Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 13 de Abril de 2012

Suben las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el Recurso de Apelación interpuesto por el abogado A.A.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 16.001, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero, anotado bajo el Nº 73, Tomo 35-A, fecha 05 de septiembre del año 2003, contra la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 30 de junio de 2011.

Dichas actuaciones fueron recibidas en éste Despacho según nota estampada por la Secretaría en fecha 23 de febrero de 2.012, constante de una (01) pieza, que a su vez contiene ciento treinta y tres (133) folios útiles la Pieza Principal y un Cuaderno de Medidas de cincuenta y cuatro (54) folios útiles (folio134). Asimismo, el Tribunal mediante auto dictado el día 29 de febrero del 2012 fijo el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar la respectiva sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (Folio 135).

Posteriormente, en fecha 19 de marzo de 2012 esta alzada emite auto de mediante el cual difirió la presente decisión por un lapso de diez (10) días continuos en virtud del cúmulo de trabajo atribuido a esta Superioridad (folio 136 y 137)

2. DE LA SENTENCIA APELADA

   En fecha 30 de junio de 2011, el Tribunal de la causa procedió a dictar sentencia (Folios 119 al 125), en la cual se puede observar lo siguiente:

   (…) en el causo de autos, la parte accionante aduce haber realizado la respectiva publicación en prensa, constatándose de autos según instrumental cursante al folio 50, no atacado ni impugnado por la parte demandada, y se trata de aviso publicado en fecha 30 de agosto de 2088 en el diario “El Aragueño” conforme al cual la demandante notifica a la demanda su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento. De tal manera que si la prorroga contractual vencía el 01 de octubre de 2008, la notificación se realizó con suficiente antelación, tan es así que la misma demandada admite que la accionante a partir de agosto de 2008 no le quiso recibir el canon de arrendamiento. Asimismo tenemos que a partir del 01 de octubre de 2008 comenzó a correr la prorroga legal de un año, por la aplicación del artículos 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que venció el 30 de septiembre de 2009, y así se declara.

   En este punto es importante traer a colación el dispositivo del artículo 1601 del Código Civil (…)

   El significado de este dispositivo, que se diferencia del artículo 1600 ejusdem que se consagra la tácita reconducción, es que al haber la notificación (desahuicio) aun cuando el inquilino continúe ocupando el inmueble, no puede oponer la tacita reconducción; incluso pagando el canon de arrendamiento, lo cual es justo y equitativo pues el arrendatario está en el uso y goce de la cosa arrendada. Por lo tanto en el presente caso no hay tácita reconducción y así se declara.

   Por lo tanto vencido el contrato y cumplida la prorroga legal correspondía a la parte demanda cumplir con la entrega del inmueble, por lo que la acción resulta procedente según lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)

   (Sic).

3. DE LA APELACIÓN

   Ahora bien, fue presentada diligencia de fecha 28 de julio de 2011, relativa al recurso de apelación interpuesto por el abogado A.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.001, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A, ya identificada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 30 de junio de 2011, que señaló:

   (…) Apelo de la anterior sentencia y se le dé el curso de Ley a la apelación formulada (…)

   (Sic) (Folio 131)

4. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:

   El presente caso, surge a través de la demanda interpuesta el 13 de octubre de 2010, ante el Juzgado de Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, por las abogadas N.T.B. y L.M.A.R., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.302 y 24.040, en su carácter de apoderadas Judiciales de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL, C.A., ya identificada, contra la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A., ya identificada, por cumplimiento de contrato de arrendamiento (Folios 01 al 04 con su vuelto).

   Posteriormente, en fecha 29 de octubre de 2010, el Tribunal de la causa admite la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, emplazando a la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A., ya identificada, para que compareciera al segundo día hábil siguiente después de citado a fin de dar contestación a la demanda (folio 77).

   En fecha 06 de agosto de 2010, la parte demandada Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A., ya identificada, representada por los abogados A.A.C. y V.A.A.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.16.001 y 7.178, a los fines de consignar escrito de contestación a la demanda (folio 88 al 96 con sus vueltos).

   Ahora bien, en fecha 22 de diciembre de 2010, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (folio 98 y 99), las cuales fueron admitidas mediante auto, en fecha 07 de enero de 2011 (folio 100).

   Subsiguientemente, estando dentro del lapso para promover, la parte demandante presenta escrito de promoción de pruebas, en fecha 12 de enero de 2011, (folio 112 y 113 con sus vueltos) y en fecha 13 de enero de 2011, fueron admitidas por el Tribunal de la causa (Folios 114)

   Al respecto, el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de esta Circunscripción Judicial dicto decisión de fecha 30 de junio de 2011, donde declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento (Folios 119 al 125).

   En este sentido, en fecha 28 de julio de 2011, el abogado A.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.001, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A, ya identificada, interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Tribunal A quo en fecha 30 de junio de 2011 (folio 131).

   En otro orden de ideas, la pretensión de la parte actora se circunscribe en una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

   De los hechos Controvertidos

   En este sentido, la parte actora en su libelo de demanda (folios 01 al 04 con sus vuelto) señalo lo siguiente: “ (…) en la Cláusula Segunda del señalado contrato de arrendamiento se expresa lo siguiente:

   la duración del presente contrato es contado a partir del Primero de octubre de 2003, pudiendo ser prorrogado el mismo en forma sucesiva y automática por periodos de un (1) año. Asimismo, se entenderá, siempre, que aun cuando EL ARRENDATARIO permanezca ocupando el inmueble arrendado, después de haber vencido dicho periodo, que no operará la tacita reconducción

   Continúa diciendo el Contrato de Arrendamiento en su Cláusula Cuarta lo siguiente:

   … No se prorrogará el presente contrato si LA ARRENDADORA manifiesta por escrito a EL ARRRENDATARIO con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, su deseo de no hacerlo. Dicha notificación podrá realizarla LA ARENDADORA, mediante el envío de un telegrama simple dirigido a EL ARRENDATARIO, publicado en un periódico

   que se edite en esta ciudad, cualquiera de los avisos aquí señalados será suficiente para que EL ARRENDATARIO se considere validamente notificado de que la vigencia de este contrato no estaría amparada por prorroga alguna (…)

   (…) como en acatamiento a lo establecido en el contrato de arrendamiento nuestra representada procedió a notificar mediante aviso publicado en el Diario El Aragueño de fecha 30 de Agosto de 2008, a EL ARRENDATARIO (…) en las personas de sus actuales directivos (…) su voluntad expresa de NO RENOVAR el contrato de arrendamiento a término fijo o tiempo determinado, poniendo fin a la relación arrendaticia que existía entre ambos (…)

   En nuestro caso la duración de la relación arrendaticia ha sido de siete (07) años, por lo cual la normativa legal aplicable es la contemplada en el literal “c” del referido Artículo 38 de la mencionada Ley, comenzando a correr en nuestro caso la prorroga a partir del 01 de Octubre de 2008 terminando el día 30 de septiembre de 2010 () (Sic) .

   (…) es por lo que procedemos a demandar a la sociedad mercantil CORPORACIÓN ESFERA, C.A., antes identificada, para que entregue el inmueble libre de bienes y personas (…) sic

   Por otra, la parte demandad en su escrito de contestación (folios 88 al 96 con sus vueltos) señalo lo siguiente:

   (…) el caso de autos, el contrato de arrendamiento de la presente acción es de los denominados en doctrina como de “tiempo indeterminado”, en razón de haber operado en el mismo la presunción legal del artículo 1.600 del Código Civil, según el cual, a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   (…) la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminadado, así pedimos con todo respeto lo aprecie este Tribunal.

   (…) la relación arrendaticia a la que se refiere este contrato comenzó el día primero de octubre del año 2003, durante ese año, el arrendador dejó a la arrendataria en el uso goce y disfrute del inmueble arrendado por seis años mas, convirtiéndose el mismo por imperio de la ley a tiempo indeterminado, y no fue sino hasta agosto del año 2008 cuando la arrendadora se negó a aceptar el pago del canon de arrendamiento pactado, y que entonces la arrendataria se vio obligada a hacer el pago oportuno del canon de arrendamiento por vía de consignación arrendaticia hasta esta fecha. Es decir, desde noviembre del año 2004 el contrato dejó de ser a tiempo indeterminadopara convertirse en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, durante los años 2.005; 2006;n 2007; 2008; 2009 y hasta este año 2010,la relación arrendaticia(…) se convirtió a tiempo indeterminado(…)

   (…) en el supuesto negado que pudiésemos conceder valor jurídico a la notificación publicada por la arrendadora por la prensa el día 29 de agosto del año 2.008, y aún creyendo que estábamos en presencia de un contrato a tiempo determinad, lo cierto es que el lapso que correspondería a la prórroga legal para esa fecha es de un (01) año (…) lapso este que venció ampliamente a partir de esa publicación y hasta la fecha de propuesta de esta acción (02 años). De manera tal que al no exigir oportunamente(…) dejo una vez mas que continuara el contrato y también por esa vía se habría convertido en un contrato a tiempo indeterminado(…)

   De conformidad con lo anterior, los hechos controvertidos quedan limitados a verificar si hubo o no cumplimiento de la parte demandada en el contrato de arrendamiento surgido sobre un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el No. Sotano-B, ubicado en el Centro Comercial Regional, Urbanización El Bosque, Av. Principal Las Delicias de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua.

   Al respecto, ésta Juzgadora revisará el acervo probatorio presentado por las partes, así como las demás actuaciones contenidas en el expediente, a fin de verificar si lo señalado por el Juez A Quo se encuentra ajustado o no a derecho.

   En este sentido, la parte demandante presentó junto al libelo de demanda las siguientes documentales:

   - Marcado “A” Copia certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL C.A., ya identificada, por el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, en Fecha 08 de Diciembre de 1995 (folio 07 al 13 con sus vuelto),

   -Original de Recibo de Pago Correspondiente a los Derechos de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL C.A., ya identificada, expedida por el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, en fecha 08 de diciembre de 1995 (folio 14).

   -Original de Planilla de Liquidación de Derechos de Arancel, expedida por el Registro Mercantil del Estado Aragua, expedida en fecha 24 de noviembre de 1995, donde señala el pago de los gastos con ocasión a la modificación de los Estatutos de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL C.A., ya identificada.(folio 15)

   -Copia certificada del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL C.A., ya identificada, expedida por el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua expedida en fecha 23 de mayo de 2008. (folio 16 al 22 con sus vuelto) .

   De conformidad con lo anterior, esta Superioridad constato, que las referidas documentales, no aporta elemento de convicción alguno. Toda vez que no guarda relación con el hecho controvertido en el presente juicio, es por lo que, quien aquí decide considera que las mismas deben ser desestimadas del proceso por inconducentes. Y así se decide.

   -Marcado “B” Copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL C.A., ya identificada, expedida por el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua en fecha 15 de agosto de 2006 quedando inserta en el Tomo: 60-A, Numero: 65. (folio 23 al 27 con sus vuelto).

   -Original de Recibo de Pago correspondiente a los Timbres, Formularios y Papel Sellado de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL C.A., ya identificada, expedida por el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, en fecha 27 de julio de 2006 (folio 28).

   - Original de Liquidación de Arancel de los Derechos de Registro, de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL C.A., ya identificada, expedida por el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, en fecha 27 de julio de 2006. (folio 29)

   -Original de Planilla de Liquidación, Ley de Timbre Fiscal del Estado Aragua, de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL C.A., ya identificada, expedida por la Secretaria Sectorial de Hacienda Administración y Finanzas, Oficina de Recaudación Tributaria del Ejecutivo Estadal, de la cual se observa sello húmedo del Registro Mercantil Primero del Estado Aragua y pagado en fecha 14 de agosto de 2006. (folio 30)

   Se observa, que las anteriores documentales, no aportan elementos de convicción alguno, por cuanto no guardan relación con el hecho controvertido en el presente juicio, es por lo que, quien decide considera que las mismas deben ser desestimadas del proceso por inconducentes. Y así se decide

   -Marcado “C”, Poder Original, otorgado ante la Notaria Publica Segunda Interina de Maracay, en fecha 20 de noviembre de 2009, quedando inserto bajo N° 55, Tomo 139, por la ciudadana L.J.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-9.672.451, en su carácter de apoderada judicial y administrativa de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL C.A., ya identificada, a las abogadas N.T.B. y L.M.A.R., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.302 y 24.040 respectivamente (folio 31 al 34 con sus vueltos).

   Con relación a este medio de prueba, señala quien decide, que se trata de un documento público, del cual se desprende que fue conferido, amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere para actuar en el presente juicio a dichos abogados. Al respecto, esta Alzada observa que la documental anteriormente descrita no fue tachada por su adversario en la oportunidad legal correspondiente, tal como lo señala el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, quedando demostrada la representación judicial, conferida por la parte demandante a los referidos abogados. Y así se establece.

   -Marcado “D”, Original de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 25 de septiembre de 2003, debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Segunda Interina de Maracay, Municipio Girardot, Estado Aragua, bajo el N° 44, Tomo 58 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 35 al 40 con sus vueltos), suscrito entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL C.A., ya identificada, como arrendadora, debidamente representada por la ciudadana F.F.C., titular de la cédula de identidad N° V- 7.221.726, y la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA, C.A., ya identificada, como arrendataria, debidamente representada por su Presidente, ciudadano RANY MOUNZER A.F., titular de la cédula de identidad N° V-14.296.565, dicho contrato versa sobre un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el No. Sotano-B, ubicado en el Centro Comercial Regional, Urbanización El Bosque, Av. Principal Las Delicias de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua. (Folios 35 al 40 con sus vueltos).

   Como se observa, existe una relación arrendaticia entre las partes, en la cual establecieron cláusulas por las cuales debía regirse dicha relación, a través de un documento público el cual ha cumplido con las formalidades de un Notario, y al respecto, los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, señalan:

   Artículo 1.357: Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

   Artículo 1.359: El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar

   .

   En este sentido, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece:

   Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionario competente con arreglo a las leyes. Las copias o reproducción fotográficas, fotostática o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedigna si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en le lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte… (…)

   .

   Al respecto, observa quien decide, que estamos en presencia de un documento autenticado presentado en original y visto que dicho instrumento no fue tachado por su adversario en la oportunidad legal correspondiente conforme al artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, el mismo merece fe, quedando probado que las partes celebraron un contrato de arrendamiento, en consecuencia, se tiene por reconocida la relación arrendaticia surgida entre los contratantes y como cierto el contenido que se desprende del mencionado instrumento, por lo que, esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   - Marcado “E” Documento protocolizado por ante el Registro Público Inmobiliario del Estado Aragua, Protocolizado bajo el Nro. 65, Tomo 3, en fecha 09 de agosto de 2010, (folio 41 al 49 con sus vueltos). Al respecto este Juzgado Superior observó que el citado instrumento público únicamente arroja al hecho relativo la titularidad del derecho de propiedad que sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento tiene la parte accionante. Sin embargo la propiedad del inmueble no forma parte del hecho controvertido razón por la cual la presente prueba debe ser desechada por inconducente Y así se decide.

   -Marcado “G”, Ejemplar Diario “El Aragüeño” en el cual se observa un comunicado por prensa de fecha 30 de agosto de 2008.

   Con respecto a esta prueba, es menester traer a colación lo que ha señalado el Dr. Bello Tabares en su Tratado de Derecho Probatorio Tomo II, ha señalado lo siguiente:

   en cuanto a las publicaciones que los particulares hacen en los periódicos, caso éste no regulado en el texto normativo pero que debe ser tratado como una prueba de carácter instrumental o documental inscrita, que por si sola carece de eficacia probatoria alguna, vale decir, que cualquier publicación hecha por particulares o incluso por oficinas públicas, pero que la ley no ordena su publicación, que contengan la representación o declaración, incluso la representación o declaración de hechos que puedan servir como material probatorio en el proceso judicial, no gozan de presunción de fidedignidad y por sí solo son incapaces de producir la convicción del juzgador al carecer de eficacia probatoria (…) la información invertida en un anuncio o artículo de prensa en estas condiciones, debe ser propuesta conjuntamente con otro medio de prueba judicial capaz de corroborarlo y complementarlo, como será la prueba de informes (…) con la finalidad de probar su autenticidad de la información contenidas en anuncios o artículos de prensas o revistas que pueden influenciar el ánimo del juzgador, permitiéndose un control de la prueba judicial

   .

   En este sentido, en aplicación con lo señalado por la doctrina antes citada, ésta Alzada concluye que la referida prueba documental, es decir, la publicación en prensa de fecha 30 de agosto de 2008, no debe valorarse de forma aislada, toda vez que debe apreciarse conjuntamente con el contenido del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el presente juicio, donde se manifestó la voluntad de las mismas de someter la finalización de dicha relación contractual a la notificación que hiciere el arrendador al arrendatario expresando su deseo de no continuar con la misma a través de diferentes formas supeditándose entre ellas a la publicación en periódico de circulación regional la referida notificación, tomando en cuenta que la misma constituia plena prueba para considerar notificado al arrendatario, ahora bien, como quiera que de conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos son ley entre las partes, es evidente para esta Alzada que la referida prueba instrumental antes identificada tiene pleno valor probatorio en la presente causa, toda vez que dicho medio probatorio se encuentra establecido en el contrato celebrado por las partes, quedando demostrado que la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL, C.A. (ARCA), inscrita por ante el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 14 de marzo de 1972, anotado bajo el Nro. 17, Tomo 2, hoy llevados por ante el Registro Mercantil, en su carácter de arrendadora notifico a través de la publicación en periódico “El Aragüeño” su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia a la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero, anotado bajo el Nº 73, Tomo 35-A, fecha 05 de septiembre del año 2003, en su carácter de arrendatario en fecha 30 de agosto de 2008 (folio 50), es por lo que quien aquí Juzga le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.159 1.160 del Código Civil y el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole así pleno valor probatorio a dicha documental. Y así se declara.

   - Marcado “H”, Copia simple de Consulta de deuda correspondiente a la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA, C.A., ya identificada, ante CADAFE de fecha 06 de octubre de 2010, señala quien decide, que la presente prueba fue presentada en copia simple, en este sentido se desecha por no cumplir con los requisitos del artículo 429 del Código DE Procedimiento Civil. Y así se decide.

   -Marcado “I”, Copia Simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A., ya identificada, expedida por el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua (folio 52 al 56 con sus vueltos).

   -Copia Simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A., ya identificada de fecha 15 de julio de 2004. (folio 57 al 61 con sus vuelto) .

   -Copia Simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A., ya identificada, de fecha 29 de junio de 2005. (folio 64 al 66 con sus vuelto) .

   -Copia Simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A., ya identificada, de fecha 21 de noviembre de 2005 (folio 69 al 71 con sus vuelto) .

   -Copia Simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A., ya identificada, de fecha 14 de diciembre de 2005 (folio 72 al 76 con sus vuelto) .

   En este sentido, quien decide observa, que las referidas documentales, no guardan relación con el hecho controvertido en el presente juicio, es por ello que esta Superioridad considera que las mismas deben ser desestimadas del proceso. Y así se decide.

   La parte actora, en el lapso probatorio promovió los siguientes medios:

   - Invocó el merito favorable de los autos; en tal sentido debe resaltar esta Juzgadora, que el mérito favorable no es un medio de pruebas, sino que es el deber del Juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas las pruebas aportadas a los autos aún cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el merito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta. Y así se establece.

   -La Parte demandante ratifico los siguientes medios probatorios acompañados con el libelo, marcado con la letra “D” original de contrato de arrendamiento cuyo objeto es demostrar la relación contractual realizada objeto, marcado con letra “G” publicación en el periódico El Aragueño de fecha 30 de agosto de 2008, marcado con letra “E” Documento original de propiedad del local objeto del presente Juicio.

   Al respecto, esta alzada observa que dichas instrumentales ya fueron apreciadas en párrafos anteriores en su justo valor probatorio, puesto que fueron presentadas junto al libelo de demanda. Y así se decide.

   En el lapso probatorio la parte demandada promovió lo siguiente:

   En este sentido, el demandante haciendo uso del Principio de la comunidad de la Prueba, reproducen a su favor los siguientes documentos acompañados por la parte accionante en su libelo de demanda:

   - Original de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 25 de septiembre de 2003, debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Segunda Interina de Maracay Municipio Girardot, Estado Aragua, bajo el N° 44, Tomo 58 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 35 al 40 con sus vueltos), suscrito entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL C.A., ya identificada, como arrendadora, debidamente representada por la ciudadana F.F.C., titular de la cédula de identidad N° V- 7.221.726, y la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA, C.A., ya identificada, como arrendataria, debidamente representada por su Presidente, ciudadano RANY MOUNZER A.F., titular de la cédula de identidad N° V-14.296.565, dicho contrato versa sobre un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el No. Sótano-B, ubicado en el Centro Comercial Regional, Urbanización El Bosque, Av. Principal Las Delicias de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua. (Folios 35 al 40 con sus vueltos). En este sentido el referido documento ya fue valorado en su oportunidad de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.

   -Ejemplar Diario Aragüeño de fechas sábado 30, viernes de 2008; de igual forma el referido aviso de prensa fue valorado en su oportunidad de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil . Y así se decide.

   Ahora bien, una vez valorado todo el acervo probatorio, ésta sentenciadora considera pertinente traer a colación los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y del Código Civil, los cuales establecen:

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

   Artículo 1.167.- en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla

   .

   En éste sentido, observa ésta Superioridad que, las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, para que efectivamente se cumpla y lleve acabo la contraprestación pactada y ambos se vean beneficiados, hasta la culminación del contrato.

   Con ese espíritu, estableció el legislador en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 33, lo siguiente:

   Las Demanda por desalojo, cumplimiento resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de deposito de garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal Arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

   .

   En este orden de ideas, esta Superioridad considera necesario analizar de forma concatenada el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, el cual señala lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”; esto quiere decir, que las pruebas son la demostración de la verdad de los hechos afirmados y de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho, con ellas se tiende a la persuasión o convencimiento que debe producirse en el Juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio.

   Con relación, a los contratos de arrendamientos, la doctrina sostiene cuales son los elementos para su identificación y en este sentido tenemos que, en relación al plazo, este podrá ser a plazo fijo o tiempo determinado el cual señala una vigencia temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación y plazo indeterminado o a tiempo indeterminado, el cual comprende todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.

   Las acciones en materia arrendaticia se encuentran directamente relacionadas con el hecho cierto de que, si la acción se encuentra basada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.

   La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

   Los contratos a tiempo indeterminado, comprende aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se tiene conocimiento cierto de cuanto habrá de durar el mismo. Ahora en el caso de los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

   Ahora bien, concatenando la norma y la doctrina antes analizada, esta Superioridad evidencio la existencia de la relación contractual entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REGIONAL, C.A. (ARCA), ya identificada; y la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A., ya identificada, punto este no controvertido entre las partes.

   Sin embargo, si bien no es punto de discusión entre los litigantes la existencia del contrato, si lo es el tipo de contrato que fue suscrito por las parte el cual representa el objeto en el presente juicio, en este sentido es pertinente citar lo señalado por las partes en el contrato de arrendamiento en la cláusula segunda:

   SEGUNDA: la duración del presente contrato es contado a partir del primero de octubre de 2003, pudiendo ser prorrogado el mismo en forma sucesiva y automática por periodos de un (1) año (…)

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   En observancia de la cláusula anterior, de la doctrina y la norma que rige en materia de contratos de arrendamientos, el presente contrato se pacto a tiempo determinado, ya que se acordó que la duración del mismo seria por un año y en este sentido tenemos que si bien es cierto se acordó que el mismo podría ser renovado dicha renovación operaria dentro de las mismas condiciones es decir por un lapso de un año, se concluye entonces que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado prorrogable de forma sucesiva siempre bajo las mismas condiciones con relación al tiempo establecido es decir un lapso o duración de un año. Y así se decide.

   Ahora bien, establecido el tiempo de duración del referido contrato, con relación al cumplimiento del mismo, estima quien decide pronunciarse acerca del mismo, por lo que es necesario citar el contrato el cual señala lo siguiente:

   CUARTA: (…) No se prorrogará el presente contrato si LA ARRENDADORA manifiesta por escrito a EL ARRENDATARIO con no menos de treinta (30) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, su deseo de no hacerlo. Dicha notificación podrá realizarla LA ARRENDADORA, mediante el envío de un telegrama simple dirigido a la dirección del inmueble aquí mencionado, sin importar quien lo reciba, también será valida dicha notificación mediante un aviso dirigido a EL ARRENDATARIO publicado en un periódico que se edite en esta ciudad, cualquiera de los avisos aquí señalados será suficiente para que EL ARRENDATARIO se considere validamente notificado de que la vigencia de éste contrato no estaría amparada por prorroga alguna. (…)

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   En el presente caso, la parte accionante señala que en virtud de lo convenido en el contrato suscrito entre las partes, específicamente en la cláusula cuarta citada ut supra, en fecha 29 de agosto de 2008 realizó la publicación por aviso de prensa manifestado lo siguiente:

   “Con la debida reverencia, procedo en nombre de mi representada, la sociedad de comercio de la especie anónima cuya denominación social es “Administradora Regional C.A.”(ARCA)(...)a NOTIFICARLES dado el carácter de ARRENDATARIO que posee la persona jurídica que representan, respecto al local comercial identificado (…) nuestra intención o voluntad de poner fin a la relación arrendaticia que se inició el primero (1ero) de octubre del año dos mil tres (2003). En concreto, les notifico, en el local comercial identificado (…) la NO RENOVACIÓN del contrato de arrendamiento a término fijo o a tiempo determinado, correctamente autenticado (…)

   En este orden de ideas, esta Superioridad considera necesario señalar el artículo 1.354 del Código Civil, el cual indica lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”; esto quiere decir, que las pruebas son la demostración de la verdad de los hechos afirmados y de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho, con ellas se tiende a la persuasión o convencimiento que debe producirse en el Juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio.

   Por su parte, el Código de Procedimiento Civil en su artículo 506, señala lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…Los hechos notorios no son objetos de prueba”. (Subrayado nuestro).

   En este sentido, solo se encuentran reguladas las publicaciones (en periódico o gacetas) en aquellos casos donde la ley ordena su publicación de forma expresa, tal como lo señala el artículo 432: “Las publicaciones en periódicos o gacetas, de actos que la ley ordena publicar en dichos órganos, se tendrán como fidedignas, salvo prueba en contrario”.

   En razón de lo anterior la consignación en juicio de la referida publicación en prensa no debe ser analizada de forma aislada sino conjuntamente con lo establecido en el contrato suscrito por las partes, específicamente con lo establecido por las partes en la cláusula cuarta, el cual señala lo siguiente:

   CUARTA: (…) No se prorrogará el presente contrato si LA ARRENDADORA manifiesta por escrito a EL ARRENDATARIO con no menos de treinta (30) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, su deseo de no hacerlo. Dicha notificación podrá realizarla LA ARRENDADORA, mediante el envío de un telegrama simple dirigido a la dirección del inmueble aquí mencionado, sin importar quien lo reciba, también será valida dicha notificación mediante un aviso dirigido a EL ARRENDATARIO publicado en un periódico que se edite en esta ciudad, cualquiera de los avisos aquí señalados será suficiente para que EL ARRENDATARIO se considere validamente notificado de que la vigencia de éste contrato no estaría amparada por prorroga alguna. (…)

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   En este orden de ideas, los contratos son considerados por la norma y la jurisprudencia ley entre las partes, siendo esto así es por lo que la referida publicación valorada en su oportunidad, hace plena prueba de que la parte actora en el presente juicio cumplió con lo establecido con la cláusula cuarta del presente contrato al realizar la publicación en el periódico mediante la cual expresó su intención de finalizar la relación arrendaticia, en este sentido mal podría esta juzgadora declarar sin lugar la presente acción ya que las partes acordaron la forma de finalizar el contrato suscrito y siendo que esta juzgadora evidencio de la revisión de las acta procesales que la parte actora efectivamente cumplió con lo estipulado en dicho contrato, es por lo que, quien aquí decide, considera que la parte actora cumplió con su obligación de probar las afirmaciones contenidas en el libelo de demanda, tal como lo establecen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Y así se decide.

   En razón de lo anteriormente expuesto, así como en base a los criterios de hecho, de derecho, doctrinales y jurisprudenciales antes señalados, le resulta forzoso a esta Superioridad declarar SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por el abogado A.A.C., inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 16.001, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada Sociedad Mercantil CORPORACIÓN ESFERA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero, anotado bajo el Nº 73, Tomo 35-A, fecha 05 de septiembre del año 2003, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 30 de junio de 2011. En consecuencia, se CONFIRMA, en los términos expuestos por esta alzada la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 30 de junio de 2011, mediante la cual declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Arrendamiento. Así se decide.

4. DISPOSITIVA

   Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra señaladas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: