Decisión nº 080-2010 de Juzgado Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de Caracas, de 9 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPERIOR DÉCIMO DE LO

CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CAPITAL

Exp. 1092-09

Mediante escrito presentado en fecha 16 de enero de 2009, ante el Juzgado Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, actuando en funciones de Distribuidor de los órganos jurisdiccionales Contencioso Administrativo de la Región Capital, los ciudadanos VING FU CHAN y F.P.A., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.494.880 y V-19.201.297 respectivamente, esté último en su condición de Presidente de la sociedad mercantil “P.R.C. & PUB, C. A.” inscrita ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del hoy denominado Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda el día 30 de mayo de 1996, bajo el N° 34, Tomo 254-A, asistidos por el abogado M.P.S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 18.899, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00012601 de fecha 29 de octubre de 2008 dictado por la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA por órgano del entonces MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA (MINFRA), mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento de dos (02) los locales comerciales identificados el primero con los números 4 y 5 y el segundo con los número 6 y 7 pertenecientes al inmueble ubicado en el Edificio Pichincha, Calle Este 8 Bis, entre las esquinas Horcones a Niquitao, Urbanización el Conde, Parroquia San A.d.N., Municipio Libertador del Distrito Capital.

Previa distribución efectuada el 20 de enero de 2009, fue asignada dicha causa a este Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, siendo recibida el día 21 de enero de 2009.

Mediante decisión de fecha 3 de marzo de 2009, fue admitido el presente recurso, ordenándose citar al Procurador General de la República y al Director General de Inquilinato, así como, notificar al Fiscal General de la República, al ciudadano M.D.S.F.A., titular de la cédula de identidad Nº 12.483.353, propietario de los inmuebles en su calidad de tercero interesado y a los recurrentes.

Practicadas las citaciones y notificaciones respectivas, se libró el cartel mediante el cual se ordenó el emplazamiento de los interesados y, vencido el lapso de comparecencia, se abrió a pruebas la causa de conformidad con el aparte 12 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela.

En fecha 05 de octubre de 2009, fue presentado por el abogado de los recurrentes escrito donde promovió las pruebas de inspección judidicial sobre los locales comerciales, así como experticia consistente en el avalúo, que según lo expresado por los recurrentes determine el valor real de los locales comerciales. En esa misma fecha el apoderado del recurrente solicitó el desistimiento de uno de sus representados F.P.A.. En fecha 21 de octubre se admitieron las pruebas promovidas.

Mediante diligencia de fecha 23 de noviembre de 2009, el ciudadano F.P.A., plenamente identificado, asistido por el abogado M.P.S. identificado en autos, desistió formalmente del procedimiento. El 25 de noviembre de 2009, se juramentó el último de los expertos designados para la experticia consistente en el avaluó de los locales comerciales.

En fecha 02 de diciembre de 2009 se difirió el día y hora fijada para la práctica de la inspección judicial, para el tercer día de despacho siguiente. En fecha 07 de enero de 2009, se aboca al conocimiento de la presente causa el juez temporal H.S.L..

Mediante diligencia de fecha 13 de enero de 2010 suscrita por el abogado del recurrente; el mismo expuso: “… formalmente desisto de la inspección judicial promovida en el escrito de fecha 05 de octubre de 2009…”. En esa misma fecha previo anuncio efectuado a las puertas del Tribunal de la evacuación de la prueba de Inspección Judicial, se dejó constancia de la no comparecencia de la parte promoverte, ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno; el Tribunal declaró desierto el acto. En esta misma fecha mediante diligencia suscrita por el abogado M.P. solicitó una prorroga a fin de que los expertos designados practiquen la experticia del inmueble, toda vez que el plazo para la evacuación del informe de avalúo en cuestión se encontraba ya vencido.

En fecha 18 de enero de 2010, el apoderado del recurrente solicitó nuevamente una prórroga del plazo de evacuación de pruebas, en fecha 21 de enero el Tribunal acuerda lo solicitado estableciendo una prorroga de quince (15) días de despacho computados a partir del vencimiento de esta.

En fecha 27 de enero de 2010 diligenciaron los expertos designados para informar que las diligencias encaminadas a efectuar la experticia encomendada las iniciarían el 28 de enero de 2010; consignado finalmente el informe de experticia en fecha 02 de febrero de 2010.

Mediante auto de fecha 08 de febrero de 2010, se fijó el acto de informes oral y público, celebrado el 25 de febrero, el mismo se declaró desierto toda vez que no compareció ni la parte recurrente, ni la parte recurrida, ni por si ni por medio de apoderado o representante judicial alguno, igualmente se dejó constancia de la no comparecencia de la Representación Fiscal. En virtud de la diligencia presentada en esa misma fecha en la que manifestó coincidencia con Audiencia Oral y Pública de Amparo en el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, razón por la que consignó escrito contentivo de los informes del Ministerio Público.

Por auto de fecha 01 de marzo de 2010, este Órgano Jurisdiccional, fijó el lapso de treinta (30) días hábiles a los fines de dictar sentencia, de conformidad con el aparte 7 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Por auto de fecha 28 de junio de 2010 la jueza Marvelys Sevilla de Silva se aboco al conocimiento de la presente causa, aperturandose un lapso de cinco (05) días de despacho, de conformidad con lo establecido en la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Efectuada la reseña procesal que antecede y; estando en la oportunidad correspondiente, este Tribunal Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, pasa a dictar sentencia sobre la base de las siguientes consideraciones:

I

DEL ESCRITO RECURSIVO

La representación judicial de la parte recurrente fundamentó el recurso contencioso administrativo de nulidad ejercido, sobre la base de los siguientes argumentos de hecho y de derecho:

Alega el recurrente que la Dirección General de Inquilinato reguló el alquiler de los locales comerciales en cuestión a solicitud del ciudadano M.D.S.F.A., ya identificado, y que en los procedimientos administrativos relacionados con el avalúo de los inmuebles estuvo presente la discrecionalidad del funcionario no ajustada a derecho, que a todas luces, a su decir, es caprichosa y no ajustada al valor real de cada inmueble, en consecuencia dichos actos a su decir han de considerarse írritos, sin fuerza ni obligación por las siguientes razones: 1. los inmuebles objeto de la regulación en sus cánones de arrendamiento, en la actualidad presentan deterioro y desgaste, debido a su data de construcción y por el uso ordinario por parte de sus ocupantes, que mayormente han sido arrendatarios, 2. De acuerdo al uso, calidad, situación y las circunstancias relacionadas con el ejercicio del comercio que en la actualidad efectúan sus inquilinos, no existen las condiciones adecuadas que deban considerarse florecientes para la comercialización de de cualquier rubro. Argumentan que existen inmuebles para el uso comercial situados en zonas estratégicas, tales como avenidas céntricas, bulevares, entre otros a los que bien pudiera aplicarse el porcentaje de rentabilidad que le ha sido aplicado al inmueble en cuestión, porcentaje que consideran desde todo punto de vista excesivo.

Consideran los recurrentes además que se hace necesario practicarle o hacerle un avaluó real que se ajuste al valor de dichos inmuebles, el cual debe ser hecho por peritos imparciales, que los cánones de arrendamiento subieron de manera desproporcional o explosiva, por tanto la objetan. Finalmente solicitan la nulidad de la resolución número 00012601, de fecha 29 de octubre de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato y contenida en el expediente Nº 58.669 llevado por ese órgano administrativo.

II

DE LOS INFORMES

En la oportunidad procesal fijada para la celebración del acto de informes, el mismo se declaró desierto toda vez que no compareció ni la parte recurrente, ni la parte recurrida, ni por si ni por medio de apoderado o representante judicial alguno, igualmente se dejó constancia de la no comparecencia de la Representación Fiscal. Esta última mediante diligencia presentada en esa misma fecha manifestó coincidencia con Audiencia Oral y Pública de Amparo en el Juzgado Superior Séptimo de lo Contenciosos Administrativo de la Región Capital, razón por la que consignó escrito contentivo de los informes del Ministerio Público.

III

DE LA OPINIÓN FISCAL

Mediante escrito presentado en fecha 25 de febrero de 2010, la abogado M.E.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 16.770, actuando con el carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en lo Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, consignó la opinión de la Institución que representa relacionada con la presente causa y, luego de hacer una breve narración de los hechos y del derecho, expuso lo siguiente:

Que los recurrentes denunciaron que: “(…) la regulación de fecha 29 de octubre 2008 no se ajusta al valor real de los inmuebles, que fue desproporcionada, que los inmuebles representan deterioro y desgaste, pero la prueba de experticia promovida y evacuada en sede jurisdiccional, no obstante haber sido evacuada conforme a la ley adjetiva, en opinión de quien suscribe, al dejar sentado que son valores vigentes para el momento fecha en que fue consignada en autos, no es prueba suficiente para determinar si existe diferencia entre lo apreciado por la Administración en el mes de octubre de 2008 y lo apreciado, calculado e establecido por los expertos para el mes de enero de 2010.”

En sentido de lo expuesto la representación del Ministerio Público señala que existe criterio emanado del Juzgado Superior Sexto Contenciosos Administrativo de la Región Capital en sentencia 8 de febrero de 2010 causa 09-0478, que en relación a la prueba de experticia judicial expuso lo siguiente:

Tal situación se desprende de la situación que puede presentarse en economías variantes como la Venezolana, en cuyo caso, la diferencia entre la fecha en que se realiza un avalúo por Inquilinato y la que puede desarrollarse en la oportunidad de evacuación de las pruebas, implica una valoración que envuelve una necesaria diferencia producto sólo del transcurso del tiempo, sin que ello quiera decir que la Administración incurrió o no en un vicio.

De allí que no sólo resulta evidente que el informe fue consignado vencido el lapso para ello, y sin que mediara solicitud de prórroga alguna, resultando el mismo extemporáneo, sino que fue realizado bajo valores y parámetros que no determinan ni aportan ninguna prueba de que la Administración haya actuado o no conforme a derecho, por lo que este juzgado debe desechar el informe de la experticia realizada en el presente caso. Así se decide.

Con ello la representación del Ministerio Público sostiene que el informe de avalúo evacuado por la parte recurrente, no es suficiente para demostrar que el dictamen realizado en el avalúo y el informe técnico realizados en la instancia administrativa no se correspondieron con los valores reales, por cuanto en nuestro país el desarrollo de la economía es fluctuante, y por tanto existirá siempre una diferencia entre los valores apreciados por la administración y los presentados como resultante de la experticia realizada en el transcurso del procedimiento judicial, sin que dicha diferencia pueda considerarse como el elemento suficiente para afirmar que existió vicio en la apreciación de la administración.

Afirma la Fiscalía que los recurrentes tenían la carga de desvirtuar la legalidad del acto impugnado, a través de los mecanismos probatorios idóneos para ello, con la finalidad del establecimiento de la situación jurídica infringida, esto en virtud de la presunción de legitimidad que reviste el acto administrativo, lo cual no sucedió en el procedimiento judicial, por cuanto la prueba evacuada en autos no resulto suficiente para lograr demostrar tal argumento. Finalmente solicitó que se declarará sin lugar el recurso interpuesto.

IV

DE LA COMPETENCIA

Debe este Tribunal pronunciarse con relación a su competencia para conocer el presente recurso contencioso administrativo de nulidad (Inquilinario). A tal efecto, se observa que el Decreto Con Rango y Fuerza De la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 10 establece lo siguiente:

Artículo 10: “la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la Republica se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativa en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.”

A su vez y el artículo 259 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela señala:

la jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de justicia y a los demás tribunales que determine la ley; los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas lesionadas por la actividad administrativa

.-

En estricto acatamiento a lo establecido en la normativa transcrita ut supra, este Órgano jurisdiccional declara su competencia para conocer y decidir en primera instancia el recurso de nulidad interpuesto. Y así se decide.

V

PUNTO PREVIO

Ahora bien, este Tribunal Superior antes de proceder al análisis de fondo pasa a pronunciarse con respecto a la solicitud de desistimiento formulada por el ciudadano F.P.A., antes identificado, en los siguientes términos:

En fecha 05 de octubre de 2009, el abogado M.P.S., apoderado de la parte recurrente informa al tribunal mediante diligencia que corre al folio 88, del desistimiento del recurrente F.P.A., en consecuencia solicita se homologue el desistimiento de la persona colectiva P.R.C. & Pub C.A.; Igualmente en fecha 23 de noviembre de 2009, el ciudadano F.P.A., identificado ut supra, actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil P.R.C. & PUB, C.A., asistido por el abogado M.P.S., suscribió diligencia en la que solicita formalmente su desistimiento. En ese sentido, visto que el desistimiento de la parte indicada se planteó en dos oportunidades distintas, en forma diferente, esta juzgadora pasa a analizar lo peticionado estudiando las solicitudes efectuadas en forma separada.

Por una parte, en fecha 05 de octubre de 2009, el apoderado de la parte recurrente expuso mediante diligencia lo siguiente:

(…)Informo a este tribunal de la causa, que el representante judicial de la sociedad mercantil arriba referida, identificado como F.P.A. plenamente identificado en el encabezamiento del escrito (solicitud) folio uno (1) del expediente en cuestión; en consecuencia, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil P.R.C. y Pub, C.A, solicito el desistimiento de tal persona colectiva o moral en el presente juicio, prosiguiendo hasta el final mi mandante Ving Fu Chan, quien de seguida actua en la fase sucesiva del proceso(…)

En atención al contenido de la diligencia suscrita por el abogado de la parte recurrente, se hace necesario traer a colación lo dispuesto en el primer aparte del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, la norma en cuestión dispone lo siguiente:

Las reglas del Código de Procedimiento Civil regirán como normas supletorias en los procedimientos que cursen ante el Tribunal Supremo de Justicia. Sin embargo, cuando en el ordenamiento jurídico no se contemple un procedimiento especial a seguir, se podrá aplicar el que juzgue más conveniente para la realización de la justicia, siempre que tenga su fundamento jurídico legal

.

Es así, que tal y como se desprende de la norma transcrita, en todo aquello no contemplado en el procedimiento especial, como es el caso del desistimiento en el procedimiento seguido en el presente caso, se hace necesario aplicar de forma supletoria lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil venezolano. Al respecto la norma adjetiva a aplicar por vía supletoria, señala en relación a las facultades que deben ser expresas en los poderes lo siguiente:

Artículo 154. El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa.

Resaltado añadido.

Así, siguiendo lo dispuesto en el contenido de la norma citada, para que un apoderado pueda efectuar válidamente un desistimiento, este debe estar expresamente facultado para ello en el poder otorgado. En ese orden, al observar el instrumento poder otorgado por los ciudadanos Ving Fu Chan plenamente identificado, y la sociedad mercantil P.R.C. & Pub representada por su presidente F.P.A., que riela al folio 11 del expediente, en cuanto a las facultades expresamente conferidas se distingue lo siguiente:

(…) En consecuencia, nuestro mandatario o apoderado en mención tendrá las siguientes facultades: Intentar hasta su terminación la acción respectiva a la solicitud de NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO en mención, vale decir de la resolución antes señalada por ante el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del la Región Capital, donde corresponda de acuerdo a la insaculación; darse por citado y notificado; promover y evacuar pruebas; intentar recursos ordinarios y extraordinarios; presentar informes y conclusiones, en fin podrá ejercer todos los actos útiles y necesarios durante el proceso anteriormente señalado, por cuanto las facultades que aquí le son conferidas son a titulo enunciativo y por ningún respecto taxativas o limitativas, debido a que es nuestra intención investirlo de la más amplia representación de los mandantes en el juicio a iniciar.

Así las cosas, es evidente que en el poder otorgado por los ciudadanos Ving Fu Chan y F.P.A., ya identificados, no consta expresamente la facultad del apoderado para efectuar desistimiento, y visto que, tal mención expresa es necesaria, esta juzgadora niega la homologación del desistimiento solicitado por el apoderado de la parte recurrente en fecha 05 de octubre de 2010.

En razón de lo expuesto este Tribunal Superior niega el pedimento efectuado por el apoderado de la parte recurrente conforme a lo dispuesto en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, aplicado de forma supletoria conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. Así se declara.

Ahora bien, el 23 de noviembre de 2009, el ciudadano F.P.A., identificado ut supra, actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil P.R.C. & PUB, C.A. asistido por el abogado M.P.S., estampó diligencia mediante la cual manifestó:

(…) Actuando en esta oportunidad en representación de la persona moral y colectiva en referencia, desisto formalmente del presente procedimiento donde se encuentra incursa mi representada (…)

Resaltado del Tribunal.

Atendiendo al desistimiento solicitado directamente por uno de los recurrentes, debe tenerse en cuenta lo indicado el primer aparte del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, citado ut supra, que remite a la aplicación supletoria del Código de Procedimiento Civil. Siendo ello así, debe este Tribunal Superior verificar que la referida solicitud cumpla con los requisitos consagrados en el referido instrumento normativo, en ese sentido es necesario traer a los autos lo dispuesto en el artículo 265 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:

El demandante podrá limitarse a desistir del procedimiento; pero si el desistimiento se efectuare después del acto de la contestación de la demanda, no tendrá validez sin el consentimiento de la parte contraria

.

De manera que, este Despacho Judicial en primer lugar debe aclarar, que en el procedimiento para dictar sentencia de merito en los recursos contenciosos administrativo de nulidad contra actos administrativos de efectos particulares, no se estableció la figura de la contestación propiamente dicha, sin embargo en el décimo segundo aparte del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, se estableció la obligación del Tribunal que conozca la causa de ordenar la citación del representante del organismo o del funcionario que haya dictado el acto; la notificación del Fiscal General de la República, si éste no hubiere iniciado el juicio, así como la citación de los interesados, por medio de carteles que se publicarán en un (1) diario de circulación nacional, para que se den por citados, en un lapso de diez (10) días hábiles siguientes, por lo cual una vez transcurrido el referido lapso deberá entenderse que finalizó el lapso para que la contraparte así como los interesados realicen los alegatos que consideren pertinentes.

Alegatos que en el caso de que no hubieren sido efectuados, como es el caso de autos, se entienden en virtud de las potestades que revisten a la Administración, que se han dado en los términos de negar, rechazar y contradecir lo expuesto por el recurrente en su escrito recursivo.

Ahora bien, corresponde a este Despacho Judicial emitir pronunciamiento en relación a la solicitud de desistimiento planteada, en ese sentido, se observa que en auto de fecha 21 de octubre de 2009, este Tribunal emitió pronunciamiento en relación a las pruebas promovidas por el abogado M.P.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte recurrente.

De manera que, para la fecha en que se realizó la solicitud de desistimiento, se habían practicado las citaciones y notificaciones ordenadas y habían transcurrido los lapsos indicados en las boletas libradas, en ese orden la presente causa se encontraba en la etapa de evacuación de pruebas según lo establecido en el décimo segundo aparte del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. En consecuencia, para que el desistimiento solicitado fuese procedente era necesario el consentimiento de la otra parte, que no se evidencia en ninguno de los folios que conforman el expediente.

Siendo ello así, este Tribunal Superior niega el pedimento efectuado por la parte recurrente conforme a lo dispuesto en el artículo 265 del Código de Procedimiento Civil, aplicado de forma supletoria conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Determinada, como fue, previamente la competencia de este Órgano Jurisdiccional para conocer del presente recurso contencioso administrativo de nulidad del acto administrativo recurrido, corresponde a este Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, decidir el fondo del asunto, en los siguientes términos:

Debe aclararse en primer lugar lo relacionado con la discrecionalidad del funcionario en los procedimientos relacionados al avalúo del inmueble alegada por la parte recurrente, en ese sentido ha de señalarse que en la administración se distinguen actos discrecionales y actos reglados; conforme lo explica J.C.B. en su artículo Los Límites a la Discrecionalidad , La Arbitrariedad y la Razonabilidad de la Administración publicado en la obra colectiva titulada V Jornadas Internacionales de Derecho Administrativo “Allan Randolf Brewer- Carías” Los Requisitos y Vicios de los Actos Administrativos, Ediciones Fudena, Caracas 2000 , quien señala:

(… ) en ejercicio de su actividad ‘discrecional’ la administración actúa con mayor libertad pues lo hace, conforme lo explica M.M. de acuerdo a normas o criterios no jurídicos, vale decir, no legislativos, constituidos por datos que, en la especie concreta, se vinculan a exigencias de la técnica o la política, y que representan el mérito, la oportunidad, conveniencia del respectivo acto

Mientras que, tal y como lo señala el mismo autor del artículo in comento, la administración en ejercicio de la actividad reglada:

(…) actúa de acuerdo a normas jurídicas, a normas legislativas preestablecidas (omissis) La actividad reglada se reduce a la constatación del supuesto de hecho legalmente definido de manera completa y a aplicar cuando se está en su presencia, lo que la propia Ley ha determinado también con absoluta precisión (…)

En ese orden de ideas, debe traerse a colación la norma contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concretamente el artículo 30 del referido texto normativo que señala:

(…) Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Parágrafo Único:

A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal. (…)

Dicha norma establece los parámetros legales que deben seguirse para determinar el valor de un inmueble a los fines de fijar el canón de arrendamiento en los inmuebles objeto de regulación, es decir, los factores que han de servir de base a la administración a los efectos de establecer el valor del inmueble a los fines de fijar el canón de arrendamiento.

En ese sentido, y siguiendo la distinción entre actos discrecionales y actos reglados antes referidos, se desprende que en el caso de autos se trata de un acto reglado, porque la ley claramente regula en el articulo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como debe determinarse el valor del inmueble a los fines de la regulación, en ese sentido, la actividad del funcionario competente se limita a verificar y evaluar los elementos que la citada disposición legal preceptúa de forma taxativa, y en base a esos elementos, y no otros, determinar el valor del inmueble del cual se trate.

En el caso de autos se observa en los informes técnicos que rielan a los folios 187 al 189 y 179 al 185, se consideraron los factores de uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, características, acabados y todas aquellas circunstancias capaces de influir en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble su justo valor, así como también, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación; los precios medios de enajenación de inmuebles similares en los últimos 2 años e igualmente, el estado de conservación y mantenimiento en que se encontraba el inmueble, y en base a ello se fijó el canon máximo de arrendamiento mensual para los locales comerciales objeto de regulación.

En atención a ello, en cuanto a la supuesta discrecionalidad del funcionario presente en los procedimientos administrativos relacionados con el avalúo del inmueble que sirvió de base a la Resolución impugnada, alegada por el recurrente, debe señalarse que en ningún caso pueden ser consideradas como un acto discrecional por parte del funcionario que lo efectúa, pues el dictamen de dicho avalúo y del informe técnico que rielan a los folios 187 al 189 y 179 al 185 respectivamente en el expediente administrativo de la Dirección General de Inquilinato signando con el número 58.669; han seguido los trámites, requisitos y formalidades necesarios para su validez y eficacia, para llegar a los dictámenes respectivos; la administración ha considerado los parámetros que indica la ley, (respecto de los que cabe acotar se tratan en su mayoría de elementos objetivos que no dan lugar a apreciaciones como lo seria la dimensión por ejemplo). En consecuencia, los informes técnicos tomados como base para dictar el referido Acto Administrativo no pueden considerarse actos viciados por ser producto de la actuación discrecional del funcionario que los dicta, pues no son actos discrecionales, y además estuvieron ajustados a lo indicado en las normas legales para su realización. Así se declara.

En relación a lo argumentado por el recurrente en cuanto a que según su decir “(…) el uso, calidad, situación y las circunstancias relacionadas con el ejercicio del comercio que en la actualidad efectúan sus inquilinos, no existen las condiciones adecuadas que deban considerarse florecientes para la comercialización de de cualquier rubro. Existen inmuebles para el uso comercial situados en zonas estratégicas, tales como avenidas céntricas, boulevares, entre otros a los que bien pudiera aplicarse el porcentaje de rentabilidad que le ha sido aplicado al inmueble en cuestión, porcentaje que consideran desde todo punto de vista excesivo (…)”, debe aclararse que el porcentaje aplicado por la Resolución impugnada responde estrictamente a lo preceptuado en el articulo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala lo siguiente:

(…) Artículo 29 La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente DecretoLey, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:

a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual

b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual

c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual

d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual

Parágrafo Único:

El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social. (…)

En relación a la norma transcrita se observa, que el valor del inmueble es el supuesto que dará lugar a la determinación del porcentaje de rentabilidad, no la ubicación, o las características de la zona, que si bien pueden influir en el valor del mismo, no son en resumidas cuentas la razón que sirve de presupuesto necesario para la aplicación del porcentaje de rentabilidad que se discute. Igualmente se desprende del avalúo, que el valor ponderado del inmueble es de Ochocientos Diez Mil Bolívares con Cero Céntimos (810.000,00 Bs.), cantidad que expresada en Unidades Tributarias, valorada la Unidad en Cuarenta y Seis Bolívares con Cero Céntimos (46,00 Bs.) vigente para la fecha, representa Diecisiete Mil Seiscientos Ocho con Sesenta Unidades Tributarias (17.608,60 U.T.), por lo que es evidente que el valor del inmueble objeto de la regulación expresado en Unidades Tributarias, supera las Doce Mil Quinientas Una Unidades Tributarias (12.501 U.T.) por lo que encuadra en el supuesto contemplado en el literal “d” del citado artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en ese sentido es perfectamente aplicable el porcentaje de rentabilidad del 9% para el caso aquí discutido. Así se declara.

Asimismo, en relación a lo alegado por los recurrentes atinente a “el deterioro y desgaste, debido a su data de construcción”, apreciado a su decir, en forma errada, y por tanto el valor determinado por los informes técnicos que sirvieron de base al acto impugnado y consecuencialmente el valor tomado como referencia para dar el dictamen en la Resolución impugnada, según el recurrente no se corresponden con los valores reales; las pruebas promovidas y evacuadas por el recurrente durante la fase probatoria del presente juicio, destinadas a establecer la veracidad de sus argumentos fueron la prueba de Inspección Judicial sobre los locales comerciales, así como experticia consistente en el avaluó, que según lo expresado en por el recurrente determine el valor real de los locales comerciales. En fecha 21 de octubre se admitieron las pruebas promovidas fijándose el vigésimo quinto día (25to) de despacho siguiente a la fecha del auto de admisión de pruebas, para la evacuación de la misma. Igualmente se fijo el segundo (2do) día de despacho siguiente para el acto de nombramiento de expertos. En fecha 2 de diciembre de 2009, se postergo la oportunidad fijada para la evacuación de esa prueba para el tercer día de despacho siguiente.

Llegada la oportunidad procesal para la evacuación de la prueba de Inspección Judicial el día 13 de enero de 2010, mediante diligencia de esa misma fecha suscrita por el abogado de los recurrentes; expuso: “… formalmente desisto de la inspección judicial promovida en el escrito de fecha 05 de octubre de 2009…”. En esa misma fecha previo anuncio efectuado a las puertas del Tribunal de la evacuación de la prueba de Inspección Judicial dejando constancia de la no comparecencia de la parte promoverte, ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno; y vista la diligencia de la parte promoverte, el Tribunal declaró desierto el acto. En ese sentido no tiene este juzgador nada que apreciar al respecto de la prueba in comento.

En relación a la prueba de experticia consistente en el avaluó de los inmuebles objeto de regulación, nombrados los expertos, se práctico la última juramentación de expertos en fecha 25 de noviembre de 2009, conforme a ello se dió apertura según lo acordado a un lapso de quince días de hábiles contados luego de que constara en autos la última de las juramentaciones ordenadas, para que los mismos procedieran a consignar la mencionada experticia.

En fecha 13 de enero de 2010 la representación judicial de la parte recurrente solicitó a este Tribunal: “otorgue o establezca un plazo de prórroga a fin que los expertos designados para practicar la experticia del inmueble… (omissis)… por cuanto existió dificultades entre los peritos en su localización recíproca”.

En fecha 18 de enero de 2010, el representante judicial de la parte actora estampó diligencia mediante la cual ratificó la diligencia anterior al solicitar: “una prórroga del plazo de evacuación de pruebas, a objeto que los expertos o peritos nombrados para la realización de la experticia al inmueble puedan presentar el respectivo informe de avalúo real”.

En fecha 21 de enero el Tribunal acuerda lo solicitado, estableciendo una prorroga de quince (15) días de despacho computados a partir del vencimiento lapso de evacuación de pruebas. El dos (02) de febrero, los expertos consignaron formalmente el informe de experticia solicitado.

La prueba de experticia evacuada concluye que “una vez evaluada y tomados en cuenta todos los criterios de obligatoria apreciación para la estimación del valor inquilinario, y el correspondiente canon de arrendamiento de los inmuebles objeto de estudio identificado como un conjunto comercial que conforma una unidad indivisible constituido por los locales 4, 5, 6, 7 y área techada, frente a los locales (…) se concluye que el canon de arrendamiento mensual aplicable según la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, calculado a razón del 9% anual, es, para la fecha actual dos (02) de febrero de 2010, como sigue: locales 4 y 5: BOLÍVARES SEIS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE CON 58/100 AL MES (6.237.58 Bs.). Locales 6 y 7: BOLÍVARES SEIS MIL TRESDCIENTOS CATORCE CON 76/100 (6.314,76 Bs.); todo lo anterior suma como canon de arrendamiento para la presente experticia de: BOLIVARES DOCE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS CON 34/100 AL MES. Dejamos así cumplida la misión que nos fue encomendada”.

Así de la prueba evacuada no se desprenden argumentos suficientes para constatar que los valores declarados por la administración en los informes que sirvieron para dictar la Resolución, son producto de algún vicio que anule o haga anulable el precitado acto administrativo, y que por tanto los valores de dicho dictamen no se ajustaron al valor real del inmueble, y que en consecuencia el mismo deba declararse írrito. La prueba evacuada solo refleja el valor a la fecha en que se practicó la experticia determinado por los peritos; en consecuencia esta Juzgadora comparte la opinión de la Representación Fiscal al indicar que el avaluó practicado “(…) no es prueba suficiente para determinar si existe diferencia entre lo apreciado por la Administración en el mes de octubre de 2008 y lo apreciado, calculado e establecido por los expertos para el mes de enero de 2010. Más aun, debe indicarse que dadas las condiciones particulares del desarrollo de la economía nacional, la apreciación puede ser variable en el tiempo.

En los informes técnicos practicados por la administración para dictar la Resolución, se evidencia que el inmueble que fue objeto de regulación por parte del órgano administrativo, en lo que respecta a su canon de arrendamiento máximo mensual, se encuentra constituido por locales comerciales Nos. 4 - 5 y una parte techada, 6 -7 y una parte techada del inmueble identificado como edificio “Pichincha”, ubicado en la calle Este 8 Bis, entre las esquinas Horcones a Niquitao, Urbanización el Conde, Parroquia San A.M.L.d.D.C., esta conformada por una estructura de concreto armado , paredes de bloques de arcilla con acabados y revestimiento de friso liso, baños con piezas sanitarias y cerámica, cubierta de techos en concreto armado, pintura de caucho, pisos de cerámica, ventanas basculantes de vidrio, marcos de hierro, puertas de madera entamborada con s.m. en hierro, con todos los servicios básicos, razón por la cual el informe técnico concluye en sus observaciones que “(…) su estado físico de conservación y mantenimiento “es bueno”. La zona posee los servicios públicos” lo cual consta del informe técnico que corre inserto en los folios 179 al 185 respectivamente en el expediente administrativo, condiciones que en nada son desvirtuadas por el informe pericial evacuado en fase probatoria en el presente juicio, en nada se hace palpable que la apreciación de la administración no tomó en cuenta las condiciones del inmueble.

Debe esta juzgadora apreciar que los recurrentes al haber impugnado el acto administrativo emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, contenido en la Resolución Nº 0012601, de fecha 29 de octubre de 2008, mediante el cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para los locales comerciales identificados el primero con los números 4 y 5 y el segundo con los número 6 y 7 que se encuentran en el inmueble ubicado en el Edificio Pichincha, Calle Este 8 Bis, entre las esquinas Horcones a Niquitao, Urbanización el Conde, Parroquia San A.d.N., Municipio Libertador del Distrito Capital, porque consideraron que estuvo presente la discrecionalidad del funcionario no ajustada a derecho, pues según su dicho, tanto el informe de avalúo como el informe técnico, instrumentos que sirvieron de base a la Administración para fijar el canon de arrendamiento máximo mensual de un inmueble, no tomaron en consideración el estado real del inmueble del cual es arrendatario, estaba obligado a desvirtuar el contenido de los mismos con los medios probatorios suficientes para demostrar el error de hecho en el cual, a su decir, incurrió la administración.

Este Tribunal debe advertir que sólo puede declarar la procedencia de un recurso contencioso administrativo de nulidad, cuando el recurrente demuestra durante el desarrollo del juicio, que el acto impugnado está afectado por uno o varios de los vicios establecidos en los artículos 19 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ello en virtud de la presunción de legitimidad de la cual están investidos los actos administrativos

En ese sentido, la prueba evacuada no logra por sí sola demostrar que el acto impugnado adolece de alguno de los vicios a los cuales la ley le asigna la consecuencia jurídica de declarar nulo el acto. En general no logra desvirtuar la presunción de legalidad de la que está revestido el acto administrativo en cuestión.

En tal sentido, al no desprenderse de autos elementos de convicción que permitan a este sentenciador declarar la nulidad del acto recurrido, debe indicarse que en el presente caso, no se constata la existencia de los vicios denunciados, por lo que en mérito de las consideraciones que anteceden, este órgano jurisdiccional declara que la Resolución Nº 0012601, de fecha 29 de octubre de 2008, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, que fue objeto de impugnación, se encuentra ajustada a derecho, razón por la cual, resulta forzoso declarar sin lugar el presente recurso contencioso administrativo de nulidad. Así se decide.

V

DECISIÓN

Por las razones expuestas, este Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

1. SU COMPETENCIA para conocer en primera instancia del Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto por los ciudadanos VING FU CHAN y F.P.A., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.494.880 y V-19.201.297 respectivamente, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00012601 de fecha 29 de octubre de 2008 dictado por la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA por órgano del entonces MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA (MINFRA), mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento para los locales comerciales identificados el primero con los números 4 y 5 y el segundo con los número 6 y 7 que se encuentran en el inmueble ubicado en el Edificio Pichincha, Calle Este 8 Bis, entre las esquinas Horcones a Niquitao, Urbanización el Conde, Parroquia San A.d.N., Municipio Libertador del Distrito Capital.

2. NIEGA LA HOMOLOGACIÓN del desistimiento solicitado por F.P.A., titular de las cédula de identidad Nos. V-19.201.297 en su condición de Presidente de la sociedad mercantil “P.R.C. & PUB, C. A.

3. SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad ejercido por los ciudadanos VING FU CHAN y F.P.A., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.494.880 y V-19.201.297 respectivamente, esté último en su condición de Presidente de la sociedad mercantil “P.R.C. & PUB, C. A.” asistidos por el abogado M.P.S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 18.899, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00012601 de fecha 29 de octubre de 2008 dictado por la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA por órgano del entonces MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA (MINFRA).

Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia de la presente decisión. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en el Despacho del Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con sede en Caracas, a

los nueve (09) días del mes de julio del año dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL,

MARVELYS SEVILLA SILVA

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

R.P.

En fecha nueve (9) de julio, siendo las dos post meridiem (2:00p.m), se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nº 080-2010

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

R.P.

Exp. N° 1092-09