Decisión nº 028-F-19-02-14 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 19 de Febrero de 2014

Fecha de Resolución19 de Febrero de 2014
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores
PonenteAnaid Carolina Hernandez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 5306

DEMANDANTE: N.E.P.M., venezolano, mayor de edad, cédula de Identidad Nº 11.488.904.

APODERADOS JUDICIALES: D.G.C.F. y CHINZIA M.S.T., abogados debidamente inscritos por ante el Inpreabogado bajo los Nros. 101.838 y 125.265, respectivamente.

DEMANDADA: J.E.A.D.S. y J.L.S.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nº 4.975.957 y 4.362.040, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: A.J.O.N. y E.O.A.V., debidamente inscritos Inpreabogado bajo los Nros. 67.754 y 42.549, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA Y DAÑOS Y PERJUICIOS

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por el abogado A.J.O.N., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos J.E.A.D.S. y J.L.S.M., de la sentencia definitiva de fecha 9 de julio de 2012, dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, seguido por el ciudadano N.E.P.M., contra los apelantes.

Cursa a los folios 1 al 9, escrito de demanda con anexos que van del folio 10 al 50, presentado en fecha 20 de abril de 2010, ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, por el ciudadano N.E.P.M., asistido por los abogados D.G.C.F. y Chinzia M.S.T., mediante el cual demanda a los ciudadanos J.E.A.D.S. y J.L.S.M., por resolución de contrato privado, suscrito entre ambas partes.

Alega el demandante en su libelo de demanda que: 1) en fecha 29 de junio de 2007, por ante la Notaría Pública de Coro, estado Falcón, inserto bajo el Nº 52, Tomo 92, suscribió contrato de opción de compraventa con la ciudadana J.E.A.D.S., actuando en nombre propio y, en representación del ciudadano J.L.S.M., sobre un inmueble propiedad de éstos, según consta de documento protocolizado por ante el Registro del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, bajo el Nº 5, Tomo 8, Protocolo Primero, de fecha 21 de diciembre de 2000, integrado por un terreno y casa quinta sobre él construida, ubicada en la Parroquia San G.M.M.d. estado Falcón, de una superficie de trescientos treinta y cinco con veintisiete metros cuadrados (335,27 Mts2) y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: con calle Unión; Sur: con calle Urdaneta; Este: con casa y solar propiedad del señor J.G. y, Oeste: casa y solar del ciudadano L.A., teniendo la casa quinta un área de construcción de ciento veintisiete con diecinueve metros cuadrados (127,19 Mts2), constante de sala comedor, sala de star, cinco (5) habitaciones, pasillo de circulación, cocina y dos (2) salas sanitarias; 2) que el precio pactado de venta fue por la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00), y que al momento de suscribir el contrato entregó la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) y el saldo restante setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), serían cancelados con la firma del documento definitivo de compraventa; 3) que pese a lo establecido en el contrato de compraventa, para el día 19 de enero de 2007, ya se había materializado un abono por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) a la codemandante J.E.A.D.S., según consta en instrumento privado que suscribió la misma actuando en nombre propio y en representación del ciudadano J.L.S.M., y en esa fecha le hizo entrega de las llaves del inmueble y con ello, la posesión, goce y disfrute del mismo; 4) que de acuerdo con la cláusula TERCERA del contrato, la duración de la opción de compraventa sería de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días contados a partir de la fecha de firma del documento por ante la Notaria Pública y que la cláusula CUARTA del mismo, estableció como cláusula penal la posibilidad para “La vendedora” (hoy demandados) de retener la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) en caso de no llevarse a cabo la operación por causas imputables al comprador, y que si el incumplimiento devenía de los vendedores, éstos le devolverían los cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) recibidos y adicionalmente la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados; 5) que sobre el inmueble objeto de la opción de compraventa pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco Industrial de Venezuela, por la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), según documento autenticado por ante la Notaría Interna del Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela, C.A., en fecha 02-04-2001, inserto bajo el Nº 5, Tomo 1 y, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.e.F., en fecha 10 de abril de 2001, anotado bajo el Nº 23, folios 194 al 203, protocolo primero, la cual hasta la fecha de celebración y vencimiento del contrato de opción de compraventa, no había sido debidamente cancelada por los demandados, lo que ha imposibilitado materializar el traspaso definitivo de la vivienda, en razón de encontrarse la misma gravada a favor de la entidad bancaria antes mencionada y que los mencionados ciudadanos no han ofrecido por vía amistosa ninguna alternativa razonable para cumplir con su obligación, motivo por el cual demanda a los mencionados ciudadanos, por cumplimiento de contrato de opción a compraventa e indemnización de daños y perjuicios, estimando la demanda en la cantidad de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,00) y solicitando medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda.

En fecha 23 de abril de 2010, el Tribunal Tercero del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, Tribunal a quien por distribución le correspondió conocer de la causa, admite la demanda y ordena la citación de la parte demandada, comisionando al Juzgado del Municipio del Área Metropolitana de Caracas a los fines de la práctica de dicha citación. (f. 52-53).

Mediante diligencia de fecha 29 de abril de 2010, el ciudadano N.E.P.M., confiere poder apud acta a los abogados Chinzia M.S.T. y D.G.C.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 125.265 y 101.838, respectivamente (f. 54).

En fecha 28 de mayo de 2012, el apoderado de la parte demandante, abogado D.C.F., ratifica la solicitud de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la controversia, solicitada por la demandante en el libelo de demanda (f. 65).

En fecha 2 de junio de 2010, el Tribunal de la causa, decreta la medida preventiva solicitada y ordena la apertura del cuaderno de medidas correspondiente (f. 66-67).

Mediante diligencia de fecha 2 de junio de 2010, los abogados D.G.C.F. y Chinzia M.S., con el carácter acreditados en autos, sustituyen poder pero reservándose su ejercicio al abogado C.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 80.058 (f. 68).

Por auto de de fecha 12 de julio de 2012, el Tribunal a quo, agrega a los autos la comisión emanada del Juzgado Decimoquinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue debidamente cumplida (f. 92).

Riela del folio 93 al folio 98, escrito presentado en fecha 20 de julio de 2010, por los abogados A.O. y E.Á., en su carácter de apoderados de los ciudadanos J.E.A.D.S. y J.L.S.M., según consta en instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28-06-2010, bajo el Nº 05, Tomo 59, proceden a dar contestación a la demandada, negando, rechazando y contradiciendo la misma, que sus representados estén obligados a protocolizar por ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio M.d.e.F. el documento de compraventa del inmueble de su propiedad; que la presunta obligación esté originada por un contrato de opción a compraventa, suscrito en fecha 29 de junio de 2007, en virtud de que el lapso de vigencia de dicho contrato es de ciento veinte (120) días, tal como lo establece la cláusula SEGUNDA, caducó sin que el optante comprador, hoy demandante, manifestara su voluntad de comprar en forma definitiva el inmueble; que es falso que en fecha 19 de enero de 2007, es decir, antes de la suscripción del contrato de opción a compraventa, la demandante hubiera abonado la suma de veinte mil bolívares con cero céntimos (Bs. 20.000,00), tachando de falsedad el presunto documento privado de la misma fecha, toda vez que el contenido del mismo, fue extendido maliciosamente y encima de una firma en blanco de la codemandada J.E.A.D.S. y que ese supuesto pago deba ser considerado como la manifestación de voluntad de suscribir en forma definitiva el contrato de opción de compraventa; que deban pagar al demandante por indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), ya que el optante comprador nunca manifestó su voluntad de comprar definitivamente el inmueble, ni de pagar el precio, no siendo imputable a ellos el incumplimiento alegado; que de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, reconvienen al demandante; por cuanto éste en el plazo acordado en el contrato por ambas partes de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, ni durante los siguientes dos (2) años y seis (06) meses, manifestó su intensión voluntad de hacer uso de la opción a compra-venta pactada y mucho menos puso a la orden u ofreció pagar el precio de la venta; y, por cuanto el ciudadano N.E.P.M., se ha mantenido en uso, goce y disfrute del inmueble, sin pagar cantidad de dinero alguna a los propietarios, es por lo que reconvienen por la resolución del mencionado contrato de opción de compraventa, de conformidad con el artículo 1.167, además de los daños y perjuicios correspondientes.

Por auto de fecha 27 de julio de 2010, el Tribunal de la causa, admite la reconvención interpuesta y ordena la citación del demandante-reconvenido, para que dé contestación a la reconvención. (f. 108).

En fecha 2 de junio de 2011, la abogada P.D., en su carácter de juez provisoria del juzgado de la causa, se aboca al conocimiento de la causa y ordena la citación de las partes (f. 118); y en fecha 3 de agosto de 2011, el Alguacil del Tribunal consigna las mencionadas boletas de notificación debidamente firmadas (f. 121-126).

En fecha 29 de septiembre de 2011, los abogados D.C. y Chinzia Strippoli, con el carácter de autos, proceden a dar contestación a la reconvención propuesta en su contra, en donde niegan, rechazan y contradicen, la reconvención propuesta en su contra, que es falso que su representado durante el lapso de vigencia del contrato, no manifestara su intención o voluntad de hacer uso de la opción de compraventa, ni que haya puesto a la orden el monto restante, porque es obligación de los ciudadanos J.E.A.D.S. y J.L.S.M., como vendedores de protocolizar la venta, todo ello de conformidad con los artículos 1.474, 1.486 y 1.488 del Código Civil (f. 127-129).

En fechas 30 de septiembre y 3 de octubre de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada y los apoderados judiciales de la demandante, presentaron sus respectivos escritos de pruebas (f. 130-135).

Por auto de fecha 5 de octubre de 2011, el Tribunal de la causa, admite las pruebas promovidas por las partes y libra los oficios respectivos (f. 136-137).

Mediante diligencia de fecha 10 de octubre de 2011 el abogado D.G.C.F., en su carácter de apoderado de la demandante, consigna copia de recibo del oficio Nº 241—2011, librado al Banco Industrial de Venezuela guía de envío; el cual fue agregado a los autos, en fecha 11 de octubre de 2011 (f. 141-143).

Por autos de fechas 11 y 18 de octubre de 2011, el Tribunal de la causa, agrega al expediente, oficios provenientes del Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio M.d.e.F. y del Registro del Municipio M.d.e.F., con sus respectivos anexos (f. 163-164).

En fecha 7 de noviembre de 2011, el Tribunal a quo, agrega a los autos el oficio Nº 2011-0042, de fecha 1 de noviembre de 2011, emanado del Banco Industrial de Venezuela, C.A., (f. 177).

En fecha 11 de noviembre de 2011, el Tribunal a quo, repone la causa al estado que se cumpla lo preceptuado en el ordinal 3º del artículo 442 eiusdem, relativo a la incidencia de tacha (f. 178-182). Y e fecha 12 de enero de 2011, declara sin lugar la tacha de falsedad propuesta por la parte demandada (véanse folios 32-36 del cuaderno de tacha).

En fecha 9 de julio de 2012, el Tribunal de la causa, dicta sentencia definitiva, declarando con lugar la demanda y sin lugar la reconvención (f. 135-196).

Mediante diligencia de fecha 20 de julio de 2012, el abogado A.J.O.N., en su carácter de apoderado de la parte demandada; interpone apelación contra la sentencia definitiva (f. 202), ratificando dicha apelación, mediante diligencia de fecha 3 de agosto de 2012 (f. 206-207).

Al folio 209, riela auto de fecha 8 de agosto de 2012, mediante el cual el Tribunal de la causa acuerda oír en ambos efectos la apelación ejercida por la parte demandada, y ordena remitir el expediente a este Tribunal de Alzada.

Este Tribunal Superior da por recibido el presente expediente en fecha 17 de octubre de 2012, de conformidad con el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, y fija el lapso procesal previsto en el artículo 517 eiusdem, para que las partes presenten sus informes (f. 211); medio procesal que hicieron uso ambas partes (f- 214-220; abriéndose el lapso establecido en el artículo 519 eiusdem, presentando la parte demandante observaciones a los informes de la contraria (f. 223-224).

Por auto de fecha 8 de noviembre de 2012, se fijó el lapso de 60 días para sentenciar.

Mediante diligencia de fecha 15 de enero de 2013, el ciudadano J.L.S. solicita copia certificada de actuaciones del expediente y el tribunal las acuerda en fecha 18 de enero de 2013.

Por auto de fecha 13 de agosto de 2013, el abogado F.P. se aboca al conocimiento de la causa, y ordena la notificación de las partes (f228-232).

Por auto de fecha 16 de diciembre de 2013, quien suscribe luego de su reincorporación, deja sin efecto el abocamiento del Juez F.P..

En diligencia de fecha 20 de noviembre de 2013, el abogado D.C.F., solicita se dicta sentencia.

Siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Aduce el demandante que suscribió contrato de opción de compraventa con la ciudadana J.E.A.D.S., actuando en nombre propio y, en representación del ciudadano J.L.S.M., sobre un inmueble propiedad de éstos, integrado por un terreno y casa quinta sobre él construida, ubicada en la Parroquia San G.M.M.d. estado Falcón, que el precio pactado de venta fue por la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00), y que al momento de suscribir el contrato entregó la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) y el saldo restante setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), serían cancelados con la firma del documento definitivo de compraventa; que para el día 19 de enero de 2007, ya se había materializado un abono por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) a la codemandante J.E.A.D.S., en esa fecha le hizo entrega de las llaves del inmueble y con ello, la posesión, goce y disfrute del mismo; que de acuerdo con la cláusula TERCERA del contrato, la duración de la opción de compraventa sería de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días contados a partir de la fecha de firma del documento por ante la Notaria Pública y que la cláusula CUARTA del mismo, estableció cláusula penal en caso de no llevarse a cabo la operación por causas imputables a las partes; que sobre el inmueble objeto de la opción de compraventa pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco Industrial de Venezuela, la cual hasta la fecha de celebración y vencimiento del contrato de opción de compraventa, no había sido debidamente cancelada por los demandados, lo que ha imposibilitado materializar el traspaso definitivo de la vivienda, y que los mencionados ciudadanos no han ofrecido por vía amistosa ninguna alternativa razonable para cumplir con su obligación, motivo por el cual los demanda por cumplimiento de contrato de opción a compraventa e indemnización de daños y perjuicios. En la oportunidad de la contestación, el apoderado judicial de los demandados niega, rechaza y contradice la demanda, y que sus representados estén obligados a protocolizar el documento de compraventa del inmueble de su propiedad; que la presunta obligación esté originada por un contrato de opción a compraventa, suscrito en fecha 29 de junio de 2007, en virtud de que el lapso de vigencia de dicho contrato es de ciento veinte (120) días, tal como lo establece la cláusula SEGUNDA, caducó sin que el optante comprador, hoy demandante, manifestara su voluntad de comprar en forma definitiva el inmueble; que es falso que en fecha 19 de enero de 2007, hubiera abonado la suma de veinte mil bolívares con cero céntimos (Bs. 20.000,00), tachando de falsedad el presunto documento privado de la misma fecha; niega que deban pagar al demandante por indemnización de daños y perjuicios, ya que el optante comprador nunca manifestó su voluntad de comprar definitivamente el inmueble, ni de pagar el precio, no siendo imputable a ellos el incumplimiento alegado. En este mismo acto reconvienen al demandante; por cuanto éste en el plazo acordado en el contrato por ambas partes de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, ni durante los siguientes dos (2) años y seis (06) meses, manifestó su intensión voluntad de hacer uso de la opción a compra-venta pactada y mucho menos puso a la orden u ofreció pagar el precio de la venta; por lo que reconvienen por la resolución del mencionado contrato de opción de compraventa, además de los daños y perjuicios correspondientes. Los apoderados judiciales de la parte actora, en la oportunidad de la contestación a al reconvención, negaron, rechazaron y contradijeron, la reconvención propuesta, alegando que es falso que su representado durante el lapso de vigencia del contrato, no manifestara su intención o voluntad de hacer uso de la opción de compraventa, ni que haya puesto a la orden el monto restante, porque es obligación de los ciudadanos J.E.A.D.S. y J.L.S.M., como vendedores de protocolizar la venta.

En la presente causa, las partes a los fines de demostrar sus respectivas alegaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:

Pruebas promovidas por la parte demandante-reconvenida:

  1. - Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, inserto bajo el Nº 5, folios 29 al 34, Protocolo Primero, Tomo Octavo, de fecha 21 de diciembre de 2000 (f. 10-14), mediante el cual la ciudadana N.C.A. le da en venta al ciudadano J.L.S., un inmueble constante de una casa quinta y la parcela de terreno que ocupa, ubicado en la Parroquia San G.M.M.d. estado Falcón, con una superficie de trescientos treinta y cinco con veintisiete metros cuadrados (335,27 Mts2) y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: con calle Unión; Sur: con calle Urdaneta; Este: con casa y solar propiedad del señor J.G. y, Oeste: casa y solar del ciudadano L.A.; el cual constituye el inmueble objeto del litigio. Esta copia de documento público que no fue impugnado, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, por lo que surte pleno valor probatorio para demostrar la propiedad del mencionado inmueble.

  2. - Copia simple de contrato de opción de compraventa del inmueble, autenticado ante la Notaría Pública de Coro, bajo el Nº 52, Tomo 92, celebrado entre la ciudadana J.E.A.D.S., actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano J.L.S.M., y el ciudadano N.E.P.M., el cual constituye el instrumento fundamental de la acción; copia ésta de documento autenticado que no fue impugnado, por lo que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, y surte plena prueba de conformidad con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, para demostrar la existencia del contrato suscrito entre ambas partes, así como los términos en los cuales fue pactado el mismo, donde el demandante se identifica como “el comprador” y los demandados como “la vendedora”; y mediante el cual la vendedora se comprometió a venderle al comprador, y éste a su vez comprarle el inmueble integrado por una casa-quinta y el terreno sobre el que se halla construida ubicada en la Parroquia San Gabriel, Municipio M.d.E.F.. Tiene una superficie de Trescientos Treinta y Cinco con Veintisiete Metros Cuadrados (335,27 Mts2) y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: con calle unión; SUR: Con calle Urdaneta; ESTE: Con casa y solar propiedad del ciudadano J.G.. OESTE: Casa y solar del ciudadano L.A.. Que el precio convenido para la venta del inmueble fue la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000), actuales OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), los cuales serían cancelados por el comprador de la siguiente forma: CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000), actuales CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) que recibió en ese acto la vendedora, y el saldo deudor, es decir la suma de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000,000), actuales SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) serían cancelados al firmarse el documento definitivo de compra-venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente. Que el plazo de duración de opción de compra-venta es de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la fecha del documento. Estableciendo en la cláusula cuarta que “en el supuesto caso que no se lleve a cabo la operación de compra-venta del inmueble descrito en este documento, por causas imputable a “EL COMPRADOR” “LA VENDEDORA” podrá retener para si la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000) que fue entregada en este acto y a que se refiere la cláusula segunda, por los daños y perjuicios causados y se dará por resuelto este contrato. Si el incumplimiento fuese imputable a “LA VENDEDORA” esta devolverá a “EL COMPRADOR” los CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000) por los daños y perjuicios causados siendo entendido que no será considerado como incumplimiento la no realización del negocio definitivo por cualquiera de las partes, como consecuencia de caso fortuito o de fuerza mayor, muy especialmente si en el país se sucedieran hechos de cualquier naturaleza que obstaculizaran el libre desenvolvimiento de las actividades comerciales, siendo igualmente entendido que este tiempo no será considerado hábil para el cumplimiento de las obligaciones adquiridas en este contrato”.

  3. - Copia simple de documento autenticado en fecha 31-03-2004, inserto bajo el Nº 30, Tomo 17, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del poder especial otorgado por el ciudadano J.L.S.M., a la ciudadana J.E.A.D.S.. Con esta copia de documento auténtico que no fue impugnada, la cual se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se demuestra la facultad conferida a la mencionada ciudadana para enajenar bienes muebles e inmuebles de propiedad del otorgante (f. 21-23).

  4. - Original de documento privado de fecha 19 de enero de 2007, suscrito por la ciudadana J.E.A.D.S., y en el que se hace constar que recibió del ciudadano N.E.P.M., la cantidad de veinte millones de bolívares, hoy veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), por concepto de abono a venta de inmueble propiedad de su poderdante, ciudadano J.L.S.M., ubicada en Parroquia San Gabriel, Municipio M.d.e.F., de una superficie de trescientos treinta y cinco con veintisiete metros cuadrados (335,27 Mts2) y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: con calle Unión; Sur: con calle Urdaneta; Este: con casa y solar propiedad del señor J.G. y, Oeste: casa y solar del ciudadano L.A., teniendo la casa quinta un área de construcción de ciento veintisiete con diecinueve metros cuadrados (127,19 Mts2) (f. 24). Respecto a este documento privado se observa que fue tachado de falso por la codemandada de autos, y habiéndose sustanciado la incidencia de tacha, la misma fue declarada sin lugar por el Tribunal de la causa mediante sentencia de fecha 12 de enero de 2012 (véase folios 32-36, del cuaderno de tacha), la cual está definitivamente firme en virtud de no haberse ejercido recurso alguno; razón por la cual se le concede pleno valor probatorio a este instrumento privado para demostrar el pago de la referida cantidad de dinero, como parte de pago del precio de venta del inmueble en cuestión.

  5. - Copia simple documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.e.F., en fecha 10 de abril de 2001, bajo el Nº 23, folio 194 al 203, Protocolo Primero, Tomo Segundo, contentivo de préstamo a interés, garantía hipotecaria de primer grado a favor del Banco Industrial de Venezuela, hasta por la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs.45.000,00) constituida por el ciudadano J.L.S.M., sobre el inmueble descrito y objeto de la compraventa (f. 25-37). Copia ésta de documento público que no fue impugnado ni tachado de falso, por lo que se le otorga todo el valor probatorio, demostrativo de la hipoteca.

  6. - Informes al Registro Público del Municipio M.d.e.F., a los fines de que informe y certifique si en el documento del inmueble objeto de la compraventa, existen notas marginales a favor de personas naturales o jurídicas. Prueba que fue admitida por el Tribunal de la causa, l.O. Nº 240-2011 de fecha 5 de octubre de 2011 (f. 138). Recibidas las resultas, mediante Oficio Nº 6990-367 de fecha 10 de octubre de 2011, y en que anexa copia del documento con las respectivas notas marginales (f. 165-172), se observa hipoteca a favor del Banco Industrial de Venezuela; así como medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el Tribunal de la causa. Prueba ésta a la cual se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la existencia del gravamen que pesa sobre el inmueble objeto del litigio.

  7. - Informes al Banco Industrial de Venezuela C.A., a los fines de que informe si los demandantes son clientes dicha Institución, si manejan línea crediticia por un monto equivalente a cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), garantizada con hipoteca de primer grado sobre inmueble objeto de la demanda; y las fechas y montos correspondientes a los abonos efectuados al capital total e intereses a la fecha o, en caso de haber sido cancelado en su totalidad dicho crédito, la fecha exacta en se hizo efectivo. Prueba admitida por el Tribunal, librando oficio Nº 241-2011, de fecha en fecha 5 de octubre de 2011, recibiendo las resultas, mediante Oficio Nº 2011-0042, de fecha 1° de noviembre de 2011, y en el que informa que los demandados son clientes de dicha entidad bancaria; que se les otorgó préstamo por la cantidad de dieciocho mil bolívares fuertes (Bs. 18.000,00), el cual fue garantizado con una hipoteca de primer grado, hasta por la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. 45.000,00), sobre el inmueble objeto de la presente demanda y que el codemandado J.L.S.M. ha realizado un único abono por un monto de tres mil cincuenta y dos bolívares con noventa y seis céntimos (Bs. 3.052,96), en fecha 30 de julio de 2001, adeudando la cantidad de sesenta y ocho mil seiscientos sesenta bolívares con veintidós céntimos (Bs. 68.660,22) (véanse folios 174-176). A estos informes se les otorga valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y adminiculada a las anteriores pruebas, demuestran que los demandados de autos no han liberado la hipoteca constituida sobre el inmueble objeto del litigio, a favor de la mencionada entidad bancaria, la cual a esa fecha subsiste.

  8. - Informes al Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio M.d.e.F., a los fines de que informe la fecha de inscripción del inmueble, y remita avalúo y estado de cuenta desde el mes de enero de 2007, hasta el cuarto trimestre del año 2011. Prueba admitida por el Tribunal de la causa, librando al respecto Oficio Nº 242-2011, de fecha 5 de octubre de 2011; y recibiendo información de dicho Departamento, mediante oficio S/N, de fecha 10 de octubre de 2011, y en el que informa que dicho inmueble se encuentra inscrito desde el 6-6-1996 código catastral Nº 02-05-20-05; que se ha cancelado, por concepto de impuestos municipales hasta el tercer trimestre del 2007; que a nivel de archivo posee dos fichas catastrales: la primera que incluye los primeros propietarios a la ciudadana C.A.d.L., A.F.L., N.C.A., y como cuarto propietario al ciudadano J.L.S., inmueble que pesa hipoteca convencional de primer grado a favor del Banco Industrial de Venezuela (f. 144-145). A esta prueba se le otorga valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar lo indicado en dicho informe.

    Pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente:

  9. - Promueve el contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes, a los fines de solicitar la reconvención del mismo, basado en el hecho de que el mismo estaba caduco. Prueba esta valorada precedentemente.

    Analizadas como han sido las pruebas promovidas por las partes, se observa que el Tribunal a quo, mediante sentencia definitiva de fecha 9 de julio de 2012, se pronunció de la siguiente manera:

    … En cuanto al incumplimiento del contrato de la parte demandada reconviniente, se evidencia de las actas que conforman el presente expediente que, efectivamente los ciudadanos J.E.A.D.S. y J.L.S.M., no han cumplido con su obligación de protocolizar el documento definitivo de compra-venta, tal como lo establece la cláusula SEGUNDA del contrato en cuestión, así como tampoco con lo establecido en la cláusula SEXTA, por cuanto sobre el inmueble objeto de dicho contrato, pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco Industrial de Venezuela, C.A. y, habiéndose materializado hasta el momento la entrega de la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00) por parte del demandante reconvenido, con el instrumento privado recibo marcado “D”, el cual a pesar de haber sido tachado de falsedad, constituye plena prueba, en virtud de la decisión de fecha 12-01-2012 dictada por este Órgano Jurisdiccional en el Cuaderno de Incidencia de Tacha. En consecuencia, es la parte demandada reconviniente en este caso, quien debió cumplir con su obligación, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.264 del Código Civil Venezolano, (…)

    Por otro lado observa este Tribunal que, la parte actora solicita en su libelo de demanda el pago como indemnización por los daños y perjuicios causados, conforme a lo dispuesto en la cláusula CUARTA del contrato de opción de compra-venta (…). Ahora bien, conforme a lo acordado en la cláusula SEGUNDA del contrato en cuestión, el optante comprador ciudadano N.E.P.M., se comprometió a pagar la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00) al firmarse el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, por su parte, los demandados de autos, no cumplieron con la protocolización del documento definitivo de venta, por lo tanto, considera quien aquí decide que, conforme a lo solicitado por la parte actora, al ordenarse la ejecución del contrato de compra-venta, resulta improcedente la aplicación de la cláusula penal y, así se establece.

    En consecuencia, es forzoso para ésta Juzgadora considerar que la presente acción propuesta por la parte demandante reconvenida, ciudadano N.E.P.M., debe ser declarada parcialmente con lugar y, así se decide.

    EN CUANTO A LA RECONVENCION PLANTEADA POR LA PARTE DEMANDADA, ESTE TRIBUNAL OBSERVA:

    … Ahora bien, de una revisión exhaustiva a las actas que conforman el presente expediente se evidencia que, en fecha 19-01-2007 la ciudadana J.E.A.D.S., mediante instrumento privado recibo marcado “D” hizo constar haber recibido del ciudadano N.E.P.M., la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de abono a venta de un inmueble propiedad de su poderdante el ciudadano J.L.S.M., recibo este que tacharon de falsedad los demandados reconvinientes en la oportunidad de la contestación a la demanda, pero que llegado el momento de aportar sus probanzas al proceso, nada probaron a su favor que desvirtuara los alegatos de la contraparte, otorgándosele plena validez a tal instrumento privado. Por lo que mal podría este Tribunal acordar la resolución del contrato antes mencionado, cuando es evidente que de acuerdo con lo establecido en la cláusula SEGUNDA del mismo, ya se ha materializado la entrega de parte de la cantidad pactada del precio total de la venta del inmueble objeto del contrato, mientras que no es menos evidente, conforme a lo probado en autos, el incumplimiento por parte de los demandados de autos tanto de lo convenido en la cláusula SEXTA y, en consecuencia, de lo convenido en la cláusula SEGUNDA. Por otro lado cabe destacar que, alega la parte reconviniente el uso, goce y disfrute del inmueble por parte del demandante reconvenido de manera ilegal y arbitraria, siendo que éste alegó en su libelo de demanda que en fecha 19-01-2007, día en el que se materializó la entrega de la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) como abono a la venta del inmueble, la ciudadana J.E.A.D.S., le entregó las llaves del inmueble y con ello la posesión, goce y disfrute del mismo, a lo cual los demandados reconvinientes solo argumentaron que dicho hecho sumado al supuesto pago o anticipo no podría interpretarse como una manifestación de voluntad por parte del ciudadano N.E.P.M., de suscribir en forma definitiva y, por tanto, hacer uso del derecho de compra pactado en el contrato de opción de compra-venta en cuestión, más en ningún momento negaron, rechazaron o, contradijeron el hecho de haberle hecho entrega de las llaves del inmueble a la parte demandante, por lo que resulta improcedente ordenar una entrega material por estar el demandante de autos ocupando un inmueble en forma ilegal y arbitraria, cuando fueron los mismos demandantes de autos quienes le hicieron entrega de las llaves. (…) por cuanto está suficientemente comprobado el incumplimiento a lo establecido en las cláusulas SEGUNDA y SEXTA del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes y, siendo ésta la única obligación de los demandados reconvinientes, luego de vencido el lapso concedido para la realización de la venta del inmueble, tal como fue pactado, siendo que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y por tanto, están sujetos a cumplirse en la misma forma como están sujetos a cumplir las leyes, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad de las partes, razón por la que, al ser deber de ésta Juzgadora acatar las disposiciones de los contratantes, es lo que conlleva a considerar que la presente reconvención deba declararse sin lugar y así se decide.

    (..)”

    De la anterior decisión se infiere que el Tribunal a quo decidió la presente causa declarando parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato al considerar que la demandada no había procedido a la protocolización del documento definitivo de compra-venta, según se desprendía de la cláusula Segunda del contrato, así como tampoco de librar la hipoteca de primer grado a favor del Banco Industrial de Venezuela, C.A., que pesa sobre el inmueble objeto del contrato; y con respecto a la indemnización por los daños y perjuicios causados, consideró, que al ordenarse la ejecución del contrato, resultaba improcedente la aplicación de la cláusula penal. Y con respecto a la reconvención, declaró sin lugar la misma, por cuanto la parte demandada no había demostrado el incumplimiento del demandante.

    Visto lo decidido, en primer lugar debe considerarse que el artículo 82 de nuestra Carta Fundamental establece el derecho a la vivienda, y lo reconoce como un derecho humano fundamental, contenido en diversos instrumentos normativos nacionales e internacionales de derechos humanos, de naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, por lo que el Estado, el sector privado y el ciudadano individualmente considerado, se encuentran comprometidos en esta tarea. En este orden la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, realizó un análisis de la naturaleza humana, el reconocimiento universal y social del derecho a la vivienda, así como su consagración en tratados y pactos de derechos humanos suscritos por la República, que deben tomarse en consideración cuando se examinan pretensiones en principio de naturaleza privada; así mediante sentencia de fecha 19 de noviembre de 2002, caso CAPREMINFRA, reiterada en sentencia N° 835 de fecha 18 de junio de 2009, caso: Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores, estableció:

    …A partir de esta previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado venezolano.

    …Omissis…

    En todo caso, el derecho a la vivienda es un derecho de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, que permita su crecimiento y desarrollo personal y familiar, respecto del cual, tanto el Estado como el ciudadano y el sector privado, se encuentran comprometidos.

    Sobre este aspecto, esta Sala señaló:

    ‘A juicio de esta Sala, cualquier actividad sistemática pública o privada, dirigida, en cualquier forma a proveer de vivienda a quien carece de ella, permitiendo que se cumpla el derecho que concede a toda persona el artículo 82 constitucional, y debido a la obligación compartida que dicha norma establece entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado, para que se satisfaga ese derecho social, convierte a los préstamos para adquirir viviendas, seguras, cómodas, higiénicas, con los servicios básicos esenciales, en materia de interés social, atinentes al desarrollo del Estado Social de Derecho y de Justicia.

    Ahora bien, una cosa es pertenecer al subsistema de vivienda y política habitacional, y otra es ejercer el derecho a la vivienda fuera del sistema, pero esto último no quita la connotación de derecho social al que pretende obtener una vivienda de la cual carece, ni el carácter de interés social de las operaciones destinadas a la adquisición de la vivienda que reúna las condiciones del artículo 82 Constitucional, lo que implica no destruir o minimizar al débil jurídico (quien carece de vivienda o quiere mejorarla y ante esa necesidad se encuentra compelido a obtener préstamos)’

    Siguiendo este criterio, esta Sala puntualizó lo siguiente:

    ‘Agrega esta Sala, que siendo de naturaleza constitucional el derecho a la adquisición de la vivienda, y al crédito para ello, la existencia de créditos de este tipo, que estructuralmente perjudican al deudor, debido a que los cambios convenidos son de tal magnitud que el deudor para afrontarlos tendría que sufrir graves perjuicios tanto en lo personal como en lo familiar, se convierten en violatorios del artículo 82 constitucional’.

    …Omissis…

    En virtud de lo anterior, es preciso destacar que la interpretación legal debe atender a la preeminencia de los derechos humanos, garantías y principios previstos en el Texto Fundamental, en sintonía siempre con los valores superiores del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia presentes en el ordenamiento jurídico venezolano para asegurar que tanto la legislación como la jurisprudencia, fuentes del derecho, sean reflejo de los valores, objetivos y f.d.E. como pacto social

    . (Cursivas y negritas de la sentencia).

    De acuerdo al citado criterio jurisprudencial, el derecho a obtener una vivienda debe ser considerado como un derecho fundamental, inherente a la dignidad humana, el cual el Estado, conforme a sus postulados constitucionales, debe garantizar, independientemente que se esté en presencia del sector público o privado, así como también establece la obligación de realizar las interpretaciones legales, en atención a la preeminencia de los derechos humanos, y garantías constitucionales.

    Establecido lo anterior, y conforme a los criterios antes señalados, procede esta alzada a verificar la procedencia de la acción propuesta; en este sentido tenemos que el juez puede en el marco de sus competencias formular una interpretación integradora del contrato, mediante la cual corrige la calificación dada por las partes a un contrato (Cfr. JOSÉ MELICH-ORSINI. Doctrina General del Contrato. EJV, Caracas, 1997, p. 424-425), lo cual resulta aplicable al presente caso, pues es necesario determinar si se está en presencia de un contrato de opción a compra o promesa bilateral de compra venta, o por el contrario de una venta.

    La doctrina de la Sala de Casación Civil, ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contrato se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato. En este orden, la Sala mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2009, caso A.P.S. y S.S.F. contra desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:

    “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

    Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

    Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

    Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

    - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

    - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

    - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

    - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

    - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).

    La citada jurisprudencia indica las características del contrato de promesa bilateral de venta, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil.

    De acuerdo a las anteriores consideraciones, en el presente caso se hace necesario revisar e interpretar el contrato suscrito por las partes, y del cual se pretende su cumplimiento, lo cual hace esta juzgadora de conformidad con la facultad conferida por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que da al juez potestad para calificar los contratos, a los cuales debe asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes le hubieren dado otra diferente. Así tenemos que en el contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, por una parte la ciudadana J.E.A.D.S., quien actúa en su propio nombre y en representación del ciudadano J.L.S.M., denominada a los efectos del contrato como “LA VENDEDORA”, y por la otra el ciudadano N.E.P.M., denominado “EL COMPRADOR”, de lo que se evidencia el ánimo de la parte demandada de vender, pues en el mismo contrato se denomina como vendedora y no como oferente. También se identificó en la cláusula primera el bien objeto del contrato, constituido por una casa-quinta y el terreno sobre el que se halla construida ubicada en la Parroquia San Gabriel, Municipio M.d.E.F., tiene una superficie de Trescientos Treinta y Cinco con Veintisiete Metros Cuadrados (335,27 Mts2) y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: con calle unión; SUR: Con calle Urdaneta; ESTE: Con casa y solar propiedad del ciudadano J.G.. OESTE: Casa y solar del ciudadano L.A.; en la cláusula segunda el precio de la venta en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000), actuales OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), de los cuales fueron entregados a la vendedora CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000), actuales CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), para garantizar la compra venta del inmueble, y que sería imputable al precio de esa venta, y que el saldo deudor serían cancelados al firmarse el documento definitivo de compra-venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente; no obstante ello, en fecha 19/1/2007, es decir, antes del otorgamiento del contrato de opción a compra, la vendedora había recibido del comprador la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), actuales VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) como abono a la venta del mencionado inmueble; de lo que podemos evidenciar que la negociación por la venta del inmueble fue por cuotas y se había iniciado desde el día 19/1/2007 y no desde la fecha de la firma del contrato (29/6/2007). En relación a la duración del contrato, en la cláusula tercera se fijó en noventa (90) días continuos, y treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación del documento, es decir, a partir del día 29 de junio de 2007.

    Establecido lo anterior, tenemos que de acuerdo con el artículo 1.474 del Código Civil, “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”; es decir, la venta es un contrato mediante el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, quien se obliga a pagar el precio en dinero; de lo que se infieren obligaciones recíprocas para ambas partes, las cuales son: para el vendedor, transferir y garantizar la propiedad u otro derecho, y para el comprador, el pago del precio. En relación a las características del contrato de venta, tenemos que es un contrato bilateral, oneroso, consensual, de ejecución instantánea o de tracto sucesivo; traslativo de propiedad u otro derecho; además las obligaciones del comprador y vendedor son principales. Por lo que siendo un contrato consensual, existe como contrato tan pronto las partes están de acuerdo sobre la cosa y el precio, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil.

    Del contrato cuyo cumplimiento se demanda, se evidencia la clara voluntad de las partes de realizar la compra-venta del inmueble propiedad de los demandados, ubicado en la Parroquia San Gabriel, Municipio M.d.E.F., integrado por una casa-quinta y el terreno sobre el que se halla construida, en el entendido que la vendedora ya había recibido un abono al precio de la venta del inmueble, con fecha anterior a la firma del documento llamado de opción a compra, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), según recibo acompañado al libelo de demanda marcado “D” (f. 24), y a la fecha del llamado contrato de opción a compra recibió CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) adicionales, pactando que el saldo restante lo pagaría el comprador al momento de la firma del documento definitivo de venta; hecho que a criterio de esta juzgadora constituye un indicativo de la voluntad de las partes de vender el inmueble. Lo anterior se traduce, que con las obligaciones contraídas por las partes, la calificación jurídica de ese contrato, no es un contrato de opción de compra, ni un contrato bilateral preparatorio de venta, como erróneamente lo denominaron las partes, sino un contrato de compra-venta, en los términos del artículo 1.474 del Código Civil; es decir, el contrato de compraventa se verificó antes de la fecha de la suscripción del contrato cuyo cumplimiento se demanda, ya que las partes manifestaron su acuerdo sobre la cosa, y su precio; sólo que de común acuerdo difirieron el cumplimiento de sus respectivas obligaciones, como era pagar la totalidad del precio por parte del comprador, y el otorgamiento del documento de compra-venta; para lo cual establecieron un lapso de noventa (90) días con una sola prórroga de treinta (30) días contados a partir del 29/6/2007 (según la cláusula tercera), es decir, surgía la obligación para la vendedora de hacer la tradición legal y para el comprador de pagar el remanente del precio pactado.

    Determinado como ha sido lo anterior, se observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    De esta norma se infiere que uno de los requisitos de procedencia de la acción es que se trate de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse el cumplimiento del contrato pactado entre la ciudadana J.E.A.D.S., actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano J.L.S.M., en su carácter de vendedora y el ciudadano N.E.P.M., como comprador, según contrato autenticado en fecha 28/6/2007 por ante la Notaría Cuadragésima segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 30, Tomo 40 en lo que respecta a la firma de la vendedora, y posteriormente autenticado en fecha 29/6/2007 ante la Notaría Pública de Coro, bajo el Nº 52, Tomo 92, con respecto a la firma del comprador. Otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; al respecto observa quien aquí decide que la parte demandada opuso como excepción que el lapso de vigencia del contrato de opción de compra-venta, de ciento veinte (120) días máximo, había caducado, sin que el optante comprador manifestar su voluntad a los optantes vendedores de comprar en forma definitiva el inmueble, y que tampoco pusieron a la orden de éstos el precio convenido de venta, por lo que alega que el contrato quedó resuelto; en este sentido se observa que la cláusula tercera del contrato establece que “El plazo de duración de la presente opción de compra-venta es de Noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la fecha en que se firme este documento por ante la notaría Pública”, de lo que se evidencia que las partes estipularon un lapso de vigencia del contrato, a partir del día 29 de junio de 2007, fecha de autenticación de la última firma de los otorgantes, por lo que el lapso para que las partes cumplieran las obligaciones derivadas del contrato venció el día 29 de octubre de 2007; obligaciones éstas, como quedó establecido precedentemente, consistían en hacer la tradición legal por parte de la vendedora, y para el comprador pagar el remanente del precio pactado “al firmarse el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente”, según la cláusula segunda del contrato; de lo que claramente se infiere que dentro del lapso estipulado la vendedora debía presentar ante la Oficina de Registro Público del Municipio M.d.e.F. el documento definitivo de venta para su protocolización, y que para la fecha que fijara dicha Oficina, debía comparecer el comprador no solo a otorgar el documento respectivo, sino presentar y entregar a la vendedora el pago correspondiente al remanente del precio de venta, el cual es la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00), tomando en consideración que el precio de la venta fue fijado en la cantidad de actuales OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), y el comprador ha pagado las cantidades de actuales VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), según pruebas documentales anexas; es decir, la obligación del comprador estaba supeditada a que la vendedora cumpliera con su obligación; por lo que siendo así, no constando en autos que la parte demandada reconviniente hubiere presentado ante la mencionada Oficina de Registro Público el documento definitivo de compra-venta del inmueble para su protocolización, la demandante reconvenida no tenía la obligación de realizar el pago respectivo. Por otra parte, alega la parte demandada reconviniente que dentro del lapso de duración del contrato el comprador no manifestó su voluntad a los vendedores de comprar en forma definitiva el inmueble; al respecto se hace necesario establecer que de acuerdo a las estipulaciones del contrato, no constituía una obligación para el comprador realizar este tipo de manifestación, pues, como ya se dijo, su única obligación consistía en pagar el remanente del precio en la oportunidad indicada; por lo que se concluye que no fue demostrado en consecuencia el incumplimiento por parte del comprador ciudadano N.E.P.M., hoy demandante. También es necesario demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada; en relación a este particular, y tomando en consideración que constituía obligación del vendedor otorgar el documento definitivo de compra-venta dentro del lapso estipulado; se observa lo siguiente: conforme a la prueba documental contentiva de préstamo a interés con garantía hipotecaria y las pruebas de informes, que sobre el inmueble objeto del contrato pesa gravamen o hipoteca de primer grado constituida por el ciudadano J.L.S.M. y autorizada por su cónyuge J.E.A.D.S., a favor de la entidad bancaria Banco Industrial de Venezuela, obligación ésta que no ha sido pagada en su totalidad, y por lo tanto no ha sido liberada, hecho éste imputable a los propietarios del inmueble y no al comprador del mismo, y que impide la protocolización del documento definitivo de venta; de lo que se evidencia sin lugar a equívocos que los demandados no cumplieron con su obligación contractual, como era de presentar por ante la Oficina de Registro Público del Municipio M.d.e.F., el correspondiente documento para su protocolización; y por cuanto no consta en autos que tal incumplimiento se debe a alguna causa extraña no imputable, no pudiendo excusarse la parte demandada que no dio cumplimiento a sus obligaciones bajo el fundamento que el contrato estaba vencido, y que la demandante no había cumplido oportunamente con sus obligaciones, ya que fue demostrado lo contrario; concluye esta juzgadora que tal incumplimiento fue por razones imputables a la parte demandada, quien está en la obligación de cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato como es otorgar el documento de venta del inmueble, tal como lo establece el artículo 1.264 del Código Civil. Siendo así, llenos como se encuentran los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, debe declararse la misma con lugar. Así se decide.

    DE LA RECONVENCIÓN

    En la oportunidad de la contestación, el apoderado judicial de los demandados reconvino al actor, aduciendo que por cuanto éste en el plazo acordado en el contrato por ambas partes de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, ni durante los siguientes dos (2) años y seis (06) meses, manifestó su intensión voluntad de hacer uso de la opción a compra-venta pactada y mucho menos puso a la orden u ofreció pagar el precio de la venta, es por lo que reconvienen por la resolución del mencionado contrato de opción de compraventa, además de los daños y perjuicios correspondientes.

    En relación a lo reconvenido, como quedó establecido precedentemente, la única obligación contractual del comprador consistía en pagar el saldo deudor por la compra del inmueble, lo cual según la cláusula segunda del contrato, sería cancelado a la vendedora “al firmarse el documento definitivo de compra-venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente”, es decir, que dentro de los noventa (90) días de duración del contrato, o su única prórroga de treinta (30) días, la vendedora debía presentar ante la Oficina de Registro Público del Municipio M.d.e.F. el referido documento para su protocolización, y que para la fecha que fijara dicha Oficina a los fines del otorgamiento, debía comparecer el comprador a otorgar el documento y a entregar a la vendedora el pago correspondiente al remanente del precio de venta; por lo que la obligación del comprador estaba supeditada a que la vendedora cumpliera a su vez con su obligación; y tal como se dijo anteriormente, por cuanto no consta en autos que la parte demandada reconviniente hubiere presentado ante la mencionada Oficina de Registro Público el documento definitivo de compra-venta del inmueble para su protocolización, el demandante reconvenido ciudadano N.E.P.M. no tenía la obligación de realizar el pago respectivo, ni ofrecerlo antes de su presentación por ante la Oficina de Registro respectiva; igualmente se observa que no se evidencia de las pruebas traídas al proceso que entre las partes se hubiere pactado la obligación del comprador manifestar su voluntad a los vendedores de comprar en forma definitiva el inmueble, dentro del lapso de duración del contrato; de lo que se colige con meridiana claridad que el mencionado contratante no incumplió con sus obligaciones derivadas del contrato relacionadas con el pago del precio convenido; siendo así, la reconvención planteada no puede prosperar, y así se decide.

    III

    DISPOSITIVA

    En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado A.J.O.N., apoderado judicial de los ciudadanos J.E.A.D.S. y J.L.S.M., mediante diligencias de fechas 20 de julio y 3 de agosto de 2012.

SEGUNDO

Se CONFIRMA en todas sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial en fecha 9 de julio de 2012, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS seguido por el ciudadano N.E.P.M. contra los ciudadanos J.E.A.D.S. y J.L.S.M..

TERCERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS intentada por el ciudadano N.E.P.M. contra los ciudadanos J.E.A.D.S. y J.L.S.M..

CUARTO

SIN LUGAR la RECONVENCIÓN planteada por los ciudadanos J.E.A.D.S. y J.L.S.M., contra el ciudadano N.E.P.M..

QUINTO

Se condena en costas a la parte recurrente, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión mediante boletas, de acuerdo al artículo 251 del mismo Código.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los diecinueve (19) días del mes de febrero de dos mil catorce (2014). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(Fdo)

Abg. A.H.Z.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(Fdo)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 19/2/14, a la hora de las dos de la tarde (2:00 p.m.), se libraron boletas a las partes conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(Fdo)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Sentencia Nº 028-F-19-02-14.

AHZ/YTB/verónica.

Exp. Nº 5306.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.

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