Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 1 de Agosto de 2013

El trámite procesal en el juzgado a-quo

El presente juicio se inició por demanda presentada por el abogado J.M.S.V., titular de la cédula de identidad N° V-5.687.468, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.802, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.E.O.D.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.812.036, en contra de la sociedad mercantil INDUSTRIAS LA MORITA COMPAÑÍA ANÓNIMA, domiciliada en La Grita, Municipio Jáuregui del estado Táchira, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, el día 11 de septiembre de 1997, según documento registrado bajo el N° 46, tomo 23-A de los respectivos de registro, en su carácter de arrendataria, representada por su presidente ciudadano R.A.S.C., titular de la cédula de identidad N° V-10.749.395, por DESALOJO (folios 1 al 6), que fue admitida a trámite el 6 de febrero de 2012, por el Juzgado de los Municipios Jáuregui, A.R.C., Seboruco, J.M.V. y F.d.M.d. la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el cual, en razón de la especialidad de la pretensión objeto de la demanda, como es el desalojo de inmueble destinado a comercio, dispuso que se siguiera por el procedimiento breve que prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código de Procedimiento Civil (folio 16).

La sentencia definitiva del juzgado a-quo:

En fecha 16 de mayo de 2013, el juzgado de los Municipios Jáuregui, A.R.C., Seboruco, J.M.V. y F.d.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó sentencia definitiva en la que declaró extinguida la relación arrendaticia entre las partes, ordenó a la demandada sociedad mercantil INDUSTRIAS LA MORITA C.A., hacer entrega a la ciudadana M.E.O.D.D. del inmueble, libre de personas y cosas, en el mismo estado de conservación y mantenimiento en que se encontraba al momento de suscribir el contrato, solvente con el pago de los servicios públicos y privados. Declaró improcedente el pago solicitado por la parte demandante por vía subsidiaria en concepto de compensación pecuniaria de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero-diciembre 2011 y enero y febrero de 2012; improcedente lo solicitado relativo a oficiar a la Alcaldía de la ciudad de La Grita para efectuar la regulación del alquiler del local comercial; ordenó a la demandante entregar a la sociedad mercantil INDUSTRIAS LA MORITA C.A. las facturas correspondientes por la prestación del servicio de arrendamiento (folios 114 al 129)

El recurso de apelación contra la sentencia definitiva:

En fecha 10 de junio de 2013, la abogada M.A.d.C., en su carácter de apoderada de la parte demandada, apeló de la sentencia definitiva dictada por el juzgado a quo en fecha 16 de mayo de 2013 (folio. 134). Y en fecha 28 de junio de 2013, el juzgado a quo dictó auto en el que oyó la apelación en ambos efectos (folio 139).

El trámite procesal en este Juzgado Superior:

En fecha 12 de junio de 2013, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial recibió previa distribución el presente expediente, le dio entrada e inventarió (folio 141).

Posteriormente, en fecha 17 de junio de 2013, esta Alzada dispuso el trámite legal para el recurso de apelación contra la sentencia definitiva del procedimiento breve y fijó el décimo día de despacho para dictar la sentencia (folio 142).

II

DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

Hechos fundamento de la pretensión alegados por la parte demandante:

1. - Que a partir del día 1° de enero de 2010, dio a título de arrendamiento a la sociedad mercantil INDUSTRIAS LA MORITA COMPAÑÍA ANÓNIMA, un local comercial de su propiedad, ubicado en El Surural, Municipio Jáuregui del estado Táchira, arrendamiento que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública de Seboruco, estado Táchira, el día 12 de abril de 2010, anotado bajo el N° 6, tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.

2. - Sostiene que, establecieron en el contrato de arrendamiento, entre otras, las siguientes cláusulas: que el inmueble arrendado se destinaría al uso comercial; que el canon de arrendamiento sería la suma de cinco mil bolívares mensuales (Bs. 5.000,00), que serían pagados por mensualidades adelantadas; que el plazo del contrato sería de un (1) año fijo, contado a partir del día 1° de enero de 2010, prorrogable por el mismo lapso; que a falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, se consideraría causa suficiente para que la arrendadora pudiere solicitar la resolución del contrato y la entrega del inmueble.

3. - Que vencido el plazo acordado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, la sociedad mercantil demandada continuó ocupando el inmueble arrendado, por lo que a su decir, se presume que el contrato de arrendamiento pasó a ser por tiempo indeterminado, tal como lo prevé el encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

4. - Que la arrendataria, de manera unilateral, sin causa que lo justifique, dejó de pagarle a la arrendadora, el canon de arrendamiento correspondiente a trece (13) mensualidades consecutivas, correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2011 y a los meses de enero y febrero de 2012, cada una de las cuales debió pagar el día 2 de cada uno de los meses, a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), lo que arroja un monto total de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00). Que conforme al literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado, cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Que por cuanto el contrato de arrendamiento pasó a ser por tiempo indeterminado, más el hecho de que la sociedad arrendataria dejó de pagarle el canon de arrendamiento correspondiente a trece (13) mensualidades consecutivas, configura los supuesto exigidos por el artículo 33 y 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para demandar, como en efecto lo hace el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Peticiones de la parte demandante:

Que en su carácter de arrendadora, demanda a la sociedad mercantil INDUSTRIAS LA MORITA COMPAÑÍA ANÓNIMA, ya identificada, en su condición de arrendataria del local comercial ubicado en el sector El Surural, jurisdicción del Municipio Jáuregui, Estado Táchira, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, por DESALOJO del inmueble suficientemente identificado, objeto de la relación arrendaticia. Pide que se haga entrega del mismo completamente desocupado de personas y bienes, en el mismo estado de uso y condiciones en que fue recibido al momento de celebrar el contrato.

Que por vía subsidiaria y por concepto de compensación pecuniaria le pague los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero de 2011, febrero 2011, marzo 2011, abril 2011, mayo 2011, junio 2011, julio 2011, agosto 2011, septiembre 2011, octubre 2011, noviembre 2011, diciembre 2011, enero 2012 y febrero 2012, que debió pagar el día 2 de cada mes, cada uno a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), por el uso del inmueble arrendado, que en su conjunto arroja la suma de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) por el uso del inmueble arrendado.

También reclama que se le pague por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria, la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), mensuales por el uso del inmueble que ocupa como arrendataria hasta que se produzca su entrega total y definitiva.

Alegatos de la parte demandada:

En el escrito de contestación de la demanda, admitió haber interrumpido o dejado de pagar los cánones de arrendamiento que alega la demandante, pero que lo hizo por justa causa, como es el hecho de que lleva varios años exigiéndole a la arrendadora, les expida las facturas correspondientes a los pagos de los cánones de arrendamiento mensual, conjuntamente con el desglose del impuesto al valor agregado “IVA”, que constituye un crédito fiscal para la empresa demandada; que le ha depositado en cuenta bancaria siempre el valor completo del alquiler, incluido en el valor del impuesto al valor agregado, y la arrendadora se ha negado expedir la factura legal.

Que a la fecha de la contestación de la demanda no debe nada por concepto de arrendamiento del local y que realizó consignación de alquileres en el tribunal a quo.

Solicitó se notificara a la demandante, para que consignara los instrumentos que demuestren los pagos efectuados al SENIAT del impuesto al valor agregado, sobre la prestación del servicio de arrendamiento del inmueble comercial que les tiene alquilado, según su decir, desde septiembre de 2004 y que se oficie al SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), con el fin de que dicho organismo certifique si la arrendadora viene contribuyendo formalmente, mes por mes, con el pago de su obligación.

Alega que en virtud de que el contrato de arrendamiento en su cláusula quinta, expresa entre otras cosas que el plazo del contrato sería de un (1) año fijo contado a partir del día 1° de enero de 2010, prorrogable por el mismo lapso, de donde se deduce que lo que rige es una relación inquilinaria que continua a tiempo determinado y no como lo presume el actor a tiempo indeterminado, invocando la aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; aduce que si la relación arrendaticia terminó el día 1° de enero de 2012, se inició la prórroga legal, por lo que impugna el procedimiento de desalojo, sosteniendo que ha debido instaurarse el de resolución y cumplimiento de contrato. Finalmente alega que no tiene ninguna deuda por alquileres insolutos o pendientes de pago, por lo que pide que, en todo caso se declare sin lugar la demanda de desalojo.

Peticiones de la parte demandada:

Que se declare inadmisible la demanda, por cuanto no puede demandarse el desalojo al ser el contrato de arrendamiento un contrato a tiempo determinado.

Que para el caso que sea admisible la demanda por desalojo, ésta sea declarada sin lugar, por cuanto se encuentra solvente en el pago.

Que se ordene a la parte demandante presentar los instrumentos concernientes al pago del IVA, correspondiente al servicio prestado por el alquiler.

Que se oficie al SENIAT para que certifique si la arrendadora ha pagado el impuesto.

Que se deduzca y declare en sentencia la carga de la obligación (sic) de los demandantes de pagar el respectivo impuesto, normado en la Ley del Impuesto al Valor Agregado.

Que se oficie a la Alcaldía de La Grita, Municipio Jáuregui, para que proceda a efectuar la regulación del alquiler local arrendado, con el objeto de determinar el valor real del inmueble, ya que la alcaldía les ha contestado que no tienen división o departamento para regular alquileres.

Síntesis de la controversia:

De acuerdo con lo expuesto en la demanda y en la contestación de la demanda, ambas partes están de acuerdo en la existencia del contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble descrito en autos y que se rige por lo establecido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública de Seboruco, de fecha 12 de abril de 2010, inserto bajo el N° 6, tomo 23 del libro de autenticaciones llevado por dicha notaría.

La parte demandada admitió haber interrumpido el pago de trece (13) cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2011 y enero y febrero de 2012 alegando una justa causa, por cuanto la arrendadora no le otorga los recibos de pago con el desglose del Impuesto al Valor Agregado (IVA).

El centro de la controversia lo constituye la causa de la interrupción en el pago de los trece cánones de arrendamiento por el arrendatario: desde el mes de enero de 2011 al mes de febrero de 2012 (ambos inclusive). Se trata de dilucidar, si es legal o no la causal alegada.

Y el otro aspecto controvertido central, es si el contrato de arrendamiento que rige la relación entre las partes es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.

La reducción del thema decidendum para el juez ad-quem

En cuanto a la pretensión de pago a título de indemnización de los cánones de arrendamiento adeudados por la parte demandada correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2011 y de enero y febrero de 2012, por la suma de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,oo) a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) cada mes, reclamados por el demandante en el libelo, la misma fue declarada improcedente en el punto segundo del dispositivo de la sentencia recurrida. Y en cuanto a la pretensión de pago a título de indemnización de los cánones de arrendamiento que se causaran durante el curso del juicio, el tribunal a-quo no hizo ningún pronunciamiento en su sentencia, incurriendo en el vicio de incongruencia negativa prevista en el numeral 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la parte afectada no ejerció recurso de apelación ni se adhirió al recurso de apelación ejercido por la parte demandada.

Ahora bien, la regla de la “prohibición de la reformatio in peius” (prohibición de reformar en perjuicio del apelante único), que es una manifestación de la regla técnica dispositiva, con la que se busca evitar un nuevo pronunciamiento que pudiera llevar a una decisión favorable al no recurrente y desfavorable al recurrente único, dando al no recurrente lo que no pidió en perjuicio del recurrente único, resultando una decisión paradójica que favorece al que no ejerció el recurso y se conformó con lo decidido y desfavoreciendo al que, inconforme con lo decidido, ejerció el recurso. Para que no ocurra esto, le está vedado a este Juzgado Superior pronunciarse, en razón a que la parte afectada por lo decidido respecto a estas pretensiones, se entiende que está conforme. Por lo que, este juzgador, en el dispositivo se limitará a reiterar lo decidido en primera instancia sobre la primera pretensión y omitirá cualquier pronunciamiento sobre la otra pretensión, dejando incólume sobre estos aspectos la decisión. Sin ponerle más ni menos.

III

MOTIVA

Calificación jurídica preliminar del asunto a decidir

Se trata de un procedimiento que tiene por objeto una pretensión de desalojo, originado por la falta de pago de cánones de arrendamiento y el cobro a título de daños y perjuicios equivalente a los cánones supuestamente adeudados, así como los que se sigan causando durante el curso del trámite procesal.

El marco jurídico que regula el asunto objeto del presente juicio:

El desalojo está previsto en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en los siguientes términos:

Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b y c de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales a las previstas en el presente artículo.

El desalojo, según lo afirma el autor G.G.Q., consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Vol. I. Universidad Católica A.B., Caracas, 2006. Pág 171)

La hipótesis general y abstracta que surge del marco jurídico aplicable:

De acuerdo con la regulación legal, para que prospere la demanda de desalojo de un inmueble arrendado, se requiere que se trate, de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado. Y que se configure, en el presente caso, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.

Análisis probatorio:

Pruebas presentadas por la parte demandante:

Del folio 11 al 15, original documento autenticado por ante la Notaría Pública de Seboruco, de fecha 12 de abril de 2010, inserto bajo el N° 6, tomo 23 del libro de autenticaciones llevado por dicha notaría, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto. Medio de prueba éste que confirma lo que quedó establecido por la contestación de la demandada: que la ciudadana M.E.O., dio en arrendamiento un local comercial de su propiedad, ubicado en el Surural, La Grita, Estado Táchira, a la sociedad mercantil INDUSTRIAS LA MORITA C.A. bajos las condiciones y modalidades establecidas en sus cláusulas.

Del folio 25 al 44, copia fotostática simple de la solicitud N° 1743, donde la sociedad mercantil Industrias La Morita C.A., realiza consignación de canon de arrendamiento en el Juzgado de los Municipios Jáuregui, A.R.C., Seboruco, J.M.V. y F.d.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 1 de marzo de 2012, las cuales fueron presentadas igualmente en copia fotostática certificada por la parte demandada, por tal motivo las mismas serán valoradas con las pruebas aportadas por el demandado.

Pruebas presentadas por la parte demandada:

A los folios 52 y 53, copia cliente de las planillas de depósito bancario realizado en la cuenta N° 0175-0039-81-0000042121 del Banco Bicentenario, Banco Universal, signadas con los N° 03846560 y N° 17959928, donde figura como titular la ciudadana M.O., por las sumas de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) y diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) respectivamente, los cuales se trata de instrumentos privados asimilables a los medios probatorios llamados tarjas, respecto de la cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, dichos depósitos fueron efectuados, el primero de los descritos por una persona cuyo nombre no aparece escrito claramente y el segundo aparece con el nombre del presidente de la sociedad mercantil demandada en la cuenta que la actora tiene en el Banco Bicentenario, Banco Universal, los cuales, conforme lo afirmado por la demandada corresponde al pago del canon de arrendamiento del inmueble arrendado de los meses de enero de 2011 el primero, septiembre y octubre de 2011 el segundo depósito, observando este Juzgador que el pago del canon correspondiente a los referidos meses, tal como lo señaló expresamente la demandada en la solicitud N° 1743, de consignación de canon de arrendamiento que cursa por el Tribunal de los Municipios Jáuregui, A.R.C., Seboruco, J.M.V. y F.d.M.d. esta Circunscripción Judicial, está incluido dentro de la suma de dinero de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) que depositó en la cuenta corriente manejada por el referido juzgado, hechos éstos que son totalmente contradictorios, ya que implicaría que la arrendataria pagó en (2) oportunidades el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, septiembre y octubre de 2011. Igualmente se evidencia que en el contrato de arrendamiento no se indicó expresamente que los pagos del canon se efectuarían en dicha cuenta, no habiéndose comprobado la relación de causalidad entre tales depósitos y los cánones de arrendamiento por el inmueble arrendado a que se refiere la presente causa. Por lo cual, este juzgador considera que tales instrumentos no aportan mérito probatorio para demostrar el pago alegado por la parte demandada. Y así se decide.

Del folio 55 al 82, copia fotostática certificada, de la solicitud N° 1743, donde la sociedad mercantil Industrias La Morita C.A., realiza consignación de canon de arrendamiento en el Juzgado de los Municipios Jáuregui, A.R.C., Seboruco, J.M.V. y F.d.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 1 de marzo de 2012, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto este Tribunal Superior le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe que la sociedad mercantil Industrias La Morita C.A., consignó la suma de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), por concepto del pago del canon de arrendamiento de trece (13) meses de arrendamiento a un valor de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), más siete mil ochocientos bolívares (Bs. 7.800,00) que corresponden al impuesto al valor agregado “IVA”, dicho valor corresponde al pago del canon de arrendamiento mensual de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2011, enero y febrero de 2012, períodos comprendidos entre el 1° al 30 de cada mes.

Del folio 83 al 91, copia cliente de las planillas de depósitos números 24800245, 11165270, 15487788,30972535, 16045309, 16047554, 25418439, 25422523, 11165334, 11165322, 02590238, 010749995, 15474749, 02590237, 11165337, 11165278 realizados en la entidad bancaria Banfoandes, Banco Universal, en la cuenta N° 0007-0039-81-0000042121, donde figura como titular la ciudadana M.O., de fechas 6 de enero de 2010, 9 de julio de 2010, 3 de agosto de 2010, 13 de octubre de 2010, 13 de octubre de 2010, 16 de noviembre de 2010, 17 de diciembre de 2010, 20 de enero de 2009, 27 de febrero de 2009, 07 de mayo de 2009, 17 de junio de 2009, 8 de julio de 2009, 11 de agosto de 2009, 6 de octubre de 2009, 8 de diciembre de 2009, por las sumas de bolívares: 6.000,00, 4.000,00, 8.000,00, 4.000,00, 8.000,00, 5.000,00, 5.000,00, 5.000,00, 5.000,00, 5.000,00, 2.200,00, 2.200,00, 8.000,00, 4.000,00, 4.200,00, 4.000,00, 4.000,00 y 4.000,00 respectivamente, los cuales no la aprecia ni valora el Tribunal, por ser medio de prueba impertinentes, ya que no prestan ningún mérito para comprobar los hechos controvertidos. Y así se decide.

Conclusión del análisis probatorio:

Quedó establecido que en fecha 12 de abril de 2010, M.E.O., suscribió CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con la sociedad Mercantil INDUSTRIAS LA MORITA C.A., representada por el ciudadano R.A.S.C., en su carácter de Presidente, el cual en su cláusula quinta textualmente establece lo siguiente: “…El término del arrendamiento es por el lapso de un (01) año fijo prorrogable por el mismo lapso, contados a partir del 01 de enero de 2010 y si EL ARRENDATARIO no ha desocupado o entregado el inmueble al término de este contrato, no implica en modo alguno que el mismo se prorrogue por tácita reconducción, pudiendo prorrogarse a voluntad de ambas partes, siempre y cuando se haga por escrito con un (1) mes de anticipación al vencimiento del mismo.

Quedó establecido que, la demandada para la fecha de la interposición de la demanda, esto es, para el 2 de febrero de 2012, había dejado de pagar 13 cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2011, así como los cánones de enero y febrero de 2012.

Quedó establecido que la sociedad mercantil INDUSTRIAS LA MORITA C.A., realizó consignación de los cánones de arrendamiento de trece (13) meses, correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2011 y de enero y febrero de 2012 ante el Juzgado de los Municipios Jáuregui, A.R.C., Seboruco, J.M.V. y F.d.M.d. esta Circunscripción Judicial, en fecha 1 de marzo de 2012, es decir en fecha posterior a la interposición y a la admisión de la demanda de desalojo de fecha 6 de febrero de 2012.

Relación entre el supuesto general y abstracto legal y el hecho específico.

De acuerdo con lo probado, y las disposiciones legales, que regulan el desalojo, se debe determinar si el contrato al vencimiento del plazo, pasó a ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado o si por el contrario siguió siendo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en el que operó la prórroga legal a favor del arrendatario.

Al respecto es importante destacar, a juzgar por los hechos alegados y establecidos, que la relación arrendaticia comenzó al suscribir las partes contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por el lapso de un año fijo prorrogable por el mismo lapso, contados a partir del 01 de enero de 2010, habiendo sido establecido en la cláusula quinta del referido contrato, que si el arrendatario no desocupaba o entregaba el inmueble al término del contrato, no implicaba en modo alguno que el mismo se prorrogara por tácita reconducción, pudiendo prorrogarse a voluntad de ambas partes, siempre y cuando se hiciera por escrito con un (1) mes de anticipación del vencimiento del mismo, es decir que dicha prórroga debió efectuarse el 01 de diciembre de 2010, no constando en el expediente la expresión de la voluntad de ambas partes de querer prorrogarlo.

Igualmente se evidencia de las actas del expediente y de lo afirmado por las partes, que al vencimiento del término previsto en la cláusula quinta del contrato, o sea, después del 1 de enero de 2011, la arrendataria continuó en posesión del inmueble y el arrendador no desplegó ninguna acción para lograr que la sociedad mercantil demandada desalojara el inmueble dado en arrendamiento, de lo que resulta aplicable lo previsto en el Código Civil en su artículo 1.600 el cual expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

De lo que se concluye, que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, tal como lo realizó la ciudadana M.E.O.d.D. y no como refiere la representación de la parte demandada, que debió instaurarse la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento.

Dilucidado que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes pasó a ser a tiempo indeterminado, corresponde ahora determinar si el demandado se encontraba insolvente al momento de interponerse la demanda, es decir si resulta aplicable la causal de desalojo prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegada por la parte demandante.

Al respecto, quedó establecida la interrupción en el pago de los cánones de arrendamiento durante trece (13) meses: desde enero de 2011 a febrero de 2012 (ambos inclusive). Ahora bien, la parte demandada, alega que fue por justa causa, debido al incumplimiento de una de las obligaciones a cargo del arrendador, lo cual se enmarca dentro de la excepción de contrato no cumplido, conocido como la de ”non adimpleti contractus”.

Queda entonces por dilucidar, si el hecho alegado por la parte demandada, constituye una causa legal que justifique su negativa para cumplir con el pago de los cánones. En este sentido el artículo 1.168 del Código Civil establece: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” Considera este Juzgador, siguiendo la prestigiosa doctrina del profesor J.M.O., (Doctrina General del Contrato 4ª edición. Caracas 2006. Págs. 770 a 773) que para la procedencia de esta excepción, -entre otras condiciones- debe haber una proporcionalidad en las obligaciones incumplidas. “Ello no significa que ambos incumplimientos deban ser de la misma magnitud, sino que –como hoy dice el artículo 1460 del Código italiano de 1942- , la negativa del excipienes a cumplir no aparezca ser contraria a la buena fe objetiva.” Y en el caso sub-examine, no obstante que es una de las obligaciones a cargo del arrendador otorgar el recibo correspondiente de pago, existe una desproporción entre el presunto incumplimiento de obligación que por parte de el arrendador y la que dejó de cumplir durante trece meses el arrendatario, ya que la obligación fundamental del arrendador era proporcionar el goce y uso pacífico de la cosa y ha quedado demostrado el cumplimiento de esa obligación, mientras que el arrendatario ha dejado de cumplir durante trece meses el cumplimiento de su principal obligación, como es la de pagar los cánones de arrendamiento, en una circunstancias que le permitían al arrendatario, efectuar la consignación inquilinaria a través de un trámite expedito y gratuito, previsto en los artículos 53 a 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con posibilidad, incluso, de obtener comprobante del pago, como lo prevé el primer aparte del artículo 53 establece que ”El juez dará al interesado comprobante de la consignación…” y el artículo 56 ejusdem: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario….”. Ha podido, pues, el arrendatario consignar los cánones de arrendamiento y el monto del IVA y exigirle al tribunal de la consignación, que le expida recibo, desglosado el monto por concepto de canon y el monto por concepto de IVA. Por consiguiente, no encuentra justificado este Tribunal Superior el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento durante trece (13) meses. Y siendo así, es te Juzgado tiene por configurada la causal del literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, que el arrendatario dejó de pagar dos mensualidades consecutivas y en el presenta caso, dejó de pagar trece (13) mensualidades: las correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2011 y las de enero y febrero de 2012, que fueron consignadas el día 1 de marzo de 2012.

Y como quedó demostrado que, la consignación, de los cánones correspondientes a los trece meses, se efectuó el día 1 de marzo de 2012, resulta a todas luces evidente que la sociedad mercantil demandada realizó tal consignación fuera del lapso previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. A más de ello, la consignación la hizo luego del auto de admisión de la demanda, cuando no tienen ningún efecto los cambios que se produzcan en la situación de hecho que de algún modo puedan alterar el elemento objetivo de la pretensión, de acuerdo con nuestro sistema procesal civil.

Por tanto, cumplidos los presupuestos establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe prosperar la pretensión de desalojo impetrada y así será decidido de manera expresa en el dispositivo.

En cuanto a las solicitudes realizadas por la representación de la parte demandada en su escrito de contestación, para que se ordene a la parte demandante que presente los instrumentos concernientes al pago del impuesto al valor agregado “IVA”, correspondiente al servicio prestado por el alquiler del local objeto del presente juicio, lo cual es una suerte de prueba de exhibición de documento que se encuentra en poder de la parte contraria. Sobre lo cual, no hubo pronunciamiento del tribunal de la causa. Y en cuanto a la solicitud para que se oficiara al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a los fines de que dicho organismo certifique si la arrendadora ha pagado formal y legalmente el Impuesto al Valor Agregado “IVA”, lo cual es una suerte de prueba de informes. No debiendo haber sido admisibles ninguna de las dos, por ser ostensiblemente impertinentes ya que no guardaban relación con los hechos controvertidos fundamento de la pretensión y de la excepción. Sin embargo, respecto de estos medios de prueba promovidos tampoco hubo pronunciamiento en el auto de providenciación de las pruebas, por lo que, conforme a lo establecido en el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil se debieron tener por admitidas las mismas, empero la parte demandada en el lapso de evacuación, no solicitó se fijara la intimación del demandante ni el libramiento del oficio correspondiente dirigido al SENIAT, por lo que se tienen por desistidas. Y en todo caso, tales medios de prueba, aun y cuando hubiesen sido evacuados, no prestaban mérito probatorio a los hechos debatidos. Y así se decide.

No obstante lo anterior, ante la posibilidad de resultar afectados los intereses del Fisco Nacional, este Juzgado Superior, dispone ordenar al juez de la causa para que oficie a la División de Fiscalización del SENIAT, informando de la situación denunciada por la parte demandada en esta causa a fin de que, si este órgano administrativo lo estima procedente, realice una fiscalización y determine si la parte demandante ha dejado de enterar al fisco el IVA causado por el arrendamiento referido.

Por último, en cuanto a la solicitud para que se oficiara a la Alcaldía del Municipio Jáuregui, a fin de que procediera a efectuar la regulación del alquiler del local comercial arrendado por la parte demandada, con el objeto de determinar el valor real y legal del canon de arrendamiento de dicho local. Tal solicitud es improcedente en el marco de este procedimiento y bajo la competencia de los jueces civiles, ya que, la regulación de los cánones de arrendamiento tiene previsto un procedimiento autónomo establecido en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante solicitud escrita, en sede administrativa. Y así se decide.

Y aunque no consta en autos la negativa de la Alcaldía del municipio Jáuregui del estado Táchira a tramitar la solicitud regulación de alquileres, sin embargo, ante la posibilidad de negarse el acceso a la justicia en sede administrativa a la parte demandada, este Juzgado Superior, extremando su deber, hace saber a la parte demandada que, en la eventualidad de una situación como la denunciada, el numeral 4 del artículo 25 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa, prevé el llamado recurso o acción de abstención o carencia, contra la negativa de las autoridades estadales o municipales a cumplir los actos a que estén obligadas por la ley. Siendo competente para ello, el Juzgado Superior Estadal de la jurisdicción contencioso administrativa, y tramitándose según el procedimiento establecido en el artículo 65 de la mencionada Ley.

IV

DISPOSITIVA

En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: