Decisión nº 168-A-1-8-11 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 1 de Agosto de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5054.-

PARTE DEMANDANTE: M.R.C., quién es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.857.579. Con domicilio en la población de Puerto Cumarebo, Municipio Zamora del estado Falcón.

APODERADOS JUDICIALES: M.E.C., abogada en ejercicio legal inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 70.602.

PARTE DEMANDADA: H.A.C.L., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.929.274.

APODERADOS JUDICIALES: A.A.L. e I.D.R., abogados en ejercicio legal inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 103.204 y 83.963, respectivamente.

ASUNTO: DESALOJO

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado I.J.D.R., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano H.A.C.L., contra la sentencia de fecha 10 de junio de 2011, dictada por el Juzgado de los Municipios Zamora, Píritu y Tocopero de esta Circunscripción Judicial, con sede en Puerto Cumarebo con motivo del juicio de DESALOJO, intentado por el ciudadano M.R.C., contra el recurrente.

Cursa del folio 1 al 2, escrito presentado por el ciudadano M.R.C., asistido de la abogada M.E.C.d.D., quien instauró formal demanda de DESALOJO, contra el ciudadano H.A.C.L..

El accionante en su escrito de demanda alega: que arrendó al demandado de forma verbal y desde hace más de catorce (14) años, un local de su propiedad, ubicado en la calle Urdaneta y B.d.P.C., Municipio Zamora del estado Falcón, de un área que mide diecinueve metros (19 Mts) de frente, por treinta metros (30 Mts) de fondo, que el referido inmueble está bastante deteriorado y él debe hacerle ciertas reparaciones como lo es la demolición total del techo, que por esos motivos solicitó a la Dirección de Ingeniería Municipal de Zamora del estado Falcón, el respectivo permiso de demolición y construcción el cual le fue otorgado en fecha 10 de noviembre de 2009, con las respectivas variables urbanas, motivo por el cual solicita el desalojo del referido local. Anexó recaudos del folio 3 al 6.

Cursa al folio 7 y 8, auto de fecha 25 de noviembre de 2009, mediante el cual el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la citación del demandado.

Riela del folio 9, diligencia de fecha 20 de enero de 2010, mediante la cual el Alguacil del Tribunal de la causa consignó recibo de boleta de citación debidamente firmada por el demandado. Y por auto de esa misma fecha se ordenó agregarla al expediente (f; 11).

Del folio 12 al 13, se evidencia escrito de contestación de la demanda presentado por el demandado, mediante el cual reconoció la relación arrendaticia que existe entre el demandante y él, y que ésta es por tiempo indeterminado; que el objeto del arrendamiento es el local descrito por el accionante en su demanda; y que el canon de arrendamiento se fijó en la suma de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) mensuales; reconoció la solicitud hecha por el demandante a la Dirección de Ingeniería Municipal de Puerto Cumarebo; y negó que el referido local esté bastante deteriorado y que se le tenga que hacer ciertas reparaciones, como la demolición total del techo; alegó que una cosa es reparar y otra demoler y que en un negado que el techo del local necesite reparación lo cual pudiera implicar la extracción de material antiguo y colocación de material nuevo; él pudiera tolerar la obra aunque sea muy molesta considerando que tal supuesto no constituye causa para pedir el desalojo como lo solicita el demandante; motivo por el cual solicitó la declaratoria sin lugar de la referida demanda.

Al folio 14, se evidencia auto de fecha 22 de enero de 2010, mediante el cual el Tribunal de la causa ordenó agregar al expediente el referido escrito de contestación de la demandada.

Cursa al folio 15, diligencia de fecha 22 de enero de 2010, mediante la cual el demandado, otorgó poder apud acta a los abogados A.A.L. e I.D.R., inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 103.204 y 83.963, respectivamente.

Cursa del folio 17 al 18 escrito de pruebas presentado por el demandante, asistido de la abogada M.C.d.D.. Admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 27 de enero de 2010 (véase f; 19).

Al folio 20, se evidencia diligencia de fecha 27 de enero de 2010, mediante la cual el demandante otorgó poder apud acta a la abogada M.E.C. inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 70.602.

Cursa al folio 21 escrito de fecha 28 de enero de 2010, mediante el cual el abogado I.D.R., en representación del demandado presentó pruebas con anexo (véase f; 22 y 23). Admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 28 de enero de 2010 (véase f; 24).

Al folio 25 se evidencia acta de fecha 29 de enero de 2010, mediante la cual el Tribunal de la causa dejó constancia que fijados el día y la hora para que tenga lugar el nombramiento de experto con motivo de la prueba de experticia promovida, no compareció ninguna de las partes.

Cursa al folio 26 escrito complementario de pruebas de fecha 29 de enero de 2010, presentado por el abogado I.D. en representación de la parte demandada. Con anexo (f; 27 y 28). Admitido por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 29 de enero de 2010 (f; 29).

Al folio 31 se evidencia auto de fecha 10 de febrero de 2010 mediante el cual el Tribunal de la causa a solicitud de parte fijó nueva oportunidad para el nombramiento de expertos.

Del folio 32 al 34 se evidencia acta de fecha 10 de febrero de 2010, mediante la cual se deja constancia que el Tribunal de la causa se trasladó y constituyó el día y la hora fijados para evacuar la inspección judicial promovida por la parte demandada.

Al folio 35 se evidencia acta de fecha 18 de febrero de 2010 mediante la cual se llevó a cabo la designación del experto, dejándose constancia de la comparecencia de la parte actora promovente de la prueba quien presentó la constancia de aceptación del experto sugerido por ella (f; 36), Ingeniero Civil YOHEMAR J.C.G., cédula de identidad Nº 17.349.670, inscrito en el Colegio de Ingenieros Venezuela bajo el Nº 188.626; y de la incomparecencia de la parte demandada, designándose a los expertos Ingenieros Civiles A.J.R.C. y ERDRICK L.P.G., cédulas de identidad Nros. 17.350.005 y 17.351.916, respectivamente, inscritos en el Colegio de Ingenieros Venezuela bajo los Nros. 189.632 y 193.089, respectivamente.

Cursa al folio 37 diligencia de fecha 18 de febrero de 2010, mediante la cual la parte demandante ratificó solicitud de ampliación del lapso de evacuación de prueba (experticia) anexó jurisprudencia (véase f; 38 al 48).

Por auto de fecha 18 de febrero de 2010, el Tribunal de la causa a solicitud de parte acordó la ampliación del lapso de evacuación de la prueba de experticia promovida en tiempo hábil (f; 49).

Del folio 50 al 63 se evidencia informe de experticia rendido por el experto designado Ingeniero Civil EDRICK P.G.. Agregado al expediente mediante auto de fecha 19 de febrero de 2010 (f; 64).

Cursa al folio 65, acta de fecha 25 de febrero de 2010, mediante la cual el Tribunal de la causa deja constancia de la juramentación del experto designado Ingeniero Civil YOEMAR J.C.G..

Al folio 66 se evidencia diligencia de fecha 25 de febrero de 2010, mediante la cual el abogado I.J.D.R. en representación de la parte demandada, consignó cheque por la suma de mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600,00), por concepto de honorarios del experto ERDRICK PEREZ (f; 67).

Por auto de fecha 25 de febrero de 2010 (f; 68), el Tribunal de la causa ordenó resguardar el original del cheque consignado y dejar en su lugar copia del mismo.

Mediante auto de fecha 26 de febrero de 2010 (f; 70), el Tribunal de la causa, a solicitud de parte (f; 69) acordó la entrega del referido cheque al ciudadano ERDRICK PEREZ y éste dejó constancia de haberlo recibido (véase f; 71).

Al folio 72 se evidencia auto de fecha 19 de octubre de 2010 mediante el cual el Tribunal de la causa ordenó la reanudación de la misma por cuanto se encontraba paralizada desde hace más de siete (7) meses ordenándose la notificación de las partes.

Del folio 73 al 81 se evidencia diligencias suscritas por el Alguacil del Tribunal de la causa mediante la cual consigna recibos de boletas de notificación libradas a las partes.

Mediante diligencia de fecha 25 de noviembre de 2010 el ingeniero ERDRIK L.P.G., aceptó el cargo de experto designado y prestó juramento de Ley (f; 82).

A solicitud de parte, por auto de fecha 19 de enero de 2011 (f; 84), el Tribunal de la causa acordó la notificación del experto designado Ingeniero Civil A.J.R.C., para que manifieste si acepta o no la designación. Y éste notificado acepto el cargo y prestó juramento de Ley (véase f; 85 al 88).

Cursa del folio 95 al 109, informe de experticia presentado por el Ingeniero Civil A.R.. Agregado a los autos mediante auto de fecha 5 de mayo de 2011 (f; 110).

Del folio 111 al 117 se evidencia sentencia de fecha 10 de junio de 2011, mediante la cual el Tribunal de la causa declaró con lugar la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano M.R.C. contra el ciudadano H.A.C.L.. Sentencia contra la cual se ejerció recurso de apelación (f; 121) y en razón de ello, sube el proceso a conocimiento de quien suscribe.

Por auto de fecha 19 de julio de 2011, quien suscribe da por recibido el presente expediente, de conformidad con el procedimiento de segunda instancia para e juicio breve según el artículo 893 del Código de procedimiento Civil (f; 129).

Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Pruebas producidas por la parte demandante:

1. - Documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del antes Distrito Zamora del estado Falcón, hoy de los Municipios Autónomos Zamora, Píritu y Tocópero del estado Falcón, de fecha 31 de enero de 1994, bajo el Nº 25, folio 73, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del año 1994; contentivo de compra venta de una casa y el lote de terreno donde se encuentra la misma, ubicada en Puerto Cumarebo, Municipio Zamora del estado Falcón, constante de un área que mide diecinueve metros (19 Mts) de frente, por treinta metros (30 Mts) de fondo, alinderado de la siguiente manera: Norte: Calle Bolívar, que es su frente; Sur: Plaza Padre Román; Este: Calle Urdaneta y Oeste: Casa que fue de los vendedores. A este documento público, se le concede el valor probatorio que le asignan los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que el inmueble objeto del litigio es propiedad del demandante de autos ciudadano M.J.R.C..

2. - Permiso de demolición y construcción, otorgado por la Dirección de Ingeniería y Catastro del Municipio Zamora estado Falcón, en fecha 10 de noviembre de 2009, al ciudadano M.J.R.C., para demolición y construcción de un techo ubicado en la Calle Urdaneta de Puerto Cumarebo, Municipio Zamora del estado Falcón, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle Bolívar, que es su frente; Sur: Plaza Padre Román; Este: Calle Urdaneta y Oeste: Casa que fue de los vendedores. Para valorar esta prueba se observa, que la parte demandada promovió durante el lapso probatorio, otro documento publico administrativo emanado de la misma Dirección de Ingeniería y Catastro del Municipio Zamora con fecha 12 de enero de 2010, mediante el cual revoca el permiso otorgado en fecha 10/11/2009, referido a cambio de techo de zinc; en consecuencia, vista dicha revocatoria, no se le concede ningún valor probatorio al documento bajo análisis.

3. - Prueba de experticia practicada en el inmueble objeto del litigio, ubicado en la Calle Urdaneta entre Calles Bolívar y Municipal, en las adyacencias a la Plaza B.d.P.C., Municipio Zamora del estado Falcón (f. 95 al 109), mediante el cual, los expertos designados al efecto, llegaron a las siguientes conclusiones: “… se considera premura la reestructuración en cuanto a la necesidad de garantizar su estabilidad y resistencia de acuerdo al sometimiento de sus elementos estructurales. Proveyéndose de materiales de construcción de calidad, que proporcionen los requerimientos que permitan cumplir con las exigencias de funcionalidad, seguridad y urbanismo…”. Para valorar esta experticia, se observa que de conformidad con el artículo 1.422 del Código Civil, la misma surte prueba para demostrar que una de las dos estructuras en que está dividida la edificación, la cual denominaron los expertos E2, presenta deterioros, indicando además el informe que es un sistema de construcción rudimentario, el cual no hace seguimiento alguno a normas o especificaciones de construcción, y que hasta ese momento no han afectado la estabilidad de la estructura, o que ponga en riesgo el personal que allí labora; pero no indica dicho informe que para realizar tales reparaciones sea necesaria la desocupación del inmueble, hecho éste que por otra parte, está sujeto a la evaluación del ente administrativo competente como es el Departamento de Ingeniería Municipal, en consecuencia, esta prueba no constituye medio probatorio para demostrar que el inmueble deba ser desocupado a los fines de ejecutar las reparaciones indicadas, las cuales según el extracto transcrito supra, no se evidencia que sean de tal magnitud que ameriten la desocupación solicitada.

   Pruebas producidas por la parte demandada:

1. - Original de Revocatoria emanado de la Dirección de Ingeniería del Municipio Zamora del estado Falcón, de fecha 12 de enero de 2010 mediante el cual revoca el permiso otorgado en fecha 10/11/2009, referido a cambio de techo de zinc; en consecuencia (véase f.22 y 23). A este documento público administrativo, se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar que el mencionado ente revocó su propia autorización, conforme al principio de auto tutela administrativa.

2. - Inspección judicial practicada en fecha 10 de febrero de 2010, en el inmueble ubicado en la calle Urdaneta con Calle Bolívar de la población de Puerto Cumarebo, Municipio Zamora del estado Falcón, local donde funciona la Panadería H.P. (f. 32 al 34), mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos con ayuda del práctico designado al efecto: Que el inmueble se observó en regular estado de conservación; que el techo de la estructura se encuentra dividido en dos tipos: uno de platabanda con refuerzo de concreto armado en buen estado, y otro en estructura de acerolit en estado de regular a malo. Realizando la apoderada judicial de la parte actora algunas observaciones. Para valorar esta prueba, se observa que la inspección judicial, de conformidad con el artículo 1.428 del Código de Procedimiento Civil, puede promoverse para dejar constancia de las circunstancias o el estado de lugares o cosas, pero sin extenderse a apreciaciones que requieran conocimientos periciales; en tal sentido, y visto que la presente demanda es por desalojo fundamentada en la necesidad de hacerle reparaciones y demolición del techo del inmueble objeto del litigio, es por lo que se requiere de conocimientos periciales para demostrar tal necesidad, razón por la cual la prueba de inspección judicial no resulta idónea para demostrar que el inmueble amerita o no tales reparaciones o demoliciones, en consecuencia, se desestima esta prueba por impertinente.

   Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes en la primera instancia, y vistos los alegatos de la parte actora en el libelo de demanda y las defensas del accionado en la contestación a la demanda, procede esta juzgadora a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia en los siguientes términos:

   Demanda el actor el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose en el artículo 34 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   …

   3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   …

   Aplicando la anterior norma al caso de autos, se colige que para la procedencia del desalojo de acuerdo a la causal invocada, deben demostrarse los siguientes hechos: en primer lugar debe demostrarse la existencia del contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y en el presente caso se observa que el demandante alegó la existencia de un contrato verbal, hecho éste que la parte demandada en la contestación de la demanda admitió expresamente, por lo que no siendo un hecho controvertido, está plenamente demostrada la relación arrendaticia, derivada de un contrato de arrendamiento verbal. En segundo lugar, debe demostrarse la causal invocada como es que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, es decir, que debe demostrarse que el inmueble amerite reparaciones graves, necesarias o urgentes; entendiendo como graves porque de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de manera que no pueda diferirse la reparación, lo que las convierte en necesarias y urgentes; no se trata de reparaciones parciales que posiblemente no obligarían a la desocupación, como las que se contemplan en el artículo 1.590 del Código Civil; por lo que la causal invocada no trata de una reparación que permita mantenerse al arrendatario ocupando, sino aquellas que lo obligan a ser desalojado por la magnitud de las mismas, por lo que de otra forma no procedería el desalojo a que alude la norma.

   Ahora bien, observa esta alzada, que el Tribunal a quo se pronunció en su sentencia de fondo de la siguiente manera:

   Ahora bien, debe indicar este Juzgador que el análisis realizado a los elementos probatorios traído por las partes a las actas, quedó plenamente probado la relación arrendaticia, entre el demandante y el demandado; el monto del canon de arrendamiento y que el inmueble objeto de la presente acción es propiedad del ciudadano M.J.R., según consta en documento registrado y protocolizado, por ante la oficina Subalterna del registro del Municipio Zamora del estado Falcón, en fecha 31 de enero de 1994.

   Debe este Juzgador indicar que la parte demandada en su contestación esgrimió que el Inmueble funciona como local comercial destinado a una panadería la cual lleva por nombre “Héctor PAN”, alegando que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación y si el mismo necesitara ser reparado no se amerita su desocupación, a lo que este Juzgador pudo observar en la Inspección realizada en fecha 10 de Febrero de 2010, que el techo del inmueble se encuentra en estado regular y esta conformado por dos tipos una parte de platabanda con refuerzo de concreto armado y otra parte del techo es de escultura de acero con cubierta de acerolic en un estado regular de conservación donde funcionan hornos a gas para panadería y las paredes que soportan dicha estructura ninguna tiene columnas que reesfuercen tanto las paredes como el techo, evidenciándose así que el inmueble objeto de la Inspección no se encuentra apto para el manejo de alimentos, las altas temperaturas de los hornos que pudieran generar riesgos por el material del techo y las condiciones de las paredes las cuales no están aptas para el uso que el arrendatario le esta dando.

   Lo que le da convicción a este juzgador por las máximas de experiencias que no reúne las condiciones adecuadas para el funcionamiento y manejo de alimentos que atentan contra los intereses difusos y colectivos de la comunidad, así como lo señala nuestra Carta Magna en todo su contenido. Infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, normas de derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y realizar las remodelaciones que considere necesarias para el buen funcionamiento de su propiedad. En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la propiedad del inmueble, sino lo señalado en el literal C del artículo 34 de la ley de alquileres como lo es la remodelación del local lo cual amerita su desocupación.

   Del anterior extracto de la sentencia apelada, observa quien aquí se pronuncia, que para el Tribunal de la causa, fue demostrada la causal invocada por la parte actora relacionada con la necesaria la desocupación del local para proceder a las reparaciones; hecho éste que por los razonamientos expuestos supra por esta juzgadora, en la valoración de las pruebas, se pudo constatar que efectivamente el inmueble objeto del litigio amerita reparaciones, pero no fue demostrado que para realizar las mismas sea necesaria su desocupación, hasta el punto de indicar el informe de experticia que hasta ese momento no han afectado la estabilidad de la estructura, o que ponga en riesgo el personal que allí labora. Por otra parte, no consta en autos el informe expedido por el organismo competente como lo es el Departamento de Ingeniería Municipal, mediante el cual se determinara tal hecho, y autorizara la desocupación para la realización de las reparaciones que el inmueble amerita. En este sentido, se observa que por tratarse de una acción de desalojo, el actor tenia la carga procesal de demostrar que era necesaria, urgente y evidente la desocupación de todo el inmueble por el deterioro que presenta; pero es el caso que con las pruebas aportadas al proceso, el accionante no demostró que era necesaria la desocupación del local para proceder a las reparaciones; razón por la cual, la acción intentada resulta improcedente, y la sentencia apelada debe ser revocada, y así se decide.

   III

   DISPOSITIVA

   En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y T.d.l.C.J. del Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado I.J.D.R., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano H.A.C.L., mediante diligencia de fecha 17 de junio de 2011.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano M.J.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nº V-2.857.579 y domiciliado en la población de Puerto Cumarebo, Municipio Zamora del estado Falcón, en contra del ciudadano H.A.C.L., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.929.274 y del mismo domicilio, y así se decide

TERCERO

Se REVOCA la sentencia de fecha 10 de junio de 2011, dictada por el Juzgado de los Municipios Zamora, Píritu y Tocopero de esta Circunscripción Judicial, con sede en Puerto Cumarebo con motivo del juicio de DESALOJO, intentado por el ciudadano M.R.C., contra el recurrente.

CUARTO

Se condena en costas a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Coro, al primer día del mes de agosto de 2011. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL,

(FDO)

Abg. A.H.Z.

LA SECRETARIA,

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 1/8/11, a la hora de las dos de la tarde (2:00 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA,

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Sentencia Nº 168-A-1-8-11.-

AHZ/YTB/jessicavásquez.

Exp. Nº 5054.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.