Decisión nº 627 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito Primer Circuito de Sucre, de 11 de Noviembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR ACCIDENTAL EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO, BANCARIO, MARÍTIMO Y DE PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

VISTOS CON INFORMES DE AMBAS PARTES Y SIN LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA

I

DE LA CONTROVERSIA

Fueron recibidas, las presentes actuaciones ha esta alzada el día 29 de Enero de 2008, en virtud de los Recursos de Apelación ejercidos en fecha 9 de enero de 2008 por el abogado C.N. y 14 de Enero del 2008 por la Abogada E.B., en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Transito y Bancario de La Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En fecha 7 de Febrero de 2008, se inhibe de conocer de la presente causa el ciudadano Juez, M.L.M., ordenando convocar al doctor F.B.B., a los fines que decida la presente incidencia y en caso de declararla con lugar, conozca el fondo de la presente causa. En Fecha 14 de Marzo de 2008 se libró notificación a las partes del avocamiento del ciudadano doctor F.B.B., notificándose efectivamente al representante legal de la parte demandante el 31 de Marzo de 2008, y al representante legal de la parte demandada el día 11 de Abril de 2008. El 19 de Mayo de 2008, es declarada con lugar la inhibición y el 22 de ese mismo mes y año, este Tribunal fijó la oportunidad para presentar los informes.

Cumplida las formalidades legales este tribunal pasa a emitir su fallo, previo las consideraciones siguientes:

La presente controversia, se concretiza en la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, mediante demanda interpuesta por el ciudadano J.E.O.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.075.443 y de este domicilio, representado Judicialmente por el Abogado en ejercicio C.N.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.920, contra la Sociedad Mercantil VIVIENDAS VENEZOLANAS, C.A (VIVECA), inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha tres de Junio de 1.993, bajo el Nº 30, Tomo A-08, representada legalmente por el ciudadano J.L.L., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.651.241 y de este domicilio, la cual estuvo representada judicialmente por la Abogada en ejercicio E.B.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 24.028. En virtud que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de ésta ciudad, en fecha 23 de Mayo de 2.002, anotado bajo el Nº 63, Tomo 36, de los Libros de Autenticaciones respectivos, que el demandante celebró un contrato de compra venta con la Sociedad Mercantil Viviendas Venezolanas C.A (VIVECA), de cuyo contrato señaló se evidencia, lo siguiente: A- Que la mencionada empresa le concedió el derecho exclusivo de opción de compra, sobre un inmueble integrado por una parcela de terreno identificada con el Nº 04, ubicada en la manzana F-II, en la Urbanización Ciudad Jardín Nueva Toledo y una vivienda unifamiliar constante de ochenta y dos metros cuadrados (82 M2) de construcción aproximadamente en un área de ciento ochenta metros cuadrados (180 M2). B- Que el precio por el cual quedó obligado a comprar y consecuencialmente la aludida empresa a venderle, fue la cantidad de veintisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 27.500.000,00), actualmente, veintisiete mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F. 27.500), de cuya suma pagó en el mismo acto de otorgamiento del referido contrato, la cantidad de ocho millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.8.250.000,00), actualmente, ocho mil doscientos cincuenta bolívares fuertes(Bs.F. 8.250), quedando obligado a cancelar el saldo restante de diecinueve millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 19.250.000,00), actualmente, diecinueve mil doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 19.250), el día de la protocolización del documento definitivo de venta. C- Que la opción de compra venta regida por el mencionado contrato, quedó sometida a un lapso perentorio de ciento veinte (120) días consecutivos, a partir de la firma del citado documento 23 de Mayo de 2.002- y que no obstante ese lapso perentorio, la empresa se obligó a entregarle totalmente construida la vivienda, en un plazo de ciento cincuenta (150) días continuos, contados a partir de esa misma fecha. D- Que no obstante los lapsos anteriormente referidos, el vencimiento definitivo de la opción de compra se dejó expresamente fijado en la cláusula sexta, esto es, el día fijado para la protocolización del documento de compra-venta y E- Que la empresa en cuestión, se obligó a notificarle con cinco (05) días calendarios de antelación, el lugar y la hora para el otorgamiento del título de propiedad del inmueble.

Puntualizando igualmente, que desde la fecha de la celebración del contrato, hasta la fecha de la presentación de la demanda, han transcurrido más de cuatro (04) años, para que la vivienda estuviera concluida y para haber recibido de la empresa la notificación respecto del día, el lugar y la hora para el otorgamiento del título de propiedad del inmueble, encontrándose la accionada en mora respecto del cumplimiento de sus obligaciones, consistentes en la construcción de la vivienda; lo cual fue comprobado por el juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A., debidamente asesorado por la experta designada al efecto Ing. M.B.d.F., siendo que para la fecha de la inspección -23-02-2006- la construcción de la vivienda se encontraba paralizada, faltando por ejecutar un treinta por ciento (30%) de la obra, lo cual tendría un valor aproximado de treinta y tres millones novecientos ochenta y dos mil cuatro bolívares con treinta y dos céntimos (Bs. 33.982.004,32), actualmente, treinta y tres mil novecientos ochenta y dos bolívares fuertes (Bs.F. 33.982), conforme a la estimación hecha por la mencionada Ingeniera, cumplir con el otorgamiento del documento definitivo de venta y obtener la solvencia y demás recaudos necesarios a fin de presentar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Subalterna de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre.

Reflejándose que la intención de ambas partes estuvo orientada a celebrar un contrato de compra – venta. Por último argumentándose, que la acción incoada tiene por objeto obtener un pronunciamiento judicial que ordene a la empresa Viviendas Venezolanas C.A, a que cumpla con la obligación de terminar a sus solas expensas, la construcción de la vivienda objeto del contrato; a que le otorgue el documento definitivo de venta del inmueble; y a que reciba al momento de otorgarse el documento definitivo de venta, como único pago por concepto del precio del terreno y la referida vivienda totalmente construida, la suma de diecinueve millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 19.250.000,00), actualmente, diecinueve mil doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 19.250), la cual representa el saldo del precio convenido.

II

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.

En la contestación de la demanda, la representación judicial de la Sociedad Mercantil Accionada, VIVIENDAS VENEZOLANAS, C.A (VIVECA), admitió que su representada había suscrito con el ciudadano J.E.O.R., un contrato de Opción de Compra – Venta sobre el inmueble identificado en el libelo de demanda; y que de conformidad a lo dispuesto en la cláusula quinta del precitado contrato se obligo a construir una vivienda con las especificaciones establecidas en la cláusula primera del mismo, en un lapso de ciento cincuenta días contado a partir de la fecha de autenticación del presente documento. Admitiendo igualmente que motivado a un supuesto paro petrolero nacional ocurrido en diciembre del 2002, tuvo que paralizar la construcción; circunstancia esta que se vio precedida de un alza en los precios en todos los rubros, en especial a los concernientes a la construcción de viviendas y por esta razón paralizo las obras de la vivienda en cuestión, señalando que al no llegar a un acuerdo con el demandante optaron por rescindir unilateralmente el contrato.

III

DE LAS PRUEBAS.

PARTE ACTORA:

1. Reprodujo el mérito de los autos, especialmente el derivado de:

A-1) Documento autenticado por ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha 23 de Mayo de 2.002, bajo el Nº 63, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones respectivos, mediante el cual su representado celebró un Contrato de COMPRA-VENTA con la empresa VIVIENDAS VENEZOLANAS, C.A (VIVECA).

A-2) la Inspección Judicial realizada por el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A., de la cual se evidencia que para el 23 de Febrero de 2.006, la construcción de la vivienda en referencia se encontraba paralizada con un porcentaje de construcción de setenta por ciento (70 %) del total de la obra.

A.3) Del telegrama enviado en fecha 20 de Octubre de 2.005, por la empresa VIVIENDAS VENEZOLANAS, C.A, a su representado, y que fuera consignado por la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, del cual se evidencia el incumplimiento de la accionada, puesto que con el referido telegrama pretende “rescindir” un contrato que para entonces, tenía más de un (1) año vencido.

PARTE DEMANDADA:

Por su parte la apoderada Judicial de la parte accionada, presentó escrito de promoción de medios probatorios en términos que a continuación se señalan:

A.-Reprodujo el mérito de los autos en cuanto favorecieran a su representada y muy especialmente invocó el Paro Petrolero, con el cual se demuestra que si existió un incumplimiento del contrato (negritas añadidas), el mismo se debió a una causa, no imputable a su representada.

B.- Promovió las siguientes documentales:

B-1) Documento de OPCION DE COMPRA suscrito entre su representada y el ciudadano J.E.O.R., e invocó muy especialmente la Cláusula Cuarta contenida en dicho documento, quedando demostrado que efectivamente se suscribió un contrato y que el mismo quedó rescindido de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato, y como consecuencia de la rescisión unilateral del contrato por parte de su representada se consignó por ante este Despacho la cantidad de doce millones trescientos setenta y cinco mil bolívares (12.375.000,00), actualmente, doce mil trescientos setenta y cinco bolívares fuertes (Bs.F. 12.375) por concepto de inicial mas el 50% de dicho monto (cláusula penal), suma ésta consignada en el presente expediente.

B-2) Telegrama enviado al ciudadano J.E.O.R., donde su representada le notificó la rescisión del contrato de opción de compra, quedando plenamente comprobado que el contrato de opción de compra suscrito entre el demandante y el demandado fue totalmente rescindido unilateralmente por parte de su representada.

B-3) Acuse de recibo, emitido por el Instituto Postal Telegráfico, Oficina Cumaná. Estado Sucre, donde consta que el telegrama promovido con la letra “A” fue debidamente entregado en la dirección del ciudadano J.E.O.R., el cual demuestra que el demandante estaba notificado de la rescisión del contrato de opción de compra por lo que la presenta demanda resulta ser temeraria por utilizar como fundamento de ésta el contrato mencionado (marcado B, folio 80).

C.-Promovió prueba de Informes, requiriendo que este Juzgado solicitara información al Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) Oficina Cumaná, relativa a la veracidad del telegrama promovido con la letra “A” y del acuse de recibo promovido con la letra “B”.

IV

RAZONES PARA PRODUCIR UNA DECISIÓN

De los hechos y fines de la controversia.

Del libelo de demanda se deduce, que el ciudadano J.E.O.R., pretende el cumplimiento de dos (02) obligaciones de hacer plasmadas en el contrato que suscribió con el representante legal de la empresa Viviendas Venezolanas C.A, (VIVECA), consistentes en concluir la construcción de la vivienda descrita en el contrato, y consecuencialmente se le otorgue el documento definitivo de venta del inmueble, pretendiendo igualmente, que se condene a la accionada a recibir al momento de otorgarse el documento definitivo de venta, la suma de diecinueve millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 19.250.000,00), actualmente, diecinueve mil doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 19.250), que representa el saldo restante del precio que se comprometió a pagar al momento de que se le otorgase el respectivo documento de venta del inmueble, denunciado de ese modo la inejecución de las referidas obligaciones como causa de pedir de su pretensión. Por su parte la representación judicial de la empresa accionada, fundamentó la defensa de su representada, en dos hechos que precisó de la siguiente manera: A- La ocurrencia de una causa extraña no imputable a su patrocinada, como fue el acaecimiento del paro petrolero ocurrido en el mes de Diciembre del año 2.002 y, B- La rescisión unilateral del contrato, por parte de su representada conforme la cláusula cuarta del mismo.

Del estudio del presente caso, se infiere que se trata de un contrato, con obligaciones a términos ciertos. Definidos: como aquel acontecimiento, que se sabe su ocurrencia y cuando va a ocurrir, el caso típico es la fecha del calendario: por ejemplo, pagare 1000 Bs.F. el día 31 de Enero. Se desprende del precitado estudio que son obligaciones a término convencional, porque fue establecido en el contrato por las partes y a favor de ambas.

El Artículo 1214 del Código Civil establece:

Siempre que en los contratos se estipula un termino o plazo, se presume establecido en beneficio del deudor, a no ser que del contrato mismo o de otras circunstancias, resultare haberse puesto a favor del acreedor o de las dos partes

.

Así mismo tratándose de un contrato bilateral J.E.O. no estaba obligado a cancelar el saldo restante en razón que la empresa Viviendas Venezolanas C.A (VIVECA), no había cumplido con su obligación de notificar con cinco días de antelación el lugar, la fecha y la hora fijado para el otorgamiento del titulo definitivo de propiedad del inmueble objeto del contrato. Notificación esta que no se realizo, en virtud de que la demandada no había cumplido con su obligación de construir la vivienda pactada en el contrato.

Razonamiento este que tiene su fundamento en el Artículo 1168 del Código Civil que expresa:

En los contratos Bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

Visto lo anterior, y como quiera que la representación judicial de la parte demandada reconoció de manera expresa en el escrito de contestación a la demanda, el hecho de la inejecución de las obligaciones por parte de su patrocinada, oponiendo como defensa de fondo, una eximente de responsabilidad contractual, como lo es la ocurrencia de una causa extraña no imputable a la misma, siendo ella el paro petrolero nacional; en consecuencia, conforme las posiciones asumidas por las partes en torno a los hechos argüidos en el caso particular bajo estudio, corresponde constatar a este juzgador a los fines del pronunciamiento de mérito, si se encuentran acreditados en las actas procesales, los siguientes hechos: A- La existencia de la obligación a ejecutar por parte de la sociedad mercantil demandada, Viviendas Venezolana C.A (VIVECA). B-De existir lo anterior, si la causa extraña no imputable opuesta por la parte accionada, efectivamente ocurrió para la fecha en que debió ejecutar el contrato y C- Si el contrato quedó resuelto conforme la cláusula cuarta del mismo; debiendo recaer la carga probatoria del primer hecho en la persona del actor y de los sucesivos en la parte demandada y así se decide.

De la existencia de la obligación a ejecutar por la demandada y de la naturaleza jurídica del contrato.

Consta en las actas procesales, original del documento auténtico contentivo del contrato celebrado por las partes, el cual quedó inserto bajo e Nº 63, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de ésta ciudad de Cumaná, en fecha 23 de Mayo de 2.002, presentado por el demandante a modo de acreditación de la existencia de la obligación contraída por la sociedad de comercio accionada, al cual este juzgador le atribuye suficiente valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, por constituir el documento en el cual las partes plasmaron el negocio jurídico que celebraron , no siendo el mismo objeto de tacha por la parte demandada a quien le fuera opuesto y así se decide.

Ahora bien, de acuerdo al contenido de las cláusulas quinta y sexta del contrato ut supra, aprecia este jurisdicente que las partes acordaron, dos (02) obligaciones de hacer para ser ejecutadas por la sociedad mercantil demandada, consistente la primera en construir en sus totalidad la vivienda objeto del contrato en un plazo de ciento cincuenta (150) días continuos, contados a partir de la firma del documento y la segunda, en el otorgamiento del título de propiedad del inmueble en cuestión, siendo la inejecución de dichas obligaciones lo que ha constitutito la causa de pedir del accionante.

Así pues, para proceder a analizar el fondo del asunto, resulta conveniente para este juzgador, determinar la categoría jurídica del contrato cuyo cumplimiento ha sido solicitado, toda vez que, la parte actora lo ha calificado como un contrato de venta y la parte demandada como un contrato de opción de compra-venta, no obstante, en definitiva, corresponde a este sentenciador otorgarle al contrato la calificación correspondiente, por ser ésta una cuestión de derecho que emerge del principio iura novit curia.

La doctrina más calificada ha dicho respecto de lo que constituyen los precontratos, antecontratos o promesas de contratar, lo que a continuación se transcribe:

En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla una categoría contractual cuyo objeto es la celebración de un contrato. No se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro. En la doctrina, se distinguen dos tipos de precontratos: A. La promesa unilateral de contratar…B- La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato…Por ello, consideramos que la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente…” (Negritas añadidas).

Así, las cláusulas segunda y cuarta del referido contrato disponen:

SEGUNDA

“EL VENDEDOR” ofrece y “EL COMPRADOR” acepta el derecho exclusivo de OPCION DE COMPRA de la parcela de terreno antes descrita y de la vivienda sobre ella construida y/o en proceso de construcción…Ambas partes acuerdan que la presente opción de Compra-Venta será por un lapso perentorio de 120 días consecutivos, a partir de la firma de esta opción…CUARTA: “EL COMPRADOR” cancela en este acto la cantidad de OCHO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 8.250.000,00), actualmente, OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 8.250), como cuota inicial, y el saldo restante, o sea la cantidad de DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (sic) (Bs. 19.250.000,00), actualmente, DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (sic) (Bs.F. 19.250) se obliga a cancelarlo el día fijado para la Protocolización del documento definitivo de Compra-Venta…(Negritas añadidas).

En ese orden de ideas, este sentenciador haciendo uso de la facultad que le ha sido conferida para la interpretación de los contratos, prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que la intención de ambas partes fue celebrar un contrato de Compra – Venta; en el cual J.E.O. debió ser notificado con cinco días calendario de antelación, el lugar la fecha y la hora que se halla fijado para el otorgamiento del titulo de propiedad del inmueble objeto del contrato y así se decide.

En este sentido el articulo 1.214 del Código Civil establece: “ Siempre que en los contratos se estipula un término o plazo, se presume establecido en beneficio del deudor, a no ser que del contrato mismo o de otras circunstancias, resultare haberse puesto a favor del acreedor, o de las dos partes”.

Por tal motivo para que se protocolizara el documento del negocio jurídico y por consiguiente el demandante J.E.O. cancelara el saldo restante, la parte demandada empresa Vivienda Venezolanas C. A. (VIVECA), debió notificar con cinco días calendario de antelación, el lugar, la fecha y la hora fijada para el otorgamiento definitivo del documento de propiedad. Acontecimiento que debieron producirse en forma simultanea; uno era consecuencia del otro, según se desprende de la cláusula quinta del contrato de marra.

Responsabilidad Contractual de la demandada.

Así mismo este juzgador declara la improcedencia de la eximente de responsabilidad contractual opuesta por la empresa demandada como defensa de fondo quien alegó en el escrito de contestación a la demanda, que su patrocinada “…inició un proyecto de Construcción de Ciento Cincuenta (150) viviendas unifamiliares, a mediados del año 2.001, en la Urbanización CIUDAD JARDIN NUEVA TOLEDO, Parroquia V.V., de esta ciudad de Cumaná, Estado Sucre, cuando había construido aproximadamente unas treinta (30) viviendas, ocurrió en Diciembre de 2.002, en Venezuela un paro nacional llamado PARO PETROLERO donde se vieron afectados todos y cada uno de los sectores a nivel nacional, y muy especialmente el sector de la construcción … Este PARO PETROLERO trajo como consecuencia la paralización de las actividades comerciales y otras ramas de la industria nacional y del comercio seguida por una subida de precio en todos los rubros. En vista de este acontecimiento, mi representada procedió a conversar con todas y cada una de las personas con quienes había celebrado contrato DE OPCION DE COMPRA…y les manifestó que no podía continuar con la construcción de la casa por el precio convenido…”

La cláusula quinta del contrato de marras, recoge la primera de las obligaciones de hacer a ejecutar por la empresa demandada, consistente en la construcción de la vivienda, de la siguiente manera: “QUINTA: “EL VENDEDOR” se obliga a tener totalmente construida la vivienda objeto de ésta opción, en un plazo de 150 días continuos, contados a partir de la fecha del presente documento”.

Así bien, antes se señalo, que el documento que contiene el contrato de marras. Quedó asentado bajo el Nº 63, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de ésta ciudad de Cumaná, en fecha 23 de Mayo de 2.002, constituyendo ésta la fecha que debe tenerse como punto de partida, para el cómputo de los días destinados para que la empresa Viviendas Venezolanas C.A (VIVECA), construyera la vivienda en cuestión, pues, no consta en el contrato otra fecha que la de sus autenticación. Resultando así, que para el día 20 de Octubre del año 2.002, la sociedad mercantil demandada debió culminar la construcción de la vivienda para el demandante, por ser ésta la fecha de vencimiento del plazo para la construcción de la misma; no obstante lo anterior, la representación judicial señaló que el Paro Petrolero Nacional, el cual acertadamente ella misma indica que ocurrió en Diciembre de 2.002, acaecimiento de éste hecho no le es imputable a su patrocinada, lo que implica que la exime de responsabilidad. En relación a la defensa alegada por la parte demandada considera este juzgador que la misma no se ajusta a la verdad procesal por cuanto no puede atribuirse a la inejecución de su obligación, por la ocurrencia de una causa o hecho que no ha sucedido aún, para el momento en que debió cumplirse con la obligación, mal podría la parte demandada alegar que el Paro Petrolero Nacional, que ella misma admitió que ocurrió en el mes de Diciembre de 2.002, le impidió concluir la construcción de la casa objeto del contrato, si dicha obligación debió cumplirla para el día 20 de Octubre de 2.002 luego, no habiendo cumplido la sociedad mercantil demandada, con la obligación antes referida, materializándose el incumplimiento según se evidencia de inspección judicial extra litem que fuera acompañada al escrito libelar, efectuada en fecha 23 de Febrero de 2.006, por el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. de este Primer Circuito Judicial y del informe que la acompaña. Lógico es, que al actor le asista el derecho de solicitar su cumplimiento y el pago de los daños y perjuicios, y así se decide.

De la no resolución del contrato.

El articulo 1167 del Código Civil, expresa:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

En este sentido la sala de casación civil del tribunal supremo de justicia, en sentencia de fecha 29 de marzo de 2005 señalo lo siguiente: La resolución de los contratos no opera de pleno derecho expresándose: de la interpretación del articulo 1167 se evidencia que en los supuestos en los que se incumplan las obligaciones pactadas en un contrato, los suscritores tendrán la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la rescisión de mismo y los daños y perjuicios…, la vía para lograr que se restituya la situación jurídica infringida debe ejercer antes el administrador de justicia, mediante la acción prevista en el ordenamiento procesal al efecto, como lo ha sido desde la época en que el estado asumió la función jurisdiccional para evitar que las personas hicieran justicia por su propia mano… La resolución de un contrato viene a representar la sanción impuesta por el legislador a quienes habiendo asumido un compromiso contractual, incumplen con sus correspondientes obligaciones; al ser así la resolución no obra de pleno derecho, ella debe ser peticionada por la parte afectada por el incumplimiento; al accionarse judicialmente la rescisión del contrato se garantiza a los litigantes su derecho a ejercer sus defensas con las que trataran de llevar a juez a la convicción, el demandante por una parte, de que efectivamente se incumplió el contrato y el demandado por la otra, de que los motivos por los que se produjo el incumplimiento no les son imputables o que no hubo tal incumplimiento…

Siendo así, la empresa Viviendas Venezolanas C.A (VIVECA) no podía resolver unilateralmente el contrato, porque para hacerlo debió acudir por ante los tribunales competentes en el entendido de que nadie puede hacerse justicia por su propia mano y en este sentido considerar la representación judicial de la demandada, considerar el contrato suscrito como resuelto ni menos aun considerarlo después de vencido tres años el plazo contenido en el mismo, en razón que la resolución solo puede ser ejercida en aquellos contratos que se encuentren plenamente vigentes. Por consiguiente no podía la demandada Viviendas Venezolanas C.A (VIVECA) resolver unilateralmente el contrato y así se decide.

De los daños y perjuicios.

En cuanto a los daños y perjuicios explanados en el libelo de demanda, por la parte actora en virtud que señala se le han causado con motivo de “los incrementos de costos que se derivan del alza sufrida en el precio de los materiales de construcción y en el valor de la mano de obra, lo cual incide en mi perjuicio toda vez que para ejecutar el treinta por ciento (30 %) faltante de la obra, debo incurrir en un gasto aproximado DE TREINTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CUATRO BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs.33.982.004,32), actualmente, TREINTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 33.982), conforme a la estimación hecha por la mencionada Ingeniera M.B.D.F., cuya estimación debe tomarse como punto de referencia a la hora de determinar el monto que debe resarcirme la empresa demandada”.

En este sentido cabe señalar lo establecido en los artículos 1160 del Código Civil vigente: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Articulo 1264 del Código Civil venezolano vigente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

De las normas transcritas y del debate procesal queda demostrado plenamente en la controversia que al demandante se le ocasionaron daños y perjuicios por parte de la empresa demandada Viviendas Venezolanas C.A (VIVECA); requiriéndose determinar el quantum de los mismos, mediante la practica de una experticia complementaria del fallo, partiendo del incremento de los costos del alza sufrida en el precio de los materiales de la construcción y en el valor de la mano de obra; teniendo como base la estimación realizada por la ingeniero M.B.d.F., con motivo de la inspección judicial practicada por el juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. de este circuito judicial en fecha 23 de Febrero de 2006. Así se decide.

V

CONCLUSIONES

Finalmente, habiendo quedado en evidencia que la Sociedad Mercantil Viviendas Venezolanas, C.A (VIVECA), no cumplió con la obligación de construir para el actor, la vivienda objeto del contrato a que se contrae el documento auténtico de fecha 23 de Mayo de 2.002, anotado bajo el Nº 63, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de ésta Ciudad de Cumaná, y consecuencialmente de notificar con cinco (5) días calendarios de antelación el lugar, la fecha y la hora fijada para el otorgamiento del documento definitivo de propiedad, y se pagara el saldo restante del precio, obligación cuyo cumplimiento puede exigir el demandante, y por cuanto conjuntamente con la satisfacción de esta obligación, el demandante puede exigir, el pago de los daños y perjuicios y de las costas procesales, lógico es que este Tribunal conmine a la demandada, al cumplimiento de las obligaciones antes referidas, lo cual hará de manera expresa en la parte dispositiva de éste fallo y así se decide.

VI

DECISION

En atención a los motivos de hecho y de derecho que preceden, este Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Bancario, Marítimo y de Protección niños, niñas y adolescentes del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano J.E.O.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.075.443 y de este domicilio, representado Judicialmente por el abogado en ejercicio C.N.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.920, contra la Sociedad Mercantil VIVIENDAS VENEZOLANAS, C.A (VIVECA), plenamente identificada en autos, representada legalmente por el ciudadano J.L.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.651.241 y de este domicilio, la cual estuvo representada judicialmente por la abogada en ejercicio E.B.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 24.028. SEGUNDO: Se condena a la empresa demandada Viviendas Venezolanas C.A (VIVECA), a cumplir con la obligación de hacer pactada en la cláusula quinta del contrato a que se contrae el documento autenticado de fecha 23 de mayo de 2002, anotado bajo el Nº 63, Tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por la notaria publica de esta Ciudad de Cumaná, consistente en construir totalmente la vivienda objeto de dicho contrato con las especificaciones que se señala en la cláusula primera a saber: una vivienda familiar con un área de construcción de Ochenta y Dos Metros Cuadrados (82 M2) aproximadamente, y constituida por tres (3) Habitaciones, dos (2) Baños, una (1) Sala Comedor, Cocina y un Lavandero Exterior. El piso es de cerámica, paredes externas e internas frisada y pintadas; marcos de puertas y ventanas de hierro pintado, tipo macuto con sus vidrios, puerta externa de madera, puertas interiores entamboradas. Su estructura está formado por una estructura metálica conformada por pares metálicos que soportan una cubierta de madera, similar a machihembradas; el techo es cubierto por tejas criollas. La tubería colocada PVC; en una parcela de terreno, identificada con Nº 04, ubicada en la manzana F-II, en la Urbanización Ciudad Jardín Nueva Toledo, Parroquia Valentín-Valiente de esta Ciudad de Cumaná, Estado Sucre, con un área de ciento ochenta metros cuadrados (180 mts2) aproximadamente y cuyos linderos son los siguientes: NOROESTE: Parcela 06; SURESTE: Parcela 02; NORESTE: Carrera VI; y SUROESTE: Parcela 03. Así se decide. TERCERO: Se condena al pago de los daños y perjuicios ocasionados por la demandada Viviendas Venezolana C.A (VIVECA). A los efectos de determinar el quantum de los mismos, se ordena realizar una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil vigente, partiendo del incremento de los costos del alza sufrida en el precio de los materiales de la construcción y en el valor de la mano de obra, teniendo como base la estimación realizada por la ingeniero M.B.d.F., con motivo de la inspección judicial, practicada por el juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. de este circuito judicial en fecha 23 de Febrero de 2006. Así se decide. CUARTO: Se ordena Oficiar a la Fiscal Séptima de esta Circunscripción Judicial Penal, para que acumule y determine la responsabilidad penal, en contra de los ciudadanos J.L.L. representante legal de VIVIENDAS VENEZOLANAS, C.A (VIVECA), AZURINA M.C.D.Y. y de los abogados E.B. Y F.A.M. por la presunta comisión de los Delitos de Fraude Procesal, cometidos en perjuicios del ciudadano J.E.O. así como otros delitos que pudiera derivarse de los hechos. En razón, que consta de los autos que con fecha 6 de Junio de 2007, con motivo de una solicitud de Copias Certificadas, ese despacho puso en conocimiento a la Juez que decidió esta controversia en Primera Instancia, que por ante esa fiscalía se llevaba la causa Nº 19F7-1C-136-07 que guarda relación con este expediente. Remítase Copia Certificada de todo el expediente. QUINTO: Se ordena oficiar al Registrador Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre, enviándosele copias certificadas de la presente decisión. SEXTO: Se condena en Costas a la Empresa VIVIENDAS VENEZOLANAS, C.A (VIVECA), en virtud de haberse declarada perdidosa totalmente en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La presente decisión ha sido publicada dentro del lapso legal.

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Bancario, Marítimo y de Protección Niños, Niñas y Adolescentes del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los Once (11) días del mes de Noviembre de Dos Mil Ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.

El Juez Acc,

Abog. F.B.B.

El Secretario Acc.,

Abog. C.C.G..

NOTA: La presente decisión se publicó en esta misma fecha siendo las 3:00 p.m., previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal.

El Secretario Acc

Abog. C.C.G..