Decisión nº S2-184-11 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 11 de Noviembre de 2011

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva, de fecha 25 de abril de 2011, mediante la cual el Juzgado de la causa declaró sin lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte demandante, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(...Omissis...)

Así las cosas, consta en las actas procesales específicamente a los folios once (11), doce (12) y trece (13) del expediente, documento original –no impugnado- del último contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes intervinientes.

Del referido contrato se evidencian las condiciones de validez temporal del mismo, específicamente en la cláusula cuarta del mismo se evidencia “…El plazo de tiempo de la presente promesa bilateral de compra venta es de NOVENTA (90) días continuos mas treinta (30) días continuos de prorroga, igual y sucesiva contados a partir del día seis de diciembre de 2008, para tramitar todo lo relativo a la adquisición del inmueble descrito y la protocolización del documento definitivo de compra venta, el cual podrá otorgarse en cualquier día dentro del termino establecido en esta cláusula”.

De lo anterior se deduce que el promitente comprador tenía ciento veinte (120) días continuos según la cláusula cuarta del contrato, contados desde el día seis (06) de diciembre de (2.008) para tramitar lo relativo al crédito para la adquisición del inmueble, dicho lapso de ciento veinte (120) días continuos venció el día seis (06) de abril de (2.009).

Esto es así, por cuanto, aún y cuando la cláusula quinta del referido contrato de opción a compra-venta, señale que el lapso de validez establecido fue de ciento veinte (120) días continuos, más treinta días (30) continuos de prorroga, se interpreta claramente que, dicha indicación fue un error de transcripción, toda vez que, de la redacción del inicio de la cláusula quinta se evidencia claramente que el lapso de la opción a compra es, el establecido en la cláusula cuarta, al indicar expresamente la cláusula quinta lo siguiente “....QUINTA: Se ha convenido igualmente en que una vez que haya transcurrido el termino establecido en la CLAUSULA CUARTA de este contrato….”, por lo cual, este juzgador tiene como válido el lapso establecido en la cláusula cuarta del contrato, por evidenciarse que esa fue la verdadera voluntad declarada al momento del otorgamiento del contrato. (subrayado y resaltado de este juzgado).

Ahora bien, determinado como fuera, la fecha tope para el otorgamiento del documento de compra-venta del inmueble objeto de litigio, es preciso evaluar si dentro de ese lapso de tiempo la demandada incumplió con algunas de las obligaciones derivadas del contrato de opción a compra venta autenticado en fecha veintitrés (23) de enero de (2.009) por las partes intervinientes, y para ello, resulta conveniente puntualizar cuales fueron esas obligaciones asumidas por la promitente vendedora, a saber:

1. Conforme a la Cláusula Primera la demandada se obligó a vender al ciudadano Pavell Romero, el inmueble de su propiedad identificado en el referido contrato.

2. Conforme a la Cláusula Cuarta la demandada se obligó a vender el inmueble objeto del contrato de opción a compra-venta dentro del plazo de ciento veinte (120) días continuos contados a partir del día seis (06) de diciembre de (2.008).

3. Conforme a la Cláusula Sexta la demandada se obligó a vender el inmueble descrito en el contrato libre de todo gravamen, con las correspondientes solvencias ocasionadas por servicios públicos y privados de que este dotado el inmueble y libre del pago de impuestos nacionales y municipales, en todo caso se obligó a hacer la tradición legal del inmueble y a responderle del saneamiento conforme a la Ley.

Ahora bien, detallado lo anterior no observa este sentenciador que haya constancia en las actas del expediente que la demandada de autos haya incumplido algunas de las obligaciones previstas en el contrato de opción a compra-venta.

En este sentido, se evidencia de las pruebas consignadas y analizadas, la expedición de las solvencias del inmueble dentro del lapso de validez de la opción de compra-venta.

Así mismo, se observa de la certificación de gravamen consignada que para la fecha once (11) de noviembre de (2.011) no existía ninguna medida ni preventiva ni ejecutiva sobre el inmueble dado en opción a compra, ni mucho menos gravámenes hipotecarios.

Por otra parte, de las actas del proceso no se evidencia que el demandante y promitente-comprador haya instado o solicitado a la ciudadana E.E.B.F. se procediera al otorgamiento del documento definitivo de propiedad sobre el inmueble, y, que ésta se hubiese negado a perfeccionar la compra.

En este punto resulta propicio transcribir literalmente lo alegado por el actor en su escrito libelar cuando afirma “CIUDADANO JUEZ, por convenio de ambas partes, este contrato tuvo que ser renovado, en todo su contenido, es decir, por el mismo tiempo de CIENTO VEINTE DIAS MAS 30 DE PRORROGA, a los fines de que a mi mandante le aprobase el crédito, debido a que por inspección realizada por el perito de la entidad bancaria BANESCO, donde se estaba tramitando el crédito, al ir hacia el inmueble pudo constatar que la planta alta no tenia vía de acceso por la escalera solo una escalera provisional de bombero, por lo que le indico a mi mandante que el crédito no se aprobaría si esto continuaba en esta situación, mi mandante le pidió a la promitente vendedora celebrar de nuevo otro contrato anulando el anterior a los fines de que cumpliera la promitente vendedora en construir una escalera, para que mi mandante pudiese obtener el crédito, y ésta renovó con mi mandante el contrato de opción a compra en fecha 23 de enero del año 2.009, por ante la Oficina de Notaria (sic) Pública Décima Primera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el N° 16, tomo 8.,de los libros de autenticaciones…” (sic) (negrillas y subrayado del juzgado).

Por otra parte, indicó la parte actora en su escrito de informes lo siguiente:

Ahora bien ciudadano Juez, Se contrata al ciudadano R.T., para que le hiciese los trabajos de construcción a la escalera, como en efecto se hizo, al hacer de nuevo la inspección el Perito bancario, pudo detectar que la escalera construida todavía no estaba en condiciones para servir de acceso a la planta alta, por lo que le solicito a mi mandante, realizarle ciertas mejoras, fue entonces que mi representante, le informo esta situación a la promitente vendedora, y ésta se negó rotundamente, a repararla como lo indicaba el perito, es decir, manifestando que si a esa escalera querían hacerle otras modificaciones, las hiciese mi mandante, pero con su dinero, cosa que no acepto y así transcurrió treinta (30) días, del lapso de opción a compra, en discusiones para la decisión a tomar sobre este particular, que buscara la solución pero que ya no le iba a dar más plazo, que no podía cumplir con devolver el dinero establecido en el contrato, y a eso, ya había transcurrido además de los treinta días (30), quince (15) días más

. (sic) (negrillas y subrayado del Tribunal).

De las transcripciones que anteceden se pone de manifiesto los hechos que a juicio del demandante y promitente comprador impidieron el perfeccionamiento de la compra-venta acordada por las partes intervinientes; en este sentido, evidencia quien hoy juzga que, la parte actora en la presente causa y promitente comprador del inmueble objeto de litigio plantea como razón impeditiva del perfeccionamiento del contrato de compra-venta el hecho que “la demandante no realizó la escalera al inmueble tal y como lo requerían los peritos de la entidad bancaria, para que al promitente comprador pudieran aprobarle el crédito”.

Luego de esto, finalmente se construyó una escalera, la cual, no cumplió con los requerimientos de la entidad financiera donde el promitente-comprador iba a optar por el crédito, en atención a ello, la entidad financiera le exigió al promitente-comprador que efectuara unas mejoras a la escalera realizada, y éste le solicitó a la demandada que realizara por su cuenta las mejoras a la escalera –a los fines de que le aprobasen el crédito al promitente-comprador-.

Es el caso que, la demandada de autos y promitente-vendedora se negó a dar cumplimiento al requerimiento del promitente-comprador, con respecto a lo de la reparación de la escalera, en ese sentido, transcurrió el tiempo establecido en el contrato de promesa bilateral de compra-venta, sin que al demandante le hubiesen aprobado el crédito para la adquisición del inmueble.

Ahora bien, en puntos anteriores este Juzgador estableció claramente cuales eran las obligaciones que le imponía a la promitente-vendedora, el contrato de fecha 23 de enero de 2.009, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el N° 16, tomo 8 de los libros de autenticaciones, celebrado con el ciudadano Pavell Romero, en su condición de promitente-comprador.

De un estudio detallado del referido contrato, no se observa que por medio del mismo, la ciudadana E.B.F., se haya comprometido u obligado a construir escalera alguna en el inmueble objeto de litigio; contrario a ello, la cláusula octava del contrato en referencia refiere expresamente lo siguiente: OCTAVA: EL PROMITENTE COMPRADOR declara expresamente que el inmueble objeto de esta PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA será recibido en las mismas condiciones de habitabilidad y uso, en que se encuentra actualmente y totalmente desocupado, lo cual ha sido aceptado conforme, quedando claro que no admitirán reclamaciones posteriores relacionadas con el inmueble opcionado.

De la cláusula transcrita anteriormente se desprende un acto voluntario de aceptación por parte del promitente comprador, de las condiciones de habitabilidad en que se encontraba el inmueble que le fuera dado en opción a compra.

En razón de ello, mal puede el demandante de autos, afirmar que el contrato de compra-venta no se perfeccionó por causas imputables a la promitente-vendedora, por no haber accedido ésta a construir una escalera al inmueble dado en opción a compra.

De los alegatos y probanzas acaecidos en el iter procedimental, queda claramente evidenciado para este sentenciador que la demandada de autos no incumplió el contrato de promesa bilateral de compra-venta autenticado en fecha 23 de enero de 2.009 por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, con el demandante ciudadano Pavell Romero, por cuanto, dentro de sus obligaciones no se encontraba la de construir una escalera al inmueble dado en opción. Así se declara.

En tal sentido, mal puede pretender el demandante establecer obligaciones en detrimento de la demandada, mas allá de lo acordado en el negocio jurídico que los vincula, no en vano la norma adjetiva en el artículo 1.159 del código civil, señala que los “contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”; así las cosas, la parte demandante en la presente causa no demostró que el incumplimiento señalado haya sido por causas atribuibles a la demandada, por ello, mal puede prosperar en derecho la pretensión incoada por el ciudadano Pavell Romero.

Consecuencia de las consideraciones precedentes, debe forzosamente este sentenciador declarar SIN LUGAR la pretensión incoada por la parte actora ciudadano Pavell A.R.F., y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se declara.

V. Dispositiva

Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Sin Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de opción a compra venta intentada por el ciudadano Pavell A.R.P. en contra de la ciudadana E.E.B.F., identificados suficientemente en actas; todo de conformidad con los fundamentos antes expuestos. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante (…).

(…Omissis…)”

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente se desprende:

Que en fecha 28 de septiembre de 2009, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano PAVELL A.R.P. contra la ciudadana E.E.B.F..

Así, la apoderada judicial de la parte actora señaló que, en fecha 11 de noviembre de 2008, su representado celebró un contrato de promesa bilateral de compra venta con la ciudadana E.B.F. autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el Nº 25, tomo 319; así como también, que por convenio de ambas partes el contrato antes referido tuvo que ser renovado -según su decir- en todo su contenido, es decir, por el mismo tiempo de 120 días más 30 de prorroga, a los fines de que a su mandante le aprobasen el crédito, ello, debido a que por inspección realizada por el perito de la entidad bancaria Banesco, donde se estaba tramitando el crédito, al ir al inmueble pudo constatar que la planta alta no tenía vía de acceso por escalera, sólo una escalera provisional de bombero, por lo que le indicó a su representado que el crédito no se le aprobaría si continuaba dicha situación.

De allí que el ciudadano PAVELL A.R.P. le solicitó a la ciudadana E.E.B.F. celebrar nuevamente otro contrato, anulando el anterior, a los fines de que cumpliera la promitente vendedora en construir una escalera para que el promitente comprador pudiese obtener el crédito; a tal efecto, en fecha 23 de enero de 2009, se firmó un nuevo contrato de opción a compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, bajo el Nº 16, tomo 8.

Adicionó que el perito bancario, al hacer de nuevo la inspección, pudo detectar que la escalera no estaba en condiciones para servir de acceso a la planta alta, por lo que el promitente comprador -de acuerdo con su dicho- le solicitó a la promitente vendedora que realizara la mejora de la escalera, según lo requerido por la entidad bancaria, a lo cual, la promitente vendedora se negó, manifestando que si a la escalera querían hacerle otras modificaciones las hiciera pero con dinero de su propio peculio, lo cual no aceptó, y así transcurrieron 30 días del lapso de la opción de compra venta en discusiones para la decisión a tomar sobre ese particular, que buscara la solución pero que ya no le iba a dar más término. Luego ella le expresó -según su criterio- que ya no iba a hacer más mejoras, que ya no iba a renovar más contratos y que no podía cumplir con devolver el dinero establecido en el contrato porque ya no lo tenía, lo había gastado.

Continúa relatando que su mandante empezó a realizarle llamadas y visitas a su inmueble, a los fines de finiquitar la situación, pero todo fue nugatorio ya que su intención era la de no venderle, a pesar de tener en su poder una cantidad por concepto de arras y que tenía que devolver, pero transcurrieron más de 3 meses desde que le comunicó esto, sin poder localizarla, ya que su intermediaria, ciudadana RUBIS M.G.O., extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 81.482.299, le informó a su representado que la ciudadana E.E.B.F. no residía en Maracaibo sino en El Moján.

Igualmente, alegó que el dinero de la opción de compra venta fue entregado a la inmobiliaria, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), más CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo), a la ciudadana RUBIS M.G.O., pariente de E.E.B.F., quien llamó a su mandante y le dijo que el cheque lo elaborara a nombre de la referida ciudadana RUBIS M.G.O.; y así lo hizo el ciudadano PAVELL A.R.M. por órdenes de la propietaria a la inmobiliaria Century 21.

Además, agregó -de acuerdo con sus afirmaciones- que esperando el llamado de la promitente vendedora, a los fines de llegar a un arreglo con respecto a lo de la escalera, porque ella le había informado que había gastado el dinero dado en arras y no tenía cómo pagarle, tuvo conocimiento que había sido demandado por ante el Juzgado Quinto de los Municipios J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial, expediente número 1986-09, en fecha 28 de abril de 2009, lo cual hizo antes de vencerse el contrato de opción de compra-venta (renovado). Al mismo tiempo, señaló que esta ciudadana le informó verbalmente a su mandante que la propietaria era la señora RUBIS M.G.O. pero por un problema le vendió a la ciudadana E.E.B.F. y su mandante consiguió por Internet la decisión del Tribunal Supremo de Justicia donde se verifica que este inmueble ya estuvo en litigio y que en verdad era propietaria la ciudadana RUBIS M.G.O..

Por lo tanto, solicita que se condene a la accionada a pagar lo establecido en la Ley, por daños y perjuicios; a cumplir el contrato de opción de compra venta, tal como fue pactado; y a cumplir con las mejoras del inmueble, a los efectos de su habitabilidad. De allí que demande por cumplimiento de contrato de opción de compraventa a la ciudadana E.E.B.F..

Posteriormente, y luego se ciertas actuaciones procesales, en virtud de que no se pudo citar personalmente, ni por carteles, a la demandada de autos, se designó como defensor ad litem a la abogada DORISMEL ÁLVAREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 110.700, quien, una vez cumplidas todas las formalidades legales, presentó escrito de contestación mediante el cual negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos alegados por el actor en el libelo de demanda por no ser ciertos y por no serle aplicable el derecho invocado.

De conformidad con lo estipulado en el artículo 395 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, la causa quedó abierta a pruebas; siendo el demandante el único en presentar escrito de promoción de pruebas. Ulteriormente, en fecha 8 de julio de 2010, el Juzgado de la causa admitió las pruebas promovidas.

En fecha 5 de octubre de 2010, la accionada, ciudadana E.E.B., debidamente asistida por la abogada M.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 52.004, confirió poder apud-acta a la abogada antes identificada.

En fecha 23 de octubre de 2009, previa solicitud del actor, el Tribunal a-quo decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble ubicado en el barrio San Ramón, calle 21, casa signada con la nomenclatura Nº 16-76, en jurisdicción de la parroquia San F.d.m.S.F.d.e.Z., constituido por una casa quinta de dos plantas cuyos linderos son: Norte: linda con propiedad que es o fue del ciudadano F.A., Sur: linda con calle 21 del barrio San Ramón, Este: linda con propiedad que es o fue de A.R., casa 16-66, y Oeste: linda con propiedad que es o fue de R.R., casa 16-86.

En fecha 8 de febrero de 2011, el demandante presentó escrito de informes, el cual fue ratificado en fecha 10 de febrero de 2011; en fecha 22 de febrero de 2011, la demandada presentó escrito de informes; y en fecha 1° de marzo de 2011, el accionante solicitó la declaratoria de extemporaneidad del escrito de informes de la accionada.

Finalmente, el día 25 de abril de 2011, el Juzgado a-quo profirió decisión, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, mediante la cual el Juzgado de Primera Instancia declaró sin lugar la demanda incoada y condenó en costas al actor; decisión ésta que fue apelada en fecha 28 de abril de 2011 por el accionante, por intermedio de su representación judicial, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a ésta Superioridad, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES, ésta Superioridad deja constancia que las partes que intervienen durante el presente juicio no hicieron uso de su derecho de consignar informes, y consecuencialmente tampoco fueron dispensadas observaciones, de conformidad con el artículo 519 ejusdem.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva, de fecha 25 de abril de 2011, por medio de la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda incoada y condenó en costas al demandante.

Asimismo, y verificado como fue que la parte accionante-recurrente no presentó escrito de informes en esta segunda instancia, y dado que dicha parte fue la única en ejercer el recurso de apelación in commento, contra la singularizada decisión de fecha 25 de abril de 2011 dictada por el Juzgado de la causa, determina este operador de justicia que la apelación incoada deviene de la disconformidad que presenta el actor respecto de la declaratoria sin lugar de la acción propuesta; debiendo ser revisado el fallo apelado íntegramente por este Jurisdicente, ello, en estricto apego a la normativa legal aplicable al caso en concreto.

Quedando así definitivamente delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por este Tribunal ad-quem, es menester proceder a analizar los medios probatorios presentados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora

Acompañó al escrito libelar los siguientes medios de prueba:

• Copia fotostática simple de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, de fecha 16 de julio de 2009, bajo el Nº 37, tomo 86, del cual se evidencia que el ciudadano PAVELL A.R.P. le confirió poder general a la abogada N.M.C.U., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 39.459.

El instrumento en cuestión constituye copia fotostática simple de documento privado, por tanto, al evidenciarse que dicha copia no fue impugnada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Original de documento contentivo de promesa bilateral de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 23 de enero de 2009, bajo el Nº 16, tomo 8°, celebrado entre la ciudadana E.E.B.F. y el ciudadano PAVELL A.R.P., cuyo objeto es el inmueble constituido por una casa quinta de 2 plantas, para habitación familiar, la planta baja consta de 2 dormitorios, 2 baños, 1 sala, 1 comedor, 1 lavadero, 1 cocina-pantry, 1 porche y 1 garaje techado, todo construido en bloque rojos, platabanda, toda frisada con sus instalaciones de aguas negras, aguas blancas y sus respectivas instalaciones eléctricas, la planta alta esta construida con las instalaciones para 3 dormitorios, 3 baños, 1 sala de estar, 1 terraza y los respectivos pasillos internos, el área de construcción de dicho inmueble es de ciento ochenta metros cuadrados (180,00 Mts²) la planta baja, y ciento cuarenta metros cuadrados (140,00 Mts²) la planta alta, pisos de cemento requemado, totalmente cercada con bahareque, con un área de terreno propio que mide ochocientos cincuenta y nueve metros cuadrados (859,00 Mts²), el cual tiene los siguientes linderos: NORTE: Linda con propiedad que es o fue del ciudadano F.A.; SUR: Linda con calle 21 del barrio San Ramón; ESTE: Linda con propiedad que es o fue del ciudadano A.R., casa 16-66; y OESTE: Linda con propiedad que es o fue del ciudadano R.R., casa 16-86. Dicho inmueble esta ubicado en el barrio San Ramón, calle 21, casa asignada con la nomenclatura municipal Nº 16-76, en jurisdicción de la parroquia San F.d.m.S.F.d.e.Z..

• Original de documento contentivo de promesa bilateral de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 11 de noviembre de 2008, bajo el Nº 25, tomo 319, celebrado entre la ciudadana E.E.B.F. y el ciudadano PAVELL A.R.P.; el cual se dejó sin efecto producto de la celebración del contrato de opción de compra venta de fecha 23 de enero de 2009.

Los documentos en referencia constituyen originales de documentos privados, en consecuencia, al constatarse que los mismos no fueron tachados ni desconocidos por la contraparte, de conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, se aprecian en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia certificada del documento de bienhechurías del inmueble dado en opción de compra venta registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., de fecha 22 de junio de 2007, bajo el Nº 3, protocolo 1°, tomo 41, del cual se evidencia que la ciudadana RUBIS M.G.O. le vende a la ciudadana E.E.B.F. el inmueble arriba identificado.

La aludida copia certificada constituye instrumento público emanado de un Registrador Público, con las solemnidades exigidas por la Ley, el cual tiene facultad para darles fe pública, por ende, hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, y aunado a que no fue tachado de falso, de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, éste Juzgador le confiere toda su fuerza probatoria. YASÍ SE APRECIA.

• Copia fotostática simple de escrito libelar mediante el cual la ciudadana E.E.B.F. demanda al ciudadano PAVELL A.R.P. por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, daños y perjuicios y daño moral.

El mencionado libelo constituye copia fotostática simple de documento privado de fecha cierta, pues el mismo es de aquellos en cuya formación no interviene funcionario público alguno, pero que al ser presentado adquiere fecha cierta por cuanto hay certeza del día y la hora en la que se presentó. Así, del referido escrito libelar se obtiene que la ciudadana E.E.B.F. demandó al ciudadano PAVELL A.R.P. por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, daños y perjuicios y daño moral, como ya se dijo, no obstante, ello no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes en el juicio sub facti especie. Y ASÍ SE CONSIDERA.

• Copia fotostática simple a color de constancia de soltería emitida por la Asociación de Vecinos San Ramón (ASOVESARA) de la parroquia San F.d.m.S.F.d.e.Z., de fecha 11 de noviembre de 2008, suscrita por los ciudadanos RONDOVID GONZÁLEZ (presidente encargado), J.A. (secretario de trabajo) y E.G. (actas y correspondencia), mediante la cual los aludidos ciudadanos certifican que la ciudadana E.E.B.F. es soltera y es residente de la comunidad del barrio San Ramón, en la calle 21, casa Nº 16-76 del municipio San Francisco.

La anterior prueba constituye un documento privado emanado de un tercero ajeno a la litis, la cual debe ser ratificada mediante la prueba testimonial de aquellos que suscribieron la referida constancia de soltería, en derivación, al no correr en actas la correspondiente ratificación de la documental en comento, ésta debe desecharse, ello, en sintonía con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia fotostática simple del anverso y reverso del cheque signado con el Nº 95000038, girado contra el Banco Occidental de Descuento, a favor de la ciudadana RUBIS G.O., de fecha 10 de noviembre de 2008, por la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs.F. 40.000,oo); y del cheque signado con el Nº 65000032, girado contra el Banco Occidental de Descuento, a favor de FR Inmobiliarios, C.A., en fecha 16 de octubre de 2008, por la cantidad de diez mil bolívares (Bs.F. 10.000,oo).

Los cheques en referencia constituyen copias fotostática simple de documento privado, por tanto, al evidenciarse que dichas copias no fueron impugnadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia fotostática simple de contrato de reserva, de fecha 16 de octubre de 2008, suscrito por los ciudadanos PAVELL A.R.P., E.E.B.F. y A.R. -representante de la sociedad de comercio Century 21 del Lago Oeste (franquisiante de Century 21 Venezuela, C.A. y la cual esta representada por la sociedad mercantil F.R. Inmobiliarios C.A.)- del que se obtiene que el ciudadano PAVELL A.R.P. (el cliente) declara que se compromete en adquirir el inmueble objeto de litigio por la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,oo) bajo las siguientes condiciones de pago: 1) Diez mil bolívares (Bs.F. 10.000,oo) como reserva; 2) Cuarenta mil bolívares (Bs.F. 40.000,oo) como saldo restante de la opción de compra venta para ser cancelada antes del día 6 de noviembre de 2008; y 3) Doscientos treinta mil bolívares (Bs.F. 230.000,oo) como pago final a través de crédito bancario y crédito PDVSA. Asimismo, se colige que el antedicho cliente autoriza a Century 21 del Lago Oeste para gestionar ante la ciudadana E.E.B.F. (la propietaria) la compra del inmueble, lo que fue aceptado por la propietaria. Y, al mismo tiempo, se desprende que el cliente le hace entrega a “F.R. Inmobiliarios C.A.” de la cantidad de diez mil bolívares (Bs.F. 10.000,oo) en calidad de depósito como garantía para la operación de compra venta.

El precitado contrato constituye copia fotostática simple de documento privado. De allí que al no ser impugnado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a este Jurisdicente. Y ASÍ SE APRECIA.

• Original de solvencia Nº 093406 de fecha 31 de octubre de 2008 de C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo (Hidrolago), del inmueble ubicado en la calle 21, Nº 16-76, sector San Ramón, parroquia San F.d.m.S.F.d.e.Z., la cual se expidió a solicitud de la ciudadana E.E.B.F..

• Original de solvencia expedida por la Gerencia de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio San Francisco, del inmueble ubicado en el barrio San Ramón, calle 21, Nº 16-76, con fecha de liquidación 28 de octubre de 2008 y fecha de vencimiento 27 de noviembre de 2008.

• Original de constancia de número catastral expedida por la Gerencia de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio San Francisco, del inmueble ubicado en el barrio San Ramón, calle 21, Nº 16-76, con fecha de liquidación 28 de octubre de 2008.

• Original de oficio número CC-CC-2008-1641, fecha 27 de octubre de 2008, emanado de la Sub-Coordinación de Registro Inmobiliario de la Alcaldía del Municipio San Francisco, dirigido al Registro Inmobiliario de San Francisco, de la cual se observa que dicha Sub-Coordinación hace constar que el inmueble ubicado en el barrio San Ramón, calle 21, Nº 16-76, en jurisdicción de la parroquia San Francisco, propiedad de E.E.B.F., según documento registrado bajo el Nº 3, protocolo 1°, tomo 41, de fecha 22 de junio de 2007, se identifica con el Nº catastral 23-17-001-U01-001-095-035; todo lo cual se encuentra suscrito por la ingeniera E.A.D.O. (Coordinadora de Catastro).

• Copia simple de Registro de Información Fiscal (RIF), V-11.868.840-2, perteneciente a la ciudadana E.E.B.F., cuyo domicilio fiscal esta ubicado en la calle 21, casa 16-76, sector B/San Ramón; siendo la fecha de expedición del mismo el día 13 de noviembre de 2008 y la fecha de vencimiento el día 13 de noviembre de 2011.

• Copia fotostática simple de plano de mensura emanado de la Coordinación de Catastro de la Alcaldía de San Francisco, del inmueble situado en el barrio San Ramón, calle 21, Nº 16-76, parroquia San Francisco, levantado por el ingeniero J.P., cédula de identidad Nº 7.600.215, cuya fecha de mensura es de septiembre de 1997.

Los singularizados medios de prueba constituyen documentos administrativos, los cuales gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad, por tanto, al no ser desvirtuados por la contraparte por cualquier otro medio probatorio, le merecen plena fe a este Sentenciador, ello, de conformidad con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE ESTIMA.

• Original de certificación de gravamen, de fecha 11 de noviembre de 2008, expedida por el Registro Público del Municipio San F.d.e.Z., de la cual se evidencia que sobre el inmueble objeto de la litis no existe gravamen hipotecario, ni medida de prohibición de enajenar y gravar, ni medida de embargo, ni de secuestro, que hayan sido comunicadas a dicha Oficina de Registro Público durante los últimos 10 años.

La citada certificación de gravamen constituye un instrumento público emanado de un funcionario público competente con las solemnidades exigidas por la Ley, el cual tiene facultad para darles fe pública, así, y visto que no fue tachada de falsa, de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe a este Juzgador en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE CONSIDERA.

• Copia fotostática simple de documento de bienhechurías del inmueble dado en opción de compra venta, registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.e.Z., de fecha 22 de junio de 2007, bajo el Nº 3, protocolo 1°, tomo 41.

Este medio de prueba ya fue objeto de valoración por parte de este Sentenciador; razón por la cual se dan por reproducidas las apreciaciones que en líneas pretéritas se hicieron.

• Promovió copia fotostática simple de sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta circunscripción judicial, de fecha 16 de enero de 2007, obtenida de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual el mencionado Juzgado declaró improcedente la solicitud de ejecución forzosa realizada por la ciudadana Z.P.N.M.; todo ello en el juicio cuya demanda mero declarativa instauró la referida ciudadana Z.P.N.M. contra la ciudadana RUBIS M.G.O..

Respecto de la antedicha sentencia, la cual se extrajo de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, debe destacarse, en relación a la validez de la información contenida en la referida página web, que -según la Sala Constitucional del M.T.d.J. en decisión Nº 982 de fecha 6 de junio de 2001- el singularizado sitio web ha sido diseñado como un medio auxiliar de divulgación de su actividad judicial, es decir, tiene una finalidad netamente informativa que busca simplemente divulgar su actuación sin que en forma alguna se pueda sustituir la información allí contenida con la que reposa en los expedientes; de manera que las informaciones antes mencionadas tienen un sentido complementario, meramente informativo. Una vez ello, sólo resta expresar que de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta circunscripción judicial, de fecha 16 de enero de 2007, se constata únicamente que el referido Juzgado de Primera Instancia declaró improcedente, como ya se dijo, la solicitud de ejecución forzosa realizada por la ciudadana Z.P.N.M. en el juicio cuya demanda instauró la aludida ciudadana contra la ciudadana RUBIS M.G.O.; lo cual no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes en el juicio sub especie litis. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia fotostática simple de página de clasificados publicado en el Diario Panorama, edición de fecha 1° de octubre de 2008, en la que se aprecia que Century 21 del Lago Oeste ofrece en venta “casa de 2 plantas, sector La Coromoto, 6 habitaciones, 4 baños, 10 estacionamientos, por el precio de doscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs.F. 285.000,oo) negociable”.

Los periódicos o diarios sólo tienen el carácter de impresos que no tienen otra naturaleza sino la de divulgadores de noticias por cuanto sólo contienen referencias; razón por la cual se determina que la prueba sub iudice no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes. Y ASÍ SE ESTIMA.

En el lapso probatorio promovió los siguientes medios de prueba:

• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.

Tal invocación no es un medio de prueba susceptible de ser promovido como tal. No obstante, en cumplimiento del principio de exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal debe dejar claro que se apreciarán y valorarán todas las pruebas que consten autos. Y ASÍ SE VALORA.

• Principio de comunidad de la prueba como es el documento de opción de compra venta, de fecha 11 de noviembre de 2008, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el Nº 25, tomo 319; y el documento de opción de compra venta, de fecha 23 de enero de 2009, autenticado por ante la Notaría Décima Primera de Maracaibo bajo el Nº 16, tomo 8.

En sintonía con el mencionado principio de comunidad de la prueba, según el cual las pruebas una vez que son legalmente incorporadas al proceso dejan de pertenecer a las partes para ser adquiridas por el proceso, de manera que las pruebas aportadas pueden beneficiar o perjudicar indistintamente al promovente como a su contraparte, las pruebas vertidas en actas serán analizadas por este Juzgador con independencia de quien las promovió; ello, en razón de que las pruebas cumplen una función pública de acreditación de la verdad. Por ende, los medios de prueba allí señalados como los demás que rielan en autos serán examinados por este Tribunal de Alzada. Y ASÍ SE APRECIA.

• Documentos privados anexos a la demanda.

Todos los medios de prueba, incluidos los privados, serán tomados en cuenta por este órgano jurisdiccional a los efectos de resolver el mérito de la controversia sub litis. Y ASÍ SE CONSIDERA.

• El mérito que se desprende del escrito libelar y específicamente de su petitorio.

Todos los escritos y diligencias de las partes contendientes serán tomados en cuenta igualmente por este órgano jurisdiccional a los efectos de resolver el fondo de la controversia sub examine. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Testimonial del ciudadano R.A.T.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.211.266 y domiciliado en la urbanización Coromoto, calle 174 con avenida 44-53. El antedicho ciudadano, en su declaración, señaló que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Pavell Romero; que no conoce a la señora E.B.; que declara en este juicio porque hizo una escalera en una casa que el ciudadano Pavell Romero iba a comprar y él se la construyó en el barrio San Ramón, municipio San Francisco, y el ciudadano Pavell Romero fue quien le canceló la construcción de dicha escalera; que quien le abría la puerta de la casa era una señora morenita, bajita, más o menos de 40 años, que cree que la referida señora era la supuesta dueña porque así lo decía ella y se llamaba Rubí; que en ese lapso que estuvo trabajando llegó otra persona a inspeccionar la construcción, que decía también ser propietaria, quien era una persona bajita y trigueña, la cual opinaba sobre la construcción de las escaleras; que nunca le dio recibo al ciudadano Pavell Romero por la construcción de la escalera porque le pagaba en efectivo; que sobre esa construcción no le emitió recibo a ninguna de las 2 señoras que inspeccionaban la obra; y que faltaba solamente pintar la escalera, cuando llegaron ese día, a pintar, y la ciudadana Rubí no les quiso abrir la puerta y él llamo al ciudadano Pavell Romero para que le explicara la situación y ella llegó y les dijo que no pintaran nada, que no se iba a seguir trabajando allí, porque iba a vender la casa a otra persona y no al señor Pavell Romero, después que éste les había ya cancelado la totalidad del trabajo.

La testimonial in commento se valora en todo su contenido y valor probatorio; no obstante, y en lo que respecta únicamente a las afirmaciones en las que expresa “creo”, debe indicarse que éstas no tienen bajo la óptica de este Jurisdicente ninguna fuerza probatoria puesto esa expresión le resta solidez a su declaración; todo ello en sintonía con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

• Testimonial de la ciudadana ORELIS J.H.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.112.695, domiciliada en la avenida 19, Nº 83-37, sector Paraíso. La antedicha ciudadana, en su declaración, señaló que en la inmobiliaria Century 21 es asesora inmobiliaria; que la ciudadana E.B. fue quien colocó el inmueble objeto de litigio para su venta en la Inmobiliaria Century 21; que la ciudadana E.B. es de baja estatura, como de 58 años, tez morena y contextura gruesa; que la empresa Century 21 recibió la documentación legal de ese inmueble; que conoce al ciudadano Pavell Romero como cliente que llegó a la oficina en busca de un inmueble; que más o menos en el mes de diciembre de 2008 le ofreció el inmueble al ciudadano Pavell Romero; que el ciudadano Pavell Romero entregó la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) para opcionar el inmueble; que el inmueble fue ofrecido con Ley de Política Habitacional; que cuando comenzó con el proceso de venta, a través de la entidad bancaria, ésta solicitó que se le colocara una escalera a la propiedad que era de dos plantas, llegándose a un acuerdo con la ciudadana E.B., razón por la que comenzaron los trabajos de la escalera, de manera que cuando finalizó la ciudadana E.B. empezó a mostrar desinterés en la venta, no atendía las llamadas, siendo que un buen día con insultos le dijo que ya no iba a hacer la venta, comunicándole al ciudadano Pavell Romero que en el documento de opción existe un cláusula penal que establece que en caso de incumplimiento se ejercieran las acciones legales pertinentes por ante los tribunales competentes; que ellos, los asesores, cuando sucede un caso como así no tienen potestad para actuar jurídicamente porque no son abogados; que se firmaron dos opciones de compra venta porque cuando se inició la primera opción, después la entidad bancaria solicitó la escalera, cuando se llegó el acuerdo con la escalera, para la entidad bancaria ya estaba vencida la opción de compra, y por mutuo acuerdo entre las partes se convino en celebrar un nuevo contrato; que cuando la ciudadana E.B. se dirigió a la oficina Century 21, para buscar información de cómo vender su casa, ella la atendió, le pedió copia del documento, de la cédula y del RIFM; que todo estaba legal; que la inmobiliaria trabaja con contrato de exclusiva; que llegaron a un acuerdo del precio de la casa y firmó el contrato ese día; que iba con ella la ciudadana R.M., así, cuando finalizaron la firma la ciudadana E.B. le confesó que ella era la que aparecía en el documento pero que quien realmente era la dueña era la ciudadana R.M. y por petición de la ciudadana E.B. le solicitó que el pago de cualquier monto de dinero se hiciera a nombre de la ciudadana R.M. y es por eso que el ciudadano Pavell Romero emitió el cheque a nombre de la ciudadana R.M. y da fe de ello; y que luego del problema, presume que de mutuo acuerdo decidieron no vender el inmueble en cuestión, ocasionándole al ciudadano Pavell Romero graves daños, puesto es la persona que canceló todos los impuestos, gastos, para que se le otorgara el préstamo con la entidad bancaria, como impuesto, notarías, etc. Por ende, solicita que se haga justicia para que al ciudadano Pavell Romero le sea resarcido el daño que se le ha ocasionado.

La testimonial sub iudice se desestima en todo su valor probatorio, ya que, tal y como lo resaltó el Juzgador a-quo, la ciudadana ORELIS J.H.S. tiene interés en favorecer al actor puesto que expresó “solicito se haga justicia para que al señor Pavell le sea resarcido el daño que se le ha ocasionado”, lo cual es suficiente para restarle eficacia probatoria a su declaración; todo ello en sintonía con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Ratificó el contenido de todos los documentos públicos y privados agregados al expediente.

Se dan por reproducidas las valoraciones y apreciaciones que precedentemente fueron efectuadas por este Juzgado Superior sobre los instrumentos antes indicados.

• Copia fotostática simple de cédula de identidad de los ciudadanos ORELIS J.H.S. y R.A.T.M..

Las aludidas documentales constituyen copias fotostáticas simple de documentos públicos, por tanto, al no haber sido impugnadas por la contraparte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener como fidedignas mereciéndoles fe en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

Por otra parte, el demandante, con su escrito de informes, presentado por ante el Juzgado a-quo, acompañó una serie de documentales muchas de las cuales ya fueron apreciadas y valoradas por este Jurisdicente. No obstante, se procede a singularizar las documentales aportadas junto con dicho escrito de informes, las cuales fueron: copias simples de cédula de identidad de la ciudadana E.E.B.F.; de contrato de reserva; de cédula de identidad del ciudadano PAVELL ALBERTO y de carnet de PDVSA de dicho ciudadano; de documento de opción a compra venta, de fecha 11 de noviembre de 2008, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el Nº 25, tomo 319; de documento de opción de compra venta, de fecha 23 de enero de 2009, autenticado por ante la Notaría Décima Primera de Maracaibo, bajo el Nº 16, tomo 8; de actas judiciales del expediente número 1986-09 de la nomenclatura interna del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.e.l. y San Francisco de esta circunscripción judicial; de documento de compra venta celebrado entre la ciudadana E.E.B.F. e I.D.C.T.F., autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z., de fecha 7 de octubre de 2010, bajo el Nº 30, tomo 99 (cuya copia certificada mecanografiada también se acompañó); y de decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta circunscripción judicial, de fecha 16 de enero de 2007, obtenida de la página web del Tribunal Supremo de Justicia.

Ahora bien, muchos de los precitados medios de prueba, como ya se dijo, fueron examinados precedentemente, por lo tanto, se dan por reproducidas las valoraciones que al respecto se efectuaron. Sin embargo, los restantes medios de prueba, por haberse incorporado fuera de las oportunidades señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, requerían ser aceptados expresamente por la contraparte, y como dicha aceptación no consta expresamente en actas, deben desestimarse en sintonía con el aludido artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Pruebas de la parte demandada

Este Sentenciador de Alzada deja constancia que el defensor ad litem de la parte demandada no promovió medio de prueba alguno con la contestación ni dentro del lapso probatorio.

Conclusiones

El juicio in commento versa sobre una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, la cual consiste en la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la ejecución del mismo si la otra parte no cumple con su obligación, fundamentada en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse y que quedaría roto si una de las intervinientes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez. En tales términos, el artículo 1.167 del Código Civil regula la acción de cumplimiento de contratos de la siguiente forma:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

En tal sentido, es relevante traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece:

(…Omissis…)

El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(…Omissis…)

En refuerzo de lo anterior, el contrato de compra venta es definido por A.G. como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”.

Asimismo, PLANIOL y RIPERT definen la opción de compra venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198).

Por su parte, ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, p. 354).

A mayor abundamiento, debe destacarse que el contrato de opción de compra venta, también conocido como promesa bilateral de compra venta, es un tipo contractual mediante el cual ambas partes contratantes, promitente vendedor y promitente comprador, se obligan a celebrar una futura compra venta. Así, el propietario de una cosa concede a otra persona por tiempo fijo y en determinadas condiciones la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas; mientras que el futuro comprador se obliga a adquirir dicho bien.

A este tenor, se observa que la pretensión de la parte accionante está ceñida a su intención de hacer cumplir el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 23 de enero de 2009, bajo el Nº 16, tomo 8°, requiriendo en definitiva que la parte demandada sea condenada a pagar lo establecido en la Ley, por daños y perjuicios, así como también, a que cumpla con el referido contrato de opción de compra venta, tal como fue pactado, y con las mejoras del inmueble, a los efectos de su habitabilidad. Dicho lo ut retro, es irremediable realizar una síntesis cronológica de los supuestos fácticos del caso en concreto:

En fecha 11 de noviembre de 2008, el ciudadano PAVELL A.R.P. (promitente comprador) y la ciudadana E.E.B.F. (promitente vendedora) celebraron un primer contrato de opción de compra venta, el cual se autenticó por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el Nº 25, tomo 319.

En fecha 23 de enero de 2009, el antedicho ciudadano PAVELL A.R.P. (promitente comprador) y la referida ciudadana E.E.B.F. (promitente vendedora) celebraron un segundo contrato de opción de compra venta (que dejó sin efecto el primero que se celebró), el cual se autenticó por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, bajo el Nº 16, tomo 8, cuyos términos contractuales quedaron determinados así:

(…Omissis…)

“PRIMERA: “LA PROMITENTE VENDEDORA” se compromete a venderle a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, y este a su vez a comprarle, un inmueble de su única y exclusiva propiedad el cual le pertenece según consta de documento debidamente registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., de fecha 22 de junio de 2007, bajo el No. 33, Tomo 41, Protocolo I, el cual esta constituido por una casa quinta de dos (2) Plantas, para habitación familiar, la planta baja consta de dos (2) dormitorios, dos (2) baños, una (01) sala, un (01) comedor, un (01) lavadero, una (01) cocina-pantry, un (01) porche y un (01) garaje techado, todo construido en bloque rojos, platabanda, toda frisada con sus instalaciones de aguas negras, aguas blancas y sus respectivas instalaciones eléctricas, la planta alta esta construida con las instalaciones para tres (03) dormitorios, tres (03) baños, una (01) sala de estar, una (01) terraza y los respectivos pasillos internos, el área de construcción de dicho inmueble es de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180,00 M2) la planta baja, y CIENTO CUARENTA METROS CUADRADOS (140,00 M2), la planta alta, pisos de cemento requemado, totalmente cercada con bahareque (…) con un área de terreno propio que mide ochocientos cincuenta y nueve metros cuadrados (859,00 M2), el cual tiene los siguientes linderos: NORTE: linda con propiedad que es o fue del ciudadano F.A.; SUR: linda con Calle 21 del barrio San Ramón; ESTE: linda con propiedad que es o fue del ciudadano A.R., Casa 16-66; y, OESTE: linda con propiedad que es o fue del ciudadano R.R., Casa 16-86. Dicho inmueble esta ubicado en el Barrio San Ramón, Calle 21, casa asignada con la nomenclatura municipal No. 16-76, en jurisdicción de la Parroquia San F.d.M.S.F.d.E.Z.. SEGUNDO: El precio de la venta pactado para el inmueble opcionado es la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (280.000,00), el cual será cancelado por el “EL PROMITENTE COMPRADOR” en el momento de la protocolización del documento definitivo del compra venta. TERCERA: Queda expresamente convenido entre las partes contratante que el presente contrato de promesa bilateral de compra venta es por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) que ya tiene recibidos LA PROMITENTE VENDEDORA en calidad de arras (…) y que constituye la garantía de cumplimiento de las obligaciones que legal y contractualmente asume “EL PROMITENTE COMPRADOR”, muy especialmente como prueba de adquirir el inmueble, suma ésta que sólo podrá ser imputable al precio de venta, en el momento de la firma del documento definitivo de compra venta. Dicha cantidad de dinero fue entregada a LA PROMITENTE VENDEDORA según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día 11 de noviembre de 2008, quedando anotado bajo el bajo el No. 25, Tomo 319 (…). Así mismo las partes dejan expresamente sin efecto jurídico alguno dicho documento, antes descrito, quedando válido el presente que en este acto suscriben. CUARTA: El plazo de tiempo de la presente promesa bilateral de compra venta es de NOVENTA (90) días continuos mas treinta (30) días continuos de prorroga, igual y sucesiva contados a partir del día seis de diciembre de 2008, para tramitar todo lo relativo a la adquisición del inmueble descrito y la consiguiente protocolización del documento definitivo de compra venta, el cual podrá otorgarse en cualquier día dentro del termino establecido en esta cláusula. QUINTA: Se ha convenido igualmente en que una vez que haya transcurrido el termino establecido en la CLAUSULA CUARTA de este contrato, es decir, ciento veinte días continuos, mas 30 días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha antes indicada sin que se hubiese efectuado la operación de venta prevista en la CLAUSULA SEGUNDA por causas imputables a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, cesa para la “LA PROMITENTE VENDEDORA” la obligación de dar en venta el inmueble descrito en la cláusula primera de este documento, quedando obligado “EL PROMITENTE COMPRADOR” a entregar a la PROMITENTE VENDEDORA el veinticinco por ciento (25%) de la cantidad dada en arras, es decir, la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.12.500,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al no efectuarse la operación de venta como Cláusula Penal y LA PROMITENTE VENDEDORA devolverá la cantidad TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 37.500,00) (…), y, podrá ésta de pleno derecho y sin notificación de ninguna índole, resolver y dejar sin efecto jurídico la presente promesa bilateral de compra venta, quedando en libertad de vender el inmueble a cualquier interesado. Si por el contrario hubiese transcurrido dicho lapso y no otorgare el respectivo documento de venta por causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, ésta deberá reembolsar a EL PROMITENTE COMPRADOR la totalidad de la cantidad dada en arras, mas el veinticinco por ciento (25%) de dicho monto, es decir, mas la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.500,00) como indemnización de daños y perjuicios como Cláusula Penal y podrá de pleno derecho y sin notificación alguna, resolver y dejar sin ningún efecto jurídico la presente PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA. SEXTA: “LA PROMITENTE VENDEDORA” se obliga a vender el inmueble descrito en la presente PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, libre de todo gravamen, con las correspondientes solvencias ocasionadas por concepto de los servicios públicos y privados de que este dotado el inmueble y libre del pago de impuestos nacionales y municipales; y en todo caso se obliga a hacer la tradición legal del inmueble vendido y a responderle de saneamiento conforme a la Ley, cumplidos como hayan sido los requisitos legales por las partes contratantes. SÉPTIMA: Queda entendido que EL PROMITENTE COMPRADOR sólo podrá entrar en posesión del inmueble a partir de la protocolización definitiva del documento de compra venta (…). Queda expresamente convenido entre las partes, que EL PROMITENTE COMPRADOR no tiene ningún derecho sobre el inmueble (…) por el derecho de haber entregado en calidad de arras la suma estipulada en la Cláusula Tercera, pues dicha cantidad solo esta garantizando el cumplimiento de las obligaciones pactadas en la presente PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA y solo podrá ser imputado al precio de venta, en el momento de la firma del documento definitivo de compra venta. OCTAVA: EL PROMITENTE COMPRADOR declara expresamente que el inmueble objeto de esta PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA será recibido en las mismas condiciones de habitabilidad y uso, en que se encuentra actualmente y totalmente desocupado, lo cual ha sido aceptado conforme, quedando claro que no admitirán reclamaciones posteriores relacionadas con el inmueble opcionado. NOVENA: EL PROMITENTE COMPRADOR conviene expresamente en que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato (…) serán única y exclusivamente por su cuenta. DÉCIMA: Ambas partes escogen como domicilio principal a la ciudad de Maracaibo (…)”.

(…Omissis…)

Así, y dada la controversia que en actas ha generado el plazo de la opción de compra venta, es menester hacer énfasis en ello. Si bien es cierto que hay una divergencia en lo que respecta a dicho plazo, tal como se puede evidenciar de la redacción de las cláusulas CUARTA y QUINTA del contrato; también es cierto que, bajo la óptica de quien decide, el plazo que debe prevalecer es el establecido en la cláusula CUARTA -que es de 90 días continuos más 30 días continuos de prorroga (120 días continuos desde el día 6 de diciembre de 2008)- y no en la cláusula QUINTA -que es de 120 días continuos más 30 días continuos de prórroga (150 días continuos desde el día 6 de diciembre de 2008)- en razón de la redacción misma con la que se inicia la antedicha cláusula QUINTA. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En efecto, la referida redacción inicia de la siguiente manera: “… se ha convenido igualmente en que una vez que haya transcurrido el término establecido en la CLAUSULA CUARTA de este contrato…”, de lo que se desprende, en definitiva, que el lapso de la opción de compra venta es el señalado en la CLÁUSULA CUARTA, derivado de lo cual se evidencia, efectivamente, que hubo en error de transcripción al momento de indicar, en la mencionada CLÁUSULA QUINTA, lo siguiente: “… ciento veinte días continuos, mas 30 días continuos de prórroga…”, consecuencialmente, se reitera que el lapso para tramitar todo lo relativo a la adquisición del inmueble y la consiguiente protocolización del documento definitivo de compra venta es el establecido en la CLÁUSULA CUARTA del contrato de opción de compra venta sub examine. Por lo tanto, el precitado lapso para tramitar lo relativo a la adquisición del inmueble y la consiguiente protocolización del documento definitivo de compra venta, era de 120 días continuos, contados desde el día 6 de diciembre de 2008; de modo que el mismo se venció el día 6 de abril de 2009. Y ASÍ SE VALORA.

Por otra parte, y siendo que el actor demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta de fecha 23 de enero de 2009, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, bajo el Nº 16, tomo 8, con base en el presunto incumplimiento por parte de la demandada, este Tribunal procede a resaltar las obligaciones contraídas por dicha demandada con ocasión de la celebración del aludido contrato, para luego determinar si hubo o no un incumplimiento por parte de la accionada, de lo que dependerá la procedencia o improcedencia de la acción incoada.

Ciertamente, del contrato de opción de compra venta sub iudice se desprende que las obligaciones de la demandada y promitente vendedora eran vender al ciudadano PAVELL A.R.P. el inmueble objeto de la litis dentro del plazo de ciento 120 días continuos, contados a partir del día 6 de diciembre de 2008, libre de todo gravamen, con las correspondientes solvencias ocasionadas por servicios públicos y privados, y libre del pago de impuestos nacionales y municipales; obligándose además a hacer la tradición legal del inmueble y a responderle del saneamiento conforme a la Ley.

Derivado de lo cual se constata que no existe prueba alguna, en las actas del expediente contentivo de la controversia sub facti especie, de la que se obtenga que la demandada incumplió sus obligaciones contractuales o alguna de ellas. Por el contrario, tal y como lo resalta el Tribunal de la causa, se observa la expedición de las solvencias del inmueble en cuestión dentro del lapso de validez de la opción de compra-venta; máxime que de la certificación de gravamen antes examinada se colige que para el día 11 de noviembre de 2011 no pesaba sobre el aludido inmueble ningún tipo de medida preventiva ni ejecutiva, ni mucho menos gravámenes hipotecarios. Y ASÍ SE APRECIA.

Adicionalmente cabe mencionar que el actor, a los efectos de evidenciar el presunto incumplimiento en el que incurrió la demandada, esgrime, específicamente, que el hecho que impidió -de acuerdo con su criterio- el perfeccionamiento de la compra venta fue que la ciudadana E.B.F. no realizó la escalera al inmueble según los requerimientos de los peritos de la entidad bancaria que iba a otorgar el crédito.

De allí que deba dejarse claro que dentro de las obligaciones de la demandada y promitente vendedora, no se encuentra, según pudo observarse de las cláusulas del contrato de opción de compra venta que rigen la relación contractual cuyo cumplimiento se reclama en el presente juicio, la construcción de escalera alguna en el inmueble objeto de litigio. Por el contrario, de la CLÁUSULA OCTAVA del contrato se constata que el promitente comprador y demandante en esta causa acepta que el inmueble sub litis será recibido en las mismas condiciones de habitabilidad y uso en que se encuentra actualmente (es decir, para el momento de la celebración de contrato, que fue en fecha 23 de enero de 2009), así como también, acepta que no se admitirán reclamaciones posteriores relacionadas con el inmueble en referencia; lo cual hay que concatenar con la CLÁUSULA PRIMERA del contrato, en la que se establecen las características de inmueble dado en opción de compra venta, de la que no se evidencia la existencia de ninguna escalera.

Producto de lo cual, la parte accionada no incumplió con las obligaciones contraídas con ocasión de la celebración del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 23 de enero de 2.009, bajo el Nº 16, tomo 8°. Consecuencialmente, la parte accionante no demostró con medio probatorio alguno el incumplimiento alegado. Por ende, se declara SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Y ASÍ SE ESTIMA.

No obstante, se condena a la ciudadana E.E.B.F. a pagar al ciudadano PAVELL A.R.P. la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 40.000,oo) puesto que ésta fue la cantidad de dinero que -de los CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 50.000,oo) que entregó el ciudadano PAVELL A.R.P. en calidad de arras- recibió la singularizada ciudadana E.E.B.F. y cuyo objeto no era más que servir de garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el promitente comprador, muy especialmente como prueba de adquirir el inmueble, la cual sólo podía imputarse al precio de venta en el momento de la firma del documento definitivo de compra venta. En derivación, al no concretarse la compra venta del inmueble, la promitente vendedora debe devolver la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 40.000,oo) al promitente comprador. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En otro orden, y atendiendo al escrito de informes de la accionada presentado por ante el Juzgado a-quo, debe destacarse, en lo que respecta a la citación, que del Registro de Información Fiscal (RIF) de la demandada se observa que su domicilio fiscal esta ubicado en la dirección en la que efectivamente fue practicada la citación de dicha demandada. De allí que, en el caso de autos, no hay vicios en la citación, producto de lo cual no se ha producido violación alguna de su derecho a la defensa. Al mismo tiempo debe resaltarse que se analiza con profundo escepticismo la conducta asumida por el defensor ad litem de la parte accionada puesto que si bien es cierto presentó escrito de contestación, también es cierto que no presentó escrito de promoción de pruebas; sin embargo, en este caso, no puede hablarse de confesión ficta puesto que no se consumaron en forma concurrente los 3 requisitos que determina la Ley para que se configure la confesión ficta (que no haya contestación; que el accionado no pruebe nada que le favorezca; y que la demanda no sea contraria a derecho) en virtud de que en el caso en concreto hubo contestación a la demanda; todo lo cual es destacado por este Jurisdicente en razón de los planteamientos vertidos por el accionante en sus escrito de informes presentado por ante el Juzgado a-quo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En atención a los fundamentos de hecho y de derecho y a los criterios doctrinales ut supra expuestos, aplicados al análisis cognoscitivo del caso en comento, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados, resulta forzoso, para este Sentenciador Superior, MODIFICAR la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 25 de abril de 2011, en el sentido de declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la acción incoada en el juicio sub facti especie por el ciudadano PAVELL A.R.P. contra la ciudadana E.E.B.F.. Consecuencialmente, se declara SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y se CONDENA a la precitada ciudadana E.E.B.F. a pagar al ciudadano PAVELL A.R.P. la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 40.000,oo) por el concepto antes mencionado. En conclusión, se declara parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante-recurrente; y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del fallo dictado en esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA seguido por el ciudadano PAVELL A.R.P. contra la ciudadana E.E.B.F., declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la abogada N.M.C.U., actuando como apoderada judicial del ciudadano PAVELL A.R.P., contra sentencia definitiva, de fecha 25 de abril de 2011, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE MODIFICA la aludida decisión, de fecha 25 de abril de 2011, dictada por el precitado Juzgado de Primera Instancia, consecuencialmente, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción incoada por el ciudadano PAVELL A.R.P. contra la ciudadana E.E.B.F., en el sentido de declarar SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y de CONDENAR a la ciudadana E.E.B.F. a pagar al ciudadano PAVELL A.R.P. la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F. 40.000,oo) puesto que ésta fue la cantidad de dinero que exactamente recibió la referida ciudadana E.E.B.F., del mencionado ciudadano PAVELL A.R.P., en calidad de arras, la cual se iba a imputar al precio de la compra venta definitiva; de manera que al no protocolizarse en el tiempo debido la compra venta del inmueble objeto de la litis, la demandada debe devolver la singularizada cantidad de dinero al demandante.

No hay condenatoria en costas en la presente causa por no haber vencimiento total en la presente causa.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de noviembre de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia 152° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

Dr. LIBES G.G.

LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco de la tarde (3:25 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

LGG/ag/ff