Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Octubre de 2011

Alegan los apoderados actores en su libelo de demanda que consta de documento protocolizado por ante la Oficina de registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, el 28-05-2008, bajo el Nº 4, folio 14 al 22, Protocolo Primero, Tomo 14, en documento protocolizado por ante el mismo Registro el 24-12-2009, bajo el N° 2009.1124, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 416.17.3.1.818 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009 y en documento protocolizado igualmente por ante el mismo registro el 04-03-2010, bajo el N° 2009.1124, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 416.17.3.1.818 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, que su representado otorgó a la sociedad mercantil TIERRA DE GRACIA MANTENIMIENTOS C.A., un préstamo a interés al constructor con recursos propios por la suma de ONCE MILLONES DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 11.225.574,47). Que posteriormente, según documento de ampliación, se amplió el monto del préstamo por la suma de TRECE MILLONES DOSCIENTOS SESENTAY DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 13.262.948,27), quedando la suma total en VEINTICUATRO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 24.488.522,74), siendo la tasa de interés inicialmente pautada de 10,11% anual. Que las partes acordaron en el documento de préstamo, que en caso de mora se aplicaría un interés del 3% anual adicional a la tasa de interés pactada para el préstamo o sobre la que estuviese vigente para la fecha en que se produzca la mora. Que ese crédito sería destinado a la construcción de 09 edificios destinados a vivienda multifamiliar, denominado CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS DEL MUCO, para un total de 144 apartamentos. Que posteriormente ese proyecto fue modificado, tal como consta en el Proyecto aprobado por la Gerencia de Planeamiento y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, por lo cual la construcción pasaría de ser 144 apartamentos a 180 apartamentos.

Que inicialmente en el documento de préstamo se estableció que TIERRA DE GRACIA MANTENIMIENTOS C.A. devolvería el monto total del préstamo a CORP BANCA, C.A., BANCO UNIVERSAL, en un plazo de 18 meses a partir de la fecha de protocolización del documento de préstamo. Que el pago total del préstamo se llevaría a cabo en la medida en que se protocolizaran los documentos de venta de las unidades vendibles de la obra ejecutada, de conformidad con el cronograma de construcción pautado y mediante el pago de la parte alícuota de capital establecida. Igualmente se estipuló que de producirse la venta de las unidades vendibles en proporciones inferiores a las establecidas en el cronograma de construcción, la sociedad mercantil TIERRA DE GRACIA MANTENIMIENTOS C.A., estaría obligada a amortizar como mínimo el monto de capital correspondiente a las alícuotas del número de las viviendas proyectadas a vender según el cronograma. Que durante ese plazo estaría obligada a pagar mensualmente los intereses sobre saldos deudores del principal del préstamo, a la tasa de interés y condiciones establecidas. Que en caso de no efectuarse las ventas de las unidades de viviendas, la sociedad mercantil citada se obligaba a pagar la totalidad del préstamo mediante el pago único de la suma total adeudada para esa fecha, a más tardar el mismo día del vencimiento del plazo concedido para pagar. Que en fecha 28-12-2009, las partes acordaron que la devolución se realizaría en un plazo de 28 meses contados a partir del 28-05-2008, quedando las demás condiciones iguales a las anteriores en cuanto al pago del préstamo otorgado.

Que para garantizarle a su mandante el pago de las obligaciones previstas en el documento de préstamo y en el documento de ampliación, incluyendo el pago del principal adeudado, los intereses convencionales y los intereses moratorios, los gastos de cobranza judicial o extrajudicial, la sociedad mercantil TIERRA DE GRACIA MANTENIMIENTOS C.A., constituyó hipoteca convencional de primer grado hasta por la cantidad de VEINTIDOS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 22.451.148,94), sobre una parcela de terreno con una superficie aproximada de Cuarenta y Tres Mil Metros Cuadrados (43.000 mts2), que se encuentra ubicada en el sector El Muco de Carúpano, Parroquia S.C.d.M.B.d.E.S., cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el libelo y se dan por reproducidas. Que ese inmueble le pertenece a la demandada según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, el 22-01-2007, bajo el N° 2 de la serie, folios 5 vuelto al 8, Tomo Tercero, Protocolo Primero. Que en la medida en que progresare la ejecución de la obra de construcción del inmueble constituido por los edificios, estos formarían parte de la garantía hipotecaria. Que esa hipoteca fue ampliada, según consta en el documento de ampliación hasta por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUARENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 48.977.045,48) sobre el citado inmueble.

Que fue estipulado expresamente por las partes que la sociedad mercantil TIERRA DE GRACIA MANTENIMIENTOS C.A., se obligó a mantener el referido inmueble, en perfecto estado y para cubrir cualquier siniestro que pudiese afectarlo, la prestataria se obligó a suscribir una póliza de seguro de construcción todo riesgo constructor (T.R.C.) por un monto determinado de acuerdo con el proyecto de las obras y el presupuesto de construcción presentado, así como por el lapso estimado de ejecución de aquellas. Que una vez finalizadas las obras, la sociedad mercantil mencionada, mantendría los inmuebles construidos asegurados contra los riesgos de incendio y terremoto, rayos, explosión, impactos de aeronaves, satélites, cohetes y otros aparatos aéreos o de objetos desprendidos de los mismos, catástrofes naturales, desde la fecha de terminación de la construcción hasta la definitiva cancelación del préstamo. Que también se obligó a no dar en arrendamiento, gravar ni enajenar, sin previa autorización de CORP BANCA C.A., BANCO UNIVERSAL, los bienes objeto de la garantía.

Que según el documento de préstamo, en caso de retraso en el pago de dos o más meses consecutivos de los intereses convenidos, primas de seguros y cualesquiera de las obligaciones asumidas, la sociedad mercantil TIERRA DE GRACIA MANTENIMIENTOS C.A. perdería el beneficio del plazo concedido para el pago del crédito, pudiendo su representado solicitar el pago de la totalidad de lo adeudado, con los intereses convencionales y moratorios.

Que por cuanto para la fecha de interposición de la demanda (16-3-2011) la citada sociedad mercantil no ha pagado las cuotas correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2010, Enero y Febrero de 2011, y visto el resultado infructuoso de las gestiones extrajudiciales y amistosas, realizadas por su mandante para obtener el pago de esas cuotas, es por lo que ocurren para que se proceda a la ejecución de la hipoteca, de conformidad con lo previsto en el artículo 661 del Código de Procedimiento Civil, y se ordene la intimación de TIERRA DE GRACIA MANTENIMIENTOS C.A., en la persona de su Presidente DAMELIS PETRICA CARRION SARABIA, para que comparezca y previo apercibimiento de ejecución sea condenada a pagarle a su representado, las siguientes cantidades de dinero:

1) La cantidad de en VEINTICUATRO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 24.488.522,74), por concepto del principal adeudado.

2) La cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CUATRO BOLIVARES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs. 2.362.904,21) por concepto de intereses convencionales causados desde el 04-04-2010 hasta el 04-03-2011, a la tasa de 10,50% anual.

3) La cantidad de SESENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLIVARES CON UN CENTIMO (Bs. 63.262,01) por concepto de los intereses moratorios causados el 04-04-2010 hasta el 04-03-2011, a la tasa del 3% anual.

4) Los intereses que se sigan venciendo desde el 04-03-2011 (exclusive) hasta el pago total y definitivo de la obligación adeudada por la deudora, para lo cual solicitan se ordene practicar experticia complementaria del fallo a los efectos de determinar el monto correspondiente por tal concepto.

5) Las costas y costos del presente juicio, incluyendo los honorarios de abogados.

Estimaron la cuantía en la cantidad de VEINTISEIS MILLONES NOVECIENTOS CATORCE MIL SEISCIENTOS OCHOCIENTOS BOLIVARES CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 26.914.688,96), equivalente a 354.141 Unidades Tributarias.

Por último, solicitan se decrete Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la presente causa.

Como documentos fundamentales a la demanda, la parte actora consignó: 1) Documento poder que acredita la representación de los abogados de la parte accionante. 2) Documento de préstamo, identificado en el libelo como marcado “B”, por la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 11.225.574,47), constituyéndose hipoteca convencional de primer grado, sobre el inmueble arriba identificado, hasta por la cantidad de VEINTIDOS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.F. 22.451.148,94), a favor de CORP BANCA C.A., BANCO UNIVERSAL, estableciendo que el se devolvería el monto total del préstamo en un plazo de dieciocho (18) meses a partir de la fecha de protocolización del documento de préstamo. 2) Documento de Ampliación, marcado “B-1” (así denominado en el escrito libelar), constitutivo de la ampliación o incremento del préstamo por la cantidad de TRECE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 13.262.948,27), para un monto total del préstamo a constructor de VEINTICUATRO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 24.488.522,74), constituyendo hipoteca legal hasta por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUARENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 48.977.045,48) sobre el inmueble objeto de la presente causa. En este documento las partes acordaron que la devolución se realizará en un plazo de veintiocho (28) meses contados a partir del 28-5-2008. 3) Documento de Aclaratoria, señalado “B-2” (así denominado en el libelo), donde se especifican los términos y condiciones en que se otorgó el citado préstamo, ratificando la hipoteca ya constituida sobre el inmuebles antes identificado, así como la cantidad otorgada en préstamo. 4) Certificación de Gravámen expedido por el Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre.

Mediante auto del 24-03-2011, el Tribunal de la causa admitió la Ejecución de Hipoteca, de conformidad con lo establecido en el artículo 660 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres ni a ninguna disposición expresa en la ley, ordenando la intimación de la sociedad mercantil TIERRA DE GRACIA MANTENIMIENTOS C.A., en la persona de su Presidente, ciudadana DAMELIS PETRICA CARRION SARABIA, para que compareciera dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la última intimación más seis (6) días continuos como término de distancia, a fin de que apercibida de ejecución pague, acredite haber pagado o formule oposición a las cantidades que le adeuda a la parte ejecutante, CORP BANCA C.A., BANCO UNIVERSAL, discriminadas en el citado auto así:

(…)

1) La cantidad de en VEINTICUATRO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 24.488.522,74), por concepto del principal adeudado. 2) La cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CUATRO BOLIVARES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs. 2.362.904,21) por concepto de intereses convencionales causados desde el 04 de Abril de 2010 hasta el 04 de Marzo de 2011, a la tasa del DIEZ COMA CINCUENTA POR CIENTO (10,50%) anual. 3) La cantidad de SESENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLIVARES CON UN CENTIMO (Bs. 63.262,01) por concepto de los intereses moratorios causados el 04 de abril de 2010 hasta el 04 de marzo de 2011, a la tasa del TRES (3%) POR CIENTO anual; 4) La cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTOS VEINTIOCHO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y DOS CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 6.728.672,24) por concepto de costas y costas, calculadas por el Tribunal en un 25%, según lo establecido en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente…

En diligencia de fecha 30-03-2011, el apoderado de la parte intimante, apeló del decreto intimatorio, por cuanto se omitió incluir el numeral 4to del petitorio presentado en el libelo de la demanda, referente a los intereses que se sigan venciendo desde el 04-03-2011 (exclusive) hasta el pago total y definitivo de la obligación adeudada por la deudora, por lo que solicita se ordena practicar experticia complementaria del fallo a los efectos de determinar el monto correspondiente por tal concepto.

A los fines de resolver la apelación interpuesta por la parte demandante, este Tribunal considera lo siguiente:

El artículo 661 del Código de Procedimiento Civil, establece los requisitos para dicho procedimiento, así:

Llegado el caso de trabar ejecución sobre el inmueble hipotecado, por estar vencida la obligación garantizada con la hipoteca, el acreedor presentará al Tribunal competente el documento registrado constitutivo de la misma, e indicará el monto del crédito con los accesorios que estén garantizados por ella, y el tercero poseedor de la finca hipotecada, si tal fuere el caso. Asimismo presentará copia certificada expedida por el Registrador correspondiente de los gravámenes y enajenaciones de que hubiere podido ser objeto la finca hipotecada con posterioridad al establecimiento de la hipoteca cuya ejecución se solicita. El Juez podrá excluir de la solicitud de ejecución los accesorios que no estuvieren expresamente cubiertos con la hipoteca y examinará cuidadosamente si están llenos los extremos siguientes:

1°) Si el documento constitutivo de la hipoteca está registrado en la jurisdicción donde esté situado el inmueble.

2°) Si las obligaciones que ella garantiza son líquidas de plazo vencido, y no ha transcurrido el lapso de prescripción.

3°) Si las obligaciones no se encuentran sujetas a condiciones u otras modalidades…

Del artículo parcialmente transcrito, se evidencia la obligación que se le impone al actor de indicar el monto del crédito con los accesorios garantizados con la hipoteca, además del documento constitutivo de la misma y la certificación de gravámenes, al mismo tiempo que la hipoteca de encuentre vencida e indicar el deudor y el tercero poseedor, si lo hubiere. El Juez está facultado para examinar diligentemente si el documento hipotecario está registrado en el lugar de situación del inmueble; si las obligaciones son líquidas, de plazo vencido, que no haya transcurrido el lapso de prescripción y si no hay condición pendiente u otras modalidades, así como que de oficio puede intimar al tercero poseedor que el solicitante no hubiere indicado si de los recaudos presentados al Juez se desprendiere la existencia de ese tercero poseedor. Estas facultades que se conceden al Juez y que alcanzan hasta el poder excluir de la ejecución aquellos accesorios no cubiertos con la hipoteca, dan al procedimiento desde su inicio, una garantía de certeza y estabilidad, que aseguran su eficaz resultado. En el caso de autos, la parte intimante alegó en el escrito libelar, que a través de los documentos debidamente registrados, contentivos del documento de préstamo, el documento de ampliación, documento de aclaratoria, la parte intimada recibió las cantidades de dinero montante a VEINTICUATRO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 24.488.522,74).

Refieren que a los fines de garantizar el pago puntual de la cantidad otorgada en préstamo, así como el pago puntual de los intereses a la tasa estipulada, la prórroga o la mora si los hubiere, y el pago de cualesquiera otras obligaciones accesorias y los eventuales gastos de cobranza judiciales o extrajudiciales, incluidos honorarios de abogados, se constituyó Hipoteca Convencional de Primer Grado, hasta por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUARENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 48.977.045,48) sobre el inmueble, suficientemente descrito en párrafos precedentes.

Es así como se evidencia que, en el caso de autos, la parte intimada no cumplió con sus obligaciones, como es el pago de la suma líquida y exigible, que había recibido en calidad de préstamo, en consecuencia se encontraban vencidas tales obligaciones, la cuales habían sido garantizadas con las hipotecas, y habiendo el acreedor presentado al Tribunal los documentos registrados constitutivo de la hipoteca, en consecuencia se encuentran llenos los requisitos exigidos por el artículo 661 del Código de Procedimiento Civil para proceder a la ejecución de la hipoteca que nos ocupa en el presente juicio. Así se declara.

En cuanto al motivo de la apelación ejercida por la parte intimante, respecto a que en el Decreto Intimatorio “omitió incluir en dicho auto el numeral 4to del petitorio presentado por esta representación en el libelo de la demanda, referente a los intereses que se sigan venciendo desde el 04 de Marzo de 2011 (exclusive), hasta el pago total y definitivo de la obligación adeudada por la deudora, para lo cual solicitamos se ordene practicar experticia complementaria del fallo a los efectos de determinar el monto correspondiente por tal concepto…”; esta Alzada considera que siendo la ejecución de hipoteca un juicio especial que tiene por objeto obtener el pago de lo adeudado y de los accesorios establecidos en el contrato hipotecario, mediante la intimación del deudor o del tercero poseedor; conteniendo el decreto intimatorio una orden de pago al deudor hipotecario o al tercero poseedor, para que pague las cantidades de dinero indicadas en la solicitud de ejecución de hipoteca, bajo el apercibimiento de ejecución, en caso de incumplimiento; correspondía al Tribunal de la causa ordenar el pago de los intereses indicados, ya que los mismos se causaron por el retardo culpable del deudor en el pago de la obligación y al solicitarlos el intimante, debe entenderse que se está demandando su pago, aunado a que efectivamente los señalados intereses se encuentran garantizados por la hipoteca; motivo por el cual, debe el a-quo ordenar su pago. ASI SE DECIDE.

En fuerza de los razonamientos que anteceden, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por la abogado O.M.M., apoderada judicial de CORP BANCA C.A., BANCO UNIVERSAL, contra el auto dictado en fecha 24-03-2011, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se ordena al citado Tribunal dictar nuevo auto de admisión de la demanda de Ejecución de Hipoteca, y en el Decreto Intimatorio se incluya el concepto los conceptos solicitados por la intimante en su escrito libelar. TERCERO: Queda REVOCADO el auto apelado, sin la imposición de las costas del recurso, dado el carácter del fallo.

Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de Octubre de 2011. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

EL JUEZ,

C.E.D.A.L.S.,

N.B.J.

En esta misma fecha, siendo las 2:30 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión, previo anuncio de Ley.

LA SECRETARIA

CEDA/nbj

Exp. N° 8584