecha 24 de febrero de 2014, la representación judicial de la parte demandante, solicitó al Juzgado de la causa que declarase extemporáneo el escrito de promoción de pruebas presentado por su contraparte.

Por auto de fecha 06 de marzo de 2014, el Juzgado aquo fijó nueva oportunidad a los fines de la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte demandada.

En fecha 12 de marzo de 2014, el Juzgado aquo difirió la práctica de la inspección judicial promovida por la parte demandada.

En fecha 17 de marzo de 2014, se llevó a cabo la práctica de la inspección judicial debidamente promovida por la parte demandada y posteriormente admitida, dejándose constancia de la misma bajo acta de esa misma fecha.

Por auto de fecha 14 de julio de 2014, el Juzgado de la causa fija la oportunidad para llevar a cabo la audiencia oral en el presente juicio, y en consecuencia, ordenó la notificación de las partes.

En fecha 22 de julio de 2014, la representación Judicial de la parte demandante se dio por notificado y solicitó la notificación de la parte demandada.

En fecha 30 de septiembre de 2014, la representación judicial de la parte demandada se da por notificado y queda en cuenta de la celebración de la audiencia de juicio.

En fecha 11 de noviembre de 2014, se celebró la audiencia de juicio en el presente juicio, y a tales efectos fue levantada el acta correspondiente.

Mediante diligencia presentada en fecha 12 de noviembre de 2014, la representación judicial de la parte demandada apeló de la decisión dictada en la audiencia de juicio celebrada en fecha 11 de noviembre de 2014.

En fecha 03 de diciembre de 2014 el Juzgado de la causa procedió a publicar el texto íntegro del fallo.

Por auto de fecha 08 de diciembre de 2014, el Juzgado aquo oye en ambos efectos la apelación ejercida contra la decisión de fecha 11 de noviembre de 2014, y ordena la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Una vez cumplidos los trámites de distribución, correspondió a ésta alzada el conocimiento de la presente causa.

Por auto de fecha 16 de diciembre de 2014, ésta Alzada fijó el vigésimo día de despacho siguiente a dicha fecha a los fines que las partes presentaran escrito de informes.

En fecha 06 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte demandada-apelante, presentó escrito de informes.

En fecha 09 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte demandante presentó su correspondiente escrito de informes.

En fecha 09 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte demandada, presentó nuevo escrito de informes.

En fecha 23 de febrero de 2015, ambas partes integrantes del proceso presentaron sus respectivos escritos de observaciones ante ésta Alzada.

Por auto de fecha 24 de febrero de 2015, este Tribunal advierte a las partes que el fallo será dictado dentro de los sesenta (60) días continuos contados a partir de dicha fecha.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:

Del escrito libelar presentado por los abogados M.T.M., I.B.L. y H.S.V., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana R.D.M.R., se desprenden los siguientes alegatos:

Que su representada se encontraba en búsqueda de una vivienda, cuando le fue informado que las ciudadanas M.d.J.N.A. y L.J.N. se encontraban interesadas en vender un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un apartamento para vivienda, distinguido con el Nº 0604 de la planta sexta del edificio bajo régimen de propiedad horizontal denominado Nº 6 del conjunto Residencial Mucuritas (Terraza “G”), situado en la Urbanización J.A.P. (UD-4), Caricuao, Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual les pertenecía según se evidencia de documento de propiedad inscrito ante la Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital el 30 de diciembre de 1974, inscrito bajo el Nº 74, Tomo 8, Protocolo 1º.

En virtud de ello, su representada procedió a reunirse con la ciudadana M.d.J.N.d.A., para el mes de agosto de 2012, donde procedieron a exhibir el inmueble y a manifestar la voluntad de vender el mismo, pues pertenecía a una sucesión y se encontraba desocupado. El precio para ese momento era quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) y estaban dispuestas a esperar por la tramitación de un crédito hipotecario. Su representada manifestó que compraría el inmueble y que optaría por un crédito hipotecario, para lo cual necesitaría la suscripción de una opción de compraventa y la entrega de todos los documentos inherentes al inmueble para consignarlos en la institución bancaria.

Tras el acuerdo de las partes, su representada solicitó el 21 de septiembre de 2012 certificación de gravamen ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, por el apartamento objeto del contrato de compraventa.

En fecha 19 de octubre de 2012, los propietarios M.d.J.N.d.A. y L.J.N.A., suscribieron con su representada un contrato de opción de compra venta ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 40, Tomo 154 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, sobre el inmueble objeto anteriormente descrito.

Que de la cláusula segunda de dicho contrato, las vendedoras se comprometían con carácter exclusivo a vender el apartamento objeto del contrato y la compradora se obligaba a comprar el apartamento. Establecieron un precio por la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00), el cual debía ser pagado por partes de la siguiente manera: ciento ochenta mil cuarenta Bolívares (Bs. 180.040,00) correspondiente al treinta y dos enteros con quince por ciento (32,15%) del precio total, en esa misma fecha y la diferencia al momento de la protocolización del documento de compra venta.

De la cláusula tercera se evidencia que las partes pactaron la protocolización del documento en un plazo de 150 días y; de la cláusula quinta se obligan las vendedoras a hacer entrega de las solvencias de derecho de frente, Hidrocapital, Aseo y Relleno Sanitario y los R.I.F personales, con treinta (30) días de anticipación a la firma del documento de venta ante el Registro Público.

Al momento de la suscripción del documento ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, a su representada le fue entregada Cédula Catastral del inmueble a nombre de Sucesión de las vendedoras, solvencia de derecho de frente hasta el 31 de diciembre de 2012 y solvencia de Hidrocapital de agosto de 2012, con una vigencia de treinta (30) días, fotocopias de los R.I.F., y de las respectivas cédulas de identidad de las vendedoras, razón por lo cual, su representada pagó la cantidad de ciento ochenta mil cuarenta bolívares (Bs. 180.040,00), a través de cheque personal distinguido con el Nº 42770050, de fecha 10 de octubre de 2012.

Alega que, la cédula catastral supra identificada adolecía de errores materiales que la hacían nula, los cuales eran desconocidos por su representada.

Aducen que su representada procedió dentro de los lapsos fijados por las instituciones bancarias, a introducir la solicitud y todos los recaudos requeridos para el otorgamiento del crédito hipotecario, de manera de pagar el remanente del precio convenido.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En su escrito de contestación, la representación judicial de la parte demandada admite expresamente los siguientes alegatos:

  1. Convienen y señalan como cierto, que sus representadas suscribieron un contrato de opción de compra venta el 10 de octubre de 2012, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el Nº 40, Tomo 154, con una vigencia o plazo de 150 días continuos, dentro del cual se pactó la forma como se haría la futura compra-venta entre las partes, siendo el precio de venta la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00).

  2. Convienen que sus representadas recibieron de la parte actora, cheque Nº 90720050, por la cantidad de ciento ochenta mil cuarenta bolívares (Bsf. 180.040,00), como anticipo del precio, para futura venta, quedando un saldo remanente de trescientos setenta y nueve mil novecientos sesenta bolívares (Bs. 379.960,00), que debía ser pagado dentro de los 150 días continuos siguientes a la firma del contrato.

  3. Convienen en el derecho invocado por el actor, en el específico el artículo 1264 del Código Civil, toda vez que las obligaciones del contrato deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

    Por otra parte, niegan y rechazan, tanto los hechos como el derecho, la pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta, interpuesta por la ciudadana R.D.M.R., por ser inocuos y carentes de toda lógica jurídica.

    Aducen que la actora pretende sostener la exoneración de su responsabilidad en cuanto al cumplimiento oportuno del plazo para ejecutar la protocolización del documento de compra venta, basando su argumento en los artículos 1 y 4 de la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 21 de febrero de 2013, ello siendo improcedente y a tales efectos explican:

    La parte demandante debía cumplir con su plazo de 150 días continuos para llevar la transacción a feliz término, sin que ese plazo se viera afectado por la obtención o no en tiempo oportuno de los fondos restantes para completar el precio.

    Aducen que a los efectos del contrato, poco importó el origen de la cantidad dineraria restante que debía conseguir la parte actora para cumplir con su obligación en el tiempo concedido, nunca se condicionó la responsabilidad de la parte accionante en el cumplimiento del plazo, en relación a la obtención o no de los fondos restantes. Mucho menos, por acto dependiente de un tercero ajeno a la convención.

    Alegan que, interpretar que el contrato suscrito pudiera tener una connotación distinta, desnaturaliza el contrato y por tanto, empuja a la violación de la autonomía de la voluntad de las partes expresada en el mismo.

    Les sorprende que la parte actora invoque una resolución de fecha 21 de febrero de 2013, publicada con suma posterioridad a la firma del contrato, donde pretende no solo relajar los plazos establecidos entre las partes a la voluntad de un tercero, hasta que aquél, que no es parte, decida a voluntad propia y en el tiempo que le parezca prudente, otorgar el crédito solicitado.

    Que la pretendida aplicación de la resolución Nº 11 del Ministerio de Poder Popular para la Vivienda u Hábitat, viola el principio de irretroactividad de la ley. Si el pacto que originó la controversia se firmó el 10 de octubre de 2012, mal puede invocar la parte actora, la supuesta aplicabilidad de una resolución posterior, publicada el 21 de febrero de 2013 (04 meses después).

    Alegan que, la aplicación de la normativa invocada por la parte actora no puede prosperar, no solamente por ser la misma de carácter sublegal, sino que incluso resulta violatorio al artículo 24 de la Constitución.

    En relación al incumplimiento de los plazos acordados, exponen:

    Que la accionante conocía de antemano que el plazo preclusivo de 150 días continuos, que había sido otorgado en la convención suscrita, vencían el 09 de marzo de 2013, fecha para la cual, ha debido la demandante no solo disponer y pagar del saldo restante del monto de la compra venta, sino haber procurado la firma ante el Registro Inmobiliario competente. Llegada la fecha sin la firma en cuestión, opera la preclusión del lapso.

    Señalan que la parte actora admite que en fecha 08 de abril de 2013 -ya vencido el lapso- presentó ante el registro inmobiliario competente, el documento de compra venta y todos los recaudos vigentes, que son solicitados por la oficina registral, fijando ese organismo la fecha de otorgamiento para el día 11 de abril de ese mismo año.

    Aducen que amén de que la presentación y fijación de la firma, resultaron extemporáneas, en al cláusula quinta del contrato se ordenaba a la actora a notificar a las demandada con por lo menos cinco (05) días de anticipación, la fecha y el lugar del otorgamiento del documento. Obligación que incumplió la accionante, pues no se realizó. La demandante pretendía obligar a firmar a sus representadas, no solamente cuando ya había vencido el lapso otorgado en la opción de compra-venta, sino también sin disponer aún el dinero restante para completar el precio de venta pactado. Alegan esto toda vez que la parte actora invoca que los fondos para completar la operación serían obtenidos mediante un crédito hipotecario que fue solicitado al Banco Bicentenario, y no fue sino hasta el día 24 de abril de 2013, que la institución financiera libra sendos cheques de gerencia de Nros: 000518 y 000517, lo que hace concluir forzosamente, que para la fecha de otorgamiento inicialmente fijado, no se disponía del dinero al que aludía la obligación contractual prevista en el literal “b” de la cláusula segunda del aludido pacto.

    Si la venta, por definición es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, la accionante, sin capacidad para pagar el saldo restante del precio fijado, no podía existir venta válida, ni exigirse el traslado de la propiedad.

    Explanan que existe una flagrante contradicción de la actora al invocar el artículo 1264 del Código Civil, donde “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…” y por otro lado, reconocer desmañadamente que no cumplió a tiempo con sus obligaciones contractuales en tiempo oportuno.

    Solicitan de conformidad con el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se desaplique para este caso en concreto, por inconstitucionalidad, los artículos 1 y 4 de la Resolución nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 21 de febrero de 2013.

    DE LA RECONVENCIÓN

    Señalan que la reconvención es perfectamente admisible en este mismo procedimiento, en cuanto no exceda de dos mil novecientas y nueve Unidades Tributarias (2.999 U.T.).

    Solicitan la resolución del contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito el 10 de octubre de 2012, entre las ciudadanas M.d.J.N.d.A. y L.J.N.A. (Reconvinientes), venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nº 3.967.242 y 5.223.119, respectivamente, y la ciudadana R.D.M.R. (reconvenida), que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el Nº 40, Tomo 154, de los libros llevados por esa oficina.

    Reproduce los argumentos de incumplimiento contractual incurridos por la parte actora, como parte del sustento de la reconvención que se plantea en este acto.

    El contrato en cuestión pactó un plazo de preclusión para su cumplimiento de ciento cincuenta (150) días continuos, a partir de su autenticación, sin que la parte interesada tuviera para la fecha del vencimiento del plazo, el dinero restante para completar el precio de venta. Dicho plazo venció en fecha 09 de marzo de 2013.

    Señalan como prueba los cheques Nros. 00517 y 000518 del Banco Bicentenario, Banco Universal, consignados en el libelo, cuya fecha de emisión fue el día 24 de abril de 2013.

    Alegan que sus poderdantes, decidieron congelar por tiempo determinado el precio acordado para la venta, hasta por un plazo máximo de 150 días, el cual transcurrió desde el mes de octubre de 2012, hasta el mes de marzo de 2013, monto que debido al fenómeno inflacionario, tuvo un repunte porcentual del catorce coma veinticuatro por ciento (14,24%), calculado según cifras oficiales del IPC, publicados por el Banco Central de Venezuela.

    Dicho porcentaje, fue la pérdida máxima del valor de la moneda, que decidieron aceptar contractualmente las demandadas-reconvenientes. Vencido el plazo, se está en presencia de una ruptura del equilibrio entre las prestaciones contractuales originalmente acordadas.

    Insisten que en todo el cuerpo del contrato nunca se condicionó la vigencia del plazo otorgado, al hecho de conseguir el remanente del dinero que completaría el precio de venta, mediante préstamo de un tercero, o por un crédito hipotecario bancario. La obtención lícita de los fondos, en tiempo oportuno, era absoluta carga de la reconvenida, independientemente de su origen.

    Aducen que, en la cláusula sexta del contrato, se establece que en caso de que el incumplimiento se diere por parte de la compradora, las vendedoras podrían retener para sí, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), por concepto de la cláusula penal.

    Impugnó el instrumento denominado AUTORIZACIÓN marcado con el Nº 15, consignado en el libelo.

    Por lo expuesto solicitan: 1) a que se declare resuelto el contrato de Opción de Compra Venta, suscrito por las partes y que fuera autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, en fecha 10 de octubre de 2012, quedando anotado bajo el Nº 40, tomo 154; 2) Que las ciudadanas M.d.J.N.d.A. y L.J.N.A., Retengan para sí, a título indemnizatorio por ejecución de la cláusula penal, la cantidad de veinte mil bolívares exactos (Bs. 20.000,00), de conformidad con la cláusula sexta de la aludida convención; Tercero: En el pago de las costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

    Estiman la reconvención por la cantidad de ochenta mil cuarenta bolívares (Bsf 180.040,00).

    Por último solicitan se declare sin lugar la acción intentada y con lugar la reconvención planteada, con todos los pronunciamientos de ley, y que se condene en costas, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

    DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

    En la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, presentó escrito mediante el cual exponen lo siguiente:

    Rechazan niegan y contradicen, en todas y cada una de sus partes la reconvención interpuesta en fecha 13 de enero de 2014, tanto en los hechos como en el derecho invocado.

    Que la demandada-reconviniente no rechaza o desconoce las obligaciones asumidas e incumplidas por ellas, al suscribir la opción de compra venta, entre otras, la cláusula quinta que consiste en hacer entrega de la solvencia de derecho de frente, Hidrocapital, aseo y relleno sanitario y los R.I.F., personales con treinta (30) días de anticipación a la firma del documento de venta ante el Registro Público, lo que efectivamente no cumplieron.

    Aducen que obvian el hecho alegado en el libelo, que al momento de ser entregada la cédula catastral correspondiente al apartamento 0604, objeto de litigio, a su representada le entregaron un documento que tenía errores materiales que hacían nula y que retrasaron los trámites del crédito. Agregan que, dicho hecho pone en evidencia la intención de las vendedoras de no cumplir con el contrato, utilizando la opción de compraventa como un medio para obtener de las demandantes un dinero bajo el subterfugio de querer venderle el apartamento objeto del proceso.

    En relación al alegato de que la opción de compraventa no se encontraba sujeta a una condición suspensiva, rechazan niegan y contradicen lo expuesto por la demandada-reconviniente al decir que desconocían que la necesidad de la compradora de solicitar un crédito hipotecario, pues de la misma cláusula tercera se estipuló un plazo de 150 días para su protocolización, en virtud de que ese es el plazo fijado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.

    Pretender que no se apliquen los efectos del acto administrativo proferido por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, durante la vigencia del plazo de la opción de compra venta sería violatorio de la Ley y al mismo tiempo de la fuerza obligatoria del contrato, toda vez que el beneficio previsto en la resolución administrativa fue dispuesto para proteger a un débil jurídico, por lo que constituyen normas de orden público que no se pueden relajar por las partes.

    Consideran que se evidencia la mala fe contractual de su contraparte al pretender que se le exima del cumplimiento de una disposición legal dispuesta a proteger al débil jurídico, pues la fuerza obligatoria del contrato, además de constreñir a las partes contratantes a cumplir los efectos derivados de la Ley, establece la obligatoriedad de ejecutarse de buena fe.

    De las conductas de la parte demandada-reconviniente, quienes entregaron una cédula catastral que no era correcta, quienes nunca cumplieron con su obligación de entregar los documentos previstos en la cláusula quinta de la opción de compraventa, quienes de manera beligerante desconocen documentos suscritos por ellas como subterfugio legal, para liberarse de su obligación contractual; quienes se negaron a comparecer ante el registro inmobiliario a suscribir la venta del inmueble, haciendo incurrir a su representada en una serie de gastos tendientes a obtener documentación inherente al inmueble, se puede concluir que las propietarias nunca tuvieron la intención real de vender, sino la de obtener un dinero para su beneficio.

    De la violación al principio de irretroactividad de la Ley.

    Alegan que es completamente falso lo alegado por la reconviniente ya que por el contrario, la aplicación de tal resolución administrativa constituye un derecho legítimo que surgió a favor de su representada durante la vigencia de la opción de compraventa en protección del marco de la Gran Misión Vivienda para adquirir viviendas secundarias.

    Es de destacar que dicha resolución constituye un acto administrativo de efectos generales, cuya observancia es obligatoria desde su publicación, pues sus efectos son de ejecutividad y ejecutoriedad.

    Confiesan las reconvinientes que en la Gaceta Oficial fue publicada dentro del lapso de los 150 días otorgados por las partes para la protocolización del documento de compraventa, por lo que mal pueden solicitar que se les exima de su deber de cumplir con la venta del inmueble cuando el acto administrativo entró en vigor durante la vigencia del contrato.

    Del incumplimiento de los lapsos acordados.

    Es falso que su representada incumplió el contrato de opción de compra venta, pues las reconvinientes en pleno conocimiento que su representada iba a solicitar un crédito hipotecario no cumplieron con su obligación de entregar los documentos correctamente y mucho menos cumplieron con su obligación establecida en la cláusula quinta de entregar a nuestra representada los documentos inherentes al inmueble para la protocolización ante la Oficina Subalterna de la venta del inmueble, ya que tal y como se señaló en el libelo y lo que no fue desconocido por la reconviniente, a la demandada le fue conferido el crédito dentro del lapso de los 150 días, pues el Banco Bicentenario lo otorgó el 05 de marzo de 2013.

    Rechazan el argumento del principio de preclusividad, toda vez que el mismo se refiere a la extinción de una facultad procesal; donde entre otras cosas habla que las actuaciones presentadas fuera de tiempo son extemporáneas.

    Reiteran que cualquier demora en el otorgamiento no son imputables a su representada quien en la oportunidad procedió a consignar los documentos ante el banco e hizo todas las gestiones que estaban a su alcance para cumplir con el contrato, siendo que la redacción del documento, obtención de solvencias y fijación de la fecha de la firma son imputables estrictamente al Banco, las reconvinientes y el Registro Inmobiliario, por lo que mal pueden las reconvinientes imputar demora a ésta.

    En relación a que el pago del remanente del precio del inmueble no los tenía su representada y que los cheques de gerencia acompañados constituyen prueba de su incumplimiento demuestra la mala fe contractual de las reconvinientes, pues cualquier demora o retardo en el cumplimiento de la presente opción de compra venta solo puede ser imputable a las demandadas reconvinientes a parte del retardo incurrido por al Banco.

    Respecto a que para el 18 de abril, su representada aún no disponía de los fondos para completar el precio pactado, es obvio que su representada a esa fecha no le entregaron copia de los cheques dispuesto para esa fecha. Es importante destacar la exigencia por parte de las reconvinientes de la notificación para la firma del inmueble, cuando inclusive consiguieron autorización para que tramitara la Solvencia del Derecho de Frente y así poder firmar la venta del inmueble.

    Control Difuso.

    Rechazan, niegan y contradicen que la resolución dictada por el Ministerio de Vivienda y Hábitat vaya en contra del principio de irretroactividad de la Ley, pues el acto administrativo de efectos generales fue dictado en ejercicio de unas atribuciones conferidas en el Decreto mencionado, es decir, en ejercicio de funciones destinadas a proteger a todos aquellos que soliciten créditos en el marco de la gran misión vivienda de estipulaciones abusivas e injustas y el mismo no lesiona ninguna norma legal o constitucional.

    Consideran que la aplicación del control difuso no es viable, toda vez que deben existir dos normas que choquen entre si, debiendo el solicitante señalar cuales son las normas que chocan y cuál es la norma que se debe aplicar conforme a la supremacía de la Constitución y desaplicar otra norma.

    Reconvención o mutua petición

    En relación a la solicitud de resolución de contrato bilateral de opción a compraventa, y pago de la cláusula penal por incumplimiento contractual de su representada, invocan las defensas expuestas en el escrito bajo análisis.

    En específico, en relación a la solicitud de condenatoria de la cláusula penal, se oponen a la misma, por no ser imputable a su representada la falta de otorgamiento del documento de venta, toda vez que conforma a la doctrina, los elementos de responsabilidad civil se configuran si existen tres elementos concurrentes: a) Un daño, b) que exista un hecho generador y causante y c) que exista un vínculo o relación de causalidad entre la culpa y el daño.

    Finalmente rechazan que su representada deba pagar costas exigidas en la contestación de la demanda y en la reconvención pues la presente demanda se encuentra ajustada a derecho.

    Por lo antes expuesto solicitan:

    Que se sirva declarar sin lugar la reconvención interpuesta por las ciudadanas M.D.J.N.D.A. y L.J.N.A., plenamente identificadas y en consecuencia sin lugar la resolución de contrato bilateral de compraventa suscrito ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 40, Tomo 154 de los libros de autenticaciones de dicha oficina.

    Que sea ordenado por el Tribunal el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble constituido por el apartamento para vivienda, objeto del presente litigio.

    Se declare Sin lugar el pago de cláusula penal de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) y sean condenadas a recibir el remanente del precio de la venta, es decir la suma de trescientos setenta y nueve mil novecientos sesenta bolívares (Bs. 379.960,00), conforme al financiamiento de entidad bancaria.

    Que se condene a pagar las costas y costos de la presente reconvención, así como los honorarios profesionales causados.

    DE LA SENTENCIA APELADA:

    De fecha 03 de diciembre de 2014

    “Conforme a la doctrina mayoritaria si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, realmente, se ha configurado una venta.

    El autor M.R. en su obra “El Contrato de Opción” Segunda Edición, señala que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, sin más…”.

    En el mismo orden de ideas, es forzoso concluir que el contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.

    Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente:

    …se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…

    .

    Debe tenerse en cuenta que los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, la voluntad de las partes libremente expresada perfecciona inmediatamente la venta por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.

    En este caso además se debe significar que conforme al artículo 1160 los contratos deben cumplirse de buena fe y que obligan no sólo a lo expresado en ellos sino a las consecuencias que derivan de los mismos conforme a la equidad, el uso o la Ley. Partiendo de esta norma observamos que la conducta de la vendedora al no tener las solvencias vigentes durante el tiempo dispuesto para que se celebrará el otorgamiento ante el Registro y el desconocer que para esta operación la compradora se financiaría con un crédito de para adquisición de vivienda, al cual se recurre en la gran mayoría de operación como estas por la ventajas que representa frente a otras formas de financiamiento, nos hace inferir que no procedieron con la buena fe que exige nuestra legislación.

    En el presente caso se demanda la ejecución del contrato de que existe entre las partes para que este se concluya la venta y se reconviene para que esta no se versifique.

    En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que es del tenor siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

    Para quien aquí decide es claro que la compradora cumplió cabalmente sus obligaciones y que los retardos provenientes provienen de hechos que no le son imputables a la compradora y que derivan de una adecuada diligencia de las vendedoras por lo cual en derecho y en justicia en el presente caso lo procedente es declarar CON LUGAR LA DEMANDA Y SIN LUGAR LA RECONVENCION.

    DE LOS INFORMES EN ESTA ALZADA

    En el momento procesal destinado a tal fin, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes del tenor siguiente:

    En su escrito, dicha representación judicial procede a hacer un breve recuento sobre el iter procesal contenido en las actas del expediente, así como aun resumen de los alegatos esgrimidos por ambas representaciones, así como del acervo probatorio que reposa en autos.

    Paso seguido, procede a realizar diversas apreciaciones respecto a la sentencia recurrida en los siguientes términos:

    Aprecia de la recurrida que el Aquo al momento de decidir sobre la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta de marras, entre la parte actora reconvenida y la parte demandada reconvincente, sobre el inmueble distinguido con el Nº 0604, Planta 6º, edificio Nº 6, Conjunto Residencial Mucuritas (Terraza “G”), Urb. J.A.P. (Ud-4) Caricuao, Parroquia Antemano, Municipio Libertador del Distrito Capital, en primer orden determinó la calificación jurídica de las relaciones existentes entre las partes, para lo cual analizó el contrato que dio origen al conflicto, determinando que las partes dieron su consentimiento recíproco sobre la transferencia de la propiedad y del inmueble.

    El Tribunal Aquo señaló que del instrumento fundamental, se aprecia que cuenta con el consentimiento de las partes, donde las vendedoras y la compradora, manifestaron su voluntad de transmitir la propiedad del bien objeto de esta pretensión, por un precio de Bs. 560.000,00, ya que la compradora tenía interés en adquirir la propiedad y las vendedoras que les fuera pagado el precio del mismo.

    Aducen que la oferta bilateral de compra-venta es traslativa de la propiedad, por lo que el documento suscrito por su representada con la demandada, ante la notaría Cuarta del Municipio Baruta, recoge la voluntad de celebrar una venta a plazos, donde la compradora debía pagar Bs. 180.040,00, a la suscripción del mismo y al remanente en un plazo de tiempo.

    Alegan que visto que el documento suscrito entre las partes es una verdadera venta a plazos, se puede determinar que la parte actora tenía plena facultad de demandar el cumplimiento del contrato bilateral, ya que conforme a la norma sustantiva, quien pide la ejecución de una obligación, debe probar su existencia, mientras que quien se pretende liberado debe probar el pago y otro hecho extintivo de la obligación.

    Aducen que su representación, demostró la existencia del acuerdo conforme al cual debe producirse el otorgamiento de la venta y pago del saldo del precio de venta; asimismo se demostró como su mandante realizó todas las gestiones necesarias para llevar a feliz término la venta del inmueble; trámites que fueron hechos a los efectos de protocolizar la venta ante el Registro Inmobiliario, tal como había sido convenido por las partes en el contrato suscrito, desplegando una conducta de buen padre de familia, siendo responsable con las obligaciones asumidas, por lo que el alegato de la demandada sobre su incumplimiento en los deberes asumidos en el plazo previsto, no debe ser procedente, ya que de los autos se aprecia que fue la parte actora quien desplegó las conductas necesarias para finiquitar el contrato existente entre las partes.

    Consideran que la solicitud de resolución de contrato peticionada por la parte demandada en el escrito de reconvención, no está ajustada a los hechos, pues tal como ya se mencionó, la imposibilidad de la suscripción de la venta en la oportunidad obedeció a la falta de cumplimiento por parte de las demandada en las obligaciones asumidas por éstas.

    Por todo ello, consideran que la decisión proferida por el juzgado aquo, se encuentra ajustada a derecho.

    Por los razonamientos expuestos, solicitan a este Juzgado se sirva a declarar sin lugar el presente recurso de apelación y en consecuencia, confirme la sentencia proferida por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

    Del escrito de informes presentado por la parte demandada:

    En la oportunidad procesal destinada a tal fin, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes en los siguientes términos:

    Señalan detalladamente el íter procesal acaecido en el presente proceso, así como del acervo probatorio aportado por las partes.

    Aducen que realizaron una serie de alegatos de defensa en su escrito de contestación, de los cuales no estaba facultado para dejar de resolver dichos argumentos que eximían el cumplimiento de la obligación de vender el inmueble, aseveran que debía ser exhaustivo en la resolución del asunto debatido.

    Señalan que si el aquo para este caso en particular, decidió que lo prudente era condenar el cumplimiento del contrato, constituía un deber inexorable del juez motivar exhaustivamente las razones de su decreto, lo que evita una decisión meramente “voluntarista” del juez.

    Esgrimen que, según lo imponen los artículos 509 y ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el deber de los jueces no se limita a que éstos dejen constancia de haber leído o revisado las pruebas, para luego, desecharlas o acogerlas, sino que deben verter en la decisión las consideraciones particulares de cada prueba aportada al proceso, señalar los motivos por los que la toman o desechan.

    Incluso el deber de salvaguardar el derecho a la defensa, lo cual constituye un elemento de rango constitucional que prevalece y desplaza sin vacilación, otros fundamentos de rango legal, de modo que, ese deber de motivar, y a.t.l.p.y. alegado en autos, era inexcusable.

    Razones por las cuales solicitan la nulidad de la sentencia recurrida.

    Posteriormente, hizo señalamientos en relación a la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato, al respecto señala:

  4. De la vigencia del contrato: Se pactó una vigencia máxima de 150 días continuos de plazo para ofrecer el pago del saldo restante, tal como lo establecía la cláusula tercera de la convención, contados a partir del día de su autenticación, por lo que la fecha de vencimiento resultaba ser el 09 de marzo de 2013.

    Siendo así, el pago debía completarse en un lapso de tiempo finito, dado libremente por las partes aquí contrapuestas, de conformidad con el principio de la autonomía de la voluntad de las partes

    Del escrito de observaciones presentado por la parte demandada.

    En la oportunidad procesal destinada para tal fin, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, mediante el cual expone:

    Que la representación de la parte actora señala dentro de sus conclusiones que las demandadas no comparecieron a la oficina de registro a realizar el acto de transferencia de propiedad; además que lo celebrado debía entenderse como una mera operación de compra-venta (pura y simple). Lo cual no es cierto.

    Aducen que las decisiones aisladas dictadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no tienen carácter vinculante. Siendo esto así señalan respecto a la decisión de dicha sala de fecha 22 de marzo de 2013, Exp: 2012.000274, alegada por la actora, que la misma se refiere a ese caso en particular y que de ningún modo puede aplicarse por analogía a éste que posee grandes diferencias, sobre todo en el actuar de la actora en relación a sus obligaciones que imponía el contrato.

    Alegan que la actora pretende mezclar resoluciones de naturaleza sublegal y criterios interpretativos de la Sala de Casación Civil, que no son aplicables para el caso Sub Examine, considerando la época en que se celebró el pacto y por consecuencia lógica, sus efectos eran imprevisibles para las partes, ego, el cambio de criterio que se alega, no puede tener efectos sobre este proceso.

    El contrato de opción de compra, es un contrato preparatorio que solamente crea una obligación para el promitente, que queda obligado a mantener su oferta de prometer vender solo al opcionado, congelando el precio durante determinado plazo.

    Aducen que en el hipotético supuesto de que esta Alzada decida aplicar el criterio de la Sala de Casación Civil, antes señalado, proceden a señalar lo siguiente:

    Que el contrato preparatorio de opción bilateral de compra-venta, no fue otorgado de forma pura y simple. Estuvo sujeto a una vigencia máxima de ciento cincuenta días (150) continuos, para que la parte actora ofreciera el pago del saldo restante, tal y como lo establecía la cláusula 3era del contrato.

    Alegan que, incluso considerándolo un contrato de venta, la ciudadana R.M.R., incumplió con su obligación de dar el pago en tiempo de ley, y debía entenderse como incumplida la obligación y en consecuencia, aplicar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.

    Aducen que nadie puede ser obligado a relajar indefinidamente los plazos temporales pactados libremente. Por ésta causa, se advirtió al juzgado de la causa que vencido el lapso, al pretender obligar a las demandada a recibir el precio en forma extemporánea por tardía, rompía el equilibrio entre las prestaciones originalmente acordadas por las partes.

    Alargar el plazo mas allá de lo que el contrato obligó libremente, devenía soportar una inutilidad del dinero a percibir (que ya venía mermando), y por tanto, perder la utilidad del dinero que era la razón principal de la venta.

    Aún con la veloz pérdida adquisitiva del valor de la moneda, lo que hacía perder paulatinamente el interés en el negocio, las demandadas tenían el deber de cumplir con la promesa de esperar hasta el 09 de marzo de 2013, a los fines de verificar si la parte actora cumplía con su obligación.

    Por las razones expuestas, solicitan se declare: a) Con lugar la apelación ejercida; b) La nulidad de la sentencia recurrida, por causar indefensión a la parte demandada-reconviniente; c) Sin lugar la demanda y; d) Con lugar la reconvención, condenando en costas a la parte actora.

    DE LAS PRUEBAS

    La representación judicial de la parte actora, en conjunto con su escrito libelar, presentó el siguiente material probatorio:

    • Marcado con el número “1”, original de poder judicial, otorgado por la ciudadana R.D.M.R., a los abogados M.T.M., I.B.L. y H.S.V., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 29 de abril de 2014, quedando anotado bajo el Nº 46, Tomo 31 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina. Dicho instrumento fue presentado ante la parte demandada, la cual no tachó ni impugnó el mismo, teniéndose como reconocido su contenido, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en virtud que de dicha prueba se evidencia el carácter con que actúan los abogados antes mencionados, se tiene como pertinente y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece.

    • Anexan marcado con el número “2”, copia simple de documento administrativo referente a constancia de recepción, emitida por el Registro Público del Tercer Municipio Libertador del Distrito Capital, entregado en fecha 26 de septiembre de 2012, relativo a una solicitud de Certificación de Gravámenes suscrita por la ciudadana R.D.M.R.. En cuanto a la valoración del documento promovido, se evidencia que de la misma no se desprende la identificación del inmueble del cual se solicita la certificación de gravámenes, ergo, carece de eficacia probatoria y en consecuencia, se desecha la misma. Y así se establece.

    • Adjuntan marcado con el número “3”, contrato de promesa de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de octubre de 2012, quedando anotado bajo el Nº 40, Tomo 145 de los libros de autenticaciones llevados ante dicha oficina. Dicho documento fue suscrito por las ciudadanas M.d.J.N.d.A. y L.J.N.A. “Las Vendedoras” por una parte, y por la otra, la ciudadana R.D.M.r. “La Compradora”. Dicho instrumento fue presentado ante la parte demandada la cual no tachó ni impugnó, teniéndose como reconocido de conformidad con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, como del documento bajo análisis se observa el vínculo jurídico que atañen a las partes del presente proceso en referencia con el inmueble, se tiene como pertinente y en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece.

    • Marcado con el número “4”, presentan instrumento privado referente a un cheque del Banco Bicentenario, por la cantidad de ciento ochenta mil cuarenta bolivares (BsF. 180.040,00) a favor de la ciudadana M.d.A., de fecha 10 de octubre de 2012. Dicho instrumento fue presentado en copia simple, aunado a ello, no se evidencia del cuerpo del instrumento identificación alguna del emisor del cheque, razón por la cual se desecha el instrumento bajo análisis. Y así se decide

    • Presentan marcado con el número “5”, documento administrativo relativo a certificado de solvencia emitido por la Alcaldía de Caracas, del inmueble constituido por apartamento ubicado en el Municipio Libertador, Caricuao, Conjunto residencial Mucuritas, Edificio 6, piso 06, apartamento 0604, Terraza G. Dicho documento fue presentado ante la parte demandada, la cual no tachó ni impugnó el mismo, teniendo como reconocido su contenido, en virtud de ello, se procede a valorar el presente instrumento de conformidad con lo establecido por la Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, recaída en el expediente Nº 2001-000885. Así pues, en virtud que el presente documento constituye una manifestación de certeza emitida por un funcionario competente, actuando en el ejercicio de sus funciones, está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, contenidos en el artículo 08 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

    • Adjuntan marcado con el número “6”, copia simple de documento administrativo referente a cédula catastral, emitido por la Gestión General de Infraestructura, Dirección de documentación e Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares de la Alcaldía de Caracas, del inmueble constituido en apartamento, cuya dirección es, Conjunto Residencial Mucuritas, Edificio 6, Piso 06, apartamento 0604, Terraza G, Urb. J.A.P. UD-4. De dicho instrumento se observa que el número de catastro actual, se encuentra incompleto, en virtud de lo cual se hace imposible su verificación, en consecuencia se desecha la misma. Y así se establece.

    • Anexan marcado con el numeral “7”, copia simple de contrato de venta suscrito por el apoderado del banco Obrero “Vendedor” y el ciudadano M.N.V. “El Comprador”, de un inmueble constituido en apartamento, ubicado en el Edificio Nº 6, del Conjunto Residencial Mucuritas, situado en la Urbanización J.A.P., UD-4, Caricuao, Parroquia Antímano, Municipio Libertador, debidamente registrado ante el Registro Público Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho documento fue presentado ante la parte demandada, la cual no tachó ni impugnó el mismo, teniéndose como reconocido su contenido, ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en virtud que mediante dicho documento se evidencia la adquisición del inmueble objeto del litigio por el ciudadano M.N.V., se tiene como pertinente y se otorga pleno valor probatorio. Y así se establece.

    • Anexan marcado con el número “8 y 9”, copia simple de documentos administrativos relativos a Certificados de solvencia de sucesiones, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y tributaria (SENIAT), expedientes identificados bajo los Nros 100979 y 100982 y, cuyos causantes responden a los nombres de J.A.d.N. y L.M.N.V., respectivamente. Así pues, en virtud que el presente documento constituye una manifestación de certeza emitida por un funcionario competente, actuando en el ejercicio de sus funciones, está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, contenidos en el artículo 08 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

    • Adjuntan marcado con el número “10”, copia simple de la Gaceta Oficial Nº 399.795, de fecha 21 de febrero de 2012, dictada por el ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. En relación a dicho instrumento, quien aquí decide considera que la resolución aportada al proceso pertenece al principio iura novit curia, en virtud de lo cual carece de valor probatorio. Y así se establece.

    • Anexan marcado con el número “11”, documento privado emanado de tercero, relativo a una notificación de aprobación de crédito hipotecario. De dicho instrumento no se desprende identificación alguna del emisor del mismo, así como del receptor; aunado a ello, no se evidencia la solicitud del crédito el cual se supone fue aprobado, en consecuencia se desecha el instrumento bajo análisis. Y así se decide.

    • Aportan marcado con el número “12”, foto de mensaje de texto vía telefónica, del cual no se sustrae veracidad de su emisor ni su receptor, en virtud de lo cual carece de valor probatorio alguno, en consecuencia se desecha el mismo. Y así se establece.

    • Adjuntan marcado con el número “13”, estado de cuenta emitido por la sociedad mercantil Hidrocapital, C.A., así como recibo de pago realizado por el ciudadano L.M.N., en referencia al inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Mucurita, Terraza G, Sector UD-4, Municipio Libertador. En virtud que el presente documento constituye una manifestación de certeza emitida por un funcionario competente, actuando en el ejercicio de sus funciones, está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, contenidos en el artículo 08 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

    • Presentan marcado con el número “14” original de solvencia de servicio de agua potable, emitido por la sociedad mercantil Hidrocapital, C.A., mediante la cual se deja constancia de que el inmueble ubicado en el Sector UD-4, Conjunto Residencial Mucurita, Terraza G, Edificio 06, Piso 06 apartamento 0604, Caricual, Municipio Libertador, no presenta facturas pendientes de pago hasta la fecha 04/04/2013. En relación con el instrumento aportado, se entiende que el mismo constituye una manifestación de certeza emitida por un funcionario competente, actuando en el ejercicio de sus funciones, está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, contenidos en el artículo 08 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

    • Presentan marcado con el número “15”, comunicación dirigida a la Alcaldía del Municipio Libertador, mediante la cual la ciudadana M.N. autoriza a la ciudadana R.D.M.R., para que realice los trámites necesarios para gestionar ante dicha Alcaldía la solvencia de Derecho de Frente del inmueble objeto del presente litigio. Dicho documento fue impugnado por la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda. Así pues, en virtud que el presente documento constituye una manifestación de certeza emitida por un funcionario competente, actuando en el ejercicio de sus funciones, está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, contenidos en el artículo 08 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

    • Anexan marcado con el número “16”, original de documento administrativo relativo a Planilla única de autoliquidación y pago de tributos municipales, emitida por la Alcaldía de Caracas, Oficina de Superintendencia Municipal de Administración Tributaria, correspondiente al periodo desde el 01 de enero de 2013, hasta el 31 de diciembre del mismo año; de dicho documento se observa el pago de los impuestos que recaen sobre el inmueble objeto del presente litigio, ello por la cantidad de ciento sesenta bolívares con cuarenta y un céntimos (BsF. 160,41). Así pues, en virtud que el presente documento constituye una manifestación de certeza emitida por un funcionario competente, actuando en el ejercicio de sus funciones, está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, contenidos en el artículo 08 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

    • Consignan marcado con el número “17”, documento administrativo en original, que responde a Certificado de solvencia emitido por la Alcaldía de Caracas, referido al inmueble situado en Caricuao, Terraza G, Conjunto Residencial Mucuritas, Edificio 6, apartamento 0604, Piso 6, Urbanización J.A.P., el cual corresponde al inmueble objeto del presente proceso. Así pues, en virtud que el presente documento constituye una manifestación de certeza emitida por un funcionario competente, actuando en el ejercicio de sus funciones, está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, contenidos en el artículo 08 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

    • Presentan marcado con el número “18”, original de cédula Catastral emitido por la Dirección General de Planificación y Control Urbano, Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía de Caracas, de cuyo texto se observa las descripciones del inmueble objeto de litigio. Así pues, en virtud que el presente documento constituye una manifestación de certeza emitida por un funcionario competente, actuando en el ejercicio de sus funciones, está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, contenidos en el artículo 08 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

    • Anexan marcado con el número “19”, copia simple de constancia de recepción de un documento de venta e Hipoteca, cuya fecha de otorgamiento corresponde al jueves 11 de abril de 2013, emitido por el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. En virtud que del instrumento promovido no se observan rúbricas, sellos o identificaciones que constaten su veracidad, es forzoso para quien aquí decide desechar el mismo. Y así se establece.

    • Adjuntan marcado con el número “20”, copia simple de documento de venta e hipoteca suscrito por las ciudadanas M.d.J.N.d.A. y L.J.N.A. en su carácter de “Vendedoras” y por otra parte la ciudadana R.D.M.R. “Compradora”, mediante el cual se da en venta un apartamento distinguido con el Nº 0604, ubicado en la Planta sexta del edificio 6 del Conjunto Residencial Mucuritas (Terraza G) situado en la Urbanización J.A.P. (UD-4), Caricuao, Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital. Del cuerpo que conforma el documento bajo análisis, no se evidencia firma alguna de las partes que suscriben el presente contrato, más alla de la firma de la abogada M.L.V. G, quien no es parte en el proceso, en consecuencia se considera que no tiene valor probatorio alguno el documento bajo análisis, y en consecuencia se desecha el mismo. Y así se decide.

    • Anexan marcados con los números “21 y 22”, copia simple de documento privado, atinente a sendos cheques de gerencia, marcados con los números 00000518 y 00000517, ambos por la cantidad de ciento ochenta y nueve mil novecientos ochenta bolívares (BsF. 189.980,00), librados a favor de las ciudadanas L.J.N.A., y M.N.d.A., respectivamente. En relación a los instrumentos promovidos, se observa que en el escrito de promoción de pruebas presentado por la representación de la parte demandante, promovieron prueba de informes con el objetivo de oficiar al Banco Bicentenario para que informara al Tribunal si en efecto se habían librados sendos cheques de gerencia supra identificados. En tal sentido, una vez admitida y evacuada la prueba de informes, se observa que mediante comunicación de fecha 08 de agosto de 2014, dicha entidad bancaria da respuesta al oficio Nº 2014-175, emitido por el Juzgado de la causa y en tal sentido, certifica que dichos cheques fueron emitidos por la usuaria R.D.M.R. y sus beneficiarias eran las ciudadanas L.J.N.A. y M.d.J.N.d.A.. En virtud de lo expuesto, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

    De las pruebas aportadas en el lapso de promoción:

    • Ratifican en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, las documentales promovidas en el escrito libelar. En tal sentido, quien aquí decide advierte que el mérito favorable de los autos, no se configura como un medio probatorio válido dentro de nuestro ordenamiento jurídico y, aunado a ello, ya éste Juzgador emitió su opinión respecto a las pruebas documentales promovidas en el escrito libelar, razón por la cual resulta inoficioso emitir nuevo pronunciamiento al respecto. Y así se establece.

    • Promueven en el capítulo II del escrito bajo análisis, Inspección judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.428 del Código Civil, de manera de demostrar el otorgamiento del crédito hipotecario del cual es beneficiaria su representada, así como que el mismo fue otorgado dentro de los plazos legales, razón por la cual solicitaron al juzgado de la causa se sirva a constituirse en la sede de la Consultoría Jurídica del Banco Bicentenario, Banco Universal. A los fines de dejar constancia de los siguientes particulares: UNO: Que su representada R.D., solicitó ante esa institución un crédito hipotecario para la adquisición de un inmueble.; DOS Que dicha institución otorgó crédito hipotecario en fecha 05 de marzo de 2013, a ésta para la adquisición del inmueble constituido por el apartamento para vivienda, distinguido con el Nro. 0604 de la planta sexta del edificio bajo régimen de propiedad h.N.6. del Conjunto Residencial Mucuritas, Terraza G, en la Urbanización J.A.P. UD-4, Caricuao, Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital.; TRES: que el crédito otorgado por la Institución Bancaria fue por la suma de trescientos setenta y nueve mil novecientos sesenta bolívares con cero céntimos (Bs. 379.960,00).; CUATRO: Que la consultoría redactó documento de venta del referido inmueble para ser presentado ante el registro inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde las vendedoras e.M.d.J.N.d.A. y L.J.N.A.. En tal sentido, una vez admitida la inspección judicial promovida, mediante auto de fecha 24 de febrero de 2014, se desprende de las actas que conforman el expediente, acta levantada en virtud de la evacuación de la Inspección Judicialm de fecha 17 de marzo de 2014 (Folios del 248 al 252), en la cual se dejó constancia de los siguientes particulares: Que, la ciudadana R.D.M.R., solicitó un crédito hipotecario para la adquisición de un inmueble; UNO: Que, el Banco Bicentenario otorgó el crédito hipotecario en fecha 05 de marzo de 2013, para la adquisición del inmueble apartamento distinguido con el Nro. 0604 de la planta sexta del edificio bajo régimen de propiedad h.N.6. del Conjunto Residencial Mucuritas, Terraza G, en la Urbanización J.A.P. UD-4, Caricuao, se señaló que el crédito fue aprobado en fecha 05 de marzo de 2013.; DOS: Que, el monto del crédito aprobado es la cantidad de 379.960,00 Bsf.; TRES: Que, se redactó un documento de venta del inmueble y que en el mismo aparecen como vendedoras las ciudadanas M.d.J.A. y L.J.N.A.. En virtud de todo lo anteriormente expuesto, se le otorga valor de plena prueba respecto de los hechos comprobados por el Juez aquo, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1428 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

    • Promueven en el particular SEGUNDO del capítulo II del escrito bajo análisis, inspección judicial en virtud de la impugnación que hiciere la parte demandada a la autorización de fecha 04 de abril de 2013, marcada con el Nº 15 de los recaudos consignados en el escrito libelar, a tales efectos proceden a solicitar inspección judicial a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares: UNO: Que, en la bandeja de entrada del correo rmdamaris@gmail.com en fecha 23 de julio de 2012 la ciudadana M.M.N.A., a través de su correo electrónico Marleneandueza@hotmail.com, remitió un correo electrónico a la dirección rmdamaris@gmail.com, donde adjuntaba RIF y cédula de identidad; DOS: El contenido del texto del correo electrónico y el contenido de los archivos adjuntos; TRES: Si para la fecha de la emisión de los archivos escaneados y adjuntados como RIF y cédula de identidad fueron realizados por un dispositivo que emitió el segmento CCF230720210_00001.JPG CUATRO: Que, en la bandeja de entrada de la dirección de correo rmdamaris@gmail.com, en fecha 05 de abril de 2013, la ciudadana M.M.N.d.A., a través de su correo electrónico Marleneandueza@hotmail.com, remitió un correo electrónico a la dirección de correo rmdamaris@gmail.com, donde adjuntaba la carta de autorización.; CINCO: El contenido del texto en el correo electrónico y el contenido de los documentos adjuntados SEIS: Si para la fecha de la emisión de los archivos escaneados y adjuntados como Carta de Autorización fueron realizados por un dispositivo que emitió el segmento CCF05042013_0000.JPG. SIETE: Se determine la dirección IP de remitente de la dirección de correo electrónico marleneandueza@hotmail.com en correo de fecha 23 de julio de 2012, que se encuentra en la bandeja de entrada de la dirección de correo rmdamaris@gmail.com, correspondiente a RIF y Cédula. A los fines de la práctica de la solicitud, solicitan sea designado experto. Una vez admitida la presente inspección judicial por medio de auto de fecha 24 de febrero de 2014, se procedió a la evacuación de la misma, la cual consta mediante acta de fecha 26 de febrero de 2014, se dejó expresa constancia de la comparecencia de ambas partes con sus respectivos apoderados judiciales, así como la comparecencia del ciudadano S.F.C.A., titular de la cédula de identidad Nº 19.205.809, ingeniero informático, en su carácter de experto, en virtud de lo cual, paso seguido se lleva a cabo la inspección judicial se procedió al inicio de sesión en la cuenta de correo electrónico rmdamaris@gmail.com, constatando los siguientes particulares: UNO: que en la fecha 23 de julio de 2012, no se encuentra en la bandeja de entrada un correo electrónico remitido desde la cuenta Marleneandueza@hotmail.com.; DOS: que no aparece el correo objeto de la inspección; TRES: no aparece el correo objeto de la presente inspección; CUARTO: que en la bandeja de entrada de la cuenta de correo inspeccionada se encuentra recibido un correo emitido por la ciudadana M.N.d.A. desde la cuenta marleneandueza@hotmail.com; QUINTO: que el texto del correo dice “te la estoy enviando de nuevo, a ver si sale mas clara, lleva la cédula mía, también, que soy la que te está autorizando”. SEXTO: que no se encuentra adjunto un archivo como carta de autorización, sino otro archivo cuya impresión se adjunta a las resultas de la presente acta; SÉPTIMO: el Tribunal ordena la impresión de la metadata del correo electrónico. Paso seguido, interviene el abogado I.R. en su condición de representante judicial de la parte demandada y expone: “Me opongo a la valoración en íntegro a la inspección judicial que se evacua, toda vez que viola el principio de alteridad de la prueba al ser evacuada únicamente sobre el presunto correo de la parte actora, sin promover de forma copulante inspección al presunto correo de la parte demandada, de manera que, el decisor pueda determinar si el objeto sobre el cual recae la prueba se mantuvo incólume desde el momento de su presunto envío hasta el presunto momento de su recepción, va en contra de los artículos 7 y 9 de la Ley de mensaje de datos. Por otro lado, la prueba pretende incorporar a los autos documentales que en razón del procedimiento que nos ocupa, tiene una oportunidad para ser consignado, máxima cuando ha tenido acceso al mismo desde el momento en que se introdujo el libelo. Adicionalmente del presunto único correo que se pudo extraer de la inspección, nada señala en que se está autorizando, por tanto mal puede atribuirse valor alguno. Por último, en relación al experto Ingeniero en Informática, señalo que su utilización desnaturaliza la prueba convirtiéndola en una prueba de experticia técnica en la cual si esta permitido el uso de conocimientos técnicos en el área de la informática, pero para agravar la situación, ha señalado el experto que el título que se le confiere como ingeniero y que no consigna en este acto, no está registrado, y por ende, tampoco no consigna tampoco el colegio de ingenieros (sic)…”. Por su parte, la representación judicial de la parte demandante, insiste en la valoración de la presente prueba en virtud de que se pudo constatar que hubo comunicación mediante correo electrónico por la ciudadana M.A., parte demandada por su representada. Se observa que los correos electrónicos constituyen prueba mientras no se desvirtúen los mismos, empero, la evacuación de una inspección judicial asistida por un “ingeniero” desnaturaliza el sentido de la prueba, pues en todo caso debió promoverse por la vía de experticia ya que así se garantizaba el control probatorio, por lo tanto, la misma debe ser desechada. Así se establece.

    • Promueven en su capítulo III del escrito bajo estudio, prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficie a la agencia bancaria de Cumbres de Curumo del Banco Bicentenario, Banco Universal, a fin que de información si: UNO: En fecha 24 de abril de 2013, emitió cheque de gerencia distinguido bajo el Nº 00000518, a nombre de L.J.N.A., por la suma de ciento ochenta y nueve mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 189.890,00).; DOS: En fecha 24 de abril de 2013, emitió un cheque de gerencia distinguido bajo el Nº 00000517, a nombre de M.N. de Almeida, por la suma de ciento ochenta y nueve mil ochocientos noventa bolívares (Bs. 189.890,00). Una vez admitida la presente prueba, el Juzgado de la causa ordenó librar oficio dirigido al Banco Bicentenario, a los fines que remitiera a ese Juzgado la información supra descrita; es así como en fecha 08 de agosto de 2014, dicha entidad financiera emitió comunicado dirigido al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dando respuesta al oficio Nº 2014-175 librado por el mencionado juzgado y a tales efectos, informa: Que los cheques de gerencia Nros. 00000518 y 00000517, por la cantidad de 189,890,00, cuyas beneficiarias son las ciudadanas L.J.N.A. y M.N.d.A., titulares de la cédula de identidad Nº 5.223.119 y 3.967.242, respectivamente y fueron emitidos por la usuaria R.D.M.R., titular de la cédula 11.198.791. En virtud de lo expuesto, se puede concluir que en efecto, fueron librados por la entidad bancaria Banco Bicentenario, Banco Universal, sede de Cumbres de Curumo, sendos cheques de gerencia distinguidos con los números 00000517 y 00000518, por la cantidad de ciento ochenta y nueve mil ochocientos noventa bolívares (19.890,00), cada uno, emitido por la ciudadana R.D.M. y cuyas beneficiarias fueron las ciudadanas L.J.N.A. y M.N.d.A., tal como lo esgrimió la actora reconvenida; asimismo, en virtud que fue demostrado y afirmado lo alegado por la actora, éste Juzgado procede a valorar el medio de prueba bajo análisis de conformidad con lo establecido en artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se le otorga valor de plena prueba los hechos antes descritos. Y así se decide.

    Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de fecha 20 de septiembre de 2010, promovió lo siguiente:

    • Promueven en el capítulo I del escrito bajo análisis, prueba de informes de conformidad con lo pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida al Banco Bicentenario, banco Universal (sede principal), ubicado en la av. Venezuela. Urbanización el Rosal, a los fines que certifiquen la emisión de los cheques de gerencia Nros. 000518 y 000517, marcados junto al libelo como “21 y 22”, a los fines de demostrar: A) Que el remanente del saldo restante del precio, no estaba disponible para las demandadas, ni para la fecha del vencimiento de la opción de compra venta, esto es el 09 de marzo de 2013, así como tampoco, para la fecha del otorgamiento del documento definitivo ante el registro inmobiliario, fijado para el 11 de abril de 2013. La parte actora afirma en su libelo, que el Registro Inmobiliario competente realizó dos (02) fijaciones de fechas nuevas para el otorgamiento del documento de compra-venta, pero junto al libelo, no lo demuestra mediante prueba documental. B) Para el caso de que este Tribunal considere que la presunta última fijación de fecha de otorgamiento declarada por el actor (25 de abril), ya estaban disponibles los fondos, se advierte que ésta representación negó en el acto de contestación que la parte actora haya tenido en sus manos el remanente del saldo del precio de venta, para hacerle entrega a las vendedoras. C) Que la parte accionante estaba materialmente impedida de cumplir con la opción de compra por ausencia de los fondos necesarios en el tiempo oportuno. Una vez admitida la presente prueba en fecha 24 de febrero de 2015, se ordenó librar oficio a la entidad Bancaria Banco Bicentenario, Banco Universal. Es así como en fecha 26 de junio de 2014 se recibe comunicación emitida por la entidad bancaria referida, dando respuesta al oficio Nº 2014-176, y a tales fines informa: que, anexan copia de los referidos instrumentos cambiarios, de igual manera comunicarle que fueron depositados nuevamente en la cuenta de la ciudadana R.D.M.R., por suspensión de la firma del Documento definitivo de venta en el Registro Correspondiente. De la comunicación remitida al aquo, no se desprende información alguna ni en el texto de la misiva, así como de los anexos remitidos, en tal sentido, no se comprobó mediante la presente prueba de informes lo requerido por la promovente en relación a la disponibilidad del remanente del saldo del precio de la venta. En atención a lo anterior, quien aquí decide estima que en virtud que la presente prueba de informes no corroboró de forma alguna lo pretendido por la parte demandada-reconviniente, se concluye que nada aporta al proceso y en consecuencia se desecha la misma. Y así se decide.

    • Promueven en el Capítulo II, denominado “Documentales”, lo siguiente: Conforme al principio de comunidad de la prueba, promueven el valor probatorio del documento de opción de compra-venta autenticado en fecha 10 de octubre de 2012 por ante la notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta.; La validez de la emisión de los cheques de gerencia Nros. 000518 y 000517, marcados junto al libelo, como 21 y 22 de fecha 24 de abril de 2013. En relación a lo promovido, quien aquí decide advierte que ya se emitió opinión en relación a las documentales señaladas, razón por la cual se estima inoficioso pronunciarse nuevamente sobre la valoración de lo antes señalado. Y así se decide.

    • Promueven en el capítulo III, denominado “De la Confesión Judicial”, de conformidad con lo pautado en los artículo 1.400 y 1.401 del Código Civil, confesión judicial en el escrito de contestación a la reconvención, en el cual se alega que admiten lo siguiente: “…cualquier demora o retardo en el cumplimiento de la presente opción de compra venta sólo se le puede ser imputable a las demandadas reconvinientes, a parte del retardo incurrido por el banco. Con relación a que para el 18 de abril nuestra representada aún no disponía de los fondos para completar el precio pactado, resulta inoficioso contestarlo pues es obvio que nuestra representada a esa fecha no le entregaron copia de los cheques dispuestos para esa fecha”. Con lo antes trascrito, se pretende demostrar: A) Que la parte actora acepta que hubo un retardo en el cumplimiento de sus obligaciones, aunque pretenda trasladar su responsabilidad al hecho de un tercero (banco) que no es parte del pacto suscrito. Aducen que, intenta hacer depender el contrato, por tiempo indefinido, al hecho de que un tercero, cumpla con una obligación que es ajena a las ciudadanas demandadas-reconvinientes. B) Que la parte actora acepta que no disponía del dinero para el 18 de abril de 2013, cuando ya había vencido la opción de compra-venta. Aún el 18 de abril de 2013, no disponía del precio pactado para completar la operación. Ahora bien, en relación a la presunta confesión que alega la parte demandada-reconviniente, la cual se encuentra en el escrito de contestación a la reconvención (f.141), es necesario realizar la siguientes precisiones: Del texto señalado por la parte demandada, del cual pretende se sustraiga la confesión, se observa en relación al particular “A)”, que la demandada en su decir aduce que cualquier demora o retardo en el cumplimiento del contrato, sólo le puede ser imputable alas demandadas reconvinientes, excluyendo el retardo incurrido por el Banco, en tal sentido, no se evidencia el reconocimiento del retardo culposo en el cumplimiento de una obligación, sino una remisión de la culpa a la parte demandada en caso de incumplimiento, razón por la cual quien aquí decide considera que no se configura la confesión judicial en lo relativo a lo pretendido en el literal “A)”; ahora bien, en cuanto a lo que pretende sustraer como confesión, expuesto en el literal “B)”, se observa que en efecto la parte actora-reconvenida admite que para la fecha 18 de abril, su representa no disponía de los fondos para completar el precio pactado. En tal sentido, se entiende la configuración de la confesión judicial en lo relativo al literal “B)”. Por todo lo antes expuesto, así como las consideraciones realizadas, quien aquí decide, decreta la confesión en los términos expuestos, todo de conformidad con los artículos 1400 y 1401 del Código Civil. Y así se establece.

    CAPITULO II

    MOTIVA

    Con vista a lo anterior y considerando que conforme ha quedado expuesto, existe confesión por parte de la actora reconvenida respecto a que el día 18 de abril esto no disponía de los fondos para completar el precio pactado, se observa lo siguiente:

    1. El contrato de opción de compra venta fue otorgado en fecha 10 de octubre de 2012.

    2. Conforme a la cláusula tercera del contrato suscrito, el plazo para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, era de 150 días contados a partir del otorgamiento de la opción, es decir, desde el 10 de octubre de 2012, lo cual significa que el plazo era hasta el día 8 de marzo de 2013.

    3. Que los vendedores debían hacer entrega de los documentos necesarios para la protocolización (R.I.F., Derecho de frente, ficha catastral, solvencias de Hidrocapital y servicio aseo urbano) con treinta días de anticipación al otorgamiento del documento definitivo de compra venta y que los mismos fueron entregados en el acto de otorgamiento de la opción de compra venta, salvo el hecho alegado por la actora de que la cédula catastral adolecía de defectos que la hacían nula. En efecto se observa de la copia de la cédula catastral que corre inserta al folio 20 y de la original que corre inserta al folio 149, que la primera de éstas carece de la identificación completa del inmueble objeto del contrato.

    4. De otra parte, se aprecia que la actora manifiesta que el retardo en la fijación de la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compra venta se debió a la tramitación del crédito ante el Banco Bicentenario, y manifiesta que los codemandados estaban al tanto de ello por cuanto así aparece en la cláusula cuarta del contrato suscrito y por cuanto la resolución número 11 de fecha 21 de febrero de 2013, del Ministerio de Vivienda y Habitat, estableció que no puede imputarse al comprador los retardos en la tramitación de los créditos, la actora no incurrió en retardo imputable a su conducta, ello es así por cuanto por una parte las codemandadas entregaron a la actora una cédula catastral que no podía ser utilizada por falta de identificación; y por otra parte la mencionada resolución del Ministerio de Vivienda y Habitat los eximía de responsabilidad al respecto. En este orden, es necesario resaltar que los codemandados invocan la irretroactividad de la resolución a los efectos de aplicar sus consecuencias el contrato suscrito entre las partes, por cuanto sostienen que el contrato fue suscrito en fecha anterior a la entrada en vigencia de la misma. No obstante ello, considera quien aquí decide, que la mencionada resolución si es aplicable al contrato otorgado entre las partes, pues al momento de entrar en vigencia se encontraba el contrato dentro del lapso de 150 días que de mutuo acuerdo establecieron las partes, por lo tanto, pretender su inaplicabilidad significaría desconocer la aplicación de una norma vigente para el momento del vencimiento del contrato. Así se decide.

    5. Por otra parte, se aprecia que la actora alega que el documento definitivo de compra venta redactado por el banco, fue devuelto por la oficina de registro inmobiliario por defectos en su redacción, con lo cual se difirió la firma para el día 25 de abril de 2013. este hecho tampoco puede ser imputado a la actora, por lo tanto queda eximida de responsabilidad. Así se decide.

    6. De la lectura del escrito de contestación a la demanda, se aprecia que los codemandados sostienen que la actora pretendía otorgar el documento de venta definitivo antes de pagar el saldo restante, pero se aprecia que de las pruebas aportadas, si la firma quedó pactada para el 25 de abril y los cheques son de fecha 24 de abril, significa que no es cierto lo alegado por las codemandadas, pues la actora demostró que sí tenía los cheques para pagar el saldo restante, para la fecha del otorgamiento definitivo del contrato de venta. Así se decide.

    En atención a todo lo anterior, es preciso concluir que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, a la actora le asiste el derecho a exigir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta otorgado entre las partes, pues si bien es cierto que hubo retraso en la fijación de la fecha de otorgamiento ante el registro inmobiliario, el mismo no es imputable a la actora, tanto por las circunstancias antes descritas, como por efecto de la resolución 11 del Ministerio de Vivienda y Habitat que si es aplicable en el presente caso. Así se decide. Por ello debe ser declarada con lugar la presente demanda en la dispositiva del presente fallo y sin lugar la reconvención por tratarse la misma del mismo contrato. Así se decide.

    CAPITULO III

    DISPOSITIVA

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de las codemandadas, contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 3 de diciembre de 2014. En consecuencia se confirma el mencionado fallo pero con distinta motivación.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, en consecuencia, se condena a las ciudadanas M.d.J.N.d.A. y L.J.N.A., a otorgar, previo el pago del saldo restante de Bs. 379.960,00, el documento de venta del inmueble identificado como un apartamento número 0604, Edificio 6, Conjunto Residencial Mucuritas (terraza “G”) Urbanización J.A.P. (UD-4) Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual es propiedad de las codemandadas según consta de certificado de solvencia sucesoral número 0811031, de fecha 28 de junio de 2010, expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, registrado ante la oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 30 de diciembre de 1974, anotado bajo el número 74, tomo 8, protocolo 1º. Dicho inmueble está construido sobre un lote de terreno con una superficie de 32.273,98 metros cuadrados cuyos linderos y medidas constan detallados en el documento de condominio registrado en la Oficina Pública del Tercer Circuito de Registro, del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 8, tomo 29 del protocolo 1º. El inmueble tiene un área de 76,23 metros cuadrados, le corresponde un porcentaje del condominio sobre las cargas comunes del 1,085% y un 0,1151% sobre las cosas y cargas comunes del conjunto residencial, está distribuido en tres dormitorios, sala-comedor, cocina, lavandero y baño y tiene los siguientes linderos: Norte: Pared norte del edificio; Sur: apartamento 0605; Este: Pared este del edificio; y Oeste: apartamento 0603, pasillo y ascensor. Se advierte que en caso de incumplimiento de lo dispuesto en este fallo y previo el pago ordenado, la sentencia servirá de titulo suficiente de propiedad a favor de la actora.

TERCERO

SIN LUGAR la reconvención.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a las codemandadas.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los cuatro (04) días del mes de abril de dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.

EL JUEZ TITULAR,

V.J.G.J..

LA SECRETARIA,

ABG. M.E.R..

En esta misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° AP71-R-2014-001236 (533), como quedó ordenado.

LA SECRETARIA,

ABG. M.E.R..

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