Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 24 de Noviembre de 2014

Fecha de Resolución24 de Noviembre de 2014
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores
PonenteJenny Mercedes Gonzalez Franquis
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 14-8552.

Parte Demandante: Ciudadana M.A.D.V., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.334.973.

Apoderada Judicial: Abogada M.J.L.d.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 106.683.

Parte demandada: Ciudadana B.R.A.L., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.452.098.

Apoderado Judicial: Abogado L.A.H.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 131.241.

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Capítulo I

ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la Abogada M.J.L.d.M., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 16 de octubre de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urdaneta y C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, que declarara sin lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara la ciudadana M.A.D.V., contra la ciudadana B.R.A.L..

Recibidas las actuaciones, mediante auto de fecha 07 de noviembre de 2014, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10º) día despacho siguiente para dictar sentencia.

En fecha 11 de noviembre de 2014, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito contentivo de sus alegatos, los cuales a criterio de quien aquí decide, no serán considerados por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia; por tal razón, se hace imperioso advertir que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 3057 de fecha 14 de octubre de 2005, expediente 04-2079, expuso que: “(…) en el aludido procedimiento, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, dado que el Art. 893 del C.P.C., dispone que en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que resulta improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el Art. 520 eiusdem (…), dentro de la oportunidad señalada en dicha norma (…)”.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en fecha 28 de abril de 2014, por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito alegando lo siguiente:

• Que en fecha 24 de enero de 2013, su representada, realizó por ante el Tribunal de la causa la solicitud de que se le notificara a la ciudadana B.R.A.L., en su carácter de presidente de la Sociedad Mercantil “COOPERTAIVA TAGUARITA BOUTIQUE, RL, la cual esta inscrita en el Registro Subalterno de Registro Publico de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., bajo el No. 38, tomo 5, protocolo primero, su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento de un local comercial propiedad de su representada la cual tiene en calidad de arrendatario, desde el primero (01) de marzo del 2011, y de que el Tribunal le notificara que se le concedía la prorroga legal establecida en el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde establece el tiempo de un (01) año que debía tomarse para entregar el inmueble arrendado, en virtud de que ejerciera su derecho como arrendatario.

• Que la notificación realizada por el Tribunal de la causa fue el 19 de febrero del 2013, cuando el Tribunal se trasladó al local comercial y notifico a la ciudadana B.R.A.L., de lo solicitado.

• Que en fecha 28 de febrero de 2014, se venció la prorroga legal a la que hace referencia el literal b) del artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, fecha en la cual tenia la obligación de entregar el inmueble a su asistida.

• Fundamentó la presente acción conforme a lo establecido en el literal b) del artículo 38 y en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

• Que agotó todas las vías extrajudiciales para que la ciudadana B.R.A.L., cumpla con su obligación de entregar de manera voluntaria el inmueble de su propiedad.

• Que demanda a la ciudadana B.R.A.L., a los fines de que cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado propiedad de su asistida, en virtud de que le fue otorgado su derecho de prorroga legal, y que la misma se venció el 28 de febrero de 2014.

• Estimó la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) equivalentes a Mil Quinientas Setenta y Cuatro Unidades Tributarias (1.584 U.T)

Por otra parte la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad legal para contestar la demanda adujo lo siguiente:

• Que reconoce que en fecha 24 de enero de 2013, la ciudadana M.A.D.V., solicitó al Juzgado del Municipio C.R.d.E.M., que le notificara a su representada que la prorroga legal a la que hace referencia el literal b) del artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, vencería el 19 de febrero de 2014.

• Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho la demanda incoada en contra de su representada por la ciudadana M.A.D.V., en todas y cada una de sus partes, ya que no son ciertos los alegatos y argumentos planteados.

• Niega, rechaza y contradice que la ciudadana M.A.D.V., haya dado en calidad de arrendatario a su representada desde el el 1º de marzo de 2011, ya que lo cierto es que se encuentra en la misma desde el 1º de marzo de 2010.

• Niega, rechaza y contradice que la notificación de la prorroga legal se venciera el 28 de febrero de 2014, ya que la misma fue realizada efectivamente en fecha 19 de febrero de 2013.

• Niega, rechaza y contradice que la ciudadana M.A.D.V., tal como lo señala en su escrito de demanda, que la prorroga concedida por el Tribunal de acuerdo a la ley es el día 28 de febrero de 2014, ya que la misma fue notificada legalmente en fecha 19 de febrero de 2013, es decir antes de finalizar el contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 1 de marzo de 2012, el cual señala que el tiempo de duración es de un (1) año, por lo cual su fecha de vencimiento real es el 1 de marzo de 2013 y no el 28 de febrero de 2013.

• Niega, rechaza y contradice que la ciudadana M.A.D.V., le haya hecho a su representada innumerables conversaciones para entregar el inmueble, ya que fue una sola conversación que tuvo con la misma en el mes de marzo de 2014, donde le manifestó que podría quedarse en el local, pero que se le haría un ajuste al canon de arrendamiento al cual su representada accedió en el mismo y continuó de manera normal realizando los depósitos por un monto de Bs. 3.500,00 que comprende los meses de noviembre y diciembre del año 2013 y enero a agosto del 2014.

• Niega, rechaza y contradice que le hayan notificado a su representada por escrito a través del tribunal en fecha 28 de febrero de 2013, ya que la misma fue realizada efectivamente en fecha 19 de febrero de 2013, por lo cual la parte actora dejó transcurrir el lapso legal a que alude el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que interpreta que la arrendataria haya iniciado el goce de la prorroga legal al vencimiento del tiempo prefijado en el contrato sin obstáculo alguno por parte del arrendador, y transcurridos que sea más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del primer mes de la prorroga legal, que venció el 20 de febrero de 2014 y no 28 de febrero de 2014.

• Niega, rechaza y contradice en nombre de su representada la estimación de la demanda por considerarla de manera exorbitante, la cual es de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) ya que en ningún momento especifica o detalla correctamente, y su representado no tiene ningún tipo de deudas con los pagos de los canos de arrendamiento o cualquier otra que pudiera alegar dicha cantidad.

• Solicitó se decrete la inadmisibilidad de la demanda incoada en contra de su representada, ya que resultaría un contrasentido establecer la prorroga legal y al mismo tiempo no prever la prohibición de admitir la acción que se propusiere por cumplimiento de contrato, al vencimiento del plazo prefijado en la relación.

• Que la parte actora cambio las fechas reales con relación a la notificación del cumplimiento de la prórroga legal de manera temeraria y falsa.

• Que aquella prohibición se relaciona con la propia previsión del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que el Tribunal no admitirá la demanda que sea contraria a derecho.

• Que la ciudadana M.A.D.V., debió para impedir la tacita reconducción para haber intentado la acción de cumplimiento de contrato ante de los 45 días contados desde el vencimiento de la prorroga legal, es decir desde el 20 de febrero de 2014 y no como presentó la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento en el lapso legal establecido, ya que la presentó en fecha 28 de abril de 2014, es decir dejó de transcurrir más de sesenta (60) días para hacerlo.

• Que la arrendadora dejó de transcurrir más de 60 días después de vencida la prórroga legal, y la arrendataria consigno los pagos de los cánones de arrendamientos a través de transferencias como normalmente lo hace, dentro de los 15 días continuos siguientes, la cual cumple con las disposiciones establecidas en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

• Que el vencimiento de la prorroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido que por el consentimiento expreso o tácito de la arrendataria de continuar como tal y la falta de oposición de la arrendadora que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad a temporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia.

• Que las notificaciones sobre la prorroga legal del contrato de arrendamiento luego de su vencimiento no tienen efecto jurídico alguno, pues claramente se evidencia que la arrendadora consintió que la arrendataria continuara en el inmueble al seguir recibiéndole el pago del canon de arrendamiento luego del vencimiento del lapso de la prorroga legal, produciéndose la tácita reconducción del contrato a tiempo indeterminado lo cual no es así.

• Que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en cuestión se transformo a tiempo indeterminado, porque no exigió la entrega del inmueble al vencimiento de la prorroga legal y aunque acompañe al libelo de la demanda la prorroga legal otorgada, dejó transcurrir más de sesenta (60) días para exigir la entrega del mismo, ya que el mismo se venció el 20 de febrero de 2014 y presentó de manera errónea la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en fecha 28 de abril de 2014, por lo que se demuestra que la arrendadora permitió que la arrendataria continuara en el inmueble.

• Que su representada debe continuar ocupando el inmueble arrendado, sin oposición de la arrendadora ciudadana M.A.D.V., y mediante el pago del precio que resulte según las previsiones del contrato cuya duración ha concluido por el vencimiento de la prorroga legal.

• Que se comprende que si la arrendadora intentó la referida acción de cumplimiento de contrato la realizo de manera extemporánea, ya que la debió haber hecho dentro de los 45 días siguientes a la fecha de finalización de la prorroga legal la cual fue en fecha 20 de febrero de 2014, a mas tardar debió intentarse la acción en fecha 5 de abril de 2014 y no en fecha 28 de abril de 2014.

• Solicitó que se le reconociera la tacita reconducción por haber convertido el contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil y el pago de las costas y costos del proceso por ser una acción totalmente temeraria y falsa incoado en contra de su representado.

• Finalmente, concluyó solicitando que el presente escrito sea agregado a los autos, admitido, sustanciado conforme a derecho; que se declare sin lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por ser contraria a derecho y ser interpuesta temerariamente ya que al convertirse en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la acción a intentarse debió ser la de desalojo.

Capítulo III

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 16 de octubre de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urdaneta y C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

(…) En cuanto al establecimiento jurídico de este tipo de negocios o contratos esta operadora de justicia ha sido enfática y de criterio sostenido al considerar, de conformidad con la doctrina general que interpreta las disposiciones del Código Civil y la respectiva ley especial, que el contrato se muestra como una convención entre dos o mas sujetos, a fin de establecer, modificar o extinguir relaciones jurídicas entre aquellos que le suscribe. Así lo concibe nuestro Código civil, específicamente la redacción del artículo 1133 ibidem. Este requiere de primera mano una causa licita, un objeto capaz de ser sometido al arbitrio de la voluntad de las partes y por ultimo el consenso de voluntades, libremente manifestada. Dicho lo anterior, la reglamentación pre constitucional de la institución arrendaticia, especie que dentro del género de la teoría general del contrato, fue dada por el mismo Código civil en su artículo 1.579 cual es del tenor siguiente:

…omissis…

La raíz del transcrito tipo legal nos permite inferir las obligaciones estatuidas para cada uno de los sujetos intervinientes en el contrato de arrendamiento, siendo los deberes principales del arrendador el de entregar y mantener al arrendatario en el goce efectivo del bien arrendado, debiendo éste ultimo en contrapartida, pagar el monto correspondiente al canon en la forma y tiempo convenido, así como la de entregar el bien en buen estado, una vez fenecido el contrato. Así lo ha entendido igualmente la normas fueron sancionadas a fin de abarcar indistintamente el arrendamiento de casas o inmuebles urbanos y predios rústicos o extensiones de terreno delimitadas, usualmente destinadas a tareas rurales. Conforme ha sido el desarrollo de la sociedad venezolana, se hizo necesario promulgar un cuerpo normativo especial con la finalidad de sufragar las necesidades habitacionales de la población, promoviendo la inversión privada y limitando la autonomía de la voluntad de las partes en razón de los temas frágiles de la materia, garantizando además la seguridad jurídica y un equilibrio entre los sujetos intervinientes en la relación. Por ello cobra vigencia, luego de un año de haber sido publicado en Gaceta Oficial Nº36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicho instrumento estableció ciertas competencias en cabeza de la administración, tal como la fijación del canon máximo mensual; creo la figura de la prórroga legal y el retracto legal arrendaticio, como mecanismo operativo del derecho del inquilino de hacerse propietario del inmueble arrendado, a través de la preferencia ofertiva; y por último, revistió de irrenunciabilidad los derechos otorgados a favor del arrendatario, estableciéndose su carácter de orden público.

…omissis…

La conclusión inmediata que se extrae del anterior articulado, es que dicha prolongación comparte un carácter dual, cual es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y de potestativa satisfacción para el arrendatario. Esta dualidad, y su finalidad, a juicio de quien suscribe, es característica de los sistemas normativos que abogan por la protección de un sector de la sociedad que merece especial atención y/o protección de parte del legislador patrio, los cuales se identifican con rasgos inequívocos de Derecho Social o derecho de minorías. Así las cosas, esta prorroga o tiempo extra de extensión de la relación arrendaticia funge como un colchón o soporte Social para que el arrendatario, sujeto que accede al mercado arrendaticio inmobiliario, prevea la búsqueda y obtención de un nuevo contrato de arrendamiento. Las características propias de este beneficio se escinden de la manera siguiente: i) es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y potestativo para el arrendatario, el cual podrá interrumpir en cualquier momento; ii) esta supeditada al cumplimiento de todas las obligaciones contractuales respecto del arrendatario; iii) opera de pleno derecho, por lo cual se hace innecesaria cualquier notificación de no renovación, a menos que el contrato mismo prevea renovación automática del contrato; iv) la vigencia de la misma imposibilita la interposición de acciones de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, pero admite incoar acciones por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales; y v)su vencimiento permite al arrendador demandar el cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado.

Ahora bien, revisado como ha sido el acervo probatorio cursante en autos, de conformidad con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, pudo esta juzgadora constatar que tal como lo afirmo la parte demandada, la relación arrendaticia que vincula a ambas partes en juicio, tuvo su inicio en fecha 01/03/2010, con la suscripción del contrato de arrendamiento (local comercial) a tiempo determinado cursante en autos marcado “A” (F.32 y 33). Asimismo, siendo su duración de un (1) año fijo, las partes suscribieron con posterioridad a su finalización, en fecha 01/03/2012, un nuevo contrato de arrendamiento, sobre el mismo local comercial, inserto en autos y marcado “B” (F.36 y vto), extendiendo la vigencia de la relación contractual por un (1) año fijo, siendo su finalización, según establece el mismo contrato en fecha 28/02/2012.

De la misma manera, quedo sentado, no siendo de forma alguna un hecho controvertido entre las partes, que en fecha 24/01/2013, la arrendadora, parte accionante en la presente causa, realizo ante este despacho judicial una notificación judicial a la arrendataria, hoy parte accionada, cuya actuación material se verifico en fecha 19/02/2013, mediante la cual manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01/03/2011. Al respecto, observa esta juzgadora que habiendo finalizado en fecha 28/02/2012, la vigencia del contrato a tiempo determinado suscrito en fecha 01/03/2012, ocurrió entre las partes, tal y como fue descrito supra, la prórroga legal arrendaticia; esto sin que hubiese sido provocada de forma alguna, toda vez que como se explicó opera de pleno derecho, tras la finalización de un contrato a tiempo determinado. A tenor del artículo 38 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo la relación arrendaticia de dos (2) años entiéndase desde la suscripción y vigencia del primer contrato, en fecha 01/03/2013, cuya finalización indefectiblemente ocurrió en fecha 28/02/2014. Dicha consumación tiene lugar, con independencia total de la fecha en que fue notificada la parte accionada, de la voluntad de la parte accionante de no renovar la prorroga en curso, toda vez que como fue dicho, la prorroga legal opera, y en consecuencia también fenece, de pleno derecho; hecho sobre el cual se apoya la accionante para demandar y obtener la entrega del bien inmueble arrendado.

No obstante, sostuvo además la representación judicial de la parte demandada que la demandante hubiese realizado múltiples gestiones y mantenido innumerables conversaciones con su representada con la finalidad de que se entregase el inmueble, porque a su decir, solo se verificó en el mes de marzo de 2014, una sola conversación en el mes de marzo de 2014, donde la accionante manifestó a su representada que podría quedarse en el local pero haciéndole un ajuste al monto correspondiente por concepto de canon de arrendaticio, a lo cual su representada accedió.

…omissis…

Aunado a lo expuesto, también adujo la representación judicial de la parte demandada, que su representada permaneció en el inmueble arrendado por un lapso superior de sesenta (60) días tras la finalización de la prorroga legal, frente a lo cual la accionante mantuvo una conducta pasiva o silente, no habiéndose opuesto a la realización del pago por concepto de canon arrendaticio, el cual se verifico con total normalidad mediante transferencias o depósitos bancarios. Al respecto, conviene recordar que el primer contrato celebrado por las partes en fecha 01/03/2010, fue pactado de forma determinada, por una duración fija de un (1) año. Seguidamente, el segundo contrato, celebrado en fecha 01/03/2011, también de forma determinada, fijó un lapso de vigencia fija de un (1) año, con finalización al 28/02/2012. Ocurrido tras su fenecimiento la prorroga legal por un periodo máximo de un (1) año, ésta tuvo indefectiblemente clausura en fecha 28/02/2014. Así las cosas, la presente demanda fue interpuesta en fecha 28/04/2014, lo cual se traduce en dos (2) meses calendarios o cincuenta y ocho (58) días continuos, con posterioridad a la conclusión de la prorroga legal, por lo cual juzga necesario esta operadora de justicia verificar si ocurrió en derecho la tácita reconducción del contrato, circunstancia determinante en la procedibilidad o no de la presente acción.

…omissis…

La citada norma estatuye que si a la finalización del contrato de arrendamiento respectivo, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y sus efectos se rigen, en lo sucesivo, por los arrendamientos a tiempo indeterminado. Visto lo anterior, se deduce que la formación de la tácita reconducción o indeterminación del contrato, supone la verificación de dos supuestos de hechos, como lo son i) que el arrendatario quede en posesión del inmueble arrendado, adminiculado a ii) la actitud pasiva o silente por parte del arrendador de hacer cesar esa permanencia. En el caso sub examine se constato que habiendo finalizado la prorroga legal en fecha 28/02/2014, el arrendatario queda en el inmueble arrendado, sin que se evidencie en autos algún acto tendiente a hacer cesa la misma o a recuperar el inmueble dado en arrendamiento hasta el 28/04/2014, esto es pasado cincuenta y ocho (58) días continuos mediante la interposición de la presente demanda, mediando igualmente en autos un comprobante de transferencia bancaria, marcado “C6”, de fecha 09/04/2014, demostrativo del pago efectuado a la parte accionante por la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,00). Así las cosas, parece reducirse la previsión legal ut supra transcrita a determinar que cantidad de tiempo es necesaria para que se considere renovado el contrato a tiempo determinado y empiece a conducirse bajo el amparo de las disposiciones del arrendamiento sin determinación de tiempo; debiendo el tema zanjarse, a juicio de quien suscribe en interpretación de las normas contractualmente pactadas, a la luz de la irrenunciabilidad de los derechos estatuidos por la ley especial a favor de los arrendatarios, en concatenación con la expectativa de derechos y el principio de seguridad jurídica.

…omissis…

En el caso de marras, habiendo fenecido la prorroga legal, queda y se le deja al arrendatario en posesión del inmueble arrendado durante cincuenta y ocho días (58) continuos, lapso en el cual transcurre más de un mes adicional en el cual el arrendatario tiene disfrute pleno del bien arrendado. Aun cuando el artículo 38 ibidem establece que (…), la acción respecto de la cual puede hacer uso el arrendador para obtener la satisfacción del contrato, en cuanto a la entrega del bien arrendado no puede perpetuarse en el tiempo, toda vez que constituiría un gran atentado para la seguridad jurídica del arrendatario ocupante del mismo. El criterio de esta operadora de justicia se circunscribe a determinar que, si transcurrido un mes calendario con posterioridad a la culminación de la prorroga legal, aunado al plazo de quince (15) días calendarios transcurridos luego del vencimiento de la fecha de pago, que otorga el legislador en el artículo 51 ejusdem, para la consignación arrendaticia, en salvaguarda de los mecanismos que en derecho tiene el arrendatario a su favor; si el arrendador no ejerce la acción tendiente a obtener el cumplimiento de la obligación de devolver el inmueble, esta perece, consagrando el supuesto de hecho previsto por el artículo 1600 del Código Civil; dicho en otras palabras, se habrá consumado la indeterminación del contrato, verificados los supuestos de ley.

Bajo las consideraciones anteriormente expuestas, por cuanto en el caso bajo estudio fueron verificados los supuestos de Ley tendientes a consagrar la indeterminación del contrato; y habiendo transcurrido sobradamente un mes calendario, mas un lapso de quince (15) días con posterioridad a la fecha prevista contractualmente para la realización del pago mediante consignación arrendaticia lapso que se consumó el 20/04/2014, juzga quien aquí suscribe, indeterminada como se encuentra la relación arrendaticia develada de autos, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta no puede prosperar en derecho (…)

(Fin de la cita)

Capítulo IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 16 de octubre de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urdaneta y C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, que declarara sin lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara la ciudadana M.A.D.V., contra la ciudadana B.R.A.L..

Para resolver se observa:

El Juez como director del proceso, tiene como finalidad analizar no sólo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, ya que su labor no se limita a los hechos y al derecho por ellos invocados, debiendo en todo caso, en virtud del principio iura novit curia, revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales, unos de orden formal y otros de orden material o de fondo, los cuales son requisitos indispensables para que un proceso se considere válidamente constituido, cuya inobservancia acarrearía una transgresión al artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según el cual deberá el Estado garantizar una justicia “(…) gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”, siendo desacertado iniciar un procedimiento en el cual se cause indefensión a alguna de las partes, y el cual conlleve a la declaratoria de una sentencia meramente inhibitoria, por haberse incurrido en algunos de los supuestos que la jurisprudencia ha establecido para que el juez pueda apartarse del tema debatido en resguardo del orden público.

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio, debiendo atenerse a las normas del derecho, a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Asimismo podrá fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia, y tendrá la facultad de interpretar contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, atendiéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, señalándose además que todo lo atinente a la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho reservada a los Jueces de mérito, quienes estarán facultados para establecer una calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existente en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieran hecho las partes siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas.

Ahora bien, precisado lo anterior quien aquí decide observa de una revisión de las actas procesales que la representación judicial de la parte demandante, ciudadana M.A.D.V., demandó a la ciudadana B.R.A.L., por cumplimiento de contrato de arrendamiento que suscribieran ambas partes en fecha 01 de marzo de 2012, todo ello en virtud de que la mencionada ciudadana no hizo la entrega oportuna del inmueble objeto del presente litigio al fenecer la prorroga legal a que estaba sujeto el contrato antes indicado, y la cual comenzaría a transcurrir a partir del 1 de marzo de 2013, según lo dispuesto en la solicitud que realizara la demandante por ante el Tribunal de la causa en fecha 24 de enero de 2013, a la ciudadana B.R.A.L., (ver folio 4 y 7 de la pieza I del presente expediente), razón que la conllevo a fundamentar su pretensión según lo previsto en el artículo 39 eiusdem.

Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, entre otras cosas alegó y reconoció que ciertamente entre su representada y la parte demandante existe una relación arrendaticia desde el 01 de marzo de 2011, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 8 zamora, sector pueblo abajo, Charallave, Municipio C.R., Estado Miranda, la cual a criterio de esta Superioridad se regirá bajo las modalidades y términos establecidos en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia; por otro lado aduce que la parte demandante pretende menoscabar los derechos que ostenta su representada como arrendataria del referido inmueble, ya que a su decir en el presente caso operó la tacita reconducción, por cuanto que la parte demandante debió haber intento la presente acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prorroga legal la cual feneció el 28 de febrero de 2014, según lo dispuesto en la solicitud que realizara la demandante por ante el Tribunal de la causa en fecha 24 de enero de 2013.

De este modo, al evidenciarse que ambas partes admiten haber suscrito el referido contrato de arrendamiento, es por lo que queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia. Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.

Ahora bien, determinada la fuerza de Ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6 del Código Civil, esto es que no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbre, razón por la cual se hace indispensable a.l.n.d. contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda suscrito por las partes en fecha 01 de marzo de 2012, quienes en la Cláusula Segunda del referido contrato convinieron lo siguiente:

“(…) SEGUNDA: El tiempo de duración de este Contrato de Arrendamiento, es de un (1) año fijo, contados a partir del día Primero (01) de Marzo del año Dos Mil Doce (2012), fecha en que entrara en vigencia el presente convenio, hasta el día Veintiocho (28) de Febrero del año Dos Mil Trece (2013), siendo entendido que siempre mantendrá el carácter del contrato a tiempo determinado, bajo ningún respecto podrá operarse la llamada “Tacita Reconducción” por tratarse de una contratación a tiempo determinado y así expresamente lo aceptan las partes(…)” (Subrayado y negrillas añadidas)

Del texto del contrato parcialmente trascrito y cuyo cumplimiento fue demandado, se desprende que la duración del referido contrato fue establecida por un período de un (1) año fijo, contados a partir del 01 de marzo del 2012 hasta el 28 de febrero de 2013, entendiéndose que este siempre mantendrá el carácter del contrato a tiempo determinado, y que bajo ningún respecto podrá operarse la llamada “Tacita Reconducción”. Así las cosas quien aquí decide considera oportuno citar lo dispuesto en la solicitud que realizara la demandante por ante el Tribunal de la causa en fecha 24 de enero de 2013, la cual establece en su cláusula quinta lo siguiente:

(…) LA ARRENDADORA, NOTIFICA a LA ARRENDATARIA supra identificada, que puede hacer uso de la PRORROGA LEGAL, establecida en el Articulo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde establece el tiempo de un (1) año que debe tomarse para desocupar el inmueble arrendado, en virtud de que ejerza su derecho, y que ese tiempo establecido en el literal b) del Artículo supra mencionado es a partir del día Primero (01) de Marzo del año Dos Mil Trece (2013), hasta el Veintiocho (28) de Febrero del año 2014, fecha en la cual LA ARRENDATARIO, debe hacer la entrega a LA ARRENDADORA del local dado en arrendamiento(…)

(Subrayado y negrillas añadidas)

De la transcripción anterior se denota que la arrendadora había notificado a la arrendataria que podría ejercer su derecho a una prorroga legal, prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como efectivamente ocurrió en el caso de autos, la cual comenzarían a transcurrir a partir del 01 de marzo de 2013 hasta el 28 de febrero de 2014, sin embargo, se constata que una vez culminada la referida prórroga legal, la parte demandada hoy arrendataria, continúo ocupando el inmueble arrendado, sin evidenciarse en las actas procesales que la parte demandante haya realizado alguna actividad o conducta destinada a obtener la entrega material del inmueble antes de la instauración de la presente demanda, esto es en fecha 28 de abril de 2014, de modo que ante tal situación quien aquí decide considera oportuno formular un análisis con la finalidad de verificar si en el caso de autos operó la tacita reconducción alegada por la parte demandada, ya que a su decir el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes a tiempo determinado, con el cual la demandante fundamentó la presente acción se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, razón por la que resulta necesario señalar lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual reza que:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja la posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

.

De la norma transcrita ut supra se desprende que al expirarse el tiempo fijado en el contrato de arrendamiento y el arrendatario queda en posesión de la cosa arrendada, se presumirá que el contrato de arrendamiento quedara renovado, por tanto dicha norma contiene y regula lo que la doctrina denomina la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado a uno a tiempo indeterminado, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias: a) Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado; b) Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente; c) Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.

En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes quien aquí decide verifica que el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 01 de marzo de 2012, se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, motivo que satisface el primer requisito. En cuanto al segundo de los requisitos el cual deviene de que si el inquilino continúo ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente, se observa que la duración del contrato suscrito fue establecido por un período de cinco (1) año fijo, contado a partir del 01 de marzo de 2012 hasta el 28 de febrero de 2013, más un (1) año de prórroga legal que comenzaría a transcurrir a partir del 01 de marzo de 2013 hasta el 28 de febrero de 2014, constatándose que efectivamente la parte demandada hoy inquilino continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente, continuando con el pago del canon de arrendamiento y sin que la parte actora haya manifestado su no aceptación del mismo; y sobre el tercer y último requisito, tendiente a la falta de oposición por parte del propietario a que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, evidenciándose que la parte demandante no realizó ninguna actividad o conducta destinada a obtener la entrega material del inmueble ni consta en actas el desahucio arrendaticio que haga considerar a Jurisdicente lo contrario, demostrando la parte demandada que siguió cancelando el canon de arrendamiento, sin ninguna negativa por parte de la arrendataria.-

Ahora bien, en virtud de que en el caso de autos se constató que una vez vencido el término natural del contrato de arrendamiento convenido entre las partes y de la prórroga legal la cual operaba de pleno derecho, el demandado hoy arrendatario continuo ocupando el inmueble objeto del presente litigio, demostró la pasividad en la que incurrió el arrendador en permitir la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado una vez fenecido dicho término lo cual trae como consecuencia la renovación de dicho contrato; no obstante a ello, al evidenciarse que la presente demanda fue incoada el 28 de abril de 2014, esto es cincuenta y cinco (58) días después al vencimiento del término de la prórroga legal la cual feneció el 28 de febrero de 2014, siendo ese el tiempo que dejó transcurrir la parte demandante hoy arrendador, para intentar la nueva demanda, quien aquí juzga considera oportuno destacar que la doctrina ha establecido que el arrendador deberá intentar la acción de cumplimiento de contrato dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal a los fines de impedir que opere la tácita reconducción; de este modo debe concluirse que efectivamente en el sub iudice se configuró la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.600 del Código Civil, pues, a juicio de esta Superioridad el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, y por tanto la entrega material del inmueble en cuestión a que se refiere este juicio sólo podrá ser demandada a través de una demanda de desalojo basada en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Y ASI SE DECIDE.

Establecido lo anterior, es evidente que en el caso de autos la demanda incoada resulta a todas luces inadmisible, tal y como lo ha establecido este Juzgado Superior en innumerables fallos, toda vez que se demandó el cumplimiento de un contrato de arrendamiento que se encontraba indeterminado, en virtud de que la prorroga legal ejercida había fenecido, por tanto lo que debía demandarse era el desalojo, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues, ésta última acción se encuentra exclusivamente destinada a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado -ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, y así lo consideró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de mayo de 2010, caso: AGOSTINHO J.V. y J.M.F., contra la decisión dictada el 26 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dejando establecido lo siguiente:

(…) En ese sentido, aprecia esta Sala que al estimar el juzgado agraviante que es irrelevante que la acción sea denominada desalojo o resolución de contrato, incurre en un error de juzgamiento que indudablemente influye sobre las causales que se aplican en cada caso, lo que llevó al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declarar con lugar el amparo ejercido, al estimar que sí hubo violación al derecho a la tutela judicial efectiva, al no valorarse la acción primigenia de la forma como lo ordena la ley adjetiva.

Ello así, esta Sala estima que las circunstancias que antes se indicaron permiten concluir que el veredicto objeto de amparo vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva que reconoce el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda vez que no analizó correctamente los alegatos de las partes ni se ciñó a los términos en los cuales se estableció el alcance de la controversia planteada, analizando la resolución del contrato de arrendamiento solicitada en base a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual llegó a conclusiones erróneas que generaron la declaratoria con lugar de la demanda que fue interpuesta y, en consecuencia, modificó de forma sustancial los términos del litigio principal (…)

En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y de cumplimiento de contrato por vencimiento del término es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación. Al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente No. 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

En efecto, la acción escogida por la demandante, que lo fue la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria al orden público procesal, razón por la cual se revoca la sentencia proferida el 19 de octubre de 2010, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. ASI SE DECIDE.

...Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato..., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar es el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

En virtud de las anteriores consideraciones, y al observar esta Juzgadora que la pretensión de la parte demandante se circunscribe en el cumplimiento de un contrato de arrendamiento el cual se encuentra indeterminado, esta Alzada concluye que en el presente caso debía demandarse el desalojo tal y como se señaló anteriormente, ya que al demandarse el cumplimiento de un contrato de arrendamiento bajo un contrato a tiempo indeterminado, deja en indefensión a la parte demandada; por tal motivo resulta forzoso para esta Alzada declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante M.A.D.V., contra la sentencia 16 de octubre de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urdaneta y C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, y en atención a la declaratoria de inadmisibilidad, por parte del Tribunal de la causa resulta inoficioso pronunciarse con respecto a las demás defensas esgrimidas por las partes, y además de ello, proceder a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas durante el íter procesal, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el demandante no resulta idónea en razón de la naturaleza jurídica del contrato. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo V

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la Abogada M.J.L.d.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 106.683, actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana M.A.D.V., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.334.973, contra la sentencia 16 de octubre de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urdaneta y C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave.

Segundo

INADMISIBLE la demanda que por Cumplimiento de contrato de Arrendamiento incoara la ciudadana M.A.D.V., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.334.973, contra la ciudadana B.R.A.L., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.452.098.

Tercero

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Quinto

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los Veinticuatro (24) días del mes de noviembre de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL

J.M.G.F.

EL SECRETARIO

ANTONIO MAZUERA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).

EL SECRETARIO

ANTONIO MAZUERA

JMGF/AM/elias*

Exp. No. 14-8552

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