Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 1 de Febrero de 2013

Fecha de Resolución 1 de Febrero de 2013
EmisorJuzgado Superior Septimo en lo Civil y Contencioso Administrativo.
PonenteFlor Leticia Camacho
ProcedimientoRecurso Contencioso Administrativo De Nulidad

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre

JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CAPITAL

202º y 153º

Parte querellante: M.A. de Sarkis y A.S.T., mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.229.534 y V- 6.139.589, en su carácter de propietarios del bien inmueble denominado “QUINTA DOLINES”,

Apoderado judicial de la parte querellante: N.L.O., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula Nº 145.897.

Parte querellada: Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat.

Motivo: Recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución Nº 00015105 de fecha 20 de diciembre de 2011, dictado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, que fijó un canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble ubicado en la quinta y Sexta Trasversal de la Avenida Sucre de los Dos caminos, del Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de TRECE MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F 13.083,75).

Se inicia la presente causa, mediante escrito presentado en fecha 10 de agosto de 2012, ante el Juzgado Superior Cuarto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital (en sede Distribuidora). En fecha 14 de agosto de ese mismo año, se realizó la distribución por el referido Juzgado y correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado, siendo recibida en esa misma fecha, quedando anotado en el libro respectivo bajo el Nº 3323-12.

Mediante auto de fecha 17 de septiembre de 2012, se admitió el presente recurso y se ordenó la notificación de las partes, posteriormente en fecha 24 de septiembre de 2012, la apoderada judicial de la parte demandante solicitó la expedición de copias simple para impulsar las notificaciones ordenadas, y en fecha primero de octubre de 2012, dicha representación consignó los fotostatos simples para su certificación.

En fecha 16 de octubre de 2012, se fijó para el décimo quinto día de despacho, la audiencia de juicio, la cual se llevó a cabo en fecha 13 de noviembre de 2012, y se dejó constancia de la comparecencia del la representación judicial de la parte demandante y del Ministerio Público.

Promovidas las pruebas respectivas en el expediente; habiéndose presentado los informes escritos consignados por la parte recurrente y por la Represtación Judicial del Ministerio Publico. Mediante auto de fecha 22 de enero de 2013, se dejó constancia que este Tribunal dictará sentencia dentro de los treinta (30) días de despacho siguientes cumplidas todas las formas del procedimiento, y llegada como ha sido la oportunidad para dictar sentencia en la presente controversia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

-I-

DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD

La apoderada judicial de los recurrentes fundamentó el presente Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad, sobre la base de los siguientes argumentos de hecho y de derecho:

Que sus representados son propietarios de un bien identificado como Quinta Dolines, situada en la quinta y sexta trasversal de la Avenida Sucre de los Dos caminos, del Municipio Sucre del Estado Miranda.

Que en fecha 20 de diciembre la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la Resolución Nº 00015105, fijó un canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de TRECE MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F 13.083,75).

Denunció el vicio del falso supuesto, por cuanto la resolución impugnada, se realizó sobre un evaluó absolutamente nulo, al practicarse sin tomar en cuenta lo siguientes aspectos:

1) Las medidas reales y materiales de la construcción, es decir las mediciones estructurales del inmueble señalas en los informes es de un metraje de placa de 179,74 mts2, cuando lo correcto por las ampliaciones que se han hecho y mejoras es de aproximadamente 280 mts2. Igualmente el metraje del acerolit lo señalan de 139,04 mts2, y el valor real es de aproximadamente 30 mts2.

2) No especifica de forma razonada la metodología empleada para su elaboración, lo que conlleva a una experticia inmotivada y por ente a un acto administrativo nulo.

3) La relación de los verdaderos valores referenciales del mercado arrendaticio inmobiliario, a pesar de mencionar que deben ser considerados, no expone el razonamiento de cómo fueron tomados en cuenta y sus consecuencias de conformidad con el articulo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

4) La ubicación y destino del inmueble, ya que el mismo tiene fácil acceso de arteras viales importantes como lo es, la cota mil y la avenida francisco miranda y R.G. a nivel de la Urbanización de los dos Caminos destinado al comercio, lo cual incrementa el valor del mismo.

5) Estado de conservación del local, la distancia de los mismo con respecto a los centros de servicios metropolitanos, comunales y vecinales, los servicios públicos existentes, la pavimentación de la calle, cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros de similar carácter, la zonificación urbana existente y por otra parte, la magnitud o tamaño del área de construcción, la edad que detenta y los servicios públicos que detenta.

6) el valor fiscal declarado o aceptado por su representado, como propietarios del bien inmueble objeto del presente recurso, ni los precios medios de los últimos dos (02) años y las operaciones de compra venta o evaluaciones de bienes de características similares, factor indispensable para la fijación del canon de arrendamiento del inmueble.

Sostienen “que la operación valuatoria practicada en sede administrativa correspondiente carece de base legal, debido a que la sustanciación del especial procedimiento que fija el canon mensual máximo de arrendamiento, esta regulado en el articulo 30 del Decreto con R. y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el acto administrativo no fueron cumplidas las disposiciones de dicha norma al ser carente de motivación (tanto el informe de evalúo como el Técnico), siendo en consecuencia que los informes fiscales señalados tienen una valoración arbitraria y estos sirvieron de base para el órgano regulador fijar el canon máximo mensual del inmueble”

Alegan la baja rentabilidad arbitraria asignada al bien inmueble de autos, por el acto administrativo impugnado, en virtud que el evalúo producido por la Administración no indica de donde se extraen dichos valores, como factor esencial de la tasación, en franca contravención normativa vigente.

Denuncia la vulneración del artículo 1425 del Código Civil, 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; y el artículo 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en virtud que la Dirección de Inquilinato dio por probados los valores señalados por los Fiscales dependiente de dicho organismo, los cuales fijan el canon de arrendamiento del inmueble de manera arbitraria.

Finalmente solicita se declare con lugar la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 0004922 de fecha 1º de agosto de 2011, por estar viciada de nulidad, de conformidad con el literal b del artículo 4 y artículo 14 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los numerales 1, 3 y 4 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, la nulidad del Informe de Avalúo y se restablezca la situación jurídica lesionada a sus representados.

-II-

DE LOS INFORMES PRESENTADOS

POR LA PARTE RECURRENTE

En la oportunidad de presentar informes, la profesional del derecho N.L.O., abogada inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo N.. 145.897, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, señaló lo siguiente:

Denunció la existencia el vicio de falso supuesto, por cuanto la resolución impugnada, reguló el canon de arrendamiento del inmueble de su representado en base a un evaluó absolutamente nulo, ya que el mismo se practicó sin tomar en cuenta en primer lugar las medidas reales de construcción y materiales de construcción.

Que en toda la experticias de la Administración se omitió señalar la metodología utilizada para practicarla, los referenciales utilizados, es decir, que no fueron tomados los valores importantes para la validez del evaluó, lo que conlleva a una experticia nula, en consecuencia a un acto administrativo igualmente nulo.

Que aun cuando se señalan los valores referenciales establecidos en el mercado arrendaticio inmobiliario, no se estableció como fueron tomados en cuenta y sus consecuencias, todo en franca violación del articulo 30 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que no se aprecio de que el uso del inmueble sea comercial, lo cual incrementa el valor del mismo, tampoco la incidencia de la ubicación del bien inmueble, la cual es privilegiada y comercial.

Finalmente sostienen que no se de considero el valor fiscal declarado o aceptados por sus representantes como propietarios del bien inmueble, ni los precios medios de los últimos dos años, ni las operaciones d compra y venta de fijación de la renta del bien inmueble, por lo que en definitiva a su decir, es un evaluó carente de inmotivacion y por ende nulo, ya que no se consideraron los parámetros señalados en el articulo 30 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

III

DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR EL MINISTERIO PÚBLICO

En la oportunidad de los informes orales, la profesional del derecho A.P.R.S., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 63.582, y obrando en su carácter de Fiscal Auxiliar del Ministerio Público a Nivel Nacional con Competencia en Materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, opinó:

Que de acuerdo a lo expuesto por los recurrente y del análisis efectuado por esa representación sobre el acto que sirvió de base a la administración para tomar su decisión, es decir, el evalúo, se observa que en el se fija el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio en Bs 13.083,75.

Señalan que la recurrente promovió la prueba de experticia, y al efecto fue realizado informe pericial por expertos designados por el tribunal, quienes fijarón la renta máxima mensual en la cantidad de Bs 17.141,75, tomando en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento, arrojando un resultado que en nada tiene que ver con el resultado obtenido por la valuatoria realizada por la Administración, y en virtud que esta nueva valuatoria o informe pericial fue realizado de acuerdo a los requerimientos del articulo 451 del Código de Procedimiento Administrativo, está representación concluye que tiene merito probatorio pleno.

Señalan que la Dirección General de Inquilinato al tomar su decisión la fundamenta en el evalúo realizado por sus peritos para fijar el valor del inmueble objeto de regulación, por lo que efectivamente se puede afirmar que la Administración toma en cuenta el precipitado informe, y por ende constituye el documento esencial sobre el cual toma su decisión.

Sostiene que la Dirección General de Inquilinato al no analizar suficientemente el evalúo incurrió en el vicio del falso supuesto, al no haberse percatadlo que carecía de algunos elementos de obligatoria observancia, pues no analizo la prueba a fondo al no valorarla a su justa medida, es decir, tal y como lo ha determinado la doctrina en reiteradas oportunidades , dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del precipitado evalúo realizado, situación que se puso constatar dado que carece algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble.

Indica que en la experticia evacuada en sede judicial por los peritos nombrados por el Tribunal, se observa que se tomaron en cuenta los factores de obligatorio cumplimiento establecidos en el articulo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin el cual no se pudiera obtener el justo valor del inmueble, ofreciendo seguridad jurídica tanto a los inquilinos, como a los propietarios a través de un procedimiento apegado a la ley, cónsono con el principio constitucional de un Estado Social de Derecho y de Justicia para todos.

Concluye que la Resolución Dictada por la Dirección General de Inquilinato, adolece del vicio del falso supuesto en el avalúo practicado por ella, y por consiguiente del carecimiento de causa en el acto de fijación del canon de arrendamiento de inmueble, siendo posible su anulabilidad de conformidad con el articulo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en consecuencia considera y solicita está representación que el acto administrativo deber ser anulado y declarado con lugar el presente recurso.

-III-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Al analizar el fondo de la presente controversia se evidencia, que la misma gira en torno a la declaratoria de nulidad de la Resolución Nº 00015105, de fecha 20 de diciembre de 2011, mediante la cual la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble de comercio, identificado como “QUINTA DOLINES”, ubicado en la Quinta y Sexta Trasversal de la Avenida Sucre de los Dos caminos, del Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de TRECE MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F 13.083,75).

La parte recurrente le imputa al acto administrativo, el vicio del falso supuesto, por cuanto la Administración para dictar el acto se fundamentó en un evalúo absolutamente arbitrario e inmotivado y carente de precisión de las medidas reales del local, materiales de construcción, la ubicación y destino del inmueble, estado de conservación, y la relación de los verdaderos valores referenciales del mercado arrendaticio inmobiliario, omitiendo el procedimiento previsto en el articulo 30 del Decreto con R. y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de fijar el canon mensual máximo de arrendamiento.

Previo a resolver los argumentos antes señalados, es importante destacar que el vicio de falso supuesto de hecho se configura, cuando la Administración, al momento de dictar el acto administrativo, toma la decisión en base a hechos inexistentes, inciertos o tergiversados.

En este mismo sentido, con el objeto de resolver el vicio imputado, se hace necesario revisar el contenido de la providencia administrativa cuya nulidad se solicita, que cursa a los folios 21 al 23 del presente expediente, la cual se transcribe parcialmente:

De conformidad con lo establecido en el articulo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General, analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideraciones lo siguientes factores: uso, clase calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyen en las operación y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecidos por lo menos seis (6) meses antes de la fecha solicitud de regulación, y los precios medias a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente, el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor total del inmueble objeto de regulación de arrendamiento, es la cantidad de: UN MILLON SETESIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTIS TRES BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1.744.503,66) de acuerdo a lo indicado en el correspondiente informe de evalúo

…omisis…

En consecuencia, esta Dirección actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en los artículos 9,29, y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble identificado como Quinta “DOLINO”, ubicado en la Avenida Sucre, entre Quinta y Sexta Trasversal, urbanización Los os Caminos, Municipio Sucre, Estado Miranda; con 179,74 m2 de placa PB, 139,04 m2 de acerolite/cr y 32,22 m2 de placa Anexo; en la cantidad de: TRECE MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS Bs. (13.083,75).”

Del análisis del acto administrativo impugnado se observa que la Administración se fundamentó en las resultas del avalúo ejecutado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, a los fines de determinar que el valor total del inmueble de comercio objeto de regulación de arrendamiento, en la cantidad de: Un Millón Setecientos Cuarenta y Cuatro Mil Quinientos Tres Bolívares Con Sesenta Y Seis Céntimos (Bs. 1.744.503,66) en consecuencia el canon máximo mensual quedo fijado en la cantidad de Trece Mil Ochenta y Tres Bolívares Con Setenta Y Cinco Céntimos Bs. (13.083,75).

Ante tal circunstancia resulta necesario realizar un estudio exhaustivo del informe de evalúo en cuestión, que cursa a los folios cuarenta y cinco (45) al cuarenta y siete (47) del expediente judicial, y se observa:

Que en apariencia fueron considerados los factores contenidos en el artículo 30 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contenidos en su numeral 1°, referidos al uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, entre otras circunstancias.

En cuanto al numeral 2° del mismo artículo, que se refiere al valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, el Informe en comento no determinó el valor fiscal declarado y aceptado por el propietario del inmueble sometido a regulación.

De igual manera, no estableció o precisó el valor fiscal del Inmueble sometido a regulación, y/o el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por los menos seis (06) meses antes de la fecha de solicitud de regulación.

En relación a los elementos de juicio considerados por la Administración, que permitan arribar a los valores que fueron asignados, a los precios medios que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (02) años, en el cuerpo del informe en cuestión, sólo se indicó un valor monetario, sin referir a la identidad de los inmuebles comparados y sin referir las conclusiones técnicas y métodos de estudio, que permitieron llegar a esos valores y características que deben ser especificados detallados -cuantitativamente y analíticamente- de forma expresa en el dictamen respectivo, todo ello con la finalidad que el administrado, o cualquier tercero interesado, pueda conocerlos y rebatirlos en su oportunidad legal, de considerarlo pertinente.

Ahora bien, al realizar una comparación entre los medios probatorios aportados al proceso, y el Informe de Avalúo practicado por la Dirección General de Inquilinato, queda en evidencia una disparidad meridiana entre el referido estudio técnico, y la experticia elaborada por los profesionales GIUSEPPINA SCIMENI, O.P., Y J.A., plenamente identificados en autos; y consignada en fecha 14 de diciembre de 2012 experticia que fue solicitada por la parte recurrente, en la oportunidad procesal correspondiente y acordada por este Tribunal en fecha 19 de noviembre del 2012, mediante auto de admisión de pruebas, cuyo dictamen consta a los folios 57 al 83 de la presente causa, que constituye plena prueba, en la misma los expertos, identificados ut supra, utilizando los elementos previstos en el artículo 30 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecieron un avalúo cuyo monto difiere significativamente del realizado por la Administración, y el cual sirvió como fundamento para el dictamen de la resolución administrativa, la fijación del valor del inmueble y la consiguiente fijación del canon de arrendamiento.

Así pues se observa, que en relación al valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, el órgano administrativo no emitió ninguna consideración al realizar el avalúo, y la casilla en donde debería estar plasmado el valor respectivo, se encuentra sin rellenar, pero es el caso, que la experticia ejecutada por los expertos designados por este Despacho Judicial, afirman que “según consulta verbal realizada en la Dirección General de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Sucre, la zona donde se encuentra el inmueble tiene un valor a los fines de la recaudación de los impuestos sobre inmuebles urbanos de 4.500,00 Bs/m2, lo que equivale a un valor declarado o aceptado por el propietario de BOLIVARES UN MIL SEISCIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS (1.606.500,00 Bs). Sin embargo, dicha estimación tiene exclusivamente fines impositivos, está desactualizada y carece de de motivación basada en el mercado, por tanto, este valor es declarado no representativo y contrario al espíritu de la ley y se le asigna un peso de solo CINCO POR CIENTO (5%) a los efectos de la posterior ponderación de criterios dandose por cumplido el requisito de obligatoria consideración.”

Por otro lado, y en relación al valor establecido del inmueble en los actos de transmisión de propiedad, realizados por lo menos seis (06) meses anteriores a la solicitud de regulación, de la experticia ejecutada por los expertos designados por este órgano jurisdiccional, se constata que dejaron por sentado que “no tienen conocimiento de que la propiedad en estudio haya sido objeto de ventas dinerarias en el plazo citado de seis (06) meses anteriores a la solicitud de regulación”; sin embargo, “la ultima transmisión de los derechos de propiedad del inmueble en estudio fue realizada en el registro 4to Circuito Sucre, fecha 05/05/1978, Nº 6. Tomo 7, Protocolo 1ro., por un valor de BOLIVARES SEISCIENTOS CUARENTA (Bs 640,00). La antigüedad d ela operación la hace poco comparable y desactualizada. Este precio resulta muy poco representativo del valor del inmueble en estudio. Por tanto, se le asigna un peso relativo del CINCO POR CIENTO (5%), dándose por cumplido el requisito de obligatoria consideración de la Ley”.

En cuanto al valor denominado “precios medios de enajenación de inmuebles similares durante los dos (02) años últimos años”, concepto éste que ampliamente aclarado por los expertos practicantes, quienes en el cumplimiento de su mandato graficaron una relación que contiene la identidad física, descripción, tipo de inmueble, vendedor, comprador, dirección completa, monto total de la venta, precio de la venta por metro cuadrado, circuito, tomo, fecha de registro, y área de terreno; valores esenciales para que esta juzgadora pueda conocer las circunstancias de inmuebles similares, y cuya presentación, no fue razonada suficientemente por la Administración, quien, en la ejecución del avalúo practicado en sede administrativa, se limitó a expresar una serie de valores aritméticos, sin motivar el método o forma en como arribó a los datos conclusivos.

Así mismo, del contenido de la experticia se concluye que, una vez tomados en consideración los elementos de obligatoria apreciación que sirven para determinar el monto del canon de arrendamiento del inmueble sometido a regulación, aplicándole un porcentaje de rentabilidad anual según el articulo 29 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario aplicable del nueve por ciento (9%) anual, resulta de DIECISIETE MIL CIENTO CUARENTA Y UNO CON 75/100 BOLIVARES AL MES (17.141,75 Bs/mes).

Es evidente entonces, la notable diferencia entre los valores que arrojó esta experticia y los establecidos por la Administración con base en los informes técnico y de avalúo que le suministraron los peritos a su cargo. En efecto, el informe pericial ordenado por este Tribunal, tomó en consideración todos los requerimientos exigidos por los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 467 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y por ser ello así, se le da pleno valor probatorio; de allí que al contrastar la diferencia existente entre los valores establecidos por la Administración, y los determinados por los expertos designados por este Tribunal, se corroboran sendas irregularidades en el Informe Técnico y de Avalúo, respectivamente, que sirvieron de fundamento para el dictamen de la resolución N° 00015105, tal y como fuera denunciado por la parte recurrente.

De igual manera, cabe destacar que, con relación al contenido del avalúo realizado por el órgano administrativo, el cual constituye un trámite de esencial para la formación del acto administrativo definitivo, se dejaron de observar ciertos requisitos que son exigidos por la Ley Especial, siendo que, esta circunstancia, atenta contra el derecho a la defensa del recurrente, por cuanto no se señalaron los elementos conclusivos de los valores asentados para el cálculo de la renta máxima mensual del inmueble de comercio, vicio cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto impugnado, al fundamentarlo un evalúo que carece de aspectos esenciales para fijar un canon de arrendamiento ajustado a derecho e incurriendo, de esta forma, en infracción del artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia de lo anterior, debe declarase la nulidad de la Resolución N° 00015105 de fecha veinte (20) de diciembre del dos mil once 2011, emanada del Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Habitat., que fijó un canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble de comercio identificado como: como “QUINTA DOLINES”, ubicado en la Quinta y Sexta Trasversal de la Avenida Sucre de los Dos caminos, del Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de TRECE MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F 13.083,75). Así se decide.

Ahora bien, visto que la parte recurrente solicitó la determinación de un nuevo valor y renta, acorde con las condiciones físicas del inmueble, y acorde con los valores del mercado arrendaticio inmobiliario, debe analizarse la normativa vigente para tal efecto; es por ello que, esta Juzgadora, estima necesario traer a colación, y analizar, el dispositivo del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé:

Art. 79. “Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia”. (Subrayado de este Tribunal).

De la norma anteriormente transcrita se desprende que en caso de ser declarada la nulidad del acto que fijó el canon máximo de arrendamiento mediante sentencia definitivamente firme, ésta no podrá fijar nuevamente su monto, por lo que debe entenderse que, el Órgano Regulador, deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, se reiniciaría un nuevo procedimiento administrativo, conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo, o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.

Ahora bien, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 259, prevé:

Artículo 259. “La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa…”. (Subrayado de este Tribunal Judicial).

Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles

.

En tal sentido el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, establece que:

Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.

Siendo esto así, y tras la interpretación de las normas destacadas, se observa que, el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como una limitación a la tutela judicial efectiva, consagrada constitucionalmente en los artículos 26 y 257 de la Constitución, y de las facultades reestablecedoras del Juez Contencioso Administrativo, establecidas en el artículo 259 eiusdem por cuanto imposibilitan el ejercicio de la potestades “correctiva” concedida al Juez Contencioso Administrativo en materia de regulación de alquileres, al impedir la fijación de un nuevo canon de arrendamiento que permita, entre otras cosas, restituir la situación jurídica infringida por el Órgano Administrativo.

Así pues, el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, elimina la posibilidad del Juez contencioso administrativo de restablecer la situación jurídica infringida, la cual se materializaría fijando un nuevo canon de arrendamiento, y, negativamente limita su decisión a la anulación del acto, para luego imponerle una carga gravosa al administrado, quien no vería la ejecutividad de la decisión de mérito que ha sido dictada a su favor, pues, además debe remitir nuevamente su caso a Sede Administrativa para sea dictado un nuevo acto administrativo que esté sujetado a lo establecido en la sentencia judicial, lo que significaría, sin lugar a dudas, el reinicio de un nuevo procedimiento administrativo.

Siendo ello así, podría producirse un inacabable proceso de reinicio de procedimientos de regulación de alquileres, toda vez que, ante el inicio de alguno de ellos, habría lugar para que cada afectado pudiera interponer nuevos recursos contenciosos administrativos de anulación, si la nueva resolución adolece de algún vicio que amerite su nulidad, sin llegarse a obtener un resultado definitivo en la materia debatida (Canon de arrendamiento en sede administrativa); tal circunstancia atenta contra la tutela judicial efectiva consagrada a favor de los derechos e intereses de los justiciables, y sobre todo, haría nugatoria su posibilidad de obtener con prontitud la decisión correspondiente, sin dilaciones indebidas, sin formalismos, ni reposiciones inútiles, como bien lo previenen los artículos 26 y 257 de nuestra Carta Magna, y limitaría los poderes restablecedores del juez contencioso administrativo previstos en el artículo 259 ejusdem, con lo que, sin lugar a dudas, se contrariarían los preceptos constitucionales contenidos en los mencionados artículos.

Ahora bien, antes estas circunstancias atípicas, el Constituyente, defendiendo la incolumidad y pureza de las normas constitucionales, consagró la existencia de control difuso de la constitucionalidad de las leyes, el cual, está previsto en el primer aparte del artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, como en el ámbito legal en el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, y puede ser aplicado, en caso que exista una eminente incompatibilidad, entre la Constitución y una ley, o entre la Constitución y/u otra norma jurídica, para conservar el orden de preeminencia de las Disposiciones Constitucionales, correspondiendo a los Jueces, en cualquier causa, aún de oficio, aplicar éstas con preferencia.

Ante la manifiesta incompatibilidad del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con los artículos 26, 257 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta juzgadora en virtud de lo expuesto y en aplicación del control difuso de la constitucionalidad de las leyes ejercido por los Jueces de la República, conforme al primer aparte del artículo 334 de la Carta Magna y el 20 del Código de Procedimiento Civil, “DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO”, el mencionado artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida solicitada por la recurrente, mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se establece.

De seguidas, pasa este Tribunal a fijar un nuevo canon de arrendamiento a los fines de restablecer la situación jurídica infringida, tomando en consideración que el informe pericial ordenado por este órgano jurisdiccional, cursante a los folios cincuenta y ocho (58) al ochenta y tres (83) del presente expediente, determinó como valor máximo de la renta mensual del inmueble identificado como: “QUINTA DOLINES”, ubicado en la Quinta y Sexta Trasversal de la Avenida Sucre de los Dos caminos, del Municipio Sucre del Estado Miranda, la cantidad de DIECISIETE MIL CIENTO CUARENTA Y UNO CON 75/100 BOLIVARES (17.141,75 Bs); al ser esto así, y dado que al referido informe se le concedió valor probatorio, y su resultado se ajustó al porcentaje anual previsto en el artículo 29 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es evidente que la cantidad fijada por los expertos como renta máxima mensual, se encuentra ajustada a derecho y por lo tanto, se tendrá dicha cantidad como el monto total al cual ascenderá el nuevo canon de arrendamiento del inmueble, como será declarado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

-IV-

DISPOSITIVA

En mérito de lo anterior, este Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR, el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad, interpuesto por la Abogada N.L.O.,inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 145.897, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.A. de S. y A.S.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 6.229.534 y 6.139.589 respectivamente, contra la resolución Nº 00015105, dictada en fecha veinte (20) de diciembre de 2011, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Para las Obras Públicas y Vivienda, mediante el cual se fijó un canon de arrendamiento máximo mensual, para el inmueble identificado como “QUINTA DOLINES”, ubicada en la Quinta y Sexta Trasversal de la Avenida Sucre de los Dos caminos, del Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de TRECE MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F 13.083,75). En consecuencia, este Juzgado declara:

PRIMERO

Nulo el acto administrativo Nº 00015105, dictada en fecha veinte (20) de diciembre de 2011, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Para las Obras Públicas y Vivienda, mediante el cual se fijó un canon de arrendamiento máximo mensual, para el inmueble identificado como “QUINTA DOLINES”, ubicado en la Quinta y Sexta Trasversal de la Avenida Sucre de los Dos caminos, del Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de TRECE MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F 13.083,75).

SEGUNDO

Desaplica, por inconstitucional, en el caso concreto, el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a los fines de restablecer la situación jurídica infringida, fija el siguiente canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de DIECISIETE MIL CIENTO CUARENTA Y UNO CON 75/100 BOLIVARES (17.141,75 Bs).

P., regístrese y notifíquese. Notifíquese a la Procuradora General de la República, a la F. General de la República, al Director de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Obras Públicas y Vivienda.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias del Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, al primer (1er) día del mes de febrero del año dos mil trece (2013).

LA JUEZ,

F.L.C.A.

EL SECRETARIO,

TERRY GIL LEÓN.

En esta misma fecha, al primer (1er) día del mes de febrero del año dos mil trece (2013), siendo las dos (02:00) post-meridiem, se publicó y registró el anterior fallo.

EL SECRETARIO,

T.G. LEÓN.

Exp. N° 3323-12/FC/TG/gaev

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