Decisión nº 11.071-DEF-MERC de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Mayo de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil C.A. BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01 de febrero de 1988, bajo el N° 60, Tomo 22-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: C.A.T.D., P.M. y N.F., venezolanos mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los N° 67.474, 21.555 y 823, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 06 de noviembre de 1996, bajo el N° 36, Tomo 608-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: G.G.F., L.L.B., M.C.J.L., A.V.G., F.N.S. y A.T.L.D.C., venezolanos, mayores de edad de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los N° 24.788, 14.798, 68.613, 15.846, 98.846 y 99.064, respectivamente.

MOTIVO: OPOSICIÓN A LA ENTREGA MATERIAL DE INMUEBLE

CARÁCTER DE LA SENTENCIA: INTERLOCUTORIA

1. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Suben las actuaciones a esta Alzada en virtud de la apelaciones interpuestas en fechas 28.02.2011 y 01.03.2011, por el abogado N.F., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil C.A. BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA., parte actora, contra la decisión del 23 de Febrero de 2011, proferida por el Juzgado Octavo de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:

   …(i) PRIMERO: Se concede la Prórroga Legal de tres años contados a partir del 01 de enero de 2011, tal y como fue expuesto en la parte motiva del presente fallo. SEGUNDO: Se REVOCA por contrario imperio el auto dictado en fecha 10 de enero de 2011, que cursa al folio 58 del presente expediente, el cual decretó la ejecución voluntaria de la transacción homologada en fecha 15 de diciembre de 2003

   .-

   Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 30 de Marzo de 2011, el Tribunal Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, a quien le correspondió el conocimiento de la presente causa, fijó oportunidad para dictar decisión.-

   En diligencia del 04/04/2011, el Abogado G.G.F., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, procedió a recusar a la Juez de ese Tribunal.-

   Previo cumplimiento de las formalidades respectivas, le correspondió a éste Tribunal conocer del presente asunto, donde por auto de fecha 13 de Abril de 2011, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10º) día de Despacho siguiente a la presente fecha.-

   Por escrito del 29/04/2011, el abogado G.G.F., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, y se adhiere a la apelación interpuesta por la parte actora el 01 de Marzo de 2011.-

   La parte demandada, representada por la Abogado P.M.D.F., solicitó en razón del artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento en el ordinal 2º del artículo 514 ejusdem, se dicte auto para mejor proveer, a los fines de que se ordene a la parte demandada la exhibición del acta levantada en ocasión a la Asamblea Extraordinaria de Accionistas de SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A. celebrada en fecha 10 de Noviembre de 2010, e inscrita en fecha 17 de enero de 2011, bajo el No.29, tomo 15-A-Sgdo, con sus respectivos ejemplares publicados en la prensa de la convocatoria de los accionistas para tal asamblea, por ser tal instrumento fundamental para acreditar la validez y legalidad de legal de la representación ejercida en el presente juicio por los abogados que se opusieron a la ejecución de la transacción judicial en nombre de SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A.

   En escrito de fecha 06 de mayo de 2011, la abogado P.M.D.F., actuando en su condición de Apoderada Judicial de la parte demandada, presentó escrito contentivo de alegatos y conclusiones.-

   Este Tribunal Superior, para dictar sentencia, la que se profiere bajo las siguientes consideraciones:

2. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

   Se inició la presente incidencia en virtud de la diligencia presentada poy del galpónm construído r la parte actora en fecha 07 de enero de 2.011, en la cual solicitó al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial la ejecución de la transacción celebrada entre las partes en fecha 09 de diciembre de 2.003, y homologada por el a quo el 15 de diciembre de 2.003, por el inmueble conformado por tres (3) Parcelas de terreno distinguidas con las letras P, F y Q, y del galpón construido sobre las mismas con una extensión aproximada de TRES MIL DOSCIENTOS VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (3.288,95 mts2), ubicados en la Avenida San I.d.L. antes Avenida Mis Encantos, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda .

   La solicitud de ejecución de la transacción fue realizada por la representación de la apoderada de la parte actora con base a lo previsto en las cláusulas sexta y cuarta, numeral 4.2., literal e) de la referida transacción celebrada entre las partes el 09 de diciembre de 2.003, las cuales disponen:

   Sexta: El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este documento de transacción, será causal suficientemente para que “La Demandante” recurra sin necesidad de cumplir con notificación de ningún tipo, en virtud de que “La Demandante” ha cedido una buena parte de sus derechos en beneficio de “La Demandada”, todo ello (sic) a los efectos de facilitarle el desarrollo de su negocio en la propiedad “La Demandante”.

   CUARTA: Las cantidades señaladas anteriormente permiten dejar actualizada la situación contractual que habían mantenido las partes según el contrato de arrendamiento objeto de esta controversia.- Sin embargo, a los efectos de regular dichas relaciones contractuales, a continuación se van a sentar las bases de cumplimiento obligatorio por parte de “La Demandada” y que se estipulan en la forma siguiente:

   4.2. El canon mensual de arrendamiento queda establecido en la forma siguiente:

   a) Para los meses de Noviembre y Diciembre del año 2.003 a razón de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS CATORCE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.314.800,00).

   b) Para los meses de Enero a Diciembre del año 2.004 a razón de DOCE MILLONES QUININENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.500.000,00) cada mes.- Sin embargo, antes de terminar el primer semestre de este año, las partes se reunirán para revisar los ingresos que “La Demandada” ha generado durante los últimos ocho (8) meses transcurridos, y si la evolución ha sido positiva el canon de arrendamiento para los meses de julio a Diciembre del 2.004, se fijará en CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,00).

   c) A partir del mes de Enero de 2.005 se aplicará al canon de arrendamiento vigente del mes de Diciembre del 2.004, la corrección monetaria del veinte por ciento (20%), como mínimo, habida en el año 2.004.- En el caso de que el Indice de Precios al Consumidor sea superior al veinte por ciento (20%) , “La Demandada” tomará a su cargo el cincuenta por ciento de la diferencia, es decir, que al veinte por ciento se le agregará el cincuenta por ciento (50%) de la diferencia.- En caso de que el IPC sea inferior al veinte por ciento (20%) se le aplicará el cien por ciento (100%).- Igual procedimiento se aplicará a los años sucesivos.

   e) La duración del uso del inmueble antes referido será de siete (7) años exactos, fijos e improrrogables, constados a partir del 1º de enero del año 2.004.- No habrá extensiones de ningún tipo.

   Por auto de fecha 10 de enero de 2.011 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, decretó la ejecución de la transacción celebrada entre las partes en fecha 09 de diciembre de 2.003, todo ello de conformidad a lo previsto en el artículo 892 del Código de Procedimiento Civil, fijando un lapso de tres (3) días de despacho para el cumplimiento voluntario, con la advertencia que si no constaré el cumplimiento voluntario se decretaría la ejecución forzosa.

   En auto de fecha 12 de enero de 2.011 el a quo, luego de una revisión exhaustiva de las actas procesales verificó que la parte demandada no había sido notificada del auto de avocamiento dictado el 17 de noviembre de 2.010, por tal motivo acordó en primer lugar notificar del mismo a la demandada, con la advertencia que una vez transcurridos diez (10) días continuos de la constancia en autos de su notificación, correrá paralelamente el lapso de tres (3) días de despacho a que hace referencia el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y una vez notificada la parte demandada y transcurrido diez días continuos comenzaría a correr el lapso para el cumplimiento voluntario, ello a los fines de garantizar sus derechos conforme a los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

   La parte accionada, compareció a través de uno de sus apoderados judiciales para oponerse el 1 de febrero de 2.011 con base en los artículos 533 y 607 del Código de Procedimiento Civil, a la entrega material del inmueble objeto de la relación existente entre las partes.

   Por diligencia de fecha 04 de febrero de 2.011 la representación de la parte actora insistió en su pedimento de ejecución de la transacción judicial celebrada entre las partes, sobre lo cual insistió en posterior escrito del 08 de febrero de 2.011 y por diligencia del día 9 de febrero de 2.011.

   En auto del 10 de febrero de 2.011, el a quo ordenó abrir con base en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil una articulación probatoria de ocho (8) días de despacho.

   Por escrito de fecha 18 de febrero de 2.011 la representación de la parte actora promovió pruebas en los términos que este Tribunal expondrá y valorará posteriormente.

   El 23 de febrero de 2.011 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia interlocutoria sobre la incidencia surgida con ocasión de la solicitud de ejecución de la transacción que ha sido descrita. En la sentencia el a quo concedió a la parte demandada la prorroga legal de tres (3) años contados a partir del 01 de enero de 2.011, y revocó por contrario imperio el auto dictado en fecha 10 de enero de 2.011 en el cual decretó la ejecución voluntaria de la transacción celebrada entre las partes.

   Por diligencia del 1 de marzo de 2.011 la representación judicial de la parte actora apeló de la decisión dictada por el a quo el 23 de febrero de 2.011, apelación que fue oída en un sólo efecto devolutivo por auto del día 15 de marzo de 2.011, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. La representación de la parte demandada interpuso recurso de hecho contra el auto por el que el a quo oyó la apelación al sólo efecto devolutivo.

   -III-

   ALEGATOS ESGRIMIDOS POR LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA

   La representación judicial de la parte demandada, basa su oposición a la entrega material del inmueble que le fue arrendado el 11 de diciembre de 2.000, en los siguientes argumentos:

   1) Que desde la celebración del contrato de arrendamiento entre su representada y la parte actora, que consta de documento autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Chaco el 11 de diciembre de 2.000 bajo el Nº 67, Tomo 160, de los libros de autenticaciones de esa notaría, instrumental que a su libelo de la demanda acompañó la parte actora, afirmando la parte accionada que ya la actora pretendía dejarla sin el derecho a prorroga legal que a su favor está consagrado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   2) Que la transacción celebrada entre las partes y que consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chaco el 09 de diciembre de 2.003 bajo el Nº 55, tomo 171, de los libros de autenticaciones de esa notaria, fue homologada a pesar de versar sobre materias en las cuales está interesado el orden público.

   3) Que la transacción sólo tiene por función el ponerle fin a un litigio, y que en el presente caso, se puede constatar, de varias de las cláusulas de la transacción que obra a los autos, que la misma tuvo por finalidad ponerle fin a la presente demanda, y accesoriamente se modificaron algunas condiciones del contrato de arrendamiento original.

   En respaldo de esa alegación, sostiene la parte demandada que la cláusula tercera de la transacción, expresa la advertencia que en la misma se lee que las partes “han determinado y convenido mediante recíprocas concesiones y con el fin de dar término a este litigio”. También cita la cláusula cuarta de la transacción en sus numerales 4.1. y 4.2. en las cuales se lee que “El arrendamiento se establece sobre un inmueble constituido por tres (3) parcelas que aparecen debidamente determinadas en el contrato de arrendamiento original en su cláusula Primera, cuyo contenido se da aquí por reproducido (4.1.) y El canon mensual de arrendamiento queda establecido en la forma siguiente: (4.2.)”.

   Con base en lo expuesto la demandada alega que a través de la transacción las partes le pusieron fin al juicio que por falta de pago de cánones de arrendamiento y de resolución interpuso la parte actora porque al no “acordar la resolución del contrato, la transacción debe ser interpretada en atención al hecho de que la controversia suscitada fue efectivamente superada, extinguida, mediante lo pactado para el pago de los cánones insolutos, subsistiendo para lo sucesivo la relación arrendaticia que tan sólo fue modificada en algunos aspectos declarados en la transacción”.

   La parte demandada utiliza también como un argumento a favor de sus alegatos, el hecho que la parte actora la autorizó “para la celebración de los contratos de subarrendamiento con las sociedades NEUMÁTICOS SAN IGNACIO C.A., INVERSIONES PIT LANE C.A., y CORPORACIÓN AUTOMOTRÍZ SA-N IGNACIO C.A.”, y destaca que “la única forma de que sea autorizado la celebración de un subarrendamiento es que éste tenga, necesariamente por base, un arrendamiento, en tal sentido es claro el dispositivo contenido en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

   4) Alega también la parte demandada que la demandante no puede pedir la ejecución de la transacción con “el fin de desalojar a “LA ARRENDATARIA” y/o los subarrendatarios, argumentando la fecha de finalización contenida en la aludida transacción”, y agrega en sustento de tal posición que a través de esa proceder se “le estaría conculcando los derechos irrenunciables de “LA ARRENDATARIA” y los subarrendatarios, específicamente, en este caso, el derecho a la prórroga legal; y, en segundo término, porque estaría judicializando la relación arrendaticia al intentar una acción relativa a la relación arrendaticia en un proceso judicial finalizado a través de una transacción”. En cuanto a la alegación de la judicialización de la relación arrendaticia cita la demandada la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional el 1º de marzo de 2007, recurso de amparo intentado por PANACHE MODAS S.R.L., de la que pretende derivar “como regla general que debe desprenderse del citado precedente judicial … que si en realidad la relación es arrendaticia y lo pretendido por la parte actora, que en el presente caso no es otra persona que C.A. BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA, en un proceso judicial finalizado a través de una transacción no es otra cosa que judicializarla, el tribunal de la causa, al solicitarse la ejecución de la pretendida transacción debe negarse a ello, porque con tal proceder se pueden conculcar derechos de orden público al arrendatario, en este caso a SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., como entre otros lo es, efectivamente, la prórroga legal”.

   También cita la parte demandada otra decisión de la misma Sala Constitucional del 11 de diciembre de 2001, recurso de amparo intentado por A.A. HRAIBE en la que se declara que “La homologación lo que ordena es la ejecución de la cosa juzgada, si es que lo acordado equivaliere a la condena de una parte”. Pretende la demandada la aplicación de ese criterio al presente caso bajo la premisa por ella afirmada que “lo acordado en la transacción y cuya ejecución pretende “EL ARRENDADOR”, no equivale a condena”, concluyendo que “mal podría plantearse la ejecución de una transacción con el sólo propósito de obtener la desocupación del inmueble por el vencimiento del término, ya que dicha situación no equivale a una condena, sino más bien a la violación del derecho a la prorroga legal”.

   5) Alega la demandada con base en los artículos 7° y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que “De la aplicación de ambas normas al presente caso se desprende que es llegado el día del vencimiento del plazo estipulado que para la “LA ARRENDADORA”, es decir, para C.A. BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA resulta obligatorio respetar la prórroga legal a que tiene derecho “LA ARRENDATARIA”, o sea, SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A.

   Considera la parte accionada, que de tales normas resulta que es sólo una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, y no antes, como se impuso a “MI REPRESENTADA” en la transacción cuya ejecución se pretende ahora en violación a normas en las cuales está interesado el orden público, que “LA ARRENDATARIA” podría potestativamente optar por la prórroga”.

   Con base en tales afirmaciones es que la demandada pretende la nulidad absoluta de la “estipulación contractual contenida en la cláusula cuarta de la transacción por contrariar los artículos 7° y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   6) Finalmente, en su escrito de fecha 29 de abril de 2.011 por el cual se adhirió a la apelación interpuesta por la parte actora, y con base en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, la demandada solicita que la actora sea condenada en costas por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia.

   -IV-

   ALEGATOS ESGRIMIDOS POR LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA

   1) En su diligencia de fecha 04 de febrero de 2.011 la parte actora insiste en “la validez y alcances de la transacción”, y por tal motivo alega que a la demandada le corresponde “cumplir voluntariamente con sus términos y el plazo previsto en el auto dictado en fecha 10/01/2.011”, porque “tal auto con posición procesal con fuerza de cosa juzgada y sentencia definitivamente firme” implica para “la demandada Serviauto Integral Kaizen C.A. …” el que debe proceder “a la entrega del inmueble libre de bienes y personas en fecha 1º de enero de 2.011”.A los fines de dar cumplimiento a lo previsto en el ordinal 6º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a identificar el bien inmueble objeto de la solicitud de ejecución de la transacción y sobre el cual recae la presente decisión, que está constituido por un bien inmueble propiedad de la parte actora consistente en tres (3) parcelas de terreno distinguidas con las letras “P”, “F” y “Q” y del galpón construido sobre las mismas con una extensión aproximada de Tres Mil Doscientos Veintiocho Metros Cuadrados con Noventa y Cinco Decímetros Cuadrados (3.288,95m) según plano levantado al efecto, ubicadas en el Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, Avenida San I.d.L., antes Avenida Mis Encantos y encuadrados dentro de los límites particulares siguientes: NORTE: En una línea recta de Cincuenta y Tres Metros lineales con Setenta y Cuatro Centímetros Lineales (53,74 Ml) y otra de Cincuenta y Ocho Metros lineales (58Ml) con una línea reductora de Veinte Metros lineales (20 Ml), entre una y otra, que formas un ángulo recto, con la parcela “O”, el primer tramo, y con la parcela “G”, el segundo; SUR: En una línea recta de Ciento Diez y Siete Centímetros Lineales (117 Ml) dividida en dos (2) segmentos de Cincuenta y Nueve (59) Metros lineales, respectivamente, con una pequeña inclinación saliente entre uno y el otro segmento, con terrenos varios, que hoy están ocupados por Una Fabrica de Alfombras y por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales; ESTE: En Catorce Metros lineales con Sesenta Centímetros lineales (14,60) con calle pública denominada S.T., haciendo constar que este lindero tiene un pequeños triangulo saliente que mide Cinco Metros lineales con Sesenta Centímetros lineales (5,69 Ml) hacia el lindero con la parcela “G”; y, OESTE: En cuarenta Metros lineales (40Ml) con la Avenida San I.d.L., antes Avenida Mis Encantos y que es su frente principal, todo lo cual consta del documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que corre inserto a los autos y que fue autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano el 11 de diciembre de 2.000, bajo el Nº 67, tomo 160 de los libros de autenticaciones de esa notaría.

   2) En su diligencia de fecha 09 de febrero de 2.011 la actora expresamente solicita al a quo “ordene la ejecución forzosa y libre el respectivo mandamiento por cuanto la parte demandada no cumplió voluntariamente y dentro del lapso previsto en el auto dictado por el Tribunal en fecha 12 de enero de 2.011, en entregar libre de bienes y personas el inmueble” identificado en la transacción.

   3) En su escrito de fecha 08 de febrero de 2.011, la representación de la parte actora insistió en la validez de la transacción judicial suscrita entre las partes, destacando que como consecuencia de esa situación y el hecho que la transacción fue debidamente homologada “tiene efecto y fuerza de sentencia pasada como cosa juzgada, procediendo su correspondiente ejecución, por cuanto esto fue así acordado por las partes, de acuerdo a la cláusula SEXTA de dicha autocomposición procesal”. Este alegato es formulado nuevamente por la actora en su escrito de fecha 06 de mayo de 2.011.

   4) Insiste la actora en el escrito del 08 de febrero de 2.011 en que “es procedente en derecho su solicitud de ejecución de dicha transacción judicial a consecuencia del incumplimiento por parte de la demandada SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., de acuerdo con lo dispuesto en su cláusula cuarta, numeral 4.2., literal e, y no proceder en fecha 1° de enero de 2.011, con la entrega a mi representada, libre de bienes y personas”. Este alegato es formulado nuevamente por la actora en su escrito de fecha 06 de mayo de 2.011.

   5) La actora en su escrito del 08 de febrero de 2.011 afirma que “la transacción judicial fue celebrada entre la actora C.A. BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA y la demandada SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A.”, a través de “la debida acreditación de la representación de las respectivas personas jurídicas”, por lo que se le dio cumplimiento a los “presupuestos legales de los artículos 1718 del Código Civil y 256 del Código de Procedimiento Civil”.

   Que la alegación de la parte demandada respecto a la judicialización no son procedentes en derecho porque “los puntos del litigio objeto de la transacción judicial suscrita por la parte actora y la parte demandada son de obligatorio cumplimiento, por constituir precisamente los términos de la sentencia que ellas contemplaron para dirimir su controversia judicial, y por lo cual la parte demandada en forma alguna pueden argumentar la supuesta existencia de una nueva relación arrendaticia, sobre la cual invocar el beneficio de la prórroga legal”.

   En su escrito de fecha 06 de mayo de 2.011, la parte actora pormenoriza su alegación sobre la supuesta existencia de una nueva relación, sobre la cual invocar el beneficio de la prórroga legal, como consecuencia del vencimiento del lapso que le fue concedido para la entrega del inmueble libre de bienes y personas en fecha 1° de enero de 2.011, de acuerdo a lo acorado por las partes en dicha transacción, lo cual implica la imposibilidad de discutir nuevamente la existencia o no de la relación jurídica controvertida.

   Como vicio de la sentencia dictada por el a quo la actora, en su escrito de fecha 06 de mayo de 2.011 y con base en que no existe una nueva relación arrendaticia, la actora afirma que no le era posible al Tribunal de Primera instancia en su fallo hacer a la demandada lo siguiente:

   la concesión … omissis … mediante su sentencia de fecha 23 de febrero de 2.011, de un plazo de prórroga legal de tres años contados a partir, sin contemplar los demás elementos del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en forma alguna fueron objeto de controversia y que constituye por su parte una apreciación de fondo según lo contemplado en el TITULO V, de la PRORROGA LEGAL de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual denunciamos antes esta instancia la existencia del vicio de ultra petita en tal decisión

   .

   Afirma la parte actora en su escrito del 08 de febrero de 2.011, como base de la procedencia de la ejecución de la transacción celebrada entre las partes que “es precisamente el auto definitivamente firme que decretó la homologación de la transacción judicial” el que “acarrea de acuerdo a la doctrina y la jurisprudencia en la materia, su fuerza de sentencia con efecto de cosa juzgada y su correspondiente ejecución”, con base a lo cual acto seguido afirma que “son impertinentes toda alegación de la parte demandada a la fines de enervar el debido cumplimiento voluntario y consecuencial ejecución forzosa”.

   La anterior alegación es formulado nuevamente por la actora en su escrito de fecha 06 de mayo de 2.011, en el cual agrega al analizar la cláusula cuarta, literal e de la transacción que las partes establecieron en esta que la duración del uso del inmueble, seria de siete años exactos fijos e improrrogables, contados a partir del 01 de enero de 2.004, sin contemplarse extensiones de ningún tipo, y que en consecuencia tal plazo venció en fecha 31 de diciembre de 2.011, y al no cumplir la demandada con la entrega del inmueble libre de bienes y personas, es procedente en derecho la ejecución forzosa de tal obligación.

   Este alegato es formulado nuevamente por la actora en su escrito de fecha 06 de mayo de 2.011.

   6) Al formular alegatos en relación a los terceros ocupantes en el inmueble, la actora afirma que su situación “está totalmente supeditada a la transacción judicial celebrada entre las partes, y que corresponde a la demandada toda responsabilidad civil y/o penal ante estas personas, en el caso que hubiere constituido ante ellos expectativas de derechos superiores a las que le correspondían de acuerdo a dicha transacción judicial” y que por tal motivo “de existir tales supuestos daños y perjuicios a terceros, en alguna forma le pueden ser endosados o transferidos” a la parte actora. Afirma la parte actora que la demandada “conocía en sus alcances y limitaciones sus derechos y obligaciones, así como la disponibilidad de los mismos ante terceros”.

   Siguiendo el hilo de sus alegaciones la parte actora señala que en los respectivos contratos de subarrendamientos celebrados con los subarrendatarios, expresamente pactaron que la relación sub-arrendaticia quedaba supeditada totalmente a lo establecido en la transacción judicial.

   Para concluir este argumento en relación a los subarrendatarios la actora afirma que estos se “supeditaron a las condiciones establecidas en la transacción judicial celebrada en el presente juicio, lo cual haría inaplicable el articulo -sic- 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto tal situación litigiosa era del conocimiento de las partes y aceptada como condición sine qua non para realizar tal negociación”, procediendo de forma inmediata a señalar y a trascribir de cada uno de los contratos de subarrendamiento celebrados con su anuencia entre la demandada y las empresas INVERSIONES PIT LANE, C.A., NEUMATICOS SAN IGNACIO, C.A. y CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO, C.A. la cláusula vigésima segunda de cada uno de tales contratos, las cuales debe destacar este tribunal gozan de similar redacción.

   Finalmente, luego de hacer tales transcripciones la parte actora siempre destacó en su escrito de fecha 08 de febrero de 2.011, que en cada uno de los contratos de subarrendamientos existe una cláusula que establece que vencerían el 31 de diciembre de 2.010, por cuanto al vencimiento de dicho termino el presente contrato se consideraría terminado, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna.

   Tales argumentaciones también son formuladas por la parte actora en su escrito de fecha 06 de mayo de 2.011.

   7) La actora denuncia en su escrito de fecha 06 de mayo de 2.011, que el Tribunal a quo, no se pronunció sobre los instrumentos probatorios presentados ante el Tribunal de Primera Instancia, y sobre los cuales no se pronuncia en su sentencia de forma expresa, positiva y precisa, admitiéndolos o desechándolos, conforme al numeral 5° del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil, y acto seguido pasa a señalarlos y a exponer las razones por las cuales en su opinión le favorecen.

   8) Para concluir, en su escrito de fecha 04 de mayo de 2.011 la parte actora impugna la representación de los abogados de la demandada alegando que en la nota de autenticación del instrumento poder presentado el Notario Público que autorizó el acto, afirma que le fue exhibido además del documento constitutivo de la otorgante, le fue presentada acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A. celebrada en fecha 10 de noviembre de 2.010, e inscrita en fecha 17 de enero de 2.011, bajo el N° 29, Tomo 15-A-Sdo, siendo el caso, que tal Asamblea de accionistas supuestamente celebrada a los fines de la designación de las autoridades de la Junta Directiva que actuaron a los fines del otorgamiento del poder, es nula de nulidad absoluta, por cuento no se cumplieron con las previsiones del articulo 277 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al deber de cumplir con las previas publicaciones de las Convocatorias de Accionistas para la Asamblea por la prensa, al no contar con el quórum requerido para deliberar y decidir.

   Con base en lo expuesto es que la actora solicita de esta Superioridad que con base en el artículo 156 del Código de Procedimiento civil y con fundamento en el ordinal 2° del articulo 514 ejusdem, sea dictado un auto para mejor proveer y sea ordenado a la parte demandada la exhibición del acta levantada en ocasión de la Asamblea Extraordinaria de accionistas de la demandada, con sus respectivos ejemplares publicados en la prensa de la convocatoria.

   -V-

   DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR LA PARTE ACTORA

   Por escrito del 18 de febrero de 2.011, la parta actora procedió a promover el siguiente material probatorio:

   1) Cartas de fechas 21 de julio de 2.005 y 20 de abril de 2.006, dirigidas por la parte demandada a la actora, pruebas que según afirma la parte actora constituyen elementos de convicción suficientes que demuestran:

   “omissis … “que posteriormente a la suscripción entre las partes … omissis … de la transacción judicial”: Que las partes “ni de forma expresa o de manera tácita modificaron, anularon y/o novaron”, la transacción judicial entre ellas celebradas.

   1. Observa el Tribunal que dichas cartas constituyen plena prueba confirmatoria de que la demandada confirmaba su obligación de cumplimiento judicial según lo dispuesto en la cláusula cuarta, numeral 4.2., literal e, de la transacción judicial celebrada entre por las partes en este juicio, y en cuanto ha proceder a la entrega libre de bienes y personas el 1° de enero de 2.011.

   2. Que esas cartas constituyen hechos confirmatorios, de reafirmación y reconocimiento que convalidan todos y cada uno de los términos de la transacción judicial suscrita por las partes. La actora enfatiza en la prueba que de carácter de sentencia con fuerza de cosa juzgada que la hace ejecutable muy especialmente por el incumplimiento de la demandada al no desocupar el inmueble libre de bienes y personas el 1° de enero de 2.011.

      2) La parte actora promovió como prueba documental, los siguientes documentos:

   1. Documento suscrito entre la parte demandada como subarrendadora e INVERSIONES PIT LANE, C.A. por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda 24 de noviembre de 2.004, bajo el N° 69, Tomo 111 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, invocando y transcribiendo particularmente la cláusula vigésima segunda de ese contrato.

   2. Contrato de subarrendamiento suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A. en su carácter de subarrendadora e INVERSIONES PIT LANE, C.A. en su carácter de subarrendataria por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda 27 de enero de 2.004, bajo el N° 24, Tomo 05 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, invocando particularmente la cláusula tercera del contrato.

   3. Contrato de subarrendamiento suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A. en su carácter de subarrendadora y NEUMÁTICOS SAN IGNACIO, C.A. en su carácter de subarrendataria por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda 17 de junio de 2.004, bajo el N° 46, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, invocando expresamente que el lapso previsto para la duración del contrato fue de seis (6) años fijos e improrrogables contados a partir del 1° de junio de 2.004. Invoca la actora que llegado el vencimiento el contrato “se consideraría terminado, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes , con treinta días de anticipación a ese vencimiento, convinieran en prorrogar por un año el aludido lapso, lo cual necesariamente debe constar por escrito, y no ha sido autorizado” por la actora.

   4. Contrato de subarrendamiento suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A. en su carácter de subarrendadora y CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO, C.A. en su carácter de subarrendataria por ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital del 29 de septiembre de 2.005, bajo el N° 19, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, invocando y transcribiendo particularmente las cláusulas segunda y vigésima segunda del contrato.

      Señala la actora que el propósito probatorio de todos los documentos anteriores –letras A) a la D), ambas inclusive) que clasifica como públicos es que fueron otorgados con posterioridad a la suscripción y homologación de la transacción celebrada entre las partes y que además todos los subarrendamientos “se constituyeron como negociaciones subsidiarias a los términos de la transacción judicial suscrita entre las partes y que en forma alguna fueron modificatorios, anulatorios o novatorios de sus efectos entre las partes, por lo cual no pueden invocar la existencia o derecho a la prórroga legal”.

      También señala la actora como propósito probatorio de las documentales promovidas que la parte demandada “no constituyó a favor de las subarrendatarias … omissis … obligaciones o expectativas de derecho distintas a las previstas en las transacción judicial celebrada entre las partes en el presente juicio; que tales subarrendamientos no afectan la ejecución de la transacción judicial, por cuanto las estipulaciones establecidas por la demandada … omissis … a favor de las subarrendatarias … omissis … expresamente quedaron supeditadas a las obligaciones establecidas en forma principal a favor de la actora … omissis …, lo cual así fue aceptado por cada subarrendataria”; que en todos los “contratos de subarrendamiento la demandada” … omissis … de acuerdo a las cláusula transcritas por la actora “circunscribió el subarrendamiento a las obligaciones que adquirió a favor de la actora … omissis … para su cumplimiento judicial y especialmente en cuanto a la entrega del inmueble el 1° de enero de 2.011, y por lo cual no puede contemplarse la existencia y obligatoriedad de prorroga legal alguna a favor de las subarrendatarias”.

   5. Documento otorgado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2.007, anotado bajo el N° 66, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones de esa notaria, del cual se evidencia que la parte demandada cedió y traspasó a favor de “CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A. la licencia de actividades económicas N° 2-013-002496 otorgado por la Alcaldía del Municipio Autónomo Chacao para las actividades cumplidas en el inmueble objeto de la transacción judicial”.

   6. Documento otorgado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano, en fecha 06 de abril de 2.006, anotado bajo el N° 27, Tomo 33 de los Libros de Autenticaciones de esa notaria que del cual consta que una empresa que no es parte en la presente causa denominada AUTOMOTRIZ SAIK, C.A. representada por los mismas personas que en parte representan a la demandada, “cedieron y traspasaron a favor de CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A. bienes de su propiedad constituidos por equipos de taller y mobiliarios de oficina, aceptando la compradora pagar el precio de la venta directamente a la demandada”.

   7. Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de AUTOMOTRIZ SAIK, C.A. del 25 de julio de 2.005, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 26 de julio de 2.005, bajo el N° 29, Tomo 1146 A, en la cual consta que los ciudadanos V.M. y Kenzo Fukumura, procedieron a “la venta de los activos de la compañía, a CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A., los cuales previamente había adquirido de la demandada”.

      Señala la actora que el propósito probatorio de todos los documentos anteriores –letras F) a la G), ambas inclusive) es que fueron “otorgados con posterioridad a la suscripción y homologación de la transacción judicial celebrada” entre las partes; que “CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A. es solidaria en el cumplimiento de la transacción judicial homologada en el presente juicio”, esta alegación la basa la actora en los artículos 150 y 151 del Código de Comercio, señalando como base para ello que “CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A. adquirió sino la totalidad, en su defecto, un lote importante de los activos de la demandada … omissis … a través de –sic- empresa AUTOMOTRIZ SAIK, C.A. cuyos representantes en dicha venta, son igualmente accionistas de la compañía CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A.”

      Una vez este Tribunal ha llevado a cabo la síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia que ha dado lugar a la incidencia que debe ser decidida, pasa a dictar sentencia.

      VI

      DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR LA PARTE DEMANDADA

      Por escrito del 21 de febrero de 2.011, la parta demandada procedió a promover las pruebas que ahora se describen y se valoran posteriormente, sin embargo este Tribunal considera su deber advertir que a demandad ha hecho valer el mérito favorable de autos, lo que no es un medio probatorio considerado en sí mismo y por tanto no tiene la capacidad de aportar hechos al expediente y así se decide.

      No obstante lo declarado por este Tribunal, lo cierto es que la demandada en su escrito de promoción ha hecho valer en forma específica el valor probatorio de ciertas documentales, lo que por cierto es innecesario porque si ya obran en autos forman parte de la comunidad de la prueba, pero en todo caso y para mayor abundamiento por ser tales documentales medios probatorios ameritan su discriminación y posterior valoración, por lo que este Tribunal procede en consecuencia a señalar los términos de la promoción realizada por la demandada.

      1) La demandada invocó “la fuerza de pleno valor probatorio” del documento autenticado por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda el 11 de diciembre de 2.000, bajo el Nº 67, Tomo 160, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que al libelo de la demanda acompañó la parte actora. Pretende la demandada demostrar con esa prueba que “está plenamente probado en autos que el contrato que existe entre las partes es un arrendamiento”.

      2) También hizo valer la demandada con atribuyéndole “fuerza de pleno valor probatorio” el documento autenticado por la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda el 09 de diciembre de 2.003, bajo el Nº 55, Tomo 151 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria y que es el contentivo de la transacción judicial celebrada entre las partes y que fuera homologada por el a quo el 15 de diciembre de 2.011.

      El propósito probatorio de la parte son:

   1. Que de esa documental se desprende que la intención de las partes fue la de “ponerle termino –sic- o fin, definitivamente, a la controversia o a la demanda de resolución y cobro de bolívares” y transcribe a tal efecto la cláusula tercera del señalado contrato”.

   2. Que “la intención manifiesta de las partes también comprendía actualizar la relación contractual de arrendamiento existente entre ellas, es decir, mantenerla vigente hasta el 31 de diciembre de 2.010” en apoyo de lo que transcribió la cláusula cuarta del contrato de transacción judicial.

      3) Hizo valer la demandada atribuyéndole “fuerza de pleno valor probatorio” los documentos autenticados por los cuales ella celebró contratos de subarrendamientos con las empresas INVERSIONES PIT LANE, C.A., NEUMÁTICOS SAN IGNACIO, C.A. y CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO, C.A., documentales que se corresponden con las promovidas por la parte actora, cuyo propósito probatorio son:

   1. “Que con la anuencia de “LA PARTE ACTORA” fue celebrado el subarrendamiento”.

   2. Que con “fecha posterior a la celebración de la transacción celebrada entre las partes que puso fin al presente proceso” la demandada “ostentaba el carácter de arrendataria reconocido por “LA PARTE ACTORA” al autorizarle la celebración del subarrendamiento”.

      4) Hizo valer la demandada la confesión que califica de espontánea en la cual dice “incurrió “LA PARTE ACTORA” al ser ella quien espontáneamente ha traído a los autos los documentos contentivos de los contratos de subarrendamientos” y que fueron celebrados con su anuencia o autorización de la actora.

      5) Hizo valer la demandada la confesión que califica de espontánea en la cual señala que “incurre “LA PARTE ACTORA”, al ésta exponer espontáneamente sea declarada la inaplicación del artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a las relaciones arrendaticias involucradas en el presente caso” porqué según su decir “la intención de “LA PARTE ACTORA”, desde el mismo comienzo de la relación arrendaticia en el año 2.000”, es impedirle “la utilización de la prorroga legal”.

      6) La parte demandada promovió copia simple de la carta de fecha 21 de abril de 2.006, que le fue dirigida por la parte actora y como propósito probatorio señala que la actora “no sólo autorizó la cesión del “Contrato de Subarrendamiento” inicialmente suscrito entre INVERSIONES PIT LANE, C.A.” y ella a favor de “PIT LANE AUTOMOTRIZ C.A.”, sino que, además la actora facultó a la demandada “dejando a su autónomo criterio la posibilidad de ampliar a la cesionaria PIT LANE AUTOMOTRIZ C.A. la duración de la vigencia del contrato en que se habría subrogado, es decir, del contrato de subarrendamiento, con lo cual queda demostrada la falsedad de la afirmación realizada por “LA PARTE ACTORA” en su escrito de fecha 08 de febrero de 2.011, y según la cual “… el subarrendamiento entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A. e INVERSIONES PIT LANE, C.A., venció en fecha 1º de febrero de 2.008, y mi representada C.A. BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA, no ha autorizado la suscripción de ningún nuevo contrato o convenio….”.

      6) La demandada promovió copia simple de la carta del “14 de junio de 2.004, dirigida por C.A. BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA a SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., documental que está suscrita por el apoderado de la primera de las prenombradas”, y señala como su propósito probatorio que la actora además de facultarle para celebrar subarrendamiento con la empresa NEUMATICO SAN IGNACIO, C.A. que también fue quien impuso “el que se incorporará la cláusula vigésima segunda del contrato, que a su vez es del mismo tenor de la contenida en los subcontratos de arrendamientos celebrados con INVERSIONES PIT LANE, C.A. y con CORPORACION AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A., cláusula que sólo tiene por objeto impedir la aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, y que la redacción de dicha cláusula es impuesta a los fines de emitir la autorización para subarrendar por la parte actora.

      7) La demandada promovió la carta del 28 de julio de 2.005, dirigida por la actora a CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A. y señala como su propósito probatorio que fue autorizada por la parte actora a celebrar un subarrendamiento entre ella y CORPORACION AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A., y que es la actora “quien de nuevo pone una condición u obligación que sólo tiene por efecto la inaplicación de las disposiciones de orden público contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

      VII

      DE LA SENTENCIA

      Antes de pronunciarse sobre el fondo de la incidencia, debe este Tribunal decidir sobre la impugnación que la parte actora formuló en fecha 04 de mayo de 2.011 a la representación de los abogados de la parte demandada.

      Al respecto observa este Tribunal que es pacífica y reiterada la jurisprudencia de nuestro más alto Tribunal, al señalar que la oportunidad para impugnar la representación es necesariamente en la primera oportunidad después de haber sido consignado el instrumento poder en autos, todo ello de conformidad a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido así se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal supremo de justicia en su sentencia Nº 3460 de fecha 10 de diciembre de 2.033 (http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Diciembre/3460-101203-03-1082%20.htm), en la que en relación a la oportunidad en que un poder debe ser impugnado fue declarado que esa impugnación “debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento”.

      Ese mismo criterio que es ratificado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia N° 165 del 09 de febrero de 2.011 (http://www.tsj.gov.ve/decisiones/spa/Febrero/00165-9211-2011-2009-0295.html), al declarar que “En relación con la impugnación de poderes, es criterio reiterado de esta Sala (ver, entre otras, sentencias números 05146, 00780, 00996, 00934 y 01407 de fechas, 21 de julio de 2005, 29 de marzo de 2006, 14 de junio de 2007, 6 de agosto de 2008 y 6 noviembre de 2008, respectivamente), que “debe verificarse en la primera oportunidad o actuación inmediatamente posterior a la presentación del mandato que se cuestiona. De lo contrario, existe una presunción tácita de que ha sido admitida como legítima la representación que ha invocado el representante judicial, conforme a lo dispuesto en la regla general contenida en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil (…)”

      Y finalmente, el mismo criterio es sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° 539 del 27 de julio de 2.006 (http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Julio/RC-00539-270706-06150.htm), al declarar que “De igual manera conculcó el ad quem el derecho a la defensa de los demandados al extralimitarse en sus funciones, puesto que la impugnación del poder es una defensa atribuida a los litigantes y son ellos los legitimados para hacerla valer ya que, no es asunto que interese al orden público que puede ser decretada oficiosamente, pues de no impugnarse el instrumento por el litigante contrario en la primera oportunidad después de consignado, todo de conformidad con la preceptiva legal contenida en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, se entiende que él, al continuar actuando en el juicio, convalida las fallas de las que el mentado documento pudiera adolecer”.

      Al aplicar tales precedentes al caso sub judice, encuentra este Tribunal que el instrumento poder que ahora pretende ser impugnado por la parte actora fue consignado por la representación de la demandada en fecha 01 de febrero de 2.011.

      Igualmente, de autos consta que luego de la consignación del señalado instrumento poder la parte actora actuó en las siguientes oportunidades: Por diligencia de fecha 04 de febrero de 2.011 la representación de la parte actora insistió en su pedimento de ejecución de la transacción judicial celebrada entre las partes; por diligencia de fecha 09 de febrero de 2.011 solicitando que se ordenase la ejecución forzosa y se librará el correspondiente mandamiento de ejecución; Por escrito de fecha 18 de febrero de 2.011 la representación de la parte actora promovió pruebas; por diligencia del 1 de marzo de 2.011 la representación judicial de la parte actora apeló de la decisión dictada por el a quo el 23 de febrero de 2.011, es decir, la parte actora actuó cuatro oportunidades distintas, luego de la consignación del poder por la representación dela demanda, sin haber realizado impugnación alguna.

      Como consecuencia de cuanto viene de ser expuesto, este Tribunal encuentra que la impugnación que del poder de los representantes de la parte demandada hizo la parte actora es extemporánea, por no haber sido realizada en la oportunidad prevista en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto debe ser declarada Sin Lugar y así se decide.

      Pasa entonces este Tribunal Superior a pronunciarse sobre el fondo de la incidencia que se ha suscitado con ocasión dela ejecución forzosa de la transacción judicial celebrada entre las partes.

      La presente incidencia surge con ocasión de la ejecución de una transacción judicial celebrada entre las partes el 09 de diciembre de 2.003 y homologada el 15 de diciembre de 2.003.

      La transacción es definida en el artículo 1.713 del Código Civil de la siguiente manera: “La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.

      De la definición señalada se desprende que a través de la transacción lo que se hace es ponerle fin a un litigio existente, como ocurrió en el presente caso, donde sin lugar a dudas las partes señalaron que su intención era ponerle fin a la presente controversia, así se desprende de la cláusula tercera contenida en la transacción judicial celebrada entre las partes y que obra en autos, prueba documental que tiene pleno valor probatorio entre las partes según lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. De esa prueba documental debe en primer término citarse en forma textual el contenido de la cláusula tercera en la cual las partes dispusieron que:

      … procediendo de común acuerdo después de varias reuniones llevadas a cabo, y al mismo tiempo, considerar la situación económica que se esta –sic- viviendo en el país, han determinado y convenido mediante recíprocas concesiones y con el fin de dar término a este litigio, en llegar a un acuerdo transaccional contenidos en los puntos acordados y convenidos…

      Las partes en la presente causa están de acuerdo en el hecho en que ellas le pusieron fin a la controversia suscitada, y que consistió en la demanda interpuesta por la parte actora solicitando el pago de cánones insolutos a la fecha de la interposición de la demanda, y la resolución del contrato de arrendamiento existente entre las partes dada el incumplimiento en que incurrió la demandada al no pagar los cánones cuya cancelación fue solicitada.

      Un primer hecho no amerita prueba en la presente incidencia y es que las partes le pusieron fin a este juicio a través de una transacción judicial, ello porque así consta de autos de documento según prueba documental consistente en documento autenticado por la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda el 09 de diciembre de 2.003, bajo el Nº 55, Tomo 151 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, la cual no ha sido impugnada, sino por el contrario admitida, por ambas partes, y por lo que tiene el valor de plena prueba entre ellos y así se decide.

      Un segundo hecho tampoco ha sido controvertido entre las partes, y es el relativo a que las cantidades de dinero que se obligó a pagar al momento de la celebración de la transacción la parte demandada, fueron recibidas por la parte actora, quien en tal sentido nada ha reclamado, y así se decide.

      El tema es, según como las partes lo han señalado, si por el hecho de la celebración de la transacción judicial, siguió subsistiendo entre las partes una relación arrendaticia que estaría sujeta a las disposiciones que la regulan en nuestro ordenamiento jurídico, como lo ha hecho valer la parte demandada, o si puede señalarse que la relación entre las partes existentes se debería regir solamente por la pactado entre ellas en dicha transacción, haciendo caso omiso en tal supuesto a las normas que en materia de relación arrendaticia están previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que constituye el tema a decidir.

      Antes de pronunciarse sobre ese particular el Tribunal debe destacar que la parte actora expresamente ha señalado en sus escritos de fechas 08 de febrero de 2.011 y 06 de mayo de 2.011, respectivamente, que la demandada “en forma alguna puede argumentar la supuesta existencia de una nueva relación arrendaticia, sobre la cual invocar el beneficio de la prórroga legal”, lo que no se compadece con lo que la parte demandada ha argumentado, ya que basta con comparar lo que alega la demandada en su escrito del 1° de febrero de 2.011 cuando expresó que “al no acordar las partes la resolución del contrato, la transacción debe ser interpretada en atención al hecho de que la controversia suscitada fue efectivamente superada, extinguida, mediante lo pactado para el pago de los cánones insolutos, subsistiendo para lo sucesivo la relación arrendaticia que tan sólo fue modificada en algunos aspectos declarados en la transacción”, de manera que no ha sido alegado por la demandada la existencia de una nueva relación arrendaticia, por el contrario es claro para este Tribunal que lo alegado es que sigue subsistiendo la misma relación arrendaticia inicialmente pactada entre las partes, sólo que en lo que a esta respecta se pactaron al momento de la transacción algunas modificaciones. De esta forma el Tribunal corrige la desviación ideológica en que ha incurrido la parte actora y así se decide.

      En el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil se establece que “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe”.

      De un análisis detenido de la transacción judicial celebrada entre las partes resulta evidente para este Tribunal, como ya fue dicho, que ellas pusieron fin al juicio, que la demandada pago los cánones con ocasión de los cuales había sido inicialmente demandada, lo cual presume este Tribunal con base en el artículo 1.399 del Código Civil dado que resulta evidente que si la actora luego de transcurridos más de siete (7) años no ha solicitado, demandado o alegado la falta de pago de tales cánones, ello se debe a que los mismos le fueron pagados, y que al celebrar la transacción la intención de las partes, tal como fue contemplada en la cláusula cuarta de la transacción judicial, fue, precisamente, que al resolver la controversia y las partes proporcionar certeza a la pretensión de la actora respecto del pago de los cánones de arrendamiento que demandó, la de “actualizar la situación contractual que habían mantenido las partes según el contrato de arrendamiento objeto de esta controversia”.

      Si las partes actualizaron, según sus propias expresiones, la relación arrendaticia que ya existía para ese momento, no es posible afirmar ni que la extinguieron ni que crearon una nueva, sino que la trajeron al día, pusieron al día lo que ya existía, por lo tanto en criterio de este Tribunal las partes no dejaron sin efecto la relación contractual de carácter arrendaticio a la cual dieron inicio el 11 de diciembre de 2.000, por el contrario le dieron continuidad en la transacción judicial y así se decide.

      Por lo tanto, en atención que entre las partes continuo vigente la misma relación arrendaticia que celebraron el 11 de diciembre de 2.000, relación que no es debatida y que está plenamente probada según documento autenticado por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda el 11 de diciembre de 2.000, bajo el Nº 67, Tomo 160, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, no puede omitir este Tribunal la determinación de las normas a través de las cuales debe resolverse la presente incidencia surgida precisamente por el vencimiento del término que en la transacción celebrada se estipulo, el cual de paso se debe añadir se estipuló el mismo que había sido estipulado en el contrato de arrendamiento celebrado el 11 de diciembre de 2.000.

      Sobre ese particular la parte actora alega que dada la celebración de la transacción judicial entre las partes, no son procedentes en derecho los alegatos de la demandada sobre la judicialización de la relación arrendaticia porque esa transacción es de obligatorio cumplimiento, “por constituir precisamente los términos de la sentencia que ellas contemplaron para dirimir su controversia judicial, y por lo cual la parte demandada en forma alguna pueden argumentar la supuesta existencia de una nueva relación arrendaticia, sobre la cual invocar el beneficio de la prorroga legal”, agrega la actora que “es precisamente el auto definitivamente firme que decretó la homologación de la transacción judicial en el que acarrea de acuerdo a la doctrina y la jurisprudencia en la materia, su fuerza de sentencia con efecto de cosa juzgada y su correspondiente ejecución”, con base a lo cual acto seguido afirma que “son impertinentes toda alegación de la parte demandada a la fines de enervar el debido cumplimiento voluntario y consecuencial ejecución forzosa”.

      La pretensión de la parte actora sobre el régimen jurídico aplicable al presente caso es que se aplique el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil y se proceda, luego del vencimiento del lapso para el cumplimiento voluntario, a la ejecución forzosa en los términos en que las partes la pactaron, para lo cual debe agregar este Tribunal, sería necesario acudir al procedimiento de ejecución forzosa de sentencia previsto en el artículo 523 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta, por supuesto, que tratándose de un procedimiento breve el lapso para la ejecución es el previsto en el artículo 892 ejusdem.

      La parte demandada pretende, por su parte, que el régimen aplicable sea el contemplado en el Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, especialmente que se le dé aplicación a la prorroga legal prevista en el artículo 38 de dicha ley especial, y por lo cual no es posible proceder a la ejecución de la transacción solicitada por la actora que implica la utilización del procedimiento para un fin distinto al cual fue creado.

      Para decidir respecto a este particular el Tribunal debe tomar en cuenta la decisión dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional en fecha 1º de marzo de 2007, con ocasión del recurso de amparo intentado por PANACHE MODAS S.R.L., y precisar si en el presente caso se está o no frente a un caso de judicialización de la relación arrendaticia, porque en caso de ser afirmativo, la citada sentencia es de aplicación obligatoria o ineludible dado su carácter erga omnes por mandato expreso y directo del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, mientras que en caso contrario este Tribunal podría aplicar criterios distintos para la resolución de la presente incidencia.

      En el caso tratado en la decisión del 1º de maro de 2007 la Sala Constitucional al aludir a las transacciones celebradas entre las partes declaró:

      … lo cierto es que en éstas, se extendió el plazo de permanencia en el inmueble por parte de la demandada por aproximadamente seis (6) años más y, la modificación de la suma que por concepto de indemnización debía pagar el demandado por la permanencia del inmueble, que no es otra cosa sino, lo que en un contrato de arrendamiento es el equivalente al canon de arrendamiento, independientemente de la denominación que las partes le hayan dado. Éstos elementos a juicio de esta Sala permiten afirmar en apoyo a lo sostenido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la intención de la parte actora no era, sino pretender judicializar un contrato de arrendamiento, adquiriendo así un mecanismo compulsivo de ejecución de éste sin necesidad de proceso, en perjuicio lógicamente de la parte demandada quien se vería impedida de ejercer las defensas que a bien tuviere sin poder hacer valer igualmente, las figuras legales que le son propias en su condición de arrendataria tales como, la prórroga legal, la preferencia ofertiva, entre otras. Por ello, en aras de evitar que el proceso fuera utilizado para un fin distinto al cual está destinado, la decisión dictada por el a quo constitucional estuvo ajustada a derecho, en el sentido de considerar errada la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que ordenó al tribunal primigenio de la causa ejecutar la última de las transacciones suscritas por las partes con el objeto de poner fin al juicio.

      Al aplicar esa parte del fallo al presente caso se observa una evidente coincidencia en los supuestos de hechos que han dado lugar al que fue objeto del precedente judicial de obligatorio acatamiento y al caso sub judice, ya que en la transacción celebrada entre las partes en fecha 09 de diciembre de 2.003, efectivamente existe una estipulación que se refiere a un pago que permite a la parte demandada continuar gozando del inmueble dado en arrendamiento, pago que se incrementaba con el paso del tiempo, y que además fue textualmente calificado por ambas partes en la cláusula cuarta, numeral 4.2. de la transacción como de “canon mensual de arrendamiento” que “queda establecido” en la forma que las partes en definitiva convinieron.

      De otro lado en la misma cláusula cuarta, pero en el numeral 4.1. de la transacción judicial las partes expresan sin duda ni vacilación que “el arrendamiento se establece” sobre el inmueble que la demandada ocupa como arrendataria desde el año 2.000, por lo tanto no cabe duda para este Tribunal que a través de la forma como han sucedido los hechos, en el presente caso existe una evidente judicialización de la relación arrendaticia, y no una transacción pura y simple que se hubiese limitado a ponerle fin a la controversia suscitada entre las partes y en virtud de la cual la actora además del pago de los cánones que para aquél momento le eran adeudados, también había pretendido la resolución del contrato de arrendamiento que las partes habían celebrado el 11 de diciembre de 2.000.

      En criterio de este Tribunal el hecho de la judicialización de la relación arrendaticia se patentiza más aún porque al ponerle fin a la controversia entre las partes consistente en el presente juicio, lo convenido fue que precisamente la demandada, parte arrendataria en la relación contractual existente con la parte actora, continuará permaneciendo ocupando el inmueble mediante el pago de un precio o canon, lo que a tenor de lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil que determina que “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla” impone calificar esta situación como arrendamiento, más precisamente como la continuación del arrendamiento celebrado en el año 2.000.

      Ese contrato de arrendamiento tiene por objeto el inmueble descrito en autos y que es urbano, es decir, que se encuentra físicamente ubicado dentro del área de la ciudad de Caracas (artículo 8º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) por lo que tratándose de un arrendamiento de inmueble urbano destinado al funcionamiento de actividades comerciales tal relación arrendaticia necesariamente está dentro del campo de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según lo previsto en el artículo 1° del citado cuerpo legal que dispone “El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes” y así se decide.

      En consecuencia este Tribunal es del criterio que efectivamente en el presente caso existe un supuesto de judicialización de la relación arrendaticia, como anteriormente fue expuesto, por lo que como quiera que en la transacción celebrada entre las partes se actualizó la relación arrendaticia que las partes venían sosteniendo desde el año 2.000, en el sentido que la demandada se comprometió a pagar los cánones de arrendamiento en los términos señalados en la transacción y que en lugar de resolverla o extinguirla las partes convinieron en su continuación, y dado que por tal razón no existe nada que equivaliere a una condena y que pudiera dar lugar a la ejecución de la transacción judicial conforme a lo previsto en el artículo 256 del Código de procedimiento Civil, sino por el contrario y por cuanto en tal transacción se comprendieron aspectos que tienden a regular la relación arrendaticia, a los cuales les deben ser aplicado o tienen necesariamente que regirse por las normas sobre relación arrendaticia previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal declara que son estas las aplicables a tales supuestos, entre los cuales está el vencimiento del término de la relación contractual, sobre lo que en particular rige o debe aplicarse inexorablemente el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre la prorroga legal y así se decide.

      En consecuencia, por el hecho de haberse verificado la prorroga legal a que tiene derecho la parte demandada al vencimiento del término original del contrato, y así haberlo acordado ante la solicitud formulada por la parte demandada en su escrito de fecha 1° de febrero de 2.011 el Tribunal a quo no existe ultra petita en el presente caso y así se decide.

      En cuanto a la invocación que del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hace la parte actora, este Tribunal encuentra que no existe ningún incumplimiento ni de orden convencional ni legal por la parte demandada que implique la pérdida de la prorroga legal a que tiene derecho. El sólo hecho de haber vencido el término y no haber entregado no es un incumplimiento contractual sino por el contrario es el supuesto de hecho regulado en el artículo 38 ejusdem, y que precisamente hace procedente la prorroga legal solicitada por la demandada y acordada por el a quo en resguardo del orden público y así se decide.

      En consecuencia, mal puede pretender la actora que la demandada haya incumplido con la entrega del bien el día 1° de enero de 2.011 y no haber desalojado el inmueble, por lo que este Tribunal declara que la parte demandada no ha incumplido con el contrato de arrendamiento que entre ella y la actora todavía existe, y así se decide.

      Por todo lo antes expuesto este Tribunal declara improcedente la solicitud de la parte actora de ejecución forzosa de la transacción judicial celebrada entre las partes el 09 de diciembre de 2.003 y que judicializa la relación arrendaticia que entre ellas ha estado vigente ininterrumpidamente desde el 11 de diciembre de 2.000, relación a la cual debe aplicársele el régimen previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especialmente en su artículo 38, en el cual se ordena que al vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y por cuanto de autos consta que la relación arrendaticia existente entre las partes ha tenido una duración de diez (10) años la prorroga legal invocada por la parte demandada será de tres (3) años y así se decide.

      En acatamiento a lo declarado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en su reciente sentencia de fecha 17 de marzo de 2.011, dictada con ocasión de la acción de amparo intentada por BOZENA SZABO de KUZATKO contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 20 de julio de 2009, y en la cual se expresa sin duda ni vacilación que “la Sala precisa, que siendo la prórroga legal una beneficio que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confiere al arrendatario, y una obligación que le impone al arrendador, no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma opera de pleno derecho. (Vid artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)” este Tribunal declara procedente la prorroga legal invocada por la parte demandada en el presente caso y así se decide.

      A los fines de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, es decir, “dictar la sentencia de forma expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas”, y al artículo 509 ejusdem que ordena que “Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueron idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del juez respecto de ellas” pasa este Tribunal en consecuencia a pronunciarse al respecto.

      En relación a las afirmaciones realizadas por la parte demandada sobre que la transacción celebrada entre ellas versa sobre materias en las cuales está interesado el orden público, como en efecto lo es del hecho de pretender dejar sin efecto la prorroga legal a que tiene derecho según lo previsto en los artículos 7° y 38 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegación ésta íntimamente relacionada con la realizada por la actora en sus respectivas diligencias del 04 y 09 de febrero de 2.011 sobre la validez de la transacción judicial celebrada entre las partes, este Tribunal actuando con respaldo en lo previsto en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, y en las sentencias N° 342 dictada por la Sala Constitucional el 01 de marzo de 2.007 y en la más reciente de fecha 17 de marzo de 2.011, y con base en los artículos 38 y 39 (la prorroga legal procede de pleno derecho) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y con el propósito de resguardar el orden público que en materia de arrendamientos está expresamente previsto en el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reitera que en el presente proceso se ha producido un caso de judicialización de la relación arrendaticia, utilizándose el proceso en tal sentido para un fin distinto para el cual ha sido creado, y que por la tanto en lo que a la prorroga legal respecta ésta sí es procedente y la arrendataria dispone de tres (3) años a computarse desde el 1 de enero de 2.011 por lo que la ejecución de transacción judicial solicitada es improcedente y así se decide.

      Sobre este tema de la judicialización de la relación arrendaticia, y sobre el más amplio aún de los fraudes procesales o de las actuaciones que son llevadas en desmedro de los legítimos derechos de orden público de los arrendatarios, este Tribunal considera su deber señalar que el contrato de transacción suele ser utilizado de forma tal que se desnaturaliza, no sólo judicializando la relación arrendaticia, como ocurre en el presente caso, sino que además se han incluso pretendido ejecutar fraudes procesales. Lo que este Tribunal considera su deber señalar es la indebida utilización que del contrato de transacción, especialmente la judicial suele hacerse, porque a través de su ejecución forzosa se omite entonces la utilización del procedimiento adecuado y se le violan a los arrendatarios su derecho al debido proceso y a la defensa, que bien es sabido son garantías y derechos de rango constitucional y de observancia sagrada. Por ello nuevamente este Tribunal debe declarar que ante casos como el aquí planteado, y siguiendo el hilo de la jurisprudencia vinculante de Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Constitucional, la ejecución solicitada no es procedente y la parte actora debe entonces acudir al procedimiento previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por juicio autónomo solicitar cuanto crea conducente en virtud de los incumplimientos que le atribuye a la demandada con ocasión de la relación arrendaticia que entre ellos existe y así se decide.

      Tanto la parte actora como la demanda utilizan, a favor de sus pretensiones, el hecho de las autorizaciones dadas por la actora a la demandada mediante cartas para subarrendar.

      La parte actora al promover pruebas en su escrito de fecha 18 de febrero de 2.011 promovió las cartas de fechas 21 de julio de 2.005 y 20 de abril de 2.006 dirigidas por la parte demandada a la actora, pruebas que según afirma la parte actora “constituyen elementos de convicción suficientes que demuestran … omissis …, que posteriormente a la suscripción entre las partes … omissis … de la transacción judicial estas ni de forma expresa o de manera tácita modificaron o anularon y/o novaron la transacción judicial entre ellas celebrada, y que tales cartas constituyen plena prueba confirmatoria de que la demandada confirmaba su obligación de cumplimiento judicial según lo dispuesto en la cláusula cuarta, numeral 4.2., literal e, de la transacción judicial celebrada entre por las partes en este juicio, y en cuanto ha –sic- proceder a la entrega libre de bienes y personas el 1° de enero de 2.011”. Que en definitiva tales cartas “constituyen hechos confirmatorios, de reafirmación y reconocimiento que convalidan todos y cada uno de los términos de la transacción judicial suscrita por las partes”.

      Por su parte la demandada promovió la cartas del 21 de abril de 2006 que a ella le dirigió la actora, en la cual “no sólo autorizó la cesión del “Contrato de Subarrendamiento” inicialmente suscrito entre INVERSIONES PIT LANE, C.A.” y ella a favor de “PIT LANE AUTOMOTRIZ C.A.”, sino que, además la actora facultó a la demandada “dejando a su autónomo criterio la posibilidad de ampliar a la cesionaria PIT LANE AUTOMOTRIZ C.A. la duración de la vigencia del contrato en que se habría subrogado, es decir, del contrato de subarrendamiento, con lo cual queda demostrada la falsedad de la afirmación realizada por “LA PARTE ACTORA” en su escrito de fecha 08 de febrero de 2.011, y según la cual “… el subarrendamiento entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A. e INVERSIONES PIT LANE, C.A., venció en fecha 1º de febrero de 2008, y mi representada C.A. BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA, no ha autorizado la suscripción de ningún nuevo contrato o convenio….”.

      También promovió la demandada La demandada la carta del “14 de junio de 2004, dirigida por C.A. BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA a SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., documental que está suscrita por el apoderado de la primera de las prenombradas”, apoderado que es quien interpone la demanda que da inició al presente procedimiento, y de la cual se afirma que es la actora quien impuso “el que se incorporará la cláusula vigésima segunda del contrato, que a su vez es del mismo tenor de la contenida en los subcontratos de arrendamientos celebrados con INVERSIONES PIT LANE, C.A. y con CORPORACION AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A., cláusula que sólo tiene por objeto impedir la aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, y que la redacción de dicha cláusula es impuesta a los fines de emitir la autorización para subarrendar por la parte actora.

      Por último la demandada también promovió la carta del 28 de julio de 2005, dirigida por la actora a CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A. y señala que es la actora “quien de nuevo pone una condición u obligación que sólo tiene por efecto la inaplicación de las disposiciones de orden público contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, esta carta está dirigida a un tercero que no forma parte del presente proceso y por lo tanto debe ser desestimada porque no se dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 433 del Código Civil.

      Sobre ese particular el Tribunal debe comenzar por señalar que salvo la carta del 28 de julio de 2.008, todas las demás constituyen pruebas instrumentales emanadas de las partes en la presente causa y que ninguna de ellas desconoció, y aunque se presentaron en copias simple y son documentos privados debe el Tribunal señalar que conforme al artículo 395 del Código de Procedimiento Civil son medios probatorios admisibles en juicio aquellos que estén determinados en otras leyes, como en el presente caso será el artículo 78 de la Ley Orgánica del trabajo que otorga validez a las copias simples de la cartas y que si tienen valor probatorio porque sólo le perderían “si la parte contra quien obra los impugnase y su certeza no pudiere constatarse” y como en el presente caso ninguna de las partes los impugnó, este Tribunal debe señalar que no han sido desconocidos en su oportunidad y están todas ellas reconocidas conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, por lo que hacen plena prueba entre las partes respecto del hecho material de las declaraciones en ellas contenidas, y de la verdad de las mismas salvo prueba en contrario a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil y así se decide.

      En la transacción judicial celebrada entre las partes nada se establece sobre la posibilidad o no de dar en subarrendamiento el inmueble dado en arrendamiento a la demandada. La autorización que ha sido dada a la demandada a los fines de que pudiese subarrendar a las empresas NEUMATICOS SAN IGNACIO C.A., INVERSIONS PIT LANE C.A. Y CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A. lo fue a los fines de lo previsto en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que nuevamente lleva a este Tribunal a la convicción plena que entre las partes, al día de hoy, existe una relación arrendaticia que se ha de regir por las normas de la legislación especial de inquilinato y subsidiariamente por el Código Civil y así se decide.

      Este Tribunal igualmente encuentra que la valoración de tales documentales, es decir de las cartas, admite una conclusión opuesta a la señalada por la parte actora, porque el título o la fuente o la base para emitir esa autorización para subarrendar no sólo la constituye el artículo 15 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que sujeta la validez del subarrendamiento “a la autorización expresa y escrita del arrendador”, sino porque además, al emitir dicha autorización la parte actora necesariamente reconoce que la cualidad que ostenta la demandada, en la relación existente entre ellas ineludiblemente es la de arrendatario-subarrendador, para lo cual es presupuesto sine qua nom la existencia de un contrato de arrendamiento y no de una transacción y además también ha quedado plenamente demostrado que la fuente u origen de atar los subarrendamientos a la transacción judicial ha sido una condición impuesta por la actora sobre una materia en la cual no existe disponibilidad anticipada dado el orden público consagrado sin vacilación en le legislación especial de inquilinato y así se decide.

      De manera que las cartas en cuestión lo que ratifican o prueban plenamente es que entre las partes lo que existe, el vínculo o convención que las ata desde el año 2.000, y que solo fue parcialmente modificado en la transacción celebrada en el 2.003, es una relación arrendaticia y no una transacción que no es contrato que permite la ocupación de un bien inmueble a cambio de un canon como pensión mensual por su utilización y así se decide.

      En relación a los efectos que deben ser atribuidos a la autorización dada para subarrendar, y a la efectiva celebración de los contratos de subarrendamientos que han sido demostrados, la parte demandada pretende que se declare una supuesta confesión en que ha incurrido la actora porque al “al ser ella quien espontáneamente ha traído a los autos los documentos contentivos de los contratos de subarrendamientos” y que fueron celebrados con su anuencia o autorización de la actora ella ha reconocido el carácter de arrendataria, el Tribunal desestima tal confesión porque el carácter de arrendataria de la demandada no deriva de la realización de los contratos de subarrendamientos, sino del de arrendamiento por ella celebrado con la actora en el año 2.000, el que se le haya autorizado por la actora solo impone la ratificación de esa condición de arrendatario más no una confesión y así se decide.

      Como consecuencia de cuanto ha sido expuesto el Tribunal debe pronunciarse sobre el alegato de la parte actora realizado con ocasión de a quienes ha calificado como “terceros ocupantes” y que en realidad son subarrendatarios, al señalar que la situación de éstos “está totalmente supeditada a la transacción judicial celebrada” entre las partes, “y que corresponde a la demandada toda responsabilidad civil y/o penal ante estas personas, en el caso que hubiere constituido ante ellos expectativas de derechos superiores a las que le correspondían de acuerdo a dicha transacción judicial” y que por tal motivo “de existir tales supuestos daños y perjuicios a terceros, en alguna forma le pueden ser endosados o transferidos” a la actora.

      A este respecto de nuevo el Tribunal reafirma su criterio de que el subarrendamiento a lo que está supeditado no es a una transacción porque ésta no es la base contractual de la cual depende, sino a un contrato de arrendamiento, esa es la regla general, es decir, el mandato es la base del submandato, el de obras del de subobras, el de arrendamiento el del subarrendamientos, pero nunca la base puede ser un contrato diferente como en el presente caso se pretende lo sea la transacción del de subarrendamiento, y es por tal razón que a los subarrendamientos se les debe aplicar igualmente las normas que regulan a los arrendamientos, como sin duda ni vacilación el legislador lo ha establecido en el artículo 1° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.

      La remisión que la parte actora señala en relación a que en los “respectivos contratos de subarrendamientos” celebrados con los subarrendatarios, “expresamente pactaron que la relación sub-arrendaticia quedaba supeditada totalmente a lo establecido en la transacción judicial” no puede ser entendida de esa forma literal porque como ya fue dicho la base de todo subarrendamiento no es otra que el arrendamiento, y una circunstancia que en tal sentido es definitoria de la situación es que a través de tal proceder se eludiría como lo ha solicitado la actora, la aplicación del artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma que declara el carácter de orden público de “los derechos que dicha ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios” y por lo cual de ninguna manera, según lo manda el artículo 6° del Código Civil “pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público”, de manera que acoger la pretensión de la actora en el sentido señalado conllevaría la infracción de normas que la ley impone aplicar inexorablemente y por tal razón, este Tribunal expresamente declara sin lugar la pretensión de la parte actora de que en tal supuesto no aplica el artículo 7° de la legislación especial de inquilinato y así se decide.

      En relación con la pretensión de la actora en el sentido de la inaplicación del artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al presente caso, la parte demandada ha pretendido que ello constituye una confesión que calificó de espontánea, porqué de ahí deriva el que la intención de la actora siempre ha sido impedirle la utilización de la prorroga legal, esta prueba de confesión a que alude la parte demandada es desestimada por este Tribunal ya que de esa afirmación de la actora no se desprende ese hecho en particular y así se decide.

      El hecho que en los contratos de subarrendamientos se estableciera un término de duración que se traduce en la violación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, implica necesariamente la violación de una norma de orden público que produce como consecuencia ineludible la nulidad absoluta de dicha estipulación, la cual, por tratarse de materia en la cual está interesado el orden público puede y debe ser declarada, en cualquier estado y grado de la causa y así se decide.

      En cuanto a la afirmación realizada por la parte actora según la cual lo que le otorga el carácter de cosa juzgada a la transacción judicial es el auto de homologación, considera conveniente este Tribunal destacar que no es cierto que así lo haya consagrado nuestra doctrina ni nuestra jurisprudencia, por el contrario, en la sentencia N° 2570 con carácter vinculante o erga omnes, que dictó el Tribunal Supremo de Justicia el 11 de diciembre de 2.001, caso A.A. HRAIBE en amparo, sin duda ni vacilación se declara que “Realizada la transacción, ella no requiere necesariamente de la homologación para convertirse en cosa juzgada, ya que al existir adquiere tal naturaleza. La homologación lo que ordena es la ejecución de la cosa juzgada, si es que lo acordado equivaliere a la condena de una parte”. Ese criterio también fue acogido, dado el carácter vinculante de la decisión precitada, por la Sala de Casación Civil en la sentencia N° 000019 del 11 de febrero de 2010, razón por la cual este Tribunal declara que no es el auto de homologación el que otorga la misma fuerza de la cosa juzgada a la transacción y así se decide.

      Lo importante, como ya ha sido expresado en el presente fallo, es que en el caso de sub-judice se pretende judicializar la relación arrendaticia a través de una transacción judicial, lo que a todas luces ha desnaturalizado a esta última para infringir expresas disposiciones de orden público y no renunciables anticipadamente por la voluntad de las partes, motivo por el cual este Tribunal desestima la ejecución solicitada por la actora y así se decide.

      En lo que a las pruebas documentales consistentes en documento suscrito entre la parte demandada como subarrendadora e INVERSIONES PIT LANE, C.A. por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda 24 de noviembre de 2.004, bajo el N° 69, Tomo 111 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; contrato de subarrendamiento suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A. en su carácter de subarrendadora e INVERSIONES PIT LANE, C.A. en su carácter de subarrendataria por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda 27 de enero de 2.004, bajo el N° 24, Tomo 05 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; contrato de subarrendamiento suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A. en su carácter de subarrendadora e NEUMÁTICOS SAN IGNACIO, C.A. en su carácter de subarrendataria por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda 17 de junio de 2004, bajo el N° 46, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; y contrato de subarrendamiento suscrito entre SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A. en su carácter de subarrendadora y CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO, C.A. en su carácter de subarrendataria por ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital del 29 de septiembre de 2005, bajo el N° 19, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, el Tribunal observa que tales documentales no emanan sino de una sola de las partes, a saber, de la demandada, quien las suscribe junto con terceras personas en relación a la presente causa, sin embargo, tales documentales hacen plena fe en relación al acto o negocio jurídico de la efectiva celebración de contratos de subarrendamiento entre la demandada y las empresas NEUMATICOS SAN IGNACIO C.A., INVERSIONS PIT LANE C.A. Y CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A., actos o negocio jurídicos sobre los cuales las partes están de acuerdo, hecho este que se desprende que ambas partes acompañaron dichas documentales y las hicieron valer como prueba de haber sido celebrados los contratos contenidos en las mismas, y que por tanto no es controvertido en la presente causa y así se decide.

      De tales documentales consta que contienen estipulaciones que atentan contra el orden público consagrado en materia inquilinaria por nuestro legislador en el artículo 7° de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios y con base a las cuales la actora pretende, al igual que lo ha hecho respecto a la demandada, que ninguna de ellas tiene derecho a la prorroga legal prevista en el artículo 38 ejusdem, lo que como ya dictaminó este Tribunal está afectado del vicio de nulidad absoluta que en reguardo del orden público debe ser declarado por este Tribunal y así se decide.

      La parte actora también promovió las documentales consistentes en documento otorgado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda el 30 de marzo de 2007, anotado bajo el N° 66, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones de esa notaria, del cual se evidencia que la parte demandada cedió y traspasó a favor de CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A. la licencia de actividades económicas N° 2-013-002496 ”otorgado por la Alcaldía del Municipio Autónomo Chacao para las actividades cumplidas en el inmueble objeto de la transacción judicial”; documento otorgado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano el 06 de abril de 2006, anotado bajo el N° 27, Tomo 33 de los Libros de Autenticaciones de esa notaria del cual consta que AUTOMOTRIZ SAIK, C.A. representada por los mismas personas que en parte representan a la demandada, “cedieron y traspasaron a favor de CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A. bienes de su propiedad constituidos por equipos de taller y mobiliarios de oficina, aceptando la compradora pagar el precio de la venta directamente a la demandada”; el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de AUTOMOTRIZ SAIK, C.A. del 25 de julio de 2005, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 26 de julio de 2005, bajo el N° 29, Tomo 1146 A, en la cual consta que los ciudadanos V.M. y Kenzo Fukumura, procedieron a “la venta de los activos de la compañía, a CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A., los cuales previamente había adquirido de la demandada”, y con base a las cuales la parte actora pretende se declare en este incidencia que “CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A. es solidaria en el cumplimiento de la transacción judicial homologada en el presente juicio”, porqué con base en los artículos 150 y 151 del Código de Comercio, “CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A. adquirió sino la totalidad, en su defecto, un lote importante de los activos de la demandada … omissis … a través de –sic- empresa AUTOMOTRIZ SAIK, C.A. cuyos representantes en dicha venta, son igualmente accionistas de la compañía CORPORACIÓN AUTOMOTRIZ SAN IGNACIO C.A.” este Tribunal las desestima por cuanto son impertinentes ya que la pretendida solidaridad constituye una pretensión que no formó parte del presente juicio, como tampoco lo son las ventas o cesiones a que pueden referirse tales documentales, y que tampoco lo son de la incidencia que aquí se está ventilando y así se decide.

      A mayor abundamiento este Tribunal debe agregar que de los autos no está probado el hecho que la empresa AUTOMOTRIZ SAIK, C.A. haya cesado totalmente en sus negocios, por el contrario, de autos consta que sigue siendo arrendataria en virtud de la relación que mantiene con la actora y con los subarrendatarios, por lo que lejos de haber cesado en sus negocios aún continua en ellos, y ese supuesto de haber cesado en sus negocios es el supuesto de hecho que para la pretendida solidaridad se exige en el artículo 152 del Código de Comercio, por lo que en todo caso la pretendida solidaridad debe ser desestimada y así se declara.

      En fuerza de todas las consideraciones que han sido realizadas este Tribunal declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora en la presente incidencia, C.A. BIENES Y RAICES INMOBILIARIA MALIMA, por diligencia del 1 de marzo de 2.011, fue oída al sólo efecto devolutivo por auto del día 15 de marzo de 2.011.

      Como quiere que la parte demandada se adhirió a la apelación ejercida por la parre actora, solicitando que la actora fuera condenada al pago de las costas encaso que resultara totalmente vencida en la presente incidencia, y dado que ha sido ha resultado dado que su apelación ha sido declarada este Tribunal declara Con Lugar la adhesión a la apelación.

      VII

      DISPOSITIVO DEL