Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 27 de Julio de 2006

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, la apelación interpuesta por el abogado J.G.M., inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 56.106, procediendo en su carácter Apoderado Judicial de los ciudadanos DELMINDA L.S.F. y Y.R.R.M., venezolanos, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V.-10.282.971 y V.-10.552.957, respectivamente, contra la decisión que fuera dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual DECLARA CON LUGAR la acción de RESOLUCIÒN DE CONTRATO (Folio 01 al 07 de la I Pieza) en el juicio que siguen los ciudadanos R.T.M.S. y N.Y.V.M., recibiéndose los autos en fecha veintiocho de septiembre de 2005, procediéndose a darle entrada al archivo, quedando anotado en el libro de causas bajo el número 05-5933, de la nomenclatura llevada por este Tribunal.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

1. DE LO ALEGADO POR EL ACCIONANTE

   La parte actora presentó escrito libelar por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el cual expuso las razones de hecho y de derecho en las que fundamenta su pretensión. Así, realizó un esbozo de todas las situaciones que le llevaron a ejercer la acción aduciendo:

   “Consta de documento privado otorgado en la ciudad de San Antonio de los Altos, Estado Mirada, el día primero (1º) de marzo de 2003 (2003), que ofrecimos dar en venta a los ciudadanos DELMINDA L.S.F. y Y.R.R.M., mayores de edad, venezolanos, cónyuges, titulares de las Cédula de Identidad N°. V.-10.282.971 y V.- 10.552.957, respectivamente y ambos de éste domicilio, un inmueble que forma parte de mayor extensión de nuestra propiedad ubicado en la calle principal de la urbanización de Polonias Viejas de la población de San Antonio de los Altos, Municipio Autónomo Los Salias del Estado Miranda, con una superficie aproximada de novecientos metros (900mts2), el cual nos pertenece, por formar parte de mayor extensión adquirida mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Municipio Los Salias del Estado Miranda, el día veintiocho (28) de enero del dos mil tres (2003), registrado bajo el N° 34, Protocolo Primero del Tomo 02. En el texto original del documento se estableció como precio de la venta pactada, la suma de Cuarenta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 42.000.000,00) empero al final del texto de dicho instrumento, los otorgantes estampando una nota enmendando su contenido, donde convinimos que el precio de la venta sería la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (50.000.000,00), los cuales serian pagados así: Cuarenta y Dos Millones al momento de la protocolización de documento de venta y el resto “de común acuerdo”. Del mismo modo se estableció como plazo “de opción del presente convenio”, el cual debe entenderse como plazo para el otorgamiento del documento definitivo de venta, de noventa (90) días, los cuales comenzarían a contarse a partir de la entrega de la documentación necesaria solicitada por la entidad bancaria, donde los compradores solicitarían el crédito para la adquisición del inmueble; estableciéndose que dicha circunstancia se haría constar por documento separado…”

   Se dejó constancia en el documento que nosotros recibimos de los compradores, la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), en calidad de arras y que los compradores se obligaban a entregar en un plazo de quince (15) días, Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), más mediante documento notariado. No obstante en la enmendadura al final de dicho documento se dice que se modifica la Cláusula quinta, que contiene tal declaración de recibo de arras y compromiso de pago de la suma adicional, empero no indica en qué términos quedó modificada. Así las cosas después de haber transcurrido nueve (9) meses y diez (10) días, sin que los compradores hubiesen procedido a realizar mayores gestiones para la obtención de crédito bancario, y en vista a lo impreciso del documento por el cual nos comprometimos a vender el inmueble, mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el día once (11) de diciembre de dos mil tres (2003), bajo el N° 35, Tomo 97 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, procedimos a otorgar un nuevo documento de compromiso de venta, en sustitución del documento privado, en el cual se establecieron textualmente las siguientes estipulaciones…

   Procedió de seguidas a transcribir el contrato cuya resolución solicitó, para luego señalar:

   “Como podrá usted observar, ciudadano Juez, este segundo documento redactado con mayor claridad, definiéndose de mejor manera las condiciones de compraventa pactada y definiéndose claramente el inmueble objeto de la operación. Así una vez otorgado dicho documento, y a solicitud de los compradores, accedimos a darles entrada al inmueble objeto de dicho contrato con los fines que acometieran por su cuenta y riesgo los trabajos de remozar el inmueble y ponerlo en condiciones de habitabilidad, habida cuenta que nuestra intención era facilitarles la adquisición de dicha vivienda, por lo cual también accedimos a que se mudasen, “mientras tanto” y en razón de las fechas decembrinas, a la que sería su casa”.

   Del mismo modo, actuando siempre de buena fe; en cumplimiento a lo pactado en la cláusula quinta del documento autenticado el día 11 de diciembre del 2003, entregamos a los compradores ciudadanos DELMINDA L.S.F. y Y.R.R.M., toda la documentación que les fue requerida por la institución financiera para tramitar el crédito para adquirir el inmueble, pero a pesar de ello, transcurrieron inexorablemente, tanto el plazo inicial como su prórroga, establecidos en la cláusula tercera de citado documento, sin que hasta la presente fecha nos hayan notificado los compradores del querer cumplir con las obligaciones estipuladas en el documento de fecha 11 de diciembre de 2003, a pesar de las gestiones y requerimientos que le hemos hecho para que cumplan con ellas.

   …Así las cosas el plazo original venció el día (10) de mayo del presente año dos mil cuatro (2004) o sea el plazo para verificar la compraventa del inmueble que nosotros nos comprometimos a vender y los ciudadanos DELMINDA L.S.F. y Y.R.R.M., a comprar, venció en dicha fecha, sin que los compradores hayan hecho redactar el documento de compraventa definitivo y sin que hayan notificado del día de la firma en el Registro Inmobiliario correspondiente, y mucho menos aun que nos hayan pagado el precio convenido, incumpliendo consecuentemente con las obligaciones contractuales y legales que rigen la operación de compra venta pactada….

   …Tal actitud de los compradores…(…)…hace operar la penalidad establecida en la cláusula cuarta del documento donde se instrumentó la operación…(…)…están en la obligación de resarcirnos los daños mutuamente estimados en la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), los cuales tenemos derecho a retener de la suma de Once Millones de Bolívares (Bs.11.000.000,00) que recibimos para garantizar la operación…(…)…por lo que acudimos para demandar, en nuestro carácter de vendedores, como en efecto demandamos a los ciudadanos DELMINDA L.S.F. y Y.R.R.M., en su carácter de compradores, para que convengan o sean condenados por este tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Que el contrato de opción de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Los Salias del Estado Miranda, el día once (11) de diciembre de 2003…(…)…sustituyó y dejó sin efecto el contrato contenido en el documento privado…(…)…SEGUNDO: En resolver y dejar sin efecto ni valor alguno el contrato de opción de compraventa otorgado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Los Salias del Estado Miranda, el día once (11) de diciembre de 2003…(…)…TERCERO: Que como consecuencia de su incumplimiento…(…)…tenemos derecho a retener, como en efecto lo hacemos, la penalidad establecida en la cláusula cuarta del contrato y que equivale a la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES…(…)….En que reciban la suma de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (BS.8.000.000.00)…(…)…como devolución del saldo de la suma recibida como garantía del contrato. CUARTO: En devolvernos el inmueble objeto del contrato cuya resolución se insta, de forma inmediata, libre de bienes y personas…

2. DE LO ALEGADO POR LA DEMANDADA

   La Parte demandada por mediación de su apoderado judicial, en fecha 10 de enero de 2005, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señaló:

   …niego, rechazo y contradigo los hechos y el derecho narrados por la parte actora, los vendedores se comprometen a vender el inmueble conformado por una vivienda y su respectivo terreno en ella constituida, dicha venta se realizó en documento privado por un valor de CUERENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.42.000.000,00) en esta opción privada luego de ser pactada en el precio antes señalado de común acuerdo establecieron un aumento de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 8.000.000,00) la cual fue autenticada por ante la Notaría Publica de Municipio Autónomo Los Salias del Estado Miranda, el día 11 de diciembre de 2003, bajo el N° 35, Tomo 97 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, después de haberse realizado esa opción los compradores empezaron con el vía crusis solicitándole la documentación pertinente para introducir la solicitud del crédito a través del Banco Banesco, tal documentación en primer orden fue el certificado de gravamen, que los compradores solicitan al Registro Subalterno correspondiente porque uno de los vendedores (Sr. Morón) no le entregaba la Copia del Documento de Propiedad

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   Mis representados siempre actuando de buena fe y tomando en consideración el acto en el cual realizaron la opción compra venta, en el mes de Marzo de 2003, con autorización de los vendedores se mudan a vivir en la casa objeto de esta acción porque ya la casa está bien para habilitarla, los arreglos o refacciones, pero cuál fue mi primera sorpresa de los vendedores (en especial Sr. Morón) se presentó mucho antes de la aprobación del crédito a través de la política habitacional y les comunica que la vivienda tiene un incremento en el precio de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES….

   …Los compradores siguen invirtiendo y acondicionado el inmueble y esperando la aprobación del crédito. Reitero nuevamente los compradores habitan e invierten en le refacción de la vivienda por iniciativa y decisión de los vendedores…

   …Ahora bien, ciudadano Juez, la institución financiera en sus normas establecidos (sic) para otorgar el crédito de Ley de Política Habitacional, uno de los requisitos es enviar a un Perito para verificar la estructura del inmueble; pero la vivienda no estaba en optimas condiciones de ser habitada…. Los compradores invirtieron en mano de obra la cantidad de ONCE MILLONES OCHENTA Y CINCO MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES y en materiales la cantidad de SEIS MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 6273.161,00)…

   … tienen el derecho de reclamar o la indemnización del dinero dado en arras aunado a la cláusula penal…aspiran a ser indemnizados…más la inversión en refacción…igualmente deben ser pagados los intereses desde que los vendedores reciben las arras…

   ACTUACIONES EN EL A QUO

   En fecha (05) de Octubre de 2004, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fin de que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación que se practicara. (Folio 18 y 19 de la I pieza).-

   En fecha 14 de octubre de 2004, el Alguacil Accidental del Juzgado A quo, mediante diligencia, dejó constancia de no haber podido practicar la citación de los demandados. (Folio 21 al 45 de la I pieza)-.

   En fecha 04 de noviembre de 2004, el abogado de la parte actora, consignó a los autos poder que acredita su representación. (Folio 46 al 48 de la I pieza).-

   Por en fecha 15 de noviembre de 2004, la Secretaria Accidental del Tribunal de origen, dejó constancia de haberles hecho entrega a los co-demandados de la boleta de notificación de conformidad con lo previsto en el articulo 218 del Código de procesamiento Civil. (Folio 55 de la I pieza).

   En fecha 17 de noviembre del mismo año, la parte actora solicitó se decretara Medida Cautelar de Secuestro sobre el bien inmueble propiedad de sus representados. (Folio 55 de la I pieza).-

   En fecha 24 de noviembre de 2004, comparecieron los ciudadanos DELMINDA L.S.F. y Y.R.R.M., en su carácter de de parte demandada, quienes otorgaron poder apud-acta al abogado J.G.M.. (Folio 56 de la I pieza).-

   En fecha 10 de Enero de 2005, compareció por ante el A quo, la parte demandada consignando escrito contentivo de la contestación a la demanda. (Folio 59 al 61 de la I pieza).-

   En fecha 20 de Enero de 2005, el Apoderado Judicial de la parte demandada consignó a los autos escritos de pruebas. (Folio 62 de la I pieza).-

   En fecha 02 de febrero de 2005, la parte actora consignó escrito de pruebas. (Folio 63 de la I pieza).-

   En fecha 11 de Febrero de 2005, la parte actora consignó en cinco (5) folios útiles y dos (2) anexos, escrito de pruebas a fin de que fuesen agregados a los autos.

   Por auto de fecha 14 de Febrero de 2005, se ordenó agregar a los autos las pruebas presentadas por las partes. (Folio 68 al 286 de la I pieza).

   En fecha 21 de Febrero de 2005, mediante auto fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación o no en la definitiva. (Folio 299 al 304 de la I pieza).-

   En fecha 24 de Febrero de 2005, en la oportunidad fijada para exhibición de documentos, la parte demandada consignó copia fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio los Salias del Estado Miranda, bajo el No. 35, Tomo 97, en fecha 11 de diciembre de 2003, dejándose constancia de la no comparecencia de la parte actora. (Folio 306 de la I pieza).-

   En fecha 14 de Marzo de 2006, mediante auto, se dieron por recibidos oficios provenientes de Ministerio de Interior y Justicia y del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. (Folio 02 al 06 de la II pieza).-

   Por auto de fecha 13 de Abril de 2005, se dio por recibido y se agregó a los autos, comunicación proveniente del de Banesco, Banco Universal. (Folio 11 y 12 de la II Pieza).-

   En Fecha 17 de Mayo de 2005, la parte actora consignó escrito de informes y anexos, los cuales fueron agregados a los autos. (Folio 16 al 21 de la II Pieza).-

   En fecha 17 de Mayo de 2005, compareció el Abogado de la parte demandada, quien consignó a los autos escritos de informes. (Folio 23 y 24 de la II Pieza).-

   En fecha 01 de Agosto de 2005, la parte actora solicitó se dictara sentencia a la brevedad posible. (Folio 26 de la II Pieza).-

   DE LA SENTENCIA DICTADA EN PRIMERA INSTANCIA

   En fecha 01 de agosto de 2005, el juzgado A quo dictó sentencia, en cuyo dispositivo declaró:

   PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos R.T.M.S. y la ciudadana N.Y.V. M., contra Y.R.R. M, ambas partes identificadas anteriormente; SEGUNDO: RESUELTO el contrato de opción compraventa otorgado por anta la Notaria Publica del Municipio Los Salias de Estado Mirada, el día once (11) de diciembre de dos mil tres (2003), bajo el N° 35, Tomo 97 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria; TERCERO: Queda a favor de la parte actora la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 3.000.000,00), cantidad ésta que fuera entregada a manera de arras conforme a la cláusula cuarta del contrato de opción compraventa celebrado entre las partes; CUARTO: Se ordena a la parte actora a que consigne a ante éste tribunal la cantidad convenida de OCHO MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 8.000.000,00), por concepto de garantía de contrato y QUINTO: ORDENA a la parte demandada, ciudadana DELMINDA L.S.F. y Y.R.R.M. a la entrega del bien inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida, destinado a la vivienda unifamiliar distinguida con los números 50-A, ubicada en el lugar denominado Altos de la Polonia y Los Budares hoy denominado Las Polonias Viejas ante Jurisdicción del Municipio Los Salias de Estado Mirando, el cual tiene una superficie de ochocientos veinte metros cuadrados (820 mts2) el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: Con una línea quebrada de tres (3) segmentos que hacen un total de setenta metros con veintisiete centímetros (70,27 mts), con el lote 50-B; SUR: en treinta y nueve metros (39 mts) con la quinta que es o fue de A.C. de Medina, y en veintinueve metros con sesenta centímetros (29,60 mts) con terrenos que son o fueron de S.J.G.P.; ESTE: En seis metros con treinta y seis centímetros (6,36 mts) con terrenos que son o fueron de A.M.R., carretera de servicio en medio y OESTE: En diecisiete metros con tres centímetros (17,03 mts), con terreno que son o fueron de la Sucesión de R.B., carretera de servicio en medio que pertenece a la actora de conformidad con el documento autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias de Estado Miranda, en fecha 28 de Enero de 2003, registrado bajo en N° 34, protocolo Primero, Tomo 02 completamente libre de bienes y personas

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   Conforme a lo establecido en el artículo 274 de Código de Procesamiento Civil, se condena en costas a la parte demandada

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   En la sentencia que es objeto de revisión, fueron analizadas las pruebas traídas a los autos por ambas partes como sustento de sus respectivas posiciones en el juicio, señalándose al respecto:

   Ahora de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente procedimiento y adminiculando las pruebas promovidas por las partes litigantes, observa quien decide el incumplimiento por parte de los co-demandados, ciudadanos Y.R.R.M. y DELMINDA L.S. de la cláusulas establecidas para el cumplimiento del objeto de la litis a decir los mismos no realizaron gestión alguna para la obtención de redactar el documento definitivo de compra-venta a los fines de protocolizarlo por ante el funcionario competente; asimismo de la revisión efectuada a la prueba de informes se evidencia que los mencionados ciudadanos después de haberle sido aprobado por el Banco Banesco el crédito de política habitacional, los mismos manifestaron a dicho ente el desistimiento del mismo, es decir no dando de manera cumplimiento a las obligaciones contractuales y legales establecidas en el contrato suscrito con los ciudadanos R.T.M.S. y N.Y.V. y así se establece.-

   ACTUACIONES EN ESTE TRIBUNAL

   En fecha, veinte y tres (23) de septiembre de 2005, fue recibido el presente expediente y mediante auto de fecha 28 del mismo mes y año, se le dio entrada al archivo bajo el número 05-5933, nomenclatura llevada por éste Tribunal superior, fijándose el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de los informes, los cuales fueron consignados por ambas partes, el 08 de noviembre de 2005.

   El 24 de noviembre de 2005 se fijó oportunidad para dictar sentencia, la cual fue diferida por auto del 8 de enero de 2006.

   Llegada, la oportunidad de dictar sentencia, fuera del lapso establecido, debido a la excesiva acumulación de expedientes en estado de sentencia, dadas las múltiples competencias de este Tribunal, único superior en materia Civil, Mercantil, del Tránsito y LOPNA en el Estado Miranda, se observa:

   DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

   En escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte demandada, hoy recurrente, se alegó entre otras cosas lo siguiente:

    Que sus representados solicitaron un crédito a través de política habitacional y el vendedor no quiere finiquitar la venta; habiéndole realizado mejoras a la casa porque se encontraba inhabitable, entre marzo y diciembre de 2003.

    Que los documentos para la solicitud del crédito fueron devueltos en dos ocasiones por BANESCO, porque no estaban completos.

    Que aceptaron el incremento en el precio de la venta y el analista del banco sugirió la aprobación del crédito por la suma de Bs. 29.280.000.

    Que solicitaron la devolución del dinero invertido en la casa.

    Que no es cierto que desistieran del crédito.

    Que el a quo dice que los actores deben devolver la suma de Bs. 8.000.000, pero no acuerda intereses y, además, los demandantes tienen en sus manos un título valor por Bs. 10.000.000 que deben devolver.

   Por su parte, la actora alegó:

    Que los demandados en ningún momento probaron su ánimo de adquirir la casa y, en la contestación dijeron que estaban esperando la aprobación del crédito.

    Que según el informe de BANESCO, los demandados desistieron del crédito que habían solicitado.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   DEL RECURSO DE APELACIÓN: Este Tribunal Superior previo al análisis de los hechos y circunstancias que dieron origen al presente caso, hace mención a la doctrina con el objeto de dar una definición del recurso ejercido por la parte demandada, es decir, de la apelación en sí, con el objeto de establecer un criterio aplicable al caso de marras, así, podemos decir que la apelación en su sentido más general es el acudimiento a algo o a alguien para obtener una pretensión o para modificar un estado de cosas; es una exposición de queja o agravio contra una resolución o medida, a fin de conseguir su revocación o cambio; sin embargo, por antonomasia en lo jurídico, y específicamente en lo judicial, recurso que una parte, cuando se considera agraviada o perjudicada por la resolución de un juez o tribunal, eleva a una autoridad orgánica superior; para que, por el nuevo conocimiento de la cuestión debatida, revoque, modifique o anule la resolución apelada. Nada obsta a que ambas partes, en actitud recíproca y con finalidades contrarias, apelen simultánea o sucesivamente, pero dentro del plazo legal, de una misma resolución.

   La apelación, en el sistema procesal patrio, puede ser definida con el artículo 218 del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica: “La apelación es el recurso concedido en favor de todo litigante que haya sufrido agravio por una resolución judicial, con el objeto que el Tribunal Superior correspondiente, previo estudio de la cuestión decidida por la resolución recurrida, la reforme, revoque o anule”.

   Igualmente, puede mencionarse lo sostenido por Ulpiano, a saber:

   Ninguno hay que ignore lo frecuente y necesario que es el uso de la apelación, porque ciertamente corrige la impericia y la injusticia de los jueces, aunque algunas veces se reforman las sentencias que fueron pronunciadas justamente; porque no siempre pronuncia sentencia más justa el último que determina

   La apelación es un recurso que provoca un nuevo examen de la relación controvertida y hace adquirir al Juez de la alzada la jurisdicción sobre el asunto, con facultad para decidir la controversia, y conocer tanto la quaestio facti como la quaestio iuris. Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por la partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appellatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. (Ricardo Henríquez La Roche, “Código de Procedimiento Civil” T.II., Ediciones Liber, Caracas. 2004).

   Realizado como fue el análisis, del recurso antes ya definido, corresponde hacer una revisión de lo dispuesto por el Tribunal que conoció en primer grado de jurisdicción, de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento planteada por la parte actora así:

   CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN:

   La acción ejercida por la actora en el presente juicio es la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, prevista en el artículo 1167 del Código Civil, según el cual, en los contratos bilaterales puede demandarse el cumplimiento del contrato o su resolución y, en ambos casos, reclamar los daños y perjuicios si se hubieren causado por el incumplimiento.

   En el presente caso, la actora adicionó a su pretensión la penalidad establecida en el contrato, establecida en la suma de Bs. 3.000.000 que ya había recibido, a lo cual agregó que debía devolver a los demandados la suma de Bs.8.000.000 lo cual calificó del saldo de la suma recibida como garantía del contrato.

   CARGA PROBATORIA:

   Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

   La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

   En el presente caso, alegó el actor que ha transcurrido el término establecido en el contrato, sin que los demandados hayan hecho redactar el documento definitivo y menos aún los hayan notificado de la fecha de registro en la oficina correspondiente y, menos aún que hayan pagado el precio convenido, incumpliendo así con sus obligaciones contractuales.

   Por su parte, la demandada aceptó que en principio se celebró la opción por documento privado y, posteriormente se modificó por documento autenticado, incrementándose el precio hasta la suma de Bs. 50.000.000, afirmando que siempre actuaron de buena fe, solicitando a los vendedores la documentación necesaria para tramitar el crédito.

   Además señaló que es cierto que se mudaron a vivir a la casa, con el objeto de arreglarla y, mucho antes de la aprobación del crédito, y que el vendedor les hizo firmar una letra de cambio por Bs. 10.000.000 por incremento del precio.

   Que invirtieron en la casa, la suma de Bs. 11.085.150 en mano de obra y, en materiales, Bs. 6.273.161.

   Que, cuando fue aprobado el crédito, los vendedores modificaron el precio del inmueble.

   Que, aspiran a ser indemnizados en la forma establecida en el contrato, por la suma entregada en arras, la cláusula penal, la inversión en mejoras, los intereses y la respectiva indexación.

   Planteada la litis en los términos expuestos, es obvio que la controversia se sitúa en el incumplimiento que la actora atribuye a los demandados, y que éstos atribuyen a la parte actora, quien, según los términos de la contestación, modificó las convenciones pactadas en el contrato, impidiendo de esa manera su cumplimiento. En consecuencia, los argumentos de la parte demandada, con los cuales se excepciona de sus obligaciones deben ser acreditados por ésta en el proceso, pues es obvio que pedir más de lo pactado es incurrir en incumplimiento.

   Por lo demás, quien juzga observa que, en el presente caso sucedió una cuestión muy particular, pues si bien la actora solicitó la resolución del contrato por incumplimiento de los demandados, éstos, aunque le atribuyen incumplimiento a la parte actora, no solicitaron expresamente la resolución, limitando sus pedimentos a las indemnizaciones pedidas en la contestación; con lo cual, a juicio de quien juzga, el demandado se encuentra conforme con la resolución del contrato, pero atribuye el incumplimiento e la parte actora, razón por la cual, estando acreditadas las obligaciones de las partes en el contrato cuya resolución se solicitó, le corresponde a la parte demandada la carga de la prueba en cuanto a haber cumplido las obligaciones que asumiera y, en lo que concierne al incumplimiento que le atribuye a la parte actora.

   De allí la necesidad de examinar el contrato suscrito entre las partes, en cuanto a las obligaciones asumidas por cada una de ellas, para posteriormente determinar cuál de ellas incurrió en incumplimiento.

   DEL CONTRATO CUYA RESOLUCIÓN SE PRETENDE:

   Entre los folios 10 al 12 de la Pieza I del expediente que se examina, cursa el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, el cual se interpreta a continuación por lo que respecta a las cláusulas contentivas de obligaciones:

   Según la cláusula segunda, se estableció el precio en la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES, recibiendo en el acto los demandantes la suma de ONCE MILLONES DE BOLÍVARES, como garantía de la operación, imputables al precio y el saldo deudor sería cancelado por los demandados a través de la tramitación de un crédito hipotecario, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.

   Según la cláusula tercera, se estableció un plazo de ciento veinte días a partir de la autenticación (11 de diciembre de 2003) más treinta días de prórroga, comprometiéndose los vendedores a facilitar toda la documentación requerida.

   Según la cláusula cuarta, el incumplimiento de cualquiera de las partes, daría derecho a un resarcimiento establecido en la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES, en cuyo caso quedaría resuelto el contrato. Si fuesen los demandantes quienes incumplieran, deberían reintegrar la suma recibida, más la establecida por cláusula penal y, si fuesen los demandados, los demandantes retendrían la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES, los cuales se descontarían de la suma recibida.

   Según la cláusula quinta, los demandantes se comprometieron a obtener toda la documentación, incluyendo las solvencias del inmueble, y a presentárselos y entregárselos a los demandados.

   Según la cláusula sexta, serían por cuenta de los demandados todos los gastos que ocasionara la negociación.

   Al respecto se observa:

   Emerge del contenido del contrato suscrito entre las partes que, los demandantes no asumieron más obligaciones que las relativas a mantener vigente la opción hasta un máximo de ciento cincuenta días, contados a partir del 11 de diciembre de 2003, fecha del otorgamiento del contrato, durante los cuales entregarían a los demandados toda la documentación necesaria para concretar la operación y éstos tramitarían un crédito hipotecario para culminar la compra venta, obligándose los demandados a correr con todos los gastos relativos a la negociación.

   Ahora bien, de la lectura del escrito contentivo de la pretensión de la actora, se desprende que el incumplimiento que se atribuye a los demandados se sitúa en haberse vencido el plazo de la opción sin que hubiesen comprado, observando quien juzga que, de lo alegado por los demandados, se infiere que ellos consideran resuelto el contrato, pero solicitan indemnización por cuanto consideran que fueron los demandantes quienes incumplieron, al no proporcionarles la documentación requerida y modificar lo convenido en el contrato en cuanto al precio. De esta manera, sitúa la parte actora el incumplimiento de los demandados en el vencimiento del plazo y de su prórroga, sin que hubieran cumplido su obligación de tramitar el crédito, obtenerlo y realizar las gestiones de protocolización; situando la parte demandada el incumplimiento en el hecho concerniente a que la documentación para obtener el crédito no les fue entregada oportunamente y que, además, en varias oportunidades, los demandados modificaron el precio convenido en el contrato. De allí la necesidad de examinar las pruebas aportadas a los autos, con la finalidad de determinar la existencia o no del fundamento de la pretensión.

   Pruebas aportadas a los autos:

   Conjuntamente al escrito libelar, los actores presentaron:

    Copia fotostática que no fue objeto de impugnación del documento contentivo de opción de compra venta, el cual ha sido objeto de análisis, autenticado ante la Oficina Notarial del Municipio los Salias del Estado Miranda, anotado bajo Nº 35, del tomo 97 de los libros de autenticaciones en fecha 11 de diciembre de 2003, el tribunal le confiere a este documento pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil y con el artículo 429 del Código Procesal, como evidencia de la existencia de la relación contractual entre las partes, cuyos términos, condiciones y duración han sido debidamente convenidos, los cuales fueron analizados en párrafos anteriores, en cuanto a las obligaciones asumidas y las sanciones ante el incumplimiento.

    Copia simple que no fue objeto de impugnación, del documento mediante el cual, los demandados adquirieron el inmueble a que se refiere el presente juicio, del cual se evidencia que ellos son los propietarios, cuestión que no ha sido debatida.

    Copia simple de documento registrado el 27 de octubre de 2003, contentivo de la lotificación del terreno en el cual se encuentra construido el inmueble objeto del presente juicio. Este documento no fue objeto de impugnación y se aprecia como evidencia de la división del terreno en dos parcelas contiguas; en razón de lo cual, acreditaron los eventuales vendedores que la opción de compra venta se realizó sobre una de las porciones de la parcela, en la que se encuentra construida una casa.

   Por diligencia presentada el 11 de febrero de 2005, la actora promovió:

   Prueba de informes a ser requerida a la entidad financiera BANESCO, sobre:

    Si los demandados entre el lapso comprendido entre el 11 de diciembre de 2002 y el 10 de mayo de 2004, solicitaron un crédito hipotecario de Ley de Política Habitacional a fin de adquirir el inmueble.

    El caso de que hubieran solicitado el crédito, informe sí el crédito fue aprobado entre las expresadas fechas, haciendo expresa mención de la fecha de aprobación y de documentación del crédito, así como el monto aprobado.

    En el caso de que el crédito hubiese sido aprobado, informara, si los referidos ciudadanos entre las expresadas fechas, notificaron al banco la fecha de la firma o de la protocolización y, en caso afirmativo, se especificara la fecha en que fue notificada la protocolización y la fecha fijada para ello.

   Consta al folio doce (12) de la II pieza del expediente las resultas del informe en cuestión:

    En fecha 10-05-2004 se les aprobó a los clientes Y.R.R.M., C.I N° V-10.522.957 y D.L.S., C.I. N° 10.282.971, un crédito Hipotecario L.P.H.; signada con la solicitud N° 332-20040427105540.

    Dichos clientes no notificaron a la Institución la fecha, los mismos manifestaron al área de protocolización su voluntad de desistir del crédito, pero aun se espera la emisión del soporte del mismo.

   De estos informes, concatenados con las cláusulas del contrato, a juicio de quien decide, se evidencia:

   - El crédito fue aprobado el 10 de mayo de 2004, casi en la misma fecha en que vencía el plazo de la opción, lo que coloca a los demandados en situación de incumplimiento.

   -Los demandados manifestaron su desistimiento por ante dicho organismo, con lo cual desistieron unilateralmente de concretar la operación.

   Posteriormente, la actora promovió informes a ser rendidos por la Oficina de Registro Inmobiliario de Municipio Los Salias, a los fines siguientes:

    Si los demandados dentro del lapso comprendido entre las expresadas fechas, solicitaron la protocolización de un documento de compra venta referido a la opción pactada.

    Para el caso de que la hubieran solicitado entre las fechas expresadas, se hiciera mención de la fecha de presentación del documento, y de la fecha en que fue fijada la firma.

   Constan las resultas del informe:

   En cuanto a la solicitud de información que reposa en éste Registro sobre el particular, le anexo, copia de la Solicitud Certificada del Documento N° 08, Protocolo 1°, Tomo 04 de fecha 27-10-2003, la cual fue realizada ante este Registro por la ciudadana DELMINDA L. SIFONTES D., en fecha 08-03-2004; citando erróneamente el año, siendo lo correcto el 2004, pues la misma le fue entregada el 20-08-2004

   .-

   De la revisión efectuada a la copia anexa al oficio remitido por el Registro Inmobiliario, se evidencia que la ciudadana DELMINDA L.S.F., en fecha 18 de agosto de 2004, posteriormente al vencimiento del término de la opción, solicitó copia certificada del documento del lote de terreno el cual se encuentra registrado bajo el N° 08, Protocolo 1°, Tomo 4 de fecha 27 de octubre de 2003; sin que se acredite en modo alguno que, durante el plazo de vigencia de la opción, haya realizado la parte demandada, gestión alguna encaminada a la protocolización del documento definitivo de compra venta.

   Estas pruebas fueron ratificadas por escrito presentado en fecha 11 de febrero de 2005, en el cual además solicitó la exhibición del documento contentivo de la opción de compra venta, exhibición que a juicio de quien decide, ningún efecto tiene en cuanto a los hechos controvertidos, puesto que las partes están contestes en cuanto al contenido del documento contentivo de la opción de compra venta, cuya copia simple había sido consignada por la actora y no fue objeto de impugnación.

   Además, por diligencia del 2 de febrero de 2005, la actora informó que tenía conocimiento de que cursaba en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en expediente signado 24581, juicio intentado por los aquí demandados en contra de los aquí demandantes, solicitando la acumulación de causas, acordando el A quo oficiar al citado tribunal, a fin de que informara sobre lo expresado, cuál es el motivo de la demanda, cuándo se practicó la citación y el estado de la causa.

   El Juzgado Primero de Primara Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción del Estado Miranda, informó lo siguiente:

   “En atención a su oficio N° 221, de fecha 21 de febrero de 2005, recibido ante éste juzgado el 25 de febrero de 2005, le informo que por ante este Juzgado cursa expediente signado con el N° 24591. Nomenclatura de éste Tribunal, cumplimiento de contrato, seguido por los ciudadanos DELMINDA L.S.F. y Y.R.R. contra los ciudadanos R.T.M.S. y N.Y.V.M., EL MISMO SE ENCUENTRA EN ESTADO DE CITACIÓN POR CARTELES.-

   Esta información sirve para demostrar que por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial, los demandados intentaron acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en contra de los actores, sin que para la fecha del informe se hubiera trabado la controversia. Por consiguiente, ningún efecto tiene en cuanto a los hechos controvertidos.

   Por escrito presentado el 20 de enero de 2005, la parte demandada promovió:

    El mérito probatorio de la opción de compra venta, sobre cuyo documento ya se ha emitido pronunciamiento.

    Facturas diversas, con la finalidad de acreditar el valor de las refacciones efectuadas al inmueble. Con respecto a estas facturas, solicitó la parte actora, no fueran admitidas las que no cumplieran, con la Resolución publicada el 29 de diciembre de 1999, publicada en Gaceta oficial, cuya copia consignó, solicitando además no fueran admitidos los documentos emanados de terceros; sobre lo cual, observa quien decide que, tratándose de documentos emanados de terceros, carecen de valor probatorio alguno, puesto que no fueron ratificados durante el juicio, ni mediante testimonial, ni mediante prueba de informes.

    Copia de comprobante o carta, para acreditar la aprobación del crédito.

    Fotografías que señaló corresponden a las fachadas del inmueble.

   En cuanto a las documentaciones cursantes a los folios 78 al 80 y 108 y 109 de la I pieza del expediente, el tribunal considera prudente transcribir lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procesamiento Civil cuyo texto es el siguiente tenor:

   Articulo 433: “Cuando se trata de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas publicas, Bancos, Asociaciones Gremiales, Sociedades Civiles, Mercantiles e Instituciones similares, aunque estás no sean parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copias de los mismos.”-

   En consecuencia, quien juzga considera que, siendo tales documentales emanadas de instituciones Bancarias y de una empresa de servicios publicos, debió haberse promovido prueba de informes conforme a lo establecido en el artículo 433 ut supra indicado, lo cual no se hizo, razón por la cual, quedan tales documentales desechadas del proceso.

   En cuanto a la documental inserta a los folios 94 al 107 y a los folios 111 al 284 de la I pieza del expediente, el Tribunal al respecto observa:

   “El artículo 431 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el Juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimoniales”.

   Del texto de la norma transcrita se desprende, por una parte, que los documentos de esta especie y características en cuanto a su autoría para ser apreciados en su contenido y ser valorados como tales, requieren de su ratificación por parte del tercero del cual aparezcan emanar y, por la otra, que tal ratificación debe verificarse a través de la prueba testimonial. De éste modo, los documentos privados emanados de terceros, no se oponen a la parte contraría sino que se promueven para la ratificación del tercero de quien se dice emanan y ello, siguiendo lo expresado por la doctrina y jurisprudencia, encuentra su fundamento en el debido respecto y principio de la contradicción que informa el régimen legal de las pruebas. Dicho esto, queda claro que no basta con la simple promoción del documento privado emanado de algún tercero, sino que para constituir una prueba válida es necesario que éstos sean llamados al proceso con el carácter de testigos para que la parte contraría al promovente pueda repreguntarlos sobre el contenido del documento que pretende ratificar y de esta forma, documento y declaración, en su conjunto, puedan apreciarse como una prueba capaz de producir los efectos o consecuencias jurídicas que espera la parte que los promueve. Ahora bien, examinada como fue la prueba señalada, observa quien aquí decide, que la misma se encuentra configurada dentro del supuesto de la norma contenida en el artículo 431 antes citado, esto es, se trata de documentos privados emanados de tercero que no son parte en el juicio y por tal razón, éste documento, sin requerirle ninguna otra formalidad, debió ser ratificado en la forma expresada en la disposición adjetiva. En consecuencia dado que el documento acompañado por la representación judicial de la parte actora, no fue ratificado mediante la prueba testimonial, éste Tribunal lo desecha tanto en su mérito como en su contenido.

   Por otra parte, en cuanto a los recibos de pago del servicio de energía eléctrica, sirven para demostrar el pago de estos servicios y que la persona del suscriptor es el ciudadano R.M., parte actora en el presente procedimiento, cuestiones estas que no forman parte del asunto controvertido.

   En cuanto al recibo de pago cursante al folio noventa y tres (93) de la I pieza del expediente, éste Tribunal observa que no aparece suscrito por la parte a quien le fue opuesta, motivo por el cual éste Tribunal lo desecha del proceso.

   En cuanto a la instrumental inserta al folio ciento diez (110) de la I pieza del expediente contentiva de copia de documento privado suscrito entre las partes, esta Alzada observa que el original fue presentado por la parte actora conjuntamente a la demanda, no siendo un hecho controvertido en el presente juicio que se había celebrado originalmente una contratación, la cual fue sustituida por la celebrada mediante documento autenticado.

   En cuanto a las reproducciones fotográficas cursantes al folio doscientos ochenta y seis (286) de la I pieza del expediente, el tribunal al respecto observa:

   Las fotografías o películas de personas, cosas o predios, sirven para probar el estado de hecho que existía en el momento de ser tomada, pero como es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria o de testigos presentes en aquel instante o que hayan formado parte de la escena captada o intervenido en el desarrollo posterior del negativo o por el examen del negativo mediante peritos o por un conjunto fehacientes de indicios. Cumplidos estos requisitos, como documentos privados auténticos pueden llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio diferente y, si estos faltaran, tendrán un valor relativo libremente valorable por el Juez, según la credibilidad que le merezcan y de acuerdo con su contenido, las circunstancias en que pudieron ser obtenidas y sus relaciones con las demás pruebas.

   En el caso bajo estudio, las reproducciones fotográficas no fueron ratificadas por alguno de los medios antes indicados, sin embargo, éste tribunal haciendo uso del derecho que le confiere la libre crítica, deja expresa constancia que las mismas sirven para demostrar las mejoras realizadas a la fachada del inmueble objeto del presente litigio, sin que se evidencie que dichas mejoras hayan sido efectuadas por una de las partes contendientes.

   CONCLUSIONES:

   No fue un hecho controvertido en el presente juicio la celebración del contrato de opción de compra venta en los términos que fueron interpretados anteriormente. Por otra parte, los demandantes aceptaron haber recibido durante la vigencia del contrato la suma de ONCE MILLONES DE BOLÍVARES, de los cuales podían retener la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES pactada como cláusula penal y debían devolver la suma de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES.

   De las pruebas aportadas a los autos no se desprende que la parte actora hubiera incumplido con su obligación de entregar la documentación requerida para la tramitación del crédito. Por el contrario, del informe emanado de BANESCO, se evidencia que el crédito, aunque en forma tardía, les fue aprobado a los demandados, de lo que se colige que la documentación fue presentada por los solicitantes del crédito quienes la obtuvieron de sus opcionales vendedores. Tampoco evidenciaron los demandados que, hubiesen recibido la documentación con retardo, o que la hubiesen requerido sin resultados satisfactorios.

   Tampoco se evidencia de los autos que los actores hubiesen modificado unilateralmente las cláusulas del contrato, modificando el precio de venta e impidiendo con ello a los demandados su cumplimiento, como tampoco existe prueba alguna en cuanto al efecto cambiario que, según los demandados, fueron forzados a aceptar.

   Por lo demás, del informe emanado de BANESCO se evidencia que a los demandados les fue aprobado un crédito en la misma fecha en que vencía la opción de compra venta, lo que coloca a los demandados en situación de incumplimiento. de su obligación de comprar dentro del plazo fijado en el contrato y de su prórroga; razón por la cual, si la obligación de los demandantes era la de mantener la opción durante el lapso en que los demandados obtendrían el préstamo para concretar la negociación y, durante ese lapso, los demandados no obtuvieron el crédito, es obvio que los actores tiene derecho a solicitar la resolución del contrato y a retener la suma pactada por concepto de cláusula penal.

   En cuanto a la pretensión de los demandados, por las obras que, según alegaron, efectuaron en el inmueble, ciertamente que en el texto del libelo, los demandantes reconocen haber accedido a permitirle a los demandados el acceso al inmueble a fin de que acometieran por su cuenta y riesgo los trabajos de remozar el inmueble y ponerlo en condiciones de habitabilidad, pero no es menos cierto que ninguna evidencia existe en los autos que se examinan concerniente a que los actores hubiesen asumido la obligación de resarcir el costo de los trabajos en caso de resolución del contrato, como tampoco existe prueba alguna sobre cuáles fueron esos trabajos, si efectivamente fueron realizados por los demandados y menos aun sobre su costo. De allí que, aun cuando los demandados no hubieran incurrido en incumplimiento, mal podían tener derecho a un resarcimiento en ese sentido.

   Por último, en lo que respecta a los alegatos de la parte demandada, referidos a que la suma a serles devuelta ha debido ser calculada con intereses, encuentra esta Alzada que esta solicitud ha debido ser formulada en el acto de contestación a la demanda, oportunidad única procesal para establecer el marco fáctico de la litis, razón por la cual se desestima esta solicitud.

   Evidenciado como está el incumplimiento de la parte demandada, debe prosperar la acción resolutoria, en los términos expresados por la parte actora y ASÍ SE ESTABLECE.

   DECISIÓN

   En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: