Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Octubre de 2014

Fecha de Resolución21 de Octubre de 2014
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteArturo Martinez Jiménez
ProcedimientoDesalojo

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años: 204° y 155°

DEMANDANTES: M.M., D.G.L. y M.M.P., el primero de los mencionados de nacionalidad italiana, y los dos últimos venezolanos, todos mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros 81.715.524, 6.501.472 y 6.506.573, respectivamente.

APODERADO

JUDICIAL: J.H.S.P., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.224.

DEMANDADA: A.R.E.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-16.875.267.

APODERADOS

JUDICIALES: J.E.V., J.E.E., T.C.F. HERRERA Y B.A.L.N., abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 74.290, 83.117, 92.925 y 134.803, en ese mismo orden.

JUICIO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000621

I

ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 2 de junio de 2014, por el abogado B.L., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana A.R.E.C., contra la decisión proferida en fecha 30 de abril de 2014, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo incoada por la parte actora ciudadanos M.M., D.G.L. y M.M.P., por lo que ordenó la entrega material del inmueble dado en arrendamiento, expediente signado con el Nº AH13-V-2008-000097 de la nomenclatura del aludido juzgado.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 5 de junio de 2014, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación el día 12 de junio de 2014, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 13 de ese mismo mes y año. Por auto dictado en fecha 17 de junio de 2014, se le dió entrada al expediente y se fijó el vigésimo día de despacho exclusive a esa fecha para que las partes presenten informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes, se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho para la presentación de observaciones, y vencido dicho lapso de dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.

Mediante escrito interpuesto en fecha 18 de julio de 2014, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes donde alegó lo siguiente: 1) Que la inquilina se apoderó de la Quinta en la que funciona el restaurant dado en arrendamiento, ocupando la totalidad del inmueble con personas de su propio entorno, creando una barrera de protección a su favor que impide a sus representados ingresar a la restante parte del inmueble y gozar de su propiedad. 2) Que a sus representados se le violó el derecho de propiedad y considera justo el recuperar su inmueble, dada la insolvencia en el pago de la parte demandada declarada por dos tribunales, por lo que solicitó se declare sin lugar la apelación ejercida.

Su antagonista hizo lo propio y en esa misma fecha consignó escrito de informes constante de cuarenta y nueve (49) folios útiles, donde alegó lo siguiente: 1) Solicitaron la nulidad de la desición de fecha 30 de abril de 2014, por incurrir en la violación de lo establecido en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil ya que la desición recurrida no indicó el tribunal que la pronuncia, y no indicó los motivos de hecho y de derecho ya que reprodujo una sentencia que una vez fue emitida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia, ya que todo lo expuesto en las partes narrativa, motiva y dispositiva del fallo constituyen una mera transcripción de la sentencia del referido Juzgado Tercero y por ende solicita la nulidad del fallo apelado y se reponga el presente juicio al estado de subsanar los vicios del presente procedimiento dictando nueva desición. 2) Que se le otorgue el pleno valor probatorio a los documentales presentados en el lapso probatorio y en consecuencia, se declare con lugar y efectivo los pagos realizados correspondientes a los meses de enero y febrero de 2008. 3) Que dando cumplimiento a lo ordenado por la sentencia emanada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en vista a la imposibilidad de presentar los testigos debidamente manifestada por su representada dentro del lapso probatorio, así como a la solicitud de nueva fijación de oportunidad dentro del lapso, solicitaran se revoque la recurrida y se reponga la causa al estado de que se evacuen los nuevos testigos promovidos. 4) Peticionaron que se anule la decisión recurrida y se reponga la causa al estado de materializar y valorar la prueba de informes promovida, en vista que fue admitida y es totalmente pertinente al proceso a los fines de determinar la cancelación del pago correspondiente al mes de febrero. 5) Alegaron que existe una evidente contradicción e indeterminación en la sentencia recurrida, por lo que solicitan la nulidad de la misma en base a lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y no se le otorgue valor probatorio a la inspección judicial promovida por la parte actora en el presente procedimiento, pues se le debió dar el mismo valor probatorio que a la promovida por su representada, es decir debió haber sido declarada impertinente.

Las partes presentaron sus respectivas observaciones en fecha 28 y 31 de julio de 2014, y por auto de fecha 1 de agosto de 2014, este Juzgado dejó constancia que el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir del día 31 de julio de 2014, exclusive.

II

SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 13 de marzo de 2008, por los ciudadanos M.M.P., M.M. y D.G.L., asistidos por el abogado J.H.S., con base a los siguientes hechos: 1) Que en fecha 03 de mayo de 2006, habían suscrito contrato de arrendamiento con la ciudadana A.R.E.C., el cual comenzaría a regir a partir del 20 de abril de 2006 hasta el 19 de abril de 2007, prorrogable por un año, sobre un inmueble identificado como un anexo de la casa NINUCCIA ubicada en la primera planta de la Avenida Bogotá, de la Urbanización Los Caobos, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. 2) Que el canon de arrendamiento había sido establecido en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,oo), actualmente MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 1.200,00), mensuales. Alegaron igualmente, los demandantes que la arrendataria había continuado ocupando el inmueble a partir del 19 de abril de 2007, por que se había producido la renovación del contrato de arrendamiento y posteriormente a dicho hecho, la demandada había dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2008, los cuales sumaban la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,oo), actualmente TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. f. 3.600,00), con lo cual, había incumplido con la cláusula segunda del mencionado contrato de arrendamiento. 3) Que igualmente la arrendataria había incumplido con la cláusula primera del contrato de arrendamiento, al estar ocupando un área que no estaba estipulada en el referido contrato, pues la misma, no pertenecía al anexo arrendado. 4) Que en virtud de la insolvencia en que se encontraba la arrendataria, en atención, a que se había negado a pagar los cánones de arrendamiento; a que actualmente estaba ocupando ilegalmente otras áreas de la casa que no le habían sido arrendadas, y comoquiera que se había negado igualmente en hacer entrega del inmueble arrendado, era por lo cual había procedido a demandar el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento e incumplimiento de la cláusula primera, para que conviniera o en su defecto, fuera condenada por el Tribunal, en lo siguiente: En desalojar el inmueble identificado en autos. En la entrega material del inmueble anteriormente identificado completamente desocupado, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió. En pagar los meses de enero, febrero y marzo de 2008 y los que se siguieran venciendo hasta la total desocupación del inmueble. En pagar las costas y costos del presente juicio. 5) La parte actora basó su demanda en los artículos 33 y 34 literal a) y parágrafo segundo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1159, 1160, 1167, 1600 del Código Civil; y la estimó en la cantidad de CATORCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 14.400,00).

La demanda in comento aparece admitida por el procedimiento breve de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 28 de mayo de 2008, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 39), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadana A.R.E.C., en su carácter de arrendataria, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda.

Agotados los trámites de citación personal, la parte demandada ciudadana A.R.E.C., asistida por en abogado J.E. VILLEGAS F., procedió a dar contestación a la demandada en los siguientes términos: 1) Negó y rechazó la demanda tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado. Que era falso de toda falsedad que estuviera incumpliendo el contrato de arrendamiento. Que era cierto que el contrato de arrendamiento señalaba como espacio arrendado sesenta (60) metros cuadrados, pero lo cierto y verdadero era que cuando suscribió el contrato con la actora, no había sido medida el área a arrendar, por lo que no era cierto que su persona hubiera tomado otras áreas de la casa. 2) Que aún cuando existía un contrato de arrendamiento sobre un anexo de la casa NINUCCIA, era mientras culminaba con el pago del local que le había sido vendido por la parte actora mediante un contrato verbal. 3) Negó, rechazó y contradijo que le adeudara a la parte actora la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.600,oo) por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo del año 2008, toda vez que le había pagado a la parte actora el mencionado mes de enero.

Que el mes de febrero también había sido pagado a un ciudadano que llevaba el nombre de G.M., el cual estaba autorizado por uno de los propietarios para retirar el pago. 4) Que el ciudadano G.M., se había negado en hacer entrega del recibo de pago por lo que había tenido que denunciarlo ante la Prefectura del Municipio Libertador, Jefatura Civil de la Parroquia el Recreo. 5) Que con respecto a los recibidos de pago distinguidos con los números 1, 2, y 3, se podía verificar la inconsistencia con respecto a las firmas. Impugnó la inspección judicial consignada por la parte actora por no corresponder con la inspección realizada por funcionarios del Ministerio del Poder Popular de Infraestructura.

Mediante escrito de fecha 16 de julio de 2008, la representación judicial de la parte actora impugnó y desconoció los instrumentos A, B, y 1, 2, 3, y 4 promovidos por la parte demandada junto a su escrito de contestación de la demanda. (f. 63).

En fecha 18 de julio de 2008, la parte demandada consignó escrito de pruebas, y posteriormente en fecha 23 de julio del mismo año, lo hizo la parte actora.

Mediante escrito interpuesto en fecha 23 de julio del 2008, el apoderado judicial de la parte demandada promovió prueba de cotejo de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil.

En auto de fecha 30 de julio de 2008, el Juzgado de la causa negó la prueba de inspección judicial promovida en el capitulo IV y admitió las promovidas en los capítulos I, II y III del escrito de la parte demandada, e igualmente admitió las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 6 de agosto de 2008, rindieron declaración los testigos L.G. y J.A.B., luego, por auto de fecha 17 de septiembre de 2008, el a quo admitió la prueba de cotejo promovida por la parte actora y fijó oportunidad para el acto de nombramiento de expertos; el cual se llevó a efecto en fecha 8 de diciembre de 2008; el nombramiento de expertos grafotécnicos, recayó en la persona de los ciudadanos O.O.D., M.S.M. y R.O.M., quienes una vez notificados, prestaron el juramento de ley correspondiente.

Luego, en fecha 29 de abril de 2009, los expertos designados consignaron Dictamen Grafotécnico; y posteriormente la parte actora en diligencia del 12 de mayo del 2009, solicitó al a quo desechara los instrumentos impugnados y las resultas de la experticia grafotécnica, pedimento este que la representación judicial de la parte demandada en fecha 25 de mayo del mismo año, solicitó fuese desestimado.

Posteriormente, en fecha 13 de julio de 2009, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, como ya fue señalado, declaró parcialmente con lugar la acción de DESALOJO propuesta por los ciudadanos M.M.P., M.M. y D.G.L., contra la ciudadana A.R.E.C. y condenó a la demandada al desalojo de inmueble objeto de la acción y a hacer entrega del mismo a la parte actora, así como al pago de la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,oo).

Notificadas las partes en diligencia de fecha 21 de julio de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia de primera instancia y, el 29 de julio del mismo año, el a quo oyó dicha apelación en ambos efectos y, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno, recayendo la apelación indicada en el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, órgano judicial que dictó desición en fecha 30 de octubre de 2009, declarando nula la sentencia dictada por el a quo, en fecha 13 de marzo de 2009, y reponiendo la causa al estado de que un juzgado de la misma categoría dicte nueva desición y renovar el acto de las testimoniales por falta de juramento de los ciudadanos L.R.G.E. y J.A.B. ex artículos 486 y 492 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de la desición antes señalada, el Dr. J.C.V., en su carácter de Juez Titular del a quo, procedió a inhibirse por haber emitido opinión respecto al fondo del asunto, por lo que, luego de verificada la distribución de causas, le correspondió el conocimiento de la causa y una vez notificadas las partes del abocamiento del nuevo juez, el conocimiento de la causa y dictar desición al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y bancario de esta Circunscripción Judicial.

Por auto de fecha 22 de marzo de 2010, el a quo procedió a fijar oportunidad para el acto de la declaración de los testigos ciudadanos L.R.G.E. y J.A.B.; por lo que en fecha 26 marzo de ese mismo año, la representación judicial de la parte demandada, procedió a solicitar se fijara nueva oportunidad para que los referidos testigos rindan declaración, en virtud de encontrarse imposibilitados para asistir y el otro se desconoce su paradero, proponiendo nuevos testigos, por lo que consignó sendos informes médicos, siendo negada esta petición por el a quo en fecha 21 de abril de 2010, por considerar que se encontraba fuera del lapso legal.

En la oportunidad fijada para la declaración de los testigos el día 5.4.2010, anunciaron el acto se declaró desierto.

En fecha 30 de abril de 2014, el juzgado de la causa dictó desición declarando PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO propuesta por los ciudadanos M.M.P., M.M. y D.G.L. contra la ciudadana A.R.E.C. y condenó a la demandada al desalojo de inmueble objeto de la acción y a hacer entrega del mismo a la parte actora, así como al pago de la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00).

Concluida la sustanciación según quedo establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 2 de junio de 2014, por el abogado B.L., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana A.R.E.C., contra la decisión proferida en fecha 30 de abril de 2014, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de DESALOJO propuesta por los ciudadanos M.M.P., M.M. y D.G.L. y condenó a la demandada al desalojo de inmueble objeto de la acción y en hacer entrega del mismo a la parte actora. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

…En el caso bajo estudio, la parte Actora D.G.L., M.M.P. y M.M. pretende el desalojo de la demandada Ciudadana; A.R.E.C., por el incumplimiento de ésta en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2008, alegando la demandada en su defensa no haber incurrido en incumplimiento alguno.

Ahora bien, analizados tanto los alegatos de las partes como las pruebas promovidas para decidir este Tribunal observa:

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de mayo de 2006, bajo el No. 45, Tomo 36, del cual se desprende la relación arrendaticia que hoy se pretende ejecutar, donde de igual manera en la cláusula primera se evidencia que el área arrendada constaba de sesenta metros cuadrados (60Mts2), la cual seria destinada para el funcionamiento de un restaurant; consignó Inspección Judicial practicada por el Juzgado 17º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en fecha 06 de marzo de 2.008, de la cual se desprende que el área que utiliza la parte demandada para el funcionamiento del restaurant denominado “Restaurante Elimar”, es de setenta metros cuadrados (70,4Mts2), y no de sesenta metros cuadrados (60Mts2), como quedo establecido en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en la presente litis; asimismo, consignó copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 04 de septiembre de 2000, bajo el No. 18, Tomo 19, Protocolo Primero, desprendiéndose de ésta el derecho de propiedad que ostentan los accionantes sobre el inmueble arrendado. Así se decide. Así se establece.

Por su parte la demandada en su escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma, por cuanto según su dicho ha dado cumplimiento a sus obligaciones como arrendataria, en el sentido de haber cancelado los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, y el lapso probatorio solo aportó como medio pertinente recibo de planilla de deposito bancario del Banco Industrial de Venezuela, contentiva de la nota de validación de dicha entidad bancaria, así como también el sello de convalidación del Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial y copia certificada del expediente signado con el No. 2008-0526, de la nomenclatura del Juzgado 25 ° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de los cuales se constató el pago oportuno del mes de marzo de 2008, demandado como insoluto. Así se establece.

En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Es pues, la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales arrendaticias, de modo tal que para ejercitar esta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende ejecutar; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte demandada al no cancelar a los arrendadores los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero de 2008, demandados como insolutos, lo cual contraviene lo previsto en la cláusula segunda de la convención locativa existente entre los litigantes; así como al hacer uso de un área del inmueble donde se encuentra el local arrendado distinta a la pactada por las partes al momento de la suscripción del contrato, es decir, al usar un área de setenta metros cuadrados (70Mts2) y no de sesenta metros cuadrados (60Mts2), como lo establecieron en la cláusula primera del contrato en cuestión, cuyo ejercicio de la presente acción conforme a éste incumplimiento le esta dado a la parte demandante en apego al parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el legislador previendo que pudieran originarse causales de desalojo por motivos distintos a los taxativamente previstos en dicha norma dejó abierta la posibilidad del ejercicio de dicha acción con fundamento a la violación a otras cláusulas del contrato; supuestos éstos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este sentenciador a determinar y concluir que están dados los elementos pertinentes para que de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, se declare la procedencia de la acción de desalojo, por encontrarse la misma tutelada por la Ley que rige la materia bajo estudio. Así se decide.

En cuanto a la falta de pago del mes de marzo de 2008, este Tribunal deja expresa constancia que la misma fue desvirtuada por la parte demandada al haber consignado a los autos elementos probatorios suficientes para que este sentenciador constatara el cumplimiento de esa obligación. Así se decide…

Corresponde en el sub examine determinar el thema decidendum, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, así, la actora persigue el desalojo de un inmueble identificado como un anexo de la casa NINUCCIA ubicada en la primera planta, Avenida Bogotá, de la Urbanización Los Caobos, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en cual fue dado en arrendamiento en fecha 3 de mayo de 2006 a la ciudadana A.R.E.C., arrendamiento que comenzaría a regir a partir del 20 de abril de 2006 hasta el 19 de abril de 2007, prorrogable por un año, estableciendo un canon de arrendamiento en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00), mensuales, indicando que la relación arrendaticia se pero, la demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2008, los cuales sumaban la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,00), con lo cual, había incumplido con la cláusula segunda del mencionado contrato de arrendamiento. Que igualmente la arrendataria había incumplido con la cláusula primera del contrato de arrendamiento, al estar ocupando un área que no estaba estipulada en el referido contrato, pues la misma, no pertenecía al anexo arrendado, por lo que solicitó el desalojo del referido inmueble.

En la litis contestatio, la accionada negó y rechazó la demanda tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado. Que era falso que estuviera incumpliendo el contrato de arrendamiento. Que era cierto que el contrato de arrendamiento señalaba como espacio arrendado sesenta (60) metros cuadrados, empero que cuando suscribió el contrato con la actora, no había sido medida el área a arrendar, por lo que no era cierto que su persona hubiera tomado otras áreas de la casa. Que aún cuando existía un contrato de arrendamiento sobre un anexo de la casa NINUCCIA, era mientras culminaba con el pago del local que le había sido vendido por la parte actora mediante un contrato verbal. Negó, rechazó y contradijo que le adeudara a la parte actora la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.f.3.600,oo) por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo del año 2008, toda vez que le había pagado a la parte actora el mencionado mes de enero. Que el mes de febrero también había sido pagado a un ciudadano que llevaba el nombre de G.M., el cual estaba autorizado por uno de los propietarios para retirar el pago. Que el ciudadano G.M., se había negado a entregarle el recibo de pago por lo que había tenido que denunciarlo ante la Prefectura del Municipio Libertador, Jefatura Civil de la Parroquia el Recreo.

En etapa de informes, la parte demandada solicitó la nulidad de la desición de fecha 30 de abril de 2014, por incurrir en la violación de lo establecido en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil ya que en la desición recurrida no indicó el tribunal que pronuncia la desición, y no indicó los motivos de hecho y de derecho ya que reprodujo de manera textual, una sentencia que una vez fue emitida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia y que todo lo expuesto en las partes narrativa, motiva y dispositiva del fallo constituyen una mera transcripción de la sentencia del referido Juzgado Tercero y por ende solicita la nulidad del fallo apelado, y se reponga el presente juicio al estado de subsanar los vicios del presente procedimiento. Asimismo, solicitó que se le otorgue el pleno valor probatorio a los documentales presentados en el lapso probatorio y en consecuencia se declare con lugar y efectivos los pagos realizados, correspondientes a los meses de enero y febrero de 2008. Indicó que dando cumplimiento a lo ordenado por la sentencia emanada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en vista a la imposibilidad de presentar los testigos debidamente manifestada por su representada dentro del lapso probatorio, así como a la solicitud de nueva fijación de oportunidad dentro del lapso, solicitaron se revoque la recurrida y se reponga la causa al estado de que se evacuen los nuevos testigos promovidos. Asimismo, solicitaron que se anule la decisión recurrida y se reponga la causa al estado de materializar y valorar la prueba de informes solicitada, en vista que fue admitida y es totalmente pertinente al proceso a los fines de determinar la cancelación del pago correspondiente al mes de febrero. Por último, alegaron que existe una evidente contradicción e indeterminación en la sentencia recurrida, por lo que solicita la nulidad de la misma en base a lo establecido en el artículo 243 del código de Procedimiento Civil, y no se le otorgue valor probatorio a la Inspección Judicial promovida por la parte actora en el presente procedimiento, pues se le debió dar el mismo valor probatorio que a la promovida por su representada, es decir debió haber sido declarada impertinente.

Fijado lo anterior, pasa este sentenciador a determinar el orden decisorio a los fines de dilucidar el asunto judicial debatido, por lo que primero corresponde resolver la nulidades y la reposición esgrimida por la representación judicial de la parte demandada contra de la recurrida y en caso de ser desestimadas la anteriores peticiones, este sentenciador deberá revisar el merito del presente asunto.

PUNTO PREVIO: Procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los alegatos esgrimidos en el escrito de informes, interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, donde solicita la nulidad del fallo recurrido, por encontrarse en transgresión de lo establecido en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, las referidas transgresiones a las que se refiere la parte demandada en su escrito se encuentran formuladas de la siguiente manera:

  1. Respecto a la indicación del tribunal que pronuncia la desición; pues bien, esta obligación se encuentra establecida en ordinal 1º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, donde claramente se lee:

    Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:

    1. La indicación del Tribunal que la pronuncia…

    Pues bien, la representación judicial de la parte demandada indica que existe trasgresión a la norma antes señalada, ya que en el fallo recurrido, en el encabezado se lee: “…Juzgado Tercero de Primera Instancia…”; en vez de señalar ser dictado por tribunal correcto, a saber, el Juzgado Quinto de Primera Instancia.

    Sobre este particular, luego de una revisión al fallo proferido por el a quo y contra el cual se ejerce recurso de apelación, efectivamente en el encabezado de la misma de lee: “…Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…”, lo cual ciertamente vulneraría lo establecido en el ordinal 1º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, del mismo modo se evidencia que en dicho fallo, en su parte dispositiva, se señala no una, sino en dos oportunidades, la autoría del tribunal que se pronunció en torno al presente asunto, a saber el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción judicial, siendo efectivamente y en virtud del principio de la unidad del fallo, mencionado juzgado quinto, el competente mediante distribución; encontrándose entonces debidamente indicado el Juzgado que pronuncia el fallo recurrido, solo que se cometió un error material en el encabezado, y luego se indicó correctamente en la parte final del cuerpo de la desición.

    Al respecto, nuestro autor patrio R.H. la Roche, en su obra titulada “Código de Procedimiento Civil”, Tomo II, página 226 y siguiente, sostiene que:

    …1. Indicación del tribunal. Esta es, evidentemente, una indicación necesaria, pues la sentencia anónima, en la que no se indica cuál tribunal la ha proferido, no goza de la autoridad de la Ley. No es, sin embargo, un formulismo el que la Ley establece, en el sentido de que la denominación del juzgado sentenciador deba inscribirse al comienzo o en la parte dispositiva de la sentencia, o en ambos lugares; basta que aparezca claramente establecido, en cualquiera de los párrafos del fallo, que éste ha sido dictado por el tribunal de que se trate. Sin embargo, la práctica forense lleva a consignar la denominación del juzgado en la parte inicial y en la parte dispositiva de la desición…

    Pues bien, en el presente asunto se verifica el cumplimiento de la formalidad consagrada en el ordinal 1º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, a saber, la indicación del tribunal, ya que en el mismo aparece claramente identificado en la parte final del fallo recurrido, y siendo que en efecto resultó ser el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el designado para dictar sentencia en la presente causa, por lo que sin lugar a dudas, para este ad quem le resulta forzoso declarar improcedente el presente alegato esgrimido por la parte demandada. Así se decide.

  2. Respecto a la falta de indicación de los motivos de hecho y de derecho de la desición: Tenemos que la representación judicial de la parte demandada denunció la infracción por parte del a quo, del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, ya que a su decir, la desición recurrida es una copia del fallo dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma circunscripción judicial en fecha 13 de julio de 2009, y por ende transcribió lo expuesto en las partes narrativa, motiva y dispositiva de la desición denunciada, en el fallo recurrido y ante tal situación, solicitó la nulidad de la mima y la reposición de la causa al estado de subsanar el vicio delatado.

    Pues bien, el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil expresa que toda sentencia debe contener: “…Los motivos de hecho y de derecho de la desición…” ; siendo que, cuando se trata de los motivos de hecho, se refiere a la revisión de los hechos específicos reales, mediante el análisis de las pruebas aportadas por las partes, para luego, determinar que norma es la aplicable a la situación delatada como infringida, siendo este análisis un acto volitivo del juez, y establecida por el legislador patrio en la Ley, a los fines de obligar a los jueces, en virtud del principio de exhaustividad, a realizar una actividad intelectual frente al caso, para llegar con ello, a una desición mediante un acto netamente reflexivo.

    Congruente con lo expresado en el párrafo anterior, se debe indicar que al comparar la desición recurrida con la dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de julio de 2009, este Juzgado observa que la recurrida en efecto y tal como lo indica la representación judicial de la parte demandada, es una copia textual de la desición dictada por el Juzgado Tercero ya indicado, por lo que la desición recurrida carece de motivación, ya que el a quo no realizó su propio trabajo valorativo de las pruebas aportadas por las partes, con la finalidad de tomar su propia desición, sino que, se limitó a transcribir la desición del referido juzgado en lo que respecta a las partes narrativa, motiva y dispositiva, inaplicando así, el Principio de Exhaustividad Procesal.

    A mayor abundamiento, considera pertinente este sentenciador citar un extracto de la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil, en fecha 1 de noviembre de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., Exp. Nº 00-0829, donde establece:

    …considera necesario en esta oportunidad, establecer que tal pronunciamiento desde ningún punto de vista satisface el cumplimiento del precepto legal citado y, es tal fin, si bien, los fallos de alzada pueden realizar citas o transcripciones de las decisiones dictadas por los tribunales de primera instancia donde, acojan , además la motivación de éstos, no por ello quedan eximidos de expresar sus propias razones de hecho y de derecho para soportar la desición (…) En consecuencia, se abandonan expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido sobre la suficiencia de la motivación acogida; y en lo sucesivo, (…), se reitera, la Sala tendrá como debidamente motivada, el fallo de alzada que contenga sus propias razones de hecho y de derecho respecto a lo decidido...

    Siguiendo la jurisprudencia antes transcrita, si bien es cierto que lo debatido es respecto a la motivación acogida por parte de un juzgado superior, no menos cierto que mutatis mutandi es aplicable al presente caso, por cuanto la Sala de Casación Civil sostiene el criterio, de que el juez debe expresar sus propias razones de hecho y de derecho para soportar su desición, situación que en el presente asunto no se ve cumplida, ya que la desición recurrida es una copia textual de la desición ya dictada en el presente asunto y anulada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción, por lo que considera este juzgador que en efecto existe en la desición recurrida infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta imperioso declarar la nulidad del fallo recurrido en apelación, de conformidad con el artículo 244 eiusdem. Así se decide.

    Por otro lado, se debe indicar que, respecto a la solicitud de reposición de la causa solicitada por la representación judicial de la parte demandada en virtud de la nulidad del fallo recurrido ut supra decretada, resulta la misma a todas luces improcedente de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, donde ordena al Juez de Alzada resolver el fondo del asunto cuando se decrete la nulidad indicada en el artículo 244 eiusdem. Así se declara.

  3. Así, siguiendo con el examen del caso de marras, se observa que la representación judicial de la parte demanda solicita nuevamente la reposición de la causa al estado de que se evacuen nuevos testigos, ya que los que fueron promovidos, no podían comparecer a rendir sus respectivas testimoniales, una por presentar problemas médicos y otro, por desconocer el promovente la nueva dirección de localización.

    Cabe indicar que en relación a los testigos promovidos por la representación judicial de la parte demandada, a saber, los ciudadanos L.R.G.E. y J.A.B., titulares de las cédulas de identidades Nros. V-12.623.171 y V-4.167.899, respectivamente, del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma circunscripción judicial, acordó la reposición de la causa a fin de que se renovara ex artículo 207 del Código de Procedimiento Civil, el acto para su declaración, por no haber sido debidamente juramentados, y a pesar de que sus declaraciones fueron debidamente analizadas por el a quo. En tal sentido, una vez recibido el presente expediente por el juzgado Quinto de Primera Instancia y luego de notificado su abocamiento fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente al 22.3.2010 (f. 276) a los fines de que los testigos promovidos rindieran sus testimoniales, a saber, el día 5 de abril de 2010, empero, antes de la fecha indicada, la representación judicial de la parte demandada, solicitó la fijación de una nueva oportunidad y promovió nuevos testigos.

    Sobre este particular cabe destacar que el Juzgado Cuarto Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, mediante desición de fecha 30 de octubre de 2009, repuso la causa al estado de que se dictara nueva decisión en el presente asunto y ordenó la renovación del acto de declaración testimonial de los ciudadanos antes indicados (previo a que se dictara nueva desición), por lo que dicha renovación, correspondía única y exclusivamente a los testigos promovidos, ciudadanos L.R.G.E. y J.A.B., ya identificados; y repuesta la causa al estado de que se dictara nueva decisión, resultaba pues improcedente la promoción de nuevos testigos por encontrarse el lapso de promoción de pruebas fenecido, por lo que el auto dictado por el a quo, en fecha 21 de abril de 2010 (f. 293) que no fue recurrido se encuentra ajustado a derecho, resultando a todas luces improcedente la promoción de nuevos testigos y por ende, sin sustento la reposición de la causa peticionada por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

    Ahora bien, respecto a la reposición de la causa solicitada nuevamente por la representación judicial de la parte demandada, al estado de materializar y valorar la prueba de informes promovida en el capítulo III del escrito presentado en fecha 18 de julio de 2008, este Juzgado observa que la misma, fue admitida en fecha 30 de julio de 2008 (f. 90) y el a quo, ordenó oficiar lo conducente y anexar copia certificada del escrito de promoción para que los entes señalados en dicho escrito, procedieran a informar sobre lo peticionado, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, para tal fin, se libraron en la fecha antes señalada los oficios Nros. 14178 y 14179.

    Posteriormente, luego de ser librados los referidos oficios, no observa esta Alzada actuación alguna por la representación judicial de la parte demandada en el lapso de evacuación de pruebas y antes de sentencia, tendentes a la prosecución de la prueba de informes promovida y admitida por el a quo, ni el trámite de las copias certificadas requeridas en el auto de admisión de pruebas, fechado 30 de julio de 2008, siendo que la representación judicial de la parte demandada, debió impulsar la prueba promovida, así como tramitar las copias certificadas ordenadas y en fin, todas las diligencias necesarias a los fines de lograr la evacuación de la referida prueba de informes, razón por la cual resulta para este Juzgado forzoso, declarar improcedente la reposición de la causa solicitada al respecto por la parte demandada. Así se decide.

    Por último, en lo ateniente al alegato esgrimido por la demandada en su escrito de informes, donde aduce que la recurrida violentó el principio de igualdad procesal establecido en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, ya que el a quo declaró mediante auto de fecha 30 de julio de 2008, que la prueba de inspección judicial promovida por la demandada en fecha 18 de julio de 2008 resultaba inadmisible por impertinente, debe indicar este sentenciador a modo ilustrativo que el artículo 402 eiusdem otorga la facultad a las partes de recurrir respecto a la negativa o admisión probatoria; siendo el caso que no se observa apelación por la parte demandada de dicho auto, lo que obliga a este Juzgado a desestimar dicho alegato. Así se decide.

    Despejado lo anterior, corresponde dirimir el fondo del presente asunto, por lo que pasa este juzgador al análisis y valoración del material probatorio aportado por las partes al presente asunto:

    PARTE DEMANDANTE:

    • Marcado con la letra “A”: Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio e identificados en la parte in fine de este fallo, autenticado en fecha 3 de mayo de 2006, anotado bajo el Nº 45, Tomo 36 de los libros respectivos. A dicha prueba documental, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y demuestra la relación arrendaticia que vincula a las partes. Así se declara.

    • Marcado con la letra “B”: Original de la inspección judicial evacuada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 6 de marzo de 2008. A dicha prueba, se aprecia como un indicio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código Civil, en lo que respecta que el inmueble que fue dado en arrendamiento efectivamente funciona un Restaurante denominado “Elimar” hecho admitido en juicio, y que existe un área destinada para cocina y depósito en dicha inspección. Así se declara.

    • Marcado con la letra “C”: Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia que se discute en la presente demanda, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 4 de septiembre de 2000, bajo el Nº 18, Tomo 19, Protocolo Primero, al cuál se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado de forma alguna, y demuestra el derecho de propiedad que tiene la actora sobre el inmueble dado en arrendamiento. Así se declara.

    PARTE DEMANDADA:

    • Corre inserto al folio cincuenta y uno (f.51), documento privado el cual presenta distintas siglas y numeraciones o guarismos, al cual se le practicó experticia grafotécnica, donde se determinó que la firma que en él aparece, corresponde al ciudadano M.M., empero, este Juzgado considera que al existir indeterminación respecto a que pago se realiza y porque se realiza, resulta imposible vincularlo con alguno de los meses demandados como insoluto, por lo que debe ser desechada dicha prueba del proceso por no demostrar con claridad las afirmaciones del demandado. Así se declara.

    • Marcado con la letra “B”, copia certificada del expediente Nº 072-08 seguido ante la Prefectura del Municipio Libertador, Jefatura Civil de la parroquia el Recreo, contentivo de la denuncia presentada por la ciudadana A.R.E.C., contra un ciudadano de nombre G.C. tercero en el presente juicio. Este Juzgado considera que dicha instrumental no aporta elemento probatorio al fondo del presente asunto, ya que al verificar el contenido de la misma, se trata de un supuesto pago por concepto de un local comercial y dos habitaciones, sin existir determinación alguna respecto a qué pago realiza y bajo que concepto por lo que la misma debe ser desechada del proceso. Así se declara.

    • Copias simples de recibos de pagos, marcados con las letras 1,2,3 y 4, los cuales fueron impugnados por la parte actora, evidenciándose que la parte demandada no aportó los originales para su validez, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, amen de que no guardan relación con el bien arrendado, por lo que las mismas deben ser desechados del proceso. Así se declara.

    • Original del depósito bancario Nº 1143725, del Banco Industrial de Venezuela, de fecha 6 de marzo de 2008, realizada en cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentiva de la consignación realizada por la ciudadana A.R.E.C., por la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) que adminiculado con la copia certificada del expediente Nº 2008-0526, llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentiva de la consignación realizada por la ciudadana A.R.E.C., por la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), consignado en fecha 12 de marzo de 2008, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del código Civil, y demuestra el pago oportuno del mes de marzo de 2008, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

    • Las testimoniales de los ciudadanos L.G. y J.B., rendidas sus declaraciones en fecha 6.8.2008, y promovidos a fin de probar el pago del canon de arrendamiento la segunda semana del mes de febrero, quienes manifestaron no saber el monto pagado ni la persona que recibió el pago, por lo que dichas declaraciones no surtirían efecto alguno en el proceso, no obstante las misma fueron declaras nula por el Juzgado superior Cuarto, por no cumplir la formalidad del juramento, y ordenó la renovación de dicho acto. Dichos testigos en la nueva oportunidad fijada por el a quo no comparecieron quedando desierto el acto, como ya se indicó en el presente fallo, por lo que nada mas se tiene que analizar al respecto, y así se declara.

    Ahora bien, realizado en trabajo valorativo de las pruebas aportadas por las partes en el presente caso, le corresponde a esta Alzada dilucidar el fondo del presente asunto, considerando oportuno indicar que, según lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de, una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar, siendo que los mismos pueden ser a tiempo determinado o indeterminado. Asimismo, ya que en el caso de marras se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, donde la actora pretende el desalojo en virtud de la supuesta falta de pago de la pensión arrendaticia correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2008, incumpliendo así, el contrato vinculante entre las partes. Asimismo, alega a su vez la actora que la arrendataria incumplió con la cláusula primera del contrato de arrendamiento, ya que la misma tomó otras áreas de la casa que no fueron arrendadas.

    Pues bien, respecto a la supuesta falta de pago de las pensiones arrendaticias por parte de la arrendataria, indica la demandada que las mismas fueron debidamente canceladas por lo que se encuentra solvente con su obligación. Así, entramos a analizar las reglas de la carga de la prueba, en donde tenemos que a las partes le corresponden probar sus propias afirmaciones de hecho, tal como lo establece el artículo 506 del código de Procedimiento Civil, que señala:

    Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…

    En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, expresa:

    …Nuestro Código acoge la antigua m.r. incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal … Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…

    .

    Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado A.R.J., dejó establecido lo siguiente:

    “… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.

    De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

    En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

    …Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...

    .

    Al hilo de la doctrina y jurisprudencia antes citado, corresponde a la demandada probar que efectivamente canceló los meses demandados como insolutos, siendo entonces el pago del canon arrendaticio, una de las obligaciones de la arrendataria, de conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil. Entonces tenemos que, en el lapso probatorio, luego del análisis realizado por este Juzgado, se evidencia que la parte demandada logró demostrar sólo el pago correcto y oportuno del mes de marzo de 2008, en vista de la planilla de depósito bancario del Banco Industrial de Venezuela contentiva de la nota de validación de dicha entidad bancaria, así como el sello de recepción y copia certificadas de las actuaciones llevadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quedando desvirtuado entonces la pretensión de la actora, respecto al mes indicado y demandado como insoluto. Sin embargo, la parte demandada no logró desvirtuar los otros meses demandados como inpagados, a saber, el mes de enero y febrero de ese mismo año, ya que sus aportes probatorios al respecto no son claros y precisos en demostrar el pago de los mismos, por lo que, se encuentra la demandada en mora en el cumplimiento de su obligación como arrendataria, de conformidad con lo establecido en el ordinal 2º del artículo 1.592 eiusdem, que señala: “…Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”; lo que trae como consecuencia, al encontrarse en mora la inquilina con dos meses de arrendamiento de manera consecutiva, el desalojo por estar incursa en una de las causales, a saber, la contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para ese momento que establecía:

    Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

    A) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas… (…).

    Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…

    ,

    En el caso de marras, tal como se establece en el análisis ut supra, realizado la parte demandada al no probar de forma clara el pago de los meses de enero y febrero de 2008, siendo estos meses consecutivas tal como lo indica la norma, queda entonces incursa (la parte demandada) en la causal de la norma ya citada, por lo que indefectiblemente debe este Juzgado declarar la procedencia de la acción intentado por la parte actora, a saber, el desalojo del inmueble dado en arrendamiento. Así se decide.

    Respecto al alegato esgrimido por la parte actora, referente a la ocupación de áreas adicionales del inmueble dado en arrendamiento, según lo convenido en la cláusula primera del contrato vinculante entre las partes, donde luego de su análisis, se evidencia que a la demandada se le arrendó un anexo que comprende SESENTA METROS CUADRADOS (60 Mts2), empero, la demandada ocupa CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 Mts2) adicionales del inmueble, por lo que, a decir de la actora, la demandada demuestra una evidente y clara violación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes como causal para su desalojo.

    Sobre este aspecto, la arrendataria hoy demandada admitió en su escrito de contestación, que lo cierto y verdadero es que cuando se suscribió el contrato, la actora no midió el área a arrendar y que calculó la misma de forma aproximada; señaló también que el área de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 Mts2) que se denuncia como ocupada de forma ilegal, hay un espacio que sirve como cocina del restaurante y un depósito, y que es ilógico que un restaurante funcione sin cocina ya que éste es el objeto del alquiler del anexo. Indica a su vez que funcionarios del Ministerio Para el Poder Popular de Infraestructura (MINFRA), midieron el local donde funciona el restaurante, llegando a la conclusión que el mismo mide SETENTA Y DOS METROS CON DIEZ DECÍMETROS CUADRADOS (72,10 Mts2), aunado al hecho de que la actora, tenía mas de 15 años en conocimiento del uso que tenía la inquilina del área de cocina, lo que adminiculando al indició derivado de la inspección judicial ya analizada, determina que la arrendataria ocupa áreas adicionales por el uso del restaurant como lo alegara la actora, así se declara.

    Pues bien, en materia contractual los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen:

    Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

    Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

    Asimismo, el artículo 1.167 eiusdem dispone:

    Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    Dicho lo anterior, en vista de que la parte demandada, a juicio de este sentenciador, no logró demostrar eficazmente haber pagado los meses de enero y febrero de 2008 correspondientes a la pensión arrendaticia del inmueble, aunado a que en efecto se evidencia que usó la demandada espacios adicionales a los dados en arrendamiento, pues resulta imperioso para este Juzgado Superior, declarar parcialmente con lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada y por ende, declarar parcialmente con lugar la demanda que por desalojo intentaran los ciudadanos M.M.P., M.M. y D.G.L., contra la ciudadana A.R.E.C., tal como se establecerá en forma expresa, positiva y precisa en la sección dispositiva de esta fallo judicial. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

    IV

    DISPOSITIVO

    En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 2 de junio de 2014, por el abogado B.L. en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana A.R.E.C., contra la sentencia dictada en fecha 30 de abril de 2014, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual quedó anulada.

SEGUNDO

PARCIALEMTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO impetrada por los ciudadanos M.M., D.G.L. y M.M.P. contra la ciudadana, A.R.E.C. ut supra identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada en desalojar y hacer entrega a la parte actora de el un inmueble identificado como un anexo con un área de SESENTA METROS CUADRADOS (60 Mts2) de la casa NINUCCIA, para ser usado como restaurant, así como las áreas de las casa que se encuentren ocupando para el funcionamiento de dicho restaurant de aproximadamente CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 Mts2), ubicado en la primera planta de la Avenida Bogotá, de la Urbanización Los Caobos, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,00), por la falta de pago de los meses de enero y febrero demandados y declarados insolutos, así como los que se signa venciendo a razón de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200), hasta la total desocupación del inmueble. A dichas cantidades, deberán ser imputadas las que se encuentren consignadas por la parte demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

CUARTO

Dada la naturaleza de lo decidido, no se produce condenatoria en costas.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204° Años de Independencia y 155° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014).

EL JUEZ,

A.M.J.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.P.

En esta misma data, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de diecisiete (17) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.P.

Expediente Nº AP71-R-2014-000621.

AMJ/MCP/ds.

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