Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 17 de Junio de 2010

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta Instancia Superior procedentes del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la Abogado NOELIS F.D.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.16.080, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 05 de Marzo de 2010, por el citado Juzgado mediante la cual se declaró sin lugar la resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra.

Las presentes actuaciones fueron recibidas en ésta Alzada en fecha 26 de mayo de 2010, constante de dos (02) piezas, contentivas de una pieza principal de setenta y ocho (78) folios útiles y un cuaderno de medidas de un (01) folio útil, tal como se evidencia de la nota estampada por la Secretaria que riela al folio setenta y nueve (79) de la primera pieza. El Tribunal mediante auto dictado el día 01 de junio del mismo año fijo oportunidad procesal para dictar la respectiva decisión en el décimo (10) día de despacho siguiente de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 80).

Posteriormente, en fecha 04 de junio de 2009 la abogada NOELIS F.D.C., apoderada judicial de la parte actora, presentó ante esta Superioridad escrito de alegatos constante de dos (02) folios útiles y sus vueltos (folios 81 al 82). Igualmente, en fecha 16 de junio de 2010 el apoderado judicial de la parte demandada, consigno escrito (folio 84 y su vuelto).

2. DE LA SENTENCIA APELADA

   Cursa a los folios 66 al 74 del presente expediente; decisión de fecha 05 de Marzo de 2010, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, donde entre otras cosas señalo:

   … El presente juicio fue tramitado por el procedimiento breve. La pretensión consistió en que la parte demandada, conviniera o en su defecto fuere condenada a: a) Resolver el contrato de arrendamiento con opción a compra y, en consecuencia, entregar desocupado el inmueble, libre de personas y cosas; b) reintegrarle a la demandada la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,oo) por concepto de resolución del contrato y; c) obtener el pago de la cantidad de dos mil ochocientos bolívares (Bs. 2.800,oo) como justa indemnización por el uso del inmueble(…).

   (…) Al respecto, la doctrina ha señalado los requisitos para que proceda la acción resolutoria (…), ha señalado lo siguiente:

   1.- Como primer requisito de procedencia es necesario que se trate de un contrato bilateral (…).

   (…) 2.- Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada (…).

   (…) 3.- El actor debe proceder de buena fe (…).

   (…) 4.- Es necesario que el Juez decrete la resolución (…).

   (…) 5.- La acción resolutoria no es subsidiaria (…).

   (…) Observa este Tribunal que se desprende del libelo y del contrato de arrendamiento con opción a compra (folio 11) que no se establece en ninguna de sus cláusulas la duración a la cual estará sujeta la relación arrendaticia. Por tanto, el contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre las partes es a tiempo indeterminado. ASÍ SE DECIDE.

   Con respecto al escrito de promoción de pruebas interpuesto por la parte demandada, este Juzgador considera pertinente señalar el contenido del atículo 364 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece (…), por lo tanto este Tribunal desecha los alegatos nuevos expresados por la demandada en el escrito de prueba, ya que es el acto de contestación a la demanda la oportunidad para ejercer ese derecho, al cual la parte demandada no uso. ASÍ SE DECIDE (…).

   (…) Este Juzgador observa que en el contrato ambas partes hicieron depender el nacimiento de la obligación del pago del saldo correspondiente a la cantidad de bolívares ciento cincuenta mil (Bs. 150.000), a un hecho futuro e incierto, como lo es “…el momento de la venta definitiva por el Registro Subalterno…”, aunada a la posibilidad de que la compradora hiciera uso de su eventual derecho a tramitar un crédito bancario (…).

   (…) Se aprecia entonces que en la referida cláusula no se estableció una fecha real y efectiva para que la arrendataria eventual compradora “introdujera” la carpeta contentiva con los documentos requeridos para solicitar el crédito (…).

   (…) Tampoco se evidencia del contrato, ni fue alegado por la actora cuando finalizaría el plazo límite para que la arrendadora eventual vendedora pudiera exigir su derecho al cumplimiento de la opción pactada en el contrato de arrendamiento frente a la arrendataria eventual compradora (…).

   (…) Se aprecia del libelo y de las pruebas aportadas a los autos, que la parte demandante no alegó, ni probó en que fecha cierta debía la arrendataria eventual compradora “introducir” la carpeta contentiva con los requisitos para solicitar el crédito de Ley de Política Habitacional, siendo este requisito sinecuanom para que la demandada pudiese cumplir con el pago del saldo pactado (…).

   (…) Es entonces, que la acción de resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra ejercida por la parte demandante no es la idónea, por lo que este Tribunal debe forzosamente declarar improcedente la presente demanda. ASÍ SE DECIDE…

   (Sic).

3. DE LA APELACIÓN

   Mediante diligencia de fecha 10 de marzo de 2010, la abogado Noelis F. deC., apoderada judicial de la parte actora, apeló de la decisión dictada por el Tribunal de la causa (folio 75), y señaló:

   …APELO de la sentencia en todas sus partes. Es todo…

   (Sic).

4. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, éste Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:

   El presente caso, surge a través de la demanda interpuesta ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de ésta Circunscripción Judicial, por la abogada Noelis F. deC., inpreabogado N° 16.080, apoderada judicial de la ciudadana M. delC.A.G., plenamente identificada en autos, en contra de la ciudadana Vian J.I.Q., igualmente identificada en autos, por resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra. (Folios 01 al 05).

   El Tribunal de la causa, a través de sentencia de fecha 05 de Marzo de 2010, declaró sin lugar la acción por resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra y condenó a la parte demandante al pago de las costas y costos del proceso, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 66 al 74).

   Al respecto, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia de fecha 10 de marzo de 2010, que corre inserta al folio setenta y cinco (75) de las presentes actuaciones, apeló de la sentencia expresando lo siguiente: “Apelo de la sentencia en todas sus partes” (Sic).

   Ahora bien, revisadas las actuaciones contenidas en el presente expediente, se pudo verificar que la apelación fue formulada de forma genérica, por lo que, ésta Juzgadora entrara a revisar la legalidad y constitucionalidad de la sentencia proferida por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de ésta Circunscripción Judicial.

   En tal sentido, se observa que estamos en presencia de un juicio de resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra, que instauró la parte demandante, en contra de la ciudadana Vian J.I.Q., fundamentado en el hecho, que ésta última dejó de efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de febrero de 2009 hasta septiembre del mismo año, ambos inclusive, esto en lo que respecta al contrato de arrendamiento; Asimismo, argumento que la demandada tampoco realizó las gestiones para obtener el crédito de Política Habitacional, ante alguna institución bancaria, incurriendo en incumplimiento con lo referente al contrato de opción de compra-venta, procediendo demandar la resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra. (Folios 01 al 05).

   De la revisión exhaustiva efectuada al presente expediente, se observo que en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno a dar contestación a la misma.

   Por otro lado, una vez aperturado el lapso probatorio, la parte demandante esgrimió sus alegatos invocando la confesión ficta de la parte demandada, y ratificando los argumentos expuestos en el libelo de demanda (folio 59); por su parte, la demandada presentó escrito invocando el merito que se desprende del libelo de la demanda, con el objeto de demostrar la inepta acumulación y la existencia de acciones que se excluyen (folios 62 al 63 y su vuelto).

   En este orden de ideas, quien decide realizó un estudio profundo tanto de la sentencia como de las demás actuaciones contenidas en el expediente y del material probatorio aportado, en consecuencia, ésta Sentenciadora considera necesario analizar en primer lugar, la naturaleza del contrato de arrendamiento con opción a compra-venta, que se reclama.

   En este sentido, el artículo 1.133 del Código Civil señala:

   El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

   .

   Al respecto, ésta Juzgadora verificó el contrato de arrendamiento con opción a compra-venta, el cual consta inserto a los folios once (11) al trece (13), y se constato de la cláusula primera, lo siguiente: “…La arrendataria toma a partir de la firma de este documento en alquiler con opción a compra para destinarlo a los solos fines de vivienda unifamiliar y conforme a este contrato por el termino de tiempo en el cual deberá definirse el pago del capital estipulado en la operación de compra y venta del referido inmueble…” (Sic). Por lo que, conforme a lo trascrito se verificó que las partes no fijaron tiempo de duración de la relación arrendaticia, ni establecieron a partir de qué momento debía la demandada de autos, iniciar los trámites correspondientes al crédito de Política Habitacional, a que se hace referencia en la cláusula quinta del mencionado contrato, como forma de pago en la futura venta del inmueble objeto del presente procedimiento, el cual se encuentra constituido por: una parcela de terreno distinguida con el número 2-E y la unidad de vivienda sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Terrazas de Turmero, Terraza “E”, jurisdicción del Municipio S.M. delE.A., cuyas medidas y linderos particulares son los siguientes: Tiene una superficie aproximada de ciento setenta y dos metros cuadrados con sesenta y siete decímetros cuadrados (172, 67 Mts 2), encontrándose comprendida: NORTE: Que es su frente, con la calle 03 de la urbanización. SUR: Con terrenos que son o fueros de I.C., pared de adobe por medio, propiedad de ASOTETUR. ESTE: Con la parcela 03-E; y OESTE: Con la parcela 01-E; del referido contrato de arrendamiento que ostenta todo el valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, toda vez que no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, quedando probadas las condiciones contractuales entre las cuales las partes se comprometieron de mutuo acuerdo.

   En este mismo orden de ideas, ésta Sentenciadora debe resaltar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, que señala:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   De lo anterior, tenemos que siendo los contratos ley entre las partes, cada una está obligada al cumplimiento de su obligación tal como se pacto al momento de su celebración; asimismo, el artículo 1.167 de la N.S.C., establece lo siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…

   (Sic).

   De lo antes analizado se desprende que la ley permite a las partes solicitar la resolución de un contrato, cuando una de las partes que lo suscribieron incumple con las obligaciones contraídas, en virtud de dicha disposición, la parte actora efectivamente demandó la resolución del contrato de arrendamiento con opción compra-venta, ante la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada.

   Sin embargo, de la naturaleza de la presente relación arrendaticia, se verifico que la misma es a tiempo indeterminado, como se desprende del contenido de la cláusula primera del referido contrato de arrendamiento, ut supra analizado, ya que no se estableció, en ninguna de las cláusulas contractuales la duración del contrato de arrendamiento, ni a partir de qué momento debía la demandada de autos iniciar los trámites correspondientes para el crédito de Política Habitacional con el objeto de celebrar la futura venta pactada.

   Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece una prohibición de solicitar la resolución en los contratos de arrendamiento, que sean por tiempo indeterminado, tal como está contemplado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

   (Sic). (Subrayado y negrillas de ésta Alzada).

   A tenor de lo anterior, y habiéndose verificado que el contrato de arrendamiento con opción a compra que nos ocupa, es a tiempo indeterminado, quién decide considera oportuno traer a colación el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, en el expediente Nro. 02-0570, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.H., donde señalo:

   …Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendado (…).

   (…)En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

   Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma(…).

   (…)En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…

   (Sic).

   Del anterior criterio jurisprudencial, parcialmente trascrito, el cual hace suyo ésta Juzgadora, a los fines determinar la procedencia o no del presente recurso, y en franco acatamiento al artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, que en su literal A, señala como causal de desalojo la falta de pago del cánon arrendaticio, verificó que existiendo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal como se comprobó en el caso de marras, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no por resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra-venta, por cuanto existe un error en la calificación de la demanda que la hace inadmisible, en consecuencia la presente acción es improcedente, por cuanto le es imposible a ésta Sentenciadora resolver el presente contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando el incumplimiento o el origen por el cual se intenta la demanda, está fundado en la falta de pago del canon de arrendamiento, siendo que por la naturaleza misma del contrato, la acción que tendría lugar en este caso seria la de desalojo. Y así se establece.

   En este sentido, y en virtud de lo anteriormente señalado, estima ésta Juzgadora que la sentencia recurrida debió ser declarada inadmisible, toda vez que la acción no era la idónea, conforme a la disposición expresa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el referido artículo 34, por lo que, ésta Alzada considera oportuno revocar la decisión dictada en fecha 05 de marzo de 2010, por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Así se declara.

   Con base a lo expuesto, ésta Superioridad considera que el presente recurso se debe declarar sin lugar y por lo tanto, se revoca la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, en los términos expuestos por ésta Alzada en su parte motiva. Así se decide.

5. DISPOSITIVA.

   Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra señaladas, éste Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: