Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Julio de 2008

Fecha de Resolución 9 de Julio de 2008
EmisorJuzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteRosa Da´Silva Guerra
ProcedimientoDesalojo

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. N° CB-08-0872

PARTE ACTORA: PASQUALE RUGGIERO MEROLA, Italiano, mayor de edad, de este domicilio e identificado con la cédula de identidad No. E-504.435.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.S.R.E.C., R.A.R.L. y M.D.L.N.G.P., abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 32.526, 11.346, 75.072 y 75.180 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: M.F., venezolano, mayor de edad de éste domicilio e identificado con la cédula de identidad No. V-13.136.972.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: E.A.F. e I.M.G., abogados en ejercicio, de éste domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.53.363 y 76.080.

MOTIVO: DESALOJO (Definitiva).

ANTECEDENTES

Cursan los autos en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de abril del año 2.008 (folio 126), por el abogado E.A.F. inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 53.363, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano M.F., contra la decisión proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de enero de 2.008 (folios 109 al 115 ambos inclusive), que declaró “PARCIALMENTE CON LUGAR” la demanda propuesta por la representación judicial del ciudadano PASQUALE RUGGIERO MEROLA contra el ciudadano M.F..

Oída la apelación en ambos efectos mediante auto de fecha 23 de mayo de 2.008 (folio 127), se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno, correspondiendo, según el sorteo de Ley, el conocimiento de la causa a esta Alzada (folio 129); se recibió y se le dio entrada mediante auto de fecha 13 de junio de 2.008, fijando oportunidad para decidir, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (folio 130).

Estando dentro del lapso legal, se pasa a decidir en los siguientes términos:

TRAMITACION EN LA PRIMERA INSTANCIA

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda de Desalojo presentado en fecha 17 de febrero de 2.005 por el ciudadano PASQUALE RUGGIERO MEROLA contra el ciudadano M.F., ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

La demanda fue admitida mediante auto de fecha 04 de marzo de 2.005, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento del demandado para el segundo día de despacho siguiente a su citación (folio 18 y 19 ambos inclusive).

En fecha 07 de abril de 2.005, tuvo lugar el acto de contestación al fondo de la demanda en el presente juicio (folios 24 al 29 ambos inclusive), oportunidad ésta en la que el demandado promovió cuestiones previas de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios concatenado con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte demandada hizo uso de su derecho, mediante escrito de fecha 14 de abril de 2.005 y anexos (folios 47 al 80 ambos inclusive).

Mediante auto de fecha 16 de abril de 2.005, el Tribunal de la Causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (folio 81).

En fecha 25 de abril de 2.005, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de conclusiones (folios 83 al 84 ambos inclusive).

La parte actora mediante diligencia de fecha 25 de enero de 2.007 desistió del procedimiento (folio 88), y el A Quo mediante auto dictado en fecha 29 de marzo de 2.007 (folio 98), negó la homologación del referido desistimiento de conformidad con el artículo 265 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de noviembre de 2.007, la parte actora consignó ante el Tribunal de la Causa escrito de alegatos (folios 99 al 101 ambos inclusive).

En fecha 10 de enero de 2.008, mediante escrito de alegatos, la parte actora solicitó ante el A Quo que se dictara sentencia en el presente asunto (folios 102 al 108 ambos inclusive).

DE LA DECISION RECURRIDA

En fecha 10 de enero de 2.008, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó y publicó la sentencia recurrida, mediante la cual declaró:

…PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso PASQUALE RUGGEIRO MEROLA contra el ciudadano M.F.. Se condena a la parte demandada: PRIMERO: A desalojar el inmueble ubicado dentro del taller “ciudad universitaria”, parcela No. 104-avenida Carona, valle abajo, parroquia San Pedro de esta ciudad de Caracas. SEGUNDO: A pagar a la parte demandante la cantidad de NUEVE MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs.F 9.180,00), que corresponde al total de 17 cuotas mensualidades insolutas, relativas a los meses de octrubre de 2003 hasta febrero de 2005, por QUINIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F 540,00) cada una. TERCERO: Los intereses calculados a la tasa del doce por ciento (12%) anual, sobre el capital adeudado; los cuales se ordenan determinar mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en la que se tomara en cuenta el vencimiento de cada mensualidad o canon a los fines de determinar el lapso de mora; y con base a monto de la pensión establecida en este fallo, es decir, por QUINIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F 540,00) cada una. CUARTO: IMPROCEDENTE la pretensión de indemnización de daños y perjuicios reclamada. No hay condenatoria en costas…”

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Arguyó la parte actora en su escrito libelar, entre otras cosas que el primero de enero de 2.001 dió en arrendamiento al ciudadano M.F., un área comprendida dentro de un terreno de su propiedad ubicado en la Av. Carona, parcela No. 104, Valle Abajo, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Caracas, según contrato de arrendamiento autenticado en fecha 2 de marzo de 2.001 ante la NOTARÍA VIGÉSIMO CUARTA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, inserto bajo el No. 14, Tomo 11 de los libros llevados por esa Notaría; que el ciudadano M.F. se comprometió a pagar, según lo señalado en el contrato de arrendamiento la cantidad de quinientos cuarenta mil bolívares mensuales (Bs.540.000,00), por un año fijo desde el primero de enero de 2.001; que llegado el término del citado contrato, en reunión con el señor FERNICOLA el hoy actor decidió mantener la relación arrendaticia, acordando cambiar el canon de arrendamiento a la cantidad de bolívares seiscientos cuarenta y ocho mil (Bs.648.000,00) mensuales desde el primero de enero de 2.002; que se mantuvo la relación arrendaticia a pesar de que el señor FERNICOLA fue realizando el pago del canon de arrendamiento de forma muy irregular y con considerables atrasos; que el último pago que obtuvo del señor FERNICOLA fue el correspondiente al mes de septiembre de 2003; que para la fecha de interposición de la demanda (17/02/2.005) el arrendatario mantenía un atraso de diecisiete (17) cánones de arrendamiento, por lo cual demandó el desalojo del inmueble arrendado según lo señalado en el artículo 33 y el artículo 34 ordinal a del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de que el demandado fuera condenado al pago de:

a) Los cánones de arrendamiento no cancelados desde octubre 2003 hasta febrero 2005 ambos inclusive, para un total de diecisiete cánones mensuales que ascienden a la cantidad de Bolívares ONCE MILLONES DIECISEIS MIL CON 00/100cts. (Bs. 11.016.000,00).

b) Los intereses de mora por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento a una tasa del 12% anual para un total de Bolívares NOVECIENTOS VEINTISEIS MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE CON 64/100cts. (926.927,64). Siendo el total de lo señalado en los puntos a y b la cantidad de Bolívares ONCE MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE CON 64/100 cts. (Bs. 11.942.927,64). Por lo cual, solicitamos que el señor FERNICOLA sea condenado al pago de lo adeudado más la misma cantidad por los daños y perjuicios causados por la ocupación del inmueble sin producir ningún fruto a su propietario. Por lo que estimamos para los efectos de la presente demanda una CUANTÍA de VEINTITRES MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON 28/100 (23.885.855,28) bolívares.

Esto salvo de

c) La condena en costos y costas que fuera debidamente estimada en el presente proceso.

Por su parte el demandado de autos, opuso conjuntamente con la contestacion al fondo cinco (05) cuestiones previas a saber: 1) La prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem referida a que la parte actora no señaló en su libelo la situación ni linderos del bien arrendado; 2) La prevista en el ordinal 6º del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem referida a la falta de indicación de los instrumentos fundamentales de la demanda; 3) La prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma del libelo por no cumplir la exigencia contenida en el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, el cual establece que si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, se deberá expresar en el libelo la especificación de éstos y sus causas; 4) La prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debido a que cursa por ante la Dirección General Sectorial de Inquilinato un Procedimiento de Regulación de Alquiler de fecha 22 de mayo de 1.997, debidamente decidida según Resolución de fecha 20 de enero de 1.998, expediente No. 87604, en el cual se fijó como canon de arrendamiento máximo del inmueble arrendado e identificado con el No. 104, situado en la Calle Carona, Urbanización Valle Abajo, Parroquia S.R.; en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES (Bs.174.816,00; 5) La prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem, referida a que el libelo no contiene una relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión con sus pertinentes conclusiones.

Respecto del fondo de la controversia alegó en su defensa que ha suscrito varios contratos de arrendamiento con la actora de autos sobre el inmueble antes identificado, siendo el último contrato existente entre las partes el suscrito en fecha 01 de enero del año 2.001, aduciendo que ha estado ocupando el referido bien inmueble, desde 1.987, es decir desde hace aproximadamente dieciocho (18) años, de forma pacífica, ininterrumpida y cumpliendo en todo momento con los cánones de arrendamientos y las normas relacionadas a la materia; que el ciudadano PASQUALE RUGGIERO MEROLA, ha intentado la presente demanda de forma temeraria para no reconocerle los derechos adquiridos de prórroga legal de arrendamiento, prevista en el artículo 38, según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la plusvalía, el fondo de comercio y las bienhechurías que ha construido en beneficio del arrendador; negó y contradijo los alegatos esgrimidos por la actora en su escrito libelar, en lo referente a que el canon de arrendamiento mensual en los actuales momentos estuviera fijado en la cantidad de Seiscientos Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 648.000,00); así también negó rechazó y contradijo la estimación de la demanda en la cantidad de VEINTITRES MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON 28/100 cts. (Bs. 23.885.855,28); negó y contradijo que haya incumplido las obligaciones que se mencionan en el libelo de la demanda, así como el resarcimiento de los daños y perjuicios presuntamente causados al arrendador.

Ahora bien, aprecia ésta juzgadora que la acción interpuesta es la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; respecto de los supuestos de hecho de esa acción, los mismos resultaron negados por el demandado quien aduce que no se encuentra en estado de insolvencia; que no es cierto que el canon mensual de arrendamiento estuviera fijado en la cantidad de Seiscientos Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 648.000,00); y que rechaza la estimación de la demanda en la cantidad de VEINTITRES MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON 28/100 cts. (Bs. 23.885.855,28).

Asimismo, se observa en el caso bajo análisis que ambas partes son contestes en afirmar la existencia de un contrato de arrendamiento de fecha 01 de enero del año 2.001, según se desprende de la copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 02 de marzo de 2.001, anotado bajo el No. 14, Tomo 11, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría cursante a los folios 08 al 10 ambos inclusive. Documental ésta que es valorada de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue objeto de impugnación ni tacha por la parte contraria, y siendo que constituye un documento autenticado por una autoridad competente que da plena fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en él.

Sin embargo, la parte demandada aduce que ha estado ocupando el referido bien inmueble, desde 1.987, es decir desde hace aproximadamente dieciocho (18) años, de forma pacífica, ininterrumpida y cumpliendo en todo momento con los cánones de arrendamientos y las normas relacionadas a la materia; que el ciudadano PASQUALE RUGGIERO MEROLA, ha intentado la presente demanda de forma temeraria para no reconocerle los derechos adquiridos de prórroga legal de arrendamiento, prevista en el artículo 38, según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal sentido, corresponde a la parte actora probar la relación contractual que dio lugar a la obligación presuntamente incumplida; mientras que la demandada al haber alegado hechos modificativos referidos a que el canon de arrendamiento es otro y que hubo continuidad en la relación arrendaticia desde el año 1.987, deberá probar tales hechos así como el pago de los canones de arrendamiento que conforme lo alega la actora, son adeudados.

LA RECURRIDA

En la decisión objeto del recurso bajo análisis el juez de la causa declaró parcialmente con lugar la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano PASQUALE RUGGEIRO MEROLA, contra el ciudadano M.F.; condenó a la parte demandada a desalojar el inmueble ubicado dentro del taller ciudad universitaria, parcela No. 104- Avenida Carona, Valle Abajo, Parroque San Pedro, Caracas; a pagar a la parte actora la cantidad de NUEVE MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES FUERETS SIN CÉNTIMOS (BsF. 9.180,00), correspondientes al total de 17 cuotas insolutas relativas a los meses de octubre de 2.003, hasta febrero de 2.005, calculadas cada una en la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (BsF. 540,00); los intereses calculados a la tasa del doce por ciento (12%) anual, sobre el capital adeudado; los cuales ordenó determinar mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en base al monto de la pensión de QUINIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (BsF. 540,00); y declaró improcedente la pretensión de indemnización de daños y perjuicios reclamada.

MOTIVACIÓN

Preliminarmente al fondo de la controversia, corresponde emitir pronunciamiento respecto la impugnación de la cuantía planteada por la parte demandada, en tal sentido se observa que, alegó la representación judicial del demandado en su escrito de contestación: “Niego, rechazo y contradigo la estimación de la demanda por la cantidad de VEINTITRES MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO

CON 28/100 (Bs. 23.885.855,28)

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Ahora bien, establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva…Omissis…

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En el caso sub examine se impugna la estimación de la cuantía de manera general, más no señaló la parte demandada si su impugnación se debía a que la estimación fue exagerada o insuficiente. En este orden de ideas, éste tribunal debe dejar establecido que la impugnación de la cuantía, como cualquier acto alegatorio, comporta una carga argumentativa para quien la invoca. No basta, entonces, rechazar o impugnar la cuantía; es necesario manifestar el motivo, es decir, su insuficiencia o exageración y señalar también el monto sugerido por el impugnante. Lo anterior no es más que la aplicación del principio dispositivo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…

Así las cosas, al no haber la parte demandada argumentado suficientemente los motivos por los cuales impugna la estimación de la demanda, no puede el tribunal suplir la defensa en cuestión, pues sería una abierta contravención al principio de igualdad procesal garantizado legalmente en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil y constitucionalmente en el artículo 26. En consecuencia se declara improcedente la impugnación a la estimación de la cuantía y así se declara.

Con relación a las cuestiones previas opuestas se observa:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

• Con relación a la primera de las cuestiones previas, opuestas por la parte demandada, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem; referida a que la parte actora no señaló en su libelo la situación ni linderos del bien arrendado, debe advertir ésta sentenciadora que por versar el presente asunto sobre una demanda de desalojo de un bien inmueble arrendado, el punto controvertido es la validez de la relación contractual y no la situación de los linderos, toda vez que lo debatido no es un derecho de propiedad, servidumbre ó usufructo, sino el la relación que une a las partes; por lo cual considera ésta sentenciadora que con la indicación general de la ubicación del inmueble dada por el actor en el libelo de la demanda es suficiente para que éste Tribunal pueda identificar el bien de que se trata. En consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa planteada por la parte demandada, así se decide.

• En lo atinente a la segunda de las cuestiones previas planteadas, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem; referida a la falta de indicación de los instrumentos fundamentales de la demanda, aprecia ésta sentenciadora que de conformidad con el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el libelo de la demanda debe indicar los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. De manera tal que al versar el presente asunto sobre un juicio de desalojo sobre un inmueble arrendado, el instrumento del que se deriva inmediatamente el derecho deducido es el contrato de arrendamiento, contrato éste que fue acompañado al libelo de la demanda en copia certificada de documento autenticado por la Notaría Pública Vigésimo Cuarta del Municipio Libertador en fecha 02 de marzo de 2.001, bajo el No. 14, Tomo 11 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por esa notaría, razón por la cual es evidente que la parte actora cumplió con su carga de aportar el instrumento del cual se deriva inmediatamente el derecho deducido. En consecuencia forzoso es para ésta sentenciadora declarar sin lugar la defensa previa antes enunciada. Y ASÍ SE DECIDE.

• Respecto a la tercera cuestión previa planteada, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma del libelo por no cumplir la exigencia contenida en el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, el cual establece que si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, se deberá expresar en el libelo la especificación de éstos y sus causas. Observa ésta sentenciadora que en lo atinente a los daños y perjuicios la parte actora expresó en su libelo: “…Siendo el total de lo señalado en los puntos a y b la cantidad de ONCE MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE CON 64/100 (11.942.927,64) bolívares. Por lo cual, solicitamos que el señor FERNICOLA sea condenado al pago de lo adeudado más la misma cantidad por los daños y perjuicios causados por la ocupación del inmueble sin producir ningún fruto a su propietario. Por lo que estimamos para los efectos de la presente demanda una CUANTÍA de VEINTITRES MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON 28/100 (23.885.855,28) bolívares…”. Ahora bien, en el caso sub examine tenemos que la identificación de los daños y perjuicios cumple con la “especificación de éstos”, es decir la cantidad indicada ( Bs.11.942.927,64) y las causas al señalar: “…Por lo cual, solicitamos que el señor FERNICOLA sea condenado al pago de lo adeudado más la misma cantidad por los daños y perjuicios causados por la ocupación del inmueble sin producir ningún fruto a su propietario…”(Negrillas de éste Juzgado Superior). En razón de lo anteriormente expuesto se declara la improcedencia de la cuestión previa opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.

• Con relación a la cuestión previa planteada por la parte demandada, contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a que cursa por ante la Dirección General Sectorial de Inquilinato un Procedimiento de Regulación de Alquiler de fecha 22 de mayo de 1.997, debidamente decidida según Resolución de fecha 20 de enero de 1.998, expediente No. 87604, en el cual se fijó como canon de arrendamiento máximo del inmueble arrendado e identificado con el No. 104, situado en la Calle Carona, Urbanización Valle Abajo, Parroquia S.R.; en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES (Bs.174.816,00). Observa ésta sentenciadora que en el caso bajo análisis si bien es cierto que existió un procedimiento de Regulación de Alquiler, no es menos cierto que dicho procedimiento es de naturaleza administrativa y no prejudicial, toda vez que no es una controversia tramitada ante otro Tribunal (órgano jurisdiccional no administrativo), cuya decisión pueda crear efectos de cosa juzgada e influir de manera determinante sobre la decisión de fondo que aquí se tramita. En consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

• Respecto la cuestión previa planteada por la parte demandada prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem, referida a que el libelo no contiene una relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión con sus pertinentes conclusiones, observa quien aquí se pronuncia que de los hechos narrados en el escrito libelar y el objeto de la pretensión (desalojo del inmueble), así como la indicación en el libelo del “FUNDAMENTO LEGAL”, en el cual la parte actora señaló las siguientes normas: artículos 1592, y 1600 del Código Civil, así como los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; evidencia claramente que fueron señalados tanto las razones de hecho como de derecho que motivaron la interposición del presente procedimiento. Con relación al alegato de la demandada de que la actora no comentó ni concluyó sobre los artículos señalados supra, debe precisar ésta sentenciadora que la mera indicación por parte del actor de las normas aplicables sugiere al juez de mérito cuál norma resulta aplicable, más dicha indicación no es vinculante en virtud del principio iura novit curia (el juez conoce el derecho). En razón de lo anterior considera quien aquí se pronuncia que la indicación que ha hecho la parte actora sobre el particular examinado, resulta suficiente a los efectos de decidir el presente procedimiento, por lo cual se declara sin lugar la cuestión previa aquí analizada. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, la acción de desalojo bajo análisis está prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la cual se establecen los supuestos legales para su procedencia, en los siguientes términos:

Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…

A tal efecto tenemos que, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 34 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, para exigir judicialmente el desalojo de un bien inmueble es necesario que se evidencie la existencia de una relación contractual verbal o escrita a tiempo indeterminado cuyo fundamento exprese algunas de las causales previstas en dicho artículo, en tal sentido se observa en el caso de autos que la demanda de desalojo fue fundamentada por la parte actora en el literal a) del referido artículo por falta de pago de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de octubre de 2.003 hasta febrero de 2.005, que discriminados son: octubre 2.003, noviembre 2.003, diciembre 2.003, enero 2.004, febrero 2.004, marzo 2.004, abril 2.004, mayo 2.004, junio 2.004, julio 2.004, agosto 2.004, septiembre 2.004, octubre 2.004, noviembre 2.004, diciembre 2.004, enero 2.005, y febrero 2.005, y fue consignado un contrato arrendaticio valorado supra como instrumento fundamental de la demanda. Quedando así comprobada la existencia de la relación contractual que dio lugar a las obligaciones que se reclaman.

Ahora bien, a los fines de constatar la continuidad de la relación arrendaticia alegada por la parte demandada, se hace necesario establecer la determinación de dicha relación es decir si es a tiempo indeterminado ó a tiempo determinado, con el objeto de verificar la procedencia o no de la prórroga alegada por la parte demandada, y a tal efecto se observa que la demandada a los fines de fundamentar tal alegato consignó copia simple de cuatro (04) contratos de arrendamiento y originales de unos recibos de pago, los cuales se detallan a continuación:

1) Original de documento privado, referido a contrato de arrendamiento de fecha 01 de enero 1.987, suscrito entre la parte actora y la demandada sobre el inmueble objeto de desalojo (folios 56 al 57 ambos inclusive), cuya duración fue establecida en la cláusula tercera por un (01) año fijo. Tal documento al no haber sido desconocido por la parte actora se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

2) Copia Certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima de Caracas, en fecha 09 de marzo de 1.993, el cual quedó inserto bajo el No. 73, Tomo 22 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; dicho contrato aparece suscrito entre la parte actora y la demandada sobre el inmueble objeto de desalojo (folios 54 al 55 ambos inclusive), y su duración fue establecida en la cláusula tercera por un (01) año fijo. El referido documento es valorado de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue objeto de impugnación ó tacha por la parte contraria.

3) Copia Certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Cuarta del Municipio Libertador, en fecha 08 de abril de 1.999, el cual quedó inserto bajo el No. 24, Tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; dicho contrato aparece suscrito entre la parte actora y la demandada sobre el inmueble objeto de desalojo (folios 58 al 61 ambos inclusive), y su duración fue establecida en la cláusula cuarta por un (01) año fijo. El referido documento es valorado de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue objeto de impugnación ó tacha por la parte contraria.

4) Copia Certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Cuarta del Municipio Libertador, en fecha 02 de marzo de 2.001, el cual quedó inserto bajo el No. 14, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; dicho contrato aparece suscrito entre la parte actora y la demandada sobre el inmueble objeto de desalojo (folios 62 al 65 ambos inclusive), y su duración fue establecida en la cláusula cuarta por un (01) año fijo. El referido documento es valorado de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue objeto de impugnación ó tacha por la parte contraria.

5) Quince (15) recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento de fechas: 30/10/1.980, 31/01/1.984, 29/02/1.984, 31/03/1.984, 30/04/1.984, 31/05/1.984, 30/06/1.984, 30/07/1.984, 31/08/1.984, 30/09/1.984, 30/10/1.984, 30/11/1.984, 31/12/1.984, 30/11/1.985, 26/01/1.996 respectivamente. Los anteriores documentos se valoran como documentos privados emanados de una de las partes en juicio, y debido a que no fueron desconocidos por la contraria, se les tiene por reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

De los anteriores documentos se evidenciarse que las partes en el presente juicio han suscrito diversos contratos de arrendamiento, de forma interrumpida en diversos períodos a saber: desde el 01 de enero de 1.987 al 01 de enero de 1.988; 01 de enero de 1.993 al 01 de enero de 1.994; 01 de enero de 1.999 al 01 de enero de 2.000 hasta el 01 de enero del 2.001; y por último del 01 de enero del 2.001 al 01 de enero de 2.002; tal y como se desprende de las fechas entre uno y otro contrato, se aprecian lapsos o interrupciones entre los mismos; circunstancia ésta que por si sola no permite concluir que en el caso de autos se produjo la continuidad ininterrumpida de la relación arrend aticia. Así también se evidencia que el último de los contratos celebrados fue en el año 2.001, teniendo éste una vigencia de un (01) año, es decir que venció en el año 2.002, no evidenciándose de autos otra probanza sobre la existencia de una nueva relación contractual.

En razón de lo anterior, resulta forzoso para ésta sentenciadora declarar que la relación contractual celebrada entre las partes pasó de ser un contrato a tiempo determinado para convertirse en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que se desecha el alegato de la parte demandada referente a que la parte actora pretende desconocerle los derechos adquiridos de prórroga legal de arrendamiento, toda vez que de conformidad con los razonamientos anteriores en el presente asunto resulta procedente el desalojo. Y ASÍ SE DECLARA.

Por otra parte, aprecia ésta sentenciadora que los recibos de pago señalados supra no lograron desvirtuar el alegato de la parte actora en cuanto al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a las pensiones arrendaticias reclamadas como insolutas, que van desde el mes de octubre del año 2.003, hasta el mes de febrero del año 2.005, toda vez que datan de fechas muy alejadas a los períodos objeto de reclamo.

Ahora bien, respecto al alegato de la parte demandada en cuanto al rechazo de que el canon de arrendamiento del inmueble hubiese sido fijado por las partes en la cantidad de bolívares SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL (Bs. 648.000,00), toda vez que adujo que dicho canon de arrendamiento fue regulado según resolución dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura de fecha 20 de enero de 1.998, en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES (Bs. 174.816,00). Este Tribunal para resolver observa, que a los folios 50 al 53 ambos inclusive riela inserta la referida resolución, la cual es catalogada como un documento administrativo que ha sido considerado por la jurisprudencia como instrumento que merece fe pública, y el mismo es valorado de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil.

Así encontramos que el artículo 32 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, establece:

“…Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 2º de este Decreto-Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:

a)Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, efectuada y

notificada a los interesados

por el órgano administrativo competente.

b)Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.

c)Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo

indicado en el literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.

Parágrafo Primero.- En el caso contemplado en el aparte a) de éste artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho aparte.

Parágrafo Segundo.- Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.yh

De la norma antes enunciada se desprende que transcurridos dos (2) años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento por el órgano administrativo competente se hace imperativo el ejercicio de una nueva solicitud de regulación por cualesquiera de los interesados (arrendador ó arrendatario), para mantener actualizada la regulación del alquiler con el momento y las circunstancias que la harían merecedora de una u otra estimación, según el costo de la vida. Sin embargo de autos no se constató que la regulación in comento que data del año 1.998, haya sido actualizada; mientras que sí pudo apreciarse que el contrato de arrendamiento que dio origen a la reclamación de desalojo fue suscrito por ambas partes en el año 2.001, estableciéndose en la cláusula segunda del mismo un canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (540.000,00), sin hacerse mención de la referida resolución administrativa dictada en 1.998.

Ahora bien, el propósito de la regulación de alquileres para la fijación del canon de arrendamiento, no es otra que la de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias. Por todo ello, en el caso se autos, no puede dejar de considerar esta juzgadora que si bien en fecha 20 de enero de 1.998, mediante resolución emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES (Bs. 174.816,00); habiendo trascurrido más de diez años de la referida regulación; tomando en consideración que desde el año 1983 Venezuela sufre un proceso inflacionario y que además desde el año 2.002 se ha producido una congelación de los cánones de arrendamiento; las partes, en ejercicio del principio de autonomita de la voluntad, reconocieron mediante un nuevo contrato, la perdida de actualidad del canon fijado por resolución; canon éste adaptado a las circunstancias económicas reales y en base al cual arrendador y arrendatario continuaron desde el año 2.001 la relación arrendaticia sin que el arrendatario haya hecho uso del derecho a reintegro; en consecuencia, el canon aplicable en este caso es el establecido contractualmente por las partes en la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 540.000,00) según se desprende de copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Cuarta del Municipio Libertador, en fecha 02 de marzo de 2.001, el cual quedó inserto bajo el No. 14, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; (folios 62 al 65 ambos inclusive). Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, con relación a la vigencia del canon de arrendamiento, la parte actora alegó que el fijado en el contrato, es decir, el canon de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 540.000,00), fue aumentado a la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.648.000,00). Sin embargo, de los autos no se evidencia la existencia efectiva de dicho aumento, motivo por el cual forzoso se hace para ésta sentenciadora declarar que el canon vigente entre las partes es el establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento otorgado en fecha 02/03/2.001, por ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 14, Tomo 11, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Y ASÍ SE DECLARA.

En consideración a los motivos antes señalados, para esta juzgadora resulta evidente que habiendo correspondido a la parte actora probar la relación arrendaticia desde el año 2.001, la cual resulto efectivamente probada y debiendo entonces el demandado demostrar el cumplimiento alegado; lo que no fue probado con los medios probatorios traídos a los autos; no resultando en las actas evidencia alguna de que la parte demandada haya cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde octubre 2003 hasta febrero 2005 ambos inclusive; de conformidad con los artículos 1.264 del Código Civil y 1.159 eiusdem, en concordancia con el literal a) del artículo 34 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, resulta procedente declarar el incumplimiento del ciudadano M.F., y en consecuencia la procedencia de la pretensión de desalojo; y así se declara.

Ahora bien, en lo atinente a los daños y perjuicios reclamados por el actor, se observa que el mismo sostuvo en su escrito libelar cuanto sigue:

…Siendo el total de lo señalado en los puntos a y b de ONCE MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE CON 64/100 (11.942.927,64) bolívares. Por lo cual, solicitamos que el señor FERNICOLA sea condenado al pago de lo adeudado más la misma cantidad por los daños y perjuicios causados por la ocupación del inmueble sin producir ningún fruto a su propietario…

(Subrayado de éste Tribunal).

Respecto la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, observa esta juzgadora que la parte actora no señala en forma pormenorizada los daños que atribuye en su autoría al demandado de autos, por lo que al no existir una especificación de los alegados daños, sobre su causa ni la relación de causalidad entre el hecho ilícito y el daño, no existe entonces la determinación en relación con la individualización de los alegados daños y perjuicios, lo que en definitiva garantizan y permiten a la parte demandada ejercer con eficacia su derecho a la defensa. Visto así las cosas, la pretendida indemnización no puede prosperar, y así se declara.

En consideración a los motivos de hecho y de derecho antes explanados, para esta juzgadora la decisión apelada está ajustada a derecho en razón de lo cual el recurso de apelación debe ser declarado sin lugar y la sentencia apelada debe ser confirmada en todas sus partes. ASI SE DECLARA

DISPOSITIVO

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido por el abogado E.A.F., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.53.363, en su condición de apoderado judicial del ciudadano M.F., venezolano, mayor de edad de éste domicilio e identificado con la cédula de identidad No. V-13.136.972, contra la sentencia definitiva de fecha 10 de enero de 2.008.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de DESALOJO propuesta por la representación judicial del ciudadano PASQUALE RUGGEIRO MEROLA contra el ciudadano M.F..

TERCERO

SE CONFIRMA la decisión apelada en los términos señalados en la presente decisión.

CUARTO

En consecuencia se condena a la parte demandada a: Desalojar el inmueble ubicado dentro del taller “ciudad universitaria”, parcela Nº 104-avenida Caroní, valle abajo, parroquia San Pedro de esta ciudad de Caracas; a pagar a la parte demandante la cantidad de NUEVE MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (BsF. 9.180,00), que corresponde al total de 17 cuotas mensualidades insolutas, relativas a los meses de octubre de 2003 hasta febrero de 2005, por QUINIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (BsF. 540,00) cada una.

QUINTO

La demandada queda condenada a cancelar, los intereses calculados a la tasa del doce por ciento (12%) anual, sobre el capital adeudado; los cuales se ordena determinar mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en la que se tomara en cuenta el vencimiento de cada mensualidad o canon a los fines de determinar el lapso de mora; y con base al monto de la pensión establecida en el presente fallo, es decir, por QUINIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F 540,00) cada una.

SEXTO

IMPROCEDENTE la pretensión de indemnización de daños y perjuicios reclamada.

SEPTIMO

IMPROCEDENTE la impugnación de la cuantía planteada por la parte demandada.

OCTAVO

Por efecto de la declaratoria parcial de la demanda incoada, no hay condenatoria en costas de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil. Respecto las costas del recurso, al haberse confirmado la sentencia apelada se condena en costas a la parte apelante ciudadano M.F., de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber prosperado el recurso de apelación interpuesto.

Publíquese, regístrese y en su oportunidad legal remítase el expediente.-

Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los 09 días del mes de julio del año dos mil ocho (2.008). AÑOS 198º DE LA INDEPENDENCIA y 149º DE LA FEDERACIÓN.

La JUEZA,

DRA. R.D.S.G.

EL SECRETARIO,

ABOG. JUA E. FREITAS ORNELAS

En esta misma fecha siendo las 03:26 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, previo anuncio de Ley.

EL SECRETARIO,

ABOG. JUA E. FREITAS ORNELAS

Exp.CB-07.0872

RDSG/JEFO/aml.

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