Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 19 de Marzo de 2015

Suben las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua y las mismas se relacionan con el Recurso de Apelación interpuesto por la abogada ROSMANIA GARATE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 218.527, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente ciudadano J.A.B.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-12.228.239, contra la sentencia dictada por el referido Juzgado, en fecha 25 de noviembre de 2014.

Realizada la distribución en fecha 13 de febrero de 2015 (folio 86 de la tercera pieza), correspondió conocer a esta Superioridad la presente causa, siendo recibidas dichas actuaciones en este despacho en fecha 26 de febrero de 2015, según nota estampada por la Secretaria de este Juzgado (Folio 87 de la tercera pieza), y mediante auto expreso de fecha 03 de marzo de 2015 se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar la respectiva sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (folio 88 tercera pieza).

2. DE LA SENTENCIA APELADA

   En fecha 25 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa procedió a dictar sentencia (Folios 52 al 79 de la tercera pieza), en la cual se puede observar lo siguiente:

   ...Por las razones anteriormente expuestas este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara; PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, presentada por la abogada R.T.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 193.038, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano R.A.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.034.874, en contra del ciudadano: J.A.B.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-12.228.239, con relación al contrato autenticado en fecha seis (06) de septiembre de dos mil doce (2.012), por ante la Notaría Pública de Cagua, quedando anotado bajo el N° 44, tomo 148, de los libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría celebrado con ocasión de la compra venta de un inmueble, constituido por una parcela de terreno y la unidad de vivienda unifamiliar sobre ella construida, destinada a vivienda familiar, distinguida con el N° 3-38, de la calle 3, perteneciente a la primera etapa (sector los caobos), del desarrollo habitacional Parque Residencial El Bosque. Del Municipio Sucre Estado Aragua, identificado con el numero catastral 05-13-01-45-27-29, la parcela de terreno tiene un área aproximada de ciento ochenta metros cuadrados (180,00 mts2) y la unidad de vivienda tiene un área de construcción de cincuenta y seis metros cuadrados con setenta y dos decímetros cuadrados (56,72 mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: con la parcela 3-36, en una longitud de veinte metros (20,00 mts); SUR: con la parcela 3-40, en una longitud de veinte metros (20,00 mts); ESTE: con la etapa II. En una longitud de nueve metros (9.00 mts); y OESTE: con la calle 3, en una longitud de nueve metros (9,00 mts).- SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se ordena la devolución del monto entregado como garantía de la venta, expresado en la cláusula tercera del contrato ut supra citado.- TERCERO: en lo que respecta a la indemnización reclamada por la parte actora en su escrito libelar, se evidencia que la misma fue pagada por la parte demandada y aceptada por el demandante en el momento correspondiente, por lo tanto no hay lugar para dicha condenatoria.- CUARTO: Por la naturaleza del fallo no se condena en costas con ocasión de la demanda planteada en el juicio principal.- QUINTO: Se declara SIN LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por la abogada M.L., inscrita en el IPSA bajo el número 72.360, quien es apoderada de parte demandada, ciudadano J.A.B.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-12.228.239, en su escrito de contestación, en contra del ciudadano R.A.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.034.874.- SEXTO: Por haber sido totalmente vencida, se condena en costas a la parte demandada- reconviniente con ocasión de la reconvención propuesta…

3. DE LA APELACIÓN

   Ahora bien, fue presentada diligencia de fecha 27 de noviembre de 2014, relativa al recurso de apelación interpuesto por la abogada ROSMANIA GÁRATE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 218.527, en su carácter de apoderada judicial del demandado ciudadano J.A.B.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-12.228.239, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua, en fecha 25 de noviembre de 2014, que señaló (folio 81 de la tercera pieza):

   …Apelo en todas y cada una de las partes de las decisiones dictadas en Sentencia Definitiva en el presente juicio, en fecha 25 de noviembre de 2014…

   (Sic). (Folio 81de la tercera pieza)

4. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, este Tribunal Superior lo hace con base a las siguientes consideraciones:

   El presente procedimiento se inició mediante demanda por resolución de contrato, interpuesta en fecha 25 de julio de 2013, por la abogada R.T.G.I. en el inpreabogado bajo el N° 193.038, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano R.A.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.034.874, contra el ciudadano J.A.B.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-12.228.239 (folios 01 al 04 de la primera pieza).

   En fecha 30 de julio de 2013, el Tribunal de la causa admitió la demanda (folio 53 de la primera pieza).

   En fecha 25 de octubre de 2013, la abogada M.L. inscrita en el inpreabogado bajo el N° 72.360, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y reconviene a la parte actora (folios 60 al 71 y sus vtos. de la primera pieza).

   En fecha 25 de octubre de 2013, mediante auto el Tribunal a quo admite la reconvención interpuesta por la parte demandada y fija el lapso de ley para la contestación de la parte actora reconvenida (folio 111 de la primera pieza).

   En fecha 29 de octubre de 2013, la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención (folio 113 al 118 de la pieza).

   En fecha 06 de noviembre de 2013, la abogada M.L., Inscrito en el inpreabogado N° 72.360, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada presentó ante el Tribunal de la causa escrito de pruebas (folios 122 al 132 con sus vtos. de la primera pieza).

   En fecha 07 de noviembre de 2013, compareció por ante el Tribunal a quo la abogada R.G., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas (folios 172 al 174 de la primera pieza).

   En fecha 07 de noviembre de 2013, mediante auto el Tribunal de la causa admitió el escrito de pruebas presentado por la abogada M.L.. (Folios 175 al 177 de la primera pieza).

   Luego, mediante auto de fecha 08 de noviembre de 2013, el Juzgado de la causa admitió el escrito de pruebas presentado por la abogada R.T.G. (folio 187 de la primera pieza).

   En fecha 12 de noviembre de 2013, compareció por ante el Tribunal de cognición la abogada R.G., inpreabogado N° 193.038 y mediante diligencia impugnó documentos promovidos por la parte demandada (folio 190 de la primera pieza).

   Ahora bien, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua, dictó decisión de fecha 25 de noviembre de 2014 (folios 52 al 79 de la tercera pieza), la cual fue objeto de apelación por parte de la demandada, mediante diligencia presentada en fecha 27 de noviembre de 2014, la cual cursa al folio ochenta y uno (81) de la tercera pieza.

   Como se señaló anteriormente, esta Juzgadora evidenció que la presente apelación fue formulada de forma genérica, por lo tanto, quien decide considera oportuno realizar una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contemplan el presente expediente y valorar todas las pruebas promovidas por ambas partes.

   DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

   En este sentido, esta Superioridad observa que la parte actora en su libelo de demanda alegó lo siguiente (folios 01 al 04 de la primera pieza):

   . Que celebró con el ciudadano J.A.B.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-12.228.239, contrato de opción de compra venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la unidad de vivienda unifamiliar sobre ella construida, destinada a vivienda familiar, distinguida con el N° 3-38, de la calle 3, perteneciente a la primera etapa (sector los caobos), del desarrollo habitacional Parque Residencial El Bosque del Municipio Sucre, estado Aragua, identificado con el numero catastral 05-13-01-45-27-29, la parcela de terreno tiene un área aproximada de ciento ochenta metros cuadrados (180,00 mts2) y la unidad de vivienda tiene un área de construcción de cincuenta y seis metros cuadrados con setenta y dos decímetros cuadrados (56,72 mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: con la parcela 3-36, en una longitud de veinte metros (20,00 mts); SUR: con la parcela 3-40, en una longitud de veinte metros (20,00 mts); ESTE: con la etapa II, en una longitud de nueve metros (9.00 mts); y OESTE: con la calle 3, en una longitud de nueve metros (9,00 mts); le corresponde un porcentaje de parcelamiento de 0.74753%, según consta en documento de parcelamiento protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, bajo el N° 26, folios 214 al 237, tomo 5, protocolo primero, de fecha 23 de julio de 2007.

   . Que el contrato de opción de compra venta fue suscrito por ante la Notaría Pública de Cagua en fecha 06 de septiembre de 2012, que se encuentra asentado en los libros de Autenticaciones bajo el N° 44, tomo 148.

   . Que el precio de la venta convenido en el referido contrato, fue por la cantidad de cuatrocientos setenta y cinco mil bolívares (475.000,00 Bs), los cuales el comprador se comprometió a pagar de la siguiente manera: 1) La cantidad de ciento treinta y dos mil quinientos bolívares (132.500,00 Bs), pagados a través de cheque de gerencia número 00989606, girado contra en Banco Provincial, de fecha 09 de febrero de 2012, 2) La cantidad de diez mil bolívares (10.000,00 Bs) a través de compensación del depósito en garantía entregados a la parte actora, con ocasión a contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble objeto de opción de compra venta, dichos montos serian imputables al precio del inmueble al momento del otorgamiento de la venta definitiva, 3) El saldo restante, la cantidad de trescientos treinta y dos mil quinientos bolívares (332.500,00 Bs), que serían pagados mediante crédito hipotecario solicitado. En caso de ser aprobado por un monto menor al solicitado, previa deducción del monto debido por la hipoteca, el comprador se obligó a cancelar la diferencia con dinero de su propio peculio.

   . Que “(…) el optante comprador cumplió con su obligación en el pago de la cantidad de ciento treinta y dos mil quinientos (Bs. 132.500,00) (…)”.

   . Que “(…) el optante comprador cumplió, con su obligación prevista en la cláusula cuarta, es decir, la tramitación del crédito hipotecario correspondiente, para el pago de la cantidad de trescientos treinta y dos mil quinientos bolívares (Bs. 332.500), el cual, según información que me fue dado por la entidad bancaria, Banco de Venezuela, fue aprobado de manera parcial (…)”.

   . Que “(…) el optante comprador no cumplió con su obligación en el pago restante del precio convenido en la opción de compra venta objeto de la presente resolución, es decir, la suma de trescientos treinta y dos mil quinientos bolívares (Bs. 332.500); aun cuando, he insistido en que me pague el precio y se niega, expresando que desistió de la negociación, que solo continuaría con la relación arrendaticia (…)”.

   En consecuencia, la parte actora procede a realizar su respectivo petitorio demandando la Resolución del Contrato de opción compra venta, pidiendo el pago de la cantidad de siete mil ciento veinticinco Bolívares (Bs. 7.125,00) por concepto de indemnización, así como las costas procesales.

   En este sentido, siendo la oportunidad para la contestación de la demanda la parte demandada señaló lo siguiente (folios 60 al 71 con sus Vtos. de la primera pieza):

   .Que reconoce como ciertos los hechos alegados por la parte actora con respecto al contrato celebrado y la configuración del mismo.

   .Que en ningún momento ha desistido de la Compra del Inmueble indicando que no es procedente la solicitud de Resolución del Contrato de Opción a Compra Venta.

   . Que en fecha 06 de septiembre de 2012 celebró con el ciudadano R.A.P.C., antes identificado Contrato de Opción de Compra Venta por un inmueble de su exclusiva propiedad.

   . Que en dicho contrato se fijó el precio en Bolívares 475.000,00, lo cual se comprometió a pagar con un anticipo de Bs 142.500,00 y la diferencia por la cantidad de Bolívares 332.500 a través de un crédito hipotecario y para el caso de que el crédito aprobado no cubriera la totalidad del precio el demandado se comprometió a cancelar el monto faltante con dinero de su propio peculio, según Cláusulas Tercera y Cuarta del aludido contrato

   . Que tramitó solicitud de crédito hipotecario por trescientos treinta y dos mil quinientos bolívares (332.500,00 Bs) por ante el Banco de Venezuela y que el mismo fue aprobado por doscientos setenta y seis mil bolívares (276.000,00 Bs), en fecha 19 de octubre de 2012.-

   . Que en fecha 14 de enero de 2013 fue llamado por el Banco de Venezuela para que retirara el documento definitivo de venta, haciéndole al mismo tiempo entrega del “instrumento y/o información de firma del crédito hipotecario”, con fechado 04/01/2013, en el cual se evidencia que el Banco emitiría dos cheques; uno a nombre de la caja de ahorros del Poder Judicial, entidad que poseía hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto de la venta y otro a nombre de R.A.P.C..-

   . Que al revisar el referido documento definitivo de venta, junto con su esposa notaron la disparidad en la escritura en letras y números del precio de la casa y adicionalmente el Demandante Reconvenido le informó que su Acreedor Hipotecario había cambiado la Junta Directiva y le entregó en ese momento un nuevo borrador de Liberación de Hipoteca, a los fines de que la introdujera en el Banco para que éste tomara los datos contenidos en esta liberación y así volver a redactar el documento definitivo de Venta.

   . Que si no fuera por la ocurrencia de estas dos circunstancias ninguna de las cuales fue imputable a su persona, se hubiese podido introducir el documento de Venta Definitivo en el mes de Enero de 2013, al Registro Inmobiliario competente junto con los recaudos exigidos por el registro, recaudos que debió el Demandante Reconvenido entregar desde la fecha de aprobación del crédito (19-10-12), de conformidad con lo establecido en la cláusula Séptima del Contrato de Opción de Compra Venta ya mencionado y que corre inserto en el presente expediente aportado por el demandante, al folio 43.

   . Que el vendedor le exigió un aumento del precio de venta del inmueble, alegando que el atraso en la venta definitiva del inmueble le estaba causando perjuicios a su patrimonio.

   . Que aceptó ese aumento de precio y plasmó su compromiso de pagarlo en un documento que se llamó Compromiso de Pago, el cual le fue exigido por el demandante y que debería firmarse de forma privada, también por exigencia del vendedor. Pues bien en dicho documento aceptó el aumento del precio y señaló que él pagaría el diferencial del mismo en el mes de diciembre de 2013.

   . Que por presiones del vendedor aceptó pagar la cantidad de Bs. 7.125,00, equivalentes al 5% del monto dado en garantía, en este caso de Bs. 142.500°°, todo como se estableció en las cláusulas tercera y sexta del contrato de Opción compra venta, por concepto de cláusula penal; dicho pago se realizó mediante transferencia bancaria.

   . Que el compromiso de pago fue enviado vía correo electrónico al demandante reconvenido en fecha 01 de febrero de 2013, cuya propuesta molestó al mismo quien inicio una serie de llamadas y mensajes de texto amenazantes, exigiéndome que le entregara su casa, pues ya no le iba a vender porque el pago del aumento en diciembre de 2013 no era de su conveniencia, pues lo necesitaba era para febrero de 2013.

   . Que en fecha 09/07/2013, finalmente recibió el ansiado documento definitivo de Compra venta corregido, el cual no se pudo introducir ante el Registro Inmobiliario competente, porque al informarle al demandante reconvenido que este documento había llegado, éste le señaló que no le iba a vender y tampoco le entregó los recaudos personales: Rif Personal, Cédula de Identidad y Pago de Planilla de Enajenación de inmueble, para que se pudiera completar los recaudos exigidos por el Registro.

   .Que se encuentra disponible cheque de Gerencia No. 00256001 girado contra el Banco Provincial, de fecha 08/10/13 por la cantidad de Bolívares Cincuenta y Seis Mil Quinientos (Bs 56.500,00) a nombre del demandante reconvenido, por concepto del pago del diferencial del precio que se adeuda en virtud de que el Banco de Venezuela aprobó el Préstamo hipotecario solicitado en forma parcial, por la cantidad de Bolívares doscientos setenta y seis mil ( Bs 276.000,00 ) y no por trescientos treinta y dos mil quinientos (Bs 332.500,00) como se solicitó, todo de Conformidad con lo establecido en cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta.-

   Por último, en su escrito de contestación la representación judicial de la demandada reconviene por cumplimiento de contrato al demandante alegando que no se pudo realizar la venta definitiva por causa imputable al vendedor ya que pedía un aumento del precio a cambio de realizar la venta definitiva ante el Registro Público y de entregar los recaudos necesarios para tal acto e imputable también a un tercero que sería la Caja de Ahorros del Poder Judicial que no otorgó las correcciones del documento de liberación de hipoteca a tiempo y por consiguiente le exige el cumplimiento de su obligación contractual para que realice la venta definitiva del inmueble objeto de demanda.

   En la contestación de la reconvención la parte reconvenida rechazo y contradijo, todo lo alegado por la parte demandada reconveniente, explanando en primer lugar que es falso se haya negado a entregar recaudos necesarios para protocolizar la venta definitiva del inmueble, alegando que fue el comprador quien incumplió al no pagar el monto parcial adeudado por el precio de venta del inmueble ya que conforme al contrato, era su obligación pagar con dinero de su propio peculio cualquier diferencia entre la cantidad aprobada mediante crédito bancario y el monto adeudado.

   Igualmente, alega que: “(…) siendo entonces una obligación del promitente vendedor, pagar de manera parcial el precio convenido con dinero de su propio peculio; es decir, que el desembolso del recurso para protocolizar la venta, depende del optante comprador y de un tercero, en este caso la entidad bancaria Banco de Venezuela (…)”.

   Por otro lado, expresa: “(…) Niego rechazo y contradigo que mi representado haya presionado al demandado- reconvenido al pago de la cláusula penal. Al contrario, el demandado de manera voluntaria, al reconocer el vencimiento del contrato de opción compra venta, decidió cumplir con la indemnización antes señalada (…)”.

   Hechos Admitidos:

   Así las cosas, vistos los alegatos vertidos en el libelo de demanda y la contestación dada por la parte demandada, quien decide observa que quedó admitido por las partes la existencia del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua en fecha 06 de septiembre de 2012, quedando anotado bajo el N° 44, tomo 148, de los libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, quedó admitido el precio de la venta, así como también se admitió que en caso que el crédito hipotecario aprobado no cubriera la totalidad del precio adeudado el demandado se comprometía a pagar el monto faltante con dinero de su propio peculio, igualmente fue un hecho admitido que el demandado pagó la cantidad de Bs. 7.125,00, equivalentes al 5% del monto dado en garantía, todo como se estableció en las cláusulas tercera y sexta del contrato de opción compra venta.

   Hechos Controvertidos:

   En la presente causa estos quedaron limitados a verificar la procedencia o no de la acción por resolución de contrato de opción de compra venta y la procedencia o no de la reconvención propuesta Así se decide.

   De la N.J.A.

   Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil. (Subrayado y negrillas de la Alzada).

   En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones entre las partes contratantes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.

   Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, tal como lo trata el autor E.M.L. (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones, Derecho Civil III de la siguiente manera: “…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”

   El artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, es decir que, lo suscrito y convenido por las partes en dicho documento, producto de la manifestación de voluntad otorgada para su celebración, posee carácter legal entre los contratantes, lo cual no puede ser revocado sino por el mutuo consentimiento legítimamente manifestado o por autoridad de la ley.

   Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (Sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en los contratos suscritos por éstas, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven de los mismos.

   Ahora bien, más allá de la escritura o no, lo realmente importante para poder hablar de contrato es que se encuentren presentes los elementos básicos que de acuerdo a nuestras normas sustantivas son vinculantes para la existencia del mismo, a saber: i) Consentimiento de las partes; ii) Objeto que pueda ser materia de contrato; y iii) Causa lícita. (Vid. Art. 1.141 Código Civil)

   Señala el autor patrio J.M.-Orsini, lo siguiente: “El Capítulo IV del Título III del Libro Tercero de nuestro Código Civil trata en su Sección I “Del Pago” como uno de los medios de extinción de las obligaciones: “La extinción de la obligación –escribe De page- es su desaparición, su aniquilación. Esta desaparición tiene una consecuencia inmediata, forzosa, la liberación del deudor”. En el derecho romano, la palabra solutio tenía originalmente esta acepción de disolución del vínculo obligatorio, aunque después adquirió el significado de acto de satisfacción del acreedor. Como lo muestran, en cambio, las siguientes Secciones de ese mismo Capítulo IV, la disolución del vínculo obligatorio puede advenir por otros medios diferentes (novación por cambio de deudor, remisión de la deuda, prescripción extintiva, pérdida de la cosa debida, etc.; a lo que podríamos añadir las consecuencias de la disolución de contrato que servía de fuente a la obligación: anulación, rescisión, resolución, revocación, etc.), por lo que la idea de “pago” resulta restringida a la liberación del deudor mediante el cumplimiento de la obligación. El deudor queda liberado mediante el ‘cumplimiento’ sólo cuando efectúa la prestación tal y como es debida -escribe Larenz-, es decir, en el tiempo y lugar fijados, de modo completo y de forma adecuada (…)” (El pago/ J.M.-Orsini. Segunda edición actualizada. Jurisprudencia. Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, 2010, p 3 y 4).

   Igualmente, establece el artículo 1.264 de nuestro Código Civil, lo siguiente:

   Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

   En este orden de ideas, los requisitos de procedencia que dan lugar a la acción resolutoria comprenden elementos que van más allá del simple incumplimiento, como señala Maduro Luyando, realmente son cinco (05) condiciones a saber: 1. Que se trate de un contrato bilateral, 2. Que exista un incumplimiento culposo por la parte demandada, 3. Que exista la buena fe por parte del actor, 4. Debe hacerse por intermedio de un Juez competente y; 5. Que el actor haya optado entre demandar por cumplimiento de contrato o por resolución.

   Ahora bien, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.

   Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.

   En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Ahora bien, en atención a lo establecido en la norma señalada ut supra, el legislador en pro de la justicia, le ha otorgado a los jueces la facultad de interpretar los contratos en los cuales se observe indeterminación, ambigüedad o deficiencia en la redacción, sin embargo de la misma manera establece un limite ya que, dicha interpretación debe versar siempre dentro del marco de la Ley, la intención de las partes en el referido contrato y la buena fe.

   Ahora bien, siendo la oportunidad procesal para presentar pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

   1. Marcado “B” Copia Certificada de contrato de opción Compra-Venta autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua en fecha 06 de septiembre de 2012, quedando anotado bajo el N° 44, tomo 148, de los libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la unidad de vivienda unifamiliar sobre ella construida, destinada a vivienda familiar, distinguida con el N° 3-38, de la calle 3, perteneciente a la primera etapa (sector los caobos), del desarrollo habitacional Parque Residencial El Bosque. Del Municipio Sucre Estado Aragua, identificado con el numero catastral 05-13-01-45-27-29; (folios 08 al 15 de la primera pieza). Al respecto observa esta Superioridad que la existencia del contrato de opción de compra venta fue un hecho admitido el cual esta exento de prueba, más sin embargo, del pudo observar lo siguiente: de la Primera cláusula que entre los ciudadanos R.A.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.034.874, identificado como “El Propietario” y por la otra parte; J.A.B.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-12.228.239; como “El Optante Comprador” se celebró un contrato de opción de Compra-Venta, donde “el Propietario” otorga a “El Optante Comprador” con carácter exclusivo, opción de compra y este se compromete a adquirir el inmueble antes descrito; en la cláusula Segunda, se acordó que el lapso para la realización de todas y cada una de las gestiones necesarias para la obtención por parte de EL COMPRADOR del crédito bancario que aplicara al pago de precio de venta es de Noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días adicionales, es decir ,ciento veinte (120) días. Se acordó en la cláusula Tercera que se fija el precio de venta en BOLIVARES CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL (Bs. 475.000,00), el cual sería cancelado de la siguiente manera: EL OPTANTE COMPRADOR pagó la cantidad de BOLIVARES CIENTO TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS (Bs. 132.500,00) a través de Cheque de Gerencia No. 00989606, girado contra el Banco Provincial y la cantidad de BOLIVARES DIEZ MIL (Bs 10.000.00) a través de compensación del depósito en garantía entregados a EL PROPIETARIO con ocasión de contrato de arrendamiento que se otorgó sobre el inmueble objeto de la opción de compra, que se materializara en la misma fecha. Dichos montos serán imputables al precio del inmueble en el momento del otorgamiento de la venta definitiva. Asimismo se fija en la cláusula Cuarta que el saldo restante, es decir la cantidad de BOLIVARES TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS (Bs. 332.500,00) será pagado por EL OPTANTE COMPRADOR, mediante un Crédito Hipotecario solicitado, del cual se hará la deducción del monto de Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el inmueble. Si el monto del crédito aprobado por la institución financiera es menor al monto solicitado y previa deducción del monto debido por la hipoteca, se generara la necesidad de pagar una diferencia, por el precio convenido EL OPTANTE COMPRADOR se compromete a cancelarlo con dinero de su propio peculio.

   2. Marcado “C” copia fotostática de documento Protocolizado por ante el Registro Público de los municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, bajo el N° 2010.2021, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 278.4.6.1.2093 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010; Conformado por Cancelación e Hipoteca de 1° Grado, correspondiente al inmueble objeto del presente procedimiento (folios 16 al 25 y del 134 al 140 de la primera pieza), el cual se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el Artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la titularidad que posee el demandante sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la unidad de vivienda unifamiliar sobre ella construida, destinada a vivienda familiar, distinguida con el N° 3-38, de la calle 3, perteneciente a la primera etapa (sector los caobos), del desarrollo habitacional Parque Residencial El Bosque. Del Municipio Sucre Estado Aragua, identificado con el número catastral 05-13-01-45-27-29.

   3. Prueba de Informe:

      A la Entidad Bancaria Banco de Venezuela, a los fines que informara al Tribunal a quo sobre: 1) Si el Ciudadano J.A.B., solicitó a dicha entidad bancaria, algún crédito hipotecario con el fin de adquirir el inmueble propiedad del actor. 2) La fecha de interposición de la solicitud del crédito hipotecario. 3) Cuales fueron los documentos que el demandado acompañó a la solicitud del crédito. 4) La fecha de aprobación del Crédito. 5) la fecha en que el demandado autorizó a la entidad bancaria a realizar el cargo a su cuenta del monto aprobado. 6) La fecha de redacción del documento definitivo de venta. 7) todo lo relacionado con la solicitud y tramitación del crédito.

      Cursa al folio 27 de la tercera pieza del expediente, resultas de la referida prueba de informes de fecha 10 de febrero de 2014, donde expresaron lo siguiente:

      (…) el ciudadano J.A.B.R. (…) realizó la solicitud de crédito hipotecario con recursos propios, realizada en fecha 11-09-2012.

      2 Les informamos que dicha solicitud fue introducida en nuestra institución en fecha 17-09-2012.

      3. Les informamos que los recaudos entregados por el ciudadano antes mencionado para la aprobación del crédito hipotecario, fueron devueltos a la oficina 146- Cagua Calle Sucre.

      4. (…) la solicitud de crédito antes mencionado (…) fue aprobada en fecha 19-10-2013, por un monto de Bs. 276.000,00 con una tasa de interés del 6% en un plazo de 30 años.

      5. (…) la solicitud de crédito fue revocada en fecha 12-03-2014, por datos errados en la liberación de hipoteca.

      6. Por último les informamos que el documento de venta definitivo no fue emitido, debido a que la solicitud de crédito hipotecario antes mencionada fue revocada en fecha 12-03-2014…

      (sic)

      La anterior prueba de informes se valora conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; quedando demostrado que el monto aprobado al ciudadano J.A.B.R., C.I. N° V- 12.228.239, por la entidad bancaria resultó en la cantidad de dos cientos setenta y seis mil Bolívares (Bs. 276.000°°), además de probar también que se debió realizar modificaciones al expediente de liberación de hipoteca en varias ocasiones, lo que provocó que los trámites bancarios se prolongaran más de lo debido y en consecuencia, no se hizo el pago del crédito aprobado en el momento oportuno.

      PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   1. Marcado “C y C1” copia fotostática y original de borrador de liberación de hipoteca emanado por la Caja de Ahorros del Poder Judicial, en beneficio del ciudadano R.A.P.C., por el inmueble objeto de la demanda (folios 75 y 141 de la primera pieza del presente expediente); que siendo emanado de un tercero, observándose que fue solicitada prueba de informes y que cursan a los folios (12) y (13) de la segunda pieza; en conjunto con los folios (03) al (24) de la tercera pieza del presente expediente, que se valoran como prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el propietario del inmueble se encontraba autorizado para realizar la venta del mismo.

   2. Marcados I, J, K, L, M, N, Ñ, O Y P, Original de solvencias emanadas por Hidrológica del Centro (HIDROCENTRO) agencia Cagua y por la Corporación Eléctrica Nacional C.A., (CORPOELEC) agencia Cagua, en relación con el inmueble objeto de la presente demanda los cuales se valoran como documentos públicos administrativos de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de procedimientos administrativos, quedando demostrado que el inmueble se encontraba solvente en cuanto al pago de los servicios de electricidad y de agua (folios 96 al 104 de la primera pieza).

   3. Marcados Q, R, S, T y U, cursa a los folios (105) al (109) de la primera pieza del presente expediente, Cédulas Catastrales del inmueble objeto de la demanda, emanadas por la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Aragua, una en fecha 06/03/2012 y la otra en 03/10/2013, igualmente, constancias de solvencia Tributaria Municipal, emanadas de la Superintendencia de Administración Tributaria Municipal (SUDATRIM), en fechas 07/03/2012 y 22/07/2013, que se valoran como documentos públicos administrativos de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de procedimientos administrativos, quedando demostrado que el inmueble objeto de la presente demanda está debidamente inscrito en Catastro y se encontraba solvente en el pago de los tributos municipales hasta el día 31/12/2013.

   4. Marcado “3”, copia fotostática de documento Protocolizado por ante el Registro Público de los municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, bajo el N° 2010.2021, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 278.4.6.1.2093 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010; Conformado por Cancelación e Hipoteca de 1° Grado, correspondiente al inmueble objeto del presente procedimiento, el cual fue valorado en líneas anteriores de conformidad con lo establecido en el Artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la titularidad que posee el demandante sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la unidad de vivienda unifamiliar sobre ella construida, destinada a vivienda familiar, distinguida con el N° 3-38, de la calle 3, perteneciente a la primera etapa (sector los caobos), del desarrollo habitacional Parque Residencial El Bosque. Del Municipio Sucre Estado Aragua, identificado con el número catastral 05-13-01-45-27-29. (Folios 134 al 140 de la primera pieza)

   5. Cursa a los folios (15) al (20) de la segunda pieza del presente expediente, resultas de informes emanados del Banco BBVA Provincial de fecha 19 de diciembre de 2013. Al respecto, observa esta Alzada que el pago de la cantidad de siete mil ciento veinticinco Bolívares (Bs. 7.125°°) por concepto de cláusula penal fue un hecho admitido por las partes el cual esta exento de pruebas, sin embargo de la referida prueba de informes se evidencia que el ciudadano J.A.B.R. realizó transferencia por siete mil ciento veinticinco Bolívares (Bs. 7.125°°) el día veinte (20) de febrero de dos mil trece (2.013), hacia la cuenta N° 013401221221000885 del Banco Banesco. Así se decide.

   6. Resultas de informes emanados del Banco Banesco, en fecha 10 de enero de 2014 (folios 29 al 52 de la segunda pieza), Al respecto, observa esta Alzada que el pago de la cantidad de siete mil ciento veinticinco Bolívares (Bs. 7.125°°) por concepto de cláusula penal fue un hecho admitido por las partes el cual esta exento de pruebas, sin embargo de la referida prueba de informes se evidencia que el ciudadano R.A.P., es el titular de la cuenta Corriente N° 01340122561221000885 y que dicha cuenta recibió el día el día veinte (20) de febrero de dos mil trece (2.013) una transferencia desde otro banco por el monto de siete mil ciento veinticinco Bolívares (Bs. 7.125°°).

   7. Prueba de Informes

      A la Vicepresidencia de Documentación Legal del Banco de Venezuela en su sede Central, ubicada en la avenida Universidad Esquina de Sociedad, El Silencio Caracas, Distrito Capital, a los fines que informara al Tribunal a quo sobre: 1) Si el Ciudadano J.A.B., solicitó a dicha entidad bancaria, algún crédito hipotecario en fecha 09 de septiembre de 2012. 2) si en fecha 19 de octubre de 2012 le fue aprobado al demandado crédito hipotecario. 3) Si el Departamento de Crédito Hipotecario redactó un primero documento definitivo de compra venta y lo envió a la agencia Cagua para su entrega en fecha 4 de enero de 2013. 4) si el documento de venta fue devuelto en el mes de enero de 2013 para efectuarle correcciones por disparidad en la escritura. 5) Si el demandado realizó diligencia para darle impulso a la corrección del documento de venta. 6) fecha y causas de estas correcciones. 7) Si en el mes de julio de 2013 el Departamento de crédito hipotecario envió a la agencia del banco de Venezuela, situada en Cagua estado Aragua el documento de venta definitivo.

      a los folios (79) al (249) de la segunda pieza del presente expediente, resultas de informes emanados del Banco de Venezuela, en fecha 10 de febrero de 2014, donde expresaron lo siguiente:

      (…) el ciudadano J.A.B.R. (…) solicitó crédito hipotecario en fecha 11-09-2012.

      b) (…) el Crédito antes descrito fue aprobado en fecha 19/10/2013, por un monto de Bs. 276.000,00, Tasa 6.66%, Plazo: 30 años.

      c) (…) el documento fue redactado y enviado a la agencia de Cagua en fecha 14/01/2012.

      d) (…) el documento fue despachado a la agencia Cagua en fecha 22/01/2013, para modificar datos en la liberación de hipoteca.

      e) (…) el documento fue devuelto al Departamento Legal por corrección, a la espera del borrador de liberación o liberación registrada.

      f) Por otra parte les informamos que la modificación fue enviada a la oficina Cagua en fecha 21/05/2013.

      g) Adicionalmente les indicamos que el expediente fue devuelto por corrección: a la espera del borrador de liberación de hipoteca en fecha 21/06/2013.

      h) Adicionalmente les informamos que el Documento fue despachado a la agencia Cagua en fecha 27/06/2013…

      (sic)

      La anterior prueba de informes se valora conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; quedando demostrado que el monto aprobado al ciudadano J.A.B.R., C.I. N° V- 12.228.239, por la entidad bancaria resultó en la cantidad de dos cientos setenta y seis mil Bolívares (Bs. 276.000°°), además de probar también que se debió realizar modificaciones al expediente de liberación de hipoteca en varias ocasiones, lo que provocó que los trámites bancarios se prolongaran más de lo debido y en consecuencia, no se hizo el pago del crédito aprobado en el momento oportuno.

      Pruebas promovidas por la parte actora y que deben ser desechadas

      Además de las pruebas valoradas anteriormente, la parte actora promovió los siguientes medios probatorios que por diferentes razones deben ser desechados, a saber:

   1. Cursa a los folios (26) al (52) de la primera pieza del presente expediente, solicitud de inspección judicial extra litem solicitada por la abogada R.T.G.P., inscrita en el inpreabogado bajo el número 193.038, actuando como apoderada judicial del ciudadano R.A.P.C., titular de la cédula de identidad N° V- 14.034.874 donde solicita al Tribunal a quo se trasladara y constituyera en la sede Cagua, Estado Aragua del Banco de Venezuela, a los fines de dejar constancia de particulares que en la mencionada solicitud se expresan, sin embargo, del acta de inspección levantada por este Tribunal en fecha seis (06) de mayo de dos mil trece (2.013) se evidencia que la información requerida con pudo ser suministrada atendiendo a políticas internas del Banco, en virtud de ello, dado que nada aporta al presente expediente la misma se desecha del proceso.

   2. Marcado “F” Cursa al folio (93) de la primera pieza del presente expediente, copia fotostática de Autorización de cargo en cuenta y solicitud de cheque de gerencia de credihipotecario, al respecto se observa que las mismas no son de las copias que permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha del proceso.

   3. Copia fotostática de notificación de aprobación de crédito hipotecario emanada del Banco de Venezuela en fecha 26 de agosto de 2013, dirigida al ciudadano J.B.. Al respecto se observa que la referida copia no es de las copias que permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, se desecha del proceso (folio 110 de la primera pieza).

   4. Cursa al folio (72) de la primera pieza del presente expediente, copia fotostática de Acuse de Recibo de solicitud de crédito presentado por el ciudadano J.A.B.R. por ante el Banco de Venezuela. Al respecto, observa esta Superioridad que la anterior documental constituye copia simple de documento privado el cual no cumple con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha del proceso.

   5. Cursa a los folios (191) al (193) de la primera pieza del presente expediente, acta de inspección judicial realizada por el Tribunal de la causa en fecha 13 de noviembre de 2013 en la sede del Banco de Venezuela, sede Cagua ubicada en la Calle Sucre, cruce con Calle Ayacucho de esta jurisdicción, donde se dejó constancia que fue imposible recabar la información que se había solicitado, por lo que dicha prueba no aporta elementos suficientes en la presente causa y debe ser desechada del proceso.

      Pruebas promovidas por la parte demandada y que deben ser desechadas

      Además de las pruebas valoradas anteriormente, la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios que por diferentes razones deben ser desechados, a saber:

   1. Marcado “A” Cursa al folio (72) de la primera pieza del presente expediente, copia fotostática de Acuse de Recibo de solicitud de crédito presentado por el ciudadano J.A.B.R. por ante el Banco de Venezuela. Al respecto, observa esta Superioridad que la anterior documental constituye copia simple de documento privado el cual no cumple con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha del proceso.

   2. Marcado “B”, copia fotostática de documento que por encontrarse borroso se hace imposible su distinción, en consecuencia se desecha del proceso (folios 73 y 74).

   3. Cursa al folio (133) de la primera pieza del presente expediente, copia fotostática simple de autorizaciones emanadas por la gerencia de crédito hipotecario del Banco de Venezuela, dirigidas a la gerencia de documentación del mismo banco, se evidencia que las referidas copias no son de las permitidas por el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, se desecha del proceso.

   4. Marcado “E” Cursa a los folios (85) al (92) de la primera pieza del presente expediente, copia fotostática de documento de borrador de liberación de hipoteca del inmueble objeto de la demanda, debidamente aceptado por la Gerencia de Documentación de Créditos Hipotecarios del Banco de Venezuela, al respecto se observa que las mismas no son de las copias que permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha del proceso.

   5. Marcados “F” y “G” Cursa a los folios (93) y (94) de la primera pieza del presente expediente, copia fotostática de Autorización de cargo en cuenta y solicitud de cheque de gerencia de credihipotecario, copia fotostática simple de emisión de cheque y liquidación, y también, copia fotostática simple de emisión de cheque y liquidación, al respecto se observa que las mismas no son de las copias que permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha del proceso.

   6. Marcado “D”, copia fotostática de Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha treinta y uno (31) de febrero de dos mil trece (2.013) donde se encuentra publicada Resolución N° 11, emanada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat el día cinco (05) de febrero de dos mil trece (2.013) (folios 76 al 84 de la primera pieza), lo cual se evidencia, no es susceptible a ser evaluado en virtud que las disposiciones legales son elementos de conocimiento general que no constituyen elementos probatorios a ser promovidos por las partes, por lo que se desecha del proceso.

   7. Marcado “V”, Copia fotostática de notificación de aprobación de crédito hipotecario emanada del Banco de Venezuela en fecha 26 de agosto de 2013, dirigida al ciudadano J.B.. Al respecto se observa que la referida copia no es de las copias que permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, se desecha del proceso (folio 110 de la primera pieza).

   8. Marcado “H”, cursa al folio (95) de la primera pieza del presente expediente, copia fotostática de cheque de gerencia emanado de la entidad BBVA Banco Provincial, proveniente de la cuenta identificada con el N° 0108-0157-57-09000000019 a nombre del ciudadano J.A.B., y emitida en beneficio del ciudadano R.A.P.C., al respecto se observa que la referida copia no es de las copias que permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo así se desecha del proceso.

   9. Marcado 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 y 1.5, copias fotostáticas de capturas de pantalla referentes a documentos enviados por vía de correo electrónico y comunicaciones vía correo electrónico (folios 142 al 165 de la primera pieza), siendo impugnadas por la parte demandante en el momento correspondiente, mediante diligencia de fecha doce (12) de noviembre de dos mil trece (2.013). En este sentido, se hace necesario traer a colación la jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° RC.000274, de fecha 30/05/2013, exp. N° 12-594 con ponencia de la Magistrada Yraima de J.Z.L., donde se ha expresado lo siguiente:

      “(…) En tal sentido, dispone la normativa denunciada como infringida, lo siguiente:

      Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas

      “Artículo 4. Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.

      De conformidad con lo anteriormente expuesto, habrá de tomarse en cuenta respecto de los mensajes de datos impresos, que al dársele la eficacia probatoria de las copias o reproducciones fotostáticas y hallarse bajo las regulaciones establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, si las mismas no son impugnadas en la contestación de la demanda si son de la actora, o cinco días después de producida la contestación de la demanda si son de la demandada, o cinco días después de la promoción de pruebas, dichas copias o mensaje de datos se tendrán como fidedignas. En contraposición no tendrán valor alguno si se acompañan en cualquier otra oportunidad y no son aceptadas expresamente por la otra parte.

      (…)

      En sentencia dictada por la Sala Político Administrativa, de fecha 13 de febrero de 2008, caso: PDV-IFT, PDV Informática y Telecomunicaciones S.A. contra las empresas INTESA y SAIC Bermuda, este Alto Tribunal, precisó que la valoración de los mensajes de datos, entendidos estos como toda información inteligible generada por medios electrónicos o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio.

      (…) La valoración de los mensajes de datos o correos electrónicos, como suelen llamarse también, se rige por la normativa prevista en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas (publicado en Gaceta Oficial No. 37.148 del 28 de febrero de 2001) y por el Código de Procedimiento Civil, texto legal aplicable por remisión expresa del artículo 4 del referido Decreto-Ley.

      (…Omissis…)

      La Sala en la sentencia antes referida (24 de octubre de 2007) dispuso que era evidente que los mensaje de datos son un medio de prueba atípico, cuyo soporte original está contenido en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa y es sobre esto que debe recaer la prueba.

      En cuanto a su eficacia probatoria, el Decreto-Ley en su artículo 4, prevé que:

      ‘Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.

      (…) De acuerdo a los dispositivos transcritos se colige que tratándose de mensajes que han sido formados y transmitidos por medios electrónicos, éstos tendrán la misma eficacia probatoria de los documentos escritos.

      Sin embargo, su promoción, control, contradicción y evacuación deberá regirse por lo que el legislador ha establecido para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. Así, por ejemplo, para tramitar la impugnación de la prueba libre promovida, corresponderá al juez emplear analógicamente las reglas previstas en el referido texto adjetivo sobre medios de prueba semejantes, o implementar los mecanismos que considere idóneos en orden a establecer la credibilidad del documento electrónico.

      Firma electrónica: Información creada o utilizada por el signatario, asociada al mensaje de datos, que permite atribuirle su autoría bajo el contexto en el cual ha sido empleado.

      Artículo 9: Las partes podrán acordar un procedimiento para establecer cuándo el Mensaje de Datos proviene efectivamente del Emisor. A falta de acuerdo entre las partes, se entenderá que un Mensajes de Datos proviene del Emisor, cuando éste ha sido enviado por:

   1. El propio Emisor.

   2. Persona autorizada para actuar en nombre del Emisor respecto de ese mensaje.

   3. Por un Sistema de Información programado por el Emisor, o bajo su autorización, para que opere automáticamente.’

      Conforme con las referidas normas, para considerar que el mensaje transmitido con firma electrónica es cierto, es preciso que cuente con el certificado electrónico, definido en el mismo dispositivo como “Mensaje de Datos proporcionado por un Proveedor de Servicios de Certificación que le atribuye certeza y validez a la firma electrónica”. Asimismo, a falta de acuerdo entre las partes, sobre el procedimiento para establecer cuándo el mensaje de datos proviene efectivamente del emisor, se tomará en cuenta cuando éste ha sido enviado por: el propio Emisor; la persona autorizada para actuar en nombre del Emisor respecto de ese mensaje; por un Sistema de Información programado por el Emisor o bajo su autorización, para que opere automáticamente.

      Ahora bien, como aún no ha entrado en funcionamiento la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica, servicio autónomo que el texto legal en estudio ordenó crear a los fines de la acreditación, supervisión y control de los proveedores de servicios de certificación públicos o privados, la firma electrónica contenida en los mensajes electrónicos no permite que éstos generen certeza de su forma y contenido.

      No obstante lo anterior, estima esta Sala, que ante la falta de certificación electrónica, los correos electrónicos o mensajes de datos, agregados en formato impreso por la demandada a las actas procesales, deben ser analizados conforme a lo previsto en el único aparte del artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, cuyo contenido es del siguiente tenor: “la información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”. (subrayado y negrillas de la Alzada)

      Las referidas pruebas deben ser adminiculadas con informes emanados de la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica, promovidos por la parte demandada los cuales constan a los folios 56 al 69 de la segunda pieza, elaborado por el Especialista en Informática Forense, J.B., adscrito al mencionado ente público, donde el técnico debidamente designado deja constancia de lo siguiente: “(…) no se pudo comprobar la identidad de la persona quien emitió los mensajes de correo electrónico, debido a que no están firmados electrónicamente conforme a lo contemplado en la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas (…)”, a tenor de lo expresado por el todo conforme a lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, que establece: “(…) La Firma Electrónica que permita vincular al Signatario con el Mensaje de Datos y atribuir la autoría de éste, tendrá la misma validez y eficacia probatoria que la ley otorga a la firma autógrafa. A tal efecto, salvo que las partes dispongan otra cosa (…)”, en consecuencia, con fundamento en la jurisprudencia anteriormente citada debe entenderse que los mensajes de datos promovidos sin cumplir enteramente la formalidad señalada en la norma precitada, deben tenerse como simples reproducciones fotostáticas que al ser impugnadas por la parte a quien se le opone, pierde todo efecto y debe ser ratificada por los medios ordinarios establecido en los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, siendo el caso, que no se realizó ninguna de las diligencias tendientes a comprobar la identidad de los emisores, aunado al hecho que el experto informático dejó expresa constancia que los documentales no se encontraban firmados electrónicamente, en consecuencia, al carecer de esta, resulta imposible determinar si pertenece a alguna de las partes intervinientes en el presente proceso, siendo necesario desechar las referidas documentales por no aportar elemento probatorio alguno.

   10. Marcado 2.1 y 2.2, cursante a los folios (166) al (171), capturas de pantalla de lo que parece ser conversaciones a través de mensajes de texto a través de telefonía celular, que deben ser adminiculados con informes emanados de la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica, promovidos por la parte demandada, presentes a los folios 56 al 69, elaborado por el Especialista en Informática Forense, J.B., adscrito al mencionado ente público, donde el técnico debidamente designado deja constancia de lo siguiente: “(…) no se puede verificar el origen o procedencia de los mensajes de datos, así como la integridad de la data ya que la herramienta forense dispuesta por Suscerte no contiene el modelo del teléfono descrito en la prueba de informática (…)”, siendo asi quien decide debe desechar la presente prueba por no aportar elemento probatorio alguno.

   11. Cursa a los folios (31) y (32) de la tercera pieza del presente expediente, resultas de informes emanados por la Dirección de Seguridad de Telefónica Movistar, en fecha 08 de mayo de 2014, donde se evidencia que dicho organismo de telecomunicaciones no ofrece efectiva respuesta a lo requerido por la promovente, en tal virtud, dicha respuesta no aporta elementos a la presente causa, en consecuencia, deben ser desechadas.

       Ahora bien, una vez valorado analizado el acervo probatorio consignado por las partes del proceso, se hace necesario hacer las siguientes consideraciones:

       Esta Alzada observa de las documentales traídas a los autos que quedó demostrado que el ciudadano R.A.P.C., celebró contrato de opción compra venta con el ciudadano J.A.B.R., dicho documento fue autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua en fecha seis (06) de septiembre de dos mil doce (2012) y se encuentra asentado en los libros de Autenticaciones bajo el N° 44, tomo 148, en el referido contrato se acordó entre otras cosas que el ciudadano R.A.P.C. le vendería un inmueble de su exclusiva propiedad al ciudadano J.A.B.R., constituido por una parcela de terreno y la unidad de vivienda unifamiliar sobre ella construida, destinada a vivienda familiar, distinguida con el N° 3-38, de la calle 3, perteneciente a la primera etapa (sector los caobos), del desarrollo habitacional Parque Residencial El Bosque del Municipio Sucre Estado Aragua, identificado con el numero catastral 05-13-01-45-27-29, la parcela de terreno tiene un área aproximada de ciento ochenta metros cuadrados (180,00 mts2) y la unidad de vivienda tiene un área de construcción de cincuenta y seis metros cuadrados con setenta y dos decímetros cuadrados (56,72 mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: con la parcela 3-36, en una longitud de veinte metros (20,00 mts); SUR: con la parcela 3-40, en una longitud de veinte metros (20,00 mts); ESTE: con la etapa II, en una longitud de nueve metros (9.00 mts); y OESTE: con la calle 3, en una longitud de nueve metros (9,00 mts); le corresponde un porcentaje de parcelamiento de 0.74753%, según consta en documento de parcelamiento protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 26, folios 214 al 237, tomo 5, protocolo primero, de fecha 23 de julio de 2007, igualmente quedó demostrado que el precio de dicha venta fue pactado en la cantidad de Cuatrocientos setenta y cinco mil Bolívares (Bs. 475.000°°), el cual sería cancelado de la siguiente manera: la cantidad de ciento treinta y dos mil quinientos Bolívares (Bs. 132.500°°) a través de cheque de gerencia N° 00989606 y la cantidad de diez mil Bolívares (Bs. 10.000°°) a través de compensación del depósito en garantía; la última parte, es decir, la cantidad de trescientos treinta y dos mil quinientos Bolívares (Bs. 332.500°°), serían pagados mediante crédito hipotecario, estableciendo como excepción, si el monto aprobado por la entidad bancaria resulta menor que la cantidad adeudada, el restante será pagado por el comprador con dinero de su propio peculio.

       Del contrato de opción de compra venta in comento se puede inferir que se fijó un lapso de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días adicionales para su cumplimiento, tiempo otorgado para la solicitud y tramitación del crédito bancario; para lo cual, el vendedor se obliga a entregar al comprador, toda la documentación que le sean requeridos.

       Igualmente, se deriva del referido contrato que se estableció una cláusula penal, siendo transcrita de la siguiente manera: “Se conviene que si EL OPTANTE COMPRADOR, por su culpa o negligencia o por cualquier otra causa no cumpliera con las obligaciones que por este documento asume, deberá pagar a título de cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicios a EL PROPIETARIO un CINCO POR CIENTO (5%), del monto dado en garantía, según cláusula Tercera del presente documento, es decir la cantidad Bolívares SIETE MIL CIENTO VEINTICINCO (Bs. 7.125,00) constituyendo garantía de este pago la cantidad recibida. En este caso EL PROPIETARIO podrá retener para sí, el CINCO POR CIENTO del monto dado en garantía, según cláusula Tercera del presente documento (…)”, (subrayado y negritas de este Tribunal), estableciendo esa misma obligación en caso que el propietario incumpla con sus obligaciones contractuales.

       Asimismo, se pactó en el contrato objeto de resolución que el Propietario se compromete a entregar Solvencias Municipales, Ficha catastral, RIF, cédulas y/o cualquier otro documento que sea necesario para la efectiva protocolización de la futura venta a realizarse.

       Y por último se estableció una cláusula expresa, señalada como OCTAVA, acordando que la presente opción no transmite la propiedad del inmueble ya que debe verificarse la procedencia de la venta ante el organismo competente, que en su caso, sería el Registro Público, y que si la venta no se pudiere llevar a cabo por cualquier causa, el contrato sería resuelto de mutuo acuerdo aplicando solamente la penalidad establecida en la cláusula sexta del mismo.

       En este orden de ideas, quedó demostrado de los elementos probatorios recabados por las partes (informe del Banco de Venezuela cursante a los folios 79 al 249 de la segunda pieza), que el banco aprobó el monto de dos cientos setenta y seis mil Bolívares (Bs. 276.000°°) bajo la modalidad de crédito hipotecario a la parte demandada para que realizara el pago definitivo al precio restante del inmueble por trescientos treinta y dos mil quinientos Bolívares (Bs. 332.500°°), siendo así, a simple vista resulta el monto aprobado por la entidad bancaria un tanto menor que lo adeudado, existiendo una diferencia de cincuenta y seis mil quinientos Bolívares (Bs. 56.500°°), monto que el comprador debía pagar con dinero proveniente de su propio peculio, tal y como se pactó en la cláusula cuarta de contrato.

       En este sentido, tal como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil, ut supra “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, el contrato de marras expresa en su cláusula cuarta lo siguiente: “(…) Si el monto aprobado por la institución financiera es menor al monto solicitado y previa deducción del monto debido por la hipoteca, se generara la necesidad de pagar una diferencia, por el precio convenido EL OPTANTE COMPRADOR se compromete a cancelarlo con dinero de su propio peculio (…)”, es decir, el ciudadano J.A.B.R., se obligó expresamente a pagar cualquier diferencia en el caso que el banco no aprobara el monto total adeudado mediante crédito hipotecario y por cuanto el banco aprobó menos de lo debido tal y como se expresó en el párrafo anterior, nació desde el mismo momento de la aprobación del crédito, la obligación por parte del mencionado ciudadano a pagar al vendedor la cantidad de cincuenta y seis mil quinientos Bolívares (Bs. 56.500°°), liberándose así de toda deuda y facultándole para accionar cualquier vía administrativa o judicial, tendiente a lograr el cumplimiento del contrato por parte del ciudadano R.A.P.C..

       Por otro lado, en su escrito de contestación la parte demandada reconviniente expresó lo siguiente: “(…) mi poderdante por exigencia del Demandante Propietario le canceló la cantidad de bolívares SIETE MIL CIENTO VEINTICINCO (Bs. 7.125,00), equivalentes al 5% del monto dado en garantía, en este caso de Bs. 142.500,00 de conformidad con lo establecido en las Cláusulas Tercera y Sexta del contrato de Opción de Compra Venta, por concepto de Cláusula Penal, no como reconocimiento de falta a las obligaciones contraídas en el contrato sino por exigencia del Optante Vendedor, con lo cual mi representado indemnizó al Demandante Propietario por el retraso a pesar de que no se había producido por su causa (…)”, pago que fue admitido por el demandado y aceptado por el comprador y que además se verificó de las pruebas de informes promovidas por la parte demandada reconviniente, cursante a los folios a los folios (15) al (20) y (29) al (52) de la segunda pieza del presente expediente, donde se evidencia que el comprador pagó a cuenta del vendedor el monto correspondiente a la cláusula penal, es decir, la cantidad de siete mil ciento veinticinco Bolívares (Bs. 7.125,00) mediante transferencia bancaria de fecha veinte (20) de febrero de dos mil trece (2.013), siendo así, a los fines de entender el alcance y las consecuencias que genera el pago de la cláusula penal, hay que observar primero la manera en que fue configurada en el contrato del que emana la obligación, siendo que la penalidad se encuentra contemplada en la cláusula sexta del contrato y se pactó lo siguiente: “Se conviene que si EL OPTANTE COMPRADOR, por su culpa o negligencia o por cualquier otra causa no cumpliera con las obligaciones que por este documento asume, deberá pagar a título de cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicios a EL PROPIETARIO un CINCO POR CIENTO (5%), del monto dado en garantía, según cláusula Tercera del presente documento, es decir la cantidad Bolívares SIETE MIL CIENTO VEINTICINCO (Bs. 7.125,00) constituyendo garantía de este pago la cantidad recibida. En este caso EL PROPIETARIO podrá retener para sí, el CINCO POR CIENTO del monto dado en garantía, según cláusula Tercera del presente documento, es decir la cantidad de Bolívares SIETE MIL CIENTO VEINTICINCO (Bs. 7.125,00) y devolver la cantidad restante.(…)”, es decir, que en caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del comprador, este debía pagar al vendedor la cantidad de siete mil ciento veinticinco Bolívares (Bs. 7.125°°), o en su defecto exigir la devolución del dinero entregado como garantía con la sustracción del monto anteriormente señalado, por otro lado, el carácter jurídico de la cláusula penal deviene de lo establecido en el artículo 1.268 del Código Civil, que reza: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal (…)”. Entendiéndose que el deudor solo pagará el monto respectivo a dicha cláusula, cuando haya incurrido en incumplimiento de su obligación principal; que en este caso era la de pagar el monto de cincuenta y seis mil quinientos Bolívares (Bs. 56.500°°), que emana de la diferencia entre lo adeudado, la cantidad de trescientos treinta y dos mil quinientos Bolívares (Bs. 332.500°°) y la cantidad aprobada por la entidad bancaria bajo la modalidad de crédito hipotecario por dos cientos setenta y seis mil Bolívares (Bs. 276.000°°).

       Es bien sabido en derecho que el pago de la cláusula penal genera importantes consecuencias para las partes contratantes, bien sea por parte del vendedor o por parte del comprador, siendo que en este caso nos incumbe establecer los efectos causados cuando es el deudor quien asume el incumplimiento de su obligación mediante el pago de la pena, como en efecto se hizo, sobre este particular, el autor E.U.F., ha expresado: “(…) La cláusula penal se establece en favor del acreedor. De ahí el derecho del acreedor de optar entre exigir el cumplimiento de la obligación principal o la pena estipulada. El Código Civil consagra este principio en los siguientes términos: “El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada” (Artículo 1.259). El acreedor puede pues en caso de incumplimiento demandar, sea el cumplimiento de la obligación principal, sea el pago de la pena. Por otra parte, el acreedor –si así lo desea- puede pedir la resolución del contrato (…)” (La cláusula penal en el Código Civil venezolano/ E.U.F.. Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, 2011. P 163), es decir, el vendedor en este caso tenía dos opciones al momento de haber verificado la mora del deudor, la primera consistía en exigir al comprador el pago del monto adeudado, la segunda básicamente radicaba en exigir el pago de la cláusula penal, o en su defecto devolver el dinero entregado como garantía con la sustracción del referido monto de penalización; dado que se verificó el pago por parte del deudor, del monto correspondiente a la cláusula penal fijada en el contrato, no le quedaba otra opción al ciudadano R.P.C., que exigir la Resolución Judicial del contrato.

       Siendo así, conforme se configuró en el contrato de opción compra- venta, correspondía a un tercero (Banco de Venezuela) la responsabilidad de pagar el monto restante del precio de la venta, con una excepción claramente establecida; “(…) Si el monto aprobado por la institución financiera es menor al monto solicitado y previa deducción del monto debido por la hipoteca, se generara la necesidad de pagar una diferencia, por el precio convenido EL OPTANTE COMPRADOR se compromete a cancelarlo con dinero de su propio peculio (…)”, obligando subsidiariamente al comprador en caso que la entidad bancaria no aprobara el total de la deuda.

       Al respecto, se observa que el Banco de Venezuela, aprobó un crédito hipotecario en beneficio del comprador, por la cantidad de dos cientos setenta y seis mil Bolívares (Bs. 276.000°°), siendo que el monto total adeudado era por la cantidad de trescientos treinta y dos mil quinientos Bolívares (Bs. 332.500°°), naciendo por parte del comprador la obligación de pagar la diferencia, desde el mismo momento de la aprobación del crédito hipotecario ya que al no estipularse un lapso especial para ello, debe entenderse, que el pago era inmediato o en su defecto, antes del vencimiento del plazo de vigencia pactado en la cláusula segunda del contrato.

       En este orden de ideas, se deduce que la diferencia entre el monto adeudado y la cantidad aprobada por el Banco consistía en la cantidad de cincuenta y seis mil quinientos Bolívares (Bs. 56.500°°), por lo que, causa resulta ilógico que el demandado- reconviniente en autos pagase al demandante- reconvenido, el monto correspondiente a la cláusula penal si tenía tanto interés en honrar sus obligaciones contractuales, advirtiéndose que el mejor modo de demostrar ese interés era pagar la cantidad mencionada en el particular anterior y así liberarse de toda deuda u obligación, pero en este caso no se verificó el pago de la deuda, mas sí se verificó el pago de la penalidad por incumplimiento debidamente asumido por el comprador y aceptado por las partes contendientes.

       Por lo que, el vendedor una vez que pudo verificar la aceptación en el incumplimiento por parte del comprador, producto del pago de la cláusula penal, tenía la opción a ejercer su derecho a pedir la Resolución Judicial del contrato, como en efecto lo hizo en conformidad con las formas establecidas en la Ley.

       Ahora bien, se observa que el vendedor optó por demandar la resolución del contrato de opción de compra venta fundamentado en el incumplimiento del comprador, sin embargo, los requisitos de procedencia que dan lugar a la acción resolutoria comprenden elementos que van más allá del simple incumplimiento, como señala Maduro Luyando, realmente son cinco (05) condiciones a saber: 1. Que se trate de un contrato bilateral, 2. que exista un incumplimiento culposo por la parte demandada, 3. Que exista la buena fe por parte del actor, 4. Debe hacerse por intermedio de un Juez competente y; 5. Que el actor haya optado entre demandar por cumplimiento de contrato o por resolución.

       En este sentido, pasa quien aquí decide a verificar el cumplimiento de estos requisitos:

   1. Que se trate de un contrato bilateral conforme al artículo 1.167 del Código Civil dicho requisito constituye la esencia de la acción resolutoria, ya que la dualidad de partes es el elemento que evoca la posibilidad de que una de ellas comparezca ante la autoridad jurisdiccional e interponga la respectiva demanda, siendo que en el presente caso dicho requisito se encuentra debidamente lleno con la existencia de ambas partes contratantes, por un lado el vendedor, ciudadano R.A.P.C. y por otro lado, el comprador, ciudadano J.A.B.R.. Así se decide.

   2. El segundo requisito se refiere al incumplimiento culposo por la parte demandada, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución, observa en el presente caso que nos encontramos con un contrato de opción compra venta de un inmueble que genera obligaciones para las partes involucradas, pero también se encuentran terceros involucrados (entidad bancaria) de los cuales depende parte del cumplimiento de lo pactado, sin embargo, el comprador se encontraba obligado solidariamente respecto a la aprobación del respectivo crédito, siendo su obligación pagar entonces, el monto restante por el precio de la venta, tal y como establece el artículo 1527 del Código Civil: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”, estando claro que el crédito hipotecario fue aprobado dentro del lapso de vigencia del contrato (clausula segunda), entonces, el ciudadano J.A.B. debía honrar su deuda pagando el monto por el cual se obligó solidariamente y así liberarse de obligación antes del vencimiento del plazo fijado para la vigencia del pacto, pero al contrario de esto, admitió su culpa, pagando el monto correspondiente a la cláusula penal y con ello aceptando plenamente su incumplimiento; por lo tanto, en la presente causa se verificó el cumplimiento del segundo requisito para la procedencia de la acción resolutoria. Así se decide.

   3. Ahora bien, el tercer requisito referido a la buena fe del actor, en este sentido “(…) se dice que el actor debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación. El actor no tiene que probar que ha cumplido con sus obligaciones, ni que ha iniciado un procedimiento de oferta real de pago de su obligación, ni siquiera tiene que haber ofrecido la ejecución de su obligación; ya que tales circunstancias no son hechos constitutivos de la acción. Es más bien un hecho impeditivo (…)” (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Tomo II/ E.M.L., E.P.S.. -21° reimp. Caracas: Universidad Católica A.B., 2009. P 989), sobre este respecto, resulta importante destacar que el vendedor del inmueble cumplió con su obligación de poner a disposición del comprador los elementos necesarios para que éste cumpliera recíprocamente con su obligación, igualmente, como se probó, el ciudadano R.P.C., se encontraba debidamente autorizado por su acreedor hipotecario para realizar la respectiva venta.

   4. El cuarto requisito establece que debe hacerse por intermedio de un Juez competente, tal y como se hizo en fecha veinticinco (25) de julio de dos mil trece (2.013), la parte actora hizo uso del órgano jurisdiccional a los fines de obtener el pronunciamiento de ley, por lo tanto, queda efectivamente lleno el cuarto requisito.

   5. El quinto requisito se refiere a que el actor haya optado entre demandar por cumplimiento de contrato o por resolución, expresando al respecto Maduro Luyando lo siguiente: “(…) En Venezuela, la acción resolutoria no es subsidiaria de la de cumplimiento, como se pretende en otros países, la parte accionante puede pedir o bien el cumplimiento, o la resolución, como lo ha previsto el artículo 1167 del Código Civil y exigir en ambos casos, el pago de daños y perjuicios (…)”, del caso de autos se pudo observar que en el escrito libelar, sólo se demanda la resolución del contrato, por lo tanto, el presente requisito se encuentra debidamente cumplido.

      Siendo así y una vez verificado el cumplimiento de los requisitos mínimos para la procedencia de la Acción Resolutoria incoada por el ciudadano R.A.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.034.874, resulta forzoso para este Tribunal Superior declarar plenamente resuelto el contrato de opción Compra-Venta autenticado en fecha seis (06) de septiembre de dos mil doce (2.012), por ante la Notaría Pública de Cagua, quedando anotado bajo el N° 44, tomo 148, de los libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría. En este sentido, visto que ya ha sido pagada la respectiva indemnización conforme a la cláusula penal (Cláusula Sexta) del contrato, todo lo cual quedó demostrado de las actas procesales, este Tribunal Superior observa que no hay lugar a la solicitud por parte del demandado del pago de la cantidad de siete mil ciento veinticinco bolívares (Bs. 7.125,00) por concepto de indemnización. Así se decide.

      Y como resultado directo de la resolución declarada, el actor deberá devolver al demandado de forma íntegra el monto dinerario entregado como garantía de la venta, conforme a lo pactado en la cláusula tercera del referido contrato. Así se decide.

      En otro orden de ideas, el optante comprador después de haber pagado la cláusula penal por incumplimiento de sus obligaciones contractuales y después de haber sido demandado por ello, al momento de contestar la demanda alega su intención de cumplir con las obligaciones pactadas, reconviniendo al demandante por Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta, en este sentido, observa esta Juzgadora que es incoherente la petición del demandado- reconviniente, ya que por un lado evidencia su incumplimiento debidamente probado en autos, lo que se asume como una falta de interés en continuar con la negociación y por el otro lado exige al demandante- reconvenido que cumpla con su obligación.

      Igualmente, la representación judicial de la parte demandada expresó en la oportunidad de contestar la demanda que el pago de la cláusula penal lo realizó su representado con motivo de amenaza y coacción reiterada del demandante- reconvenido, sin embargo, no se evidencia de autos que tal alegato haya sido probado en el presente expediente, a tenor de lo establecido en el Articulo 506 del Código de procedimiento civil, el cual dispone: “(…) Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla (…)”, por lo que, visto que la parte demandada- reconviniente fundamentó su pretensión sobre hechos no probados y dado que fue declarado por este Tribunal la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 06 de septiembre de 2012, indefectiblemente debe ser declarado sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente ciudadano J.A.B.R., venezolano y titular de la cédula de identidad N° V-12.228.239. Así se decide.

      Por las razones de hecho, derecho y jurisprudencial arribas expuesta, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada reconviniente ciudadano J.A.B.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-12.228.239, contra de la sentencia dictada por el Juzgado de Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 25 de noviembre de 2014, en consecuencia SE CONFIRMA en los términos expuestos por esta Alzada la sentencia dictada por el Tribunal a quo en fecha 25 de noviembre de 2014, se declara parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato interpuesta por la abogada R.T.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 193.038, actuando en el carácter de apoderada judicial del ciudadano R.A.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.034.874, se declara resuelto el contrato de opción Compra-Venta autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, quedando anotado bajo el N° 44, tomo 148, de los libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, y se declara sin lugar la reconvención planteada por la parte demandada. Así se decide.

5. DISPOSITIVA

   Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho jurisprudencial ut supra señalada, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: