Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de Barinas, de 13 de Marzo de 2015

Fecha de Resolución13 de Marzo de 2015
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente
PonenteRosa Elena Quintero Altuve
ProcedimientoCumplimiento De Prorroga Legal

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO

DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Expediente n° 2015-3754-C.B.

DEMANDANTE:

Olaida del C.C.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V-8.142.596 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES J.R.P.O. y P.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-5.738.891 y V-5.508.480 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los nros. 34.449 y 143.707,respectivamente y de este domicilio.

DEMANDADA:

Z.Y.S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V-15.670.960, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL:

P.A.T.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-8.144.814, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n 32.829, de este domicilio.

MOTIVO: Cumplimiento de prórroga legal arrendaticia

I

ANTECEDENTES

La presente causa se tramita ante este juzgado superior con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ciudadano P.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.508.480, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el nº 143.707, de este domicilio, con el carácter de co-apoderado judicial de la parte actora Olaida del C.C.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V-8.142.596 y de este domicilio; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 31 de julio de 2014, según la cual declaró sin lugar la acción de cumplimiento de prórroga legal de contrato de arrendamiento, intentada contra la ciudadana Z.Y.S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V-15.670.960, de este domicilio, que se tramita en el expediente nº 14-6721, de la nomenclatura interna de ese juzgado.

En fecha 26 de febrero de 2015, se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso legal correspondiente.

En fecha 6 de marzo de 2015, mediante diligencia suscrita por el abogado P.T.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada solicitó prórroga de lapso y promovió posiciones juradas en la presente causa.

En fecha 9 de marzo de 2015, este tribunal dictó auto en el que admitió las posiciones juradas, dejó constancia que las posiciones juradas se promovieron al 5º día del lapso en esta instancia y declaró improcedente la solicitud de prórroga del lapso peticionada por el representante judicial de la parte demandada Abg. P.A.T., por los motivos que ahí quedaron expresados. Se libró boleta de citación a la ciudadana Olaida del C.C.F..

En fecha 11 de marzo de 2014, el alguacil de este tribunal ciudadano J.M. consignó boleta de citación librada a la ciudadana Olaida del C.C.F., a los fines de que absolviera las posiciones juradas promovidas en esta instancia.

En fecha 12 de marzo del año 2014, siendo el día y hora fijados para que tuviera lugar el acto de posiciones juradas, se levantó acta por este tribunal en el que se dejó constancia que el alguacil de este tribunal anunció el acto de evacuación de posiciones juradas, y también se dejó constancia que no compareció al acto ni la parte promovente, ni la parte que debía absolverlas, por lo que se declaró desierto el acto.

En esta fecha, siendo la oportunidad para dictar la correspondiente sentencia, este tribunal pasa a decidir bajo los siguientes términos:

II

TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

En fecha 20 de febrero de 2014, se evidencia a los autos que por sorteo de distribución le correspondió al Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial el conocimiento de la presente causa

En fecha 25 de febrero de 2014, se admitió la demanda y se acordó la citación de la demandada, para su comparecencia a dar contestación a la misma ante el tribunal a quo, al segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación.

En fecha 6 de marzo de 2014, mediante diligencia suscrita por la parte actora ciudadana Olaida del C.C.F., otorgó poder especial apud-acta a los abogados en ejercicio P.L., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el n 143.707 y J.R.P., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el n 34.449, y en esa misma fecha consignaron los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa cursante al folio (14).

En fecha 10 de marzo de 2014, se libró compulsa de citación a la parte demandada de autos. En fecha 12 de marzo de 2014, el alguacil del a quo, recibió compulsa de citación.

En fecha 28 de abril de 2014, mediante diligencia, el abogado en ejercicio P.L., manifestó que el alguacil del a quo no realizó las gestiones para la citación de la parte demandada de autos.

En fecha 15 de mayo de 2014, mediante diligencia cursante al folio (19) suscrita por el alguacil C.J., consignó una (01) compulsa de citación librada a la ciudadana Z.Y.S.M. sin firmar, por cuanto se trasladó en varias ocasiones a la dirección señalada en dicha compulsa sin encontrarla, mencionando que se entrevistó con una ciudadana que se identificó como V.M., quien dijo ser la madre de la ciudadana a citar, por lo que se le hizo imposible la práctica de la misma.

Se observa en las actas procesales que conforman el presente expediente que la parte accionada, contestó la demanda en los términos que más adelante se especifican.

III

DE LA DEMANDA

Alegó la actora, que en fecha 10 de julio del año 2012, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Z.Y.S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V-15.670.960, firmado ante la Notaría Segunda de Barinas, sobre un inmueble constituido por un local comercial de su propiedad signado con el nº 14-68, en la avenida Briceño Méndez de esta ciudad de Barinas, municipio Barinas del estado Barinas, que se convino que dicho contrato tendría una duración de un (1) año fijo contado a partir de la fecha 1 de julio de 2012 hasta el 1 de julio de 2013, tal y como se evidencia de la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento; donde ambas partes suscribieron que al vencimiento del mismo expiraría y en ningún caso podrían alegar la tácita reconducción, ni habría necesidad de notificarlo a través de desahucio alguno y empezaría a trascurrir el lapso establecido en la prórroga legal para la desocupación del inmueble, que la prórroga legal del mencionado contrato comenzó el 02/7/2013 y venció el 02/12/2013, y que por cuanto venció dicha prórroga de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe desocupar o hacer la entrega voluntaria del inmueble descrito libre de bienes y de personas, tal como consta de la cláusula tercera del referido instrumento autenticado, y cuya obligación la ciudadana Z.Y.S.M. incumplió.

…omisiss…

Que por todo ello, demandó formalmente a la ciudadana Z.Y.S.M., en su carácter de arrendataria, para que voluntariamente o a ello sea condenada por el tribunal Primero: Al cumplimiento de la pretensión principal, cual es la entrega inmediata a la ciudadana Olaida del C.C.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad nº V-8.142.596, en su condición de arrendadora, el referido local comercial dado en arrendamiento, libre de personas y de bienes y sin deudas por concepto de servicios públicos. Segundo: que la demandada de autos sea condenada a pagar los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato.

Estimó el valor de la demanda conforme a lo establecido en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil en la cantidad de Trescientos veintiún mil bolívares (Bs. 321.000,oo).

Instrumentales que acompañó con el libelo de la demanda:

• Copia certificada de documento de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana: Olaida del C.C.F. “Arrendadora” y la ciudadana: Z.Y.S.M., autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 10-07-2012, inserto bajo el nº 43, Tomo 123 de los Libros de autenticaciones “Arrendataria” Marcado “A”.

IV

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

En fecha 19 de mayo de 2014, la ciudadana: S.Y.S.M., asistida por el abogado P.A.T. dio contestación a la demanda en los términos siguientes:

Que es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 10 de julio del año 2012, con la ciudadana Olaida C.F. ante la Notaria Pública Segunda de Barinas, presuntamente por un lapso de un año; el cual cursa en el libelo de la demanda, pero que no demuestra la propiedad del inmueble, requisito necesario para demandar; que la relación arrendaticia supera más de 8 años.

Alegó que la notificación que se le hizo fue con posterioridad a la fecha en la cual se venció el lapso del contrato que alegó la arrendadora; que la ciudadana Olaida C.F., debió notificarle seis meses antes del vencimiento del contrato, dado que la notificó el 2 de septiembre del año 2013, lo cual hizo que el contrato se convirtiera en tiempo indeterminado.

Aseveró que el contrato entró en vigencia en el año 1999 y la prórroga legal es válida en esta ley para los contratos a tiempo determinado, opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 3, 6 y 10 dado que la demandante no demostró la propiedad del inmueble arrendado, y debió pedir la resolución del contrato en sede principal.

Junto con la contestación de la demandada presentó los siguientes recaudos:

 Copia certificada de documento de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Olaida del C.C.F. “Arrendadora” y la ciudadana: Z.Y.S.M., autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 04-11-2008, inserto bajo el nº 5, Tomo 160 de los Libros de autenticaciones “Arrendataria”.

 Original de comunicación suscrita por la ciudadana Olaida Castillo a la ciudadana Z.S., en fecha 02 de septiembre de 2013.

En fecha 22 de mayo de 2014, mediante escrito presentado por el abogado en ejercicio P.L., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora subsanó las cuestiones previas opuestas por la parte demandada de auto.

En fecha 4 de junio de 2014, la ciudadana: S.Y.S. confirió poder apud acta al abogado en ejercicio P.A.T..

En fecha 5 de junio de 2014, el abogado en ejercicio P.T., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de pruebas.

En fecha 9 de junio de 2014 el tribunal a quo, agregó y admitió las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada de autos; y negó la admisión de la prueba de posiciones juradas, por cuanto quedaba sólo un día del lapso de promoción pruebas y ninguna de las partes solicitaron la extensión de dicho lapso.

V

DE LA RECURRIDA

“…PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:

PRIMERO

En la sustanciación del presente procedimiento se observa que se dio cumplimiento a todas las formalidades de Ley, a los fines de que las partes pudieran ejercer una defensa oportuna de sus derechos, no existiendo vicios que subsanar que comprometan su validez. ASI SE DECIDE.

SEGUNDO

El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que toda acción derivada de una relación arrendaticia y en este caso de Cumplimiento de Prorroga Legal arrendaticia, se sustanciará y se sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en esa ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

TERCERO

La prórroga legal obligatoria se encuentra consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual establece:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

  1. ….

  2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

  3. La prórroga legal obligatoria es un beneficio que el legislador le otorga al arrendatario o arrendataria que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de que al vencimiento del mismo continué ocupando el inmueble arrendado por un cierto tiempo máximo, con fundamento a la duración de la relación arrendaticia, siempre que se encuentre cumpliendo con todas las obligaciones derivadas de la relación contractual y con las obligaciones establecidas en la ley.

    Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil dispone:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.

    A su vez el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

    Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…..

    Como se puede observar, en las normas transcritas se encuentra contemplado el principio de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo tanto, el actor debe demostrar los alegatos en que fundamenta su acción y el demandado debe probar a su vez, los hechos alegados para su defensa.

    Por otra parte, el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, contempla:

    En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…

    La contestación de la demanda es un acto de suma importancia en todo proceso, es allí donde el demandado o demandada tiene la oportunidad de enervar, atacar o contradecir la acción interpuesta en su contra. De la norma transcrita se desprende, que el demandado o demandada al momento de dar contestación a la demanda debe manifestar en forma clara y explícita si la contradice o no en todo o en parte, o si por el contrario conviene en ella parcial o totalmente, expresando al respecto las defensas que crea pertinente alegar.

    En el presente caso, la parte demandada alega que si es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 10/07/2012 con la demandante de autos, pero también alega que no es menos cierto que la relación arrendaticia supera más de ocho (8) años.

    Vista y analizada las pruebas anteriores en aplicación a las Reglas de la Sana Crítica, se observa así mismo los principios Constitucionales, la cual debe ser compatible con el proyecto político de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia), así como los principios de la Ley Adjetiva Civil especialmente el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, donde expresa entre otras cosas: “Los jueces deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados pasa a analizar de la siguiente manera:

    Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del estado Barinas, en fecha 10/07/2012, inserto bajo el № 43, Tomo 123 de los Libros de Autenticaciones Respectivos.

    El Tribunal observa, en cuanto a esta prueba documental que la misma se encuentra suscrita por las ciudadanas OLAIDA DEL C.C.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad № V-8.142.596 y Z.Y.S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad № V-15.670.960, con dicha documental queda expresamente demostrada la relación arrendaticia entre la parte actora y la parte demandada y por ende demostrada la relación arrendaticia a tiempo determinado como consecuencia de una prorroga con fecha de culminación 01/12/2013.

    Consta a los folios (30 al 32) del expediente Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del estado Barinas, en fecha 04/10/2008, inserto bajo el № 05, Tomo 160 de los Libros de Autenticaciones respectivos.

    El Tribunal observa, en cuanto a esta prueba documental que la misma se encuentra suscrita por las ciudadanas OLAIDA DEL C.C.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad № V-8.142.596 y Z.Y.S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad № V-15.670.960, quien aquí decide considera que la parte demandada promovió como prueba es su escrito constante a los folio (30 al 32) de la presente causa contrato de arrendamiento suscrito con anterioridad; en dicho contrato a término fijo de seis meses contado a partir de la firma del contrato; es decir se evidencia claramente que se encuentra bajo los supuestos normativos impuestos en el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que no es otro que tiene una relación de más de cinco (05) años y menos de diez (10) años, por lo que la prorroga legal debió ser convenida en dos (02) años, Y ASÍ SE DECIDE.

    Consta al folio (33) del presente expediente, original de notificación, realizada a la ciudadana Z.Y.S.M., por la ciudadana OLAIDA DEL C.C.F., plenamente identificadas, con ello la parte demandada pretende demostrar que dicha notificación fue realizada extemporáneamente.

    Consta a los folios (35 al 44) del presente expediente, Copia certificada de documento Protocolizado por el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del estado Barinas, registrado bajo el № 37, Folios 236 al 237 vto., del Protocolo Primero, Tomo veintiuno (21), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre, del año dos mil cinco.

    El Tribunal observa, en cuanto a esta prueba documental que la misma se encuentra suscrita por los ciudadanos I.V.F.Q., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad № V-1.608.751 y OLAIDA DEL C.C.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad № V-8.142.596, dicha documental queda expresamente demostrada la propiedad del inmueble razón del presente litigio y así se decide.

    En cuanto a los pedimentos realizados por la parte actora, este Tribunal considera explanar lo siguiente:

    En cuanto a la solicitud expuesta en el libelo de demanda, referida al cumplimiento de la pretensión principal, cual es la entrega inmediata a su persona, en su condición de arrendadora, el referido Local Comercial dado en arrendamiento, libre de personas y de bienes. Este Tribunal considera, que no se encuentran llenos los extremos necesarios para que proceda tal pedimento, por cuanto la arrendataria ciudadana Z.Y.S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad № V-15.670.960, demostró que existe una relación arrendaticia mayor de cinco (5) años y menor a diez (10) años, resulta inoficioso pronunciarse sobre este particular por cuanto quedó demostrado que la prorroga legal debe versar, tomando como referencia la continuidad o prórroga como lo señalan ambas contratantes, del arrendamiento en base a que el mismo sobrepasa el lapso de los cinco años, Y ASÍ SE DECIDE.

    Antes de pronunciarse en el dispositivo del presente fallo, es menester para esta juzgadora hacer las siguientes consideraciones doctrinales y jurisprudenciales, como punto previo:

    La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prórroga del contrato durante el tiempo previsto en la Ley, la extinción del contrato por el vencimiento de la prórroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción.

    Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas (art. 33 LAI). (subrayado por el Tribunal).

    1. En orden al tiempo

  4. La prorroga del contrato durante el tiempo previsto en la Ley.

    En efecto, la prorroga se extenderá por un tiempo previsto ex lege tomando en cuenta la duración de la relación arrendaticia concertada por tiempo determinado, cuyo vencimiento ha llegado, en cuya circunstancia la prórroga además de ser a plazo fijo también tendrá una duración máxima determinada, al tenor de las previsiones a que se refieren los cuatro literales del artículo 38 de LAI.

  5. El vencimiento de la prórroga legal extingue, en principio, la relación arrendaticia.

    Al vencerse la misma el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado y el juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de aquel. Significa, entonces, que la consecuencia en comento guarda relación con la propia disposición del artículo 1.599 del Código Civil, según el cual "Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio" (subrayado por el Tribunal), norma que de ningún modo está en colisión con el artículo 39 de LAI (vid. IX, infra), puesto que llegado el vencimiento del plazo determinado concertado por las partes y operar, en tal caso, la prórroga legal, ésta es considerada por la ley como a tiempo determinado, en cuyo caso esa prorroga es una hechura del legislador que no encuentra contradicción alguna con el artículo 1.599 en referencia, pues entonces la misma (prórroga legal) integra la propia determinación en cuanto al tiempo establecido que ahora concluye, y al concluir extingue el contrato sin necesidad de desahucio.

    Este criterio es aplicable al caso sub examine, en el cual se demuestran los hechos supra establecidos; que como ya se expuso anteriormente, la parte actora fundamenta su acción en instrumento público que no fue rebatido por la demandada de autos, muy por el contrario el mismo fue aceptado por la parte demandada, por lo que queda probada la relación contractual arrendaticia entre la parte demandante y la parte demandada, supra identificados, comprendida en los dos (02) contratos antes mencionados y suficientemente descritos, ya vencidos; operando en consecuencia la prórroga legal establecida en el literal “g” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, la que establece la prórroga por un lapso máximo de dos (02) años, Y ASÍ SE DECIDE.

    III

    DISPOSITIVA:

    En orden a los hechos expuestos anteriormente éste Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana OLAIDA DEL C.C.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad № V-8.142.596, contra la ciudadana Z.Y.S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad № V-15.670.960.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandante conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada la controversia, cuyo reexamen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos establecidos en el recurso interpuesto, la cuestión a dilucidar por esta alzada consiste en determinar si la decisión de la Jueza a quo de fecha 31 de julio del año 2014, según la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de prórroga legal arrendaticia, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, modificar o revocar dicho fallo.

VII

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Y CARGA DE LA PRUEBA

Tal y como ya se ha dejado establecido en el cuerpo del presente fallo, la parte actora adujo que en fecha 10 de julio de 2012, a través de documento inserto bajo el nº 43, Tomo 123 firmado ante la Notaría Pública Segunda del estado Barinas, suscribió contrato de arrendamiento de un inmueble de su propiedad, consistente en un local comercial que ahí señaló y describió, que dicho contrato fue suscrito a tiempo fijo sin prórroga y que la arrendataria, vencida la prórroga legal, no dio cumplimiento con la entrega del inmueble arrendado.

Por su parte la accionada, convino en que sí había celebrado el contrato de arrendamiento de fecha 10 de julio del año 2012, pero que la relación arrendaticia supera los ocho (8) años, que la notificación debió hacerla la arrendadora seis meses antes y no en fecha 2 de septiembre del año 2013, porque esto hizo que el contrato se convirtiera a tiempo indeterminado.

También la parte demandada, opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 3º, 6º y 10, en virtud de que la demandante no había demostrado la propiedad del inmueble arrendado.

De conformidad con los artículos 1.364 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 1.364 - Código Civil: Aquél contra quien se produce, o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido.

Artículo 506Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

En este sentido, tenemos que decir que dado que la parte demandada convino en la suscripción o firma del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento aquí ha sido demandado, este hecho no será objeto de prueba; no obstante, dado que la parte demandada se excepcionó afirmando que la relación arrendaticia tenía una duración o antigüedad de ocho años, este hecho debe ser probado por la parte accionada. Y ASÍ SE DECLARA.

Establecidos los límites de la controversia, y la carga de la prueba, pasa esta alzada a analizar y valorar el material probatorio que cursa en autos:

MEDIOS PROBATORIOS

De la parte actora:

• Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 10/07/2012, inserta bajo el nº 43, Tomo 123 de los Libros de Autenticaciones.

Respecto a este documento, este tribunal superior lo analizará y valorará más adelante en el presente fallo.

• Copia certificada de documento Protocolizado por el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, registrado bajo el nº 37, Folios 236 al 237 vto., del Protocolo Primero, Tomo veintiuno (21), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre, del año dos mil cinco.

En cuanto al documento antes indicado, observa esta juzgadora que el mismo contiene la venta de inmueble que el ciudadano I.V.F.Q., titular de la cédula de identidad nº 1.608.751 hizo a la ciudadana Olaida del C.C.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 8.142.596, constituido por una casa de habitación, techada de tabelón, paredes de bloque y piso de vinil con 4 habitaciones, recibo, comedor y cocina, signada con el nº 14-68, construida sobre una parcela que mide 11,50 Mts de frente por 39,50 Mts de fondo, según código catastral nº 06040109100401, y que se encuentra ubicada en la avenida Briceño Méndez, Parroquia El Carmen, Barrio 23 de Enero del Municipio Barinas; por lo que se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrada la titularidad del bien inmueble que ha sido descrito por parte de la ciudadana Olaida del C.C.F..

Pruebas de la parte demandada:

• Reprodujo el mérito favorable de los autos en todo lo inherente a la comunidad de la prueba.

Como puede observarse, la parte promovente promovió el mérito de los autos sin señalar a qué acta se refiere y qué pretende probar con ella, verificándose además que efectivamente la parte accionada promovió la comunidad de la prueba, siendo que la “comunidad de la prueba” no es un medio probatorio susceptible de ser valorado como tal, sino que constituye un “principio” que es de obligatoria aplicación por los jueces y juezas de este País, sin necesidad que las partes invoquen su aplicación; por lo que se reitera que este tribunal superior efectivamente analizará y valorará todo el material probatorio que consta en autos.

• Promovió el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 10/07/2012, inserta bajo el nº 43, Tomo 123 de los Libros de Autenticaciones; en el que se observa que la ciudadana Olaida del C.C.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V- 8.142.596 (Arrendadora) y la ciudadana: Z.Y.S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V- 15.670.960 (Arrendataria), suscribieron un contrato de arrendamiento por un (1) año, contado a partir del 1 de julio de 2012 al 1 de julio de 2013, no prorrogable ni renovable consistente en un local comercial, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Briceño Méndez, signado con el nº 14-68 en la ciudad de Barinas,

Respecto a este documento este tribunal superior se pronunciará más adelante en el presente fallo.

• Promovió copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del estado Barinas, en fecha 04/10/2008, inserto bajo el № 05, Tomo 160 de los libros de autenticaciones.

En cuanto a esta instrumental, observa esta juzgadora que se trata de un contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Olaida C.F. – arrendadora-, titular de la cédula de identidad nº 8.142.596 y la ciudadana Z.S. –arrendataria-, titular de la cédula de identidad nº 15.670.960; cuyo objeto es un local comercial propiedad de la arrendadora, ubicado en la avenida Briceño Méndez, nº 14-68 de esta ciudad de Barinas, estado Barinas; evidenciándose que las partes contratantes son las mismas que ahora se encuentran involucradas en el presente litigio y que el local comercial arrendado es el mismo objeto del contrato de arrendamiento que fue acompañado por la parte actora con el libelo de la demanda y cuyo cumplimiento se pretende a través del presente procedimiento; en ese sentido, se le otorga valor probatorio como documento privado autenticado de fecha cierta, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; no obstante, respecto a su influencia probatoria en los hechos que pretende ser demostrados por la parte accionada, esta alzada hará sus consideraciones más adelante en la presente sentencia.

• Original de escrito de notificación dirigido a la ciudadana Z.Y.S.M., informándole que de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera de contrato de arrendamiento, suscrito entre ambas partes en fecha 10-07-2012, estipula que el plazo de duración era de un año, desde el 01-07-2012 hasta el 01-07-2013.

En relación a esta documental se le otorga pleno valor probatorio como documento privado, en virtud de que la misma fue opuesta a la contra parte en este juicio y la misma no fue impugnada en modo alguno por la parte actora, como consecuencia de ello, quedó reconocida y con pleno valor probatorio.

PUNTO PREVIO.

De las cuestiones previas opuestas.

La parte accionada en la oportunidad de contestar la demanda, también opuso la cuestión previa del ordinal 6º de defecto de forma de la demanda prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y la de los ordinales 3º y 10, en virtud de que la demandante no había demostrado la propiedad del inmueble arrendado.

Por su parte la actora, mediante escrito en fecha 22 de mayo del año 2014, subsanó la cuestión previa opuesta del ordinal 3º, alegando que ella había otorgado poder apud acta a los abogados J.R.P. y P.L. para que la representaran en este juicio, por lo que no tiene sentido la oposición de dicha cuestión previa.

Que respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 6º, la misma es ambigua por cuanto no señala la accionada en qué consiste el defecto; y por último en cuanto a la cuestión previa del ordinal 10º, es decir, la caducidad de la acción, sostuvo que lo que se está demandando es el cumplimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, e invocó el contenido el contenido de la cláusula tercera del mismo en cuanto al lapso de duración fijo de un año.

Ahora bien; de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que la parte accionada nada dijo respecto a la subsanación de las cuestiones previas, debiendo en todo caso resaltar este tribunal respecto a las cuestiones previas de los ordinales 3º y 6º, que efectivamente al ser opuestas la parte accionada fue muy escueta e imprecisa en cuanto a su fundamentación tal y como se evidencia de la argumentación invocada; y, en cuanto a la caducidad de la acción invocada por la parte demandada, la misma debe ser desechada del presente procedimiento pues no indicó si la “caducidad” que oponía era la caducidad legal o la caducidad contractual, lo que impide a esta jurisdicente determinar si es procedente o no su oposición como cuestión previa, dado que nuestro M.T. ha dicho que solo la caducidad legal puede hacerse valer como cuestión previa, sumado al hecho incontrovertible, que la parte actora ha demandado es el cumplimiento de la prórroga legal arrendaticia, en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 10 de julio del año 2012. Y ASÍ SE DECIDE.

Para decidir este Tribunal observa:

Como ya hemos señalado en el presente fallo, el presente juicio versa sobre una demanda de cumplimiento de prórroga legal arrendaticia incoada por la ciudadana: Olaida del C.C.F., contra la ciudadana Z.Y.S.M., ambas identificadas en esta sentencia.

Los artículos, 1.133, 1.159 y 1,160 del Código Civil, disponen:

Art.- 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”

Art.- 1.159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Art.- 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Necesario es decir, en el caso sub examine, que la prórroga legal tiene por objeto regular la temporalidad del contrato, específicamente su terminación, y para que la misma proceda es necesario que concurran varios requisitos, que tienen que ver, primero con el objeto del arrendamiento y con el tiempo fijado en el contrato, y segundo que el arrendatario se encuentre solvente en todas sus obligaciones, principalmente con la obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento que se hayan generado en la relación contractual.

En el presente caso, han quedado plasmados en esta sentencia los límites de la controversia y de igual modo se hizo la distribución de la carga de la prueba; por lo que a la parte actora le correspondía demostrar la existencia de la relación arrendaticia y que la prórroga legal había vencido para la arrendataria, sin embargo, como ya hemos dicho en este fallo, la parte demandada aceptó y convino haber firmado el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento aquí ha sido demandado; mientras que a la parte accionada le correspondía probar que la relación de arrendamiento existía hacía tiempo atrás, y que en virtud de ello, no era procedente la prórroga legal de seis meses invocada por la parte actora.

Se observa del libelo de la demanda, que la parte actora afirma que el contrato de arrendamiento cuya prórroga legal se peticiona, es un contrato firmado en fecha 10 de julio de 2012, ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas y que con su suscripción se dio inicio a la relación arrendaticia entre las partes involucradas ahora en el presente juicio. De igual modo, se observa que la parte accionante sostiene que el contrato antes aludido tenía un lapso de duración de un año contado a partir del 1 de julio del año 2.012 al 1 de julio del año 2.013, no prorrogable ni renovable. El antes aludido documento, se encuentra inserto en los folios del 7 y vto. del presente expediente.

Para una mejor comprensión acerca de la naturaleza del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se ha demandado, fijémonos en lo que dice la cláusula tercera de dicho contrato:

El plazo de duración del presente contrato es de Un (sic) (01) año, no prorrogable ni renovable según acuerdo entre LA ARRENDADORA, y LA ARRENDATARIA, contado a partir del 01 de julio del año 2012 hasta el 01 de Julio de 2013, pasado dicho lapso el expirara (sic) y en ningún momento se podrá alegar la tacita (sic) reconducción, ni habrá necesidad de notificarlo a través de desahucio alguno; y empezará a correr el lapso establecido en la prorroga (sic) legal para la desocupación del inmueble.

Como podemos observar, las partes convinieron en que el contrato de arrendamiento sería a tiempo fijo determinado, en este caso un (1) año, que era improrrogable y no renovable, que no habría necesidad de notificación acerca del vencimiento, que no se podría alegar la tácita reconducción y que una vez vencido, comenzaría a discurrir la prórroga legal, que en este caso y de conformidad con el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable al caso que nos ocupa. (Publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36687 de fecha 26 de abril de 1999)

En consecuencia, este tribunal superior, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento aquí ha sido demandado, firmado ante la Notaría Pública en fecha 10 de julio de 2012, inserto en el nº 43, Tomo 123, traído a los autos por la parte actora y que también fue promovido por la parte accionada; en ese sentido, se da por comprobada la relación arrendaticia existente que en todo caso fue admitida por la parte aquí demandada, y muy especialmente se da por probado que en dicho contrato se convino que el mismo tendría una duración de un (1) año, improrrogable, no renovable; lo que nos permite declarar que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, sin posibilidad de renovación alguna, es decir, un contrato a tiempo determinado.

También ha quedado probado con el documento antes referido, que el mismo comenzó a regir desde el 1 de julio del año 2012, con vencimiento para el 1 de julio del año 2013, de lo que se colige que dicho lapso transcurrió íntegramente, y a partir de su vencimiento de manera automática comenzó a transcurrir el lapso de seis (6) meses de la prórroga legal, la cual concluyó el 1 de enero del año 2014; siendo interpuesta la demanda cabeza de autos el 17 de febrero del año 2014.

En este estado, se hace necesario y obligatorio que esta sentenciadora realice algunas consideraciones acerca de la defensa opuesta por la parte demandada, en cuanto a que la relación arrendaticia que existe no es de un (1) año, sino de ocho (8) años, pues según afirmó ésta comenzó en el año 2008, y para comprobar tal alegato trajo a los autos, documento que contiene contrato de arrendamiento firmado entre las partes hoy en litigio ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 4 de octubre del año 2008, inserto en el nº 5, Tomo 160 de los libros llevados por esa Oficina, que ya fue parcialmente analizado y valorado en este sentencia en el capítulo de los medios probatorios promovidos por la parte demandada, pero cuya valoración definitiva se dijo se haría más adelante en este fallo; en ese sentido, para dar cumplimiento a la obligación que tenemos los jueces de valorar todos los medios probatorios que hayan sido promovidos en un juicio, seguidamente procedemos a trasladar el contenido de la cláusula cuarta del indicado contrato, la cual dispone:

De manera expresa se establece y así lo acepta LA ARRENDATARIA que el plazo de duración del presente contrato será de seis (06) meses, contados a partir de la firma del presente documento, que podrá ser prorrogado por un lapso igual a voluntad conjunta de ambas partes, lo cual no significa que si una de las partes contratantes no quiere hacer uso de su facultad para prorrogar, deberá participarlo por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del presente contrato.

(Resaltado de este tribunal)

Como podemos ver, del contenido de la cláusula transcrita ut supra, se evidencia con meridiana claridad que el contrato de arrendamiento firmado podía ser prorrogado sólo por “un lapso igual”, esto es, por una sola vez, en estricta aplicación del contenido del artículo 4º del Código Civil, que dispone que a la ley- en este caso el contrato de arrendamiento suscrito por las partes es ley entre las partes- debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras.

Esta sentenciadora se encuentra en la obligación de interpretar de manera genuina el contenido de la cláusula trasladada a este fallo, y de su texto emerge la voluntad de los contratantes de que la prórroga podía darse pero por una sola vez; de lo que se colige que no existe continuidad o encadenamiento entre el contrato firmado por las partes en octubre del año 2008 y el firmado en julio del año 2012; sumado al hecho innegable que no existe en autos otro medio probatorio o indicio que compruebe que el contrato de arrendamiento firmado el 4 de octubre de 2008 se haya efectivamente prorrogado en el tiempo, pues la parte demandada no trajo a este procedimiento recibos, comunicaciones o notas que permitan deducir que la relación arrendaticia se prolongó desde el año 2008 al año 2012; lo que se demostró en todo caso es que hubo un primer contrato de arrendamiento en el año 2008 y otro contrato de arrendamiento en el año 2012, sin que exista conexión de continuidad entre uno y otro; es por ello, que el contrato de arrendamiento promovido por la parte demandada firmado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas en fecha 4 de octubre del año 2008, no produjo en definitiva los efectos probatorios a lo que aspiraba la parte promovente., que era demostrar la continuidad de la relación arrendaticia invocada. Y ASÍ SE DECIDE.

Probar es una responsabilidad para las partes en un proceso, no basta con afirmar, debe comprobarse que lo que se dice es verdad, y esto se logra trayendo al procedimiento los medios probatorios idóneos y conducentes, pues de nada sirve el derecho si no se prueba; de tal manera que puede concluirse que la parte accionada no probó que existiera relación de continuidad entre el tantas veces contrato de arrendamiento firmado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas en fecha 4 de octubre del año 2008 y el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento aquí ha sido demandado. Y ASÍ SE DECIDE.

Continuando con la argumentación de esta sentencia, debemos señalar que la parte demandada promovió el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento aquí se demandó y el contrato de arrendamiento de fecha 4 de octubre del año 2008, inserto bajo el nº 5, tomo 160, que en definitiva debe ser desechado del presente procedimiento, en atención a que con él no se logró demostrar relación alguna con el contrato de arrendamiento firmado el 7 de julio de 2012, ni mucho menos la continuidad arrendaticia alegada. Y ASÍ SE DECIDE.

No está demás señalar, que la parte demandada no trajo elementos probatorios que demostraran las excepciones formuladas en su contestación, dado que además del contrato de arrendamiento de fecha 4 de octubre de 2008, sólo trajo la notificación del vencimiento del contrato de arrendamiento y el lapso de la prórroga legal arrendaticia, y con dicha instrumental en modo alguno comprobó que se hubiera prolongado en el tiempo la relación arrendaticia que invocó en su contestación. Y ASÍ SE DECLARA.

Respecto a la pretensión de la parte actora, ha quedado demostrada la existencia de la relación arrendaticia contenida en el contrato de arrendamiento firmado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas en fecha 10 de julio de 2012, inserto en el nº 43, Tomo 123, quedando probado que en dicho contrato se convino que el mismo tendría una duración de un (1) año, improrrogable, no renovable; lo que nos permitió declarar que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, sin posibilidad de renovación alguna, es decir, un contrato a tiempo determinado. Del mismo modo; quedó demostrado con el documento antes referido, que el mismo comenzó a regir desde el 1 de julio del año 2012, con vencimiento para el 1 de julio del año 2013, de lo que se colige que dicho lapso transcurrió íntegramente, y que a partir de su vencimiento de manera automática comenzó a transcurrir el lapso de seis (6) meses de la prórroga legal, la cual concluyó el 1 de enero del año 2014; por lo que efectivamente el lapso de prórroga legal transcurrió plenamente; en virtud de lo antes expresado debe declararse con lugar la demanda de cumplimiento de prórroga legal interpuesta por la parte actora. Y ASÍ SE DECIDE.

Se ORDENA a la ciudadana Z.Y.S.M., ya identificada la entrega inmediata del local arrendado a la ciudadana Olaida del C.C.F., en las mismas condiciones en que lo recibió, constituido por un (1) local comercial de su propiedad signado con el nº 14-68, el cual se encuentra ubicado en la avenida Briceño Méndez, en la ciudad de Barinas, estado Barinas. Y ASÍ SE DECIDE.

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos 1.133, 1.159 y 1,160 del Código Civil, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y 33 y 38 letra a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, se declara con lugar la demanda de cumplimiento de prórroga legal arrendaticia, se condena en las costas del juicio a la parte demandada, y se revoca la sentencia apelada. Y ASÍ SE DECIDE.

VIII

D I S P O S I T I V A

Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; dicta sentencia en los términos siguientes:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado P.L., venezolano, mayor de edad, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el n° 143.707, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana: Olaida del C.C.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V-8.142.596 de este domicilio, parte actora de autos contra la decisión definitiva dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en fecha 31 de julio de 2014, en el juicio de cumplimiento de prórroga legal arrendaticia, que se lleva en el expediente signado con el nº 14-6721, ante ese Juzgado.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de prórroga legal interpuesta por la ciudadana: Olaida del C.C.F. contra la ciudadana: Z.Y.S.M., todos identificados, en virtud de ello se ORDENA a la ciudadana Z.Y.S.M. entregue de manera INMEDIATA el local comercial arrendado a la ciudadana Olaida del C.C.F., en las mismas condiciones en que lo recibió, constituido por un (1) local comercial de su propiedad signado con el nº 14-68, el cual se encuentra ubicado en la avenida Briceño Méndez, en la ciudad de Barinas, estado Barinas.

TERCERO

se REVOCA la sentencia apelada con la motivación que aquí ha sido expresada.

CUARTO

Se CONDENA en las costas del juicio a la parte demandada.

QUINTO

Dada la naturaleza de la presente decisión no ha lugar en la condena de las costas del recurso.

SEXTO

Por cuanto la presente sentencia ha sido dictada dentro del lapso legalmente establecido, no se ordena la notificación de las partes.

Publíquese y regístrese y devuélvase al Juzgado de la causa en su oportunidad legal. Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los trece (13) días del mes de marzo del año dos mil quince. Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.

La Jueza Suplente Especial,

R.E.Q.A.. La Secretaria,

Abg. A.N.G..

En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia.Conste.

La Scría,

Expediente Nº 2015-3754-C.B.

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