Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Junio de 2014

Exp. Nº AP71-R-2014-000176.

Retracto Legal Arrendaticio/Recurso

Sin Lugar Apelación/ Sin Lugar la Demanda

Definitiva/Mercantil/”F”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Vistos

, con sus antecedentes.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

   PARTE ACTORA: INVERSIONES M.P., C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de octubre de 1988, bajo el Nº 55, Tomo 13-A-Pro.

   APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: O.S.C., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.512.

   PARTE DEMANDADA: I.A.I.d.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 48.581; E.Á.I., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 48.580; MORELLA ÁLAMO de STEVER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 1.715.260; E.M.Á., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.941.475; A.I.M.d.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.177.073; G.M.Á., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.180.067, integrantes de la Sucesión Álamos, y la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Público de la República de Panamá, Sección Micropelículas Mercantil, a la ficha setecientos veintidós mil ciento cuarenta y cuatro (722.144) documento redi un millón ochocientos noventa y ocho mil doscientos noventa y seis (1.898.296), cuyos estatutos están apostillados en el Ministerio de Relaciones Exteriores por el Departamento de Autenticación y Legalización, en fecha 11 de enero de 2011, bajo el número 121-C-E-O, número Rec 350479, Registro de Información Fiscal venezolano número J-40037255-0.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: L.A.S.C., H.J.O., E.M.S., abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.754.205, 3.588.056 y 6.300.613, en su carácter de apoderados judiciales de I.Á.I.d.V., E.Á.I., Morella Álamo de Stever, E.M.Á., A.I.M.d.R. y G.M.Á.; R.M.P., R.L., J.G. y V.C., abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.436.106, 8.678.688, 17.980.647 y 15.395.509, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 68.601, 40.314, 141.161 y 124.619, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inversiones 5752, S.A.

   MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta en fecha 29 de enero de 2014, por el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 20 de diciembre de 2013, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la falta de cualidad activa de la sociedad mercantil Inversiones M.P., C.A., opuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil Inversiones 5752, S.A.; Sin Lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., en contra de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I. de VEGAS, MORELLA ÁLAMO IBARRA de STEVER, A.I.M.d.R., E.M.Á., G.M.Á. y la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A.

   Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 19 de febrero de 2014 (f. 573), la dio por recibida, entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, conforme lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la sentencia Nº 1040 dictada en fecha 07.07.2008, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 07-1568, bajo ponencia del Magistrado Dr. p.R.R.H..

   Mediante escrito presentado en fecha 25 de febrero de 2014, el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la constitución del tribunal con asociados.

   En decisión interlocutoria dictada el 07 de marzo de 2014, se negó la constitución del tribunal con asociados.

   En fecha 11 de marzo de 2014, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 11 de marzo de 2014, el abogado L.A.S.C., en su carácter de apoderado judicial de los codemandados, consignó escrito de alegatos.

   En fecha 12 de marzo de 2014, el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos.

   En fecha 21 de abril de 2014, el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia.

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

   Se inició el presente juicio de Retracto Legal Arrendaticio, mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana G.M.O.J., actuando en su carácter de administrador de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., asistida por el abogado O.S.C., en contra de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.d.V., MORELLA ÁLAMO IBARRA de STEVER, A.I.M.d.R., E.M.Á., G.M.Á., integrantes de la Sucesión ÁLAMO; y la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, C.A.

   Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la demanda, al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 25 de octubre de 2012 (f. 62), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento breve, establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

   En fechas 30 de octubre y 06 de noviembre de 2012, el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de las compulsas.

   En actuaciones de fecha 1º y 6 de noviembre de 2012, el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de haber entregado al alguacil los emolumentos necesarios para su traslado para la práctica de las citaciones de los demandados; y, el ciudadano HOMMY RODRIGUEZ, alguacil, dejó constancias de haberlos recibido.

   En fecha 5 de febrero de 2013, el ciudadano O.O., alguacil, dejó constancia de haber practicado la citación personal, del ciudadano G.M.Á., consignando recibo firmado.

   En fecha 6 de febrero de 2013, el ciudadano J.D.R., alguacil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A. y consignó la compulsa.

   En fecha 13 de febrero de 2013, el ciudadano C.R., alguacil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal de las ciudadanas A.I.M.d.R., I.Á.I.d.V. y E.Á.I., consignando las compulsas.

   En fecha 15 de febrero de 2013, el ciudadano O.O., alguacil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal de los ciudadanos MORELLA ÁLAMO IBARRA de STEVER y E.M.Á., consignando la compulsa.

   En fecha 16 de abril de 2013, el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó oficio al C.N.E. con la finalidad que enviase los últimos domicilios y movimientos migratorios de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.d.V., MORELLA ÁLAMO IBARRA de STEVER, A.I.M.d.R., E.M.Á. y G.M.Á., asimismo, indicó que el representante de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A., era el ciudadano M.A.B.M..

   En fecha 18 de abril de 2013, el juzgado de la causa, libró oficios al C.N.E. (C.N.E.) y al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (S.A.I.M.E.), con la finalidad que informaran el último domicilio y movimientos migratorios de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.d.V., MORELLA ÁLAMO IBARRA de STEVER, A.I.M.d.R. y E.M.Á..

   En fecha 13 de junio de 2013, se acordó agregar a los autos oficio Nº RIIE-1-0501-2405, de fecha 27 de mayo de 2013, emanado de la Dirección de Dactiloscopia y Archivo Central del Departamento de Datos Filiatorios del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (S.A.I.M.E.), indicando el domicilio que aparece en sus registros de los ciudadanos MORELLA ÁLAMO IBARRA BORGES de STEVER, E.A.M.Á., A.I.M.Á.d.R. e I.Á.-IBARRA BORGES de VEGAS. Asimismo, acordó agregar a los autos oficio Nº 133157, de fecha 27 de mayo de 2013, emanado de dicho ente, mediante el cual indicaba los movimientos migratorios de los referidos ciudadanos.

   En fecha 26 de junio de 2013, se acordó agregar a los autos, oficio Nº ONRE/O 3007-2013, de fecha 18 de junio de 2013, emanado del C.N.E. (C.N.E.), mediante el cual remitió los domicilios que aparecen en su sistema de los ciudadanos M.A.B.M., A.I.M.d.R., I.Á.I.d.V., E.Á.I. de BLAUBACH, MORELLA ÁLAMO IBARRA de URDANETA y E.A.M.Á..

   En fecha 8 de agosto de 2013, el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó citación de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A., en la ciudad de Panamá, para lo cual solicitó rogatoria.

   En fecha 9 de agosto de 2013, el abogado M.Á.L.M., consignó instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A., y en tal carácter se dio por citado.

   En esa misma fecha, el abogado L.A.S.C., consignó instrumento poder que le acreditó la representación judicial de los ciudadanos I.Á.I.d.V., E.Á.I., MORELLA ÁLAMO de STEVER, E.M.Á., A.I.M.d.R. y G.M.Á., y en tal carácter se dio por citado.

   En fecha 13 de agosto de 2013, los abogados M.B. y M.L., en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A., consignaron escrito de cuestiones previas y contestación de la demanda. Asimismo, el abogado L.A.S.C., en su carácter de apoderado judicial de los codemandados, ciudadanos I.Á.I.d.V., E.Á.I., MORELLA ÁLAMO de STEVER, E.M.Á., A.I.M.d.R. y G.M.Á., consignó escrito de contestación de la demanda.

   En fecha 14 de agosto de 2013, la ciudadana G.M.O.J., en su carácter de Administradora de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., el ciudadano S.N., en representación de la ciudadana C.D.F.H., accionista de dicha sociedad mercantil, asistidos por el abogado O.S.C., apoderado judicial de dicha empresa, consignaron escrito mediante el cual el ciudadano S.N., actuando en representación de la ciudadana C.D.F.H., ratificó todas las actuaciones realizadas por la ciudadana G.M.O.J., en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., S.A.

   En fecha 26 de septiembre de 2013, el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 27 de septiembre de 2013, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por la parte actora.

   En fecha 7 de octubre de 2013, los abogados M.B. y M.L., en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A., codemandada, consignaron escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 9 de octubre de 2013, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A.

   En fecha 20 de diciembre de 2013, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró: 1) Con Lugar la falta de cualidad activa opuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A.; y, 2) Sin Lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., S.A., en contra de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.d.V., MORELLA ÁLAMO IBARRA de STEVER, A.I.M.d.R., E.M.Á., G.M.Á., integrantes de la Sucesión Álamo; y de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, C.A.

   Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto en fecha 29 de enero de 2014, por el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 20 de diciembre de 2013, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con lugar la falta de cualidad activa, opuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A. y, Sin Lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., S.A., en contra de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.d.V., MORELLA ÁLAMO IBARRA de STEVER, A.I.M.d.R., E.M.Á., G.M.Á., integrantes de la Sucesión ÁLAMO; y de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, C.A.

   *

   Fijados los términos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 20.12.2013; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

   …El presente juicio, se circunscribe a una pretensión de retracto legal arrendaticio, ejercido por la Sociedad Mercantil Inversiones M.P. C.A., en contra de la Sucesión Álamo, conformada por los Ciudadanos, E.Á.I., I.Á.I., Mórela Álamo de Stever, A.I.M.D.R., E.M.Á. Y G.M.Á., y de la Sociedad Mercantil, Inversiones 5752, S.A.; a todo esto, la Representación judicial de ésta última, alegó como defensa perentoria de fondo, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad activa de la Sociedad Mercantil M.P., C.A., para sostener el juicio. Así las cosas, dada la naturaleza de dicha defensa la misma debe ser decidida en punto previo.

   …Omissis…

   Ahora bien, con respecto a la falta de cualidad, la Sala Constitucional del Tribunal supremo en fecha 14 de julio del 2003, Ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Exp. 02-1597, estableció:

   …Omissis…

   Ahora bien, disponen los artículos 42 y 43 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,

   …Omissis…

   Es decir, la Ley es taxativa al establecer, los requisitos que se deben cumplir para que la figura de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio se aplique; al primero de ellos, la preferencia ofertiva, es un derecho “del arrendatario”, de que se le ofrezca el bien inmueble, en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, pero sólo será acreedor de este derecho si cumple con, a) estas más de dos años con el carácter de arrendatario y b) estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.

   Ahora bien, de incumplir, el arrendador, con la obligación de la preferencia ofertiva, nace para “el arrendatario” el derecho del retracto legal arrendaticio, el cual para poder ser ejercido se debe cumplir con los mismo requisitos que la preferencia ofertiva, a saber; a) estar mas de dos años con el carácter de arrendatario y b) estar solvente con los cánones de arrendamiento, en este contexto y subsumiendo esta figura con el caso sub examine y la falta de cualidad activa, alegada por la co-demandada, pasa esta juzgadora a analizar los supuestos planteados.

   Del escrito libelar, se desprende, que la Representación de la parte actora, Inversiones Mariquita, C.A., afirma que es “arrendataria” desde hace mas de 20 años del inmueble objeto del litigio, constituido por una Casa quinta, denominada Los Álamos y el terreno en el cual ésta construida, situado en la Avenida Valle Arriba, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, consignó al efecto, original de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la Administradora Luzardo y Eraso S.R.L., como administradora del inmueble y la Sociedad Mercantil M.P., C.A.; alegando que su representada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, que es el caso, que en fecha 20 de abril de 2012, se vendió el inmueble en cuestión a Inversiones 5752, S.A, sin haberle hecho ninguna participación, a los fines de que manifestara su interés en adquirir el inmueble, por lo que demandó el retracto legal arrendaticio, a los fines de subrogarse en la venta realizada.

   Ahora bien, por su parte la Representación Judicial de la parte co-demandada, Sociedad Mercantil Inversiones 5752, S.A., alegó la falta de cualidad activa, de la Sociedad mercantil M.P., C.A., para sostener el Juicio, por cuanto la misma no era inquilina del inmueble objeto de compraventa donde se pretende subrogar; alegando que para el momento de la adquisición del inmueble, el mismo se encontraba siendo ocupado por dos personas jurídicas distintas, a saber de la Sociedad Mercantil Bastet, C.A., por medio de contrato de arrendamiento, el cual se encontraba vencido, y la Sociedad Mercantil La Canastilla de Las Mercedes, S.R.L., de forma ilegal.

   En este contexto, en la etapa probatoria correspondiente las partes presentaron sus escritos de promoción de pruebas, siendo que la parte actora, Sociedad Mercantil M.P., C.A., alegó en el mismo:

   …Omissis…

   Ahora bien, de las actas que conforman el expediente, se evidencian, primeramente a los folios doscientos setenta y nueve (279) al doscientos ochenta y uno (281), contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Anónima, Inversiones Marasol L.P, C.A., (…) y la Sociedad Mercantil Grupo Bastet, C.A. (…) sobre “la planta alta y el ala izquierda de la planta baja del inmueble constituido por la Quinta Los Álamo, situada en la Avenida Valle Arriba a N.C., Urbanización Las Mercedes, Baruta, Caracas, con frente al sector lateral oeste del Restaurant Ho Kow y al Norte con establecimiento Mac Donalds”.

   De igual forma, se desprende, a los folios cuatrocientos ochenta y nueve (489) al cuatrocientos noventa y ocho (498), Sentencia dictada por el Juzgado Décimo Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que ordenó la entrega del “local comercial ubicado en el ala derecho de la planta baja del inmueble constituido por una casa-quinta denominada “Quinta Los Álamos” y el terreno en el que esta construida, situado en la Av. Valle Arriba, (hoy N.C.) Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, Terreno distinguido con el Nro. 442, por parte de la Sociedad Mercantil La Canastilla de Las Mercedes, S.R.L., a la Sociedad Mercantil Inversiones Marasol LP, C.A.

   Vistos los anteriores hechos evidenciados en este expediente, considera oportuno, quien aquí juzga, citar el Criterio líder asentado por la Sala Constitucional en Ponencia del Magistrado, J.M.D.O., en relación a la falta de cualidad, en fecha 06 de Febrero de 2001, caso Oficina G.L., C.A.:

   …Omissis…

   A todo esto, y coligiendo lo evidenciado dentro de las actas del expediente, queda suficientemente demostrado, que la Sociedad Mercantil, M.P., C.A., parte actora en el presente juicio, no tiene la cualidad activa necesaria, para accionar la demanda intentada, por cuanto, tal y como se desprende del Contrato de arrendamiento celebrado entre Inversiones Marasol LP, C.A., y Grupo Bastet C.A., así como de las Sentencia dictada por el Juzgado Itinerante, y como del propio alegato esgrimido por la Sociedad Mercantil M.P., C.A. en su escrito de promoción de pruebas, ésta desde el año 2008, no ostenta el carácter de arrendataria del inmueble dado en venta, por lo cual no puede pretender dicha Sociedad accionar un derecho que está expresamente establecido para el arrendatario que este en tal carácter por mas de dos año, así las cosas, y con base en todo lo anteriormente a.c.q. aquí juzga que lo procedente y ajustado a derecho es que prospere la defensa alegada por la parte co-demandada, Inversiones 5752, S.A., de falta de cualidad activa para sostener el Juicio de la Sociedad Mercantil M.P., C.A. Así se decide…

   .

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   En fecha 11 de marzo de 2014, el abogado L.A.S.C., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.d.V., MORELLA ÁLAMO IBARRA de STEVER, A.I.M.d.R., E.M.Á., G.M.Á., integrantes de la Sucesión ÁLAMO, con la finalidad de apuntalar lo decidido consignó escrito conclusivo por ante esta instancia, en los términos que siguen:

   …No obstante la presencia de otras numerosas y contundentes circunstancias y alegatos suficientes para enervar por distintas vías las pretensiones de la parte actora, me limitaré a destacar, en relación con la falta de cualidad declarada en el primer grado, y en su apoyo, lo siguiente:

   En el libelo de la demanda, como hechos y presupuestos fundamentales a los fines y efectos de una pretensión de retracto legal arrendaticio, la parte actora expone únicamente: (1) que es arrendataria del inmueble del caso desde 1989, según determinado contrato por tres años que acompaña en copia; y (2) que se encuentra solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a ese contrato.

   No incluye por tanto los hechos conforme a los cuales ese pretendido contrato de hace más de 20 años pudiera en los últimos dos años encontrarse vigente, ni los que pudieran configurar la forma o circunstancias en virtud de las cuales pudiera quedar demostrada su alegada solvencia: Hechos todos estos que, en consecuencia y conforme a principios elementales del proceso, al ser rechazada la demanda en todas sus partes, quedaron fuera del debate probatorio.

   Sin embargo, en su escrito de promoción de pruebas y demás alegatos posteriores en ambas instancias, la parte actora incluye una serie de múltiples hechos, actuaciones, escritos, decisiones judiciales, etc., que, mediante un complicado ejercicio de descubrir conexiones entre unos y otros y de especulación sobre supuestos efectos de todo ello, pretende que deban tenerse como procesalmente demostradas esas circunstancias y hechos que he referido en el párrafo anterior, en las cuales se fundamentaría la existencia de los dos presupuestos fundamentales de la acción, a los que igualmente me referí anteriormente, lo que resulta absolutamente improcedente, como igualmente señalé en dicho párrafo.

   Por consiguiente, independientemente de que todos esos hechos y circunstancias no demostrarían en realidad ni en modo alguno la efectiva presencia de los citados presupuestos fundamentales de acciones cono la del caso, es lo cierto y así lo hago valer, que carecen de todo valor y efectos a los fines de la decisión de la causa, por no formar parte de lo planteado en el libelo de la demanda.

   En todo lo cual me permito insistir en apoyo adicional de lo declarado por el a quo, por no haberlo éste destacado en su sentencia.

   Solicito en consecuencia se declare sin lugar la apelación de la parte actora, ratificando la falta de cualidad de la parte actora y la consiguiente improcedencia de la demanda…

   .

   ***

   En fecha 12 de marzo de 2014, el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., consignó escrito recursivo, anexo inspección ocular evacuada en fecha 7 de marzo de 2014, por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital; empero, se evidencia que en fecha 11 de marzo de 2014, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, conforme lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, lo que determina la extemporaneidad de dicho escrito por tardío, puesto que fue consignado una vez diferida la oportunidad para dictar sentencia; siendo que los alegatos que deben presentar las partes, ante el superior en los juicios que se tramitan por el procedimiento breve, dispuesto en los artículos 881 y siguientes del Código de Trámites, deben ser ofrecidos dentro del lapso que establece el artículo 893 eiusdem, el cual correspondió según el libro de diario y el calendario judicial oficial a los días 20, 21, 24, 25, 26 de febrero de 2014, 5, 6, 7, 10 y 11 de marzo de 2014. En razón de ello, no serán apreciadas en este fallo, las consideraciones y pruebas ofrecidas por la parte actora, a través del referido escrito. Así formalmente se decide.

   ****

   Establecidos los límites del recurso, con vista al memorial de la parte demandada ante esta alzada, así como lo decidido por el juzgador de primer grado, corresponde determinar en esta revisión, si la decisión recurrida se encuentra ajustada a derecho, al haber declarado la falta de cualidad de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., para sostener el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoado en contra de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.d.V., MORELLA ÁLAMO IBARRA de STEVER, A.I.M.d.R., E.M.Á., G.M.Á., integrantes de la sucesión ÁLAMO; y de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, C.A., al concluir que la accionante desde el año 2008, no ostentaba el carácter de arrendataria del inmueble dado en venta, por lo que no podía pretender accionar un derecho que está expresamente establecido para el arrendatario que esté en tal carácter por mas de dos (2) años.

   Con la finalidad de corroborar lo expuesto por el juzgador de primer grado, este jurisdicente se permite traer a colación los términos en que fueron vertidos los hechos por las partes, tanto en la demanda como en su contestación, en tal sentido se precisan:

   En la demanda la parte actora alegó:

   …Mi representada es arrendataria desde hace más de veinte (20) años, de un inmueble constituido por una Casa-quinta denominada Los Álamos, y el terreno en el cual esta construida, situado en la Avenida Valle Arriba, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda…

   Dicho inmueble le fue dado en arrendamiento el 1º de Julio de 1989 por su propietaria la Sucesión ALAMO integrada por los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.D.V., MORELA ÁLAMO IBARRA DE STEVER, A.I.M.D.R., E.M.Á. y G.M.Á., titulares de las cédulas de identidad números 48.580, 48.581, 1.715.260, 3.177.073, 2.941.475 y 3.180.067, respectivamente.

   Expresamente alegamos que mi representada se encuentra solventa hasta el día de hoy en el pago de los cánones de arrendamiento pactados con la arrendadora.

   …Omissis…

   Es el caso que por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta Estado Miranda, el día 20 de Abril de 2012, inscrito bajo el Nº 2012.644, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.10301, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, se le dio en venta a la sociedad mercantil extranjera domiciliada en la República de Panamá INVERSIONES 5752, S.A. (…) el inmueble del cual mi representada es inquilina.

   Esta operación de compra venta fue realizada por la arrendadora sin haberle hecho a mí representada si inquilina ningún tipo de participación, a los fines de que ella manifestase dentro de los lapsos de Ley su interés en adquirir el inmueble del cual es arrendataria.

   El precio de la operación se fijo en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), el cual mi representada acepta pagar para adquirir el inmueble del cual es arrendataria.

   …Omissis…

   Invocamos como fundamento de derecho de la presente acción los dispositivos legales aludidos en este capítulo y los del Código Civil que le sean aplicables.

   …Omissis…

   Con base en todo lo antes expuesto y como de ello se desprende que el presente caso se dan los dos supuestos legales del retracto arrendaticio, como son el hecho de que nuestra representada es arrendataria de dicho inmueble por un período mayor de dos (2) años y se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento…

   …Omissis…

   Expresamente manifestamos que en caso de convenimiento de los demandados o de declararse con lugar la demanda, nuestra representada acepta pagar de inmediato para adquirir el inmueble del cual es arrendataria el precio de la operación, o sea, la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00)…

   . (Cursivas del Tribunal).

   En la contestación dada por la codemandada: Sociedad Mercantil Inversiones 5752, S.A., se expresó:

   …Conforme lo establece el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovemos la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presenta como representante del actor, por cuanto la ciudadana G.M.O., quien suscribe el libelo de la demanda como administradora de la actora, tenía facultades limitadas que le impedían intentar esta demanda sin una autorización de la Asamblea General de Accionistas.

   Es el caso que según los estatutos vigentes de la parte actora, especialmente según consta de la reforma a la cláusula octava acordada en la Asamblea General de Accionistas de fecha 10-11-00, registrada el -27-03-01 Nº 23, Tomo 52-A Pro., se estableció que la administradora sólo puede ejercer directamente la representación de la compañía en asuntos que no excedan a Bs. 1.000.000,00 actualmente equivalente a Bs. 1.000,00. Para asuntos de mayor valor requeriría autorización de la Asamblea de Accionistas.

   …Omissis…

   Es el caso, que la cuantía de la presente demanda es de Bs. 4.000.000,00 por lo que la ciudadana G.M.O. no tenía las facultades para intentarla sin autorización de la Asamblea de Accionistas, omitiendo deliberadamente consignar la asamblea en cuestión que modificó los estatutos y limitó sus facultades.

   Esta actuación fuera de sus limitaciones, es mucho más grave en este juicio que en cualquier otro debido a su naturaleza, toda vez, que como se observa en el libelo de la demanda, en este caso la parte actora no sólo pretende ejercer un derecho valorado en Bs. 4.000.000,00, sino que ofrece pagar dicha cantidad al momento que le sea reconocido ese derecho, es decir, está comprometiendo el patrimonio de la compañía por un monto superior al que está autorizada, realizando actos que exceden de la simple administración.

   Por todo lo anterior, no debe dudar el Tribunal competente al declarar la ilegitimidad de la ciudadana G.M.O., para representar a la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., en este juicio, con todas las consecuencias de ley.

   …Omissis…

   De conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegamos la falta de cualidad de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., para intentar esta acción de retracto legal arrendaticio, por cuanto, al momento de la venta, dicha compañía no era inquilina del inmueble objeto de la compraventa donde se pretende subrogar.

   En efecto, la legitimación activa a la causa, supone una identidad entre el sujeto que pretende ejercer en su nombre un derecho y el sujeto que realmente ostenta la titularidad de ese derecho.

   …Omissis…

   En el presente caso, estamos ante una acción de retracto legal arrendaticio la cual sólo corresponde ejercerla a quien fuera arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, al momento de su venta y luego de cumplidas ciertas condiciones que analizaremos en los capítulos posteriores.

   De acuerdo a estos principios, no puede pretender ejercer esta acción quien supuestamente haya sido arrendataria del inmueble muchos años antes de la venta, pero que al momento de la operación ya no estuviese poseyendo el inmueble con ese carácter ni con ningún otro.

   Es el caso, que al momento de la adquisición del inmueble por parte de nuestra representada, el mismo se encontraba dividido en dos partes, ocupadas por personas jurídicas distintas, tal y como describimos a continuación:

   Una primera parte (ala izquierda y planta alta), había sido arrendada a la sociedad mercantil Grupo Bastet C.A., según se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito con la administradora del inmueble Inversiones Marasol L.P., C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 17 de junio de 2008, quedando anotada bajo el número 56, tomo 141. No obstante lo anterior, el 26 de julio de 2010 fue demandada la entrega de dicha porción del inmueble, en virtud del vencimiento del término del contrato, demanda que se tramita en el expediente AP11-V-2010-000687 en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Para el momento de que nuestra representada adquiriera el inmueble completo, esta parte del mismo, se encontraba en posesión de los vendedores en virtud de una medida de secuestro decretada en dicho juicio y ejecutada en fecha 8 de noviembre de 2011.

   Por otra parte, La segunda parte del mismo (ala derecho de la planta baja), estada siendo ilegalmente ocupada por la sociedad mercantil La Canastilla de Las Mercedes S.R.L., sin embargo, había sido intentado un juicio de reivindicación que se encontraba para decisión de segunda instancia en el Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia, expediente AP11-V-2009-000175 (12-0759 itinerante) que posterior a la venta fue declarado con lugar, ordenando la entrega de dicha parte del inmueble, sentencia esta que fue ejecutada lográndose la entrega material.

   De los hechos anteriormente narrados, los cuales serán debidamente demostrados en el lapso probatorio, se evidencia que la parte actora no era arrendataria del inmueble objeto de este juicio al momento que nuestra representada lo adquirió, toda vez que la mayor parte del mismo, lo había ocupado como arrendataria, la sociedad mercantil Grupo Bastet desde el año 2008, es decir, 4 años antes de que se perfeccionara la compra del inmueble, por lo que evidentemente carece de cualidad para sostener este juicio y la otra parte del inmueble la estaba ocupando ilegalmente La Canastilla de Las Mercedes S.R.L., tal y como establecido en sentencia firme.

   Como consecuencia de lo expuesto, solicitamos se declare con lugar la excepción de falta de cualidad activa de la sociedad mercantil Inversiones M.P., para demandar en retracto legal arrendaticio.

   …Omissis…

   Para el supuesto negado de que sean declaradas sin lugar la cuestión previa anteriormente promovida o la excepción de falta de cualidad propuesta, pasamos a contestar la demanda en los siguientes términos:

   Negamos, rechazamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado, la demanda que por retracto legal arrendaticio fue intentada en contra de nuestra representada INVERSIONES 5752, S.A., y de los integrantes de la sucesión Álamo, por la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A.

   Negamos, rechazamos y contradecimos que la parte actora tenga derecho de sustituir o subrogarse en lugar de nuestra representada, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de abril de 2012, bajo el No. 2012.644, asiento registral 1 del inmueble matriculado najo el número 241.13.16.1.10301, correspondiente al libro del Folio Real del año 2012, por cuanto no cumple con los requisitos para atribuirse tal derecho, con base a los argumentos que expondremos mas adelante.

   …Omissis…

   Negamos que para el momento de la venta del inmueble, la parte actora fuera arrendataria del inmueble en litigio, y por lo tanto, negamos que tuviese más de 20 años ocupando el referido inmueble.

   Negamos que la parte actora se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, toda vez que dicha parte no ha presentado ningún recibo de pago.

   Negamos que existiese la obligación de ofrecer en venta el inmueble al inquilino, toda vez que no era arrendatario del inmueble al momento de la venta.

   …Omissis…

   De conformidad con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que un arrendatario tenga derecho a la preferencia ofertiva, deberá tener más de dos años como tal, estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario.

   En el presente caso, como hemos visto anteriormente, la parte actora no siquiera era arrendataria del inmueble en litigio al momento de la venta y por lo tanto no cumple el presupuesto básico para tener derecho a la preferencia ofertiva.

   No obstante lo anterior, si por alguna circunstancia se considerara que la parte actora si era arrendataria del referido inmueble, esta de igual forma no tendría derecho a la preferencia ofertiva, ya que según nos han informado los vendedores del inmueble, desde hace mucho más de los dos años exigidos por la ley, estos no reciben pago de cánones de arrendamiento de ningún inquilino, mucho menos de la parte actora que ni siquiera ostenta tal carácter.

   De allí que junto al libelo no se consignara algún recibo de cánones de arrendamiento, lo cual constituía parte de los documentos fundamentales de la demanda. En efecto, al ser la solvencia en los cánones de arrendamiento una de las condiciones exigidas por la ley para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, la prueba de ese hecho constituía uno de los documentos fundamentales de la demanda, lo cual no fue debidamente consignado junto al libelo, por lo que en el caso de que existiese alguna prueba del pago, lo cual no resultaría inverosímil, ya no podrá ser consignada de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

   Es igualmente importante destacar, que al exigir la ley dos años de relación arrendaticia solvente, la parte demandante ha debido consignar al menos, dos años de recibos de pago que demostraran, no solo su condición de inquilina, sino adicionalmente su condición de solvencia.

   Como consecuencia de lo anterior, es evidente que aún de considerarse que la parte actora es arrendataria del inmueble en litigio, no tendría derecho a la preferencia ofertiva, toda vez que para el momento que se decidió vender el inmueble en litigio (abril 2012) no se encontraría solvente en el pago de los cánones de arrendamiento al no haberse recibido de su parte pago alguno y por lo tanto no cumplía con el segundo de los requisitos necesarios para ostentar ese derecho y así solicitados sea decidido.

   …Omissis…

   Finalmente, solicitamos que el presente escrito sea sustanciado conforme a derecho y que la demanda que dio origen a este juicio, sea declarada SIN LUGAR en la definitiva, con base a los alegatos aquí expuestos…

   . (Cursivas del Tribunal).

   En la contestación dada por los codemandados: E.Á.I., I.Á.I.d.V., Mórela Álamo Ibarra de Stever, A.I.M.d.R., E.M.Á. y G.M.Á., se excepcionaron en los términos que siguen:

   …Opongo la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por ilegitimidad de la persona que se presenta como representante de la parte actora, por insuficiencia de las facultades como Administradora de la demandante con las que pretende asumir su personería en este juicio.

   En efecto, tal como consta en los recaudos auténticos que acompaño, las facultades de la Administradora de la demandante, G.M.O.J., quien intenta la presente demanda, están limitadas a representar a la compañía demandante en asuntos que no involucren un valor superior, actualmente, a un mil bolívares (Bs. 1.000.000,oo para la fecha de la disposición-estatutaria –Cláusula Octava- establecida en Asamblea de fecha 10 de noviembre de 2000), de modo que la pretensión por un monto de Bs. 4.000.000,oo que ejerce en esta demanda, se encuentra absolutamente más allá de sus facultades, y es por tanto perfectamente inocua, tal como solicito sea declarado por el Tribunal.

   2. Niego, rechazo y contradigo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, sin perjuicio de lo cual, expresa y particularmente, señalo:

   No es cierto y lo niego y rechazo, que la demandante sea arrendataria del inmueble de autos, ni que lo haya sido por más de 20 años.

   No es cierto y lo niego y rechazo, que INVERSIONES M.P., C.A., celebrara contrato alguno con los integrantes de la sucesión Alamo Ibarra.

   No es cierto y lo niego y rechazo que para la fecha de interposición de esta demanda se encontrase en vigencia arrendamiento alguno sobre el inmueble de autos.

   No es cierto y lo niego y rechazo, que en algún momento y mucho menos al momento de intentar la presente demanda, la demandante estuviere solvente en el pago de cánones de arrendamiento, según se alega en la demanda.

   No es cierto y lo niego y rechazo, que mis representados estuvieran en la obligación de participar a la demandante la venta del inmueble a que se refiere la demanda.

   No es cierto y lo niego y rechazo, que la demandante tenga derecho a subrogarse como compradora en lugar de la co-demandada INVERSIONES 5752, S.A.

   Solicito en consecuencia, se declare sin lugar la presente demanda, con los pronunciamientos pertinentes…

   . (Cursivas del Tribunal)

   *****

   DEL THEMA DECIDENDUM:

   Observa este jurisdicente que en la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte accionada opuso de conformidad con el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Trámites, la ilegitimidad de la ciudadana G.M.O.J., para representar en juicio a la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., y en atención al artículo 361 eiusdem, la falta de cualidad de la referida sociedad mercantil para peticionar el retracto legal arrendaticio que incoó en contra de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I. de VEGAS, MORELLA ÁLAMO IBARRA de STEVER, A.I.M.d.R., E.M.Á., G.M.Á., integrantes de la sucesión Álamo y de la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A., por cuanto afirman no ostenta el carácter de arrendataria.

   En caso de improcedencia de las defensas argüidas por los demandados, corresponderá determinar la procedencia de la subrogación pretendida por la actora sobre la compraventa de la que fue objeto el referido inmueble, celebrada entre los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.d.V., MORELLA ÁLAMO IBARRA de STEVER, A.I.M.d.R., E.M.Á., G.M.Á., integrantes de la sucesión ÁLAMO, y la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A., mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de abril de 2012, bajo el Nº 2012.644, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.10301, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.

   En el orden indicado este tribunal pasa a resolver, dado los efectos procesales que acarrean la procedencia de las defensas opuestas en el presente caso:

   I

   DE LA ILEGITIMIDAD DE QUIEN SE PRESENTA EN JUICIO COMO REPRESENTANTE LEGAL DE LA PARTE ACTORA, OPUESTA POR LOS CO-DEMANDADOS, A LA LUZ DEL ORDINAL 3º DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.-

   Advierte quien decide que la parte demandada, alegó la ilegitimidad de la ciudadana G.M.O.J., en su carácter de administradora de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., para presentarse en juicio en su representación, ya que dicha ciudadana según los estatutos sociales de la actora, no contaba con la aprobación de la asamblea de accionistas para ejercer la presente acción, en razón que sus atribuciones para actuar en juicio, se encontraban limitadas a acciones que no involucrasen un monto superior, actualmente, a mil bolívares (Bs. 1.000,oo); defensa que ejercieron conforme lo establecido en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Para demostrar lo alegado, consignaron copias certificadas del Acta Constitutiva y Actas de Asambleas de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A. Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas que conforman el expediente, se evidencia que tal defensa quedó resuelta mediante escrito presentado en fecha 14 de agosto de 2013, por los ciudadanos G.M.O.J. y S.N., en su carácter de representante de la ciudadana C.D.F.H., única accionista de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., asistidos por el abogado O.S.C., fueron ratificadas las actuaciones efectuadas por la ciudadana G.M.O.J., en representación de dicha sociedad mercantil, dando por subsanada dicha cuestión previa en los términos señalados en el artículo 350 del Código de Trámites y contra lo cual no se opuso o reveló la parte demandada. Así expresamente se decide.-

   II

   DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA OPUESTA POR LOS CO-DEMANDADOS A TENOR DEL ARTICULO 361 DEL CÓDIGO DE TRAMITES.-

   Siendo que la defensa de falta de cualidad de la actora opuesta por la codemandada, involucra o circunda en torno al carácter que invoca la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., de arrendataria del inmueble objeto del negocio jurídico donde pretende subrogarse por medio del retracto legal arrendaticio impetrado, la misma será objeto de análisis y resolución, una vez efectuada la valoración del elenco probatorio aportado por las partes, lo cual se realiza de la forma siguiente:

   De las Pruebas ofrecidas por las partes en la presente contienda judicial:

   Conjuntamente con el libelo de demanda, la parte actora, produjo las siguientes pruebas:

   1) Copia fotostática de documento privado suscrito entre la sociedad mercantil LUZARDO Y ERASO, S.R.L., y la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., en fecha 1º de julio de 1989. Documental que fue producida en original, mediante diligencia del 05 de octubre de 2012 y que fue opuesta a la parte demandada, quien no la desconoció, ni impugnó en forma alguna, por lo que, al ser la sociedad mercantil LUZARDO Y ERASO, S.R.L., administradora del bien inmueble constituido por la Quinta denominada “Los Álamos”, era oponible a los demandados. En dicha documental aparece como arrendataria la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., desde el 1º de julio de 1989, del referido bien inmueble en su planta baja y alta. Que el lapso de duración de dicha relación locativa, fue estipulado por tres (03) años fijos, prorrogables automáticamente y de pleno derecho, por períodos de un (1) año, si con dos (2) meses de anticipación por lo menos, al final de cada período, una cualquiera de las partes no notificare a la otra por escrito de lo contrario. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece.

   2) Copia fotostática de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de abril de 2012, bajo el Nº 2012.644, Asiento registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nº 241.13.16.1.10301 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. Documento que mediante diligencia del 5 de octubre de 2012, fue presentado en copias certificada; y de la cual se evidencia que los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I. de VEGAS, MORELLA ÁLAMO IBARRA de STEVER, A.I.M.d.R., E.M.Á., G.M.Á., integrantes de la sucesión ÁLAMO, en fecha 20 de abril de 2012, dieron en venta a la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A., el inmueble constituido por una casa-quinta denominada “Quinta Los Álamos” y el terreno donde está construida, situado en la Avenida Valle Arriba (hoy N.C.) Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, identificado con el número de catastro 15-3-1-12A-1070-34-9-0-0-1, cuyo terreno está distinguido con el Nº 422-B, en el plano de la Urbanización. Que dicha venta se realizó por el precio de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo). Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil, por ser copia certificada emanada de funcionario público, con facultades para dar fe pública. Así se establece.

   3) Copia fotostática de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06 de marzo de 2008, bajo el Nº 24, Tomo 23-A-Pro., de la cual se evidencia que la ciudadana G.M.O.J., fue designada Administradora de dicha sociedad mercantil. Documental que es tenida como fidedigna, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público. Así se establece.

   4) Copia fotostática de documento inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de octubre de 1988, bajo el Nº 55, Tomo 13-A-Pro. De dicho documento se evidencia que el administrador de la empresa, tenía facultades de disposición y para obligar a la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A. Documental que es tenida como fidedigna, conforme lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   5) Impresión de la página web: www.http://tsj.gov.ve/decisiones/scon/mayo/713-080508-08-0070.htm, de la decisión dictada el 08 de mayo de 2008, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con motivo del recurso de revisión impetrado por el abogado L.A.S.C., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.D.V., MORELA ÁLAMO IBARRA DE STEVER, A.I.M.D.R., E.M.Á. y G.M.Á., en contra de la decisión dictada el 17 de julio de 2007, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró perimida la instancia, conforme al ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio por desalojo, incoado por los solicitantes en revisión, en contra de Inversiones M.P., C.A. De dicha decisión, se evidencia que fue declarada NO HA LUGAR la solicitud de revisión; que existió un juicio de desalojo, incoado por los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.D.V., MORELA ÁLAMO IBARRA DE STEVER, A.I.M.D.R., E.M.Á. y G.M.Á., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., parte actora en el presente proceso, donde fue declarada la perención breve de la instancia. Ahora bien, siendo un fallo dictado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, traído a los autos por medio de impresión de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, debe tenerse como fidedigna, conforme lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues se trata de un fallo dictado por un órgano público, con facultades para dar fe pública. Así se establece.

   En la etapa probatoria, la representación judicial de la parte actora, produjo las siguientes pruebas:

   1) Hizo valer el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de abril de 2012, bajo el Nº 2012.644, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.10301, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. Documental sobre el cual se emitió pronunciamiento, valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, porque resulta inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.

   2) Hizo valer el contrato de arrendamiento, suscrito por la sociedad mercantil LUZARDO Y ERASO, S.R.L., en su carácter de administradora del inmueble constituido por la quinta “Los Álamos” y el terreno donde está construida, situado en la Avenida Valle Arriba (hoy N.C.) Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, identificado con el número de catastro 15-3-12A-1070-34-9-0-0-1, cuyo terreno esta distinguido con el Nº 422-B en el plano de la urbanización; y, la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A. Documental sobre la cual ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual resulta inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.

   3) Hizo valer las Actas de Asambleas Extraordinarias de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A. Sobre dichas documentales ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual resulta inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.

   4) Hizo valer la copia de la sentencia dictada el 8 de mayo de 2008, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Sobre dicha documental, ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual resulta inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.

   5) Impresión de la página web: http://caracas.tsj.gov.ve/DECISIONES/2007/JULIO/2144-17-9525-HTML, correspondiente la decisión dictada el 17 de julio de 2007, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Ahora bien, siendo un fallo dictado por un órgano jurisdiccional, traído a los autos por medio de impresión de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, debe tenerse como fidedigna, conforme lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues se trata de un fallo dictado por un órgano público, con facultades para dar fe pública; y, del cual se evidencia que el referido juzgado, declaró la perención de la instancia en el juicio de desalojo, impetrado por los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.D.V., MORELA ÁLAMO IBARRA DE STEVER, A.I.M.D.R., E.M.Á. y G.M.Á., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A. Así se establece.

   6) Marcadas “F” y “G”, copias fotostáticas de lo que denominó convenimiento judicial celebrado en fecha 10 de junio de 2008, por ante el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº AP31-V-2008-001374, contentivo del juicio intentado por la sociedad mercantil INVERSIONES MARASOL L.P., C.A., en contra de la sociedad mercantil GRUPO BASTET, C.A., por reivindicación; e, impresión de la decisión dictada el 18 de junio de 2008, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue tomada de la página web: http://cfr.tsj.gov.ve/DECISIONES/2008/JUNIO/2170-18-AP31V2008001374-HTML. Dichas probanzas son desechadas del presente proceso, toda vez que del contenido de las mismas, no se vinculan en modo alguno con el presente proceso, por lo que se consideran impertinentes. Así se establece.

   7) Marcada “H”, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 17 de junio de 2008, anotado bajo el Nº 56, Tomo 141, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha probanza se evidencia que la sociedad mercantil INVERSIONES MARASOL L.P., C.A., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil GRUPO BASTET, C.A., la planta alta y el ala izquierda de la planta baja del inmueble constituido por la Quinta Los Alamos, situada en la Avenida Valle Arriba o N.C., de la Urbanización Las mercedes, Baruta, Caracas, con frente al sector lateral Oeste del Centro Comercial Tolón. Documental que es tenida como fidedigna, conforme lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma versa sobre parte del inmueble objeto de la presente controversia, que no fue tachada, impugnada o desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.

   8) Marcada “I”, impresión de la página web: http://caracas.tsj.gov.ve/decisiones/2009/octubre/2128-6-070-09-HTML, de acta contentiva de la práctica de la medida de secuestro, realizada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 06 de octubre de 2009, en la demanda de resolución de contrato de sub-arrendamiento, incoada por el ciudadano S.N., en contra del ciudadano E.A.C.G.; de dicha documental se evidencia que la medida de secuestro fue decretada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº AH14-X-2009-000047, y fue ejecutada en el inmueble constituido por la planta alta de la Quinta Los Álamos, ubicada en la Avenida Valle Arriba, frente al Tolón, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. Documental que es tenida como fidedigna, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser traslado de actuación de órgano jurisdiccional. Así se establece.

   9) Marcada “J”, copia fotostática de escrito suscrito por el abogado A.R. CASTELLUCCI M. Documental que es desechada del presente proceso, por ilegal, ya que de la misma no consta fecha de presentación ante órgano jurisdiccional alguno; amén que se trata de copia fotostática de documento privado que carece de valor probatorio en nuestro ordenamiento jurídico. Así se establece.

   10) Marcadas “J1”, impresiones de la página web: http://caracas.tsj.gov.ve/DECISIONES/2010/ABRIL/2119-14-AH14-X-2009-000075.HTML, de de-cisión dictada el 14 de abril de 2010, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y http://caracas.tsj.gov.ve./decisiones/2010/julio/2142-2-9728.html, de decisión dictada el 02 de julio de 2010, por este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº 9728, de la nomenclatura llevada por el archivo de este tribunal, contentivo de la demanda de amparo constitucional, incoada por la sociedad mercantil GRUPO BASTET, C.A., en contra del ciudadano S.J.N.. De dichas decisiones se evidencia que la demanda de amparo constitucional fue ejercida por la sociedad mercantil GRUPO BASTET, C.A., en su carácter de arrendataria de la planta alta y el ala izquierda de la planta baja del inmueble denominado Quinta Los Álamos, situado en la Avenida Valle Arriba o N.C., de la Urbanización Las M.d.M.B.d.D.C., con frente al sector lateral oeste del Centro Comercial Tolón. Que dicha demanda de amparo fue declarada, en ambas instancias, inadmisible. Documentales que son tenidas como fidedignas, conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser decisiones dictadas por órganos jurisdiccionales. Amen que este juzgado tiene conocimiento de la decisión dictada el 02 de julio de 2010, por haber sido dictada por este mismo órgano jurisdiccional. Así se establece.

   11) Marcadas “K”, copias fotostáticas de actuaciones contenidas en el en el expediente Nº AP11-V-2010-000687, contentivo del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES MARASOL L.P., C.A., en contra de la empresa GRUPO BASTET, C.A. De dichas copias se evidencia que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, decreto medida de secuestro sobre el inmueble constituido por la Quinta Los Álamos, situada en la Avenida Valle Arriba o N.C., Urbanización Las Mercedes, Baruta, Caracas, para cuya practica comisionó al Juzgado Distribuidor de Municipio Especializado en Ejecuciones de Medidas preventivas y Ejecutivas de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas; medida que practicó el Juzgado Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 08 de noviembre de 2011, sobre el referido bien inmueble. Copias fotostáticas que son tenidas como fidedignas, conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias de actuaciones judiciales, realizadas por órgano jurisdiccional con facultades para dar fe pública, que no fueron desconocidas o impugnadas por la parte contra quien fueron opuestas. Así se establece.

   12) Marcadas “M”, copias fotostáticas de actuaciones contenidas en el asunto Nº AH14-x-2012-000015, asunto principal Nº AP11-V-2010-000687, contentivas de la demanda de tercería, propuesta por el ciudadano S.N., en contra de las sociedades mercantiles INVERSIONES MARASOL LP, C.A., y GRUPO BASTET, C.A. Asimismo, marcada “M1”, impresión de la página web: httop://jca.tsl.gov.ve/DECISIONES/2012/MAYO/2119-4-AH14-X-2012-000015.HTML. de la decisión dictada el 04 de mayo de 2012, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró inadmisible la demanda de tercería propuesta. Documentales que son tenidas como fidedignas, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias e impresión de documento presentado ante funcionario jurisdiccional y decisión emanada de órgano jurisdiccional, con facultades para dar fe pública, que no fueron impugnadas o desconocidas por la parte contra quien fueron opuestas. Así se establece.

   13) Marcadas “N”, copias fotostáticas de actuaciones contenidas en el expediente Nº AP11-V-2013-000150, contentivas de la demanda de simulación y fraude procesal, incoada por el ciudadano S.N. y la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., en contra de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.D.V., MORELA ÁLAMO IBARRA DE STEVER, A.I.M.D.R., E.M.Á., G.M.Á., integrantes de la sucesión ÁLAMO, la sociedad mercantil INVERSIONES MARASOL LP, C.A., al ciudadano E.A.C.G., la empresa GRUPO BASTET, C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A.; e impresión, marcada “N1”, de la página web: http://caracas.tsj.gov.ve/DECISIONES/2013/ABRIL/2116-12-AP11-V-2013-0000150-HTML; de dichas actuaciones se evidencia que el ciudadano S.N. y la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., intentaron demanda de simulación y fraude procesal, la cual conoció el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la declaró inadmisible en decisión del 12 de abril de 2013. Documentales que son tenidas como fidedignas, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias e impresión de documentos presentado ante órgano jurisdiccional y decisión dictada por órgano jurisdiccional. Así se establece.

   14) Copias al carbón de vauchers de depósito, emanado del Banco Industrial de Venezuela, C.A., a favor del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dichas documentales son desechadas por este jurisdicente, toda vez que las mismas no evidencian el concepto por el cual la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., efectuó depósito en la cuenta corriente cuyo titular es dicho órgano jurisdiccional a favor de las ciudadanas Belen, Elena, Morella, I.Á.; ni mucho menos que tales vauchers hayan sido consignados en el referido órgano jurisdiccional con la finalidad de justificar el deposito efectuado; por lo que las considera impertinentes. Así se establece.

   En la etapa probatoria, la representación judicial de la codemandada, INVERSIONES 5752, S.A., promovió las siguientes pruebas:

   1) Ratifico, reprodujo e hizo valer el valor probatorio de la Acta de Asamblea General de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., de fecha 10 de noviembre de 2000, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 27 de marzo de 2001, anotada bajo el Nº 23, Tomo 52-A-Pro. Sobre dicha documental ya se emitió pronunciamiento en relación a su apreciación y valoración, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.

   2) Promovió e hizo valer el valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES MARASOL L.P., C.A., y la sociedad mercantil GRUPO BASTET, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 17 de junio de 2008, anotado bajo el Nº 56, Tomo 141. Asimismo, promovió copias de las actuaciones llevadas a cabo en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento, incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES MARASOL, C.A., en contra de la empresa GRUPO BASTET, C.A. Sobre dichas probanzas ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite, razón por la cual se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece.

   3) Marcadas “A1”, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de mayo de 2008, anotado bajo el Nº 81, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se evidencia que en fecha 28 de mayo de 2008, los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.D.V., MORELLA ÁLAMO IBARRA DE STEVER, G.M.Á., E.M.Á. y A.I.M.Á.D.R., dieron mandato de administración a la sociedad mercantil INVERSIONES MARASOL LP, C.A., sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Documental que es tenida como fidedigna, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser traslado de documento autenticado ante funcionario público con facultades para dar fe pública, pues no fue desconocida o impugnada por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.

   4) Marcadas “A2”, copias fotostáticas de actuaciones contenidas en el expediente Nº AP11-V-2010-000687 y del cuaderno de medidas de dicho expediente, distinguido con el Nº AH14-X-2011-000022, de las cuales se evidencia que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, decretó medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto de la presente controversia, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES MARASOL, C.A., en contra de la empresa GRUPO BASTET, C.A. Copias que son tenidas por este jurisdicente, como fidedignas, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnadas o desconocidas por la parte contra quien fueron opuestas y por tratarse de copias fotostáticas contenidas en expediente judicial sustanciado por órgano jurisdiccional. Así se establece.

   4) Marcadas “B1” y “B2”, copias fotostáticas de actuaciones contenidas en el expediente Nº AP11-V-2009-000175, correspondientes a la sentencia dictada el 28 de junio de 2012 y mandamiento de ejecución del 26 de noviembre de 2012, de los Juzgados Décimo y Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respectivamente. De dichas documentales se evidencia que se declaró con lugar la demanda de reivindicación incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES MARASOL LP, C.A., en contra de la sociedad mercantil LA CANASTILLA DE LAS MERCEDES, S.R.L., se ordenó la entrega del local comercial ubicado en el ala derecho de la planta baja del inmueble constituido por la casa quinta denominada “Quinta Loa Álamos”, y el terreno en el que está construida, situado en la Av. Valle Arriba (hoy N.C.), Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; cuyo mandamiento de ejecución fue librado por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 26 de noviembre de 2012. Copias fotostáticas que son tenidas como fidedignas, conforme al segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser actuaciones de órgano jurisdiccional contenidas en expediente judicial. Así se establece.

   *

   Efectuado el análisis, valoración y apreciación del elenco probatorio aportado por las partes; y, siendo atacada por la representación judicial de la parte codemandada, la cualidad de la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., para intentar y sostener la presente acción de retracto legal arrendaticio, en contra de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I.D.V., MORELLA ÁLAMO IBARRA DE STEVER, A.I.M.D.R., E.M.Á. y G.M.Á., integrantes de la sucesión ÁLAMO, y la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, S.A., a tenor de lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que la parte actora, no era arrendataria del inmueble para el momento en que se efectúo la venta del mismo, por lo que mal podría subrogarse en dicha operación. Defensa al fondo de la demanda que fue opuesta por la representación judicial de los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I., MORELLA ÁLAMO DE STEVER, A.I.M.D.R., E.M.Á. y G.M.Á., negando en tal sentido que la sociedad mercantil accionante haya sido inquilina del inmueble por más de veinte (20) años.

   Para resolver el punto en cuestión considera previamente este tribunal, lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil:

   En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

   Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas…

   . (Cursivas del Tribunal).

   Al respecto dejo sentado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 20 de diciembre de 2001, en el expediente Nº 00-827, que la cualidad, en su sentido amplio, es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vasto campo del Derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de este manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. Ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción; denota la relación en que se encuentran uno o más sujetos con la acción intentada; indica el lado subjetivo de la acción. Se trata de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación y nada más. Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema fáctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña que tiene cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que, precisamente la efectiva y real titularidad de la relación o estado jurídico cuya protección se solicita, forman el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente.

   En sintonía con lo expuesto se señaló en el fallo dictado en fecha 18 de septiembre de 2002, por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, lo siguiente:

   …La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro L.L., como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ).

   Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente…

   . (Subrayado y resaltado del Tribunal).

   Atendiendo los criterios explanados, evidencia este jurisdicente del elenco probatorio aportado por las partes, que quedó comprobado que la sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., mantuvo una relación arrendaticia sobre el inmueble constituido por una casa-quinta y el terreno sobre el cual se encuentra construida, denominada “Quinta Los Álamos”, ubicada en la Avenida Valle Arriba (hoy N.C.) de la urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, identificada con el número catastral 13-3-1-12A-1070-34-9-0-0-1, distinguido con el Nº 422-B, en el plano de la urbanización, según documento privado suscrito en fecha 1º de julio de 1989, con la sociedad mercantil LUZARDO Y ERASO, S.R.L.; lo que no fue desvirtuado en el presente juicio. Ahora bien, también se pudo determinar que dicha relación locativa ya no tenía una vigencia fáctica ni reconocida legalmente, puesto que ese carácter de arrendataria, no esta inescrutablemente acreditado a los autos, pues también quedó comprobado, con las distintas actuaciones de órganos jurisdiccionales, acreditadas a los presentes autos, producidas en copias fotostáticas que no fueron impugnadas o desconocidas, que dicho inmueble, para el momento de la operación de compraventa, en la cual pretende subrogarse la accionante, se encontraba en litigios, fundamentados en distintas relaciones locativas que existían en el inmueble, por varias porciones del mismo; es decir, que el inmueble objeto del contrato de compraventa, estaba arrendado por porciones, una de las cuales –sin entrar a calificar la legalidad o ilegalidad de la misma- se encontraba ocupada por la sociedad mercantil LA CANASTILLA DE LAS MERCEDES, S.R.L. De la anterior conclusión se desprende que para acreditarse como arrendataria del referido inmueble para la época de la enajenación, dicha relación de identidad, no debe ser discutida, de lo contrario, deberá manifestarse dicho carácter de forma inexpugnable y previa al ejercicio de la presente acción. Así se establece.

   Asimismo, quedó demostrado, que la actora para el momento de la enajenación no realizaba los pagos correspondientes al arrendamiento mensual; lo que desacredita el carácter con que se presenta. También quedó comprobado que dicho inmueble fue vendido por los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I., MORELLA ÁLAMO DE STEVER, A.I.M.D.R., E.M.Á. y G.M.Á., integrantes de la Sucesión “ÁLAMO”, a la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, C.A., mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de abril de 2012, bajo el Nº 2012.644, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.10301 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. Así expresamente se establece.

   En el sentido indicado que emergió de las pruebas previamente apreciadas, se puede afinar, que si bien es cierto que la parte actora fue arrendataria del referido bien inmueble, no logró cumplir con la obligación que le imponían los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, de probar que para el momento de la venta entre los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I., MORELLA ÁLAMO DE STEVER, A.I.M.D.R., E.M.Á. y G.M.Á., integrantes de la Sucesión “ÁLAMO”, y la sociedad mercantil INVERSIONES 5752, C.A., ostentaba tal carácter, tal como lo requieren los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen:

   La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

   .

   El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

   .

   Así las cosas, no habiéndose comprobado en autos que la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., mantenía el carácter de arrendataria, de forma inobjetable, por si o por medio de terceros del bien inmueble, al tiempo de la operación de transmisión de la propiedad en la que pretende subrogarse, ya que si bien la norma exige que sea arrendataria del inmueble objeto de la operación traslativa de la propiedad, no es menos cierto que ese carácter debe ostentarlo al tiempo de la misma; no pudiendo pretender que por el hecho de presentar contrato de arrendamiento sobre la cosa, sin continuidad debidamente comprobada, pueda subrogarse el carácter de arrendatario del inmueble, aún cuando esté discutida ese condición y su subsistencia en el tiempo o al tiempo de la enajenación, puesto que la Ley exige carácter de arrendataria, no la expectativa jurídica de tal carácter; lo que debe ser determinado de forma irrefutable con anterioridad. Es decir, la Ley exige el carácter de arrendataria al tiempo de la enajenación, al presumir la necesidad de la continuidad de la posesión precaria sustentada, no la probabilidad de ese carácter que podrá se discutido por mejor derecho al tiempo de la enajenación. Así expresamente se establece.

   Aunado a lo anterior, se aprecia de autos que el inmueble objeto de la enajenación, estaba siendo ocupado, en distintas porciones, por distintas personas jurídicas, sin que dicha ocupación haya quedado vinculada a la actora de forma inescrutable; lo que también contraviene el supuesto derecho de preferencia alegado, que debe ser único e indivisible; también quedó evidenciado de las decisiones apreciadas en esta sentencia, que el inmueble fue arrendado por la sociedad mercantil INVERSIONES MARASOL, L.P., C.A., en su carácter de administradora, en razón del mandato que le otorgaron los ciudadanos E.Á.I., I.Á.I., MORELLA ÁLAMO DE STEVER, A.I.M.D.R., E.M.Á. y G.M.Á., integrantes de la Sucesión “ÁLAMO”, a la sociedad mercantil GRUPO BASTET, C.A., en una porción; y, otra porción, estuvo ocupada por la sociedad mercantil LA CANASTILLA DE LAS MERCEDES, S.R.L.; lo que determina sin lugar a dudas, que el carácter de arrendataria de la accionante no se mantenía de forma inobjetable al tiempo de la enajenación, lo que desvirtúa la cualidad con que se presentó al ejercicio de la presente demanda. Así se establece.

   Siendo así, la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES M.P., C.A., para el momento de la operación de compraventa en la que pretende subrogarse, no denotaba una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercitaba, es decir, la actora no ostentaba el carácter de arrendataria del referido inmueble; lo que determina la falta de identidad lógica o legitimación de la accionante y la pretensión instaurada y conlleva a la inexistencia de cualidad suficiente para la procedencia de la demanda intentada. Consecuencia de ello, no debe prosperar la presente demanda; por tanto, debe acogerse la defensa previa de falta de cualidad opuesta por la parte demandada, y declararse sin lugar la apelación interpuesta en fecha 29 de enero de 2014, por el abogado O.S.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 20 de diciembre de 2013, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se confirma lo que se hará de forma expresa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.

5. DISPOSITIVA.

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: