Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 13 de Mayo de 2011
| Fecha de Resolución | 13 de Mayo de 2011 |
| Emisor | Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Gary Coa León |
| Procedimiento | Recurso De Nulidad (Inquilinato) |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En Su Nombre
JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL
En fecha 13 de mayo de 2009, se recibió en este Tribunal, previa distribución, el recurso de nulidad interpuesto por el abogado F.R.L., Inpreabogado N°. 4.813, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil WILLIAM Y LUCY II INTERNACIONAL ALTA PELUQUERIA S.R.L., (arrendataria del inmueble), contra la Resolución Nº 00012890 dictada en fecha 19 de febrero de 2009, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, contenida en el expediente administrativo N° 83.480-F5, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual al local para oficina N° 42, situado en el piso 3 (propiedad horizontal), del inmueble denominado "Centro Comercial Caracas", ubicado entre las transversales 3¬-6-2E Y 3-6-1-E, de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, Caracas, Distrito Capital, en la suma de TRES MIL CUATROCIENTOS SIETE BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.F. 3.407,67), además de la cantidad de Trescientos Treinta y Cinco Bolívares con Setenta y Tres céntimos (Bs.F. 335,73), como contribución para el pago de los gastos comunes (condominio) causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual asciende a la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.F. 3.743,40).
Por auto de fecha 14 de mayo de 2009 se ordenó oficiar a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, a fin de que remitiese a éste Tribunal los antecedentes administrativos del caso.
En fecha 08 de junio de 2009 se ordenó abrir cuaderno separado con los antecedentes administrativos del caso, consignados en fecha 03 de junio de 2009 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones.
En fecha 10 de junio de 2009 este Juzgado asumió la competencia para conocer del presente caso, admitió el presente recurso de nulidad, y ordenó citar al ciudadano Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones y a la ciudadana Procuradora General de la República, a objeto de que tuviesen conocimiento del recurso y pudiesen ejercer la defensa del acto recurrido si lo estimaran conveniente. Igualmente se ordenó notificar a la ciudadana Fiscal General de la República y librar boleta a la ciudadana F.T.M. y a la Sociedad Mercantil Representaciones Merinur, C.A., en su condición de propietaria e inquilina del inmueble objeto de regulación, respectivamente.
En fecha 05 de mayo de 2010 cesada la suspensión provisional de la que fue objeto el Juez de este Tribunal, se ordenó la continuación del juicio previa notificación de las partes.
En fecha 06 de julio de 2010 se libró el cartel previsto en el artículo 80 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. En fecha 12 de julio de 2010 se entregó el referido cartel al abogado F.R.L., actuando como apoderado judicial de la parte recurrente. En fecha 19 de julio de 2010 el aludido abogado consignó un ejemplar del Diario “ULTIMAS NOTICIAS” de fecha 15 de julio de 2010 donde apareció publicado el referido cartel.
En fecha 03 de agosto de 2010 este Tribunal fijó para las diez (10:00 a.m.) de la mañana del décimo quinto día de despacho siguiente la Audiencia de Juicio en la presente causa.
En fecha 29 de septiembre de 2010 se celebró la audiencia de juicio en la presente causa, se dejó constancia de la comparecencia de las partes, quienes expusieron oralmente sus alegatos y consignaron escritos de promoción de pruebas.
Mediante diligencia de fecha 04 de octubre de 2010 el abogado J.A.P.J. apoderado judicial de la ciudadana F.T.d.T., en su carácter de tercera interviniente en el presente proceso, se opuso a la admisión de la prueba de inspección judicial promovida por la parte recurrente.
En fecha 05 de octubre de 2010 este Tribunal se pronunció sobre la oposición a la prueba planteada, así como sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 02 de noviembre de 2010 la abogada M.d.C.E.M., en su carácter de Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso-Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, consignó escrito de opinión fiscal en la presente causa.
En esa misma fecha, el Tribunal fijó un lapso de treinta (30) días de despacho para dictar sentencia.
I
DEL RECURSO DE NULIDAD
Narra el apoderado judicial del arrendatario del inmueble objeto de la regulación recurrida que, mediante Resolución N° 00012890, de fecha 19 de febrero de 2009, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura reguló el local para oficina N° 42, situado en el piso 3 (propiedad horizontal), del inmueble denominado "Centro Comercial Caracas", ubicado entre las transversales 3-¬6-2E y 3-6-1-E, de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, Caracas, Distrito Capital, fijando el monto máximo del canon de arrendamiento mensual en la suma de TRES MIL CUATROCIENTOS SIETE BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 3.407,67), además de la cantidad de Trescientos Treinta y Cinco Bolívares Fuertes con Setenta y Tres céntimos (Bs.F. 335,73), como contribución para el pago de los gastos comunes (condominio) causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual asciende a la cantidad de Tres Mil Setecientos Cuarenta y Tres Bolívares Fuertes con Cuarenta Céntimos (Bs.F. 3.743,40).
Que del avalúo practicado al efecto, se desprende que la Dirección de Inquilinato le asignó una renta al local N°. 42 del tercer piso del Edificio Centro Comercial Caracas, ya antes identificado del ocho por ciento anual (8%), calculados sus valores unitarios a razón de cuarenta y seis bolívares fuertes sin céntimos (Bs.F. 46,00), de conformidad con lo dispuesto en la P.N.. 0062 de fecha 22 de enero de 2008, dictada por el Ministerio del Poder Popular para las Finanzas y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 38855 de fecha 22 de enero del año 2008, observando que en tal operación valuatoria, no tomó en consideración la Administración los requisitos previstos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, determinantes para la fijación del precio a regular, sólo se limitó a establecer porcentajes sin fundamentos lógicos y técnicos a los valores atribuidos.
Que el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, infringe en forma directa el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no cumple con ninguno de los requisitos establecidos en dicha norma y que obligatoriamente deben señalarse y motivarse, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 58 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que nos dice que todo lo relacionado con los medios probatorios se regirán por las disposiciones del Código Civil y el Código de Procedimiento Civil.
Que el avalúo de este procedimiento de regulación es la prueba determinante y constituye una verdadera experticia sujeta a los requisitos de forma y fondo señalados en los artículos 1425 del Código Civil, 467 y 559 del Código de Procedimiento Civil y precisamente uno de los requisitos más importantes de estos actos, es la motivación cuyo incumplimiento vicia de invalidez el peritaje.
Que por las razones expuestas, la Resolución recurrida carece de la motivación exigida por los artículos 9 y 18 numeral 5to de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia solicita se declare la NULIDAD de la misma y que se proceda a reestablecer la situación jurídica infringida y se pronuncie en la definitiva sobre la renta máxima que corresponda al inmueble con base a un proceso de valuación ajustado a la Ley, y que a tales fines, se desaplique por incompatibilidad con la Constitución lo previsto en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estima la presente demanda en la cantidad de Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 20.000,00).
II
DE LA AUDIENCIA DE JUICIO
En dicho acto procesal se encontraba presente la ciudadana Amelis Bernard, titular de la cédula de identidad N° 5.896.971, Directora Gerente de la empresa mercantil recurrente, asistida por el abogado J.R., Inpreabogado Nº 53.939, igualmente se dejó constancia que se encontraba presente el abogado J.A.P., Inpreabogado Nº 64.351, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana F.T., propietaria del inmueble objeto de regulación. Asimismo se dejó constancia que no asistió a dicho acto la sustituta de la Procuradora General de la República, ni la Representación del Ministerio Público.
En dicho acto el abogado asistente de la parte recurrente manifestó que hay 3 puntos importantes; en primer lugar, respecto a la aplicación errónea del avalúo del canon de arrendamiento, es inexacto en virtud que no corresponde con la realidad, pues, han pasado 22 años desde la compra de ese inmueble, evidenciándose en el documento de compra-venta de fecha 1988, cuando en la motivación de la resolución, el experto de la Dirección de Inquilinato, establece una edad de 15 años. Que, por el tiempo de construcción, existen fallas en la estructura del inmueble, que afectan el local arrendado, que existen problemas serios de seguridad, los cuales constituyen elementos técnico no tomados en cuenta por el experto designado. En segundo lugar, argumenta la inmotivación de la resolución impugnada, y por último, solicita la declaración de nulidad del acto impugnado. Por último hizo uso de su derecho a promover pruebas.
Por su parte el apoderado judicial de la propietaria del inmueble objeto de regulación señaló que, los alquileres que recibe su representada son su sustento diario, que en el recurso de nulidad inicial no se especificaba claramente los elementos que pretendían la nulidad del acto, nunca alegaron la inmotivación, y considera que no hay inmotivación, pues el recurso, fue dirigido a desvirtuar el avalúo. Que el canon de arrendamiento fijado, esta muy por debajo a cubrir las necesidades de su representada. Contradice enérgicamente que exista inmotivación en la resolución impugnada, alegada en ese momento, violando su derecho a la defensa, pues no hubo tiempo de preparar sus alegatos y ratifica el contenido del acto administrativo. Finalmente igualmente hizo uso de su derecho a promover pruebas.
III
MOTIVACIÓN
Respecto a lo alegado por la parte recurrente en el acto de la Audiencia de Juicio celebrada ante este órgano jurisdiccional, en cuanto a que han pasado 22 años desde la compra de ese inmueble por la hoy arrendadora, evidenciándose en el documento de compra-venta correspondiente al año 1988, cuando en la motivación de la resolución, el experto de la Dirección de Inquilinato, establece una edad de 15 años al inmueble. Observa este Tribunal para decidir que, dicho alegato pudiera constituir un vicio –eventualmente- de ilegalidad en la causa o motivos del acto administrativo (falso supuesto), sin embargo dicho alegato no fue hecho en la oportunidad legal correspondiente, es decir, con la interposición de la demanda, por lo que este Tribunal debe forzosamente desechar el mismo, pues de ser analizado se estaría vulnerando el derecho a la Defensa y la garantía al Debido Proceso, de la tercera interviniente en este proceso, y así se decide.
Por lo que se refiere a la denuncia de inmotivación del acto recurrido hecha por la parte recurrente, pues a su decir, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, infringe en forma directa el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Para decidir al respecto observa el Tribunal que, la denuncia de inmotivación aquí planteada versa sobre omisiones, relativas a que la Administración no tomó en cuenta factores tales como uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, cuya corrección, de ser cierto lo aseverado por la parte recurrente, requiere necesariamente que al Juez se le suministren los elementos probatorios suficientes para determinar la procedencia o no de la denuncia, elementos éstos que no fueron traídos a los autos, dicho en pocas palabras, la parte recurrente alegó la ilegalidad de la Resolución y no la probó, inobservando que todo acto administrativo goza de la presunción de legalidad. En efecto, cuando se denuncia ilegalidad de una Resolución que fija un canon de arrendamiento por no reunir los requisitos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no haberse tomado en cuenta los factores allí establecidos, no basta el simple alegato de violación de la precitada norma legal, sino que hay que desvirtuar la veracidad de ese peritaje efectuado en sede administrativa, lo que no se hizo en esta oportunidad, elemento probatorio que además es indispensable para ir a cualquier eventual reparación o restablecimiento que haya que ordenarse, pues bien, ese elemento indispensable no se aportó en este juicio ya que la parte obligada a probar aunque promovió experticia de avalúo sobre el inmueble objeto del acto administrativo recurrido y la misma fue admitida por este Tribunal, no acudió en ningún momento al acto de nombramiento de expertos, lo que hizo imposible la evacuación de la misma, a los fines de que se fijara un valor al inmueble y poder fijar este Tribunal un canon máximo de arrendamiento mensual, prueba que es fundamental para constatar las denunciadas omisiones de la prenombrada norma legal, por otro lado se observa que en la Resolución recurrida la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, tomó en cuenta los informes técnicos elaborados por ese mismo organismo, donde se establecen los factores necesarios a los fines de la fijación del valor del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en consideración a todo lo antes expuesto, la recurrente no pudo desvirtuar la legalidad del peritaje realizado en sede administrativa, de allí que la denuncia de inmotivación debe declararse improcedente y sin lugar el presente recurso, y así se decide.
IV
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de nulidad interpuesto por el abogado F.R.L., apoderado judicial de la Sociedad Mercantil WILLIAM Y LUCY II INTERNACIONAL ALTA PELUQUERIA S.R.L., (arrendataria del inmueble), contra la Resolución Nº 00012890 dictada en fecha 19 de febrero de 2009, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, contenida en el expediente administrativo N° 83.480-F5, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual al local para oficina N° 42, situado en el piso 3 (propiedad horizontal), del inmueble denominado "Centro Comercial Caracas", ubicado entre las transversales 3¬-6-2E Y 3-6-1-E, de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, Caracas, Distrito Capital, en la suma de TRES MIL CUATROCIENTOS SIETE BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.F. 3.407,67), además de la cantidad de Trescientos Treinta y Cinco Bolívares con Setenta y Tres céntimos (Bs.F. 335,73), como contribución para el pago de los gastos comunes (condominio) causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual asciende a la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.F. 3.743,40).
Publíquese y regístrese. Notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas, a los trece (13) días del mes de mayo del año dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ,
G.J.C.L.
EL SECRETARIO
ALEXANDER QUEVEDO
En esta misma fecha 13 de mayo de 2011, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO
Exp N° 09-2476
