Decisión de Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de Caracas, de 6 de Marzo de 2014

Mediante escrito consignado ante el Juzgado Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital (actuando en sede distribuidora), en fecha 05 de Febrero de 2014, por los ciudadanos Lucaina Josefina, Noriega Castillo, H.P.S., J.C.G.J., B.d.C.L.S., Yleny del C.D.M., W.G.G.F., A.A.B.D., C.B.C.H., J.R.R., María de la P.P.P., A.D.S.F., G.H.d.R., L.A.C.L., Y.C.B.M., D.R.S.R., E.J.U.B., C.F.d.A. y L.N.M.P., titulares de la Cédula de Identidad N° 13.375.112, 6.225.222, 10.693.764, 10.534.676, 11.935.843, 11.563.115, 13.244.693, 6.660.936, 1.069.351, 6.853.805, 81.388.175, 11.559.344, 5.519.630, 13.349.673, 10.350.952, 6.346.274, 10.483.010, 4.819.964, respectivamente, asistidos por los abogados R.O.P., R.O.M., R.O.M., C.A.C.B., I.M.R., M.d.L.Á.P.N. e I.V.M.L., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 7.982, 40.518, 63.275, 105.148, 110.298, 119.895 y 115.784, respectivamente, ejercieron recurso de nulidad conjuntamente con medida cautelar innominada contra el artículo 12, capítulo 4 del documento de condominio de la primera etapa, edificios 3 y 4 del conjunto residencial La Avileña, ubicado en Mariperez, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 15 de Julio de 2013, bajo el N° 38, Folio 229, Tomo 26, Protocolo de Trascripción del año 2013, el cual fue protocolizado por el interventor (administrador) de la sociedad mercantil Promotora La Avileña, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de Junio de 2007, bajo el N° 86, Tomo 1612-A, expediente 536962, Registro de Información Fiscal J-29444799-6, intervenida mediante Resolución N° 631.10 emanada de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras el 16 de Diciembre de 2010 y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.578 del 21 de Diciembre de 2010, el cual actuó facultado por el artículo 245 del Decreto N° 8.079 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.627 de fecha 02 de Marzo de 2011;

El 06 de Febrero de 2014, previo sorteo, correspondió conocer a este Órgano Jurisdiccional, el cual le dio entrada en la misma fecha asignándole nomenclatura 2336;

El 20 de Febrero de 2014 se otorgaron 03 días de despacho a la parte accionante para que consignara los instrumentos a que se refiere el artículo 33 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

- I -

DEL ESCRITO LIBELAR

Alega la parte accionante que ha suscrito diversos contratos de promesa bilateral de compraventa sobre apartamentos, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales en el conjunto residencial La Avileña, ubicado en el sector Mariperez, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, con la Promotora La Avileña, C.A., la cual fue intervenida por la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN).

Que en Diciembre de 2010, suscribieron con el Ministro del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, diversos certificados provisionales de propiedad, en los cuales se reconocieron sus derechos adquiridos sobre las unidades habitacionales, maleteros y puestos de establecimiento que integran la asociación civil La Avileña, Torres III y IV.

Que son los propietarios quienes suscribieron contratos de promesa bilateral de compraventa de buena fe para la adquisición de apartamentos, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales, estos últimos, distintos a los puestos principales o fijos asignados a cada unidad habitacional.

Que dichos puestos adicionales se encuentran ubicados en los sótanos 1 y 2 de cada Torre (III y IV) de La Avileña y fueron favorecidos con su adjudicación mediante sorteo notariado realizado el 03 de Octubre de 2009.

Que la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, aprobó sin su participación ni consentimiento, la modificación de la distribución de los sótanos 1 y 2 de las Torres III y IV de La Avileña, lo cual trajo notables cambios que afectaron gravemente la paz interna de los habitantes del señalado conjunto residencial, al eliminar: 1) algunos puestos fijos en ambas torres, siendo los vecinos de la torre IV los mas afectados, puesto que deben estacionar sus vehículos en un edificio distinto al que habitan; 2) el total de los puestos adicionales vendidos, algunos de ellos totalmente cancelados, comprados a través de contratos de promesa bilateral de compraventa debidamente notariados, lo cual violenta flagrantemente sus derechos de propiedad adquiridos sobre dichos puestos de estacionamiento.

Que adicionalmente, y desde hace más de 02 años poseen y utilizan los puestos de estacionamiento tanto principales como adicionales de manera satisfactoria, legítima, contínua, pacífica, pública, no interrumpida y con ánimo de dueño, tal y como fueron diseñados, construidos y vendidos originalmente por La Promotora, por lo que el hecho de haberse protocolizado un documento de condominio que contenga las modificaciones propuestas por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, hizo de imposible cumplimiento la formalidad de protocolización ante el Registro Público Inmobiliario y, con ello, la debida declaración de titularidad sobre los bienes legalmente adquiridos.

Que la modificación de los planos y proyecto original del conjunto residencial, ocasionó nefastas consecuencias que afectaron la sana convivencia entre los propietarios y vecinos de La Avileña, al pretenderse convertir puestos de estacionamiento vehicular, hoy útiles, en numerosos e innecesarios puestos de para motos y bicicletas.

Que con ello y sin su consentimiento, se transforman puestos catalogados por la Ley de Propiedad Horizontal como bienes de apropiación individual en áreas comunes cuya característica es el libre aprovechamiento y disfrute por parte de cualquier miembro del conjunto residencial, lo cual, lejos de crear una solución arquitectónica, conlleva al inicio de inevitables confrontaciones y problemas condominiales.

Que la eliminación de los puestos de estacionamiento adicionales, implica un grave daño patrimonial y se traduce en la ilegal rescisión unilateral de las opciones de compraventa suscritas con La Promotora, por lo que solicitan se cumplan los respectivos contratos de promesa bilateral de compraventa y se concrete ante el Registro Público la debida formalización de los mismos en la forma convenida, anulándose parcialmente el documento de condominio señalado.

Que todos los contratos de opción o promesas bilaterales de compraventa suscritas con La Promotora, contienen los elementos de consentimiento, precio y objeto, lo cual hace que sean verdaderas ventas, cuya consecuencia es el reconocimiento de la propiedad sobre el bien vendido, por lo que solicitan la nulidad del artículo 12, capítulo 4, del señalado documento de condominio, para que se pueda protocolizar ante el Registro Público Inmobiliario correspondiente la formalización de venta sobre las unidades habitacionales, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales adquiridos en la forma convenida.

Que la comunidad organizada a la cual pertenecen como integrantes del conjunto residencial La Avileña, nunca fueron notificados ni partícipes de la modificación que elaboró la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, y que se aplicó, respecto del cambio en la distribución general de los sótanos 1 y 2 de las Torres III y IV, omitiendo gravemente el interés legítimo y directo que detentan como propietarios de unidades habitacionales, maleteros y puestos de estacionamiento legalmente adquiridos en dicha edificación, y cuyos derechos reposan en documentos públicos debidamente notariados.

Que se han violentado disposiciones legales que rigen la materia condominial, contenidas en el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con lo establecido en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, al detentar el carácter de propietarios, así como el reconocimiento que de dicho carácter hizo el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat al expedir y entregar los certificados de propiedad provisional, mas si ello implica la modificación de planos y distribución de cualquier área, caso contrario, dichas decisiones serían nulas de pleno derecho.

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DE LA MEDIDA CAUTELAR INNOMINADA

La parte accionante solicita medida cautelar innominada a tenor de lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, señalando en cuanto al primer requisito para su procedencia que el mismo se desprende de todas y cada una de las opciones de compra de los puestos de estacionamiento adicionales, sucritos por ambas partes, donde se refleja sin lugar a dudas las manifestación de voluntad de celebrar la venta de dichos puestos de estacionamiento, así como también, de todos y cada uno de los recaudos complementarios que hacen presumir que hubo mala fe por parte de la vendedora al protocolizar el documento de condominio sin dejar definir los compromisos adquiridos en cada una de las opciones de compra suscritas, donde dieron parte del precio, pero sin razón alguna fueron obviadas en el documento de condominio, y de la manera como está redactada la cláusula 12 se les impide protocolizar la adquisición de dichos puestos adicionales.

Que visto que la fundamentación del presente recurso versa sobre la nulidad parcial del documento de condominio que les ha impedido protocolizar las ventas por medio de las cuales han adquirido los puestos de estacionamiento adicionales, habiéndose explanado suficientes razones por las cuales se hace palmario que la protocolización de dicho documento de condominio ha violado derechos subjetivos legítimos como es la propiedad de los puestos de estacionamiento ya indicados, lo cual impide que se protocolice y se cumpla con la tradición legal de dicha venta (puestos de estacionamiento adicionales) ante el Registro Inmobiliario correspondiente, pudiendo dicho documento ocasionar un grave perjuicio a los accionantes, solicitan como medida cautelar innominada la prohibición de protocolización de cualquier documento de venta de apartamentos, maleteros o puestos de estacionamiento, fijos o adicionales pertenecientes a los edificios 3 y 4 de la primera etapa del conjunto residencial La Avileña, y en tal sentido, solicitan se ordene al Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, se abstenga de protocolizar cualquier documento relacionado con el documento de condominio de la primera etapa, edificios 3 y 4 del conjunto residencial La Avileña.

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DE LA COMPETENCIA

Corresponde a este Órgano Jurisdiccional pronunciarse sobre su competencia para conocer y decidir el presente recurso, y al respecto observa que, cuando el recurso es ejercido conjuntamente con medida cautelar, esta última se convierte en accesoria de la acción principal, en virtud de lo cual, la competencia para conocer de ambos asuntos será determinada por la competencia para conocer del asunto principal.

En el caso de autos, observa este Juzgador que, el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece:

Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea.

Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.

A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves

Así las cosas, observa este Juzgador que, en el caso de autos, la parte actora, impugnó el artículo 12, capítulo 4 del documento de condominio de la primera etapa, edificios 3 y 4 del conjunto residencial La Avileña, ubicado en Mariperez, jurisdicción de la parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado por el interventor (administrador) de la sociedad mercantil Promotora La Avileña, C.A., en virtud de que, según manifestaron, la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, aprobó sin su participación ni consentimiento, la modificación de la distribución de los sótanos 1 y 2 de las Torres III y IV, lo cual trajo notables cambios que afectan gravemente la paz interna de los habitantes del señalado conjunto residencial, al eliminar algunos puestos fijos de ambas torres, siendo los vecinos de la torre IV los mas afectados, pues deben estacionar sus vehículos en un edificio distinto al que habitan.

Al respecto, observa este Juzgado que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 1788 de fecha 30 de Noviembre de 2011, con ponencia de la Magistrado Gladys María Gutiérrez Alvarado, señaló:

“En el caso de autos, el demandante de amparo delató la violación a sus derechos a la propiedad y al debido proceso que establecen los artículos 49 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que habrían sido vulnerados por la Registradora Subalterna del Segundo Circuito del Distrito (hoy Municipio) Iribarren del Estado Lara, ciudadana M.L.F., cuando registró, a nombre de un tercero, la venta de un terreno y sus bienhechurías que el quejoso alega es de su propiedad.

[…]

Ahora bien, la Sala Político-Administrativa de este M.T., ha mantenido el siguiente criterio:

Del libelo se desprende que la pretensión del actor es impugnar el acto de protocolización a los fines de dejar sin efecto el documento de transacción y, en consecuencia, obtener la nulidad de un asiento registral, siendo éste un acto formado directamente por la Oficina de Registro.

En este sentido debe indicarse que el 27 de noviembre de 2001 entró en vigencia el Decreto Nº 1.554 con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.333, de la misma fecha, el cual fue derogado por la nueva Ley de Registro Público y del Notariado publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.833 Extraordinario, del 22 de diciembre de 2006, de manera que la presente declinatoria de competencia debe resolverse en atención a las disposiciones adjetivas contenidas en este último instrumento normativo.

Al respecto, en el referido texto legal no se incorporó disposición alguna mediante la cual el legislador atribuyera de manera expresa, a los Juzgados Civiles y Mercantiles, la competencia para conocer de las impugnaciones que intentaren aquellas personas que se consideren lesionadas por una determinada inscripción o anotación realizadas en contravención con las leyes de la República, por lo que ante la ausencia de disposición adjetiva expresa en la normativa que rige la actividad de los registradores inmobiliarios, mercantiles y civiles, esta Sala observa que al impugnarse una inscripción realizada por el Registrador en violación a normas legales, la competencia le corresponde a los tribunales ordinarios de la Circunscripción Judicial del lugar donde se encuentre ubicado el Registro al cual se le imputan las irregularidades (ver sentencia de esta Sala N° 0399 publicada el 2 de abril de 2008).

En efecto, este M.T. observa que la competencia para conocer de las impugnaciones de inscripciones le corresponde necesariamente a la jurisdicción ordinaria, por una parte, porque se trata de actuaciones que implican la aplicación de normas sustantivas y adjetivas de carácter civil y mercantil y, por otra, porque se está en presencia de un supuesto distinto al previsto por el artículo 41 de la Ley de Registro Público y del Notariado, el cual dispone que los tribunales con competencia contencioso-administrativa deberán conocer de los recursos intentados ante el rechazo o negativa de inscripción de un documento o acto del Registrador.

(s. S.P.A. n.° 985 de 13.08.2008).

Así mismo, la Sala Plena de este Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido lo siguiente:

…se demandó la nulidad de un asiento registral que involucra la indeterminación del derecho de propiedad que supuestamente tienen los demandantes, (…) amerita un pronunciamiento sobre la situación jurídica en relación con el derecho que se encuentra en disputa. Por ese motivo son los tribunales ordinarios, y no los contencioso administrativos, los competentes para el juzgamiento de la pretensión que encabeza las presentes actuaciones…

(s. S.P. n.° 24 de 09.06.2010).

Así las cosas, observa esta Sala que debe zanjarse los diversos criterios de competencia sobre tal situación, y pronunciarse sobre la competencia para conocer las acciones de amparo contra las negativa de los Registradores a inscribir un determinado documento o aquellos dirigidos contra un asiento registral por violación de derechos constitucionales.

Por ello, esta Sala abandona el criterio que se fijó en la sentencia n.° 258 de 28 de febrero de 2008, y en concordancia con la jurisprudencia que se citó supra y armonía con las otras Salas de este M.T., esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con fundamento en el fallo que se transcribió supra (s. S.C. n.° 1169 de 12.06.06 caso: Lloyd’s Don Fundiciones C.A.), declara, con carácter vinculante, que cuando se trate de demandas de tutela constitucional contra asientos registrales, los tribunales competentes serán los Juzgados de Primera Instancia con competencia material según la naturaleza del asunto que se debata, en resguardo al derecho a ser juzgado por el juez natural de acuerdo con lo que establece el artículo 49.4 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que en el presente caso corresponde al Juzgado de Primera Instancia Civil, por tratarse de un asiento registral relacionado con la transferencia de propiedad de un inmueble, y, cuando se trate de demandas de amparo constitucional contra el rechazo o negativa del Registrador respecto a la inscripción de un determinado documento o acto, los tribunales competentes serán los Juzgados Superiores de la Jurisdicción Contenciosa Administrativo de la Región, conforme al contenido del artículo 41 de la Ley de Registro Público y Notariado. Así se declara”

Así las cosas, evidencia este Órgano Jurisdiccional que, el conocimiento de la presenta causa corresponde a la jurisdicción civil, concretamente de los Juzgados de Municipio, por cuanto tienen dentro de su competencia civil la de condominio y la impugnación ejercida por la parte actora contra el artículo 12, capítulo 4 del documento de condominio de la primera etapa, edificios 3 y 4 del Conjunto Residencial La Avileña, ubicado en Mariperez, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado por el interventor (administrador) de la Sociedad Mercantil Promotora La Avileña, C.A., encuadra en dicha competencia, y así se declara.

En virtud de lo anterior, este Órgano Jurisprudencial se declara INCOMPETENTE por la materia para conocer el presente recurso de nulidad ejercido conjuntamente con medida cautelar innominada contra el artículo 12, capítulo 4 del documento de condominio de la primera etapa, edificios 3 y 4 del conjunto residencial La Avileña, ubicado en Mariperez, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado por el interventor (administrador) de la sociedad mercantil Promotora La Avileña, C.A., y DECLINA su competencia a los Tribunales de Municipio en materia Civil para que conozcan de la presente causa, por lo que se ORDENA remitir el presente expediente, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio en materia Civil del Área Metropolitana de Caracas, y así se decide.

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DECISIÓN

En mérito de lo anterior, este Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

- INCOMPETENTE por la materia para conocer el presente recurso de nulidad ejercido conjuntamente con medida cautelar innominada por los ciudadanos Lucaina Josefina, Noriega Castillo, H.P.S., J.C.G.J., B.d.C.L.S., Yleny del C.D.M., W.G.G.F., A.A.B.D., C.B.C.H., J.R.R., María de la P.P.P., A.D.S.F., G.H.d.R., L.A.C.L., Y.C.B.M., D.R.S.R., E.J.U.B., C.F.d.A. y L.N.M.P., titulares de la Cédula de Identidad N° 13.375.112, 6.225.222, 10.693.764, 10.534.676, 11.935.843, 11.563.115, 13.244.693, 6.660.936, 1.069.351, 6.853.805, 81.388.175, 11.559.344, 5.519.630, 13.349.673, 10.350.952, 6.346.274, 10.483.010, 4.819.964, respectivamente, asistidos por los abogados R.O.P., R.O.M., R.O.M., C.A.C.B., I.M.R., M.d.L.Á.P.N., e I.V.M.L., Inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 7.982, 40.518, 63.275, 105.148, 110.298, 119.895 y 115.784, respectivamente, contra el artículo 12, capítulo 4 del documento de condominio de la primera etapa, edificios 3 y 4 del Conjunto Residencial La Avileña, ubicado en Mariperez, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 15 de Julio de 2013, bajo el N° 38, Folio 229, del Tomo 26, Protocolo de Trascripción del año 2013, el cual fue protocolizado por el Interventor (administrador) de la Sociedad Mercantil Promotora La Avileña, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de Junio de 2007, bajo el N° 86, Tomo 1612-A, expediente 536962, Registro de Información Fiscal J-29444799-6, empresa intervenida mediante Resolución N° 631.10 emanada por la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras en fecha 16 de Diciembre de 2010 y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.578 del 21 de Diciembre de 2010, el cual actuó facultado por el Artículo 245 del Decreto N° 8.079 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.627 del 02 de Marzo de 2011;

- DECLINA su competencia a los Tribunales de Municipio en materia Civil del Área Metropolitana de Caracas;

- ORDENA remitir el presente expediente, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio en materia Civil del Área Metropolitana de Caracas.

Publíquese y regístrese.

Se ordena imprimir Dos (02) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, el primero se inserta en el presente expediente y el segundo en el libro de copiador que lleva este Órgano Jurisdiccional.

Dada, firmada y sellada, en la sala de Despacho de Juzgado Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, con Sede en Caracas. En Caracas a los Seis (06) días del mes de Marzo del año Dos Mil Catorce (2014).

EL JUEZ

Abg. JOSÉ VALENTÍN TORRES LA SECRETARIA

Abg. LISBET BASTARDO

En esta misma fecha, Seis (06) de Marzo de Dos Mil Catorce (2014), siendo las Tres post meridiem (3:00 p.m.), se publicó y registró el anterior fallo.

LA SECRETARIA

Abg. LISBET BASTARDO

Exp. 2336

JVTR/LB/71

Sentencia Interlocutoria