Decisión nº 11 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Noviembre de 2013

Fecha de Resolución21 de Noviembre de 2013
EmisorJuzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteMaría F Torres Torres
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2012-000788.6442.-

PARTE DEMANDANTE:

Á.R.V.V. y Z.M.D.V., venezolanos mayores de edad, de este domicilio, titular de las cédulas de identidad números V-2.684.508 y V-3.086.589 respectivamente; representados judicialmente por las abogadas en ejercicio R.A. FAJARDO GONZÁLEZ y L.I. PINEDA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 13.833 y 13.973, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

FAJAD J.B.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.855.622, representado judicialmente por la abogada en ejercicio P.M.A.d.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 90.805, y asistido a su vez por la abogada D.M. inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 81.427.

MOTIVO:

APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 31 DE OCTUBRE DEL 2012 POR EL JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de noviembre del 2012 por el ciudadano FAJAD J.B.G., debidamente asistido por la abogada D.M.M., contra la sentencia dictada el 31 de octubre del 2012 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) Parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta incoaran los ciudadanos Á.R.V.V. y Z.M.D.V.; 2) condenó a la parte demandada ciudadano FAJAD J.B.G., a otorgar el documento definitivo de compra-venta, sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta suscrito con la parte actora ciudadanos Á.R.V.V. y Z.M.D.V., constituido por un apartamento identificado con la letra y número B-0912, ubicado en el piso nueve (9) de la torre B del Conjunto Habitacional “Centro Residencial Solano”, Urbanización Sabana Grande, con frente a la Avenida F.S.L. y a la calle Negrín, Municipio Libertador del Distrito Capital; 3) en caso de negativa del vendedor o demandado de otorgar el documento de propiedad definitivo, la presente sentencia debidamente registrada servirá de titulo de propiedad a favor de la compradora o demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; 4) sin lugar el pago de la cantidad de “un Millón Veinticinco Mil Bolívares Fuertes con Cero Céntimos (Bs. F. 1.000.025,00)”, por concepto de indemnización de daños y perjuicios como consecuencia del incumplimiento de la obligación.

El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 04 de diciembre del 2012, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.

En fecha 17 de diciembre del 2012, la secretaria dejó constancia de haber recibido el expediente en fecha 12 de diciembre de ese mismo año, por lo que se le dio entrada el 07 de enero del 2013, fecha en la cual este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y acordó remitir el expediente al juzgado de la causa por existir errores en la foliatura.

Por auto de fecha 1º de marzo del 2013, se recibió nuevamente el expediente y de la revisión del mismo se observó que persistían los errores de foliaturas, algunos folios se encontraban rotos y los tachados no fueron subsanados, en tal sentido se acordó nuevamente remitir el expediente al a quo.

Por auto del día 22 de abril del 2013 se recibió el presente expediente, y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho para la consignación de informes; en fecha 06 de mayo del 2013 el demandado ciudadano FAJAD J.B.G. asistido por la abogada D.M.M., solicitó la prueba de posiciones juradas y en consecuencia se citaran a los ciudadanos Á.R.V.V. y Z.M.D.V., para que absolvieran las posiciones juradas que le formularían. Admitiéndosele dicha prueba por auto de fecha 15 de mayo del 2013.

Por diligencia de fecha 27 de mayo del 2013, la representación judicial de la parte demandada, solicitó que se habilitara el tiempo necesario, a los fines de que se practicaran las citaciones de los ciudadanos Á.R.V.V. y Z.M.D.V., a objeto de que se llevara a cabo la evacuación de las posiciones juradas que él promovió. Por auto de fecha 03 junio del 2013 este ad quem acordó habilitar el tiempo que resultara necesario, a los fines que practicaran las citaciones de los ciudadanos arriba señalados.

En fecha 19 de junio del 2013, el alguacil de este juzgado consignó boletas de citación sin firmar, a nombre de los ciudadanos Á.R.V.V. y Z.M.D.V. parte actora del presente juicio.

En fecha 21 de junio del 2013, la abogada D.M.M., consignó escrito de informes constante de nueve (9) folios útiles y un anexo.

El 26 de junio del 2013 este juzgado fijó ocho (8) días de despacho contados a partir de dicha data, para la presentación de las observaciones a los informes; las cuales no fueron consignadas.

El 22 de julio del 2013 se dijo “VISTOS”, estableciéndose un lapso de sesenta (60) días continuos para sentenciar, contado a partir de esa data, exclusive.

Siendo la oportunidad para decidir, considerando que desde el 15 de agosto del 2013 hasta el 15 de septiembre de ese mismo año, ambas fechas inclusive, no corrió lapso alguno por ser éste de receso judicial, se procede a ello, con arreglo a la exposición y razonamientos siguientes:

ANTECEDENTES

Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta presentada el 19 de octubre del 2010 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por R.A. FAJARDO GONZÁLEZ actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadanos Á.R.V.V. y Z.M.D.V., contra el ciudadano FAJAD J.B.G., a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Los hechos relevantes expuestos por el apoderado judicial de la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes.

  1. Que el ciudadano FAJAD J.B.G., es propietario del inmueble constituido por el apartamento identificado con la letra y número B-0912, ubicado en el piso nueve (9) de la torre B del Conjunto Habitacional “Centro Residencial Solano”, Urbanización Sabana Grande con frente a la Avenida F.S.L. y la calle Negrín, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de enero del 2008, bajo el Nº 49, Tomo 6, Protocolo Primero.

  2. Que estando en venta el inmueble en litigio, sus representados conjuntamente con el demandado quien es propietario del mismo, firmaron un compromiso bilateral de compra-venta del apartamento antes identificado, por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda, el día 17 de abril del 2009, quedando inserto bajo el Nº 42, Tomo 13, de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaria.

  3. Que en ese compromiso bilateral de compra-venta sus representados y el demandado se comprometieron a cumplir las siguientes obligaciones:

    a).- Que el propietario se comprometió a vender y la parte actora a comprar, el inmueble antes mencionado por un precio de venta de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F.520.000,00), en un plazo no mayor a los 60 días contados desde la fecha de la firma del contrato, prorrogables por 30 días adicionales.

    b).- Al momento de la celebración del contrato, sus representados dieron en arras la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs.F. 100.000,00), la cual sería imputada al precio total de compra del inmueble; y

    c).- De no formalizarse la compra-venta en el plazo establecido, se consideraría extinto el contrato y se aplicaría la cláusula penal, es decir, si no se formalizaba por culpa de los compradores, el propietario podría retener el monto dado en arras, por el contrario, si no se formalizaba por culpa del vendedor, los compradores obtendrían la devolución del monto dado en arras más un monto igual como indemnización por daños y perjuicios.

  4. Que nos encontramos ante una obligación de carácter contractual, mediante el cual el demandado se comprometió a vender el inmueble a sus representados, en un plazo no mayor de 60 días o de 90 días en caso de prórroga, oportunidad en la cual sus representados entregarían al propietario el valor restante del inmueble.

  5. Que el 17 de abril del 2009, el ciudadano FAJAD J.B.G., dejó de tener contacto con sus representados, por tal motivo es que en fecha 22 de julio del 2009 acudieron ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y servicios (INDEPABIS), a los fines de denunciar al ciudadano FAJAD J.B.G. por incumplimiento en sus obligaciones de proveedor de un bien inmueble.

  6. Que su mandante Á.R.V.V., en el acta de Remisión Voluntaria a Sustanciación de fecha 29 de julio del 2009, expuso lo siguiente: “…durante el primer mes el vendedor estuvo en contacto, luego se ausentó y en los dos (02) últimos meses no tuvo contacto conmigo ni respondía al teléfono celular que me dejó…”.

  7. Que el demandado FAJAD J.B.G., le envió a su representado algunos mensajes manifestándole que el apartamento tenía un valor mayor y que ya el documento de opción a compra estaba vencido, diciéndole su representado que debía venir a Caracas para así poder finiquitar la negociación y como repuesta le ratifica a su representado que ya el documento había vencido.

  8. Que el Instituto para la defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), ante los hechos del caso dictó prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble antes identificado, tal como se desprende de acto administrativo de fecha 5 de agosto del 2009, a los fines de suspender cualquier tipo de venta o gravamen que recayera sobre el inmueble, hasta tanto no exista un pronunciamiento definitivo tomado por ese Instituto.

  9. Que el ciudadano FAJAD J.B.G., se apropio indebidamente de los CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.f.100.000,00), dados en arras, y que nunca le dio la oportunidad a sus representados de adquirir la vivienda en cuestión, que existe culpa por parte del mencionado ciudadano con respecto al incumplimiento del contrato aludido, porque actuó de manera negligente con respecto a las obligaciones contraídas, al evitar no solo las llamadas por parte de sus representados, sino también el evitar actuar de una forma diligente en aras de cumplir la misma.

  10. Que la prueba de ello está en todas las solvencias y todos los documentos propios del inmueble como el certificado de solvencia de aseo urbano y domiciliario con fecha de vencimiento del 30 de abril del 2009; registro de vivienda principal de fecha 08 de julio del 2009, cédula catastral de fecha 18 de mayo del 2009, solvencia de hidrocapital de fecha 10 de julio del 2009, valido por 30 días, es decir con fecha de vencimiento del 09 de agosto del 2009, fechas estas cercanas al día de vencerse el compromiso bilateral de compra-venta, que fueron presentadas en el procedimiento que lleva el INDEPABIS, como defensa, pero que en ningún momento les fueron entregadas a sus defendidos para que procedieran a presentar el documento definitivo de compra-venta por ante el registro inmobiliario respectivo.

  11. Que sus representados mantuvieron y mantienen de manera constante el interés en el inmueble en cuestión, tal como se puede observar del acta y de las demás diligencias realizadas ante el INDEPABIS, en aras de resguardar sus derechos como consumidores.

  12. Que el demandado incumplió culposamente con las obligaciones estipuladas en el contrato, al abandonar la ciudad para así evitar el contacto con sus representados y dejar transcurrir el lapso establecido, con el fin de apropiarse indebidamente de los CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. F. 100.000,00) dados en garantía de cumplimiento. Que por negligencia del ciudadano FAJAD J.B.G., éste se encontraría en la obligación de pagarle a sus representados daños y perjuicios por la situación jurídica establecida, por esta razón les corresponde indemnización por daño material.

  13. Que sus poderdante solicitan que se les indemnice hasta por la cantidad de QUINCE MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (15.385,oo U.T.), que convertidas en BOLÍVARES FUERTES arroja la cantidad de UN MILLON VEINTE Y CINCO BOLÍVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs.F. 1.000,025,00) por concepto de daño moral, en virtud que la conducta del ciudadano FAJAD J.B.G., le causó un fuerte daño en perjuicio de sus representados lo cual le generó graves angustias, sentimientos de zozobra y el tener que utilizar la vía judicial.

    En cuanto a las razones de derecho, la actora hizo valer el contenido de los artículos: 1.133, 1.134, 1.135, 1.140, 1.141, 1.155, 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.257, 1.258, 1.264, 1.265, 1.270 del Código Civil; y 338 al 340, 429, 585 al 587, 588 del Código de Procedimiento Civil.

    El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:

    Por todo lo anteriormente expuesto, y por haber agotado toda gestión extrajudicial, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Á.R.V.V. y Z.M.D.V., es por lo que demando, por la vía del procedimiento ordinario contemplado en el Código de Procedimiento Civil, al ciudadano FAJAD J.B.G., ya antes identificado, a fin de que convenga, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente:

    Uno, que el ciudadano FAJAD J.B.G. incumplió de mala fe, con las obligaciones contraídas en el “Compromiso Bilateral de Compra-venta” del apartamento identificado con la letra y número B-0912, ubicado en el piso nueve (9) de la Torre B del Conjunto Habitacional “Centro residencial Solano”, Urbanización Sabana Grande con frente a la Avenida F.S.L. y a la calle Negrin, Municipio Libertador el Distrito Capital, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día 17 de abril del 2009, quedando inserto bajo el Nº 42, Tomo 13, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

    Dos, que el ciudadano FAJAD J.B.G. sea obligado por el Juzgado, a formalizar la venta del antes citado inmueble, solventando los impuestos del mismo y protocolizando el documento respectivo.

    Tres, que el ciudadano FAJAD J.B.G., INDEMNICE a sus representados, hasta por la cantidad de QUINCE MIL TRESCIENTAS OCHENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (15.385,oo), que convertidas en BOLIVARES FUERTES es la cantidad de UN MILLON VEINTE Y CINCO BOLÍVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs.F. 1.000,025,00), por los daños y perjuicios causados por su negligencia en el cumplimiento del contrato

    Cuatro, que el ciudadano FAJAD J.B.G., pague las costas y costos que ocasiones el presente juicio, en virtud del incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato antes citado, lo cual ha causado que se le demande”

    La demanda fue estimada en la cantidad de VEINTIÚN MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS CON CINCUENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (21.846,54 U.T.), que convertidas en BOLÍVARES FUERTES equivalen a la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS VEINTE MIL VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES CON DIEZ CENTIMOS (Bs.F. 1.420.025,10).

    Solicitó al juzgado a quo decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras.

    Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos:

    1. - Poder conferídole por los ciudadanos Á.R.V.V. y Z.M.D.V., marcado con la letra “A”.

    2. - Contrato de opción de compraventa, marcado con letra “B”.

    3. - Actuaciones iniciadas por ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), y denuncia en contra del ciudadano FAJAD J.B.G., marcado con la letra “C”.

    El 19 de octubre del 2010 fue admitida la demanda, ordenándose la citación del demandado y concediéndosele veinte (20) días de despacho para la contestación, contados luego de que constara en autos dicha citación.

    En fecha 29 de octubre del 2010, la representación judicial de la parte actora, consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa.

    En fecha 19 de noviembre del 2010 el ciudadano J.F. CENTENO, alguacil del juzgado a quo, consignó en once folios útiles compulsa y recibo de citación sin firmar a nombre del ciudadano FAJAD J.B..

    Por diligencia de fecha 06 de diciembre del 2010, la abogada R.A. FAJARDO GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó la citación del demandado por carteles, en donde en fecha 09 de diciembre del 2010 el a quo acordó librar el cartel de citación al ciudadano FAJAD J.B.G., para que compareciera a darse por citado en el término de quince (15) días calendarios consecutivos, siguientes a la publicación, fijación y consignación que del cartel se hiciera. Dejando constancia el 15 de diciembre del 2010 la representación judicial de la parte actora de recibir dicho cartel.

    Por diligencia de fecha 28 de enero del 2011, la representación judicial de la parte actora, solicitó que se ratificará la publicación de los dos carteles para citar al ciudadano FAJAD J.B.G., y en esta misma fecha también consignó copia certificada del documento de propiedad del inmueble en litigio.

    En fecha 03 de febrero del 2011, el a quo dejó sin efecto el cartel de citación librado en fecha 09 de diciembre del 2010, en virtud de haber incurrido en un error material, y ordenó librar nuevo cartel con la inserción de la corrección antes indicada, y por diligencia de fecha 11 de febrero del 2011 la representación judicial de la parte actora, dejó constancia de haber recibido el cartel de citación a nombre del ciudadano FAJAD J.B.G. para ser publicado en los diarios El Nacional y El Universal.

    Por diligencias de fechas 24 de febrero del 2011 consignó la publicación del cartel en los diarios El Universal y El Nacional, para su fijación en la morada o habitación del demandado.

    Por auto de fecha 18 de abril del 2011, el tribunal de la causa se abstuvo de pronunciarse en cuanto a la medida solicitada hasta tanto cursaran en autos los fotostatos correspondientes para la apertura del cuaderno de medida solicitado.

    Por diligencia de fecha 06 de junio del 2011, la abogada P.M.A.d.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, se dio por notificada y consignó copia simple del poder que le fuera otorgado por el ciudadano FAJAD J.B.G..

    El 07 de julio del 2011, la profesional del derecho P.M.A.d.M., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:

  14. Rechazó y contradijo en toda y cada una de sus partes la demanda interpuesta contra su representado.

  15. Negó, rechazó y contradijo, que su representado dejó de tener contacto con los ciudadanos Á.R.V.V. y Z.M.D.V., muestra de ello es la relación de las llamadas emanada de la empresa de telefonía móvil Movistar, donde consta que su representado si estuvo en permanente comunicación, con los demandantes.

    III.-Negó, rechazó y contradijo que su representado les haya manifestado a los demandantes que el referido inmueble hubiese aumentado de precio, que son los actores quienes dicen eso de forma temeraria, con la finalidad de lograr una decisión a su favor, mintiendo descaradamente ante los órganos de justicia en contra de su representado.

  16. Negó, rechazó y contradijo, que su representado después del 17 de abril del 2009, se hubiese ausentado evitando comunicarse con los actores, hasta el vencimiento del plazo establecido en el contrato con la finalidad de evitar el cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el contrato.

  17. Negó, rechazó y contradijo, que al vencerse el plazo de haberse firmado el documento de compra venta, su representado el ciudadano FAJAD J.B.G., hubiese enviando algunos mensajes manifestando que el apartamento tenía un valor mayor al inicialmente establecido, ya que, su representado el día 17 de julio del 2009, al vencerse los tres meses, llamó al ciudadano Á.R.V., para que se finiquitara todo lo relativo a la negociación, y fue el demandante quien le manifestó a su representado que él no tenia dinero, porque el apartamento que tenía en venta en los dos caminos no le habían dado el dinero, ya que con ese dinero es que iba a realizar la negociación del inmueble antes identificado, y es cuando le pide a la señora A.M. su gestora que intercediera por él para que su representado le devolviera los Cien Mil Bolívares (Bs.F. 100.000,oo) que le había dado en arras por la compra venta del apartamento, a cuya petición su representado aceptó pero el mismo no disponía de ese capital.

    El día 29 de julio del 2011, la abogada R.F., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas e hizo valer las pruebas documentales acompañadas al libelo y reprodujo el mérito favorable de los autos, haciendo valer las siguientes documentales; Capitulo Primero: i) Compromiso Bilateral de compra venta del apartamento identificado con la letra y número B-0912, ubicado en el piso nueve(9) de la Torre B del Conjunto Habitacional “Centro Residencial Solano” , Urbanización Sabana Grande con frente a la avenida F.S.L. y la calle Negrín, Municipio Libertador del Distrito Capital; ii) Actuaciones iniciadas por ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS); a fin de lo siguiente: 1)Probar que las actuaciones iniciadas por ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) eran pertinentes, anexo la decisión dictada por esa Institución en fecha 19 de mayo del 2011, a favor de su representado: 2)Probar lo expuesto en el libelo de la demanda respecto a las solvencias, todas con fechas cercanas a su vencimiento.

    En fecha 21 de septiembre del 2011, el a quo acordó agregar a los autos las pruebas promovidas en fecha 29 de julio del 2011 por la representación judicial de la parte actora, previa lectura por secretaria.

    En fecha 08 de agosto del 2011, la abogada P.M.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada consignó en dos (2) folios útiles, escrito de promoción de pruebas, y reprodujo el mérito favorable de los autos, haciendo valer las siguientes pruebas y documentales: ratificó y dio por reproducido el merito favorable que se desprende de los autos; La relación de llamadas certificadas por la compañía telefónica “Movistar” en la que se encuentra evidenciando el número telefónico del ciudadano Á.R.V.V. marcado con la letra “A” hasta la letra “A-13”; ofreció testimoniales, de la ciudadana A.M., a los fines de que “declare en el tribunal todo lo relacionado con las solvencias, y que también informe si el ciudadano Á.R.V.V., le confirmó a ella que él no tenia (sic) dinero para poder concretar la negociación, que le hiciera el favor de interceder ante su representado para el reintegro de los Cien Mil Bolívares (100.000,oo Bs.) por concepto de arras, ya que ella era la encargada de finiquitar la negociación, ya que la parte demandante le esta mintiendo a este tribunal al acusar a mi representado de ausentarse para no hacer la protocolización del documento, y luego presenta un documento a nombre de mi Representado vendiendo el mismo apartamento a otra persona de nombre J.R.V.M., todo esto demostrando la mala fe tal como se evidencia en el expediente AP11-V-2010-000940, riela a los folio (sic), 80 y 81, induciendo a mi representado a incurrir en el delito de estafa”

    En fecha 23 de septiembre del 2011, el Juzgado a quo admitió las pruebas de ambas partes, cuanto ha lugar en derecho por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes a reserva de su apreciación en la definitiva; en fecha 18 de noviembre del 2011, repuso la causa, debido a la omisión procedimental detectada al estado que se evacuara la prueba de testimoniales ofrecida; por lo que fijó la misma al tercer día de despacho siguiente a la notificación de las partes.

    El 31 de octubre del 2012 el tribunal de la causa dictó sentencia en los términos anteriormente expuestos.

    En virtud de la apelación ejercida por la parte actora, corresponde a esta instancia verificar si el juzgado de mérito actuó o no ajustado a derecho.

    Lo anterior constituye un recuento claro, preciso y lacónico de los términos en que quedó planteada la cuestión a solventarse en esta ocasión.

    MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

    De la competencia.

    Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

    En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las C.d.A., por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.

    De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. ASÍ SE ESTABLECE.

    Del Fondo del Asunto.

    Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no del cumplimiento de contrato de opción de compra-venta propuesto por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí suscribe pasa a pronunciarse y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil a saber:

    Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia:

    El primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere a que es menester que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación.

    En este sentido, conviene precisar que en el lapso probatorio la parte actora promovió copias certificadas del contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado, en fecha 17 de abril del 2009, por ante la Notaría Publica Quinta del municipio Sucre del estado Miranda, documento éste que al no haber sido tachado ni impugnado, esta alzada le otorga pleno valor probatorio, en consecuencia se encuentra satisfecho el primer supuesto toda vez que una de las características del contrato de opción de compra- venta es la bilateralidad. Y así se establece.

    A la letra de lo establecido supra, se deduce que las partes no discuten acerca de la naturaleza del negocio jurídico celebrado, pues de sus respectivas exposiciones hechas a lo largo del procedimiento se denota que una y otra están de acuerdo que, en puridad se trató de la compraventa de un inmueble propiedad del accionado, tal como se desprende del documento de propiedad, traído en copia certificada, cursante a los folios 128 al 134, el cual de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código Adjetivo Civil se considera fidedigno. Lo que si discuten, con especial afán, es sobre quién faltó a las obligaciones contraídas, ya que para la parte demandante el incumplimiento fue por parte del demandado, al no poner a disposición en tiempo útil los requisitos necesarios para la elaboración del documento definitivo de venta debido a que había cortado la comunicación con éstos, mientras que para el accionado quien faltó al compromiso contraído fue la parte accionante, al no cumplir con la pactada venta, por cuanto a su decir, no contaba con el dinero requerido para ello. En relación con esto último la parte accionada alegó en el acto de contestación a la demanda lo que seguidamente se transcribe a la letra:

    …mi representado el día 17 de julio de 2009, al vencerse los tres meses, llamo al ciudadano Á.R.V.V., para que se finiquitara todo lo relativo a la negociación y fue el demandante quien le manifestó a mi representado que él no tenía el dinero, porque el apartamento que tenía en venta en los Dos Caminos no le habían dado el dinero, ya que es con ese dinero que iba a realizar la negociación, y es cuando le pide a la Señora A.M., su Gestora que intercediera por él para que mi representado le devolviera los Cien Mil Bolívares (Bsf. 100.000) que le había dado en arras por la compra venta del apartamento anteriormente identificado, a cuya petición mi representado aceptó, pero mi representado al no disponer de ese capital, le solicitó a la Sra. A.M., la gestora del demandante que vendiera el apartamento y luego le devolviera las arras a los demandantes

    (copia textual).

    Esta actitud encontrada de las partes lleva a esta juzgadora a tener que hacer algunas reflexiones, para determinar a cuál de ellas, en definitiva, debe imputarse el incumplimiento, o lo que es lo mismo, cuál de ellas fue la causante de que la formalización de la operación de compraventa ante el Registro no se llevara a cabo.

    Para decidir, se observa:

  18. Expresamente la cláusula tercera del contrato en cuestión establece un lapso mediante el cual iba a ser formalizada la venta, dicho lapso constaba de 60 días contados desde la fecha de la firma del aludido contrato, prorrogables por un lapso de 30 días adicionales.

  19. De la cláusula primera, se desprende que el hoy demandado, en efecto, se comprometió a vender el inmueble de su propiedad, allí descrito, por lo cual se fijó el precio de la venta en la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (520.000,00).

  20. De la cláusula up supra mencionada igualmente se contrae que la parte actora, quienes ostentaban entonces en dicha relación jurídica el carácter de compradores, se comprometieron a comprar, y en consecuencia a pagar el precio pactado en dicho contrato.

    Así las cosas, es criterio jurisprudencial reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo se ha establecido el principio general de que corresponde al actor alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos que haya alegado como defensa o excepción...”.

    Partiendo de tales declaratorias, es evidente que el aludido incumplimiento de la parte accionada, según los dichos aportados por la actora, recaen fundamentalmente en que el demandado, al suscribir el contrato abandonó la ciudad para así evitar la protocolización definitiva de la venta, asimismo que éste dejó de responder las llamadas realizadas por la parte actora reapareciendo después de transcurrido el lapso estipulado; e indicando que el inmueble valía mas del valor convenido. Con respecto al primer señalamiento de hecho, la actora nada aportó a las actas del expediente a fin de lograr el convencimiento de quien aquí suscribe respecto a tales dichos, razón suficiente, para desestimar entonces los mismos. Así se establece.

    Con respecto al segundo de los señalamientos, indicó la parte demandada como hecho eximente, que siempre se mantuvo en contacto con la parte actora, incluso hasta el día antes de vencerse el lapso de la opción de compra venta, por lo que consignó la relación de llamadas de la línea de teléfono que éste posee en la empresa “Movistar”, la cual trajo a los autos en copias simples; ahora bien, dicha probanza conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser desechada, por cuanto se trata de un documento que ostenta las características de documento privado emanado de un tercero, el cual debió ser ratificado en juicio, por medio de la prueba de testimoniales; por lo que se deja sin efecto, el valor probatorio que emana de la misma. Así se establece.

    Pese a lo antes dicho; destaca esta superioridad, el argumento expuesto por el accionado, en su escrito de contestación, quien indicó que adquirió la propiedad del inmueble de marras a través de la venta que le hicieran los hoy actores, quienes ofrecieron adquirir nuevamente dicho inmueble a través de un nuevo negocio de compra venta, “lo que hace pensar que ellos se conocían antes de realizar el contrato de compra venta de fecha 17 de abril de 2009”. Así pues, visto el documento de propiedad del inmueble de marras (folios 128 al 134, pieza I) queda evidenciado que en efecto, los hoy actores fueron quienes dieron en venta dicho inmueble al hoy demandado, por lo que la relación de éstos juzga este ad quem surgió desde entonces (29 de enero del 2008), siendo éste el único elemento fundado ante lo expuesto. Así se establece.

    Asimismo, corre inserto a las actas del expediente copia fotostática de los recaudos necesarios para la protocolización del documento, presentados por el actor ante la denuncia propuesta en su contra en “INDEPABIS” (folios 42 al 47, pieza I), los cuales merecen la fe de quien aquí decide por estar certificados por dicha institución, y en consecuencia se declara, que éste satisfizo su obligación, en cuanto a este particular respecta, es decir, contaba con los recaudos requeridos para la instar la protocolización del documento de venta, siendo latente que de las fechas que de dichos recaudos emana, consta que los mismos fueron solicitado y emitidos en tiempo hábil, esto es, antes de que feneciera el lapso otorgado para la protocolización del contrato definitivo de venta; lo cual refleja que en efecto el hoy accionado vendedor honró las obligaciones por el suscritas en el contrato cuyo cumplimiento pretenden los hoy actores. Así se establece.

    Por otro lado, quien juzga refiere el segundo supuesto contemplado en la norma indicada ab initio de esta motiva, referente a la necesidad de que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación; así las cosas, recalca igualmente, que la accionada en la cláusula primera del contrato cuyo cumplimiento se pretende, se obligó a comprar el referido inmueble, por ende a pagar el precio del mismo y a pagar asimismo, todos los gastos, costos, derechos e impuestos causados por el otorgamiento del documento de opción compraventa y la protocolización del documento definitivo.

    Ahora bien, se evidencia de autos al folio 78 y 80 de la pieza I del expediente, lista de recaudos necesarios para el momento de la presentación del documento definitivo y lo que sería el documento definitivo en cuestión, ambos consignados a sus efectos ante el procedimiento seguido por las partes ante INDEPABIS, y traídos por la actora en copia fotostática certificada por dicha institución; lo que se traduce en que los demandantes ciertamente poseían la intención de llevar a cabo la compra del mencionado inmueble, sin embargo, es latente la ausencia de pruebas fehacientes tendientes a demostrar que la parte actora cumplió con su obligación de disponer los mecanismos para el pago del precio convenido en la contratación y que en definitiva pagara el precio estipulado la misma, por lo que, se concluye que efectivamente el incumplimiento del referido contrato le es imputable a la oferida, parte demandante. Y así se establece.

    Establecido el incumplimiento de la parte accionante, se hace necesario esgrimir las siguientes consideraciones:

    De la Fuerza obligatoria de los contratos.

    El articulo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

    El Dr. A.M.B., sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.

    El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.

    El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.

    En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del articulo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.

    De la buena fe en la ejecución de los contratos.

    Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su articulo 1.160: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

    La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.

    La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.

    Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.

    Como anteriormente se dijo, en el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 17 de abril del 2009, por las partes integrantes del presente juicio (ambas ampliamente identificadas en el encabezado del presente fallo), y toda vez que ha quedado demostrado en autos el incumpliendo de la obligación contraída por la actora, es forzoso para esta superioridad declarar sin lugar la pretensión contenida en el libelo de la demanda como así de hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece.

    Ahora bien, por cuanto es deber de ésta jurisdicente, de acuerdo con el criterio pacífico de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 11 de agosto del 2006, expediente número 2006-117, caso: Inversiones Farma Shop 2000 C.A., contra Inversiones Tata 88 C.A., ratificada mediante sentencia de fecha 25 de noviembre del 2010, expediente N° 2010-000378, caso: M.I.E. contra J.E.L.; establecer en situaciones como la de autos el destino de las sumas entregadas a cuenta de la negociación fallida, se procederá previamente a esclarecer la cantidad adelantada por la actora como parte del precio.

    Así pues, se desprende de la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta:

    …vencido el plazo indicado en la cláusula Tercera del presente contrato o su prórroga si la hubiere, sin que hubiese podido presentarse para su protocolización el documento definitivo de compra-venta por causas que le fuesen imputables a LOS PROMITENTES COMPRADORES, EL PROMITENTE VENDEDOR podrá dar por terminado el presente Contrato de Opción de Compra-venta y retener la suma dada en garantía referida en la Cláusula Tercera, por concepto de daños y perjuicios,

    Por lo anteriormente expuesto, y visto que el incumplimiento es imputable a los demandantes éstos deben cumplir con lo previsto en la precitada cláusula, y por ende lo otorgado en calidad de arras al accionado, es decir, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), le corresponde a éste por concepto de daños y perjuicios. Corolario de este pronunciamiento es que el demandado nada adeuda a los hoy actores, y en consecuencia se niega el monto peticionado por los actores por concepto de daños y perjuicios más aun cuando el mismo es irrisorio y escapa de lo convenido en la relación contractual demandada. Así se establece.

    Con respecto a la prueba documental (folios 20 al 96 pieza I), contentiva de las actuaciones iniciadas ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), esta alzada desecha el contenido que de ella emana, debido a que, las pruebas cuanto mas, refieren el iter procedimental transcurrido ante ese instituto, lo cual nada aporta a lo fundamental del pleito; exceptuando claro está las documentales allí contenidas que fueran señaladas a lo largo de esta motiva, de las cuales si se extrajeran hechos conclusivos. Así se establece.

    En relación a la prueba documental (folios 169 al 184 pieza I) contentiva del dictamen emitido el 19 de mayo de 2011 por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS); este tribunal lo valora conforme a las reglas de valoración del documento público, ya que el mismo constituye un documento público administrativo, que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 de Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, se inobserva el contenido que de ella emana a fin de fundar certeza en el presente dictamen, por cuanto en dicha documental, que declaró procedente la denuncia formulada por el ciudadano Á.R.V.V. en contra del hoy accionado, se calificó, al ciudadano FAJAD J.B.G. como prestador de un servicio, y en consecuencia se le dio el tratamiento de una empresa, y más aun, por cuanto se destinó erradamente la motivación de la decisión a exponer el deber de las empresas privadas frente a la prestación de un servicio, pese a que la relación que origina tal denuncia está perfectamente evidenciada con la celebración de un contrato privado de naturaleza eminentemente civil, lo cual le atribuye a esta Jurisdicción, plena competencia para su conocimiento y resolución. Así se establece.

    DISPOSITIVO

    Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: 1) SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de compraventa incoada por los ciudadanos Á.R.V.V. y Z.M.D.V. contra el ciudadano FAJAD J.B.G., ambas partes identificadas al comienzo de esta sentencia. 2) CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 19 de noviembre del 2012 por el ciudadano FAJAD J.B.G. asistido por la abogada D.M. en su carácter de parte demandada, contra la sentencia dictada el 31 de octubre del 2012 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

    Queda MODIFICADA la apelada.

    Se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida totalmente.

    Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de noviembre del dos mil trece (2013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

    LA JUEZA,

    DRA. M.F. TORRES TORRES

    LA SECRETARIA,

    ABG. E.M.L.R.

    En la misma fecha 21/11/2013, se publicó y registró la anterior decisión constante de 21 páginas, siendo las 9:10 a.m.

    LA SECRETARIA,

    ABG. E.L.R.

    Exp. N° AP71-R-2012-000788/6.442

    MFTT/EMLR/ap.-

    Sentencia definitiva.

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