Decisión nº 1560 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 21 de Diciembre de 2007

Fecha de Resolución21 de Diciembre de 2007
EmisorJuzgado Superior Civil
PonenteIdelfonso Ifill Pino
ProcedimientoResolución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 21 de diciembre de 2007

Años 197º y 148º

PARTE ACTORA Ciudadano N.W., venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 636506, representado por el Dr. G.B.B., abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 41.908.

PARTE DEMANDADA Ciudadano A.D.F.D.S., venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de Identidad N° V-5.018.268, representado por el Dr. E.M.G., abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 71.526.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

Ha subido a esta superioridad el expediente N° 8414 procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Transito agrario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado E.M.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada por ese Tribunal en fecha 6 de mayo de 2007.

Por auto de fecha 8 de agosto de 2007, esta alzada dio por recibido el expediente y fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentasen sus Informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 8 de octubre de 2007, se recibió el Escrito de Informes consignado por el apoderado judicial de la parte demandada, el cual se resume a continuación:

Del análisis de las pruebas aportadas por la parte actora, como lo son unos recibos de pago consignados en el expediente… los cuales fueron impugnados en su oportunidad… y del contrato de arrendamiento con venta, el cual determinó la juzgadora, que pasó a ser a tiempo indeterminado, tampoco establece que se le adeude cantidad alguna por cánones de arrendamiento vencidos, solamente que no se han hecho a tiempo, pero en ningún momento ha podido demostrar el actor que no se le hayan pagado, puesto que no fueron demandados en su petitorio el pago de tales pensiones de arrendamiento, ni el pago correspondiente a la cláusula penal... el monto de la demanda no se sabe a qué conceptos pertenece. Y, de conformidad a la Cláusula DECIMA SEPTIMA, al término de los seis meses de arrendamiento, EL ARRENDADOR da en venta a EL ARRENDATARIO, el inmueble objeto del arrendamiento, asumiendo la condición de propietario, dando en venta una propiedad, de la cual no es titular o no ha probado serlo, incurriendo en todo caso en un engaño en contra de mi representada, incumpliendo de manera expresa con lo establecido en el artículo 1485 del Código Civil… Aunado a ello, a mi representado no se le ha notificado, la no prórroga del contrato de arrendamiento, de la manera que tipifica la Ley que rige la materia arrendaticia.

(…)

Mi representado, nada adeuda por concepto de cánones de arrendamiento ni por concepto de cláusula penal, por cuanto la parte actora expresamente confiesa que no se los hecho (Sic) a tiempo, no demandando expresamente que se los adeuda y no demanda el pago de tales conceptos, ni intereses, no pudiendo probar con los documentos privados (recibos de pago), la falta de pago de dichas pensiones de arrendamiento.

Mi representado, al finalizar el contrato de arrendamiento, adquiere la propiedad del inmueble, de conformidad a lo establecido en la Cláusula Décima Séptima. Por ser la venta un contrato consensual, el dominio se trasfiere por el solo consentimiento de las partes, como bien lo establece el Código Civil. La parte actora no está demandando el pago de la venta o el cumplimiento de la obligación…

En fecha 22 de octubre de 2007, este Tribunal se reservó el lapso de Sesenta (60) días calendario para dictar sentencia.

Estando dentro de la oportunidad legal para decidir, este Tribunal así lo hace, previas las siguientes consideraciones:

En fecha 30 de abril de 2003, el abogado G.B.B., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano N.W., presentó escrito de libelo de demanda, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia, alegando:

… En fecha 27 de Noviembre del año 2000, mi poderdante celebró Contrato de Arrendamiento con el Ciudadano: A.D.F.D.S., Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-5.018.268, el cual acompaño marcándolo con la letra “B” cuyo objeto era el Arrendamiento de un inmueble de su propiedad ubicado en el Sector Vista al Mar, Arrecife, Quinta “LILA” Parroquia C.L.M.d.E.V.,… las partes convienen entre otras cláusulas las siguientes:

TERCERA: EL CANON DE ARRENDAMIENTO HA SIDO ESTABLECIDO EN LA CANTIDAD… (Bs. 400.000,00) MENSUALES, PAGADEROS POR MENSUALIDADES ADELANTADAS ENTRE LOS DÍAS DIECISEIS (16) Y VEINTE (20) DE CADA MES EN MONEDA DE CURSO LEGAL A EL ARRENDADOR O A SU ORDEN EN LAS OFICINAS DE ESTE O EL DE LA PERSONA QUE ÉL DESIGNE. LA FALTA DE PAGO DE UNA MENSUALIDAD DE ARRENDAMIENTO DARA DERECHO AL ARRENDADOR PARA OPTAR EN PEDIR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO… Ahora bien ciudadano Juez, El Arrendatario ha dejado de cumplir con las clausulas establecidas en el Contrato ya que los pagos de canon de arrendamiento no los ha hechos a tiempo, desde Abril 2001 hasta Enero 2003, tal y como se ha establecido en el Contrato.

(…) Ahora bien ciudadano Juez El Arrendamiento ha incumplido con la Clausula Segunda: EL PLAZO DE DURACIÓN DE ESTE CONTRATO ES POR EL LAPSO DE SEIS (6) MESES, CONTADOS A PARTIR DEL QUINCE (15) DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL (2000) HASTA EL QUINCE (15) DE MAYO DEL AÑO DOS MIL UNO (2001) Y PODRA SER PRORROGADO POR IGUAL, MENOR O MAYOR PERIODO DE TIEMPO, SIEMPRE Y CUANDO MEDIE EL PREVIO ACUERDO POR ESCRITO DE LAS PARTES SUSCRITA POR LO MENOS CON TREINTA (30) DIAS DE ANTICIPACIÓN A LA FECHA DEL PLAZO VENCIDO O MEJOR DICHO ANTES DE LA FECHA DE EXPIRACIÓN DEL PLAZO FIJO ESTABLECIDO EN ESTE CONTRATO Y ESTÉN LAS PARTES DE ACUERDO CON EL NUEVO CANON QUE HABRA DE REGIR EN ESA OPORTUNIDAD. Y CLÁSULA DÉCIMA CUARTA: CLÁSULA PENAL: HABIENDO EL ARRENDADOR NOTIFICADO AL ARRENDATARIO DE ACUERDO A LA CLÁSULA SEGUNDA DEL PRESENTE CONTRATO SU DESEO DE NO PRORROGARLO, Y ESTOS NO CUMPLEN CON LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR EL INMUEBLE EN ARRENDAMIENTO DESOCUPADO DE BIENES MUEBLES Y PERSONAS, PAGARAN AL ARRENDADOR, LA CANTIDAD DE VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,oo) DIARIOS, HASTA SU ENTREGA A COMPLETA SATISFACCIÓN. En consecuencia, no operara la tacita reconducción. Y como quiera, que la conducta sumida por El Arrendatario encaja con el incumplimiento de las obligaciones contraídas en las cláusulas del Contrato celebrado con las consecuencia Jurídicas que preveen las citadas normas establecidas en el Código Civil de Venezuela y en el Derecho Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, ocurro ante su competente Autoridad para demandar en este acto al ciudadano: A.D.F.D.S.,… en su carácter de arrendatario del inmueble antes mencionado para que convenga o sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:

PRIMERO: En la resolución del presente contrato de arrendamiento por incumplimiento del mismo, de acuerdo a los artículos 1160 y 1264 ejusdem, así como por el Artículo 34 del Derecho Con Rango y Fuera de Ley de Arrendamiento inmobiliarios, en su causal “A”.

SEGUNDO: En la entrega del inmueble totalmente libre de personas y bienes.

TERCER: Las costas y costos del presente juicio. Estimo la presente demanda en BOLIVARES TREINTA MILLONES (BS.30.000.000,00)…

Por auto de fecha 3 de junio de 2003, el Juzgado Segundo de Primera Instancia admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia de autos de su citación.

Por diligencia de fecha 7 de julio de 2003, el alguacil temporal A.V.M. adscrito al Tribunal Segundo de Primera Instancia, consigno boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano A.D.F.D.S..

En fecha 9 de julio de 2003, presento escrito de contestación de demanda el ciudadano A.D.F.D.S., asistido por el abogado E.M.G., alegando:

…En fecha Quince (15) de noviembre de Dos Mil (2000) celebré contrato de arrendamiento con venta con el ciudadano N.W.… supuesto propietario del inmueble…

La cláusula DÉCIMA SÉPTIMA, del contrato suscrito, establece que ‘EL ARRENDADOR da en venta a EL ARRENDATARIO, el inmueble aquí identificado por la cantidad de… (Bs.32.000.000,00); en un plazo de seis (06) meses a partir de la presente fecha’… Por lo tanto a partir del 15 de noviembre de 2000 le comencé a pagar el canon de arrendamiento establecido, como expresamente lo reconoce el demandante…

(…)

Por ello se Reconoce expresamente que los pagos desde el 15 de noviembre de 2000, hasta el 15 de abril de 2001, fueron realizados en la fecha establecida en el contrato, ya que deben realizarse por mensualidades adelantadas y los siguientes desde abril de 2001 hasta enero de 2003, no fueron realizados a tiempo, significando esto que, los pagos no fueron realizados dentro del lapso establecido en el mencionado contrato, con lo cual el demandante reconoció el pago de la obligación.

(…)

Cursa por ante este Tribunal demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, que intentara el ciudadano G.B.B.,…Apoderado Judicial del ciudadano N.W.,…contra mi persona,…En fecha 27 de Noviembre de año 2000, mi poderdante celebró contrato de Arrendamiento con el Ciudadano A.D.F.D.S.,… cuyo objeto era el Arrendamiento de un inmueble de su propiedad ubicado en el Sector Vista al Mar, Arrecife, Quinta “LILA”, Parroquia C.L.M.d.E. Vargas…

(…)

…el demandante manifiesta en su demanda, que su mandante celebró Contrato de Arrendamiento el 27 de noviembre de 2000 LO CUAL ES TOTALMENTE FALSO, como se desprende del mencionado contrato de arrendamiento con venta el cual tiene una fecha fija de inicio y de término…

(…)

…a partir del 15 de noviembre de 2000 le comencé a pagar el canon de arrendamiento establecido, como expresamente lo reconoce el demandante cuando en su demanda lo menciona de la siguiente forma:

(…)

… que los pagos desde el 15 de noviembre de 2000, hasta el 15 de abril de 2001, fueron realizados en la fecha establecida en el mencionado contrato, ya que deben realizarse por mensualidades adelantadas y los siguientes desde abril de 2001 hasta enero de 2003, no fueron realizados a tiempo, significando esto que los pagos no fueron realizados dentro del lapso establecido en el mencionado contrato, con lo cual el demandante, está reconociendo expresamente que no soy su deudor.

(…)

No se establece en ella, que yo sea deudor, así como cuales son los meses de arrendamiento adeudados… solamente expresa una cantidad fija como estimación de la demanda… (Bs. 30.000.000,00), la cual impugno por exagerada de acuerdo a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento.

Por otra parte no establece el demandante que yo le deba todas o algunas de las pensiones de arrendamiento desde abril de 2001 hasta enero de 2003, ya que reconoce expresamente solo que no las he hecho a tiempo. En todo caso, reconociendo así mismo que de Enero de 2003 hasta la fecha de la presente demanda nada adeudo a su mandante ya que como señale me convertí en el propietario del inmueble y por tal motivo no adeudo cantidad alguna por concepto de arrendamiento…

Me opongo totalmente a la aplicación de la Cláusula DECIMA CUARTA: CLAUSULA PENAL, como incumplimiento de mi parte, puesto que el arrendador no me manifestó su deseo de no prorrogar el contrato, no se estableció un nuevo canon de arrendamiento… ni tampoco me fue solicitada la entrega material del inmueble, aunado a esto aunque la suma de de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo) diarios es contractual, ella hace una cantidad de aproximadamente… (Bs. 750.000,oo) mensuales excesiva de casi el doble del canon de arrendamiento.

En fechas 23 de julio de 2003 y 30 de julio de 2003, la parte actora y la demandada respectivamente, presentaron escritos de Promoción de Pruebas, los cuales por auto de fecha 6 de agosto del mismo año, fueron admitidas.

Por diligencia de fecha 6 de agosto de 2003, el apoderado judicial de la parte demandada, consigno escrito de informes.

En fecha 6 de marzo de 2007 el Tribunal de la causa, dictó sentencia en el presente juicio donde declara Con Lugar la demanda por desalojo, intentada por el ciudadano N.W. contra el ciudadano A.D.F., ordena a la parte demandada a entregarle el inmueble a la parte actora y se condena a la parte demandada, a pagar a la parte actora las costas del presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado totalmente vencida.

Por diligencia de fecha 9 de marzo de 2007, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado, asimismo solicito se le notifique a la parte demandada, y por auto de fecha 21 de marzo de 2007, el Tribunal acordó lo solicitado.

Por diligencia de fecha 14 de mayo de 2007, el alguacil R.V., adscrito al Tribunal Segundo de Primera Instancia, consigno boleta de notificación debidamente firmada por el apoderado judicial de la parte demandada.

Por auto de fecha 6 de julio de 2007, el doctor C.E.O.F., tomó posesión del cargo como Juez Titular del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, el mismo se avocó al conocimiento de la presente causa.

Por diligencia de fecha 19 de julio de 2007, compareció por el a-quo el apoderado judicial de la parte demandada, en la cual apela de la decisión dictada.

Por auto de fecha 25 de julio de 2007, el a-quo vista la apelación interpuesta por la parte demandada, se oyó en ambos efectos y ordeno remitir el expediente a esta superioridad librándose oficio en esta misma fecha.

PUNTO PREVIO:

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado impugnó la cuantía estimada por el demandante por considerar exagerada la valoración de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 30.000.000,00) que realizó la parte actora.

Respecto a ese alegato, se observa:

Las normas que contienen las regulaciones para determinar la cuantía de los procesos judiciales están insertas en los artículos 29 al 39 del Código de Procedimiento Civil. Las dos primeras (29 y 30), son aplicables a toda clase de proceso, mientras que los artículos 31, 32, 33, 34 y 35 son disposiciones concebidas para los casos en los que la pretensión demandada persiga el pago de sumas de dinero por obligaciones contractuales o por obligaciones extracontractuales y el artículo 36 pretende indicar la forma como se calcula el valor de la demanda en casos inquilinarios; sin embargo, la norma no llegó a prever las distintas razones que pueden dar motivo a una demanda relacionada con arrendamientos, porque independientemente de que cualquier demanda relacionada con un contrato de arrendamiento puede ser considerarse relativa a su validez o continuación, lo cierto es que para determinar el valor de la causa el artículo indica que se hará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, de modo que en aquellos procesos donde no se estén discutiendo las pensiones de arrendamiento ni/o sus accesorios, no puede aplicarse esa regulación. Lo que sí está claro es que cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, sin importar la razón que motive el juicio, el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

Para dilucidar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la controversia, es necesario a.l.c.d. mismo, a cuyo efecto se tiene:

La cláusula Segunda del contrato suscrito previó que la duración del mismo sería por seis (6) meses contados a partir del 15 de noviembre de 200 hasta el 15 de mayo de 2001 y que el mismo podría “…ser prorrogado por igual, menor o mayor período de tiempo, siempre y cuando medie el previo acuerdo por escrito de las partes suscrita (Sic) por lo menos con Treinta (30) días de anticipación a la fecha del plazo vencido o menor dicho antes de la fecha de expiración del plazo fijo establecido en este contrato y estén las partes de acuerdo con el nuevo canon que habrá de regir en esa oportunidad.”

No consta en autos ese otro “acuerdo escrito de las partes” y a pesar que no se le reclamó en la demanda el pago de cláusula penal alguna, el demandado alega en su contestación que ella no le es aplicable porque (y es lo que interesa destacar en este punto) no se le “manifestó su deseo de no prorrogar el contrato, no se estableció un nuevo canon de arrendamiento”; sin embargo, de la lectura de la cláusula segunda transcrita en el párrafo anterior se evidencia que tal notificación no era necesaria. La permanencia en el inmueble por parte del arrendatario podía ocurrir sólo en el evento de que se firmase un nuevo contrato con treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del suscrito, lo que no ocurrió. De modo que era obligación del arrendatario entregar el inmueble el día de la finalización del lapso acordado sin necesidad de requerimiento. Por ende, por cuanto las partes no suscribieron ningún otro acuerdo, forzoso es concluir que la ocupación por parte del demandado del inmueble a que se refiere el presente juicio está basada en la tácita reconducción del contrato de arrendamiento notariado en fecha 27 de noviembre de 2000, pero con vigencia a partir del 15 de ese mes. O, lo que es lo mismo, que el contrato suscrito inicialmente a tiempo determinado (a seis (6) meses fijos), se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

En ese orden de ideas, se observa que sin importar la razón que motive el juicio, el valor de la demanda que nos ocupa es el equivalente al monto del canon de arrendamiento, que según el contrato es la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 400.000,00) mensuales multiplicado por doce (12), lo que da un total de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 4.800.000,00), que representaría el valor del presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, en principio, el monto de la demanda haría incompetente por la cuantía al Tribunal de Primera Instancia para conocer del litigio; sin embargo, de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 60 del Código de Procedimiento Civil: “La incompetencia por el valor puede declararse aun de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia.”, de modo que ante la falta de alegación de la incompetencia del Tribunal por parte del demandado en la primera instancia del juicio, este Juzgador se encuentra imposibilitado de declararla, los litigantes tácitamente aceptaron que el asunto se ventilase ante el Juzgado de Primera Instancia (con mayúsculas), y el Tribunal a quo no se pronunció ni se percató de dicha circunstancia, siendo válida, por tanto, la sustanciación y la decisión pronunciada por ese Despacho Judicial, Y ASÍ SE DECIDE.

En otro orden de ideas, se observa:

La parte demandada ha tratado de resaltar un hecho sin relevancia, como sería la fecha de la celebración del contrato, como si de ello dependiera la suerte del proceso, cuando lo cierto es que ambas reconocen que están hablando respecto del mismo inmueble, al que se hallan unidos por virtud del mismo contrato. De modo que la circunstancia de que se hubiese firmado por Notaría el día 27 de noviembre; pero que hubiesen comenzado a regir a partir del 15 de ese mes, no incide, ni a favor ni en contra de los puntos cruciales que se ventilan.

En efecto, la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento que suscribió con la parte demandada, con fundamento tanto en el vencimiento del término, como en la falta de pago.

En efecto, a pesar que la redacción del demandante es confusa, lo cierto es que solicitó que se decretase medida de secuestro de conformidad con lo establecido en el numeral 7º del Código de Procedimiento Civil, que lo permite por cualquiera de las siguientes razones: 1) Falta de pago de pensiones de arrendamiento, 2) por estar deteriorada la cosa, o 3) por haber dejado de hacer las mejoras a que este obligado según el contrato. De modo que no habiéndose alegado las dos últimas, la referencia inicial de la demanda a la cláusula relativa a los pagos deja ver que sí se demandó la terminación del contrato por falta de pago, a pesar de lo que afirma la parte demandada. De igual manera constituye una evidencia de que la parte actora sí basa su demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, cuando en el punto primero de su petitorio invoca el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, el desalojo del inmueble arrendado basado en la afirmación de “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”, a pesar de haber afirmado que en el contrato no se había producido la tácita reconducción, lo que se analizará posteriormente.

Demás no está decir que esos términos ambiguos no son la forma más adecuada de plantear una demanda; pero la parte demandada tampoco alegó oportunamente el defecto de forma de la demanda, con el objeto que se clarificase esa situación.

En ese orden de ideas, se observa:

La parte demandada alega como defensa, que de conformidad con lo establecido en la cláusula Décima Séptima del contrato que suscribió con el demandante, adquirió la propiedad del inmueble a partir del 15 de mayo de 2001, por cuanto el lapso de duración del contrato fue pactado en seis (6) meses contados a partir del día 15 de noviembre de 2000 y dicha cláusula previó que el arrendador daba en venta al arrendatario el inmueble objeto del contrato, por la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 32.000.000,00), en un plazo de seis (6) meses contados a partir de su fecha.

Quien este recurso decide no comparte dicha argumentación, por las siguientes razones:

A pesar de que a primera vista pareciera desprenderse de dicha cláusula un pacto de venta definitivo, lo cierto es que de una observación detenida de sus estipulaciones se concluye que no lo es.

La redacción textual de la cláusula es como sigue: “DECIMA SÉPTIMA: EL ARRENDADOR da en venta a EL ARRENDATARIO, el inmueble aquí identificado por la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,00); en un plazo de seis meses (06) a partir de la presente fecha.”

Como se ve, la cláusula comienza diciendo que el arrendador le da en venta al arrendatario; es decir, como si el negocio estuviese concluido; sin embargo, si hubiese sido no hubiese tenido sentido la celebración del contrato de arrendamiento; pero, a continuación, después de indicar el precio, señala que se dispone de un plazo de seis meses, sin decir en beneficio de quién está ese lapso, lo que deja ver que en realidad la venta no se llevó a cabo, sino que podía ocurrir en el plazo de seis (6) meses contados a partir de la fecha del contrato de arrendamiento; pero así como el tiempo presente utilizado al comienzo de la cláusula no permite concluir que la venta se llevó a cabo en ese momento, porque de lo contrario no tendría sentido el plazo, la circunstancia de que ese plazo se hubiese previsto también deja ver que alguna de las partes requería del mismo para que la venta se materializase.

Entonces, la única forma de entender la redacción de la cláusula es asumiendo que las partes convinieron en celebrar el contrato de arrendamiento por el lapso de seis (6) meses, finalizados los cuales el arrendatario quedaba obligado a entregarle al arrendador la suma de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 32.000.000,00) para que la venta se materializase. Si este pago no ocurría, las relaciones entre las partes continuarían siendo un arrendamiento.

Ahora bien, el demandado sostiene que al cabo de esos seis (6) meses se consolidó a su favor la propiedad del inmueble cuya entrega reclama la parte actora; sin embargo, no ha incorporado a los autos alguna prueba de que hubiese realizado el pago indicado en la cláusula referida, de modo que forzoso es concluir que la venta no se materializó. Y ASÍ SE DECIDE.

De otro lado, se tiene que la consecuencia de que se hubiese convertido el contrato en una relación locativa a tiempo indeterminado, como lo estableció la recurrida, es que resulta aplicable la disposición contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al cual:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

En otras palabras, sólo invocando y probando el supuesto de hecho contenido en alguna de las causales taxativas anteriormente indicadas puede el demandante obtener el desalojo del inmueble a que se refiere este juicio.

En ese orden de ideas y ante el alegato (confuso) de la falta de pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario, éste, pretendiendo beneficiarse de la redacción ambigua del libelo, responde que no es que no haya pagado, sino que no lo hizo a tiempo, añadiendo que se opone a la aplicación de la cláusula penal (cláusula décima cuarta del contrato, que, dicho sea de paso, no se le reclama en el libelo, sino que el apoderado actor alude a ella en un escrito que consignó con posterioridad a la contestación de la demanda por parte del demandado; es decir, una suerte de contestación de la contestación, lo cual no está previsto en nuestra legislación); sin embargo, así como no consignó demostración alguna de que hubiese pagado el precio establecido en la cláusula Décima Séptima del contrato, tampoco presentó ningún comprobante de que hubiese satisfecho los cánones de arrendamiento a partir del mes de abril del año 2001 hasta enero del año 2003.

Es cierto que tampoco fue clara su defensa de pago, no fue lo suficientemente clara, ya que pretende fincarse en las palabras del demandante cuando éste indicó que el pago de la renta no lo hizo a tiempo; sin embargo, ante la demostración de la existencia de la obligación y el alegato de su incumplimiento, el rechazo por parte del demandado de tales afirmaciones contenidas en el libelo equivalen a la defensa de pago. Es decir, si el demandante alegó la existencia de la obligación y su incumplimiento, cuando el demandado reconoce que si hubo el contrato; pero que no ha incumplido, ello es tanto como decir que sí pagó. Por ello, era él quien demostrase que las había honrado, sin que baste la simple impugnación de los recibos consignados por la parte actora quien, por lo demás, no tenía la carga de incorporar a los autos recibo alguno, porque ellos no son la fuente de la obligación, sino el contrato mismo.

En resumen, se demostró la existencia de la obligación y el demandado no demostró que la había cumplido, razón por la cual la demanda basada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado deberá ser declarada con lugar en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Por último, dentro de las afirmaciones hechas por el demandado durante el proceso está la de que la parte actora no es propietaria del inmueble; sin embargo, ese hecho es irrelevante a los fines de resolver la controversia, por cuanto ésta persigue la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con base en el incumplimiento por parte del demandado y para celebrar válidamente un contrato de arrendamiento no se requiere ser propietario. Y ASÍ SE DECIDE.

Por virtud de las razones antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión pronunciada el día 6 de mayo del año actual por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, en lo relativo al valor de la demanda que, en consecuencia, queda fijado en la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 4.800.000,00).

CON LUGAR la demanda de desalojo basada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de abril de 2001 hasta el mes de enero de 2003 por parte del arrendatario.

Se condena a la parte demandada a entregarle a la parte actora, totalmente libre de bienes y personas, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que entre las partes celebraron, constituido por la Quinta “LILA” ubicada en el Sector Vista al Mar, Arrecife, Parroquia C.L.M.d.E.V..

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte pagará las costas de la contraria.

Publíquese y regístrese.

Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los veintiún (21) días del mes de diciembre de 2007

EL JUEZ,

I.I.P.

LA SECRETARIA

M.B.M.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (12:02 p.m.)

M.B.M..

IIP/mbm

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