Decisión nº 093-M-25-05-15 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 25 de Mayo de 2015

Fecha de Resolución25 de Mayo de 2015
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores
PonenteAnaid Carolina Hernandez
ProcedimientoDesalojo (Apelacion)

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO

Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5741

DEMANDANTE: M.A.R.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.022.912.

APODERADOS JUDICIALES: F.Y.P. y J.E.V.P., abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.383 y 18.999, respectivamente.

DEMANDADO: Sociedad Mercantil “ALGO MAS QUE POLLOS, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 16 de abril de 2001, bajo el Nº 79, Tomo 5-A, domiciliada en la calle Colon, cruce con calle Churuguara, en la ciudad de Coro, Municipio M.d.E.F., siendo representada legalmente por los ciudadanos WILLILAM A.G. y R.M.T.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.475.831 y 7.497.738.

APODERADOS JUDICIALES: V.G. e I.C., abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 68.730 y 97.890, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones, en virtud de la apelación ejercida por el abogado V.G., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil “ALGO MAS QUE POLLOS” C.A., contra la sentencia de fecha 18 de diciembre de 2014, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, contentivo del juicio de DESALOJO, seguido por el ciudadano M.A.R.N., contra el apelante.

Cursa a los folios 1 al 7, escrito de demanda presentada por el abogado J.E.V., procediendo como apoderado judicial especial del ciudadano M.A.R.N.. En el referido escrito libelar alega los siguientes hechos: 1) Que su poderdante es el legítimo propietario de un local comercial, ubicado en la calle Colon, cruce con calle Churuguara, en la ciudad de Coro, Municipio M.d.e.F., encontrándose enclavado sobre una parcela de terreno también de su propiedad constante de ochenta metros cuadrados (80Mts2) de superficie, teniendo los siguientes linderos: Norte: Casa solar que es o fue de A.S. y Romelo Sánchez; Sur: Calle Churuguara; Este: Calle Colon que es su frente; y Oeste: Casa solar que es o fue de la ciudadana C.M.G.; 2) Que el inmueble le pertenece por haberlo adquirido en compra a la ciudadana N.D.C.L.G., en fecha 27 de junio de 2012, según documento de venta que fuera en un principio debidamente autenticado en la Notaría Pública de la ciudad de Coro, en fecha 27 de junio de 2012, bajo el Nº 14, Tomo 110, y posteriormente protocolizado en el Registro Público Municipio Miranda estado Falcón, en fecha 5 de junio de 2014, bajo el Nº 2014.770, asiento registral Nº 3 del Inmueble matriculado con el Nº 338.9.10.3.626, que acompaña en el libelo de la demanda. Que la antigua propietaria había celebrado desde el año 2001, contrato de arrendamiento sobre el aludido local comercial con la sociedad mercantil “ALGO MAS QUE POLLOS”, C.A., la mencionada relación arrendaticia entre la citada empresa y la precitada ciudadana N.G. discurrió con absoluta normalidad siendo en un principio un contrato a termino fijo para después convertirse en un contrato a tiempo indeterminado, dadas las constantes prórrogas acontecidas en la mencionada relación contractual, es decir; operando en este sentido la llamada “tacita reconduction contractual”; 3) Que la antigua propietaria del mencionado local comercial quería disponer de la venta del precitado inmueble, correspondiéndole entonces a la sociedad mercantil “ALGO MAS QUE POLLOS”, C.A., el ejercicio del derecho a comprar con absoluta preferencia el mencionado local comercial, todo ello en atención a los derechos que le abriga a su favor la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 2 de febrero de 2012, fue colocada por distribución la solicitud de la debida notificación judicial que se realizaría a la mencionada empresa, la cual dentro de su contenido se expresan de manera precisa e indubitable las condiciones de la venta que le ofreciera la antigua propietaria del mencionado inmueble, por otra parte, quedó debidamente expresado en la señalada solicitud de notificación judicial que se le hacía conocimiento a la precitada empresa arrendataria de que a pesar de que se encontraba insolvente en el pago de los cánones del mencionado local, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a partir de la fecha cierta del presente ofrecimiento, transcurrido ese termino sin que hubiese aceptado el presente ofrecimiento, quedara en libertad de dar en venta el preseñalado local comercial a terceros; 4) Que en fecha 16 de marzo de 2012 la ciudadana R.M.T., quedó debida y legalmente notificada del citado ofrecimiento de venta del local comercial y dada su condición de Presidenta de la sociedad mercantil “ALGO MAS QUE POLLOS”, C.A., se encuentra capacitada legalmente para representar legítimamente a la compañía ante terceros, tal como se dispone en el articulo 6 de los estatutos sociales de la mencionada compañía, dentro de la misma fecha señalada anteriormente, comenzó a discurrir para la precitada empresa el termino de los quince (15) días calendario que se le otorgaron para que manifestara en forma indubitable, su aceptación o rechazo al ofrecimiento en venta que se le había hecho bajo la notificación judicial y así pasados como fueron tres (3) meses y once (11) días y por cuanto era más que evidente la negativa que tácitamente se había denotado por parte de la precitada empresa arrendataria, se optó por cederle a su mandante en venta el precitado local comercial que hasta el día de hoy mantiene la precitada empresa usufructuándolo en calidad de arrendataria; que su poderista adquirió el local comercial anteriormente descrito en fecha 27 de junio de 2012, su deseo era que el mencionado inmueble se lo entregará la vendedora libre de personas, cosas y bienes, pero dado que la empresa arrendataria continuaba ocupando el mismo en calidad de arrendataria y que a pesar de encontrarse insolvente como se encontraba con el pago de cánones de arrendamientos se dispuso nuevamente en notificarla a los fines de que ejerciera la prorroga legal obligatoria que finalizaría en fecha 15 de julio de 2014, y que el canon de arrendamiento sería de tres mil (Bs. 3.000,00) para el primer año (2013) y cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) para el segundo año (2014) de dicha notificación judicial quedó legalmente notificada la empresa arrendataria a través de sus genuinos representantes legales para el día 9 de octubre de 2012, según se evidencia de la solicitud de notificación judicial signada con el Nº 7776-12, llevada en los archivos del Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio M.d.e.F., en tal sentido, expone que nuevamente incumple la empresa con sus obligaciones legales dado que tampoco han cancelado el canon de arrendamiento desde las citadas fechas y hasta el presente perdiendo así el beneficio de la prorroga legal obligatoria a tenor de los dispuesto en el articulo 40 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que traen como consecuencia la perdida fatal para ellos de poder ejercerlo; 5) Que los ciudadanos W.A.G. y R.M.T.S., quedaron igualmente notificados de la venta que se le hiciese a mi poderdante del mencionado local comercial que hasta el día de hoy siguen usufructuándolo en calidad de arrendataria, sin que hayan cancelado los cánones de arrendamientos acordados a tal fin. Que para el momento en que se interpone la presente acción judicial la precitada arrendataria del mencionado local comercial adeuda la cantidad de sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 68.000.00) discriminados así: doce (12) mensualidades a razón de Bs. 3.000,00 cada una y ocho (8) mensualidades a razón de Bs. 4.000,00 cada una; que la empresa arrendataria ha dejado de cancelar veinte (20) mensualidades, es por lo que interponen la presente acción por desalojo en contra de la precitada empresa “ALGO MAS QUE POLLOS”, C.A. Fundamentó la pretensión de la demanda en los siguientes artículos: 18, 38, y 40 del novísimo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los artículos 1159, 1160, 1264, 1167 del Código Civil. Estimó la presente acción en la cantidad de: sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 68.000,00) equivalentes a quinientos treinta y cinco con cuarenta y tres unidades tributarias (535.43 U.T). Anexos consignados de folio 8 al 140.

En fecha 21 de julio de 2014, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada. (f. 142).

Mediante diligencia de fecha 29 de julio de 2014, suscrita por el Alguacil del Tribunal de la causa en la cual consigna recibo de citación para ser entregado a la empresa “ALGO MAS QUE POLLOS, C.A.”, o a unos de sus representantes legales, de tal manera entrevistándose con el ciudadano W.A.G., representante legal de la misma se negó a firmar y manifestó que iba a consultar con su abogado. (f.145).

Riela al folio 159, diligencia suscrita por el Alguacil del tribunal de la causa en la cual consignó boleta de notificación para ser entregada a la empresa “ALGO MAS QUE POLLOS, C.A.”, siendo debidamente firmada por sus representantes legales.

Del folio 161 al 163; escrito de contestación de demanda de fecha 1° de octubre de 2014, presentado por la ciudadana R.M.T.S., en su carácter de representante legal de la empresa demandada, debidamente asistida por el abogado I.C., mediante la cual alegan la falta de cualidad del demandante conforme al artículo 361 del Código de procedimiento Civil, al estar la acción interpuesta en fecha 16 de julio de 2014, por el ciudadano M.A.R.N., en su carácter de propietario desde 5-6-2014 del inmueble presuntamente dado en arrendamiento por tiempo indeterminado por la ciudadana N.d.C.L.G. a la empresa ALGO MAS QUE POLLOS COMPAÑÍA ANÓNIMA, desde hace más de trece años y que se mantiene a la presente fecha, tal como lo confirma el demandante, de lo que deviene su falta de cualidad para exigirle a su mandante el pago de suma de dinero alguna en concepto de cánones de arrendamiento desde octubre de 2012 a la presente fecha, y menos aún para exigir la desocupación del inmueble que ostenta su representada en calidad de arrendataria y cumplidora de todas sus obligaciones contractuales, pues él no es, su arrendador. Alega la parte demandada de la contestación al fondo de la demanda que: Niegan, rechazan y contradicen que el ciudadano M.A.R.N., tenga derecho a exigirle la desocupación del local comercial que ocupa como arrendatario desde hace poco más de trece años, ya que no tiene frente a su representada, la cualidad de arrendador, asimismo de exigirle el pago de la cantidad de sesenta y ocho mil bolívares por concepto de cánones de arrendamiento; niegan, rechazan y contradicen que ocupó un local inmueble de características, medidas, linderos, y ubicación señalados en el escrito de demanda que hayan sido o siendo propiedad del actor y por último niega, rechaza y contradice que su representada haya sido arrendataria de la ciudadana N.d.C.L.G.d. un inmueble de las características, medidas, linderos, y ubicación señalados en el escrito de demanda, por más de trece años. Agregado al expediente por auto de fecha 1° de enero de 2014. (f.164).

En fecha 3 de octubre de 2014, el Tribunal de la causa fija la Audiencia Preliminar para el cuarto día de despacho siguiente a ese, a las 09:30 a.m. (f. 165).

Cursa al folio 166, diligencia de fecha 8 de octubre de 2014, suscrita por el ciudadano W.A.G. en la cual otorga Poder Apud-Acta, a los abogados V.G. e I.C..

Consta al folio 167 al 170, en fecha 9 de octubre de 2014, se celebró la audiencia preliminar en el presente juicio, con asistencia de las partes.

Por auto de fecha 9 de octubre de 2014, el Tribunal de la causa agregó el escrito consignado en la audiencia preliminar por el abogado F.I.P. (f.174).

En fecha 14 de octubre de 2014, El Tribunal de la causa dictó auto donde estableció los límites de la controversia en los siguientes términos: 1.- Aquellos que han sido rechazados por la parte demandada, sobre que el demandante no posee la cualidad de arrendador del local comercial del cual se pretende el desalojo. 2.- que el demando esta solvente o no en los cánones de arrendamientos que se le señalan como son desde el día 9 de octubre de 2012 hasta la fecha de la interposición de la demanda. (f. 176).

Consta al folio 177 al 193, escrito de promoción de pruebas y anexos presentado por el abogado F.I.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora. Agregado al expediente por auto de fecha 23 de octubre de 2014 (f.194).

Mediante auto de fecha en fecha 30 de octubre de 2014, El Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte actora y fijó un lapso de diez días de despacho siguientes a éste para su evacuación. (f. 195 y 196).

En fecha 17 de noviembre de 2014, el Tribunal fijó la Audiencia de Juicio, para el décimo quinto (15º) día de despacho siguiente a éste, a las 9:00 a.m. (f. 203).

Por diligencia de fecha 19 de diciembre de 2014, suscrita por el alguacil del Tribunal de la causa en la cual consigna boleta de Intimación para ser entregada a la empresa “ALGO MAS QUE POLLO C.A”, siendo debidamente firmada por su apoderado judicial, abogado I.C.. (f. 206).

En fecha 10 de diciembre de 2014, se celebró la audiencia oral y pública con asistencia de las partes, a través de sus apoderados judiciales, en consecuencia, se procedió a realizar el debate oral; ahora bien, el Tribunal de la causa verificando que los limites de la controversia de esta acción tal como se plasmó en auto de fecha 14 de octubre de 2014, versaba sobre la solvencia o no de los cánones de arrendamientos desde el día 9 de octubre de 2012, hasta la fecha de la interposición de la demanda, verifica con las probanzas evacuadas en la audiencia y las presentadas durante todo el proceso que no hay prueba que revierta los alegatos señalados por el actor en cuanto a la insolvencia, ya que la parte demandada en la etapa probatoria no presento prueba alguna para desvirtuar lo alegado por el demandante, todo lo contrario las pruebas invocadas por la parte actora como seria la prueba de informe en la cual solicitan información a los Juzgado Segundo y Tercero de Municipio Miranda y Ejecutor de Medida de la Circunscripción Judicial del estado Falcón de la existencia o no de un procedimiento consignatario de pago de cánones de arrendamiento aperturada por la empresa “Algo Mas Que Pollo, C.A”, a favor del ciudadano M.A.R.N. o a favor de la ciudadana N.d.C.L.G., evidenciándose en las respuestas dada por cada Juzgado que en dichos despachos no cursa ningún expediente relacionado a lo solicitado; quedando evidenciado de esta manera la insolvencia por parte de la empresa demanda, concluida la misma, se leyó el dispositivo del fallo (f. 207 al 211). En consecuencia, el Tribunal de la causa declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO (LOCAL COMERCIAL) intentada por el ciudadano M.A.R.N., en contra de la empresa “ALGO MAS QUE POLLOS, C.A” (f.212 y 213).

Del folio 214 al 218, consta sentencia de fecha 18 de diciembre de 2014, donde el Tribunal de la causa declara Con lugar la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO (LOCAL COMERCIAL), intentada por el ciudadano M.A.R.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.022.912 representado judicialmente por los Abogados J.E.V.P. y F.Y.P., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros 18.999 y 28.383 respectivamente; en contra de la empresa “ALGO MAS QUE POLLOS” COMPAÑÍA ANONIMA representada legalmente por los ciudadanos W.A.G. y/o R.M.T.S., y acordó: PRIMERO: La DESOCUPACION DEL INMUEBLE ARRENDADO, constituida por un Local Comercial ubicado en la calle colon cruce con calle churuguara, en la ciudad de Coro, Municipio M.d.E.F.; el cual se encuentra enclavado sobre una parcela de terreno constante de ochenta metros cuadrados (80 Mts2) de superficie, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Casa y solar que es o fue de A.S. y Romelo Sánchez; SUR: Calle Churuguara; ESTE: Calle Colon que es su frente; y OESTE: Casa y solar que es o fue de la ciudadana C.G.. Y en consecuencia, la parte demandada, haga la entrega material del mencionado inmueble al ciudadano M.A.R.N., parte accionante; SEGUNDO: El pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de octubre del 2012 hasta el mes de Junio de 2014 que corresponde a veinte (20) mensualidades, haciendo un total de SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 68.000,00), discriminados así: los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2012; y desde el mes de enero a el mes de octubre de 2013, a razón de tres mil bolívares, (Bs. 3.000,00) cada uno; y los meses de noviembre y diciembre de 2013; enero hasta el mes de junio del presente año 2014, a razón de cuatro mil bolívares, (Bs. 4.000,00) cada uno. E igualmente, el pago de los cánones de arrendamientos que se sigan produciendo hasta la entrega total y definitiva del mencionado inmueble y; TERCERO: Se CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado plenamente vencido.

Por diligencia de fecha 9 de enero de 2015, suscrita por el abogado V.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apela de la decisión del Tribunal a quo. (f.219).

Al folio 220, auto de fecha 14 de enero de 2015, en donde el Tribunal a quo, oye la referida apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente a este Tribunal Superior, ejecutado por oficio Nº 2510-018.

Este Tribunal Superior da por recibido el presente expediente en fecha 19 de enero de 2015, de conformidad con el procedimiento de segunda instancia para el juicio breve según el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el décimo (10) día de despacho para sentenciar, sin informes. Dentro de ese lapso, las partes podrán promover pruebas a que se refiere el artículo 520 eiusdem (f. 223).

Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

En el presente caso, el apoderado judicial de la parte actora alega que su poderdante es legítimo propietario de un local comercial, por haberlo adquirido en compra a la ciudadana N.D.C.L.G.; que la antigua propietaria había celebrado desde el año 2001, contrato de arrendamiento sobre el aludido local comercial con la sociedad mercantil ALGO MAS QUE POLLO, C.A.; que la antigua propietaria quería disponer de la venta del precitado inmueble, por lo que se lo ofreció en venta a sus inquilinos, que dejó transcurrir la prórroga legal para que la arrendataria le entregara el inmueble, a los fines de dar cumplimiento con la Ley; que la antigua propietaria optó por cederle a su mandante en venta el precitado local comercial que hasta el día de hoy mantiene la precitada empresa usufructuándolo en calidad de arrendataria, que a pesar que su poderdista adquirió el local comercial en fecha 27 de junio de 2012, la empresa arrendada se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual, demanda el desalojo inmobiliario por falta de pago, y pretende el desalojo y el pago de los cánones de arrendamientos insolutos desde el mes de octubre de 2012 hasta la fecha. Por su parte la representación judicial de la parte demandada niega, rechaza y contradice que el ciudadano M.A.R.N., tenga derecho a exigirle la desocupación del local comercial que ocupa como arrendatario desde hace poco más de trece años, ya que no tiene frente a su representada, la cualidad de arrendador, asimismo de exigirle el pago de la cantidad de sesenta y ocho mil bolívares por concepto de cánones de arrendamiento. Por otra parte niega, rechaza y contradice que ocupó un local inmueble de características, medidas, linderos, y ubicación señalados en el escrito de demanda que hayan sido o siendo propiedad del actor y por último niega, rechaza y contradice que su representada haya sido arrendataria de la ciudadana N.d.C.L.G.d. un inmueble de las características, medidas, linderos, y ubicación señalados en el escrito de demanda, por más de trece años.

A los fines de demostrar sus respectivos alegatos, las partes promovieron las siguientes pruebas:

Pruebas promovidas por la parte demandante:

  1. - Documento registrado por ante el Registro Público del Municipio M.d.e.F., de fecha 5 de junio de 2014, inscrito bajo el número 2014.770, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 338.9.10.3.626 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014, mediante el cual la ciudadana N.D.C.L.G. da en venta al ciudadano M.A.R.N. un local comercial que consta de ochenta metros cuadrados (80 M2), signado con el N° 3, planta baja del edificio “Margarita”, ubicado en la Calle Colón cruce con calle Churuguara de la ciudad de Coro, Parroquia S.A., Municipio M.d.e.F., el cual es el objeto de la controversia (f. 16 al 22). A este documento público se le concede pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar que el demandante de autos es el propietario del referido inmueble.

  2. - Planilla del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), correspondiente a Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles correspondiente a la venta del inmueble objeto del litigio (f. 30). Este documento público administrativo, surte prueba conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar el pago de los correspondientes impuestos por la venta del referido inmueble.

  3. - Notificación judicial signada con el Nº 7690-12 llevada por el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio M.d.E.F. (f. 34 al 58). Estas actuaciones judiciales, se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil, demostrándose con ellas que la ciudadana N.D.C.L.G. ofreció en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, a la empresa “ALGO MAS QUE POLLOS, COMPAÑÍA ANÓNIMA” representada por los ciudadanos R.M.T.S. y W.A.G., en razón de agotar la preferencia ofertiva del inmueble ubicado en la Calle Colón cruce con calle Churuguara de la ciudad de Coro, Parroquia S.A., Municipio M.d.e.F., signado con el N° 3, planta baja del edificio Margarita, el cual la mencionada empresa ocupa en su condición de arrendataria; la cual fue practicada en fecha 16 de marzo de 2012.

  4. - Notificación judicial signada con el Nº 7779-12 llevada por el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio M.d.E.F. (f. 118 al 142). Estas actuaciones judiciales, se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil, demostrándose con ellas que la ciudadana N.D.C.L.G. notificó a la empresa “ALGO MAS QUE POLLOS, COMPAÑÍA ANÓNIMA” representada por los ciudadanos R.M.T.S. y W.A.G., que habiéndoles ofrecido en venta el referido inmueble que ocupan en calidad de arrendataria, aún cuando no se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; y que no habiendo sido notificada su aceptación o rechazo a la oferta hecha, y que transcurrido el término sin que la arrendataria hubiere aceptado el ofrecimiento, quedó en libertad de dar en venta el mismo a un tercero, indicando que como efectivamente lo hizo al ciudadano M.A.R.N.; quienes se dieron por notificados en fecha 25 de julio de 2012 (f. 137).

  5. - Notificación judicial signada con el Nº 7776-2012 llevada por el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio M.d.E.F. (f. 59 al 117), mediante la cual la ciudadana N.D.C.L.D.G. notificó judicialmente a la empresa “ALGO MAS QUE POLLOS, COMPAÑÍA ANÓNIMA” representada por los ciudadanos R.M.T.S. y W.A.G., que por cuanto el contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado es por el termino de un (1) año fijo, comprendido desde el 15 de julio de 2011 hasta el 15 de julio de 2012 está próximo a vencer, su voluntad de no celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que comenzará a correr el lapso de prórroga legal por un lapso de dos (2) años, aún cuando está incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, fijando el canon de arrendamiento mensual de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) el primer año, y de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) para el segundo año, y que para la fecha de entrega del inmueble debe entregarlo libre de personas y bienes; notificación esta practicada en fecha 09/10/2012 (f. 112-114).

  6. - Exhibición de los siguientes documentos: a) Boleta de Notificación de fecha 10 de febrero de 2012 que es uno de los recaudos contenido en la Notificación Judicial de la solicitud Nº 7.690-2012 llevado por el Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio M.d.E.F.; b) Copia certificada del Documento autenticado por la Notaria Pública de la ciudad de Coro del Estado Falcón de fecha 27 de Junio de 2012, autenticado bajo el Nº 14, Tomo 10 y c) Boleta de Notificación de fecha 06 de julio de 2012 librada por este Juzgado el cual riela en el folio 139 de la presente causa. Prueba ésta que no obstante haber sido admitida, durante la audiencia oral y pública, no fueron exhibidos, manifestando el apoderado de la parte demandada que no tiene ninguna oposición para que se tenga como cierto el contenido de dichos documentos presentados en copia por la parte demandante; por lo que conforme al artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como exacto el texto de los documentos promovidos.

  7. - Informe a los Juzgados Segundo y Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio M.d.E.F., sobre la existencia o no de un procedimiento consignatorio aperturado por parte de la parte demandada Algo Mas que Pollo C.A., a favor de M.A.R.N., cedula de identidad Nº V.- 11.022.912 o N.D.C.L.G. cedula de identidad Nº V.- 11.566.014. Pruebas evacuadas mediante oficios Nros. 426-2014 y 461-2014, respectivamente, en los que ambos Tribunales Ordinarios y Ejecutores de Medidas informan que no cursa expediente relacionado con procedimiento consignatario de pago de canon de arrendamiento.

Vistas y analizadas las anteriores pruebas, se observa que el Tribunal a quo, en la decisión apelada de fecha 18 de diciembre de 2014, se pronunció de la siguiente manera:

(…) se verifica con las probanzas evacuadas en esta audiencia y presentadas durante todo el proceso que no hay prueba que revierta los alegatos señalados por el actor en cuanto a la insolvencia, ya que la parte demandada en la etapa probatoria no presento prueba alguna para desvirtuar lo alegado por el demandante, todo lo contrario las pruebas promovida por la parte actora como seria la prueba de informe en la cual solicitan información a los Juzgado Segundo y Tercero de Municipio Miranda y Ejecutor de Medida de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón de la existencia o no de un procedimiento consignatario de pago de cánones de arrendamiento aperturada por la empresa Algo Mas Que Pollo, C.A, a favor del ciudadano M.A.R.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.022.912 o a favor de la ciudadana N.d.C.L.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V.- 11.566.014, evidenciándose en las respuestas dada por cada Juzgado que en dichos despachos no cursa ningún expediente relacionado a lo solicitado; quedando evidenciado de esta manera la insolvencia por parte de la empresa demanda.

(…) De igual forma es necesario resaltar que revisado minuciosamente la presente causa, observa quien aquí suscribe que tanto la arrendataria anterior como el nuevo arrendatario respetaron lo señalado por la ley de arrendamiento vigente para la fecha como es la oportunidad de otorgarle al inquilino la preferencia de comprar el local comercial en los términos establecido en la normativa (folio 34-58) y al no haber existido respuesta por parte del arrendatario la ciudadana N.L.G. quien en su momento era arrendataria, cumplió en notificarles a los representantes legales que por no ejercer el derecho de preferencia ofertiva la arrendataria quedaba en libertad de vender el inmueble a un tercero y de informarle quien es el nuevo inquilino (folio 118-142), por tal motivo no existe a juicio de esta sentenciadora alguna violación al inquilino ya que el arrendador cumplió cabalmente lo explanado en la ley.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia; y con vista a toda las pruebas analizadas y valoradas, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar Con lugar la demanda. Así se establece (…)

Vista la sentencia anterior, se colige que el Tribunal a quo declaró con lugar la demanda, al considerar que no existe ningún tipo de violación por parte del arrendador, en virtud de haber cumplido cabalmente con lo establecido en la Ley, así como por no haber demostrado la parte demandada la solvencia referida a los cánones de arrendamiento señalados por el actor; por lo que apelada como fue la anterior decisión, esta Alzada procede a pronunciarse de la siguiente manera:

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD

Antes de entrar a conocer sobre el fondo de la presente controversia, observa esta alzada que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alega como punto previo la falta de cualidad del demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que el demandante se atribuye la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda a través de un documento de compra venta que fue notariado en fecha 27 de junio de 2012 y se registró en fecha 5 de julio de 2014, por lo que a su decir mal puede la recurrida sostener que las notificaciones se hicieron cumpliendo con los requisitos establecidos por la ley, cuando fueron efectuadas acompañando documentos notariados que no tenían ningún efecto contra su representada de conformidad con lo establecido en los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil.

Al respecto se observa, en primer lugar que es importante establecer lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla conforme a lo previsto en nuestro Código de Procedimiento Civil. En nuestro Código vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, tal y como expresamente lo señala el artículo 361 de nuestra Ley Civil Adjetiva, tal como se hizo en el presente caso. La cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, (Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, sentencia N° 1919 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 03-0019).

Desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado o demandados, y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); la cualidad activa la tiene quien es verdaderamente titular de la acción, por lo tanto la cualidad se origina de la norma legal que la establece o de la cláusula contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener.

En el presente caso se observa que se demanda el desalojo de un inmueble con fundamento en el artículo 40 literal a, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a la falta de pago de mas de dos (2) mensualidades de arrendamiento; de lo que se colige que para la procedencia de la acción intentada es necesario probar en primer lugar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, es decir, que el demandante sea el arrendador del inmueble objeto del litigio, y el demandado el arrendatario, pues al accionar por una de las causales contenidas en el referido artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, necesariamente el demandado debe haber incumplido con alguno de los deberes inherentes a todo arrendatario, contenidos en dicha norma; por lo que a los fines de verificar la cualidad del ciudadano M.A.R.N., se observa que su apoderado judicial alega que el mismo es legítimo propietario de un local comercial, por haberlo adquirido en compra a la ciudadana N.D.C.L.G., y que la antigua propietaria había celebrado desde el año 2001, contrato de arrendamiento sobre el aludido local comercial con la sociedad mercantil ALGO MAS QUE POLLO, C.A.; hecho éste que fue demostrado en autos con los documentos acompañados al escrito libelar, así como también fue demostrado que los representantes de la empresa arrendataria fueron notificados judicialmente de la enajenación realizada al inmueble, por lo que en este caso existe una sustitución del arrendador. Por otra parte, y de acuerdo a los alegatos sobre la falta de cualidad esgrimidos por la parte demandada, considera quien aquí suscribe que si bien es cierto que la publicidad del registro tiene el efecto de otorgar al titular del derecho inscrito una presunción legal absoluta que no admite prueba en contrario acerca de la veracidad y exactitud de su titularidad, también es cierto que el arrendador, no siempre es el propietario, puede dar en arrendamiento una tercera persona natural o jurídica que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, por lo que siendo que la acción interpuesta es un desalojo, en cuyo procedimiento no se discute la propiedad, en virtud de que el accionante lo que persigue es la entrega del inmueble dado en arrendamiento por falta de pago del canon de arrendamiento, siendo innecesario en estos casos discutir la propiedad o titular del bien dado en arrendamiento, razón por la cual a juicio de quien suscribe la alegada falta de cualidad resulta IMPROCEDENTE, y así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Resuelto el punto anterior, pasa esta Alza a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia. Así tenemos que el actor demandó el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose en los artículos 18, 38, 40 literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial los cuales establecen:

Articulo 18: El Contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de regulación arrendaticia no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial, salvo que el arrendatario manifestare expresamente y por escrito su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia como consecuencia de cambio de arrendador, caso en el cual podrá invocar la culminación anticipada del plazo del contrato por motivos imputables al arrendador.

Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

Artículo 40: Son causales de desalojo:

  1. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

En el presente caso, se observa de las actas que conforman el presente expediente que la parte demandada fue debidamente notificada para que ejerciera el derecho de preferencia ofertiva de compra venta del inmueble objeto de la presente demanda según se evidencia de la notificación judicial contenida en el expediente Nº 7690-2012, la cual fue llevada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (folios del 34 al 58), así como también fue demostrado que los demandados quedaron notificados del cambio de propietario en fecha 25 de julio de 2012, cuando los representantes legales de la empresa ALGO MAS QUE POLLOS C.A., acudieron al Tribunal de la causa y solicitaron copia certificada del traspaso del inmueble en la Notificación Judicial contenida en el expediente Nº 7779-2012 llevado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (folios 137 y 138) y al no evidenciarse que el arrendatario haya dado respuesta a la ciudadana N.L.G., quien para ese momento era la arrendataria del inmueble objeto de la presente demanda, la arrendataria quedó en libertad para venderle el referido inmueble a un tercero, por lo que no existe incumplimiento por parte del arrendador y así se establece.

Así las cosas alega el demandante que la arrendataria “ALGO MAS QUE POLLOS, C.A.”, ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento desde el día 9 de octubre de 2012, hasta la presente fecha, por su parte sostiene la demandada en su escrito de contestación, que no es cierto, por lo tanto niega, rechaza y contradice que el ciudadano M.A.R.N., tenga derecho a exigirle el pago de la cantidad de sesenta y ocho mil bolívares, por concepto de cánones de arrendamiento desde Octubre de 2012 a la presente fecha a consecuencia del uso del local comercial que ocupa como arrendatario desde hace poco mas de trece años, pues el no tiene frente a ella la cualidad de arrendador.

Ahora bien, establecen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. En tal sentido, considera quien aquí suscribe que el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria pues en el caso de desalojo por falta de pago, la carga probatoria recae sobre el demandado, quien debe demostrar algo que le favorezca conforme lo indica la norma, es decir, demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable; y en virtud que en el presente caos no existe en autos prueba que desvirtúe los alegatos señalados por el demandante en el libelo de demanda, ya que de las actas procesales que conforman el presente expediente no se evidencia que la arrendataria haya realizado los pagos de los cánones de arrendamiento, por el contrario de la prueba de informes solicitada a los Juzgados Segundo y Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio M.d.e.F., quedó evidenciado que no cursa ningún procedimiento de consignaciones arrendaticias iniciado por parte de la parte demandada “Algo Mas que Pollo C.A.”, a favor del arrendador ciudadano M.A.R.N.; por lo que es forzoso para quien aquí suscribe declarar sin lugar la apelación, y confirmar la sentencia recurrida, y así se decide.

III

DISPOSITIVA

En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y T.d.l.C.J. del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado V.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.730, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil “ALGO MAS QUE POLLOS” C.A., mediante diligencia de fecha 9 de enero de 2015.

SEGUNDO

Se CONFIRMA en todas sus partes la sentencia de fecha 18 de diciembre de 2014, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano M.A.R.N., contra la sociedad mercantil “ALGO MAS QUE POLLOS” C.A.

TERCERO

Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los veinticinco (25) días del mes de mayo de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 25/5/15, a la hora de las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia Nº 093-M-25-05-15.-

AHZ/YTB/LC.- Exp. Nº 5741.

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.

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