Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 20 de Octubre de 2015

1. - Limites de la controversia

1.1.- Alegatos de la parte demandante.

En el escrito que cursa a los del folio del 01 al 04, el abogado J.H. en su condición de apoderado judicial del ciudadano O.J.G.V., alegó lo que de seguidas se sintetiza:

• Que ocurre para demandar como en efecto demanda a las ciudadanas H.S.D.E.S. y R.J.H., en la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

• Que a partir del 30 de septiembre de 2005, la ciudadana R.J.H. otorgó en arrendamiento a su poderdante ciudadano O.J.G.V., un inmueble constituido por un local comercial construido con paredes de cemento frisado, techo de platabanda, edificado y fermentada la misma sobre una parcela propiedad del Municipio Caroní del Estado Bolívar, ubicada en la Parroquia S.B., UD-101,C entro de San Félix, carrera Nº 06, manzana 11, parcela 209, local 40-A, lo cual tiene un área de terreno de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76 M2) y un área de construcción de CINCUENTA Y OCHO CON TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS (58,32 MTS) Y SE ENCUENTRA ALINDERADA DE LA SIGUIETNE MANERA: norte. En trece metros con ochenta centímetros lineales (13,80 mts) con bienhechurías que es o fue propiedad de E.A.; SUR: En veinte metros con cincuenta y cinco centímetros (20,55 mts) con bienhechurías que es o fue propiedad de J.H.R.; ESTE: Con siete metros lineales (7,oo mts) con bienhechurías que es o fue propiedad de J.R.; OESTE: Con tres metros con ochenta y tres centímetros (3,83 mts) con su frente que es la carrera 6, es decir desde hace mas de seis (6) años, lo cual ha venido su representado sosteniendo en su condición de arrendatario, relación contractual esta en la que siempre se ha destacado por ser fiel y oportuno cumplidor de todos y cada una de las obligaciones que como arrendatario tenía que asumir y que consigna en copia simple el contrato de arrendamiento.

• Que es el caso que en fecha 01 de marzo de 2012, la ciudadana R.J.H. intentó una acción de desalojo en contra de su representado O.J.G.V., alegando que su representado estaba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, diciembre d 2011 y enero 2012, y que el último canon de arrendamiento que es el actual es la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,oo) lo cual es falso de toda falsedad, lo que si es cierto, que en la vigencia de la relación arrendaticia su mandante siempre estaba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento como también es cierto, que la arrendadora maliciosamente nunca le extendía los recibos de pago a su representado, para así demandar en desalojo al momento que ella creyera conveniente a sus intereses. Demanda ésta que fue declarada INADMISIBLE por el Tribunal Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estadio Bolívar, tal como se evidencia de la copia de la demanda y la sentencia dictada por ese Tribunal que anexa al escrito.

• Que esta acción temeraria intentada por la ciudadana R.J.H., fue con la aviesa intención de lograr el desalojo lo cual e fue acordada por el Tribunal de la causa en fecha y ejecutada por el Tribunal en ejecución de esta misma Circunscripción judicial y una vez desalojado su representado procedió a vender a un tercero como efectivamente ocurrió en fecha 12 de marzo de 2012, a la ciudadana H.S.D.E.S., ya identidad por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo), cuyo precio fue cancelado de la siguiente forma: 1) a la fecha 12 de marzo de 2012, la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 95.000,oo) mediante la entrega de un cheque personal librado contra la entidad bancaria MERCANTIL C.A. Nº 422449793, 2) a la fecha de 29 de marzo de 2012, la cantidad de quinientos noventa mil bolívares (Bs. 590.000,oo) mediante un cheque de gerencia librado en contra la entidad bancaria MERCANTIL C.A. , 3) a la firma del presente documento la cantidad de QUINIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 515.000,oo) mediante un cheque librado contra la entidad bancaria BANESCO, C.A., con lo cual fue violentario de esa manera en forma flagrante a su representado el derecho que tiene como arrendatario que le ofrezca en venta, primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario del local vendido que lo tenía ocupado su representado en calidad de arrendatario.

• En el capítulo II del escrito de demanda señala la procedencia de la presente acción en atención al arrendatario y en atención al arrendador.

• En el capítulo III señala la tempestividad de la acción de conformidad con la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de mayo de 2005.

• Que de conformidad con lo establecido en el titulo VI de la Preferencia Ofertiva y del retracto legal arrendaticio y en su artículo 42 y siguiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que consagra el RETRACTO LEGAL entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, en concordancia con los artículos 1534 y 1548 del Código Civil.

• Que por lo anteriormente expuesto es que ocurre a demandar solidariamente en este acto a las ciudadanas H.S.D.E.S. y R.J.H. para que convengan o así sea declarada por el Tribunal en el derecho preferente de retracto legal que tiene su representado de subrogarse en las mismas condiciones estipulado en el instrumento traslativo de la propiedad.

• Que estima la presente demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo) equivalente a la cantidad de TRECE MIL TRESCIENTAS TREINTA Y TRES CON TREINTA Y TRES (13.333.33) unidades tributarias.

• Solicita al Tribunal se sirva decretar medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble constituido por el local comercial ya mencionado.

1.1.- Recaudos consignados junto con la demanda.

• Instrumento poder que riela al folio 07 y 08.-

• Copia del contrato de arrendamiento que riela al folio 10 y 11.

• Copia simples de expediente signado con el Nº 5807, contentivo del juicio de DESALOJO seguido por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Estado Bolívar, que riela del folio 12 al 42,

• Copia simple del documento de venta mediante el cual R.J.H.R. le vende a la ciudadana H.S.D.E.S., folio 50.

• Copias de solicitud de titulo supletorio que riela a los folios del 58 al 74.

- Riela al folio 75 auto de fecha 23 de Noviembre de 2012, mediante el cual se admite la demanda y se emplazan a las ciudadanas H.S.D.E.S. y R.J.H., para que comparezcan a dar contestación a la demanda.

- Alegatos de la Parte demandada

- Riela al folio del 102 al 105 escrito de contestación a la demanda presentado por los abogados J.M.I.M. y W.B.W., apoderados judiciales de la parte demandada, mediante la cual alegan lo que de seguidas se sintetiza:

• Que convienen y aceptan los siguientes hechos narrados por el actor en su libelo de demanda, con la finalidad de que queden fuera del debate probatorio.

• Que el ciudadano O.G.V. es arrendatario desde el 30 de septiembre de 2005 de un inmueble constituido por un local comercial construido con paredes de cemento frisadas techo de platabanda edificada y fomentada sobre una parcela de terreno propiedad del Municipio Caroní del Estado Bolívar, ubicada en la Parroquia S.B., UD-101 (centro de San Félix), carrera Nº 06, manzana 11, Parcela 209, local 40_A, la cual tiene un área de terreno de SETENTA Y SEIS METROS CUADFRADOS (76 m2) y un área de construcción de (58,32 m2).

• Que la relación arrendaticia que lo vincula con la ciudadana R.J.H. se encontraba regulada en las condiciones contenidas en el contrato de arrendamiento.

• Que en fecha 12 de marzo de 2012, la ciudadana H.S.D.E.S. adquirió de la ciudadana R.J.H. el mencionado inmueble objeto del contrato de arrendamiento que sostenía con el ciudadano O.G.V. el cual fue debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 06 de Junio de 2012, inscrito bajo el Nº 2012-1743, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.1.1132 y correspondiente al folio real del año 2012, por el precio de UN MILLLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo).

• Que es totalmente incierto que el ciudadano O.G.V. se encontraba solvente con el pago de las pensiones arrendaticias para el momento en que la ciudadana R.J.H. le vendió a la ciudadana H.S.D.E.S. el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

• Que lo verdaderamente cierto es que el mencionado ciudadano no pagaba el canon de arrendamiento desde el mes de Junio de 2011, encontrándose para el momento de efectuarse la venta insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2011, ENERO y FEBRERO de 2012, todos a razón de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,oo), que era el canon convenido en el contrato de arrendamiento que el demandante acompañó como anexo a su libelo de demanda y que de forma expresa a pesar de haber sido promovido en copia fotostática siendo un instrumento privado se acepta y reconoce que el mismo regulaba la relación arrendaticia.

• A ese respecto señala el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y observa que la norma transcrita establece que la preferencia ofertiva conocida como derecho de preferencia del locatario, es el derecho que este posee para que le sea ofrecida en venta el inmueble en el cual se encuentra alquilado con anticipación y prioridad a cualquier tercero, pero, par disfrutar de dicho derecho ha de cumplir con unos requisitos que son: 1) ser inquilino por mas de dos (2) años, 2) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por lo tanto no tener ningún atraso en los mismos, y 3) que se satisfagan las aspiraciones del propietario.

• Asimismo trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia Nº 121 del 26 de abril de 2010, en ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz y en base a esa sentencia, alega que al actor no le corresponde el derecho de preferencia ofertiva consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no encontrarse solvente en el pago del canon de arrendamiento.

-DE LAS PRUEBAS

-Por la parte ACTORA

- Riela al folio 110 escrito de promoción de pruebas presentado por los abogados J.H. y A.L. apoderados judicial de la parte demandante, mediante el cual promovieron lo siguiente:

• En el capítulo I promovió de conformidad con el artículo 477 las testimoniales de los ciudadanos E.X.H., R.S., J.D.L.C.G., JOSE BUENO Y BASSAM ANKA. De las referidas pruebas se obtiene que consta de autos, que las mismas no fueron evacuadas al haberse declarado DESIERTO cada uno de los actos. Folio 124 al 145.

• En el capítulo II, promovió como documentales la causa signada con el Nº 5807.

• En el capítulo III promovió como prueba de informe que se requiera del Tribunal Tercero del Municipio Caroní.

- Riela a los folios 160 al 168 sentencia de fecha 21 de abril de 2015, dictada por el Tribunal de la causa, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por el ciudadano O.J.G.V. contra las ciudadanas H.S.D.E.S. y R.J.H..

- Consta al folio 172 diligencia de fecha 23 de abril de 2015, suscrita por el abogado J.M.I.M., apoderado judicial de la codemandada R.J.H., mediante la cual apela de la decisión de fecha 21 de abril de 2015, dicha apelación se oyó en ambos efectos por auto de fecha 14 de mayo de 2015, tal como consta al folio 175 de este expediente.

- Actuaciones celebradas en esta alzada.

- Consta al folio del 185 al 191 escrito de informes presentado por el abogado J.M.I.M., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana H.S.D.E.S..

- Cursa al folio del 193 al 194 escrito de informes presentado por el abogado J.H., apoderado judicial de la parte actora.

2. - Argumentos de la decisión

El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida por la parte co-demandada ciudadana HANAA SAHELI DE EL SAHELI, a través de su apoderado judicial J.M.I.M., contra la sentencia de fecha 21 de abril de 2015, que declaró CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara el ciudadano O.J.G.V. contra las ciudadanas H.S.D.E.S. Y R.J.H., argumentando la recurrida entre otros que en el caso bajo análisis, solo podía ser acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tuviera más de dos (2) años como tal, siempre que se encontrara solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y siempre que satisfaga las aspiraciones del propietario, y que respecto al primer requisito no es un hecho controvertido al haber sido alegado en la demanda y admitido en la contestación que el demandante O.J.G.V. desde el año 2005 es arrendatario del inmueble suficientemente identificado supra, por lo que obviamente a la fecha de celebración de la venta (año 2012) tenía más de dos años con tal condición. Sigue alegando que en el tercer requisito “que satisfaga las aspiraciones del propietario”, no es un hecho controvertido al haber sido alegado en la demanda y admitida en la contestación que la vendedora R.J.H. no notificó al actor acerca de su voluntad expresa de vender el inmueble arrendado, así como su precio, condiciones y modalidad de la venta, por tanto, obviamente no podía satisfacer las aspiraciones de la propietaria respecto a una venta que no le fue notificada. Que en cuanto al segundo requisito solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, los demandados se excepcionaron alegando que el actor no se hizo acreedor de la preferencia ofertiva , afirmaron que el demandante se encontraba insolvente en el pago de las pensiones arrendaticias desde Junio de 2011 hasta la fecha de celebración de la venta, por tanto, le tocaba a la parte demandada probar dicha afirmación. No obstante, en la etapa probatoria las accionadas no promovieron pruebas, por lo que no habiendo demostrado la parte demandada la alegada insolvencia del actor la excepción aquí opuesta debe sucumbir y la acción propuesta debe prosperar.

La pretensión del actor se basó en que a partir del 30 de septiembre de 2005, la ciudadana R.J.H. otorgó en arrendamiento a su poderdante ciudadano O.J.G.V., un inmueble constituido por un local comercial construido con paredes de cemento frisado, techo de platabanda, edificado y fermentada la misma sobre una parcela propiedad del Municipio Caroní del Estado Bolívar, ubicada en la Parroquia S.B., UD-101,C entro de San Félix, carrera Nª 06, manzana 11, parcela 209, local 40-A, lo cual tiene un área de terreno de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76 M2) y un área de construcción de CINCUENTA Y OCHO CON TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS (58,32 MTS) Y SE ENCUENTRA ALINDERADA DE LA SIGUIETNE MANERA: norte. En trece metros con ochenta centímetros lineales (13,80 mts) con bienhechurías que es o fue propiedad de E.A.; SUR: En veinte metros con cincuenta y cinco centímetros (20,55 mts) con bienhechurías que es o fue propiedad de J.H.R.; ESTE: Con siete metros lineales (7,oo mts) con bienhechurías que es o fue propiedad de J.R.; OESTE: Con tres metros con ochenta y tres centímetros (3,83 mts) con su frente que es la carrera 6, es decir desde hace mas de seis (6) años, lo cual ha venido su representado sosteniendo en su condición de arrendatario, relación contractual esta en la que siempre se ha destacado por ser fiel y oportuno cumplidor de todos y cada una de las obligaciones que como arrendatario tenía que asumir y que consigna en copia simple el contrato de arrendamiento. Que es el caso que en fecha 01 de marzo de 2012, la ciudadana R.J.H. intentó una acción de desalojo en contra de su representado O.J.G.V., alegando que su representado estaba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, diciembre d 2011 y enero 2012, y que el último canon de arrendamiento que es el actual es la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,oo) lo cual es falso de toda falsedad, lo que si es cierto, que en la vigencia de la relación arrendaticia su mandante siempre estaba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento como también es cierto, que la arrendadora maliciosamente nunca le extendía los recibos de pago a su representado, para así demandar en desalojo al momento que ella creyera conveniente a sus intereses. Demanda ésta que fue declarada INADMISIBLE por el Tribunal Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estadio Bolívar, tal como se evidencia de la copia de la demanda y la sentencia dictada por ese Tribunal que anexa al escrito. Que esta acción temeraria intentada por la ciudadana R.J.H., fue con la aviesa intención de lograr el desalojo lo cual e fue acordada por el Tribunal de la causa en fecha y ejecutada por el Tribunal en ejecución de esta misma Circunscripción judicial y una vez desalojado su representado procedió a vender a un tercero como efectivamente ocurrió en fecha 12 de marzo de 2012, a la ciudadana H.S.D.E.S., ya identidad por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo), cuyo precio fue cancelado de la siguiente forma: 1) a la fecha 12 de marzo de 2012, la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 95.000,oo) mediante la entrega de un cheque personal librado contra la entidad bancaria MERCANTIL C.A. Nº 422449793, 2) A LA FECHA DE 29 DE MARZO DE 2012, LA CANTIDAD DE quinientos noventa mil bolívares (Bs. 590.000,oo) mediante un cheque de gerencia librado en contra la entidad bancaria MERCANTIL C.A. , 3) a la firma del presente documento la cantidad de QUINIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 515.000,oo) mediante un cheque librado contra la entidad bancaria BANESCO, C.A., con lo cual fue violentario de esa manera en forma flagrante a su representado el derecho que tiene como arrendatario que le ofrezca en venta, primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario del local vendido que lo tenía ocupado su representado en calidad de arrendatario. En el capítulo II del escrito de demanda señala la procedencia de la presente acción en atención al arrendatario y en atención al arrendador. En el capítulo III señala la tempestividad de la acción de conformidad con la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de mayo de 2005. Que de conformidad con lo establecido en el titulo VI de la Preferencia Ofertiva y del retracto legal arrendaticio y en su artículo 42 y siguiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que consagra el RETRACTO LEGAL entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, en concordancia con los artículos 1534 y 1548 del Código Civil. Que por lo anteriormente expuesto es que ocurre a demandar solidariamente en este acto a las ciudadanas H.S.D.E.S. y R.J.H. para que convengan o así sea declarada por el Tribunal en el derecho preferente de retracto legal que tiene su representado de subrogarse en las mismas condiciones estipulado en el instrumento traslativo de la propiedad. Que estima la presente demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo) equivalente a la cantidad de TRECE MIL TRESCIENTAS TREINTA Y TRES CON TREINTA Y TRES (13.333.33) unidades tributarias. Solicita al Tribunal se sirva decretar medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble constituido por el local comercial ya mencionado.

Por su parte las demandadas de autos, a través de sus apoderados judiciales, se excepcionaron alegando que convienen y aceptan los siguientes hechos narrados por el actor en su libelo de demanda, con la finalidad de que queden fuera del debate probatorio. Que el ciudadano O.G.V. es arrendatario desde el 30 de septiembre de 2055 de un inmueble constituido por un local comercial construido con paredes de cemento frisadas techo de platabanda edificada y fomentada sobre una parcela de terreno propiedad del Municipio Caroní del Estado Bolívar, ubicada en la Parroquia S.B., UD-101 (centro de San Félix), carrera Nº 06, manzana 11, Parcela 209, local 40_A, la cual tiene un área de terreno de SETENTA Y SEIS METROS CUADFRADOS (76 m2) y un área de construcción de (58,32 m2). Que la relación arrendaticia que lo vincula con la ciudadana R.J.H. se encontraba regulada en las condiciones contenidas en el contrato de arrendamiento. Que en fecha 12 de marzo de 2012, la ciudadana H.S.D.E.S. adquirió de la ciudadana R.J.H. el mencionado inmueble objeto del contrato de arrendamiento que sostenía con el ciudadano O.G.V. el cual fue debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 06 de Junio de 2012, inscrito bajo el Nº 2012-1743, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.1.1132 y correspondiente al folio real del año 2012, por el precio de UN MILLLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo). Que es totalmente incierto que el ciudadano O.G.V. se encontraba solvente con el pago de las pensiones arrendaticias para el momento en que la ciudadana R.J.H. le vendió a la ciudadana H.S.D.E.S. el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Que lo verdaderamente cierto es que el mencionado ciudadano no pagaba el canon de arrendamiento desde el mes de Junio de 2011, encontrándose para el momento de efectuarse la venta insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2011, ENERO y FEBRERO de 2012, todos a razón de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,oo), que era el canon convenido en el contrato de arrendamiento que el demandante acompañó como anexo a su libelo de demanda y que de forma expresa a pesar de haber sido promovido en copia fotostática siendo un instrumento privado se acepta y reconoce que el mismo regulaba la relación arrendaticia. A ese respecto señala el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y observa que la norma transcrita establece que la preferencia ofertiva conocida como derecho de preferencia del locatario, es el derecho que este posee para que le sea ofrecida en venta el inmueble en el cual se encuentra alquilado con anticipación y prioridad a cualquier tercero, pero, par disfrutar de dicho derecho ha de cumplir con unos requisitos que son: 1) ser inquilino por mas de dos (2) años, 2) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por lo tanto no tener ningún atraso en los mismos, y 3) que se satisfagan las aspiraciones del propietario. Asimismo trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia Nº 121 del 26 de abril de 2010, en ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz y en base a esa sentencia, alega que al actor no le corresponde el derecho de preferencia ofertiva consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no encontrarse solvente en el pago del canon de arrendamiento.

En informes presentados en esta alzada, por el apoderado judicial de la ciudadana H.S.D.E.S., alegó entre otros que es claro que la carga de probar la solvencia en la relación arrendaticia le corresponde al inquilino, por estar demostrada la existencia de la obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos contenidos en el contrato, más aún presupuesto necesario de procedencia de la acción de retracto legal, alega que la recurrida yerra al establecer que a las codemandadas les correspondía probar la solvencia del inquilino, que para el caso en autos el autor afirma indubitablemente estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento durante la vigencia de la relación arrendaticia, por lo que ante la obligación de cumplir con el pago de las pensiones de arrendamiento en los términos establecidos en el contrato, la carga de probar tal afirmación le corresponde en este caso al actor, y por el hecho que las codemandadas hayan negado lo afirmado por el demandante en su libelo no invierte en cabeza de estas la carga de probar tal negación. Que ante la afirmación por parte del actor de su estado de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, como hecho fundamental del derecho de retracto legal arrendaticio que pretende hacer valer, por lo que ante la negativa hecha por la codemandada de que este no se encontraba solvente, mantiene incólume la obligación de probar su obligación por parte del actor. Que el error cometido por la Jueza de la recurrida al momento de realizar la distribución de la carga probatoria en el presente juicio, fue determinante en el dispositivo del fallo, ya que bajo el argumento de que las codemandadas no probaron la insolvencia del actor debía prosperar su pretensión, cuando lo correcto es afirmar que ante la falta de prueba por parte del actor de que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, presupuesto fundamental de la acción intentada, la misma debió ser declarada improcedente.

Por su parte el apoderado de la parte actora, en escrito presentado ante esta alzada, alegó en su capítulo Único solicitud de medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble propiedad de la demandada, objeto de este litigio.

Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal para decidir observa:

El artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

El Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, señala:

…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…

Asimismo los autores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, expresan que para que pueda existir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia, entre lo cuales está: Que tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años; Que tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

En este orden de ideas el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece:

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común

.

Por lo que el retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

”El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.

Delimitado lo anterior, observa quien aquí sentencia, que la parte actora no logró demostrar su solvencia en los canones de arrendamientos que según la redacción del referido artículo es requisito indispensable con fundamento al contenido del artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al verificarse que la parte actora no cumplió esa carga probatoria de la solvencia, uno de los extremos legales exigidos y consagrados en el artículo 42 eiusdem, quedó demostrada la improcedencia de preferencia ofertiva y retracto legal por parte del actor, llevando a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamento la juez de la primera instancia para declarar con lugar la demanda no están ajustados a derecho, al evidenciarse en autos que la parte actora no fue capaz de demostrar los alegados expuestos en su escrito de demanda en especial su solvencia, pues al ser alegatos de su demanda, le nacía la obligación procesal a el actor de probar el pago y no lo hizo, pues al momento de la promoción de pruebas, las mismas no hicieron uso de ese derecho, teniendo la parte actora la carga de probar la solvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento, dicho este que fue alegado en el escrito de contestación a la demanda, no logrando la actora desvirtuar en el juicio los alegatos en que se fundamentó la parte demandada sobre la insolvencia, para poder nacer el derecho de pedir el retracto legal arrendaticio, por tal razón este Tribunal, llega a la convicción que la apelación interpuesta no puede prosperar por los razonamientos antes expuestos, y así se decide.

DISPOSITIVA

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por el ciudadano O.J.G.V. contra las ciudadanas H.S.D.E.S. y R.J.H.R., todos identificados ut supra, todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

Queda REVOCADA la decisión dictada por el Tribunal de la causa de fecha 21 de abril de 2015, y se declara CON LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada ciudadana HANNA EL SAHELI DE EL SAHELI a través de su apoderado judicial abogado J.M.I.M..

Se condena en costas a la parte que resultó perdidosa en la presente acción de conformidad con lo dispuesto en el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los Veinte (20) días del mes de Octubre de dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

El Juez,

Abg. J.F.H.O.

La Secretaria Temporal,

Abg. L.E.A.

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2:20 p.m.) previo anuncio de Ley. Conste.

La Secretaria Temporal,

Abg. L.E.A.

JFHO/lea/cf.